Mikor lesz kamatemelés és milyen ütemben?

Az előző, hitelekről szóló cikk hozzászólásaiban vita alakult ki, hogy vajon van-e értelme befixálni most a lakáshitelek kamatait 10 évre és garantáltan többet fizetni majdnem 1,5%-kal a futamidő alatt, vagy inkább válasszuk a legolcsóbb 3 hónapos kamatperiódust és majd ráérünk akkor hosszabb időre fixálni a kamatokat, ha elindultak felfelé a magyar kamatok.

Többen úgy gondolják, hogy felesleges döntés most lépni, bőven lesz idő majd akkor, ha esetleg rosszra fordulnak a dolgok. Egyébként is, a jegybank tűzzel-vassal alacsonyan fogja tartani az alapkamatot, így sokáig nem is kerül sor kamatemelésre.

Először is érdemes megnézni, miért ilyen alacsonyak a kamatok és vajon meddig lesz ez így.

Elöljáróban azt érdemes tudni, hogy a túl alacsony infláció (vagy egyenesen negatív infláció, vagyis defláció) és a mesterségesen nulla közelében tartott kamatok a nagyon-nagyon beteg gazdaság ismérvei.

Olyan gazdaságokban vannak ilyen értékek, amelyeket intenzív osztályon kell ápolni, nehogy elhalálozzanak.

A túl alacsony infláció az összeomlott keresletet mutatja, a nulla közeli kamatok pedig a kétségbeesett monetáris próbálkozást, hogy életet leheljenek a haldokló gazdaságba.

Az elmélet szerint ha nincsenek kamatok, akkor az emberek nem takarítanak meg, mert minek, ellenben mivel olcsó a hitel, nyakba-főbe vesznek mindent hitelre, ezzel is élénkítve a termelést.

A vállalkozások pedig belefognak olyan beruházásokba, ami eddig nem érte volna meg magasabb finanszírozási költség mellett.

Tehát a gazdaságot úgymond berúgja az alacsony kamat.

Aztán ha már újra üzemel a gazdaság, visszatér az organikus, nem mesterségesen teremtett kereslet, már nem lesz szükség fenntartani az alacsony kamatokat. A kereslet élénkülésével az infláció is visszatér és eléri az egészséges gazdaságokra jellemző évi 2-3%-ot.

Ekkor a jegybank lekapcsolhatja a gazdaságot a lélegeztetőgépről és el lehet kezdeni emelni a kamatokat egy egészséges szintre.

Ugyanis az alacsony kamat nagyon súlyos károkat okoz, a mellékhatásai elég jelentősek.

Erről itt írtam már bővebben: Ingyenpénz: kockázatok és mellékhatások. Ha még nem tetted, olvasd el.

A kamatokat azért vágták nulla közelébe 2008-ban, hogy egy túlzott eladósodás miatti hitelválságot kezeljenek. Ezzel sikerült megágyazni a következő hitelválságnak, tulajdonképpen úgy akarják meggyógyítani a drogost, hogy ezentúl tizedáron adják neki a drogot. Úgy gyógyítják ki a világot az olcsó hitelek miatti eladósodásból és ennek következtében kialakult túltermelési válságból, hogy még sokkal olcsóbban juthat mindenki hitelhez, hogy tudjon folytatódni az erőn felüli eladósodás és ez továbbra is generáljon vásárlásokat.

Ezért is fontos, hogy amint lehet, emeljék a kamatokat.

Az elmúlt években az amerikai tőzsdéken a rossz hírek voltak a jó hírek. Ugyanis amíg még beteg a gazdaság, nem fog emelni a jegybank és a tőzsdék fürödhetnek a pénzbőségben. Ha elkezdődik a helyreállás, vége lesz az ingyenpénznek és a nulla körüli kamatoknak.

Hogy mikor lesz ez?

Nos, ezt senki nem tudja. Már 2009 óta mindenki azt várja, hogy elkezdődik végre a helyreállás és emelkednek a kamatok.

Ezzel szemben immár nyolc éve nem látszik az alagút vége, mára már annyira rossz a helyzet, hogy egyenesen megjelentek a negatív kamatok, több fejlett gazdaság negatív kamatokat fizet a bankok betéteire.

(A probléma az, hogy mindenféle pénzügyi mutatvánnyal egy fenntarthatatlan állapotot akarnak fenntartani. Meg kellene mondani az embereknek, hogy sokkal nagyobb életszínvonalon éltek eddig, mint megengedhették volna maguknak. A szárnyaló GDP növekedés csak az eladósodás miatt volt, nem volt mögötte valós teljesítmény. Erről már itt írtam bővebben: A világ hitel nélkül.)

Tehát megmondani, hogy mikor lesz a fordulat, nem tudjuk.

