Kaptam egy levelet, amelyben egy olyan kérdésben kér segítséget a levélíró, ami sokakat érinthet.

"A gyerekek lassan iskolába mennek, ezért úgy döntöttünk, hogy ideje nagyobb lakásba költözni. Találtunk is egy megfelelő otthont, amihez hatmillió hitelt kellene felvennünk, ha eladjuk a meglévő lakásunkat nyolcmillió forintért. Erre szerencsére most lenne is egy vevőnk.

Azonban az egyik barátom bogarat ültetett a fülembe, hogy miért adnánk el a lakást, az egyetemhez közel van, bármikor ki tudjuk adni külföldi diákoknak. Egy ezzel foglalkozó ügynökség szerint 80, de akár 100 ezret is kapnánk havonta, bár ehhez rá kellene pár milliót költeni kezdetben a lakásra. (Egy vidéki egyetemi városról van szó.)

Inkább vegyünk fel 15 millió hitelt, vegyük meg abból az ingatlant és adjuk bérbe külföldi diákoknak a jelenlegi lakásunkat, az adózás utáni 65-80 ezer forintból pedig pótoljuk ki a magasabb hiteltörlesztő miatti kiadásunkat.

Hitelre a Budapest Bank Egyenlítő Hitelét néztük ki.

Önnek mi erről a véleménye?"

Sajnos sok minden nem derül ki a levélből, például hogy mennyit keres a kedves levélíró, hány évre vennék fel a hitelt, marad-e pénzük a hitelfelvételen túl? Pedig mindezeket nagyon jó lenne tudni.

Alapszabály, hogy soha nem maradunk tartalék nélkül, mégpedig minimum 300 ezer forint vésztartalék plusz hat havi megélhetésnek megfelelő összeget (ami a hitelek törlesztőrészleteit is tartalmazza) mindig tartunk a számlánkon likvid formában lekötve, hogy soha ne szoruljunk meg, akár egy nem várt kiadás, akár egy munkahely elvesztése okozta jövedelemkiesés miatt.

Ha ez a pénz még nincs meg, akkor hitelfelvétel előtt először ezt az összeget kell félretenni és csak utána gondolkodni bármilyen hitel felvételén.

Másik fontos dolog, hogy a lakás vételárán túl további kiadásaink lesznek a lakás megszerzésével, mint vagyonszerzési illeték (4%), ügyvédi munkadíj (0,5-1%), illetve biztos, hogy legalább egymilliót rá fogunk költeni az új lakásra, ebbe egy kifestés, kisebb javítások, illetve néhány szükséges új bútor fér bele.

Vagyis ha 4,5 millióval drágább az új ingatlan, akkor van minimum hatmillió forint hitelre szükség. (Már ha megvan az a minimum kétmilliós vésztartalék, amiről fentebb írtam.)

A mostani hitelek már referenciaárazásúak, ami azt jelenti, hogy ha elkezd emelkedni a jegybanki alapkamat, akkor a havi törlesztőnk is elkezd emelkedni. Mivel az elmúlt húsz évben többször volt az alapkamat 10% felett, mint alatt és jelenleg 2,5%-on áll, könnyen emelkedhet akár 2-3 százalékpontot is bármikor. (Volt, hogy egy nap alatt emeltek rajta 3-at. )

(A hatmilliós hitel 20 évre 6%-os kamat mellett havi 42.986 forintos törlesztőt jelentene, 9%-os kamat mellett már 54 ezret. A 15 milliós hitelnél a havonta fizetendő összeg 107,5 ezer, illetve 135 ezer forint. Egy újabb 2%-os alapkamat-emelés esetén már 154,8 ezer a havi törlesztő, pedig akkor még csak 7,5%-os alapkamatnál járunk, ami egyáltalán nem sok a forint esetén, a következő 20 évben bármikor előfordulhat akár hosszabb időn át is. Sőt.)

Ezért én olyan hitelt vennék fel, ahol legalább öt évre le tudom fixálni a kamatlábat. Erről itt már írtam bővebben: Ideje fixálni a kamatokat.

Ez miatt sem szerencsés választás a Budapest Bank Egyenlítő Hitele, hiszen azt félévente újraárazzák a BUBOR (bankközi kamatláb) változása alapján. Azon kívül még csak nem is olcsó, a minimális THM értéke 7,77%, miközben 3 éves kamatperiódusra van már lakásvásárlási hitel 5,09%-ra, 5 és 10 éves kamatperiódusra pedig 6,67%-ra. De ha jogosultak vagyunk államilag támogatott hitelre, akkor 5 évre kaphatunk fix 6%-ra is hitelt, ha pedig kombináljuk lakástakarékkal, akkor akár 10 évre is fixálhatjuk a kamatokat némi ügyeskedéssel.

A 7,77% és az 5,09% közötti különbség a 15 milliós hitelnél havonta 23.587 forintot jelent, ez húsz év alatt 5,7 millió forint pluszkiadást jelent a semmire.

Úgyhogy mielőtt a számunkra szimpatikus bank termékét választanánk, érdemes körbejárni a bankokat, vagy igénybe venni egy megbízható hitelbróker segítségét. (Ha nem ismersz senkit, őt bátran ajánlom, személyesen ismerem.)

(A Budapest Bank Egyenlítő Hiteléről már írtam itt: Egyenlítő Hitel.)

Ennyi bevezető után nézzük a konkrét kérdést:

Eladni a lakást és költözni az újba hatmilliós hitel mellett, vagy megtartani a jelenlegi, tehermentes lakást és azt is bevonva a fedezetbe, felvenni 15 millió hitelt? (Mivel nem tudom, hány évre lenne felvéve a hitel, egy átlagosnak mondható 20 évvel számolok.)

