Megtartsam a régi lakásomat is?

Kaptam egy levelet, amelyben egy olyan kérdésben kér segítséget a levélíró, ami sokakat érinthet.

“A gyerekek lassan iskolába mennek, ezért úgy döntöttünk, hogy ideje nagyobb lakásba költözni. Találtunk is egy megfelelő otthont, amihez hatmillió hitelt kellene felvennünk, ha eladjuk a meglévő lakásunkat nyolcmillió forintért. Erre szerencsére most lenne is egy vevőnk.

Azonban az egyik barátom bogarat ültetett a fülembe, hogy miért adnánk el a lakást, az egyetemhez közel van, bármikor ki tudjuk adni külföldi diákoknak. Egy ezzel foglalkozó ügynökség szerint 80, de akár 100 ezret is kapnánk havonta, bár ehhez rá kellene pár milliót költeni kezdetben a lakásra. (Egy vidéki egyetemi városról van szó.)

Inkább vegyünk fel 15 millió hitelt, vegyük meg abból az ingatlant és adjuk bérbe külföldi diákoknak a jelenlegi lakásunkat, az adózás utáni 65-80 ezer forintból pedig pótoljuk ki a magasabb hiteltörlesztő miatti kiadásunkat.

Hitelre a Budapest Bank Egyenlítő Hitelét néztük ki.

Önnek mi erről a véleménye?”

Sajnos sok minden nem derül ki a levélből, például hogy mennyit keres a kedves levélíró, hány évre vennék fel a hitelt, marad-e pénzük a hitelfelvételen túl? Pedig mindezeket nagyon jó lenne tudni.

Alapszabály, hogy soha nem maradunk tartalék nélkül, mégpedig minimum 300 ezer forint vésztartalék plusz hat havi megélhetésnek megfelelő összeget (ami a hitelek törlesztőrészleteit is tartalmazza) mindig tartunk a számlánkon likvid formában lekötve, hogy soha ne szoruljunk meg, akár egy nem várt kiadás, akár egy munkahely elvesztése okozta jövedelemkiesés miatt.

Ha ez a pénz még nincs meg, akkor hitelfelvétel előtt először ezt az összeget kell félretenni és csak utána gondolkodni bármilyen hitel felvételén.

Másik fontos dolog, hogy a lakás vételárán túl további kiadásaink lesznek a lakás megszerzésével, mint vagyonszerzési illeték (4%), ügyvédi munkadíj (0,5-1%), illetve biztos, hogy legalább egymilliót rá fogunk költeni az új lakásra, ebbe egy kifestés, kisebb javítások, illetve néhány szükséges új bútor fér bele.

Vagyis ha 4,5 millióval drágább az új ingatlan, akkor van minimum hatmillió forint hitelre szükség. (Már ha megvan az a minimum kétmilliós vésztartalék, amiről fentebb írtam.)

A mostani hitelek már referenciaárazásúak, ami azt jelenti, hogy ha elkezd emelkedni a jegybanki alapkamat, akkor a havi törlesztőnk is elkezd emelkedni. Mivel az elmúlt húsz évben többször volt az alapkamat 10% felett, mint alatt és jelenleg 2,5%-on áll, könnyen emelkedhet akár 2-3 százalékpontot is bármikor. (Volt, hogy egy nap alatt emeltek rajta 3-at. )

(A hatmilliós hitel 20 évre 6%-os kamat mellett havi 42.986 forintos törlesztőt jelentene, 9%-os kamat mellett már 54 ezret. A 15 milliós hitelnél a havonta fizetendő összeg 107,5 ezer, illetve 135 ezer forint. Egy újabb 2%-os alapkamat-emelés esetén már 154,8 ezer a havi törlesztő, pedig akkor még csak 7,5%-os alapkamatnál járunk, ami egyáltalán nem sok a forint esetén, a következő 20 évben bármikor előfordulhat akár hosszabb időn át is. Sőt.)

Ezért én olyan hitelt vennék fel, ahol legalább öt évre le tudom fixálni a kamatlábat. Erről itt már írtam bővebben: Ideje fixálni a kamatokat.

Ez miatt sem szerencsés választás a Budapest Bank Egyenlítő Hitele, hiszen azt félévente újraárazzák a BUBOR (bankközi kamatláb) változása alapján. Azon kívül még csak nem is olcsó, a minimális THM értéke 7,77%, miközben 3 éves kamatperiódusra van már lakásvásárlási hitel 5,09%-ra, 5 és 10 éves kamatperiódusra pedig 6,67%-ra. De ha jogosultak vagyunk államilag támogatott hitelre, akkor 5 évre kaphatunk fix 6%-ra is hitelt, ha pedig kombináljuk lakástakarékkal, akkor akár 10 évre is fixálhatjuk a kamatokat némi ügyeskedéssel.

A 7,77% és az 5,09% közötti különbség a 15 milliós hitelnél havonta 23.587 forintot jelent, ez húsz év alatt 5,7 millió forint pluszkiadást jelent a semmire.

Úgyhogy mielőtt a számunkra szimpatikus bank termékét választanánk, érdemes körbejárni a bankokat, vagy igénybe venni egy megbízható hitelbróker segítségét. (Ha nem ismersz senkit, őt bátran ajánlom, személyesen ismerem.)

(A Budapest Bank Egyenlítő Hiteléről már írtam itt: Egyenlítő Hitel.)

Ennyi bevezető után nézzük a konkrét kérdést:

Eladni a lakást és költözni az újba hatmilliós hitel mellett, vagy megtartani a jelenlegi, tehermentes lakást és azt is bevonva a fedezetbe, felvenni 15 millió hitelt? (Mivel nem tudom, hány évre lenne felvéve a hitel, egy átlagosnak mondható 20 évvel számolok.)