De fontos látni, hogy ennek lehetőleg minél előbb be kellene következnie, mert ha nem fog, akkor egyszer csak radikális és drasztikus fordulat lesz, ha egy újabb válság tör ki és egy újabb lufi durran ki.

Amit érdemes még szem előtt tartani, az az, hogy nem azért ilyen alacsony a forint alapkamata, mert ennyire jók vagyunk, hanem mert euróban és dollárban a befektetők nulla százalékos, vagy akár az alatti kamatokat kapnak.

Ezért tudjuk eladni a magyar államadósságot két százalékon és tartani a forint alapkamatát 1,2%-on.

Ha a dollár alapkamata újra 3% lesz (a válság kitörése előtt közvetlenül 5,25% volt), akkor kénytelenek leszünk afeletti kamatokat kínálni, hogy valaki megvegye tőlünk az államadósságot és ne boruljon be a forint árfolyama sem.

S ez a másik, amit mondani szeretnék: sokan azt képzelik, hogy az emelkedés lineárisan, szépen, nyugodtan és rendezetten fog véghez menni, hónapok, évek alatt.

Sajnos erre semmi garancia nincs.

Jön egy vihar és akár egy nap alatt 3-4-5%-kal is kell majd emelni a forint alapkamatát.

2008 októberében és 2003 novemberében is a forint védelme érdekében egy nap alatt 3%-ot kellett emelni a forint alapkamatán, annak ellenére, hogy már az emelés előtt is 8,5% volt az alapkamat.

2003 után kettő, 2008-ban közel egy év telt el, mire sikerült visszacsorogni az egyébként is magas alapkamatra. Nem pár napig maradt csak az extrém magas kamat velünk.

Tehát 5 év alatt kétszer volt egy egyébként is magas alapkamatból egy nap alatt 3%-os emelés.

Miért gondolod, hogy többet ilyen nem lesz?

Miért gondolod, hogy nem támadják meg soha többé a forintot azok, akik a forintgyengülésben érdekeltek?

Mivel a spekulánsok költsége a devizák közötti kamatkülönbség, mondjuk az euró és a forint közötti rés, annak is csak az egy-két napra jutó értéke, ezért ez ellen csak úgy lehet védekezni, hogy radikálisan megemeljük ezt a rést, hogy drága legyen spekulálni a forint ellen és a magasabb kamattal vonzóbbá tegyük a forintot, így nőjön rá a kereslet. Ez történt 2003-ban és 2008-ban is.

Pedig akkor majdnem 5 százalékpont volt a kamatkülönbség az euró és a forint között már a 3 százalékpontos emelés előtt is. Most a különbség alig több, mint egy százalékpont. (Hogy mi az a százalékpont? Erről cikk itt.)

Röviden összefoglalva: nagy hiba azt gondolni, hogy minden úgy lesz 10 év múlva is mint most, vagy hogy minden úgy folytatódik 5 év múlva, mint volt az elmúlt öt évben.

Viharok mindig lesznek újra és újra, csak azt nem tudjuk, mikor robban ki a következő. Ne tévesszen meg, ha már évek óta derült az ég.

Az emberek ugyanazt játsszák, mint 2008 előtt a svájci frankkal. Mi? Hogy a svájci frank nem lesz örökké 140 forint alatt? Jó, esetleg, a legrosszabb esetben elmegy 170 forintig, de már az is elképzelhetetlen.

Most az emberek a devizakockázatot elcserélték kamatkockázatra.

Ugyanúgy a fejük felett lebeg a drasztikus kamatváltozás, csak nem törődnek vele. Inkább választják a három hónapos kamatperiódust a 10 évig fix kamattal szemben, csak azért, mert az olcsóbb. Ugyanezért választották a svájci frankos hitelt is a forintossal szemben. Az sem lett jó ötlet. Pedig milyen büszkék voltak magukra 2006-7-8-ban, amikor a forint erősödése miatt egyre kevesebb lett a tartozásuk. Hallottam embereket 2008-ban, akik mondogatták, milyen okosak voltak, hogy svájci frankos hitelt vettek fel, most mennyivel kevesebbel tartoznak. Aztán meg ott tüntettek öt évvel később az utcán a svájci frankos hiteleik miatt.

Úgyhogy nekem továbbra is az a véleményem, ha már mindenképpen lakáshitelt akarsz felvenni (ezt is érdemes lenne átgondolnod), akkor legalább annyi sütnivalód legyen, hogy minimalizáld a kockázatodat. Azt a jelenleg évi 1-1,5% pluszköltséget (egymillió forintonként ezer forintot havonta) fogd fel biztosítási díjként. Ezt is csak addig kell fizetned, amíg nem emelkedik meg a forint alapkamata.

