Árfolyamgát és az életbiztosítással kombinált lakáshitel

Éva keresett meg, hogy mi lenne a legokosabb lépés a unit linked biztosítással kombinált CHF alapú lakáshitelével kapcsolatban.

Felmondja az életbiztosítást és csináljon belőle egy normál hitelt, belépjen az árfolyamgátba, átváltsa forinthitelre, vagy adja el az ingatlant és fizesse vissza a hitelét?

Nézzük sorra a kérdéseket.

Unit linked életbiztosítással kombinált lakáshitel

Röviden a konstrukció lényege: egy normál hitelnél minden hónapban fizetünk kamatot és tőketörlesztést is a banknak, így először lassan, majd egyre gyorsabban fogy a tőketartozásunk, míg a futamidő végéig el nem fogy a teljes tőketartozás. Ez az annuitásos hitel lényege, amit az alábbi ábrán is láthattok. Mivel fogy a tőke folyamatosan, a csökkenő tőketartozásra egyre kevesebb kamatot fizetsz, ezért a havi törlesztőben egyre nagyobb tud lenni a tőketörlesztés aránya. (A havi törlesztő a tőketörlesztésből és a kamatból áll, de ezek aránya hónapról-hónapra változik.)

annuitásos hitel tőke és kamat

annuitásos hitel tőke és kamat

Nem így a kombinált hiteleknél. Ott a kombinált termék futamideje alatt a banknak egyáltalán nem fizetsz tőkét vissza, hanem ezt az elmaradt tőketartozást egy lakástakarékba, vagy egy életbiztosításba gyűjtöd. (A lakástakarékkal kombinált hitelről itt már írtam.)

Így az első 10 évben a bank felé fennálló tőketartozásod egy fillérrel sem csökken, tehát a bank felé fizetendő kamatterhed is pont ugyanakkora a 10. év végén, mint az első hónapban.

Majd amennyi pénz összegyűlt az életbiztosításban, azt a 10. év végén betörlesztik és onnantól lesz egy normál hitel a kombinált hitelből.

Az ilyen életbiztosítással kombinált hitel igazán nagy szívás, két okból is. Az egyik az életbiztosítás brutális költségei, csak a kezdeti költségek elviszik az első másfél év befizetését és ezen túl is vannak még folyamatos költségek (minden befizetésnek levonják az 5%-át, számlavezetési díj, stb.). Ilyen teher mellett pedig nehéz pluszosnak lenni. (Erről már nagyon sokat írtam, utoljára itt és itt, olvasd el, nem térek ki most erre jobban.)

A másik nagyon komoly probléma, hogy nem csak a költségek emésztik a tőkénket, de nagyon, hanem az sem garantált, hogy mennyit fog hozni a „befektetésünk”.

Mivel a bank a neki meg nem fizetett tőketartozásra minden évben felszámolja a maga kamatát (ez most 8,2% svájci frankban), ezért ha nem akarunk bukni a dolgon, akkor a unit link biztosításnak ki kell termelnie ezt és még a költségeket is, ami újabb átlag 7-10% (lásd még TKM), vagyis minden évben, amikor nem hoz a unit linked biztosításunk 15,2-18,2% bruttó hozamot, súlyos bukóban vagyunk.

Márpedig ennyit csak az ügynökök képzeletében hoz egy unit linked biztosítás, az elmúlt években jellemzően évi 3% körüli hozamunk volt egy ilyen biztosításon. (Lásd a fenti két linket a hozamokról is.)

Ezt végiggondolva, jó döntésnek tűnik, ha felszámoljuk az életbiztosítást és kérjük a bankot, hogy alakítsa át hagyományos hitellé a kombinált hitelünket.

Csakhogy van két fontos dolog. Az egyik, hogy a kezdeti költséget, amit általában az első másfél év teljes befizetése, azt már így is-úgy is elbuktuk. Tehát azzal már kár kalkulálni, az a tanulópénzünk volt.

