Miért nem csökken a hitelem?

Gyakran azt tapasztalom még tanácsadás alkalmával is, hogy sok ember nincs tisztában a hitelek legalapvetőbb tulajdonságaival sem.

Igen gyakoriak az olyan mondatok, hogy “már kifizettem a 12 milliós forinthitelemre több mint 7 milliót öt év alatt és a szemét bank szerint még mindig 11.487.384 Ft-tal tartozom. Hová lett az a rengeteg pénz?!”

Szeretném ebben a cikkben megmagyarázni az egyenletes tőketörlesztés, az annuitás és a kamat fogalmát, remélem, a cikk végére mindenkinek világos lesz, miért nem csökken a hiteltartozása az általa gondolt mértékben. (A cikkben az egyszerűség kedvéért forinthitelről van szó, a devizahiteleknél még számításba kell venni az árfolyamváltozásokat is, de az alapelv ugyanaz.)

Amikor hitelt veszünk fel, a törlesztést háromféleképpen állapíthatják meg: a tőkét havonta egyenlő részletben visszafizető, úgynevezett egyenletes tőketörlesztéses konstrukcióban, illetve annuitásban.

A harmadik esetben tőkét 5-10 évig egyáltalán nem törlesztünk a banknak, csak kamatot fizetünk, a tőkét pedig lakástakarékban, vagy unit linked biztosításban gyűjtjük és csak 5-10 után törlesztjük be a tőketartozásba. Erről már írtam itt (lakástakarék) és itt (életbiztosítás) is sokat, ebben a cikkben csak a két alapesetet nézzük meg.

Nézzük először az első lehetőséget, az egyenletes tőketörlesztést. Ebben az esetben a tőkét egyenlő részletekben törlesztjük hónapról-hónapra és ehhez adódik hozzá a még nálunk lévő kölcsönpénz után felszámolt kamat adott hónapra eső része.

Ahogy fizetjük vissza a tőkét, a kamat is ennek megfelelően egyre kevesebb minden hónapban, hiszen egyre kevesebb tőkére kell azt fizetnünk.

Nézzünk meg egy 20 éves, 12 milliós piaci forint lakáshitel havi törlesztőjének az alakulását, ha a kamat évi 12%.

Azt látjuk, hogy a kezdeti havi törlesztőrészletünk 170 ezer forint, ami 50 ezer forint tőketörlesztésből és 120 ezer forint kamatból áll össze. (Bizony, egy 12 milliós hitel havi kamata 120 ezer forint a jelenlegi 12%-os forintos kamatok mellett.)

Ez egyenletesen csökken a 20 év alatt. A futamidő alatt visszafizetjük a teljes tőkét és további 14,3 millió forintnyi kamatot. Az ötödik év végén a tőketartozásunk 9 millió forint, 10 év után 6 millió forint és így tovább.

Ezzel a fizetési móddal az a gond, hogy az első pár évben kifejezetten magas a havi törlesztőrészlet és sokan nem szeretik a havonta változó részleteket. (Meg a bank is jobban jár, ha minél tovább van nálunk a tőkéje.)

Ezen segít az annuitás. Ebben az esetben úgy számolják ki a hitelünket, hogy minden hónapban ugyanannyit kelljen fizetni a futamidő végéig. Mivel a futamidő elején a nagy tőketartozás miatt még nagyon sok kamatot fizetünk, ezért a havi törlesztőrészlet elenyésző része megy csak tőketörlesztésre.

Ez viszont azzal is jár, hogy az első pár évben alig-alig csökken a tőketartozásunk, így a hitelünk kamatterhe sem változik érdemben.

Ebben az esetben a havi törlesztőrészletünk csak 132.130 Ft, viszont a tőketörlesztésünk mindössze 12.130 Ft, ami igen lassan növekszik csak az első 5-6 évben. (Ha ez a hitel 25 éves lenne, mindössze csak 6.387 Ft lenne a havi tőketörlesztésünk.)

