Ez most más

A kétezres évek első felében hatalmas pénzbőség volt a világ fejlettebb felén. A nagy pénzkínálat lenyomta a kockázat árát, rosszabbnál rosszabb értékpapírokat vettek meg a befektetők alacsony hozam mellett.

A sok és olcsó pénz a hitelezést is nagyon felpörgette, már boldog-boldogtalannak adtak hitelt, csak vigye valaki a pénzt. A bankok mellett egyre nagyobb szerepet kaptak a hitelkihelyezésben az egyéb pénzügyi szolgáltatók, akik nem voltak annyira (sem) finnyásak, hogy kinek adnak kölcsön pénzt.

Egyre több olyan embernek adtak autóra és ingatlanra pénzt, akiknek a hitelbesorolásuk (FICO score) nem érte el a 620 pontot sem. (600 pont alatti besorolás azt jelenti, hogy többször elmaradtál a hiteleid fizetésével, végrehajtás volt ellened, vagy nemrég magáncsődöt jelentettél. Vagyis kifejezetten rossz adósokról beszélünk.) Ezeket a rossz adósnak számító kölcsönvevőket hívják subprime besorolásúaknak, innen kapta a nevét a 2007-ben kirobbant subprime válság.

Történt ugyanis, hogy a gazdaság élénkítése céljából az amerikai jegybank, a FED levitte 1%-ra a dollár kamatát 2003-ra. Az alacsony kamat és a pénzbőség miatt mindenki ingatlant akart venni, még azok is, akiknek ez csak álom volt, nem realitás. A nagy kereslet feltornázta az árakat soha nem látott magasságba, ami viszont élénkítette a keresletet, mert senki nem akart tovább várni a vásárlással.

Sikerült pár év alatt egy irgalmatlan nagy lufit fújni az ingatlanpiacon és ezzel párhuzamosan rengeteg rossz hitelt kihelyezni.

Amikor a FED elkezdett kamatot emelni, mindenkit váratlanul ért a dolog. Az adósok még az alacsony kamat mellett sem feltétlen tudták fizetni a havi törlesztőt, a 4 százalékpontos kamatemelés már teljesen tönkretette őket. Először elkezdtek bedőlni az autóhitelek, majd nem sokkal később az ingatlanhitelek is.

A többi már ismert, 2007-ben kirobbant az úgynevezett subprime válság, ami a mai napig is tart (már ha őszinték akarunk lenni).

A FED (majd a többi jegybank is), jobbat nem tudván kitalálni, 5,25%-ról 0%-ra vitte le a kamatlábat és elképesztő pénzmennyiséget öntött a piacra. Ezzel sikerült megint túl nagy pénzbőséget okoznia és leértékelni a kockázatot, valamint megint túl olcsóvá tenni a hiteleket. Sikerült ugyanazokkal a dolgokkal védekezni a válság ellen, ami kirobbantotta azt.

Mára sikerült odáig eljutni, hogy az amerikai ingatlanárakat már csak egy hajszál választja el a válság előtti áraktól:

ingatlan

Az ingatlanárakat mindig érdemes a lakosság bevételének függvényében vizsgálni, hiszen ez mutatja, mennyire jelent terhet az ingatlan megvásárlása.

A szomorú valóság az, hogy az átlag amerikai háztartás bevétele mintegy 4.000 dollárral csökkent a válság óta, ennek ellenére az ingatlanárak majdnem elérik a válság előtti árakat. Vagyis a vásárlóerő szempontjából rosszabb a helyzet, mint volt 2007-2008-ban.

income

Az eladósodottság megtorpant a válság után, sokan csökkentették a hitelállományukat, de aztán ez a trend megfordult, sőt egyre gyorsabban nő újra a hitelállomány.

debt2015

2016 első negyedévében 10,6%-kal több lakáshitelt folyósítottak, mint 2015 hasonló időszakában, átlagos összegük 238 ezer dollár. (A jó hír az, hogy csak 5,1%-a subprime hitel, bár mind összegében, mint arányában dinamikusan növekszik a rossz hitelek aránya.)

