Ingatlanbérlés vagy vásárlás?

Már többször esett szó itt a blogon a lakásvásárlás vagy bérlés témaköréről.

(Például Bérelni vagy vásárolni kalkulátor, Ingatlan mint befektetés kalkulátor)

Találtam egy amerikai cikket, ami szintén ezt a témát járja körbe, amelynek a lényegét összefoglalom ebben a bejegyzésben. A cikk amerikai, így az árak is azok, de a cikk lényegét ez nem érinti. A végkövetkeztetései is hasonlóak, mint ahogy sokan (de mégis csak egy kisebbség) itthon is gondolkodnak ebben a témában.

Ha tudsz angolul, érdemes úgy (is) elolvasnod, van egy jó stílusa a srácnak.

Az írásában a szerző a lakástulajdonlás mítoszát a vallásos ragaszkodáshoz hasonlítja, amit a lakástulajdonba vetett hit éltet. Az egész lakásvásárlást szerinte többek között a 15 billió (vagyis 15 ezer milliárd) dolláros jelzáloghitel piac mozgatja és az ebben érdekelt pénzintézetek, illetve egyéb érintettek tartják fenn (ingatlanosok, stb).

Végigveszi az általánosan elterjedt nézeteket.

Az első ilyen, miszerint a lakásvásárlás jó befektetés.

Mindenkinek van egy olyan sztorija, vagy ismer valakit, akinek vagy egy sztorija, miszerint a szülei 1965-ben 30 ezer dollárért megvették a házukat, majd 2005-ben eladták 1,5 millióért és elmentek nyugdíjba.

Sajnálja, hogy az ő szüleivel ennek pont az ellenkezője történt meg. Egyébként meg a statisztikák azt mutatják, hogy az ingatlanárak évente 0,2%-kal nőttek az elmúlt száz évben (az infláció felett), kivéve néhány időszakot, amikor a gyors áremelkedést ugyanolyan zuhanás követett. Az olyan nagy koponyák, mint Warren Buffett sem fektetnek ingatlanba és ez nem véletlen.

Egyébként is mi jellemzi a jó befektetést?

– Kellően diverzifikált, vagyis csak a vagyonod egy kisebb része van az adott eszközosztályban. Ez nem igaz egy ingatlannál.

– A befektetést nem tőkeáttétellel, vagyis nem hitelből valósítod meg. Lásd még: 15 billió dollárnyi jelzálog-hitel.

– Bármikor hozzáférsz a befektetésedhez, ha pénzre van szükséged. Ez sem áll meg egy ingatlannál, nem tudod eladni csak a kamrát, ha kell pár millió forint.

A lakbér ablakon kidobott pénz, tartja a népi bölcsesség.

Szerinte ennek pont a fordítottja igaz.

Egy 500 ezer dolláros ház megvételéhez le kell raknod 200 ezer dollárt és fel kell venned 300 ezret 25-30 évre 6%-os kamat mellett.

Egy ilyen házat kiveszel havi 2.500 dollárért.

Vagyis csak az önerő elég lenne 80 hónapnyi bérleti díjra. Az átírási illeték, ügyvédi díj, beköltözés előtti felújítás, éves adók (ez akár évi 2% is lehet az Egyesült Államokban) és hasonlóak még további hosszú évekre elégségesek, a 300 ezer dollárnyi kölcsönre pedig kifizetsz még további 347 ezer dollárt kamatra a tőkén kívül. Tehát a végén egymillió dollárba került az ingatlanod.

Mi lenne, ha ennek az összegnek a töredékét, néhány ezrelékét magadba fektetnéd? Elvégeznél néhány tanfolyamot, a példa kedvéért weboldal-szerkesztő, wordpress, photoshop, vagy hasonló tanfolyamot és keresnél vele több ezer dollárt havonta.

Akármilyen drágák is ezek a tanfolyamok, még mindig olcsóbbak, mint amit csak kamatokra kifizetsz évente a bankodnak. És többet is hoznak.

Azért kell saját lakás, mert az egy biztos pont az életemben.

Az átlagos amerikai lakásvásárló a vásárlás pillanatában azt gondolja, hogy átlagosan 11 évet fog eltölteni a megvásárolt ingatlanban. Ezzel szemben a valóságban csak 4,5 évet. (Ez az amerikai adat. A magyar adat cirka 9 év.)

4,5 évente az emberek új ingatlant vesznek. Mert munkahelyet váltott, mert megházasodott vagy éppen elvált, jött a gyerek, elköltözött a gyerek és a többi.

A 4 és fél év pedig minden, csak nem állandóság. Ennél még az autód is tovább van meg a legtöbb esetben, így semmi nem valósul meg a nagy állandóságból és a biztos gyökerekből. (Egy átlag amerikai 11,5 alkalommal költözik élete során másik ingatlanba.)

Nincs lakás, nincs probléma

A cikkíró leírja, mennyire kényelmes lakást bérelni. Eldugult a lefolyó, csak írt egy e-mailt a tulajdonosnak, aki kiküldte a szerelőt. Egy hurrikán végigsöpört a tájon, 60 centi magasan állt a víz a házban. A tulajdonos felmosott, iszapot hordott, értéket mentett, míg ő, a bérlő az emeleten nyugodtan olvasgatott.

A szabadság öröme

Sokan félnek a lakásbérléstől, mert mi lesz, ha kiteszik őket fél év múlva a lakásból? Sok a bizonytalanság és a kiszámíthatatlanság.

Ennek a kérdésnek egy másik vetülete viszont a teljes szabadság. Még ma is minden utcában van legalább 8 eladó ház és ugyanennyi lakás és nem egyet már évek óta árulnak. Ez egy röghöz kötöttség, nem tudsz reagálni az életedben bekövetkező változásokra. Sokan ülnek a lakásukban évek óta és szeretnének továbblépni, de nincs vásárló, aki megszabadítaná őket a lakásuktól.