Egy táblázatban összefoglaltam, mennyi megy el kamatra a különböző futamidők mellett, illetve hogy alakul a tőketartozás a futamidő alatt.

Igen tanulságos információkkal leszünk gazdagabbak, ha a fenti két táblázatot megnézzük. A 25 éves hitel havi törlesztőrészlete 126.387 Ft, míg a kifizetett kamat a futamidő alatt mellbevágó 25.916.100 Ft. Ha bevállaltunk volna 144 ezer forint havi törlesztést 15 év futamidő mellett, a kamatokon 12 millió forintot tudtunk volna spórolni, vagyis közel a felét.

Természetesen az inflációval is kell számolni, ami mostanában 4-5%, de ezzel most ne komplikáljuk az életünket. Ami látszik, hogy minél rövidebb a futamidő, alig magasabb havi törlesztés mellett a kamatok harmadát-felét meg tudnánk spórolni.

Amennyiben van valamennyi megtakarításod, a legjobb befektetés a számodra, ha befizeted a hiteledbe, mert ilyen kamatokat sehol nem kapsz, mint amit kifizetsz a hitelre. Erről itt írtam bővebben, olvasd el.

Remélem, most már értitek, hogyan lehet, hogy öt év fizetés után is alig csökken a tőketartozásod és hogy mi is az az annuitásos hitel.

Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, hamarosan indul a következő. Csekély 25 ezer forintért hat alkalom alatt megtanulsz mindent a pénzügyekről, amit alapfokon tudnod kellene.

Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.

Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.

Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en

 

 

Share

45 hozzászólás

  • Ezredes

    Nekem szimpatikusabb az egyenletes tőketörlesztéses hitel. Van olyan bank amelyik ad ilyet ingatlanra?

  • bankár

    ” Miért nem csökken a hitelem?”
    Csökken az, csak a bank csal…

  • KZoltán

    Bizony! A kamatos kamat hatványfüggvény: f(x)=a^x (nem tudok kitevőt formázni). Ez a magyar gazdaságpolitikát befolyásoló közgazdászoknak sem megy, lassan már 35 éve – lásd külföldi hitelek (vagy ha mégis menne, az még rosszabb). Pedig már a sumerok is tudták számolni, ők úgy, hogy azonos időközönként megduplázódik a függvényérték – lásd sakktábla és búzaszemek. De a József-fillér példája is szemléletes: matematikailag kiszámolható, de természetileg-társadalmilag-gazdaságilag értelmezhetetlen. Menthetetlenül válságba vezet, és egyre fokozódó iramban. Még annyit kell tudni, hogy a kamatos kamat a mai gazdasági berendezésünk alapja, azaz a kapitalizmusé.

  • Kiszamolo

    Én már láttam ilyet, MKB-s hitelt, de mint a fehér holló.

    A banknak az annuitás a jó, főleg, hogy egy átlag hitel 9 évig él.

  • Nemi Rombe

    A zemberek örülnek mikor megkapják a hitelt, sajnos sokszor annyira, hogy végig sem gondolják mibe másznak, mászhatnak bele. Sokan bajba kerültek, megértem a problémájukat, de valljuk be őszintén, ami történt az az bőven benne volt a pakliban.

  • Varázspálca

    Nem azért nincs lakossági egyenletes törlesztés, mert a banknak az annuitás a jobb, hanem azért, mert sokkal kevesebb hitelt lehetne felvenni ezen a módon. A bank azt számolja (törvény írja elő), hogy az ügyfél egy adott hónapban maximum mennyit tud hiteltörlesztésre fordítani, és ez alapján számol vissza, hogy mennyi adható. Annuitással, Kiszámoló példájában 132 ezer forintot kell csak tudnunk fizetni havonta. Egyenletes törlesztéssel 170-et. Tehát az az ügyfél, aki 130 ezret tud fizetni havonta, annuitással fel tudja venni a 12 milliót, egyenletes törlesztéssel csak kb. 9 milliót.