A diákhitel-tartozás nagysága először a történelemben lépte át az egybillió dolláros határt, jelenleg 1,2 billió dollárt tesz ki.

Már az olyan pénzintézetek, mint a Wells Fargo is ad lakáshitelt 3%(!) önerő mellett, ami nem sokban tér el a válság előtti 0%-os ingatlanhitelektől, sőt még a rossz adósoknak is ad akár 415 ezer dollárt is.

Az ingatlanhitel-kihelyezés újra áttevődött a nem banki pénzügyi szolgáltatókhoz, amiben sok köszönet nem volt a válság előtt sem.

nonbanks

A hitelek közel felét már (újra) a pénzügyi szolgáltatók helyezik ki. Ez azért is veszélyes, mert nincs mögöttük meg az a háttér, ami a bankoknak van, így ha likviditási gondjuk támad egy következő piaci felfordulásban, aligha jutnak hozzá a szükséges tőkéhez.

A rossz adósoknak számító kölcsönfelvevők 8,4%-a már az első fél évben sem tudja fizetni az autóhitelét. Ez egy jó mutatója a hitelfelvevők túlzott eladósodásának. Ez az érték nem volt sokkal magasabb a válság kitörése előtt sem, akkor 9% volt.

Sokan már a második ingatlanbuborékról beszélnek és a válság megismétlődésétől. Ennyire messze talán nem mennék, de azért az tény, hogy a színpad ugyanúgy van berendezve, mint 2007-2008-ban és a legnagyobb különbség az az, hogy az amerikai jegybank minden puskaporát ellövöldözte az elmúlt kilenc évben, nem sok lehetősége maradt, ha mégis beüt egy újabb válság.

Update: a cikk címe ironikus utalás arra, amit akkor mondanak a tőzsdei befektetők, ha egy múltbeli bolondságot újra elkövetnek, mondván ez most más lesz, mint volt 10 vagy 20 éve ugyanebben a szituációban. 

Share

127 hozzászólás

  • Warrior

    A történelem ismétli önmagát. Ráadásul egyre gyorsabban, régen 20-50-100 évente történt meg ugyanaz, most már 10 sem kell, úgy látszik, az emberek memóriája romlik.

    Hm, vajon ha megint beüt a krach, ismét nagyobbat esnek az ingatlanárak? Mondjuk más normális reakció nem igazán lehet. Talán akkor mégis elgondolkodom egy költözésen, mert bár 5-10 éven belül nem tervezem, de ha szembejön álmaim háza jó áron… 🙂

  • Fygaroo

    @warrior
    Ez azért van, mert az emberi természet alapvetően nem változik. Nekem is több ismerősöm gondolkozik 10-20milliós hitel felvételén, hogy szinte nulla önerővel építkezzen.
    Talán a legjobb kérdés, amit ilyenkor feltehetsz, hogy mit csinálsz a pénzeddel amikor megint egy gazdasági megtorpanás várható. Beteszed a párna alá?

  • reader

    “Talán a legjobb kérdés, amit ilyenkor feltehetsz, hogy mit csinálsz a pénzeddel amikor megint egy gazdasági megtorpanás várható. Beteszed a párna alá?”

    Erre tényleg jó lenne néhány konkrét tipp, iránymutatás, hogy mit csináljon az, aki megtakarít, és nem hitelt vesz fel, hogy ne veszítsen a megtakarítása az értékéből.

    A konkrét alatt annál többet értek, mint hogy “diverzifikálni kell”. Persze írják, hogy a profi befektetők sem nagyon tudják, mi a teendő, de akkor mit tegyen az átlagember?

  • nnk

    Egészen az utolsó bekezdésig értettem, hogy a cím sok iróbiát tartalmaz. “Ennyire messze talán nem mennék” >>> most akkor mégósem irónikus a cím, és tényleg más a helyzet? Nehéz elhinni…

  • NAR

    Engem az érdekelne, honnan jön a pénzbőség, kinek a pénzét helyezik ki. A nyugdíjalapokét? A kínai, norvég vagy arab állami alapokét?