Ellenben ha bérelsz lakást, a második gyerek születésekor nagyobb ingatlanba költözöl. Ha a gyerek iskolába megy és jó iskola csak a város másik végén van, odaköltözöl. Ha másik városban kapsz egy jobb munkát, csomagolsz. Jobban mennek a dolgaid, kiveszel egy nagyobb ingatlant. Ha rosszabbul, visszaköltözöl a lakótelepre. A gyerekek kirepültek, már nem kell ötszobást lakást bérelned.

Ez a flexibilitás rengeteg pénzt meg tud spórolni neked az évek során.

Az ingatlan kézzelfogható

Sokan azért fektetnek ingatlanba, mert a tégla sokkal jobban kézzelfogható a számukra, mint a készpénz, egy részvény vagy kötvénybefektetés. De ez csak egy illúzió, semmivel nem tart tovább elveszíteni egy ingatlan tulajdonjogát, mint egy részvénytársaságban birtokolt tulajdonjogodat. Mi magyarok emlékszünk még az államosításra? Amikor elvették az ingatlanokat is bárkitől? Előtte a világháborúra, amikor porig bombázták ugyanezeket a házakat? Akinek készpénze volt, az tudott menekülni. Akinek háza, az várta a frontot.

A cikk végén az író még tippeket ad, mit csinálj inkább, ha ingatlanba akarsz fektetni és hogy háztulajdonosból is van jó és rossz, hogy találj egy jó tulajdonost, miért ragaszkodik mindenki ahhoz, hogy márpedig ő jó döntést hozott, amikor ingatlant vett és hasonló dolgokról ír. Ezeket már nem akarom lefordítani, akinek van kedve olvassa el a belinkelt cikkben a bejegyzés elején.

Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, három-négy hetenként indul a következő. Csekély 25 ezer forintért hat alkalom alatt megtanulsz mindent a pénzügyekről, amit alapfokon tudnod kellene.

Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.

Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en

Share

227 hozzászólás

  • Nagypetercar

    Engem meg mindig nem gyoztetek meg arrol, hogy az alberlet nem kidobott penz.
    Tegyuk fel, berelsz egy lakast Pesten, havi 100 ezer forintert. Kifizetsz 8 ev alatt kozel 10 millio forintot.
    Van 2 millio onerod, felveszel hitelt (8 millio ertekben) 8 evre, havi torleszto szinten 100 ezer forint. 8 ev utan van egy sajat, 10 millios lakasod. Meger a mobilitas ennyit?

  • Tibor

    Hat igen az orok dilemma. ANYAGILAG sem egyertelmu a valasz, bizonyos lakasarak/berleti dijak mellett a vetel eri meg jobban, mas esetben a berles. A gond az, hogy ezt csak pillanatnyilag latod, de 20 evre elore kell megjosolnod…
    Ami az egyeb szempontokat illeti, rendesen ki kene dolgozni a berles torvenyi kereteit. Nyugaton pl a tulaj nem rakhat ki, fel se mondhatja egyoldaluan a berleti szerzodest. Jellemzoen 3-6 evre kotik oket, es CSAK a berlo mondhatja fel. A tulaj CSAK a lejarattal mondhatja fel, HA 6 honapra elore ertesitett (francia helyzet). Persze ez akkor igaz, ha a berleti szerzodest betartod, magyarul fizetsz szepen, es nem mesz a tobbi lako idegeire.

    Itt mar nem mondhatjak hogy berlemenybe veszelyes szulni, kirakhatnak aztan hova mesz a gyerekkel stb.

    Persze, van egy el nem hanyagolhato remeny: nyugdijasan mar nem akar lakbert fizetni az ember.

  • Dani

    Amerikában sem feltétlenül jobb a bérlés, nagyon függ az aktuális áraktól (pl. 2008-2010 környékén nagyon megérte lakást venni). Az igaz, hogy általában jobban megéri a bérlés, 2015-ben meg pláne.

    Na de itthon? 🙂 Kiváncsiságból megnéztem a környékünkön lévő kiadó panellakásokat. 150 ezer + rezsi volt az átlag, ez nagyon durva! 😀 Meg kell jegyezni, egy ilyen lakást most 17-18 millióért árulnak, de szerintem a vásárlással még mindig jobban jár az ember. Vegyünk fel 10 milla hitelt 10 évre (10 éves kamatperiódussal): 111 ezer/hó, a maradék 8 millió elmaradt hozama legyen tíz évre 2,4 millió, az havonta 20 ezer. Tehát havi 131 ezerért meg is vehetem ezt a lakást. Miért fizetnék akkor havi 150-et?

    Ha nagyon hardcore (és jól kereső) vagyok, akkor felvehetem akár 5 évre is a hitelt, és akkor még jobb a helyzet.

  • Tibor

    A lenyeg, hogy nyugdijas korra ossze kell rakni egy komoly toket. Es egyedul az ingatlanvetel az, ahol ugy tudod a toket osszerakni, hogy a hitelbe kapott toke kamatait ugyan fizetned kell, de cserebe mentesulsz a legnagyobb havi kiadas, vagyis a lakber alol.

    Nekem a fizetesem tobb mint felet a lakber viszi el, ha osszeadjuk kettonk fizeteset, akkor van kb a felenel. Ennel olcsobban tudnek venni, de nem vagyok eleg gazdag ahhoz, hogy megengedhessem magamnak a kisebb kiadast 😀

  • W_B

    Jó cikk.
    Annyit tennék csak hozzá, hogy Magyarországon sokan szinte vallásos alapon ragaszkodnak a saját lakáshoz. Más szemmel néznek a “saját”-ra, mint a bérelt lakásra. Kell néhány nemzedék ahhoz, hogy ez kinevelődjön az emberekből.
    Másrészt persze a lakást is elvehetik, bár ennek kicsi az esélye, de a pénz még hamarabb veszítheti el az értékét. Mo.-n mindkettőre volt példa, mérlegelni kell hogy melyik valószínűbb.