Jelenleg az első esetben lenne a havi törlesztőnk húsz éves futamidőnél minimum 43 ezer forint, a második esetben minimum 107,5 ezer forint. A különbség 64.500 forint, elvileg ennyit kifizetne a külföldi diák is bérleti díjba, így 20 év után lenne egy ingyen lakásunk, ami jelenleg nyolcmilliót ér. Látszólag a hülyének is megéri.

Csakhogy.

Nemrég írtam egy cikket az ingatlanok megtérüléséről (Érdemes most ingatlant venni befektetésnek?). Ebben többek között leírtam, hogy a statisztikák szerint másfél évente minden bérbeadott ingatlan üresen áll egy-másfél hónapot, illetve ha ügynök hozza a bérlőt, az is elvisz egy hónapnyi bérleti díjat, ezért évente 10 hónappal szoktak számolni bérlemény megtérülésénél. (Nem beszélve arról, hogy a rezsit akkor is fizetjük saját zsebből, ha senki nem lakik ott.)

Mivel ez a lakás külföldi diákoknak lesz kiadva, szinte tuti, hogy nyáron nem fognak ott lakni. A legjobb esetben is nem mondják fel a lakást, de csak feleannyit fognak fizetni a nyárra. De még valószínűbb, hogy minden ősszel új albérlő lesz, aki nyár elején lelép és újra lehet fizetni az ügynökség költségét.

Ha csak 10 hónappal számolunk évente, akkor már évi 130 ezret rá kell fizetni a hitel törlesztője mellé. Ez 20 év alatt 2,6 millió. A kedves kérdező levele alapján a lakásra is rá kellene költeni még másfél két milliót mindjárt induláskor, hogy ki lehessen adni külföldieknek. Mindjárt minimum négymillió mínusz a nyolcmilliós lakásnál. A legjobb esetben már csak négymilliót nyernénk a dolgon.

Az ingatlan üzemeltetése is sokba kerül (új hűtő, új tévé, elrepedt, eldugult, letört, stb.) erről sokan elfeledkeznek. Ha csak évi 100 ezer forintot számolunk erre (ami igen csekély összeg évente), megint 2 millióról beszélünk 20 év alatt, ami rontja a befektetésünk megtérülését. Most járunk ott, hogy már csak kétmillió a teljes nyereségünk mai árakon számolva.

Az amortizációról nem is beszélve. Ha csak félmilliót költünk öt évente a lakásra (ami lássuk be, nem egy combos összeg, maximum egy kis festés és egy kis látszatjavítás), az megint 2 millió 20 év alatt.

Most ott járunk, hogy már 8 milliót költöttünk mai árakon egy ma 8 milliós lakásra a hitel 20 éves futamideje alatt. Mindezt úgy, hogy a költségeket és kiadásokat erősen alábecsültük.

Az átlagingatlan átlagértéke általában az inflációval nő évente (lásd bővebben belinkelt cikk), azonban egy ingatlan öregszik is, ezért folyamatosan veszít is az értékéből. Mennyivel ér többet egy, a kétezres években épült 100 négyzetméteres ház, mint egy hasonló ház a nyolcvanas évekből, vagy a hatvanas évekből? Ugye? Egy 20 évvel öregebb társasház felújítása esetén is mélyen a zsebünkbe kell nyúlni, mint lakóközösségi tagnak.

Mi történik akkor, ha nő a hitelünk kamatlába, amire nagy esély van 20 év alatt? Akkor mindjárt nem 65 ezerrel fizetünk többet havonta a nagyobb hitelösszeg miatt, hanem egy 4%-os kamatemelkedésnél 86,9 ezer forint lenne a plusz havi törlesztőnk. Vagyis évi 264 ezer forintot megint a saját zsebünkből kell kigazdálkodnunk, ez 20 év alatt újabb 5,3 millió forint.

Tehát van egy 8 milliós ingatlanunk, amit ha nem adunk ki minden hónapban 20 éven át és csak a minimálisat költjük rá, akkor is majdnem hat milliót ráfizetünk, ha emelkedik a hitelkamat, mire “ingyen” a miénk lesz.

(Az infláció miatt ez az összeg valamivel kisebb lesz, de vegyük észre, hogy a költségek is inflációval növekednek. Vagyis nem csak a lakás ára növekedhet és esetleg a bérleti díjé, de a felújítás, üzemeltetés költsége és az üresen állás vesztesége is. Attól függően, hogy milyen áremelkedést várunk az ingatlanok piacán, lesz a legvégső eredményünk negatív, vagy pozitív. Ha a hitel futamidejét csökkentjük, úgy nőhet az elérhető haszon is, de persze kérdés, tudjuk-e fizetni a magasabb havi törlesztőt.)

Ezért cserébe a nyakunkba veszünk egy hatalmas hitelt és egy hatalmas kockázatot egyrészt a hitel miatt, másrészt az ingatlan miatt.

Ha ez kevés lenne, az összes vagyonunk mind-mind ingatlanban állna egy vidéki városban és ha valamiért kevesebb külföldi diák érkezne a következő húsz évben, nem csak a kiadási célú ingatlanok ára fog esni, de az elkérhető bérleti díj havi összege is.

Ha még mindig jó ötletnek tűnik hitelből befektetni (mert ez semmivel nem jobb helyzet, mint amikor valaki azért vesz fel hitelt, hogy mondjuk részvényt vegyen belőle és abból gazdagodjon meg), akkor ajánlom a kedves kérdező figyelmébe egy régebbi írásomat: Meggazdagodni gyorsan, hitelből

Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.

Szeretnél többet tudni a pénzügyekről? A hat alkalmas tanfolyamról itt találsz további információt.

Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.

Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en: kiszamolo.hu/feed

Share

122 hozzászólás

  • Hardy

    Azt sem szabad elfelejteni, hogy a lakásbérlet magyar szabályozása elég rossz: gyakorlatilag mindenben a birtokost védi a tulajdonossal szemben. Vagyis ha a bérlők megmakacsolják magukat, és nem lesznek hajlandóak se fizetni, se kiköltözni, akkor egy legalább két, de néha három-négy éves jogi procedúra veszi kezdetét, aminek ezer apró buktatója van, és ügyvéd nélkül végigcsinálni veszélyes. Közben a lakás ammortizálódik, bevétel nem jön, az eljárásra végrehajtással együtt elmegy legalább 200 rugó, szóval elég nagyot lehet vele bukni, ha aljadékok a bérlők.

  • Hardy

    Ja, mondtam, hogy a vizet nem kapcsolják ki akkor sem, ha nem fizet a bérlő? A hátralékok csak gyűlnek, és az óraátíratás sem segít, mert visszaíratni csak tehermentesen lehet.

  • A levélíró

    Köszönöm Miklós! Remélem, hogy másoknak is segíteni fog ez a poszt, és rájönnek végre az emberek, hogy érdemes tanácsadóhoz fordulni.

  • Dörnyei József

    Tökéletesen egyetértek a következtetéssel.

    Ha van valaki, aki megvenné, azonnal el kell adni a régi lakást. A mai helyzetben igen nehéz vevőt találni, meg kell becsülni.

    Diákoknak kiadott ingatlan sokkal jobban kopik, abba aztán végképp nem szabad befektetni.

    A saját lakás cseréje is eléggé ki van centizve, a hitel nagysága csak valamivel több, mint az önrész. A hitel visszafizetésére lenne érdemes koncentrálni, pl. 5 év v. kevesebb időt kellene megcélozni. 5 év alatt az alapkamat sem fog nagyon sokat magasan tartózkodni, tehát a törlesztő általában alacsony lesz. Persze ezt senki sem látja előre, de 5 évre mégis könnyebb tervezni, mint 20-ra.

    Magánszemélynek általában érdemes önerőből befektetni és nem hitelből. Ez alól csak az aranybánya kiaknázás a kivétel, de diákoknak kiadni hitelből vásárolt lakást nem pont az…

  • kp

    Nem kritikának szánom, de ez a válasz kicsit hosszadalmas lett. Nekem tetszik, de idő kell az értelmezéséhez, türelem meg ahhoz h.ne vesszenel benne.
    Egyszerűbben:
    – a nettó kérdés, h. érdemes-e hitelből befektetési céllal lakást venni. A többi csak mese.
    – a válasz a linken.

    Úgy érzem a levélíró az alapadatoknak sem járt utána:
    – hitelről volt szó miért nem a legjobb.
    – bérleti díj: LAKÁST a vételár 1%-t elérő vagy meghaladó havi bérleti díjért kiadni elég ritka dolog. Gondolom a hangsúly az “akár” szócskán van…

    Ráadásul az adóvonzatról még – ha jól emlékszem – szó sem volt. Ha fizetsz pláne nem éri meg az egész. Ha nem fizetsz, elég egy aljadék bérlő v. szomszéd… Sokan futják ezt a kockázatot ész nélkül.

  • Panasonic

    A jövőbeni költségek kalkulációjakor azt is érdemes lenne figyelembe venni, hogy
    1, a megvásárolandó nagyobb lakás éves rezsije jelentősen magasabb lesz, mint a mostanié,
    2, illetve az iskolás korú gyermekek havi cash flow igénye évről évre exponenciàlisan 🙂 nő.

  • Géza

    mindamellett, hogy kiszámoló érveit abszolút megfontolandónak tarom, engedtessék meg egy érv a megtartás mellett. Most lent vannak az ingatlanárak. Nem mondom, hogy innen csak felfelé fognak menni (bár sokat lefelé már nincs hova). És hogy mikor lesz a felfelé, azt sem tudom. De megfontolandó lenne egy olyan scenario is, hogy megtartani, a milliós felújítást elhagyni (ha mégis eladásra kerül, a felújítást nem fizeti meg a piac), és ennek megfelelően szerényebb igényű bérlőnek kiadni. Így mondjuk éppen kitermelné a hitelt a lakás, amíg a piaci árak kedvezőbbre fordulnak.

    Nem mondom, hogy ez a tuti üzlet, de azért valami van abban is, hogy most venni érdemes, nem eladni.

  • beszámoló

    Abszolút egyetértek a kiszámolóval és az eddigi kommentelőkkel, nagyon sok buktatója van a kiadásnak. Védekezni a távozni nem akaró bérlőkkel pl. úgy lehet, hogy minden hónapban új szerződést kötsz velük így elkerülhető a bírósági hercehúrca (ha kihívják a rendőrséget nem fognak tudni felmutatni érvényes bérleti szerződést) és nem árt, ha van néhány izomagyú ismerős, akik segítenek nekik a költözésben. Ha a költözés nem égetően sürgős, akkor talán érdemes lenne várni 1-2 évet, hogy beinduljanak a lakásvásárlások (már ismét vannak “megfizethető” hitelek állami támogatások stb.=élénkül a lakáspiac)persze most lehetne mondani, hogy a nagyobb lakásnak is feljebb megy az ára, de arányaiban a kicsiknek jobban megy fel a nm-ára. Az sem elhanyagolható dolog, ha a kicsit felújítva minimáldízájn-t megcélozva megpróbálják eladni ugyanazon külföldi diákoknak (lehet, ha pl. orvosnak készül és inkább

  • Géza

    A Budapest Bank egyenlítő hitele elég speciális termék. A kamata messze nem a legalacsonyabb, viszont van egy olyan specialitása, hogy az ügyfél bankban tartott betétjére (bizonyos határok között) a hitelkamattal azonos kamatot fizet. Tehát ha időközben már jelentős megtakarítással rendelkezem, akkor spórolhatok, hiszen a piacon nem kapnék arra ilyen kamatot. Ráadásul ez úgy működik, hogy a betéti kamat, az a hitelkamatra adott kedvezményként jelenik meg, így nem kell rá kamatadót sem fizetni.