  • Zoltán

    Ugyan ritka az egyenletes tőketörlesztésű hitel a napjainkban és igen nagy költséggel jár (ezzel is ösztönözve a hitelfelvevőt az annuitásos hitelre), az annuitásos hitelt is lehet törleszteni hasonlóképpen.
    A havi törlesztőrészletek közötti különbözetet megtakarítva előtörlesztjük az annuitásos hitelünket. Fontos figyelni az előtörlesztésre vonatkozó díjakra / kedvezményekre (ha van). Nem kell megriadni akkor sem amikor az első két előtörlesztés után kis mértékben csökken csak a havi törlesztőrészlet…
    Javaslok egy posztot erről, hátha valaki nem érti.

    Ami fontos ennél: önfegyelem!

  • nnk

    az átlag hitel, vagy az átlag 20-éves-futamidejű hitel?

  • Kiszamolo

    Hát, pont az OTP-ben mondták egy oktatáson, hogy a banknak az annuitás jobb és hogy kilenc év egy hitel élettartama…. 🙂

  • Zabalint

    Először én is jól hangzónak találtam, aztán rájöttem, az leginkább a banknak jó.

    Először ugyanis rossz irányból közelítettem meg a dolgot. A helyes irány az, hogy mondjuk a fizetésed 30%-át tudod törlesztőre költeni, akkor minek csökkentsd idővel a törlesztő részletedet, amennyiben továbbra is ez a helyzet, jobb kamatra úgysem tudod lekötni a pénzed, mint amennyi a hiteled kamata.

    Sőt, valójában legjobban olyan hitellel lehetne kijönni, ahol még idővel növeled is a törlesztőt, hiszen az inflációval nő a kereseted is hosszútávon.

  • pdw

    “Amikor hitelt veszünk fel, a törlesztést háromféleképpen állapíthatják meg: a tőkét havonta egyenlő részletben visszafizető, úgynevezett egyenletes tőketörlesztéses konstrukcióban, illetve annuitásban.”

    Ez itt egy kicsit nem hibas nyelvtanilag? Ez csak ketto.

  • Varázspálca

    Két szempont ütközik itt.

    Egyrészt, pont azért, mert rövidebb a hitelek átlagos élettartama, mint a tényleges futamidejük, lenne a banknak _kockázatkezelési_ szempontból érdeke minél hamarabb visszaszedni a tőkét, tehát egyenletes törlesztést kérni.

    Másrészt, a banknak az az _üzleti_ érdeke, hogy minél nagyobb összegű hitelt folyósítson, azért jobb neki az annuitás.

    Miről is szólt az az oktatás?

  • Kiszamolo

    ÉS az utána következő mondat már nem is számít? 🙂

  • Zabalint

    Mivel általában az adott, hogy mennyit tudunk legfeljebb hiteltörlesztésre költeni, meg egy biztonsági rés fölötte, ezért azonos összeg és azonos első havi törlesztő esetén az egyenletesnél hosszabb törlesztőidőre van szükség, ezzel pedig a bank jár jobban, az ügyfél rosszabbul.

    Vagy más megközelítésben, ha első hónapban ki bírtál fizetni 170 ezret, miért ne fizetnél 2. hónapban, sőt az egészt törlesztés ideje alatt 170 ezret, hiszen minél gyorsabban fizeted vissza, annál jobban jársz.

  • Zabalint

    Pont az a becsapó, hogy annuitásos hitelnél félidőben még messze nincsen visszafizetve fele, de ettől még jobban jár vele a hitelfelvevő, mint az egyenletessel.

  • Kiszamolo

    Miért is? 14 millió kamat kontra 19,5 millió. Miért jobb az annuitás ugyanarra az időre? 🙂

  • Zabalint

    Sőt, elmegyek egy szélsőségesebb irányba, ha reálértéket becsülnénk, és azon határoznánk meg a törlesztőrészletet (tehát inflációval növekedne a törlesztőrészlet), akkor egy 20-30 éves hitelnél akár első hónapban nominálisan növekvő tőketartozás jelentkezne, mégis valójában az lenne a leghatékonyabban törlesztett hitel, adott anyagi lehetőséghez viszonyítva.