  • nb

    Sokat kell számolni és felrajzolni a vagyonodat: valahol 10 év (hu) – 15 év (más ország) tájékán metszi a két görbe egymást, utána disznó módon jól jársz a sajáttal. Előtte meg több-kevesebb bukás. Hamár saját, akkor sokáig ott kell laknod 🙂
    Mondjuk, ha Bp-en élsz és 30 évesen veszel egy lakást, akkor 40 éves korod után már nyerésre állsz. Akkor is, ha külföldre mész utána 😉
    Ami miatt az egész beégett az emberekbe az szerintem az, hogy az örökösök jól járnak: ha van 2 nagyszülő 2-2 lakással, akkor 2 unoka rögtön sajátban lakik. Márha ott vannak a lakások, ahol lakni akar.
    Továbbá:
    ha 30 évesen rájössz, hogy nyugdíjra kéne félretenni, akkor nagyon valós alternatíva valahogy lakásba rakni a pénzt: Magyarországon a “más” megtakarítások szívesen tünnek el egy-egy postabankmaci vagy kulcsár javára. Esetleg máshova, de meg nem szoktak maradni az elmúlt 25 évben.

  • tumpara

    “A cikkíró leírja, mennyire kényelmes lakást bérelni. Eldugult a lefolyó, csak írt egy e-mailt a tulajdonosnak, aki kiküldte a szerelőt. Egy hurrikán végigsöpört a tájon, 60 centi magasan állt a víz a házban. A tulajdonos felmosott, iszapot hordott, értéket mentett, míg ő, a bérlő az emeleten nyugodtan olvasgatott.”

    Azért ezen hangosan röhögtem. Mármint, hogy mennyire nem valószerű. Elromlik valami és a tulajdonos rögtön küldi a szerelőt (mert úgy szeretnek költeni a házra). Vannak ilyenek, de a többség… Ez kb. akkora túlzás, mint hogy a lakásbérlés szabadság. Elviekben ez is igaz, a gyakorlatban viszont 2-3 évente muszáj költöznöd, mert eladják a fejed fölött a lakást – ami egy komplett családdal nem egy nagy élmény, mert átcuccolni csak egy hétvége, de mindent bedobozolni, kidobozolni és végre fejben is átállni több hónap. Ez is megfizethetetlen. 🙂

  • okoska

    némileg egyoldalúan láttatja a szerző a dolgokat:

    Tfh. volt 5-6 éve egy kis kereted, és választhatsz hogy veszel egy ingatlant úgy 30 millióért, vagy berakod a bankba, és a banki kamatokból bérelsz (havi 250-300e). Ennyiért már igen jó kis házikót lehet(ett) bérelni, aztán eltelt pár év, és az ugyanannyi tőkédre kapsz 70-80 000 forintot, amivel mehetsz a panelba.

    A “biztos pont” nem azt jelenti, hogy marha sokáig tart. Tökmindegy hogy meddig, de nem jön a tulaj, hogy “2 hónapon belül tipli”. Mert több gyerekkel már nem olyan egyszerű a költözködés, és jobban szeretem ha én döntöm el hogy mikor.

    “minden utcában van legalább 8 eladó ház és ugyanennyi lakás”

    lehet hogy van ilyen utca, de azért van olyan is ahol nincs 8 eladó/kiadó ház, de még jóval kevesebb se.
    A mi környékünkön pl az egész városban alig találni mostanában kiadó lakást/házat, a legdrágább kategórián kívül.

  • bobsys

    Ha, vegre pont hozzatudok szolni, mert itt elek 🙂
    Bereltunk, $1300/honap. Vettunk egy lakast, annak a koltsege $1405 Ebben benne van a hitel, az eves ado, lakasbiztositas, kozos koltseg, lakas ertekenek 1% az ertekcsokkentesre valamint a vasarlas utan elkoltott felujitas osszeg huszada (komplett felujitas minden 20. evben). Ami nincsen benne az a 20% kezdo (28K USD). A hitel kamata csokkenti az adoalapot. 30 eves fiz kamatozasu hitel, 25 ev mulva is dollarra annyi lesz a havi torleszto mint most,de barmikor tolhatok be extra penzt a toketorlesztesre. Kozben a landlord a volt helyen megemelte a rentet es mar $1600 kert a kovetkezo lakotol.
    Nem azt modnom, hogy jo befektetes, de talan nem is annyira szar, mint ahogy a cikkben is irja. Raadasul a 6% kamat az nagyon nagy a mostani helyzetben.
    Magyarorszagon (meg mashol) elve nem jottek ki ilyen jol a szamok, ott bereltunk

  • Geri

    Jelenleg Németországban élek egy 58 éves nőnél, a házimunkában segítek be neki. Van 2 db nagy értékű háza, amelyeket bérbe ad, és abból finanszírozza a német viszonylatban is luxusnak minősülő életstílusát… Szerintem ő jó nagyot nevetne ezen a cikken 🙂

  • Grza

    És ami mindig kimarad az ilyen cikkekből: ha veszek egy lakást, akkor olyan lesz a fürdőszoba, a konyhabútor, a berendezés, amilyet akarok, oda fúrok polcot ahová akarom.
    A zuhanyzó helyére egy tulaj se fog nekem bérlőnek kádat rakni, nem fogja az ocsmánylila konyhabútort lecserélni.
    Ha bútorozottan veszem ki, akkor ki tudja milyen bútorokat kapok (külső, állapot), ha pedig bútorok nélkül akkor az egyik lakásba megvásárolt bútorok a következőbe nem biztos hogy beférnek jól. A világításról nem is beszélve, a plafonról lógó csillár nem alkalmas igazából semmire, az én életkörülményeimhez szükséges átalakítást pedig bérleményben nem fizetem.
    Nem számoltunk a költözés költségeivel sem.
    Ha van egy lakásom nem hitelből akkor nem vagyok kitéve a változó bérleti díjaknak, de még a hitel is tervezhetőbb ennél (ha nem CHF, hanem fix kamatos HUF).

  • dddoni

    Szerintem túlságosan egy oldalt képviselsz és az átlagember is csak a beidegződéseire hallgat. Pedig ez a fajta befektetés nagyban függ az adott ország és az adott időszak áraitól. Ha a válság alatt valaki kifogott egy jó árú lakást Budapesten akkor gyakorlatilag már most megduplázta a befektetett pénzét.