    Mindezért viszont nem a legkedvezőbb a kamat. Talán annak éri meg, akinek jelentős megtakarítása is van (illetve bízik benne, hogy a futamidő nagy részében lesz), így inkább csak likviditás-növelési célból vesz fel hitelt. Elég ritka szituáció.

    @kiszámoló – hol találtad az 5,09-es THM-et? Ha a linkedet követve a bankmonitor-on kalkulálok, nem mutat ilyet.

  • beszámoló

    és inkább lakást vesz, mert sokáig marad…vagy arról se feledkezzünk meg, hogy, amíg várják az ingatlan piac fellendülését addig tehetnek félre pénzt, kisebb hitelt kell majd felvenniük vagy elkezdhetnek egy lakáskasszát, ami a hitel fizetés korai szakaszában lejár így hamarabb csökkenthetik a hitel tőkéjét. Azt sem szabad elfejteni, hogy a nagyobb hitel bebukása esetén mindkét ingatlant viszi a bank, ha csak a naggyal dőlnének be, akkor még mindig marad esélyük arra, hogy azt eladva (bankot kifizetve) továbbléphessenek. Ha megvan mindkét ingatlannal szállnak be a hitelezésbe, akkor 22-23 milliónyi ingatlan lesz megterhelve 15 millióval, ahogy az évek mennek (rossz idők esetén ez 20-ra is felmehet) még elveszítik mellé a munkájukat 1-2 év bíróság máris 25 milliós a hitel és ha ekkor kell kiszállni, akkor nem csak mindkét ingatlant bukják, hanem még tartozásuk is maradhat. Ha a kicsit

  • beszámoló

    eladják akkor a nagyra felvesznek 6 milliót és, ha azzal dőlnek be akkor még mindig maradhat pénzük a továbblépéshez..

  • Zsuzsa

    Alapvetően egyetértek a cikkel, de ezzel vitatkoznék: “3 éves kamatperiódusra van már lakásvásárlási hitel 5,09%-ra, 5 és 10 éves kamatperiódusra pedig 6,67%”. Tudomásom szerint 3 éves kamatperiódus esetén a jelenleg elérhető legalacsonyabb kamat lakásvásárlásra 5,59%, de csak ha teljesülnek bizonyos feltételek. 5 éves kamatperiódusnál már árnyaltabb a kép, viszont piaci hitel kamatát nem igazán tudnám 7% alá vinni még az összes kamatkedvezményhez szükséges feltétel teljesítésével sem. 10 éves kamatperiódusú hitelt csak egy bank nyújt, ott a kamat 7,42%, de itt is tartozik hozzá feltétel.

  • Kiszamolo

    Nem magamtól találtam ki az aktuális kamatokat.

  • Kiszamolo

    Géza, már írtam az egyenlítő hitelről, be is linkeltem.

    A kamatokat egy hitelbróker küldte át.

  • Loki

    beszámoló:
    A nem fizető bérlőkkel szemben van egy sokkal jobb megoldás:
    Közjegyzői okiratba foglalt egyoldalú kiürítési kötelezettséget kell vállalnia.
    Ebben szépen le kell írni, hogy amennyiben a vonatkozó bérleti szerződés bármilyen okból felmondásra kerül, ő 5-8-10 napon belül kiürítve átadja a lakást. Ez ugyanis – természetesen a felmondás tértivel vagy sok független tanúval személyesen – annyira betartható, hogy ha nem költözik, rá lehet hívni a rendőrt, aki azonnal ki is rakja. Per nélkül. Gyerekkel is.
    Értelemszerűen a nyilatkozatból nálad is kell lennie egy példánynak 🙂
    Egy hónap bukó így is lesz (a felmondási idő) meg még a közjegyző díja (ha nem te fizeted, tuti inkább más lakást vesznek ki), de még mindig olcsóbb mint 3-4 év elmaradt rezsije és bérleti díja…

  • DOKK

    Itt kelet-közép Európában az ingatlan befektetéseknek leáldozott egy időre.. Érdemes elolvasni ezt a cikket, különösen jól megnézni az utolsó grafikont. Akármit mondanak a dörzsölt ingatlanosok, az árak akkor is lefele mennek! Ezerszer inkább a 3 éves állampapír, mint egy lakás.
    napi.hu/ingatlan/igy_folyik_el_a_lakasba_fektetett_penze.580720.html

  • okoska

    Ezt a szöveget, hogy mostmár TUTIRA emelkedni fognak az ingatlanárak… Ingatlanosok évek óta ezt mondják. Mindig azt hinni, már nincs lejjebb, és kiderül, hogy mégis.
    Van egy ház bp-i agglomerációban, amit 3(!) éve próbálunk eladni, csak mert van egy minimum ár, ami alá nem vagyunk hajlandók menni. Nekünk nem sürgős, nem sok költség van vele. Pedig jó helyen van, jó adottságokkal stb.
    Csak már látnám, hogy emelkednek azok az ingatlanárak! 🙂

  • belidzs

    Van egy hiba a cikkben: gondolom nem 3%-ot, hanem 3 százalékpontot emeltek az alapkamaton

  • Klasz

    Úgy látom a cikk ezen része nem kapott kellő figyelmet a kedves kommentelő-társaktól:
    “Ha ez kevés lenne, az összes vagyonunk mind-mind ingatlanban állna egy vidéki városban”
    Szóval szerintem a levélíró két alapszabályt sértene, ha kiadásra meghagyná a jelenlegi lakását:
    1./ Hitelből nem fektetünk be
    2./ A pénzünket különböző területekbe fektetjük (diverzifikáció)

    Nyilván a levélírónak eleve vannak kétségei, ezért (nagyon okosan) kért tanácsot egy szakembertől.