De persze felőlem azt csinálsz, amit akarsz.

Share

122 hozzászólás

  • Fülig Jimmy

    Régen azt hittem , hogy az infláció a rossz gazdaság tünete. Egy gombóc fagyi 2 forint, nemsokára meg 100 ft…annyit sem értettem hozzá (itt egy hasonlat jönne,ha nem volnék hullafáradt)

  • majomka

    Közgazdászként nem értek egyet a szerző véleményével. Az alacsony infláció/defláció a prosperáló, stabil gazdaságú országok ismérve mind a mai napig (USA, Németország, Japán, Svájc), ellenben a magas infláció pont ennek az ellentéte: Dél-Amerika. Tudom most jön majd, hogy nincs összefüggés az infláció és az irányadó kamatláb mértéke között. De van. Sokan kardoskodnak az infláció/devizaleértékelés szükségessége mellett annak exportélénkítő hatása miatt. Egy jól működő gazdaságnak erre nincs feltétlenül szüksége. Egy kevésbé jónak alapszükséglet.

  • Nándi

    Emberek tessék meghallani a józan ész hangját! 🙂
    Megértem, hogy csábító az alacsony kamat (“hát ennyiért simán kiadom”) de ne tessék túl mohóvá válni, mert abból mindig baj lesz.

    Én most örülök annak a 3%os LTPnek mint majom a farkának, lenne is egy kérdésem ezzel kapcsolatban.

    Az üzletkötömtől azt a választ kaptam anno, hogy 1 évre előre be lehet fizetni (így már akkor is jár a 3% arra is ugye) de annál többnél bizonytalan az állami támogatás. Tud erről esetleg valaki valami biztosat (OTP)?
    Szóval TFH lenne annyi pénzem (nincs 😀 ) és befizetném az egészet akkor nem kapnám meg a további évekre az állami támogatást?

  • Kiszamolo

    Csak hogy érthető legyen: a magas infláció sem jó és az alacsony sem.

    Az egészséges infláció évi 2% körül van, nem véletlen, hogy minden jegybanknak ez a célja.

    Ha ez alatti, vagy egyenesen negatív, az a kereslet hiányát mutatja.

    Sehol nem írtam, hogy 8-10%-os infláció jó vagy kellene, nem értem, miért kell ezt beleolvasni.

  • szocske

    @nandi tudomásom szerint fundamentánál csak az adott megtakarítási évet lehet előre befizetni, pontosabban bármennyit lehet, de csak az adott évi állami támogatás jár.
    Persze túlfizetni is lehet, a magas kamat akkor is jár, de ha felveszed az állami támogatást, akkor a teljes összegre kell lakáscélt igazolnod.

    hallottam már olyanról aki a mai kamatkörnyezetben lemond az állami támogatásról már nyitáskor, és csak a 3% miatt fizeti be ide a pénzét, így neki a 4 évet sem kell kivárni.
    Mivel van szerződéskötési díj és havi számlavezetési díj, csak viszonylag nagy összegnél érné meg ez, akinek meg rendelkezésére áll nagyobb összeg, esélyesen talál neki jobb helyet is.

    De ha van 20M készpénzed, egy 3 éves LTP-d, és jövőre lakást akarsz venni min. 21M-ért, akkor akár be is fizetheted a 20M-t a 3% kamatért.. De ez azért elég speciális eset…

  • szocske

    ja, és láttam, hogy OTP-ről kérdeztél, én az OTP részleteit nem ismerem, de kétlem, hogy hatalmas eltérések lennének…

  • B.Csaba

    @majomka stabil gazdasag mellett jellemzo meg ezekre az orszagokra a jelentos befolyasolo ero (usa dollar, japan piac, svajci penzrendszer)

  • B.Csaba

    @nandi “ne tessek tul mohova valni” es elhinni hogy most megfogtuk azIsten labat, nekunk is bejohet egy trukk, stb.
    Spekulacio (hitelbol airbnb-zni) egy veszelyes terep. Jateknak kell felfogni, ugy kevesbe faj ha megegeti magat a kemenyen dolgozo kisember… jateknak meg azert tul nagy falat… 🙂

  • Heeeeeeee

    @nandi
    1.Szerintem azt a tanácsot fogod kapni, hogy olvasd el a tájékoztatót vagy a szerződést, amit aláírtál, legalábbis én ezt ajánlom. (Nem valami bonyolult szerintem a nyelvezet sem, szóval biztos simán megérted, és mellesleg ez nem kis lépés annak irányába, hogy rájöjj, hogy menni fog ez a jövőben is)
    2.azt a tanácsot is biztos megkapod, hogy soha NE hallgass vakon az üzletkötődre, hiába ismered stb. mert 1. nem az ő pénze 2. jó eséllyel nem ért hozzá 3. el akarja adni a cuccot (-> ész hangja!!!!)
    Csak, hogy személyes tapasztalatot mondjak a világ legkevesebb, legjóindulatúbb üzletkötője simán a leghosszabb vagy a második leghosszabb LTP-t ajánlotta, és nem értette, hogy az nem éri meg, mert arra is jár a támogatás és a kamat és a másikra is csak ezekre tovább…