    Még a hitelből vásárlás is jól jöhet ki, persze nem 20-30 éves futamidőkkel. Az én példám a következő:
    – vettem egy lakás illetékkel, ügyvédi költséggel együtt 8.7 millió forintért
    – 3.7 millió saját zsebből, 5 millió hitel 10 évre
    – törlesztő részlet havi 55 000 Ft, lakásbiztosítás 3000 Ft
    – ennyiért nem kapok hasonló állapotú, belváros közeli albérletet
    – 10 év alatt spóroltam az albérleten és csináltam a 3.7 millióból 8.7-et. Az 9%os éves hozam. És akkor nem számoltam a lakás áremelkedésével.
    – Ha mégis költöznöm kell, akkor többért tudom kiadni, mint a törlesztő részlet.

  • Grza

    Aztán ha van egy lakásom még mindig elmehetek kisebb/nagyobb albérletbe és kiadhatom, és ha hirtelen nem találok lakást (konkrét ismerősőm van gyerekkel és kutyával, kirakták, és nehéz úgy megfelelő áron/helyen lakást találni 2 hónapra!) akkor legfeljebb én is kirakom a bérlőm és hazaköltözöm. USA-val ellentétben nem nagyon jellemző a városok közti munkaváltás.
    És igen, itthon 9 évente váltanak a tulajok lakást. És a bérlők? Fél évente/évente?

    Plusz megnézném itthon azt a tulajt aki a bérlő helyett felmossa az iszapot…

  • gab

    Hányszor végig lett már ez rágva….

    Ez azért jópofa volt: “Mi lenne, ha ennek az összegnek a töredékét, néhány ezrelékét magadba fektetnéd? Elvégeznél néhány tanfolyamot, a példa kedvéért weboldal-szerkesztő, wordpress, photoshop, vagy hasonló tanfolyamot és keresnél vele több ezer dollárt havonta.” Köszi a tanácsot, haver!

  • Attila

    Minden világos az okfejtésben csak az nem, hogy ha nekem 30 – 35 évembe is telik kifizetnem a házam, utána az az enyém lesz, ha kell eladható, örökölhető. Viszont ha örökké lakbérre költöm ezt a pénzt, akkor öregségemre pont nem lesz egy tető a fejem felett, ha alig van nyugdíjam… Ha a házam túl nagy, elcserélem egy kisebbre idős koromra. De ha nincs, semmim, akkor elég nehéz lesz. Azt ne írjátok, h. kevesebbet költök a lakbérre mint a házkölcsönre és a különbözetet fektessem be a nyugdíjas évekre, mert nem kevesebb a lakbér mint a törlesztőrészlet. Elolvastam itt is minden hasonló témába íródott postot, egyedül azon a tényen siklik át mindég a cikkíró, h. a házat ha kifizetem, az egy érték, és az az enyém, míg a lakbért csak kilapátolom az ablakon minden hónapban.

  • Családfő

    Tényleg olvasmányos a srác stÍlusa – no offense, a tied is rendben van 😀 -, korrekten körbejárta az amerikai helyzetet.

    A mondanivaló lényege Magyarországon is releváns, csak egy komolyabb problémát látok az itthoni helyzettel: a kiadási piac fejlettségének szintje, szabályozottsága és mérete (arányosan persze) nagyon messze van az USA-ban meglévőnél. (Te is írtál hasonló témában már cikkeket.)

    Ez ügyben remélek fejlődést, mert a következő költözésünk idejére (2-3-4 év), növekvő gyerekekkel erősen benne van a pakliban a bérlés, amennyiben megfelelő ingatlant és feltételeket találunk.

    A kisebb probléma az esetleges sűrűbb költözések, és az azzal járó cuccolás – még, ha relatíve kevesebb dolgot is halmozott fel illetve rendszeresen szelektál az ember fia/lánya. De cserébe ott a mobilitás és szabadság, ami szerintem fontosabb.

  • Kiszamolo

    Mivel már sokszor elvitatkoztunk arról, hogy a hiteltörlesztőn kívül mennyit kell költeni egy lakásra és ennek ellenére mennyit is ér 30-40 év múlva, ezért én most kimaradok ebből a vitából, ugyanazt írnám le, mint eddig sokszor, plusz ott van két kalkulátor, aki akarja, ki tudja számolni, mikor és mennyiért éri meg neki vásárolni inkább.

    Akinek van kedve/ideje, vitatkozhat.

  • Kiszamolo

    Na erre még válaszolok: mindig figyelembe vesszük, hogy “a végén van egy ingatlanom”.

  • Gini

    Én már csak azt nem értem, hogy Magyarországon egy magyar nyugdíjból hogyan lehet bérelni ingatlant? Saját fenntartani sem könnyű. Vagy csak nyugdíjas korunkig akarjunk élni?
    Illetve azért azt se felejtsük el, hogy az ingatlan öröklődik, tehát én kipurcanok, a gyerekemnek ott a lakás. Nem kell onnantól sem hitelt sem lakbért fizetnie.
    Vagy nem jól értem ezt a helyzetet?

  • Attila

    Nem kötözködni akarok, de ebben a cikkben nem láttam… Lehet, figyelmetlen voltam, bocsi.

  • tgwh

    Én azért nem hasonlítanám ennyire a hazai helyzethez.
    A környéken kb. 1, esetleg 2 bérelhető ház van. Na most ennyit a szabadságról. Ezek is kb. 100 ezer / hó áron. Komfortossá akarnám tenni? Nem hiszem, hogy a tulaj belemenne. Átlagkereset alatt ezeket meg sem engedheted magadnak, akkor bérel házat egy magyar? Maximum lakást, de az meg nem ház 😀
    Ha több ház lenne elérhető áron, bérelnénk, persze, de nincs. Meg milyen egy átlag magyar ingatlan? Hát kb. mint harminc éve…
    Itt inkább munkát keresnek helyben, nem pedig házat a távolabbi munkahelyhez.