  • Zabalint

    “a legnagyobb különbség az az, hogy az amerikai jegybank minden puskaporát ellövöldözte az elmúlt kilenc évben, nem sok lehetősége maradt, ha mégis beüt egy újabb válság.”

    Szerintem ez más szempontból baj. Azért, mert az ilyen kamatkörnyezet sokkal tovább engedi fújni a lufit. Ha nem kezdődik meg a kamatemelés, akár egy válságot is kockáztatva, akkor a korábbi válságnál jóval nagyobb válság lehet 4-5 év múlva.

  • Stiel

    Én a cikkben leírtak alapján nem látom, ez most miért lenne más.

  • Feri78

    Nagyon jó cikk. Ez hihetetlen – ezek a hülyék megcsinálják másodszorra is ugyanazt. 🙁

    Gondolom, egy ilyen válságnak megint lennének világméretű kihatásai. Szerintetek ha lenne egy ilyen lufi, annak hosszabb távon milyen hatása lenne a magyar lakáspiacra, illetve a banki hitelezésre?

    Elvileg lakásvásárlás előtt állok, és jó lenne valahogy mérsékelni ezeket a kockázatokat. Szerintetek lehet valamit tenni befektetőként / ingatlan tulajdonosként / esetleg lakáshitelt felvevőként a jövőbeli kockázatok ellen?

    A rémálmom, hogy veszek egy lakást, aminek egy ilyen válság miatt csökken 10-20% mértékben az értéke, a kamat pedig felmegy 2-3X mértékben.

  • sailor

    @reader Ha borul a bili, és mindenki elad, akkor vásárolunk:)

  • Hunt3R

    Semmi nem történt a nyugati világban 2008-09 óta. Nem volt deleveraging, nem volt komolyabb attitűd váltás, de ami szerintem a gyökere a problémának, ugyanúgy a felpörgetett fogyasztás hajtja a gazdaságot. Személyes fixációm, hogy a lakossági hitelezést mint olyat beszántanám, és sóval hinteném be. Üzleti alapú hitelezés – megfelelő pénzügyi tervvel, stb. – természetesen menjen, de mobilra, lakásra, autóra nem adnék hitelt. (De magánszemélynek arra sem adnék hitelt, hogy tőkeáttétellel shortoljon, mert az nem üzleti terv, hanem spekuláció.) Bezuhanna tőle a gazdaság? Több mint valószínű. De ha egyszer eltakarítanák a romokat, mint a ’30-as években a New Deal-el, utána egy stabilabb fejlődés indulhatna el, kevesebb buborékkal.

    Nyilván ez kb. senkinek nem érdeke, hiszen a politikus belebukik, a multi profitja esik, és a pógárnak nem jut autó. Sanyarú az élet! 🙂

  • pitcairn

    a FED mellett a HUD (U.S. Department of Housing and Urban Development) által jegyzett amerikai lakáspolitikát is érdemes megemlíteni

    How HUD Mortgage Policy Fed The Crisis
    washingtonpost.com/wp-dyn/content/article/2008/06/09/AR2008060902626.html

    + az un .”smart growth” kultusz “áldásos” hatását

    Planning vs. Affordable Housing
    mises.org/library/planning-vs-affordable-housing

  • realestate

    Dehogynem maradt lehetőség, ott van még a 0% kamat, vagy akár negatív is és jöhet az armageddon 🙂

  • RobbieAngelo

    “Az ingatlanárakat mindig érdemes a lakosság bevételének függvényében vizsgálni, hiszen ez mutatja, mennyire jelent terhet az ingatlan megvásárlása.” – Kíváncsi lennék Magyarországon mi a helyzet, mert a hitelkamatok itt is elég alacsonyak most és az ingatlanok ára is mesterségesen növekszik. Vagy nálunk most nem adnak olyan könnyen hitelt? Érdemes megnézni a “Nagy dobás” (Big Short) című amerikai filmet, mert pontosan erről szól.