    BTW ha jól emlékszem 72000 Ft az állami támogatás maximuma évente, a kamat meg amúgy elég nevetséges

  • Heeeeeeee

    Amúgy nagyon érdekes a téma. Ha lenne egy nagyobb pánik akár csak hetekre mi történne itthon?
    Van egy érzésem, hogy az itthoni deviza tartalék már nincs a toppon, autóipar kilátások gondolom romlanának egyből, ami megint szép kockázat, Ft hiteleket nem néztem mostanában, de gondolom már most se alacsony a késve vagy nem fizetők aránya, és a gazdaságpolitikában se érzem úgy, hogy túlságosan a fenntartásó növekedésre koncentrálna.
    Szóval a kérdésem arra irányul, hogy megint mi leszünk azok, akik ha jönne egy válság vagy akár csak egy rövidebb kilengés akkor az egyik legnagyobbat szívják?
    Menjek a váltóba eurót venni? 🙂

  • PF

    majomka = Vakmajom? Ő használja (túl) gyakran a “prosperál” szót. Mástól még soha nem hallottam 🙂

  • Bruce

    Most mindenképpen fixált kamattal kell felvenni a hitelt, ez nem is kérdés. Lehet hogy még tovább fog csökkeni a kamat és majd fogja a fejét az a valaki, hogy 20 bázisponttal csökkent az alapkamat én meg befixáltam 5%-on a hitelemet, de az onnan már biztos tervezhető kiadás és szerintem ez mindennél többet ér. Legalábbis nekem! 🙂

  • Stanlee

    Itt vannak a nemetek, mostanaban eleg sok helyen olvasni, hogy milyen jo lenne mar ha picivel magasabb lenne az inflacio. 2%-rol nem is mernek almodni, de mar a 0-nal nagyobb erteknek is orulnenek. A lakossag akar megtakaritani, a problema az, hogy banki kamat nem letezik, igy az utobbi evekben rengeteg “junkie” befektetes jott letre, mert nagy penzek aramoltak olyan helyekre, amik 5-6%-os kamatot igertek, aztan futamido vege elott kiderult, hogy nem tudjak a penzt visszafizetni. Az hagyjan, hogy milliardok semmisulnek meg, de ezzel egyutt a befektetni vagyok bizalma is erodalodik. A tobbseg igy az ingatlan fele fordul es az alacsony kamatok miatt boldog-boldogtalan hazat epit, vesz. Ez sem egeszseges, de jobbat tud mondani valaki?

  • Panasonic

    Szerintem a növekedés abszolutizálása mesterségesen és tudatosan túl van misztifikálva. Pl. egy olyan országban, ahol évente fél százalékkal csökken a lakosság létszáma, miért nemzeti létkérdés önmagában a növekedés, hisz egy főre vetítve már a stagnálás is annak tekinthető lenne? Ja, hogy akkor a már felvett hitelek kamatát nehéz lenne kitermelni és ez folytaná meg a gazdaságot? Szerintem alapvetően a jegybankok is azért próbálnak inflációt generálni, hogy elértéktelenítsék a GDP éves nagyságrendjét elérő/meghaladó adósságot és a fedezetlen pénzzel teremtsenek fedezetet a kamatfizetésre.

  • ügyvéd

    Bár a poszt, csak áttételesen szól a válságokról, nekem mégis az egyik kedvenc filmem jutott eszembe.

    Amikor Jeremy Irons Margin Call-ban a Lehman CEO Fuld szerepében sorolja az évszámokat, bennem igazán akkor tudatosult, hogy a rendszernek immanens részei a válságok. Addig is tudtam persze az évszámokat nagyjából, hiszen ismerem a gazdaságtörténetet (nagyjából), és személy szerint 98 ban is már sikerült buknom :-D, de kellett ez hogy igazán evidenciaként kezeljem a válságok szükségszerűségét.

    A mikor találgatásánál is fontosabb kérdés, hogy nagyon egyetértve Miklóssal vannak-e eszközeink a kockázat minimalizálására. Ez sokkal fontosabb kérdés, mint, hogy felismerjük-e, és cselekszünk-e, illetve helyesen cselekszünk-e ha beüt a következő.