  • tgwh

    @attila
    És mennyit költesz a saját házra? Sokat. Igazság szerint 15 évente le kéne cserélni a teljes gépészeti rendszert úgy ahogy van, ez több millió forint. 4+ millió pl. egy tetőcsere, azt egyszer minimum meg kell lépned, meg az örökösöknek is. Nyílászárók cseréje, hőszigetelés, fűtés komfortossá tétele megint csak milliós tételek egyenként.
    Nekünk pl. 30 ezerrel volt több a lakbér, mint a havi törlesztő, de kb. nullára jött ki, ha a törlesztő mellé számolsz még rezsit is. Igen, korlátozva voltunk az albérletben, pl. alap tv csomag, de mivel nem négy évre mentünk oda, nem nagyon érdekelt.
    Ezen kívül a fűtés egy pici albérletben jóval olcsóbb, mint egy családi házban. Családi házhoz jó nagy tőke kell, hogy tudj utána spórolni.

  • Zabalint

    Anyagilag piaci helyzet függő, melyik éri meg jobban, a legtöbb piaci tényező pedig nem látható előre. Az biztos, hogy a bérlésnek kisebb a pénzügyi kockázata, és a mobilitást ia figyelembe véve egyértelműen a bérlés a nyerő.

    Csak ehhez itthon is kellenének üzleti alapon bérbeadó cégek, mert az nem alternatíva hosszútávra, hogy bármikor mondhatják, hogy 1 hónap múlva repülök, nem jelenthetem be a lakást állandó lakcímnek, és hogy az életem minden apróságába bele akar szólni a tulaj. Ja, és hogy itthon az a dugulásos sztori sci-fi lenne.
    @tibor
    “Jellemzoen 3-6 evre kotik oket, es CSAK a berlo mondhatja fel. A tulaj CSAK a lejarattal mondhatja fel, HA 6 honapra elore ertesitett (francia helyzet).”

    Hogy miket kaptam itt, mikor le mertem írni, hogy ilyen szerződések kellenének itthon is. Mert hogyez így egyoldalú…

    Aztán ugyanazok csodálkoznak, hogy csak tróger bérlőt találnak…

  • Zabalint

    @attila
    Ha a bérlés és a vásárlás nettó jelenértékét kiszámolod, abban igenis figyelembe vetted, hogy van a végén lakásod a második esetben. Ezzel együtt igaz, hogy piaci helyzettől függően egyik és másik is lehet nyerő.

  • mmzz

    Sok mindenben egyet értek a cikk írójával. Valóban van az a szituáció és ország, amikor/ahol érdemesebb és gazdaságosabb bérelni, mint vásárolni. Viszont jómagam is kicsit átértékeltem az elmúlt időszakban sok mindent, köztük a helyes befektetési stratégiát is. Követtem ahogy kell a befektetés arany szabályát, kellően diverzifikáltam (állampapír, vállalti kötvény, hazai részvény, pénzpiaci alap) a megtakarításom. Amire nem figyeltem, hogy nem csak diverzifikálni, kell, hanem a pénzintézetek között is megosztani a pénzt. (Igaz, így már kevésbé érvényesül a volumen hozadék elve, bár általánosságban.) A megtakarításom a quaestorban volt…és azóta is ott van nagy része. Utólag bánom, hogy nem egy kis panelbe fektettem, és adtam volna ki. Ez nem azt jelenti, hogy csak az ingatlan a tuti, de sajnos ma idehaza egynlőre az egyik legbiztosabb befektetések egyikének tartom.

  • Ajánlanék minden kedves olvasótársnak egy jó könyvet , Thomas Piketty : A tőke a 21. században (bár szerintem a végkövetkeztetése alapvetően hibás.)
    Lenne egy kérdésem.
    Ha az ingatlan tulajdonlás hülyeség, akkor miért nem lakik MINDENKI állami/önkormányzati bérlakásban??? Beleértve Warren Buffettet is, hiszen az ingatlanja árából egész szép hasznot tudott volna kitermelni 60 év alatt 🙂

    Jó nagy néphülyítés az, hogy dolgozz keményen mint alkalmazott, verd el az összes pénzed mindenféle hülyeségre( amire nincs is szükséged) és még véletlenül se legyen semmilyen tőkéd , föleg ingatlanod ne, mert az egyenesen az ördög találmánya! És ezt jó sokan meg is kajálják.

  • Zabalint

    Amúgy az USA-t mobilitás szempontjából Magyarországra nem lehet vetíteni, mert USA szemszögből Magyarország egyetlen város egy tágabb értelemben vett agglomerációval. Belföldi migráció szinte csak Budapestre van, meg a nyugati határszélre, ami meg egyre inkább Bécs agglomerációja. Az USA-s mobilitás azt jelentené Európában, hogy mondjuk Budapestről Londonba költözni, majd onnan mondjuk Münchenbe, majd Krakkóba, aztán mondjuk Brüsszelbe. Szolnok távolságából meg simán ingázna az amerikai Budapestre.

  • antenna

    Én nem cserélném el a lakásomat egy albérletre. És a baráti körömben is abszolút az a jellemző, hogy albiból a sajátba költöznek, pedig sok a közgazdász és némelyik még tolta is egy időben az “olcsóbb bérelni” dolgot.
    Na és ha évente 100ezerrel többe kerül, mint a bérelt? Egyik ismerőst hirtelen kirakták az albijából, a másiknak meg hónapokig nem javították meg a fűtést konvektoros lakásban. Na, köszönöm szépen.
    Az albérletre elköltött pénz elúszott, semmi nem marad belőle. A sajátra költöttből mégis csak lesz valami.
    Az utolsó gondolat: ha mindenki csak bérel, akkor kinek a lakását fogja bérelni? Mivel nincsenek tulajok, mert inkább ők is bérelnek. Befektető minek építene lakásokat, ha ekkora ráfizetés a saját tulajdonú?

  • Leves

    Itt azért látszik a hozzászólásokból hogy az emberek nem akarják megérteni a cikk lényegét.