  • Maxi

    Basszus, ha már az USA-ban és a dollárban sem lehet bízni, akkor mégis miben érdemes hosszú távra megtakarítani?

  • Garbo

    @feri78
    Minél kisebb hitelösszeg, lehetőleg nem túlárazott ingatlanra felvéve, jó forgalomképességű helyen. Egy évnyi aranytartalék a párnacihában, hitelfedezeti biztosítás, plusz 10 évre fix kamatozású lakáshitel. Szerintem, persze 🙂

  • Warrior

    @Fygaroo
    Igazad van az emberi természettel. Én eddig is nagy ívben kerültem a hitelt, és nem tervezek változtatni a hozzáállásomon 🙂
    Hogy mit csinálsz a megtakarításoddal, az jó kérdés. Nem tudom. Én kifejezetten kockázatkerülő vagyok, csak “biztos” megoldásokat tudok elképzelni, ahol legalább a tőkéd megmarad nominálisan.
    Esetleg ha már akkora megtakarításom lenne, hogy 80-65-50%-a is megnyugtató, akkor a maradék 20-35-50%-át tenném kockázatosabb helyekre. De mivel ez (sajnos) nem aktuális, nem foglalkozok különösebben a kérdéssel 🙂
    Egyébként a mai feltételek (adók és banki költségek) mellett egyáltalán nem csodálkozom, ha valaki már most kp-t és a párnacihát választja. Az egy rossz vicc, hogy 1M Ft-ot betéve a bankba, 6-9 hónap után kevesebbet kapsz vissza. Mondjuk a széfbérléshez képest még talán olcsóbb… 🙁

  • reader

    @sailor az jó, hogy vásárolunk, de mit? Mert ugye nem minden emelkedik vissza később, aminek leesik az ára.

  • Zabalint

    @hunt3r
    Én a lakáshiteleket meghagynám, de csak 60%-os önrészre, elsétálasi joggal (bank csak jelzálog erejéig követelhetne). Autó és más lakossági fogyasztási hitelt tiltanám. Ezen túl az államnak is tiltani kellene az eladósodást.

  • Zsoca

    Miklós, lehet hogy tévedek, de amit leírtál a hitelekkel és az ingatlanokkal (és azok áraival) kapcsolatban az mintha Magyarországra is igaz lenne.

  • Jenő

    Egy fontos gondolat maradt ki szerintem a cikk végéről, nem vontad le a tanulságot a számunkra.

    “Ha Amerika tüsszent egyet, Európa tüdőgyulladást kap.” – George Friedman

    Hozzáteszem, Európa még az előzőt sem heverte ki. Ennyike.

  • Warrior

    @feri78
    Gondolom, a kérdésedre sok újat nem fogsz hallani, kellő mélységig ismered a témát és a lehetőségeid 🙂
    1. Megfelelő méretű (értsd: nem kétszer akkora, mint kell 🙂 ) és elhelyezkedésű lakás/ház, az előző bejegyzések alapján reálisan látod, mire van szükségetek, így ez megvan, már ha talász olyat.
    2. Hitel felvétele minimális legyen, esetedben ez is reális lehet. 18 havi tartalékod maradjon meg. Tudom, 6 hónap az “előírás”, és rád nem biztos, hogy vonatkozik az álláskeresés 12-16 hónapja, de talán te is így lennél nyugodtabb.
    3. Biztosítások

    Végül pedig esetleg a gondolkodásmód: ha saját célra, saját lakhatásra veszed az ingatlant, adott esetben hitel nélkül, akkor ne számolgasd, hogy adott pillanatban mennyit nyertél/vesztettél vele. Ha jól érzed magad benne, és nem dönt nyomorba a tulajdonlása, akkor örülj neki. Még ha ez ellent is mond a gazdasági racionalitásnak. 🙂

  • Balázs

    Mo-n köszönő viszonyban sincsenek a fizuk a mostani bp-i ingatlanárakkal. Mégis megy fel az ár. Most, h. mi még biztonságos országnak számítunk, aligha fog változni. Tényleg jó kérdés.. Nekünk vannak jó megtakaritásaink LTP-ben, betétben és állampapírban, és szeretnénk ingatlant, de sajnos tényleg nagyon, 30-50%-kal mentek fel az árak az elmúlt 1 évben. Most már viszont meg is haladták a 2007-2008-as árszinvonalat, ez nagyon bosszantó, ugyanakkor rettegünk, hogy bedől a forint és akkor semmink sem lesz…

    Szerintetek érdemes gyorsan venni lakást 3-400 ezer Ft-os négyzetméteráron a 13. kerületben, vagy várjunk még?