  • Kiszamolo

    Arról, hogy ha már úgyis csak kilenc év a futamidő, akkor lehetőleg minél több tőke maradjon kint arra az időre, hogy annál kevesebbet kelljen újra kihelyezni a haszon miatt.

    Az új hitel kihelyezése ugyanis rengetegbe kerül, akkoriban 3-3,5%-ot fizettek az ügynököknek a bankok.

  • Zabalint

    Mert a körtét hasonlítod az almával. A 170 ezerrel induló egyenletes hitelt a 170 ezres annuitásos hitellel kellene összevetni, és máris más lenne az eredmény.

  • Zabalint

    Szóval a lényeg, hogy ha valakinek lehetősége van 170 ezret fizetnie egy hónapban, akkor miért húzza azzal, hogy csökkenti a törlesztőt, sőt valójában akkor járna jól, ha az inflációval növelné is idővel, vagy előtörlesztene.

    Tényleg az a becsapós benne, hogy mondjuk van hátra pár éved a hitelből, és azt látod, hogy már csak töredéke megy a törlesztődnek kamatra, ezért hátra lehet dőlni, hogy akkor értelmetlen előtörleszteni, holott dehogy is értelmetlen.

  • Varázspálca

    Gratulálok. Ha tudnád, hány oktatást tartottunk bankon belül (akkor még nem OTP) arról, hogy ez mennyire hibás látásmód! Ugyanis, nem azért 9 év a tényleges élettartam, mert 9 év után jobb ötlete támad a banknak, hanem azért, mert 9 év után bebukik a hitel. Mára ez lecsökkent 2-3 évre. A bebukott hitelen ugyan milyen nyereséged van?

  • hopkinsz

    “Amennyiben van valamennyi megtakarításod, a legjobb befektetés a számodra, ha befizeted a hiteledbe…”
    Van egy öregedő kocsink amit addig nem szándékozunk lecserélni ameddig még megéri megjavíttatni, de ha már végleg lerobban akkor lecseréljük. Ez lehet pár hónap, vagy akár jó pár év is.
    Emellett van jelzálog hitelünk.
    Akkor most jól tettük e vagy sem, hogy a megtakarított pénzünket (mármint a több havi tartalékon felülit) nem autó vásárlásra tettük félre, hanem hitelbe fizettük bele azzal, hogy ha közben kellene új autó akkor nagy részt hitelre vennénk, aminek kb ugyan annyi lenne a kamata?

  • pdw

    Nem vagyok grammar nazi meg nyelvtanbol se volt 3asnal jobb jegyem, de ha egy mondatban azt irod hogy “haromfele van: felsorolas…” akkor abban a mondatban illik mind a harmat felsorolni szerintem 🙂

    A kovetkezo mondatot ha ugy kezded hogy “a harmadik az xy” akkor az az elozo mondatban felsorolt harom lehetosegbol a harmadikat fejti ki.

    Na mindegy nekem ez zavaro volt, lehet masnak fel sem tunt 😛

  • Kiszamolo

    Egyébként tényleg utólag írtam át, de szerintem így jó.

  • Kiszamolo

    A másik cikkben leírtam, hogy csak akkor törleszd előre, ha nem akarsz a közeljövőben nagyobb kamatú hitelt felvenni.

  • Kiszamolo

    A 12 milliós 20 éves hitelt hasonlítom a 12 milliós 20 éves hitellel.

  • Kiszamolo

    Akkor még csak könyvekből ismerték a bedőlt hiteleket, a 9 év azért jött ki, mert eladták a lakást, vagy előtörlesztették. A bedölt hitelek aránya volt vagy 3-4%.

