A Nemzeti bank kiadott egy felmérést a nemteljesítő jelzáloghitelekről és az ezeket felvevő adósokról. Ebből emelek ki pár érdekes megállapítást. (Az eredetit itt tudod elolvasni.)

A nemteljesítő hitelek (vagyis azok, amiket legalább 90 napja nem fizetnek) aránya megközelítette a 25%-ot és 140 ezer hitelügyletet érint, 1.450 milliárd forint értékben, ami a magyar teljes GDP 5%-a. Ez igen jelentős összeg, ezért készített az MNB ezt a felmérést, hogyan és kinek lehetne megoldást találni erre a problémára.

(Amint majd látjuk, a futamidő hosszabbítás a magas átlagéletkor miatt nem megoldás, a lakások piacra borítása azok hatalmas száma miatt nem lenne jó dolog és az adósok fizetési hajlandósága is sok kívánnivalót hagy maga után.)

A kiadványból kigyűjtöttem a főbb adatokat:

Az adósok fele fizet havi 50 ezer forintnál kevesebbet és 81%-uknak kevesebb, mint 100 ezer forint a havi törlesztője. Az adósok fele fizet 5,8%-nál kevesebb kamatot, az átlagos kamat 3 és 7% közé esik. A medián hátralévő futamidő 12 év.

A nemfizető adósoknál is hasonlóak az értékek. (Medián: 50.155 Ft, átlag: 91.293 Ft. Hogy mi a különbség a medián és az átlag között, arról már itt írtam: Medián vagy átlag?)

A kamatláb és a nemfizetés között nem sikerült összefüggést kimutatni, vagyis nem azért nem fizet valaki, mert magas a kamat.

A nemteljesítő adósok több mint kétharmadának életkora meghaladja a 40 évet, ötödük nyugdíjas lesz, mire lejár a hitel. (Ezért sem lehet futamidő hosszabbítással megoldani a nemfizetés problémáját, az átlagos adós egyszerűen túl idős egy 30 éves hitelhez.)

A nemfizető adósok háromnegyede közepes szintű képzettséggel rendelkezik (32% szakmunkásképző, 23% szakközépiskola, 18% gimnázium) és 11%-ának van diplomája.

A nemteljesítő hitelek mögötti ingatlanok 70%-a kisebb településen található, miközben a teljes ingatlanszám alapján csak 50% lenne indokolt. Ennek oka, hogy ezeken a településeken nem, vagy csak nagyon nehezen lehet eladni az ingatlant. Így az értékesítés sem feltétlen megoldás az adósoknak a kereslet hiánya miatt.

A fedezeti ingatlanok kétharmada 10 millió forint alatti forgalmi értékkel bír és 10%-a értékesebb, mint 20 millió forint.

Darabszám szerint a problémás hitelek 28%-ánál nagyobb az adósság, mint az ingatlan hitelfedezeti értéke (ez a piaci ár 80-90%-a), összeg szerint azonban már 48% ez az érték. (Sok a kis összegű hitel, ahol természetesen nem éri el a hitel a hitelfedezeti értéket.) Bár folyosításkor 68% volt az ingatlanok értéke alapján az átlagos hitelösszeg, a devizaárfolyam és az ingatlanok áresése miatt nőtt 100% fölé a hitelek fennálló tartozása.

Országrész szerinti bontásban Közép Magyarországon 2014-ben több ingatlan-tranzakció történt, mint ahány bedőlt lakáshitel van, de például Észak-Magyarországon kétszer annyi a nemteljesítő lakáshitel mögötti ingatlanok száma, mint ahány lakást és házat összesen eladtak a régióban egy év alatt.

Tehát a bankok nincsenek könnyű helyzetben, ha meg akarnak szabadulni a nemfizető lakásoktól. Még ha 5 évre szétbontva is dobnák piacra a lakásokat, akkor is a teljes éves forgalom 20-40%-át kitevő új ingatlan kerülne a piacra, garantáltan nagy mértékben lefelé nyomva az árakat.

A kisebb lakásba költözés elsősorban a megyeszékhelyeken és fővárosban könnyen kivitelezhető alternatíva, máshol alacsony a kínálat és a forgalom és nincs is akkora árkülönbség egy ház és egy lakás között.

A háztartások 40%-ánál a hiteltartozás eléri a teljes vagyon felét, 20%-ánál meg is haladja azt.

A nemfizető adósok 25%-a nem rendelkezik bejelentett jövedelemmel. (De közel hasonló az arány a fizető hiteleknél is, vagyis sok honfitársunk papíron a semmiből fizeti a jelzáloghitelét is.)

A nemfizető adósok közel ötödének a havi törlesztője nem haladja meg a hivatalos bevételének a 30%-át, 10%-ának pedig a teljes tartozása sem több, mint 48 havi jövedelme.

Ebben az esetben felmerül, hogy az adósok nem nem tudják, hanem nem akarják fizetni a hitelüket. (Ha a jövedelem 50%-át és a 6 évi jövedelmet néznénk, az adósok sokkal nagyobb száma tartozna ebbe a kategóriába.)

A felmérés kérdőíve szerint az adósok csak a jövedelmük 25%-át tartaná elfogadhatónak, mint havi hiteltörlesztő. Ennél valószínűleg a felvétel pillanatában is többet kellett fizetniük, azóta már másként gondolják.

A válaszadó adósok 68%-a tartja fontosnak a pontos fizetést, 80%-a gondolja úgy, hogy elveszítheti az ingatlanát és 57%-uk gondolja ezt reális veszélynek. 75%-uk elutasítja az élethosszon át tartó adósságszolgálatot, vagyis nem hajlandó élete végéig fizetni, hogy ne veszítse el a lakását.

39%-uk tartja vállalhatónak, hogy csökkentse a kiadásait a hitelfizetés érdekében, 26%-uk ellenzi ezt.

30%-uk tartja elfogadhatónak, hogy olcsóbb és olcsóbban fenntartható ingatlanba költözzön, 42%-uk ellenzi ezt.

79%-uk szerint nem volt megoldás az eddigi állami mentőcsomagok és 74%-uk szerint további mentőcsomagok kellenének.

További érdekes felmérések és tanulságok találhatóak a kiadványban, én mintegy a felét foglaltam össze ebben a cikkben.