  • Topfly

    @majomka Japán, mint prosperáló gazdaság? Kb. 25 éve egy helyben topognak és az életszínvonalat csak állandó államadósság növelésével tudják szinten tartani. Japan ma a világ legeladósodottabb állama! Egy éve még a GDP 240% volt az államadósságuk, de ma lehet, hogy ennél is magasabb. A piac csak azért bízik még mindig bennük, mert jó hírnevük és az államdósság jenben van kibocsátva.

    @kiszamolo Van olyan forgatókönyv, hogy Európa is a japánok útjára lép, ami azt jelenti, hogy még évtizedekig lehetnének alacsony kamatok. A döntéshozók persze el akarják kerülni ezt a forgatókönyvet és mindképpen jó ha az ember védekezik a kamatemelés ellen.
    A kamatkockázat mellett elfelejtetted megemlíteni az árkockázatot is. Ha felmennek a kamatok, ki fog fulladni az ingatlan áremelkedés és lehet hogy az árak elkezdenek esni. Ha pont akkor kényszerülsz eladni a lakásod, a bukód hatalmas lehet.

  • Janos82

    Nekem az 1 ev koruli kamatperiodus tunik most logikusnak. Hogy miert?

    1, szinte biztos, hogy az MNB kamatemeleset ( foleg egy drasztikust) meg fog elozni egy EKB, FED kamatemeles, illetve egy drasztikus forintleertekelodes, igy elore lathatjuk, hogy baj lesz.
    2, 1 evnel mar jo esellyel van par honapunk felkeszulni a megemelkedo torlesztoreszletre.

    Mondjuk ehez az kell, hogy egyreszt legyen tartalekunk, kibirjunk egy magasabb torlesztot is. Vagy legyen valamilyen vagyontargyunk, amit penze tudunk tenni ( bar kerdeses, hogy egy 5%al magasabb alapkamat mellett milyen aron vennek meg )

  • Manolin

    Az alacsony jegybanki alapkamat előnyös a vállalati hitelfelvevők szempontjából, továbbá a tőkepiac fellendülése érdekében, hisz a megtakarítók ne csak bankbetétbe fektessenek hanem részvényekbe és más tőkepiaci eszközökbe is. Az alacsony alapkamat nem feltétlenül jár együtt a lakosság túlzott hitelfelvételével, ha tudatos a lakosság akkor a tőkepiaci befektetéseket rendkívül fellendítheti az 1% körüli kamat.

  • Peti

    Kedves Miklós,
    “Úgyhogy nekem továbbra is az a véleményem, ha már mindenképpen lakáshitelt akarsz felvenni (ezt is érdemes lenne átgondolnod), akkor legalább annyi sütnivalód legyen, hogy minimalizáld a kockázatodat.” – itt hogy érted, hogy érdemes átgondolni? Magát a hitelfelvételt?

  • Alfa

    @pf : nem hinném, hogy kommentelgetéssel töltené el az idejét…

  • Kiszamolo

    Peti, erről már írtam többször.

    Ha nincs pénzed, ne akarj saját lakást. Ha van 15 milliód, ne 40 milliós házakat nézegess.

    Ha mindenképpen lakáshitel kell, csak annyit vegyél fel, amit 10 év alatt kényelmesen visszafizetsz.

    Akkor kémyelmes az összeg, ha a dupláját is gond nélkül ki tudod fizetni.

  • Janos82

    Amugy en ezekmiatt a hirek miatt is optimista vagyok:

    index.hu/gazdasag/2016/04/01/egyre_tobb_penze_van_a_magyaroknak/

    Jelenleg epp leepulnek a Magyar adosagok, es a vagyonunk is gyarapszik ( egyre tobb penzunk van )

    Raadasul a diverzifikaltsag se rossz, van egy csomo penz devizaban, illetve kulfoldon.

    A kulkereskedelmi merleg tobbletes.

    Szoval ezek mind abba az iranyba mutatnak, hogy az MNB kesobb emeljen csak kamatot. Nem azt mondom, hogy nem fog, hanem azt, hogy valoszinuleg joelore lathato lesz az emeles ( pl a FED mar emelt, vagy az EKB )

  • d4n13l

    Azt tudja valaki, hogy a Fundamentanal milyen kamatperiodus van a megtakaritasra? Most nem emlekszem pontosan, de mintha nekem meg mindig 1%-ot fizetne…vagy esetleg csak az uj belepok kapnak magasabb kamatot?

    Koszi.

  • Silhouette

    Szia Topfly!
    “Ha felmennek a kamatok, ki fog fulladni az ingatlan áremelkedés” – Ezt kifejtenéd? Én nem értem a korrelációt.