A másik komoly ellenérv az árfolyamgát nevű intézmény, amibe még idén jelentkezhetünk.

Az árfolyamgátról itt írtam, az írás lényege, hogy egy hagyományos hitelnél nem nyerünk szinte semmit anyagilag az árfolyamgáton, mert amit elengednek a kamattartozáson, azt visszafizetjük apránként a tőketartozáson a magasabb forintkamat miatt a futamidő végére. Azonban a biztosítás jellege miatt (ingyen árfolyam-védelmet kapunk, még ha csak 5 évre is) mégis érdemes belépni az árfolyamgátba.

(Olvasd el a cikket, hogy értsd, mi halmozódik fel a tőkeszámládon és mit vállal át az állam. Ha ezt nem érted, nem érted ennek a cikknek a folytatását sem.)

De mi a helyzet a életbiztosítással kombinált lakáshitelnél? Mivel a banknak csak a kamatokat fizetjük (hiszen a tőke a biztosításba megy), amit a bank és az állam magára vállalt, ezért nem képződik tőketartozásunk, azaz semmivel nem fizetünk többet az árfolyamgát lejárata után, hiszen nem is lesz tőkeszámlánk.

Vagyis ez nekünk talált pénz.

A kérdés az, nem bukunk-e többet a unit linked biztosítás fenntartásán, mint amennyit nyerünk az árfolyamgáton.

Nézzük meg egy példában. Mai árfolyamon 20 millió forint értékű életbiztosítással kombinált hitel, CHF alapon, kamatláb 8,2%, futamidő 20 év. A banknak fizetendő havi 137 ezer forint kamat, a biztosításba megy havonta 32.800 Ft.

Amennyiben a svájci frank árfolyama marad 230 Ft, mi pedig fizetünk a banknak 180-as virtuális árfolyamon 107.212 Ft-ot, akkor nyertünk majdnem havi 30 ezret az eredeti felálláshoz képest.

Ez majdnem fedezi azt az összeget, amit havonta a unit linked biztosításba teszünk. Vagyis az állam és a bank fizeti helyettünk annak a díját.

Ezért érdemes belépni az árfolyamgátba és annak időtartama alatt nem felmondani az életbiztosítást.

Milyen alapban gyűjtsük a pénzünket a unit linked biztosításban?

Amint azt láttuk, a unit linked biztosítások teljesítménye teljesen kiszámíthatatlan. Semmi nem véd meg attól bennünket, hogy egy egzotikus brazil, vagy kínai alap ne a felét érje lejáratkor, mint amire számítottunk.

Ezért érdemes áttenni a pénzt pénzpiaci alapba, vagy állampapír alapba. Mindkettő pocsékul hoz, a banknak fizetendő kamatokat sem érik el még a költségek levonása előtt sem, de legalább kiszámítható az eredményük.

Érdemes-e átváltani a svájci frankos hitelt forintosra?

A kérdést az motiválja, hogy vajon meddig fog elrohanni még a svájci frank árfolyama, hiszen a 2008-as mélyponthoz képest a frank már 65%-ot erősödött forintban kifejezve.

Mennyit bukunk garantáltan a forintosításon? A 8,2%-os kamatú svájci frankos hitelünkből lesz 12%-os forinthitel, a 169.800 forintos havi törlesztőből pedig 220.217 Ft-os havi törlesztés. Így 20 év alatt visszafizetünk 52.852.135 forintot, míg az eredeti 8,2%-os kamaton, változatlan árfolyam mellett visszafizetnénk 40.748.635 forintot.

Másképpen fogalmazva, ha a svájci frank nem erősödik még legalább 30%-ot, a jelenlegi kamatok mellett bukunk a hitel forintosításán.

Érdemes-e eladni az ingatlant és visszafizetni inkább a hitelt?

Erre a kérdésre a legnehezebb a válasz. Ma csak nagyon nyomott áron, egy magas svájci frank árfolyam mellett tudnánk kiszállni a hitelből.

