A japán ingatlanpiac

Sokan találgatják, mi lehet az európai országok sorsa a következő évtizedekben.

A kilátások elég borúsak: Európa kezdi elveszíteni eddigi egyik vezető helyét a világgazdaságban, egy évtizede nem képes kievickélni a gazdasági válságból a negatív kamatok ellenére sem, a társadalom Európa nagy részén elöregszik, egyre kevesebb a fiatal és egyre több az idős ember.

A negatív vagy nulla közeli kamatok miatt egész Európában az ingatlanok ára nagy mértékben felment, egyre több helyen a nagyvárosokban lakhatási válság van, ahol még nem, ott is nagyon megterheli a gazdaságot a magas ingatlanárak. (Ha az alkalmazott lakhatása kétszer annyiba kerül, mint öt éve, akkor többet kell keresnie ugyanahhoz az életszínvonalhoz, ha a cégek ezt kifizetik, akkor csak drágábban tudnak termelni, így a versenyképességük csökken.)

Sokan féltik Európát, nehogy úgy járjon, mint Japán, amelyik az 1990-es gazdasági összeomlás óta vergődik, nulla közeli kamatokkal, lassan növekvő gazdasággal, elszabadult államadóssággal és idősödő társadalommal. Miután tíz éve Európa ugyanebben a cipőben jár és még nem látszik a leghalványabb fény sem az alagút végén, egy száguldó világgazdaság mellett sem jutunk lényegében előre, nemhogy egy következő válságban, szerintem a japán probléma nem jövő, hanem jelenidő Európa számára.

Valakivel beszélgettem a napokban, arra volt kíváncsi, mi várható az európai ingatlanpiacon ebben a helyzetben, érdemes-e ingatlant venni befektetés gyanánt. Ezt természetesen nem tudom, de arra gondoltam, érdemes megnézni a japán ingatlanpiacot, hátha segít látni a jövőt. Ők ebben a problémában közel húsz évvel előttünk járnak.

A következő képeken a japán alapkamat és az államadósság alakulása látható:

A kérdés, hogyan változott és változik a japán piacon az ingatlan ára, illetve milyen hozammal lehet kiadni az ingatlanokat. Mennyire befolyásolja a vételi és a bérleti árakat a csökkenő népesség?

Az ingatlanok árváltozását vizsgálni nem olyan könnyű, mint az elsőre tűnik. Még ha összesítjük is a különböző helyi árindexek egymástól eltérő adatait, kiszűrjük az inflációt, akkor is sok tényező teszi nehezen értelmezhetővé a több évtizedes adatsorokat.

A legtöbb index nem veszi figyelembe az “átlag  ingatlan” változását az évtizedek alatt. Nem csak az ingatlanok átlagos mérete nő folyamatosan, de a minősége is dinamikusan változik, ami nem kiolvasható egy átlagolt indexben. (Emlékszünk még, milyen volt egy átlagos ingatlan minősége 1950-ben vagy 1970-ben, de akár 20-30 éve is? Lehet, hogy 30%-kal nőtt az ingatlan ára az infláció felett, de lehet, hogy a beépített anyagok, nyílászárók, hőszigetelés minősége és ezzel összefüggésben az ára is hasonlóan változott.)

Japánban az átlagos ingatlan élettartama is jóval kisebb (30 év, csak az ingatlanok 22%-a volt idősebb, mint 30 év), mint az európai piacon, ezért az értékvesztésük is sokkal gyorsabb, így az újra eladási áruk is alacsonyabb, mint nálunk. Ugyanezen okból kifolyólag sok ingatlant egyszer sem adnak el az élettartamuk alatt. Ez sem teszi könnyűvé az összehasonlítást.

A japán lakásár-index inflációval korrigáltan így néz ki:

A háború utáni gazdasági és lakosságszám-növekedés durván megdobta az ingatlanárakat, 12,6%-ról (A 2010-es ár a 100%), majd 189%-on tetőzve 1991 márciusában folyamatosan esett. A 2012-ben bejelentett gazdasági ösztönzők hatására kezdett újra emelkedni az átlagár, ez az emelkedés most éppen átcsapott némi csökkenésbe, jelenleg 108,6%-on áll az index értéke.

A negatív kamatok Japánban is ugyanazt okozták, mint mindenhol a világban, a felkapott helyeken az ingatlanárak az egekbe emelkedtek. (Ne felejtsük el, a fenti ábra az országos átlagot jelenti.)

Tokióban az ingatlanárak majdnem megközelítették az 1990-es árakat, igaz inflációval nem korrigáltan. Sokan már újabb ingatlan-buborékról beszélnek, bár a jegybank szerint ez még nem az, csak közel van hozzá.