  • Kiszamolo

    Sil: olcsó a hitel és semmit nem adnak a bankban a pénzedre: mindenki ingatlant vesz, akár hitelfelvétellel is.

    Drága a hitel és kapsz rendes kamatot a pénzedre: mindenki inkább a bankban tartja a pénzét és senki nem akar hitelt felvenni 10-14%-os éves kamatra.

  • Silhouette

    Szia Miklós!

    Szerintem az ingatlanvásárlást (Budapesten legalább is) most (és az elmúlt években) sem a hitelesek dominálják, hanem a készpénzes befektetők, szóval az olcsó hitelnek itt szerintem nincs akkora szerepe. De abban igazad van, hogy inkább ingatlanba talicskázzák a pénzt mint egyéb befektetési formákba, ezzel nyomják fel a keresletet/árakat.
    Köszi a felvilágosítást.

  • Kiszamolo

    42%-kal több lakáshitelt vettek fel az emberek, mint egy évvel korábban.

  • Csibola

    A kedvenceim azok a hozzászólások, hogy majd ha elindul felfele az alapkamat, akkor fixálom a hitelem…
    Ez olyan mint azt mondani, hogy ha majd rákos leszek, akkor kötök életbiztosítást. Csak gondolatkísérlet jelleggel érdemes lenne ebbe belegondolni.
    Ha elindul a kamat (tfh lassan, de ugye ez se biztos, sőt), nem fog a bank fix kamatot ajánlani. Nem beszélve egy hitelfelvétel több hetes elbírálásól.
    (Mondom ezeket úgy,h 15 évre vettem fel 13 milliót 2 éve fél éves kamatperiódussal. De én bevállalom a kockázatot, mivel így döntöttem. De tisztában vagyok, hogy az én kapzsiságom, ha bebukom. Persze 3-4 éven belül vissza is tudom fizetni az egészet. Legalábbis ez a terv.)

  • szocske

    @heeeeeeee “a kamat meg amúgy elég nevetséges” – szerintem a kamatadómentes 3% mai kamatkörnyezetben annyira azért nem rossz…

  • Silhouette

    Miklós: “A fővárost még mindig a befektetők uralják.”
    Persze arról nem beszél a beszámoló, mennyi a hitelesek aránya. 🙂

    dh.hu/files/ckfinder/files/57_DHB_2016_februar.pdf

  • szocske

    @janos82 oké, 1 éves kamatperiódussal van esélyed időben kiváltani másik, hosszabb kamatperiódusú hitellel, de kérdés, hogy
    – lesz-e aki a FED emelés után ad neked még olcsón hosszú távú hitelt
    – mennyi lenne a kiváltás költsége? vszínűleg többszöröse, mint amit a kezdeti időpontban 10 évre fixált kamatozású hitelre kifizetsz.

    Sztem csak annak jó a rövid(ebb) kamatperiódus, akinek a számláján a teljes hitelösszeg, és bármikor le tudja zárni a hitelt. Ők viszont többnyire nem vesznek fel hitelt, inkább eleve kpban fizetnek.

  • Janos82

    Amugy az MNB is a hosszu kamatperiodust preferalja. Most jott ki egy rendeletuk, hogy a minimum 5 evre fixalt hiteleket csak 85%ban kell beszamitani a JTM korlat szamitasanal. Ez azt jelenti, hogy elvileg ugyanakkora hitelt lehet felvenni 5 eves kamatperiodusra mint 3-6 honaposra ( hiszen az egyik nek magasabb a torlesztoje, de ugyanakkor hozza magasabb felso korlat tartozik )

  • Janos82

    @kiszamolo :

    hiaba vesznek fel nagyon sokat, meg mindig kevesebbet vesznek fel mint amennyit torlesztenek. Vagy ez a trend mar megfordult?

  • Barnabás.Jog

    @ugyved A Margin Call tényleg nagyon jó film, én ki szoktam adni házi feladatként is. Kár hogy az Inside Job az ismertebb, holott az egy hatásvadász semmi “film”.

  • szocske

    @d4n13l a fundamentánál nem változnak a kamatok a szerződés alatt, tehát a szerződéskötéskori számok az irányadók.
    Te választhattál, hogy 1% vagy 3% kamatot szeretnél kapni a megtakarításra, csak az ügynökök általában “elfelejtik” felhívni a figyelmed arra, hogy 3 is lehetne, mert az ő jutalékuk az 1%-os módozatra több.
    Hitelt még nem vettem fel tőlük, de tudtommal a hitelnél is a szerződéskötéskor érvényes kamatokat kapod végig a törlesztés során. Ezzel van aki jól jár, van aki nem, de aki nem, az nem köteles igénybe venni a hitelt tőlük, ha épp a piacon olcsóbban kapna (mint pl. most)

  • Kiszamolo

    Sil, előbb-utóbb el fognak fogyni a befektetői vásárlók és akkor nem megáll az emelkedés, hanem visszamegy arra a szintre, ahol volt, mielőtt megjelentek a befektetők.