  • hopkinsz

    Amiket néztem kamatokat kb. 1,5%-al több az autóhitel mint a lakás hitel. Autó hitelt max másfél évig fizetnénk. Ha azt veszem, hogy az autó a jövő héten lerobban, akkor buktunk kb 30 000-et a kamatokon (+ az autó hitel folyósítási költségeit). Ha viszont bírja még 4-5 évig ( vagy tovább), akkor spórolnánk az egészen több mint 300 ezret.
    Mondjuk ezt más, aki nem ismeri, hogy mekkora hitelünk van, milyen az autónk, milyet szeretnék.. stb, nehezen tudta volna kiszámolni.

  • pdw

    Egyreszt ne vegyel hitelre autot, masreszt nem, ez nem jo otlet. Ha nalatok fennall a veszely h vegleg meghal az auto akkor az arra felretett penz nem megtakaritas, hanem (vesz)tartalek. Ergo nem is torlesztheto be hitelbe.

  • mutyilufi

    Jó cikk, hiányoltam már egy ilyet. Ismerősök közt is tapasztalom hogy az annuitás sok mindenkit megtéveszt(ett), mert akinek csak a törlesztő nagysága számít, nyilván a leghosszabb futamidőt választja. De azt nem látja át hogy az annuitásos hitelnél a futamidő növelésével egyre kevesebb és kevesebb az elérhető csökkenés egyre nagyobb és nagyobb áron. Gyakorlatilag a törlesztő határértéke az első havi kamat, a futamidő növelésével csak az e fölötti részt lehet mind több részre szeletelgetni, de az elért csökkenés értelemszerűen egyre kisebb.

  • Janos

    A BudapestBank egyenlito hitelerol mi a velemenyed? Vegulis az is egy “ujfajta” hitel ilyen szempontbol ( hiszen ott a megtakaritasaid csokkentik a kamatkoltsegeket) ?

  • zsolti

    Mivel elég sok az ismeretlen, ezért erre max azt lehet írni, hogy ki hogyan cselekedne. Én pl addig tuti nem veszek másik autót (10 éves most), amíg ki nem fizetem a lakáshitelt teljesen. Ez nekem csak pár év, mivel én nem sok milliót vettem fel. Ha valami gebasz lenne mégis közbe, akkor sztem néznék vmi kis vackot pár100k hufért, ami elmegy egy ideig, de hogy autóhitelt nem vennék fel a lakás mellé az 100%.

  • Géza

    igazából a banknak és az ügyfélnek is jobb az annuitásos hitel. A banknak azért, mert hosszabb ideig áll fenn a magasabb összegű tartozás, így összességében több kamatot kassziroz. Az ügyfélnek pedig azért, mert magasabb összeget tud felvenni, illetve rövidebb idő alatt tud törleszteni. (a példánál maradva: ha 170.000 ft-ot tudok az első hónapban törleszteni, akkor szívesebben fizetek továbbra is annyit, és hamarabb letudom, szemben a csökkenő törlesztőrészlettel).

    Érdekes módon vállalkozói hitelnél meg eléggé jellemző a lineáris törlesztés, pedig ott sem látom több értelmét.

  • pdw

    Hulyeseg nyilvan. Volt mar errol szo korabban.
    Abban mi a racio hogy hitelez neked a bank mondjuk 10%-on kozbe a betetedre kapsz 5% kamatot?

  • Kiszamolo

    Szerintem jó, akarok írni róla.

  • Darkosia

    Azért, mert az inflációt nem lehet kihagyni a képletből. Ugyanis egyenletes tőketörlesztésénél az elején fizetünk többet, ami többet is ér.
    Ugyanígy a cikkbeli 15 és 25 éves példánál lehet a havi törlesztőben csak 18e a különbség míg az összes fizetett kamatnál 12 milló, de a 25 éves törlesztés jelentős része 15-25 év múlva következik be, ami akkor már sokkal kevesebbet ér. Persze szerintem is megéri minél rövidebb időre hitelt felvenni (ideális esetben 0 évre 🙂 ) de azért nem olyan drámai a különbség.