  • Tibor

    Nem egeszen ugyanaz a helyzet, de megis lakastema, hat inkabb itt kerdezem meg mint kulon kerdeskent:
    Parizs mellett elek, es egyelore bereljuk a lakast. Havi 936€-t fizetek lakberre egy nagy, negyszobas lakasert (oten elunk benne, mi felesegemmel, apam, ocsem, es a keteves kislanyunk).
    Gondolkozunk lakasvetelen, de itt az a szabaly, hogy csak a netto jovedelmed harmadaig szabad eladosodni, tehat a 2400€-s fizetesemmel, ez havi 800€ lenne kb (mas jovedelem apam nyugdijan kivul nincs, de azt amugyse fogja beszamitani a bank).

    A kerdesem az lenne, mi eri meg jobban, venni 140.000 € korul (hitelkamatok itt 3-4% korul vannak lakashitelre) egy lakast itt a kisvarosban, ami ha kisebb is mint a mostani de eleg lenne a csaladnak, vagy inkabb venni egy kis studio-t ugyanannyiert Parizsban amit ki lehetne adni (es kitermelne a mi itteni lakberunket) ?

  • maveryck

    Mivel öregszik a népesség, a fiatalok meg nagy arányban mennek külföldre, így egyre nagyobb lesz az ingatlankínálat.

  • okoska

    Kérdés: a fentebb említett eladó házunk bevételének jó részét egy szintén meglévő többgenerációs családi ház felújítására/korszerűsítésére fordítanánk. Hitel jelenleg egyik házon sincs. Felmerült az ötlet, hogy lehetne úgy is csinálni, hogy hitelből oldanánk meg a felújítást, a jelzálogot a másik házra terhelnénk, és eladás helyett kiadnánk. Szerintetek?

  • drtr

    Loki:
    Ezt a téves infót a közjegyzői papírról azért ne terjeszd.
    A rendőr nem végrehajtó, senkit nem fog kirakni sehonnan, erre csak az önálló bírósági végrehajtó (ÖBV) jogosult, aki ehhez karhatalom segítségét kérheti. Annyiban igazad van, hogy perelni nem kell, viszont (pénzért) kérni kell a közjegyzői okirat záradékolását, majd ez az ún. végrehajtási záradék átkerül az illetékes ÖBV-hez, aki először is megint pénzt kér tőled (vh. költségelőleg), majd aztán VALAMIKOR tényleg elvégzi a kilakoltatást, de hidd el, nem szoktak kapkodni, túl nagy médiafigyelem irányul az ilyen esetekre. Minimum 1év.
    Más: ha bérelni akarnék, soha nem írnék alá olyan szerződést, amiben kötelezem magam 8 napos határidővel a kiürítésre, ha a bérbeadó “bármilyen” okból felmond. A bérbeadó is mondhat fel jogtalanul, ilyen esetben hogyan vitathatnám ezt? Nem csak becstelen bérlők, de ilyen bérbeadók is akadnak!

  • jurta

    @loki
    “A nem fizető bérlőkkel szemben van egy sokkal jobb megoldás:
    Közjegyzői okiratba foglalt egyoldalú kiürítési kötelezettséget kell vállalnia.”

    Az a baj ezzel, hogy – gondolom, meg korábban hozzá is szólta valaki – az ilyen szerződés minden módosítása is a közjegyző elé tartozik, beleértve a díjemelést (a bérlőknek is menni kell személyesen aláírni).

    Emellett ha a bérlőjelölt se nem elég tájékozott (hogy eleve tudja, mire föl ez a közjegyzősdi), se nem elég intelligens (hogy ha nem tudja, utánanézzen és megértse), tartok tőle, hogy eleve el is riasztanám – azt hinné, biztos át akarom vágni valami számára érthetetlenül bonyolult konstrukcióval, és a jogrendszer által fedezve megkárosítani.

    Persze ahányan honunkban a fellendülés idején aláírtak olyan lakáshitel-szerződést, amit nem is értettek, lehet, hogy csak a bizalmat kell megszerezni, aztán már mindenbe beleegyeznek. 🙂

  • jurta

    De azért ne rakjuk már össze a bérbeadás minden kockázatát egyetlen állatorvosi lóba: ha egyszer megállapodtunk a cikkben, hogy nyáron elhúznak és valószínűleg minden tanévben új diákok jönnek (egyik kockázat), akkor kötve hiszem, hogy 3-4 évig bitorolnák a lakást fizetés nélkül (másik kockázat). 🙂

  • Géza

    ez a közjegyzős dolog egyre gyakrabban jön elő a sajtóban. Talán új marketing-tanácsadója van a közjegyzői kamarának? Nem tudom mennyi a közokirat költsége, de ágyúval verébre lövésnek tűnik egy lakásbérleti szerződést (vagy egy ahhoz kapcsolódó nyilatkozatot) közokiratba foglalni.

    A másik javaslatot (havonta kössünk egy új határozott idejű szerződést) végképp nem értem. Mi a különbség egy lejárt határozott idejű és egy szabályosan felmondott határozatlan idejű bérleti szerződés között? A dokumentumok mindkét esetben bizonyítják, hogy jogcím nélkül van birtokon belül a bérlő.

  • Hardy

    @beszamolo:
    “Védekezni a távozni nem akaró bérlőkkel pl. úgy lehet, hogy minden hónapban új szerződést kötsz velük”

    Sajnos a határozott idejű bérleti szerződést a magyar jog nem ismeri. Azaz hiába rögzíted a szerződésben, hogy 1 hónap múlva megszűnik, nem fog megszűnni. Ennél is jobb, hogy fel sem mondhatod, hacsak nem tudod bizonyítani, hogy közösségellenes magatartást tanúsítanak, vagy nem fizetik a bérleti díjat. Rezsi- és közösköltség-elmaradás nem felmondási ok, ahogy az sem, hogy neked, vagy egy új bérlőnek kéne a lakás.