    Nekik egy valamiért látom jó befektetésnek a saját ingatlant, a pénzügyi képzetlenség miatt. A butábbja elköltené XBOXra, meg csillogó Audira a bérlésen megspórolt pénzt.
    Aztán van akit át tudnak ejteni unit linked biztosításokkal, meg Marikanéni havi 10%-os kamatokkal.
    Vagy a személyes kedvencem, akinek túl nagy kihívás a hitelszerződés átolvasása/átszámolása minden banknál, több időt tölt a tesco katalógus akcióstermékek átbogarászásával.

    Nekik tényleg jobb az átlag lakáshitel, 30 évre.

    De végülis ez teljesen felesleges szócséplés, az emberek 99%-a egy élet alatt nem költi el pénzügyi könyvekre/továbbképzésre egy tálca sör árát.

  • nb

    @tgwh
    a saját házra/lakásra 1-2% amortizációt költesz, igényfüggően, én 2%-ot vennék.
    A festés és egyéb belső normál állapotban tartása normális bérlésnél (pl. Németország) a bérlőt terheli.
    A nagyfelújítást tudod tologatni, én pl. 80 éves tetőt cseréltettem azért, hogy a következő 70 évben jó legyen, de minden különösebb csoda nélkül elhúzta volna még 20-30 évig kisebb (összegű) javításokkal.
    Ahogy Kiszámoló írta, ha jól értettem: számold ki, mi éri meg jobban és hogy mi mibe kerül, aztán dönts.
    Továbbá senki sem lát a jövőbe, nekem pl az a célom, hogy mire nyugdíjas leszek, a saját házamon minden “új” legyen: tető (az megvan), hőszigetelés, gépészet. Viszont ha valami közbejön, akkor ezt nem tudom megcsinálni.
    Szerencsém volt, mert nem volt pénzem új/nagy/drága házra, ezért a mostani 75 m2, HA minden meglesz rajta, akkor jó alacsony rezsivel lesz 2 embernek nagyon kényelmes 🙂

  • Kártékony

    Furcsa, hogy a vásárlást védők milyen lazán dobálóznak 10-20 éves hitelek felvételével. Valakinek nem rémlik a nem túl távoli múltból, hogy ebből már volt gond? 🙂 Amíg az utolsó részletet ki nem fizeted, addig nem a tiéd a lakás, hanem a banké. Örökölhető a lakás? Hát persze, a hitellel együtt igen! 🙂 Biztos nagyon fog örülni az örökös, hogy rászakad egy 10 éves hitel… (személyes tapasztalat)

    A “Befektető minek építene lakásokat, ha ekkora ráfizetés a saját tulajdonú?” kérdés nevetséges, hiszen a kérdés feltevője elfeledkezik arról, hogy a bérbeadónak bevétele keletkezik. Ezzel szemben ha te a saját lakásodban laksz, akkor az égvilágon SEMMI bevételed nem keletkezik, csak és kizárólag költséged. Van ugyan esélyed arra, hogy valamikor többért tudod eladni az ingatlant, mint amennyiért megvetted, de ezt semmi nem garantálja.

  • Még egy adalék : majdnem 3 évet laktam egy 32 nm-es társasházi lakásban,mint albérlő a XX. kerületben. A tulajdonos nem mellesleg bipoláris mániás-depressziós beteg. Azért hagytuk el az albérletet, mivel a 3 zár közül egyet kicseréltünk és alapvetően más volt a véleményünk arról, hogy bemehet-e a lakásba a távollétünkben vagy sem….
    Na, de beszéljenek a számok : egy internetes hitelkalkulátorral kiszámoltattam ,hogy amennyit nagyvonalúan számolva ér most a lakás ,hétmillió forint; 20 évre felvéve (NULLA ÖNERŐ) az annyi amennyit bérlésre fizettünk 45000 Ft.
    Tehát míg bérlőként kifizettem volna a 7 000 000 Ft-ot és nincs semmim, addig ha rendesen törlesztek a banknak, akkor 20 év múlva van egy kis lakásom.
    Hát még a hülyének is jobban megéri bérelni, nem is kétséges.
    Ja és annyi polcot és szöget fúrok fel a saját (vagyis a bank lakásába) amennyit az úri kedvem diktál!!!!!

  • gombócné teri

    A cikk sokban sántít, főleg, hogy az USA piacot mutatja be, ahol teljesen más a társadalmi mobilitás – miközben itthon a többség röghözkötött, Budapesten és nagyvárosban van munka, máshol nincs. A legnagyobb tévedések:

    1. “Mi lenne, ha ennek az összegnek a töredékét, néhány ezrelékét magadba fektetnéd? ”

    Remek ötlet, kár, hogy ennek igen véges a felvevőpiaca. Valamint viszonylag kevesen tudnak nekiállni napi 8-12 óra munka után még kódolni. Több ezer dollárt sem lehet vele keresni havonta, mese. Főleg nem wordpressel.

    2. A másik elemi tévedése az ilyen cikkenek hogy a lakásvásárlásra szánt pénzt érdemesebb befektetni. Csakhogy ez hazánkban a legtöbb embernek egyszerűen nem áll rendelkezésre – azaz a havi fizetésének bizonyos %-át bedobja az albiba, számla nélkül, majd a végén ott áll a semmivel.

    A bérlés rövidtávra, átmeneti helyzetben jó, hosszú távra egyértelmű tévedés.

  • Omnisapient

    Lehet, hogy nálunk is be kellene vezetni az amerikai REIT (real estate investment trust) megfelelőjét? Bár van közöttük olyan, amelyik ténylegesen az ingatlan tulajdonosa és hosszútávra adja ki, de olyan is amelyik főleg rövid távú kölcsönöket (alacsony kamat mellett) vesz fel, hogy abból hosszú lejáratú (magas hozamú) jelzálog leveleket vegyen és a kettő kamatának különbségéből profitáljon. Mondjuk, amióta a FED lebegteti a kamatemelést, ez utóbbiak sokat aggódnak, a részvényárak meg csordogáltak szépen lefele. Ennek és az elmúlt egy-két évben csökkentett osztalékok ellenére többségük elég magas osztalékhozamot produkál.
    Specializálódnak irodai, kereskedelmi, ipari, lakó és stb. ingatlanokra a rendes üzletmenetből adódó nyereség 90%-át pedig kifizetik osztalékként. Ez egyébként a REIT státusz adta adókedvezmények egyik feltétele is.