  • Garbo

    @balazs

    A 13. ker. rettenetesen túlárazott jelenleg. A lufi ott extrán nagynak tűnik. Ha nem hajt a tatár, én várnék vele a lejtmenetig.

  • J.K.

    Sziasztok,

    folyamatosan figyelem az ingatlanárak alakulását, és sajnos azt látom, hogy az elmúlt rövid időszak alatt óriási ingatlan lufi alakult ki megint a magyar piacon. Irreálisnak tartom a használt lakásoknál is a 30-40%-os áremelkedést, a bérleti díjak csillagászati összegeiről már nem is szólva. És nálunk nincs 0%-os hitel…
    Vajon mikor fog kipukkadni?

  • tomzol

    A jobb kerületekben ment ennyivel az ingatlan ára fel,bár az 50% az szerintem irreális, a 30% a reális az elmúlt 1-2 évben.
    Én is gondolkodom lakásban Pesten, mert fel kívánok költözni, sajnos épp a legrosszabb állapot van, de lehet hogy még ennél is rosszabb lesz,mert teljesen hypeolva van Pest és mindenki veszi mint ha kötelező lenne. Egymásra licitálnak az emberek és ez részben a külföldi befektetők miatt van, részben a külföldön dolgozó magyarok miatt, akik a kinti megtakarításaikat ingatlanba fektetik és készpénzben vásárolnak.
    Szóval reálisan szerintem még nincs vége az emelkedésnek, de ha jön egy világpiaci bukta, akkor jön a magyar kijózanító pofon is a magyar ingatlanpiacnak is.
    Jah kifelejtettem, hogy nagyrészt hozzájárult az irreális fővárosi emelkedéshez az Airbnb és a CSOK is, alapvetően azok jártak megint szarul, aki saját költözést terveznek és azon belül a család nélküli.

  • Nagy Vonalakban

    Jaj, Miklós már megint egy ilyen cikk, pedig olyan szépen süt a nap…

  • PöLö

    Amíg a nyugati emberek tömegei nem tapasztalják meg azokat a körülményeket, amelyek most Venezuelában a mindennapokat jelentik, addig nem lesz vége ennek az eszetlenségnek, már csak azért sem, mert az igazán nagy halak a zavarosban halászva tudják a legnagyobbat szakítani. A napnál világosabb, hogy a következő krach durvább lesz, mint a 2008-as volt, a kérdés csak az, hogy mikor: minél később, annál rosszabb lesz.

    A Nagy dobás pedig kötelező irodalom: a film is jó, de az eredeti Michael Lewis könyvre is megéri rászánni az időt.

    A dilemma nálunk is az, hogy az évek során a nagyobb lakásra összerakott pénzzel mi legyen. A CSOK-nak is “hála” elszaladtak a hitelmentesre tervezett költségvetésünk mellett az árak. Így vagy a hitel kockázatát kell mégis felvállalni vagy maradunk még a kinőtt lakásban de akkor a megtakarítás miatt főhet a fejünk.

  • pitcairn

    @j-k

    1%-os jegybanki alapkamat van és valószínűleg az első kamatemelés után lesz annyi a szelektív felfutásnak

  • pitcairn

    @tomzol

    csak az un. “befektetésre-alkalmas” kislakások ára szállt el

  • NAR

    Még egy gondolat: ha jól emlékszem, 2008-ban a probléma második fázisa az volt, hogy azokat a kötvényeket, amiket a bedőlő lakáshitelek fedeztek, újra- (és újra)csomagolták további kötvényekbe és hirtelen nem tudták a bankok, hogy mennyit is érnek azok a kötvények, mennyi pénzük van, ezért nem is hiteleztek (en.wikipedia.org/wiki/Collateralized_debt_obligation). Ha jól tudom, ezek azóta kimentek a divatból, főleg az újracsomagolás, illetve elvileg történtek informatikai fejlesztések is, hogy a bankok jobban követni tudják az ilyen kötvények értékeit. Ez nem számít?