    A rendőr nem néz szerződést, maximum a birtokvédelmet, amit a jegyzőtől lehet kapni. A jegyző viszont semmit sem vizsgál a birtokvédelem kiadásánál, csak azt, hogy ki van birtokon belül. Nem tudom, hogy tanúkkal ezt lehet-e igazolni, de egy múltban megkötött, vitatott szerződéssel sajnos lehet.

    Katasztrofálisak itthon a lakásbérletre vonatkozó törvények :((

  • Hardy

    @beszamolo Butaságot írtam az előbb, van határozott idejű szerződés. Akár még működhet is amit írtál abból a szempontból, hogy ha nem hosszabbítotok, akkor a szerződés valóban megszűnik.

    Az viszont tuti, hogy ez attól még nem lesz végrehajtható, a rendőrség meg pláne nem fog vele foglalkozni, szóval nem hiszem, hogy a pereskedést meg lehetne vele úszni.

  • pdw

    Az nem megoldas az alberlok ellen, hogyha leszerelteted a bejarati ajtot “nyilaszaro-felujitas” cimen?

  • Kard

    @geza Az egyenlítő hitel annak is megérheti akinek vannak olyan ismerősei (itt közeli barátra vagy családtagra gondolok) akik hajlandóak kölcsön adni az illetőnek. Mondjuk 7% a kamat, a bankban meg 2%-ot adnak érte. Az illető azt mondja mondjuk az öccsének, hogy ok én adok neked 4.5%-ot és bármikor megkapod a pénzed amikor kéred. Ha egy-két ilyen embert “begyűjtesz” akkor lényegesen jobb feltételekkel kapsz hitelt és közben mindenki örül. Nyilván a kölcsönadó részéről van valamennyi kockázat (pl. halál) de ezt le lehet papírozni.

  • Talios

    Albérlő ha nem akar költözni: Én mint tulajdonos és szolgáltatókkal szerződött, felmondanám a vizet, áramot, gázszolgáltatást. Nem hiszem, hogy sokáig maradna az albérlő…

  • Hardy

    @talios @pdw: Nem sajnos, mindkettő birtoksértésnek számít. Akkor is, ha a te neveden vannak az órák, és a bérlő nem hajlandó fizetni a rezsit :(( A szolgáltató mondjuk lekapcsolhatja elmaradás miatt az órákat, de a vizet sajnos nem szokták, és ezt pontosan tudják azok a lumpenek, akik arra rendezkednek be, hogy 2-3 évig ingyen lakjanak valaki más lakásában totálisan leammortizálva azt.

    Az igazsághoz tartozik, hogy az egész végén a sok költség azért érvényesíthető (ha elég macerás is), szóval annak, akinek van mit vesztenie, és nem úgy tervezi leélni a hátralévő életét, hogy végrehajtók elől futkosik, és nem akar elköltözni az országból, nem éri meg annyi kárt okozni, amiért már megéri perelni. Szerintem a legjobb amit lehet tenni egy olcsó lakás esetén az, hogy alaposan megnézzük kinek adjuk ki, és minden lakót beleveszünk a szerződésbe, akiken aztán mind be lehet hajtani a tartozást.

  • qxika

    “Albérlő ha nem akar költözni: Én mint tulajdonos és szolgáltatókkal szerződött, felmondanám a vizet, áramot, gázszolgáltatást.”

    Nem tudod felmondani, mert nem kapcsolják ki. (Itt jön be a birtokvédelem!).

    A közjegyzői okirat sok mindenre jó, ki lehet vele kerülni pl. azt a csapdát, hogy a drága bérlő bepottyant egy gyereket a lakásba, és onnantól kezdve nincs az a hatóság, aki onnan a famíliát kiteszi, ha fizet, ha nem. Másik nagy gond szokott lenni, hogy ugyebár 99% adót aztat nem fizet, így máris van egy príma támadási felülete a bérlőnek vita esetén. A törvényi háttér nagyon gyenge, bizony észnél kell lenni a kiadásnál.

    “Egy ezzel foglalkozó ügynökség szerint 80, de akár 100 ezret is kapnánk havonta, bár ehhez rá kellene pár milliót költeni kezdetben a lakásra. (Egy vidéki egyetemi városról van szó.)”

    Vidéki városban egy 8 millás lakásért? A felét, jó esetben…

  • Futrinka

    jo cikk, realis problemat feszeget, en is gondolkoztam ilyesmin, de en kiszamoltam a kamatot amit fizetnek, es gyorsan lebeszeltem magam. Utalok alberletet fizetni a banknak mint tarstulajdonosnak.

    Miklos, meg azt is szamold ki gyorsan a kozoktatas neveben, h ha az illeto befektetne a 16 millas hitelre fizetett kamatot akkor 20 ev alatt mennyit kapna, es total meggyozod h az ingatlanbefektetessel ne spekulaljon. 🙂 foleg hitelbol nem.

  • jurta

    @qxika
    “Másik nagy gond szokott lenni, hogy ugyebár 99% adót aztat nem fizet, így máris van egy príma támadási felülete a bérlőnek vita esetén.”

    Na de most arról az esetről beszélünk, hogy mi (akik itt hozzászólogatunk) vagyunk a bérbeadók. Már csak meg tudjuk győzni egymást, hogy az adófizetés opció. 🙂 Egyébként is, bizonyos összeghatárig (amit egyetlen ingatlan kiadásával, ha nem kastély, képtelenség átlépni) annyival egyenlő, hogy – ha lusta vagy számlákat gyűjteni – a 90% 16%-át (=14,4%-ot) negyedévente átutalod, tavasszal meg az SZJA-bevallásban kitöltesz még egy sort, ha a bérlő is átutalással fizet neked, akkor NULLA papírmunka mellett. Nem igazán értem, miért gondolja sok tulaj, hogy pont ezen éri meg neki “egyszerűsíteni” az életét…

  • milyen feri?

    bocs, ha nem tudom elhinni ezeket a “nem tudom kirakni a nem fizetö berlöt brühühü” sztorikat. egyik nap arra er haza, hogy az ajto elött van mindene, es uj a zar. biztos beperelne, nem? hagyjukmar.