  • Stanlee

    Ahol most lakunk, kisvaros Nemetorszagban, az atlagos haz bekerulesi koltsege 850 ezer euro. Az elso problemam ott van a vetellel, hogy egy 10%-os onerot sem tudnek osszekaparni baratnommel kozosen. De legyen meg a 10% onero, 25 eves hitel eseten 3500 euro a havi torleszto. Ugyanezt a hazat kiveszem havi 1500 euroert. Az nem erdekel, hogy 25 ev mulva enyem a haz, ha kozben ki kell belole koltoznom, akkor havonta finanszirozhatok 2000 eurot bele, meg fizethetem amit berlek. 25 ev alatt, ha elteszem minden honapba a 2000 euros kulonbozetet, mar azzal is jobban jarok. A vegen amugy meg ha nyugdijas leszek es segitsegre szorulok, elso korben a hazat adjak el, majd abbol finansziroznak mindent, es allambacsi nem segit, mert van vagyonom.

  • Omnisapient

    Úgy tudom, nálunk a legnagyobb játékosok elsősorban ipari, kereskedelmi és irodai szegmensekben aktívak, a lakóingatlanokat pedig elsősorban minél gyorsabb értékesítés céljával fejlesztik, nem pedig a kiadás és üzemeltetés céljából. Továbbá az igazán nagy játékosok nem forognak a helyi tőzsdén, hanem inkább valami világ vagy európai szinten nagy játékos magyarországi leányai.
    Ha valaki komolyan képben van ilyen téren, szívesen olvasnék róla.

  • sima

    Hahha!

    Csak egy kérdés: kiszmolo, albérletben élsz vagy sajat lakasban?? erre azért kivancsi vagyok…

    A cikk ismét egy marhasag, kivancsi lennék a szerzo vajon sajat lakasban él-e?

    Photoshop tanfolyam, és 1000 dollar fizu? 😀 istenem… Kiszamolo, végezd el, megnézem a plusz zsédet belole-:D

    Tovabbra sem pozicio az albérlet a sajat lakassal szemben,max a lakossag 1%anak. de nem hosszu tavra… Nem lattam még boldog embert albérletben.. ettol még lehet, bar a Holdon még nem jartam 🙂

  • Lazybones

    “ha mindenki csak bérel, akkor kinek a lakását fogja bérelni?”

    Antenna, annak a lakását fogja bérelni, akinek megvolt rá egyben a pénze, és nem harminc éven át fizetgetett hitelből vette. Mert otthon ez a baj, az embereknek nincs lakásra pénzük, de azért vesznek.

  • Zedder

    @a-bolti-dolgozo-csaladja

    “Ha az ingatlan tulajdonlás hülyeség, akkor miért nem lakik MINDENKI állami/önkormányzati bérlakásban??? Beleértve Warren Buffettet is, hiszen az ingatlanja árából egész szép hasznot tudott volna kitermelni 60 év alatt”

    Majd ha annyi pénzed lesz, mint WB-nek, akkor lehet te is ott és olyan házat veszel meg saját használatra, amilyet akarsz.

    Addig pedig lehet nem ártana gondolkodni is.

    Akarsz saját lakást? Legyen. Csak akkor ne sírjon a szád pár év múlva, hogy meg kell menteni holmi hitelek miatt.

    A @tgwh által leírt amortizációs költségek pedig nem elhanyagolhatóak. Persze, kicentizheted, vehetsz lakást a semmire, hogy aztán “örökül” hagyjad a gyerekednek, de ha közben nem költesz az ingatlanra, akkor 20-30 év alatt kb. nullára amortizáldik, és a csemete inkább átkozni fog majd a sírban is, mintsem hálás lesz érte.

  • Zedder

    @sima

    Nem tökmindegy, hogy a szerző milyen lakásban él? Ha megteheti, akkor lehet van saját háza, van saját autója, sőt, még croissant-t is vesz minden reggel (pun intended!)

    Ellenben ha neked maxra ki van hegyezve a költségvetésed, akkor gondolkozni kellene, nem egyből ingatlant vásárolni.

    Az önképzéssel kapcsolatban pedig nagy butaságot írtál, és csak saját magadat járattad le vele. Maradj középszerű és kishitű, legalább nem leszel nekünk konkurencia.:)

  • Zedder

    @lazybones

    “Mert otthon ez a baj, az embereknek nincs lakásra pénzük, de azért vesznek.”

    Exactly.

    Azt nem érik fel ésszel sokan, hogy semmi sem JÁR, főleg nem saját tulajdonú ingatlan!

    Aki sokat pofázik, hogy neki mi minden járna, azt ledobnám valahol fekete Afrika vagy Ázsia igencsak elmaradott részein, aztán lehet boldogulni. Mert az embernek alapból kb. annyi jár, meg a szája.

  • antenna

    “Ezzel szemben ha te a saját lakásodban laksz, akkor az égvilágon SEMMI bevételed nem keletkezik” Ja, a végén nem marad a tulajdonodban egy lakás, tényleg. Bezzeg ha bérelsz egész életedben, mennyivel több vagyonod lesz. Ha a bérbeadónak megéri azért ingatlant építeni, hogy bérbe adja, akkor magyarázd már el, hogy saját tulajdonban tartani lakást miért bukta? Az én szememben a te érvelésed nevetséges.

  • antenna

    @lazybones Igen, megvolt rá a pénze. De a cikk nem is arról szól, hogy van zsebben egy milliárdod vs. 100 év hitelt kell felvenned. Hanem arról, hogy ha megteheted, akkor melyik legyen. Nyilván, akinek nincs semmi tartaléka és keres havi 100-at, annak nem opció a saját lakás.