  • pitcairn

    @balazs

    gyorsan – főszabályként – sohasem érdemes venni semmi:)

  • Warrior

    @nagy-vonalakban
    Még süt a nap, de már gyűlnek a felhők…
    Időjárásra, hitelezésre is igaz 😀

  • Kiszamolo

    Nar, annyiban mindenképpen jobb a helyzet, hogy a rossz hitelek aránya negyede a 2007-8-as adatnak. Továbbra is értékpapírosítják őket, csak már jobban tudják(?) a befektetők, mit vesznek.

    Annyiban meg sokkal rosszabb a helyzet, hogy a jegybankok már mindent eljátszottak, amit lehetett, sőt annál is többet, az államok adóssága meg lényegesen magasabb, mint volt akkor.

  • tundra

    Pedig nemrég olvastam hogy 10 vevőből csak 1 vesz fel lakáshitelt a tranzakcióhoz.

  • pitcairn

    @nar

    a CLO (Collateralized Loan Obligations) biznisz él és virul:)

    Pitcairn köszönjük, ennyi link elég lesz a hétre.

    mi több 2016-ban all-time rekordot döntöttek:) (lásd az első grafikont a szövegben)

  • pitcairn

    @kiszamolo

    “Annyiban meg sokkal rosszabb a helyzet, hogy a jegybankok már mindent eljátszottak, amit lehetett, sőt annál is többet, az államok adóssága meg lényegesen magasabb, mint volt akkor.”

    ezért fog a következő körben az IMF és a BIS a rivaldafénybe lépni:)

    a bail-in szabályozást is az informális BIS meeting-eken találták ki, bizonyára nem ok nélkül…

    és a “Basel-i bölcsek” már menetrendszerűen adják ki a figyelmeztetéseiket…

    pl efféléket…

  • Jenő

    NAR: “2008-ban a probléma második fázisa az volt”

    A 2008-as válságban a probléma második(?) európai(?) fázisának fő problematikája az volt, hogy európai bankárok egyáltalán minek vesznek amerikai szemétpapírokat (junk bond), de ha már, akkor miért annyit? A youtube.com/watch?v=QeLu_yyz3tc videóban a 25:12 és 25:36 közötti 24 másodperc.

  • piz

    Real aron meg nincsenek az ingatlanok a 2007-es szinten. Az FHB-nek van errol egy eleg jo indikatora. Szoval az, hogy mennyire dragak, az relativ. Bukaresthez, Pozsonyhoz vagy Varsohoz kepest nem dragak. Annyi tortent, hogy hirtelen dragultak be, az elmult 9 evben meg semmi nem tortent.
    Viszont ha megint beindul egy valsag spiral, siman lehet, hogy ugyanugy beesnek majd az arak, mint 8 eve. De ezt meg ugyse tudja megmonddani senki. Lehet, hogy nalunk is meg hosszu evekig alacsony lesz a kamat, a magyar gazdasag szarnyalni fog es az emberek meg jodolgukban ingatlanba akarnak majd fektetni.
    @feri78 fixald le a kamatot min 5 evre, es ha kicsit be is esik az ingatlan ara 5-10 ev mulva, akkor se tortenik semmi. Max nem ez volt a legjobb befektetesed. Nem tartanam minden penzem magyar allamkotvenyben sem, mint ahogy ingatlanban sem, de szerintem nem rossz alternativa egy budapesti lakas.