Ha reménykedünk abban, hogy a következő öt évben gyengül a svájci frank (amire van esély, ha elmúlik a világban a pánikhangulat), vagy erősödik a forint, esetleg nőnek az ingatlanárak, akkor érdemesebb inkább belépni az árfolyamgátba és várni pár évet.

Természetesen ezzel rizikót vállalunk, ha összeomlik a forint, akkor nagyon pórul jártunk. Érdemes azt mérlegelni, mekkora ennek az esélye. Ha nem találjuk túl nagynak, lehet, hogy érdemes inkább kivárni.

Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.

Szeretnél többet tudni a pénzügyekről? A hat alkalmas tanfolyamról itt találsz további információt.

Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.

Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en

Share

8 hozzászólás

  • Ixos

    Kedves posztoló,
    érdekelne, hogy mire alapozza ezt a mondatát, azon kívül, hogy a vágyak beszélnek Önből.

    “Ha reménykedünk abban, hogy a következő öt évben gyengül a svájci frank (amire van esély, ha elmúlik a világban a pánikhangulat)”

    Véleményem szerint a svájci frank nagy mértékű gyengülésének az esélye egyenlő a nullával. A CHF HUF kereszt trendje évtizedek óta egyértelmű emelkedést mutat, ez a trend egyenlőre töretlen, semmi nem mutatja a fordulatot. Kiindulva a svájci és a magyar gazdaság összehasonlításából, infláció, növekedés stb… az árfolyam nagy valószínűséggel emelkedni fog, azzal hitegetni az embereket, hogy van esély a gyengulésre, hiú ábrándokkal való kecsegtetés.
    Véleményem szerint az árfolyam emelkedést tovább folytatódik, ezért bűn, hogy továbbra sincs megoldás a devizahitelesek problémájára.

  • Kiszamolo

    Kedves kommentelő,

    nem a forinthoz kell mérni a svájci frankot és főleg nem a 30%-os forint inflációhoz a kilencvenes években.

    A svájci frank mindig menekülő deviza volt, pánikban felment az ára, pánik után leesett.

    Lásd még itt: http://kiszamolo.hu/igy-jarhatsz-ha-nem-ertesz-hozza/

    Van egy grafikon az usd-chf árfolyammal. Hullámvölgyek és hullámhegyek.

  • Már elnézést kérek, de mégis mihez kéne mérni a svájci frankot egy magyar devizában nyilvantartott hitelesnek, ha nem a magyar fizetőeszközhöz?

    A CHF HUF trend egyértelmű, még akkor is, ha a CHF USD hullamhegyekkel es volgyekkel tarkitott. Nem egeszen ertem az erveleset, hogy nema forinthoz kell hasonlitani….

  • Kiszamolo

    Nem az 1990-es évek forintjához kell hasonlítani.

    Az euró 250 forint volt 1999-ben, most 282 forint. Sehol nem jelentkezik az inflációs különbség, a forint tartósan értékelődik felfelé. (Balassa-Samuelson hatás)

    A svájci frank most túl erős egy pánikhangulat miatt, de ha ez elmúlik, újra visszazuhan, mint már annyiszor az elmúlt évtizedekben.

    Ez látszik a grafikonon.

  • Tommmy

    Kedves Kiszámoló!

    Nekünk is Unit linked életbiztosítással kombinált lakáshitelünk van és most gondolkodunk, hogy mit kezdjünk vele. Sok mindennel egyetértek, amit írtál de pár dolgot hozzá tennék. Most kb 100ezret fizetünk havonta, 80 ezret kamatra és 20 ezret a biztosításba, és 3. évnél tartunk a tervezet 30-ból de szerintem 30 év nem lesz elég a tőke visszafizetésre de talán még 60 se, amilyen ügyesen az axa biztosító befekteti a pénzünket.