Jelenleg az első esetben lenne a havi törlesztőnk húsz éves futamidőnél minimum 43 ezer forint, a második esetben minimum 107,5 ezer forint. A különbség 64.500 forint, elvileg ennyit kifizetne a külföldi diák is bérleti díjba, így 20 év után lenne egy ingyen lakásunk, ami jelenleg nyolcmilliót ér. Látszólag a hülyének is megéri.

Csakhogy.

Nemrég írtam egy cikket az ingatlanok megtérüléséről (Érdemes most ingatlant venni befektetésnek?). Ebben többek között leírtam, hogy a statisztikák szerint másfél évente minden bérbeadott ingatlan üresen áll egy-másfél hónapot, illetve ha ügynök hozza a bérlőt, az is elvisz egy hónapnyi bérleti díjat, ezért évente 10 hónappal szoktak számolni bérlemény megtérülésénél. (Nem beszélve arról, hogy a rezsit akkor is fizetjük saját zsebből, ha senki nem lakik ott.)

Mivel ez a lakás külföldi diákoknak lesz kiadva, szinte tuti, hogy nyáron nem fognak ott lakni. A legjobb esetben is nem mondják fel a lakást, de csak feleannyit fognak fizetni a nyárra. De még valószínűbb, hogy minden ősszel új albérlő lesz, aki nyár elején lelép és újra lehet fizetni az ügynökség költségét.

Ha csak 10 hónappal számolunk évente, akkor már évi 130 ezret rá kell fizetni a hitel törlesztője mellé. Ez 20 év alatt 2,6 millió. A kedves kérdező levele alapján a lakásra is rá kellene költeni még másfél két milliót mindjárt induláskor, hogy ki lehessen adni külföldieknek. Mindjárt minimum négymillió mínusz a nyolcmilliós lakásnál. A legjobb esetben már csak négymilliót nyernénk a dolgon.

Az ingatlan üzemeltetése is sokba kerül (új hűtő, új tévé, elrepedt, eldugult, letört, stb.) erről sokan elfeledkeznek. Ha csak évi 100 ezer forintot számolunk erre (ami igen csekély összeg évente), megint 2 millióról beszélünk 20 év alatt, ami rontja a befektetésünk megtérülését. Most járunk ott, hogy már csak kétmillió a teljes nyereségünk mai árakon számolva.

Az amortizációról nem is beszélve. Ha csak félmilliót költünk öt évente a lakásra (ami lássuk be, nem egy combos összeg, maximum egy kis festés és egy kis látszatjavítás), az megint 2 millió 20 év alatt.

Most ott járunk, hogy már 8 milliót költöttünk mai árakon egy ma 8 milliós lakásra a hitel 20 éves futamideje alatt. Mindezt úgy, hogy a költségeket és kiadásokat erősen alábecsültük.

Az átlagingatlan átlagértéke általában az inflációval nő évente (lásd bővebben belinkelt cikk), azonban egy ingatlan öregszik is, ezért folyamatosan veszít is az értékéből. Mennyivel ér többet egy, a kétezres években épült 100 négyzetméteres ház, mint egy hasonló ház a nyolcvanas évekből, vagy a hatvanas évekből? Ugye? Egy 20 évvel öregebb társasház felújítása esetén is mélyen a zsebünkbe kell nyúlni, mint lakóközösségi tagnak.

Mi történik akkor, ha nő a hitelünk kamatlába, amire nagy esély van 20 év alatt? Akkor mindjárt nem 65 ezerrel fizetünk többet havonta a nagyobb hitelösszeg miatt, hanem egy 4%-os kamatemelkedésnél 86,9 ezer forint lenne a plusz havi törlesztőnk. Vagyis évi 264 ezer forintot megint a saját zsebünkből kell kigazdálkodnunk, ez 20 év alatt újabb 5,3 millió forint.

Tehát van egy 8 milliós ingatlanunk, amit ha nem adunk ki minden hónapban 20 éven át és csak a minimálisat költjük rá, akkor is majdnem hat milliót ráfizetünk, ha emelkedik a hitelkamat, mire "ingyen" a miénk lesz.

(Az infláció miatt ez az összeg valamivel kisebb lesz, de vegyük észre, hogy a költségek is inflációval növekednek. Vagyis nem csak a lakás ára növekedhet és esetleg a bérleti díjé, de a felújítás, üzemeltetés költsége és az üresen állás vesztesége is. Attól függően, hogy milyen áremelkedést várunk az ingatlanok piacán, lesz a legvégső eredményünk negatív, vagy pozitív. Ha a hitel futamidejét csökkentjük, úgy nőhet az elérhető haszon is, de persze kérdés, tudjuk-e fizetni a magasabb havi törlesztőt.)

Ezért cserébe a nyakunkba veszünk egy hatalmas hitelt és egy hatalmas kockázatot egyrészt a hitel miatt, másrészt az ingatlan miatt.

Ha ez kevés lenne, az összes vagyonunk mind-mind ingatlanban állna egy vidéki városban és ha valamiért kevesebb külföldi diák érkezne a következő húsz évben, nem csak a kiadási célú ingatlanok ára fog esni, de az elkérhető bérleti díj havi összege is.

Ha még mindig jó ötletnek tűnik hitelből befektetni (mert ez semmivel nem jobb helyzet, mint amikor valaki azért vesz fel hitelt, hogy mondjuk részvényt vegyen belőle és abból gazdagodjon meg), akkor ajánlom a kedves kérdező figyelmébe egy régebbi írásomat: Meggazdagodni gyorsan, hitelből

Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.

Szeretnél többet tudni a pénzügyekről? A hat alkalmas tanfolyamról itt találsz további információt.

Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.

Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en: kiszamolo.hu/feed