  • PöLö

    @nar
    “Ha jól tudom, ezek azóta kimentek a divatból, főleg az újracsomagolás”

    Egy nagy fenéket, csinálják tovább csak más néven:

    Goldman Sachs Group Inc. is joining other banks in peddling something they’re referring to as a “bespoke tranche opportunity.” [BTO] That’s essentially a CDO backed by single-name credit-default swaps, customized based on investors’ wishes. The pools of derivatives are cut into varying slices of risk that are sold to investors such as hedge funds.

    bloomberg.com/news/articles/2015-02-04/goldman-sachs-hawks-cdos-tainted-by-credit-crisis-under-new-name

  • maverick

    A magyar államadósság is durván megnőtt, nominálisan kb. +8500 milliárd a bedarált MNYP vagyonnal együtt 2010-hez képest.
    Legalább 2 éve simán meg lehetne csinálni a nullás költségvetést, hogy végre elinduljon nominálisan is a csökkenés, de ezek (is) mindent elszórnak, pedig csak addig lenne szabad nyújtózkodni, ameddig a takaró ér.
    Én nem engednék egy fillérrel sem többet költeni annál, mint ami bejön. Igaz ez a nyugdíjkasszára, akiket szent tehénként kezelnek politikai okokból a következő generációk kontójára.

    Hogy Magyarországon mi lesz a jó befektetés?
    Forintot gyengíteni akarják, ez látszik a lépéseken.
    Euró? Dollár?
    Felejtős, mert akkora lazításon estek át a jegybankok, hogy tényleg nem látni, milyen eszközt tudnának még bevetni.
    Ha jön a következő válság, ezek is meg fogják érezni nem kicsit. Úgyhogy passz.

  • Átvernek a reklámmal

    Attól függetlenül, hogy értem, mire célzol, most tényleg más a kiinduló helyzet. Ettől persze még lehet ugyanaz a vége.

    Nyilván rengeteg dologtól lehet félni, a nagyobbik részüktől (átláthatatlan kínai bankrendszer, becsődölő déli államok, pocsék demográfiai adatok) ráadásul teljes joggal. Per pillanat mégis az legerősebb hatás, hogy az állampapírpiacról a nulla körüli hozamokkal kiszorított pénz a tőzsde- és ingatlanpiacra megy, mert máshová nem tud. Akkor is, ha ez rizikós. Következésképp ezek még jó darabig emelkedhetnek. Nem nagyon, mert közben mindenki fél is, de szép lassan, hullámozva igen.

    A buborékok ugyan előbb-utóbb kidurrannak, de minden jel arra utal, hogy a mostani pukkanás csak valamikor a távoli jövőben történik meg, ha egyáltalán megtörténik.

  • tgwh

    @maverick
    Nem azt beszélték, hogy be akarják vezetni az eurót? Meg olcsó keleti munkaerőről is volt szó…

    @kiszamolo
    Mi a véleményed?
    akcio.fundamenta.hu/?utm_source=facebook&utm_medium=cpc&utm_content=asu&utm_campaign=kamatbonusz

  • Átvernek a reklámmal

    folyt.

    A magyar piaci analógia meg szerintem teljesen rossz, itt még mindig 80% körüli a készpénzes tranzakció, és talán még a hitelfelvételi egyenleg is negatív. Itt egyértelműen ingatlanba menekül a tőke evvel felhajtva az árakat.

    A fentebb említett FHB-indexet egyébként imádom, átlagban biztos jó, de pl. a frekventált fővárosi ingatlanok ára az inflációval is korrigálva messze meghaladja a válság előttit, a vidékiek meg jellemzően a kutyának nem kellenek. De átlagban pont jók vagyunk.

    Ezen a fronton azért hamarabb lehet kiigazítás, mert az ingatlannal azért valamit kezdeni kell, és erre a nép is rá fog döbbenni.

  • Kiszamolo

    Átvernek, én csak annyit mondtam, hogy nem sok különbség van a 2007-es helyzet és a mostani között: túlfogyasztás, túlhitelezés, eladósodottság, irreális ingatlanárak, túl sok tőke és túl alacsony kamatlábak.