    Ez már el is kezdődött: index.hu/urbanista/2016/03/30/mar_nem_lehet_a_korabbi_eszement_arakon_eladni_a_hasznalt_lakasokat/

  • Tibor

    Alapigazsag hogy akkor vegyel mikor a tobbiek eladnak, akkor adj el mikor a tobbiek vesznek. Papiron ezt mindenki tudja, megis amikor alkalmazni kene, mennek a csorda utan. Nem szabad most venni ingatlant, mert epp veszi mindenki.

  • Ildikó

    Janos82
    Nem tudom ki hogy van vele, de ha én hitelt veszek fel – főleg, ha több milliót lakásra, akkor a tőkém az önerőm és a hiányzó összeget veszem csak fel és nem hagyok csak pár százezret maximum tartaléknak. Miért hagynék a bankban szinte 0% kamatra több pénzt, miközben fizetni kell a hitelem kamatát.

  • Janos82

    @szocske :

    En nem arra gondoltam, hogy kivaltod a hiteledet, mert az valoszinuleg tenyleg nem mukodne, raadasul ahoz keves az idod ( mivel lehet, hogy csak az MNB alapkamatemeles utan josz ra arra, hogy hoppa, baj van/lesz, akkor meg mar keso )

    Hanem inkabb ilyenekre:
    – Elore visszafogod a kolteseidet, mert latod, hogy fel ev mulva Xe ftal no a torlesztoreszlet
    – Eladod a hitelbol vett alberletbe kiadott lakasodat
    – Eladod azokat a holmikat, amiket a magasabb hiteltorleszto mellett nem engedhetnel meg magadnak, de most meg siman belefer.
    – Elhalasztasz beruhazast, mert a magasabb kamatok miatt mar nem terulne meg

    Ezeknel mindnel szamit, hogy mennyi idod van a problema megoldasara.
    Nyilvan azoknal mukodhet ez jol, akiknek amugy van mar vagyonuk, kitudnak fizetni egy jelentosen megemelkedett torlesztot, es a hitelbol befektetnek nem pedig felelik.

  • Ildikó

    Silhouette
    Mivel a betétekre alig van kamat így rengetegen befektetési céllal vesznek lakást, amit aztán kiadnak. Emiatt a lakásárak nőnek, de ha túl nagy lesz a kínálat akkor a bérleti díjak talán csökkenni fognak.
    Akinek sok pénze van és nem akar nagy kockázatot vállalni a befektetéssel az mostanában lakást vesz.

  • Silhouette

    Miklós, én annyira nem hiszek Budapest vonatkozásban áresésben. Ha befektető lennék (ők dominálnak) áresés esetén inkább tartanám az ingatlant mint hogy eladjam bagóért és kivárnám a megfelelő pillanatot, ami úgyis eljön előbb-utóbb. Persze addig áll a sok pénz az ingatlanban, de akkor is érdemes várni (szerintem) ilyen esetben, ha nem kenyérre kell a pénz.
    Azért remélem, igazad lesz, épp most adtam el egy ingatlanunkat és abból nulláztam ki egy fennálló lakáshitelt – ez tűnt a legracionálisabb elképzelésnek és az alkalmas időnek (nagyon magas ingatlanárakon kiszállni, másik lakáson lévő hitelt megszűntetni, várható alapkamatemelkedésből származó rizikót kinullázni – csak hogy a cikk témájához is kapcsolódjak).

  • Beszamolo

    Megint nem értitek @kiszamolo barátunkat: 10 évre bebiztosíthatod magad egy fix, lehet most éppen nem túl előnyösnek látszó megoldással…az infláció lóg a levegőben itthon több bért követelnek a szakszervezetek, akit nem köt ide semmi (majdnem fél millió) külföldön dolgozik, itthon egyre többet kell fizetni a munkaerőért…szerintrtek a cégek honnan kapják a bevételüket?? egyszer csak nekik is muszáj lesz emelni az árakat…. a lényeg, hogy most választhatsz a biztos és a bizonytalan között a havi milliónkénti 1000 forint nem tűnik soknak 10M-nél már évi 120e beszélünk…ez inkább ösztönözzön arra, hogy spórolj még és több önerővel/kevesebb hitellel vágj bele a lakásvásárlásnak…tehát ha 10M hitelt kéne felvegyél sporólj még és vegyél fel 9M így ugyanaz lesz a törlesztőd a fixen mint a változón. Vagy fele ilyen fele olyan…..