  • Kiszamolo

    Azért az adózással való zsarolást nagyon könnyű kivédeni.

    Az első, hogy befizetjük azt a 16% adót időben.

    A másik, ha ezt nem tettük meg, akkor kérünk ónellenőrzést az elmúlt év(ek)re és utólag befizetjük a 16%-ot. Ha mi fizettük meg és nem az adóhivatal jött rá, akkor megússzuk a dolgot egy kis késedelmi kamattal. Ezután már mehet az adóhivatalhoz a nemfizető bérlő.

    Egyébként én is furcsának tartom, hogy valaki nem tudja kitenni a nemfizető bérlőt a lakásból. Ötvenezerért felfogad pár embert, aki megfelelő fizikai erővel bírnak, hogy segítsenek a “bérlőnek” villámgyorsan összepakolni és elhagyni a lakást, utána jöhet a lakatos zárat cserélni. Ha meg zárat is cserélt a bérlő, akkor a lakatos mehet mindjárt a fiúkkal is.

    Szerintem inkább arról lehet szó, hogy reménykednek, hogy fizetni fog valaha, nem akarják elveszteni a pár hónapos bérleti díjat.

  • qxika

    @kiszamolo: “Ötvenezerért felfogad pár embert, aki megfelelő fizikai erővel bírnak, hogy segítsenek a “bérlőnek” villámgyorsan összepakolni és elhagyni a lakást”

    …aki ha egy kicsit jobban tájékozott, nyomban kihívja a rendőrséget, akik boldogan fogják a tulajdonost és segítőit bekísérni birtokháborításért valamint önbíráskodásért. Nem beszélve arról az esetről, amikor még egy csinos feljelentés is érkezik, hogy hát ugye a kiköltözés során eltűnt egy félmilliós tv, arany ékszerek, készpénz.

    Nagyon romantikusak ezek a gondolatok, még az is meglehet, hogy bizonyos esetekben működik, de sajnos a jogi háttér valami egészen más. Minősített eset, ha a lakásba beszállásolnak egy gyereket is, akkor aztán ki nem rakod őket. (Anno mi sok ilyen ügyletben vettünk részt, a közjegyző többször is felhívta ügyfeleink figyelmet, hogy gyerekesnek nem adunk ki lakást!) 🙂

  • Kiszamolo

    Akkor videózni kell közben, hogy a lakásban nem volt semmilyen félmilliós tévé.

    Azért vicces, hogy egy illegális lakásbitorló ellen a tulajdonos birtokháborítást követ el.

    Nem kell önbíráskodni, nem vernek meg senkit, csak segítenek dobozolni.

  • tip

    @qxika : gyakran olvasni, hogy a “törvényi háttér gyenge”, meg hogy a szemét törvény csak a bérlőt védi, de konkrétumot általában nem említenek, sem elképzelést, hogyan lehetne jobban csinálni. Már azon túl, hogy a tulajdonosnak pallosjogot adunk, a rendőr meg kérdezés nélkül kidobja a lakót, ha a tulajdonos úgy óhajtja.

    Itt egy magánjogi kötelemről van szó, amiben ha vita keletkezik, azt az erre hivatott testület (bíróság) dönti el. Előfordul, hogy a tulajdonos mond fel jogtalanul, és jog szerint a bérlő birtokolhatná a lakást. Más szeződéses jogviszonyban sem jogszerű, ha az egyik fél magánerőszakkal szerez érvényt az igényének. A bérleti jogviszonyban ráadásul a bérlő még kiszolgáltatott helyzetben is van, hiszen hajléktalanná válhat. Tulajdonosként ezt a kiszolgáltatottságot növelni kontraproduktív, mert a fizetőképes bérlőjelölteket riasztja el.

  • Zabalint

    Az ilyen hívunk pár erős embert megoldásokkal azért nem árt vigyázni, több okból is. Kezdjük azzal a verzióval, hogy senki nem jelent fel senkit. Nos, itt jön az a pont, amit sosem értettem az uzsorások bizniszében sem, ha mondjuk uzsorás vagyok, és nem fizet az adós, akkor ráküldöm az embereimet, hogy fizessen, az meg félve attól, hogy neki vagy a családjának baja lesz, kénytelen lesz összekaparni valahonnan a pénzt. Itt merül fel a kérdés, hogy na de mi akadályozza meg az uzsorást abban, hogy a tartozás kamatostul megadása után is követeljen, hiszen a fizikai erő az ő oldalán van. Vagy akár random, neki nem tartozó embereket veressen meg pénzért? Nyilván, persze az alvilágban is van szokásjog…

    És akkor itt jön a képbe az, hogy ha én mint bérbeadó erős emberekkel ki tudom lakoltatni az illetőt, akkor a bérlő is rám tud küldeni erős embereket.

  • Kiszamolo

    Sokat dobna a dolgon, ha a bíróság az ilyen esetekben is maximum 30 napon belül ítéletet hozna, amit 14 napon belül végre is kell hajtani, egyébként jöhet a kényszerítés. A bérlőnek ne legyen joga a gyerekre hivatkozni (elviheti addig a gyámügy is, amíg nincs hol laknia), de a tulaj sem hivatkozhatna mondvacsinált okokra, csak mert váratlanul hazajött a lánya Angliából.

    Ha nem tudja a bérlő bizonyítani, hogy minden havidíjat fizetett, vagy a tulajdonos, hogy a bérlő túl nagy kárt okoz, akkor legyen egy egyszerűsített per.

    Ennek lehetne egy fix díja, amit a vesztes fizet, így mindenki tudná előre, mennyibe kerül neki a per.

    (Tudom, illúzió, hogy működjenek a bíróságok idehaza hatékonyan és olcsón.)

  • Zabalint

    Folyt.
    És igen, az ő erős emberei sem fognak megverni, ha nem szükséges, csak jobb belátásra téríteni.