    Nekünk ezek a opciók merültek fel:
    Opció 1: Mindent fizetünk így tovább
    Opció 2: Maradunk ebben a konstrukcióban + árfolyamgát
    Opció 3: Átalakíttatjuk a mostani hitelünket annuitásosra
    Opció 4: Átalakíttatjuk a mostani hitelünket annuitásosra + árfolyamgát

    Az 1-es opció szerintem rosszabb mint a 2-es és te is ezt írtad, szóval erről nem is írok többet.
    Viszont 2-es opció, ha a hitelünket átalakíttatjuk annuitásosra, akkor az elég sok pénzt elvivő életbiztosítást fel tudjuk mondani, tehát ebben az estben havi 20ezer forinttal kevesebb a kiadás + még a biztosítótól kapunk 200ezret, amennyit az életbiztosításunkból kapunk (eddig kb 760 ezret fizettünk be). Az annuitásos hitelben eleve tőketörlesztés rész is, ami nekünk pl a következő 4,5 évre, ameddig az árfolyamrögzítés tartana átlag havi 11 ezer forint. Ha a megtakarított 20ezret is előtörlesztésre költjük (olyan jól ezt a pénzt úgy se tudnám befektetni, hogy többet kamatozzon mint a hitelünk kamata) akkor a tőketartozásunkat, havi 31 ezerrel tudjuk csökkenteni (mínusz a 20ezernek a 4%-a, amit a bank előtörlesztésre felszámol) és ugye a biztosítótól kapott 200ezerből is tudnánk előtörleszteni.

    A 4. opció akkor lenne igazán jó, ha esetleg valahogy az árfolyamrögzítés végénél előtörleszteni tudnánk jelentős összeget, mert abban az esetben nem kéne a magas forinthitel kamatokat fizetnünk, más esetben nekünk nem hiszem hogy megérné.

  • Péter

    Jó napot!
    K&H banknál van életbiztositással kombinált lakáshitelünk.
    Kérvényeztük az árfolyamgátat de az nem vonatkozik az életbiztositási részre,viszont nem keletkezik gyűjtőszámla.Meg tudnán mondani hog miért nem mikor az is devizában kerül meghatározásba és utána átváltják forintra?
    köszönöm

  • Gondterhelt Apuka

    Kedves Kiszámoló Blog!

    Ha ilyen életbiztosításos hitelem van, beléptem az árfolyamgátba, ám most már ugyebár küszöbön van a kötelező “állami” forintosítás, mi a legcélszerűbb teendő? (Az árfolyamgát 2017-ben járna le, és ugyancsak 2017-ben jár le az életbiztosítás, ekkor törlesztődne be a 10 éves “megtakarításom”. [10 évig csak kamatot és az életbiztosítást fizettem/fizetek.])
    Köszönöm szépen.

  • A man went lookiong for America...

    Tisztelt Kiszámoló,
    Remek az oldal!
    Elég sok információt kaptam a talán klasszikus problémámhoz, és nem is jósoltatni kívánok csak megerősítést, a merre tovább kérdésben.
    2006 ben felvett életbiztposítással kombinált ingatlan fedezetű chf hitel,8,5m Ft. 2013 óta 180ft-os gát, most lesz aktuális a “forintosítás” Az ezzel kapcsolatos terhek világosak. A “nagy” 10 éves évforduló 1,5 év múlva aktuális. Az életbiztosítás betörlesztésével kapcsolatos illúziókat már hamar elhessegettem az itt olvasottak alapján.
    Nagyjából a 180-as gátba való belépéssel egy időben kötöttem egy klaszik fundamenta lakáskasszát, előtörlesztési céllal. (talán ez az egyetlen pozitív fordulat a történetben). A kérdés következő: Érdemes-e megvárni a 10-éves fordulót a biztosítás, a fundamenta és továbi esetleges önerő (ca. 4m ft) előtörlesztés miatt. Vagy a további önkárosítás elkerülése miatt azonnal válstak?