  • Janos82

    @szocske :

    Azt tudom, hogy nem ez az alltalanos helyzet, de en most a sajat helyzetembol indulok ki. Mivel gondolkozunk azon, hogy befektetnenk/vallalkoznank, es ezekhez hitelt is vennenk fel. A jelenlegi kamatokkal eleg jol jon ki a matek, es konnyu lenne olyan hitelt felvenni, amit 10%os kamat mellett is tudnank fizetni ( mas kerdes, hogy ugy mar regota nem erne meg, max 6-7%-nal van a hatar, ami meg jo lehet). Emiatt nekem az lenne az erdekes, hogy melyik verzio varhatoerteke a jobb, de meg enis nagyon hezitalok, hogy mi legyen ( legyen-e, ha igen, akkor hosszu vagy rovid kamatperiodus , magyarorszagi forint vagy nemetorszagi euro hitel? )

  • random okos

    “Sil, előbb-utóbb el fognak fogyni a befektetői vásárlók és akkor nem megáll az emelkedés, hanem visszamegy arra a szintre, ahol volt, mielőtt megjelentek a befektetők.”

    A könyvek szerint igen, de a valóság más.
    A magyar befektető nem fog engedni az árból, inkább ül benne és kivárja amíg elmegy annyiért, amennyi hozamot ő elképzelt magának. Leszarja hogy 2 év vagy 5, nem lakik benne.

  • Handalamandala

    @szocske
    Ha kell a hitel, jó az 1%-os szerződés, mert a 3%-os szerződésnek jóval magasabb a hitelkamata is, ezért utóbbi akkor jó, ha tudod, hogy nem fog kelleni a hitel.

    Egyébként ez teljesen nyilvánosan elérhető a honlapjukon, ne kelljen már mindent a szánkba rágni, de akár kérdezni is lehet. Nem vagyok ügynök, csak mezei felhasználó, aki elolvassa az elérhető dolgokat arról, amit köt.

  • Adam

    Nincs a végrehajtó hatalom kezében szignifikáns mozgástér. A rendszerváltás idejében lett volna, ha elengedtetjük az államadósságot, erre volt lehetőség. Innentől kezdve csak az lehet a cél, hogy a külső kitettségünket csökkentsük.
    Nincs nálunk helytelen gazdaságpolitika, kényszerpálya van.

  • parizer józsi

    Elárulok egy titkot: a külfönféle ingatlancégek elemzéseit nem kell túl komolyan venni. A piac egy minimális százalékát látják, kb. az össz tranzakciószám 2-4%-ra van rálátásuk, ami rajtuk keresztül zajlik. Ebből persze lehet következetéseket levonni, amit átvesz a sajtó, de építeni felesleges rá.

    Az ingatlanárak Budapesten azért szálltak el, mert:

    – nincs betéti kamat
    – nincsenek a piacon újonnan épülő lakások jó 7-8 éve
    – kitört az AirBnB hiszti
    – a devizások rájöttek, hogy nem veszik ki alóluk a lakást, így ezek a jórészt jó helyen lévő, kvázi új lakások eltűntek a piacról
    – a magyar egyszerűen gondolkodik. Nem számol megtérülést, nem számol azzal, hogyha megfelelő befalapba tenné a pénzt akár be is fejezhetné a munkát.

    Az alapkamattal kapcsolatban pedig valóban lehet eső, lehet sár. Megérjük még amikor a mocskos liberális ALAPKAMAT miatt fognak öklöt rázni.

  • gertitorpe

    @pf Nem hinném hogy Vakmajom. Tudtommal ő nem közgazdász, hanem bölcsész 😀

    A témához hozzászólva: jelenleg az egész világnak nagyon fájdalmas lenne bármilyen kamatemelés. Nem fognak vele sietni a jegybankok. FED 0.25%-ot emelt decemberben és máris szabadesésben volt a tőzsde. Éppen a héten visszakoztak hogy még átgondolják az idei többi tervezett emelést
    Szerintem csak akkor fognak emelni ha valami külső hatás rákészeríti őket és akkor is halogatni fogják ameddig csak lehet. Persze minden jó véget ér egyszer és akkor kiderül mennyire szűk az ajtó és hányan várnak a rossz oldalon.

  • Silhouette

    random okos: Pont így gondolom én is. 🙂 Az ingatlanpiac, különösen Budapesten nagyon nem “a könyvek szerint” viselkedik.

  • Én is akarok kommentelni

    @kiszamolo :
    Hol lehet most 5% alatti kamatra 10 éves kamatperiódussal hitelt felvenni? Nekem pl. az Unicredit 6,64%-os THM-et dob, ami már bő 3%-kal lesz magasabb mint a jelenlegi hitelemé 3 havi kamatperiódussal.