  • Nagy Vonalakban

    1. Tehát érdemesebb bérelni, mint venni…..Ha sokan így gondolkodnak, akkor érdemesebb venni, és a bérlőknek kiadni….
    2. A virtuális gazdaság (pénzeszközök) értéke tízszerese a reálgazdaságénak….érdemes az utóbbiba is fektetni.
    3. Egy házat le lehet bombázni, de hiperinflációt is láttunk már…

    Számomra a lényeg, hogy csak akkor vegyünk ingatlant:
    -ha tetszik (főleg akkor, ha benne lakunk, és nem kiadjuk),
    -ha jó áron tudjuk megvenni;
    -és ha van benne potenciál….

    Én csak budapesti lakást vennék, figyelembe véve a prágai és a varsói árakat (ahol 40-70%-kal drágábbak az átlagos négyzetméter árak) Budapesten még jelentős árdrágulás várható.

  • random okos

    A kommentek túlnyomó többsége ugyanabból a nézőpontból tekint a kérdésre.
    Behozok három másikat, állásfoglalás nélkül, némi gondokodásra ösztönözve.

    1. Amikor a törlesztőrészletet hasonlítjuk a bérleti díjjal, ne feledkezzünk meg a jó öreg matematikáról. Tudniillik ha felveszünk egy annuitásos hitelt amit lejáratig “meg tervezünk tartani” akkor a 10 évnél magasabb futamidővel igazából csak a bank jár jól.
    2. Közvélekedés alapján a karrierépítés és anyagi előrementel szempontjából kedvező, ha az ember 4-5 évente munkahelyet vált.
    3. A legdrágább erőforrás az idő. A legnagyobb pénzkidobás pedig a munkába járással töltött idő. Napi másfél óra megspórolása azzal, hogy az ember a munkahelye mellett lakik, szinte felbecsülhetetlen.

  • Géza

    @antenna “Az utolsó gondolat: ha mindenki csak bérel, akkor kinek a lakását fogja bérelni?”

    a cikk arról szólt, hogy saját lakhatás céljára érdemesebb-e venni, mint bérelni ingatlant. Ha elfogadjuk, hogy bérelni érdemes, akkor még nem mondtuk azt, hogy ne lehetne értelme kiadási célra lakást vásárolni. Aki befektetési céllal vásárol, annak egész más szempontjai vannak. Nem kell eladnia a lakást, ha születik még egy gyereke, hiszen nem ő lakik benne. Ha netán kivándorolna külföldre, még mindig megbízhat valakit, hogy menedzselje az ingatlanjait.

    Szóval itt egész más szempontokat kell mérlegelni, mint amikor a saját lakhatáson gondolkodom. Természetesen ez is kockázatokkal jár, mint minden üzlet. De azt nem mondhatjuk, hogy ne lenne benne lehetőség. Ld. a német hölgyet, akinél @geri dolgozik.

  • Géza

    @lazybones szerintem megfelelő elemzés után érdemes lehet akár hitelből is vásárolni kiadási célú ingatlant. Tegyük fel van 10 milliód, és megtaláltad azt a környéket és lakás-tipust, ami ezért a pénzért megkapható, és hoz évi 1 milliót (10%).

    Ha 80% hitelből finanszirozod, akkor csak 2 milliót teszel be zsebből, és kifizetsz a törlesztésre ma kb. havi 50.000 Ft-ot. Így csak 400.000 Ft-od marad éves szinten (az első 20 évben, utána még jobb a helyzet, ezzel nem is számolok), tehát így 20%-ra tudtad növelni a hozamodat. A maradék 8 millióból vehetsz még 4 lakást hasonló konstrukcióban. Esetleg más környéken, így némileg diverzifikálva a befektetést.

  • sly

    Saját példa.Vettem egy lakást 9.300.000-ért, költöttem felújításra 600.000-et, adó volt 372.000= 10.272.000 Jelenleg adón kívül 100.000-ért van kiadva.Az évente 1.200.000 ft tehát 8 év 6 hónap alatt visszajön az ára de legyen 9 év ha ezalatt néha egy csapot meg kell javítani vagy festeni kell a pár évente vagy tönkremegy valami bár a hűtőt, mosógépet a bérlő hozza.A lakás már így 1év után is 2 millióval többet ér de ezt ne is számítsuk bele bár igen jelentős.Tehát 9 év múlva lesz egy lakásom ami nagyon nagy valószínűséggel többet ér a befektetett 10.372.000-nél illetve ugyanennyi vagy inkább több pénzem mert közben kamatoztatom.Akkor miért is ne érte volna meg? Hozzáteszem mielőtt bárki fikázódna hogy a 0-ról indultam és az árát nagy nehezem magamnak spóroltam meg amíg mások új autóra, felesleges “nélkülözhetetlen” dolgokra mert ugye mindenki ezt mondja vagy magát áltatja vele költöttek.

  • pushup

    akkor én most azt kérdezném, hogy aki ingatlant ad ki, az mind ráfizet?
    nyilván nem. innentől kezdve az ilyen “nem jó befektetés”, “olcsóbb bérelni”, stb dolgokat nem is tudom értelmezni.
    nyilván megállhat még az, hogy rugalmasabb, ha költözni kell munka miatt, kisebbe, nagyobba kell menni a körülmények változása miatt. ezt bizonyos határok között az ember fel tudja mérni, mennyire esélyes.
    de legalább olyan sűrűn, mint te a saját ingatlan ellen írsz (ha nem sűrűbben – de tán még te is írtál ilyet), máshol leírják, hogy ha kiadod, számolj azzal, hogy a költségeidet max. 11 hónap bérleti díj fedezze, meg számold bele az időnkénti felújítást, meg a pénzed mennyit kamatozna máshol, stb. nyilván a bérbeadó is mind beleszámolja ezt … 11 hónappal. te meg ott laksz 12 hónapot egy évben. ez egy nulla összegű játszma (szigorúan a pénzt tekintve) mindketten nem lehettek nyereségesek

  • GrandMasterB

    Kedves Kiszámoló,

    Én azt szeretném kérdezni, kicsit a másik végéről megközelítve a dolgot, hogy ha valakinek több megtakarítása van, mint egy normális, elfogadható lakás/ház ára, akkor van arra valami ökölszabály, hogy a megtakarítás hány százalékát érdemes ingatlanra költeni, ha mégiscsak szeretnénk egy sajátot.
    Köszönöm.