  • Janos

    Olvasd el, hogy mit irnak. A bank 10%on hitelez, de a naluk levo megtakaritasaid csokkentik a kamatot ( vagyis ha tartozol 10 millioval, es van bent 5 milliod, akkor csak 5 millio kamatat kell megfizetned ). tehat vagy a torleszto csokken, vagy a futamido.

  • Janos

    Az ugyfelnek azert rosszabb, mert igy konnyebb elszamolnia magat. A nemfizeto es bedolo ugyfelek tobbsege onnan van, hogy:
    1, elvesziti a munkajat, es amit talal, az sokkal kevesebbet fizet
    2, nem emelik a fizeteset, es igy no a megelhetes koltsege majd emiatt nem tud fizetni

    Ha linearis lenne a hitel, akkor most a jo fizummal felveszem a havi 170es torlesztot, mert azt tudom, es amikor par ev mulva bajom van, addigra mar csak 140 a torleszto… mig annuitas eseten 170et kell valahogy kigazdalkodni ami nyilvan nehezebb.

  • pdw

    De minek bonyolitani?
    Miert nem csak 5M hitelt veszel fel?

  • tgwh

    Most ezt nem értem… ha valaki kap hitelt, akkor három adatot minimum ismer:
    1, mennyit fizetek havonta
    2, mennyi hitelt vettem fel
    3, mennyit kell visszaadnom

    Na most a harmadik pont opcionális? Nem kérdez rá az ember, vagy nem említi a bank?
    Vagy most akkor mibe is keverednek bele? Ha jól értelmezem, ilyen hülyék az emberek?

  • tgwh

    Erre azt mondom, és kissé átfagalmazon az előző hsz-om, hogy minél többet fiztesz havonta, minél rövidebb ideig, annál jobban jársz -> tehát a hitelt gazdagéknak találták ki…

    Az, hogy háromszor annyit fizet vissza, mint amennyit felvett, az az ára a biztonságos alacsonyabb törlesztőrészleteknek…
    Ha nem tud fizetni a két ok miatt, hát így járt. Mellesleg, két minimálbéres nem keres 180 ezer forintot…
    Sajnos a rendszer sosem volt egyenlő, mindig voltak egyenlőek, és még egyenlőbbek… a munkás amíg él és dolgozik, megszívja. Fejlődjön, tanuljon, mondjátok kórusban. Persze, én erre meg azt válaszolom, mint a romagondokra: nem lehet az összes kezébe hegedűt adni…

  • Janos

    Annuitasos hitelnel nem nehez kiszamolni a harmadikat:) Valoszinuleg az elejen az embernek egyszer elmondjak, de a psziche nem arra koncentral, hanem a havi torlesztoreszletre. ( Meg arra, hogy mi lesz a penzbol amit kapok )
    Amugy az osszeg valoszinuleg nem is mindig erdekes, mert a havi koltsegekbol konnyebb kiszamolni, hogy megerte-e a hitel ( Sporolunk-e annyit az alberleten, vagy kitermeli-e az auto a kamatokat es az ertekromlast), illetve elsosorban a havi osszegen mulik az is, hogy tudjuk-e fizetni a torlesztoket.

  • Borsy

    Egy fizetőképes ügyfél részéről az lenne a legjobb megoldás, ha mindig annyival fizetne a többet a tőkébe amennyivel kevesebbet fizet a kamatba. PL. elindul havi 50 ezer tőkefizetéssel és ez növekszik, annyival amennyivel kevesebb a kamat.

  • Géza

    Borsy, amit írsz, az pontosan az annuitás.

    Bár a példád száma nem tipikus: mivel az első hónapban hangyabokányi a tőketörlesztés, így a példádban szereplő 50 ezer Ft, az 50 milliós hitelhez tartozik, a teljes törlesztőrészlet pedig 550 ezer Ft. (mindez Kiszámoló fenti példájának számaival: 20 év futamidő, 12% kamat).

  • zoty

    Az évek előrehaladtával egyébként változhat a hitel kamata vagy az fix marad a futamidő végéig(csökkenő vagy növekvő kamatkörnyezetben)?