    Úgy telt el 9 év, hogy gyakorlatilag semmi nem változott, csak a jegybankok iszonyat erők bevetésével visszakormányozták oda a világot, ahonnan elindult lefelé 2007-ben.

    Ez nem azt jelenti, hogy akkor itt a világvége, de hogy semmi értelme nem volt az elmúlt 9 év rugózásainak, az szinte biztos.

  • Kiszamolo

    Még szerencse, hogy én még egy halvány utalást sem tettem Magyarországra.

  • Feri78

    @garbo @warrior @piz Köszönöm a tanácsokat. 🙂

    Egy 12. kerületi 100-120 m2-es lakást vagy sorházi lakást vennénk, nappali + 3 hálóval. Ezeknek a piaci ára reálisan 55 millió körül kezdődik.

    Mi az 5 évi atombiztos tartalékban hiszünk, 12 hónap helyett. Most több is van, de min 60 hónapot szeretnénk tartalékolni.

    Ezért – bevallottan szokatlan koncepcióval – azt találtuk ki, hogy mivel a tágabb értelemben vett családban van több használaton kívüli ingatlan – arra teszünk egy második jelzálogot, és 0% önrésszel vesszük meg a lakást, 10 éves fix kamatozású hitelre, olyan 570 ezer körül lenne a havi törlesztője.

    Így viszont cserébe maradna 60 havi tartalékunk megélhetésre + hiteltörlesztésre, két keresővel.

    Worst case scenario, hogy 5 év múlva lesz 30 millió tőketartozás, ha 10 millióval esik az értéke, akkor 15 millióval szállnánk ki.

    Az esetleg véleményeknek, ötleteknek örülnék. 🙂

  • Hunt3R

    @feri78
    WHAT??? 570 ezer forint havi törlesztő? Abból kb. 220-240 ezer kamat havonta!
    Évente eltapsolsz 2.5-2.9 millió forintot kamatra, 10 év alatt az 25-30 millió forint PLUSZ az elmaradt kamatok. Ezt szerintem gondold át még egyszer, mert az a pénz amit kamatra kifizetsz a zsebedben is maradhatna. 10 éves fix lakáshitel éves kamata 6% körül lehet most – így lesz az 55 milliós lakásból 80 milliós lakás 10 év múlva.

    Szerintem nettó hülyeséget készülsz meglépni. Lehet, hogy kell nektek ekkora lakás, de 1, tuti hogy csak a 12. kerület a megfelelő? 2, tuti, hogy ki akarsz fizetni 25 millió forintot kamatra 10 év alatt, csak hogy megmaradjon az 5 évnyi tartalék illúziója?

    Szerintem aludj még rá egy pár tucatot. 🙂

  • Warrior

    @feri78
    Szerintem ebben a kérdésben fordulj Kiszámolóhoz 🙂

    A vételárhoz képest igen csekély összegért valószínűleg sokkal jobb ötleteket kaphatsz, mint amit én kiokoskodnék 😉

  • Feri78

    @hunt3r Azt elismerem, hogy merész elképzelés, és lehet, hogy igazad van. 🙂

    De én úgy számolok, hogy most évi 3 milliót fizetek bérleti díjnak lakásra, és őszintén szólva itt a 12. kerületben ez a piaci ár alatt van, reálisan kb 3,6 milliót kellene fizetnem, csak régóta bérelek és nem akarja a tulaj emelni a bérleti díjat – de szerintem jövőre meglépi, mert megteheti.

    Ha felveszek 55 millió hitelt, annak a kamata 5,6% fix kamat mellett tíz évre évi 3,1 millió forint az első évben. Viszont a 10 éves futamidő alatt átlagosan kb a tőke felével tartozom, tehát 10 év alatt átlagosan kb évi 1,5 millió kamatot fizetek a lakásért, ami majdnem a harmada a piaci bérleti díjnak.

    Igazából nem akarunk sem kisebb lakásba költözni, sem máshová. Anyagilag belefér most, csak ugye ha 10 év a futamidő, és 5 év a biztonsági tartalék, akkor van 5 év kockázat…….. 🙁