    Szóval az ilyen alvilági megoldásokkal mindig az a probléma, hogy nem azon fog múlni a meccs eredménye, hogy kinek van igaza, hanem azon, hogy ki a jobb ebben a műfajban, ki tud erősebb embereket hozni. Ugye ismerős gyerekkorunkból a szöveg, hogy én hozom a bátyámat, én meg az apukámat hozom, én meg a teljes rokonságot, stb., stb.

    Szvsz az alapprobléma, hogy milyen kultúrája van a bérbeadásnak, és ez az ami miatt sokan még ha jobban meg is érné bérelni, inkább hitelt vesznek fel sajátra, így aztán akik mégis maradnak bérlők, azok között arányaiban magas a csalók aránya, sokkal magasabb, mint ugyanez Nyugat-Európában.

  • Zabalint

    Nekem a bíróságokról mindig az a sztori jutott eszembe, mikor 2 rendőr el akart kapni egy drogdílert, aki kocsiba szállt és elhajtott volna, de félő volt, hogy elcsapja közben az egyik rendőrt, ezért a másik rendőr lelőtte a dílert. A döntés meghozatalához, hogy tényleg veszélyben van-e a kollégája, 3 másodperce volt. Ezután az ügyét, hogy tényleg jogos volt-e a fegyverhasználat, 3 évig tárgyalták…

    Egyébként engem a vállalkozástól többek között ez is visszatart, mert ott is az van, hogy ha egy vevő nem fizet, akkor évekig eltart a bírósági tárgyalás, miközben a tőkéd egy része benne van a leszállított termékben vagy szolgáltatásban. Ráadásul vannak olyan “vállalkozók”, akik éppen a nem fizetésre szakosodtak, arra, hogy a bajban lévő beszállítóval peren kívül megegyeznek, hogy mondjuk kifizetik a felét, mert tudják, hogy a beszállító nem élne túl egy hosszadalmas pert.

  • Kiszamolo

    Én nem arra gondoltam, hogy bárkit is meg kellene veretni, mert az nem az én műfajom.

    Csak megfelelő fellépéssel a legnagyobb arcú ingyenélővel is be lehet láttatni, hogy jobban jár, ha elmegy és mással próbál szemétkedni.

  • Kiszamolo

    Hány ilyen sztori van. Amikor a bűntett elkövetése közben elkapott bűnöző perli be a rendőröket, mert szegénynek a dulakodás közben lehorzsolódott a csuklójáról a bőr, amikor nem engedte magát megbilincselni.

    Azt is beleírnám a törvénykönyvbe, hogy aki szándékosan törvénysértést követ el, az automatikusan írja ki magát ugyanennek a törvénykönyvnek az őt védő passzusai alól. Ha valaki betörni megy, vagy rabolni, azt ne védje semmitől semmilyen módon a törvény, hiszen ő is szándékosan hágja át azokat. Mindjárt páran meggondolnák, érdemes-e.

  • qxika

    @kiszamolo: a videó sajnos mit sem ér, hidd el tucatnyi ilyen eljárásban vettünk részt. onnantól kezdve, hogy te BEMÉSZ abba a lakásba erőszakosan, megáll a birtokháborítás (a bérlő van birtokon belül) és minden kapcsolódó, amit még a bérlő fél ügyvédje kitalál, akik viszont az esetek többségében nem szívbajosak.

    Sajnos a gyereket eszközként használva a mai jogrendszerben nagyon sok mindent el lehet érni, és ezt sokan felhasználják.

    @tip: “A bérleti jogviszonyban ráadásul a bérlő még kiszolgáltatott helyzetben is van, hiszen hajléktalanná válhat.” -> jelen esetben ez pusztán egyéni szociális probléma lenne, hiszen lehet lakni szállodában, családnál, akárhol, az önálló lakás nem alapjog. Na de, itt jön be a rossz szabályozás, a gyámügyi dolgokkal megöntözve. (Kb. hasonló a helyzet, mint ha éjjel rádtörnek, akkor a betörőnek vannak jogai.)

  • Hardy

    @kiszamolo Ez a törvény. Ha tulajdonosként a nem fizető, érvényes szerződéssel nem rendelkező bérlő engedélye ellenére akárcsak beteszed a lábat a lakásba, az egyből birtoksértés. Ha hívja a rendőröket, téged fognak kitenni. Ha máshogy nem megy, a jegyzőtől kap papírt a bérlő arról, hogy ő van birtokon belül, és azt már tudja lengetni a rendőrnek. Ellened pedig eljárás indul, most meg nem mondom, hogy közvádas-e, de mindenképp rizikós a dolog. Az esetek egy részében ezzel együtt járható az illegális út, de be kell vállalni a kockázatát annak, hogy ha tájékozott a bérlő, és fontos neki a lakás, akkor birtokvédelmi határozattal és rendőrökkel fog visszajönni.

    Az kéne, hogy a határozatlan idejű szerződés felmondható legyen bérbeadói oldalról, és a birtokvédelem fenntartásáról a kereset beadása után heteken belül döntsön a bíróság. Ezzel a határozattal pedig lehessen menni a végrehajtóhoz.

  • jurta

    Korábban minden efféle kiszámolós beszélgetésben leírtam, hogy mivel tény a bérlakáspiacunk elmaradottsága, milyen szívesen összehoznék valami társaságot a hazai lakásbérbeadás és -bérbevétel türelmes fellendítésére, nem érdekel-e valakit – szívós munka lenne késői eredményekkel, de más sem fogja megtenni. Az érdektelenség miatt több mint egy éve már nem kérdezem, de ha már ilyen részletessé fajult, akkor most újra – nincs itt azóta új ember, vagy nem gondoltátok meg jobban? 🙂

  • Kiszamolo

    S hol van ebben a törvényben a tulajdonos joga a saját tulajdonához és annak hasznának az élvezetéhez?