Tokió belvárosában a lakáskiadásból elérhető hozam adózás, üresen állás, amortizáció és minden egyéb költség és kiadás előtt 3,4-5,4% évente, ami megfelel a hasonló méretű városokban elérhető hozamnak. 2018-ban a bérleti díjak 0,1-0,2%-kal nőttek a nagyvárosokban. (A lakástulajdonosok aránya országosan 61,5%, a többiek bérelnek.)

A nemzet kiöregedése és kihalása ott is komoly probléma, az előrejelzések szerint a mostani 126 milliós népesség 51 millióra fog csökkenni 2115-re (88 millió fő 2065-ben), az üresen álló ingatlanok száma tíz év alatt 24,4%-kal nőtt és már eléri a 8,6 millió ingatlant, ami a teljes lakásállomány 13,5%-a, 2033-ra ez a szám 20 millió ingatlanra fog nőni a várakozások szerint.

Japán “szuper öreg” társadalomnak minősül, vagyis 20% feletti a 65 év felettiek aránya. De ez igaz Németországra is és 10 év múlva már sok másik fejlett országra is az lesz. A japán termékenységi ráta 1,42, egy lehelettel kevesebb csak, mint a magyar 1,48, vagy az uniós 1,6-os érték.

Ennek ellenére az építkezés nem állt le, még ha némileg csökkent is a 2008-as válság után, 942 ezer lakóingatlan építését kezdték meg 2018-ban.

Milyen konzekvenciát tudnánk ebből levonni? Nem volt nagy üzlet ingatlant vásárolni Japánban az elmúlt 30 évben, de az igazán nagy városokban még mindig ki lehet adni az ingatlanokat, a nemzet fogyása a kisebb településeken hozta igazán rossz helyzetbe az ingatlanok tulajdonosait.

Share

147 hozzászólás

  • Körtefa

    “…szigorú szabályok …
    Simán megkerülik…”

    Akkor azért annyira nem szigorú az…

  • Kiszamolo
    krisz, éppen most engedik be csőstül a külföldieket, annyira nincs munkáskéz. A kevésbé képzettek 5 évre érvényes tartózkodási engedélyt kapnak és a család nem jöhet, a kvalifikáltabbak ennél jobb feltételeket kapnak.
  • Zulululu

    A legjobb hozama a panelnak van. 30M, kiadva 120e. Évi 11 hónap, 15% adó, 10% felújítási pénz. Az 3.3%. Es nincs benne hogy atbasznak, nem fizet, lelakja, felgyujtja, stb
    Nőhet az értéke, de most valószínűleg a csökkenés jön.
    A map+ pedig 6%,nem 5.
    A többi stimmel 🙂
  • mutyilufi
    HomeOffice-t nem véletlenül kevesen engedik heti 4-5 napot. Korábbi munkahelyen kb 6-8 fős programozó csapatot kellett irányítanom, ahol 2-4 ember tolta HO-ban. Nekem az alábbiak a tapasztalataim:
    Van aki tényleg produktívabb otthonról, de más meg lapul mint sz*r a fűben és minimál munkára játszik. Ezeknek az embereknek sokkal nehezebb a körmére nézni mert könnyű azt mondani hogy “volt egy csomó szívás a taszkkal” de annál nehezebb ellenőrizni. Koordináció sokkal nehezebb, meetingeket pl. mindig vmi VOIP technikával kell csinálni, ha nincs olyan tárgyaló ahova be lehet tárcsázni és van kamera, akkor a whiteboard-os ötletelések eleve lehetetlenek. Olyan csapatoknál ahol nem mindenki HO-s, aki keveset van bennt idővel óhatatlanul a partvonalra kerül. Sokan már junior fejlesztőként HO-t akarnak, holott képtelenek még önállóan dolgozni, én pl. csak seniornak engedném.
  • Vakmajom
    Köszi, .. Titánka lehet okos, csak még nem vett elő egy kockás lapot, hogy TÉNYLEGESEN kiszámolja mennyi az annyi. Kisember. Bármerre megyek mindenhol azt hallom, hogy ingatlant kell venni. Mindenhol kisemberek. A vízszerelő a tanár és még az orvos is ezt mondja, akkor tutira biztos. Mert azt nem tudják elvenni! 😀 Kommunizmus újratöltve? Szóval a csapból is ez folyik. AKKOR HÁT MOST KELL VENNI, amikor mindenki ezt akarja! 😀 Aki észnél volt, az 6 éve vásárolt és tavaly szépen csendben kiszállt belőle. Nem baj, az okosok vegyenek még kettőt, ha más nem RBNB-be még ki lehet adni 3x-os profitért 😀 10 év alatt visszajön az áre more 😀
  • Rcsi
    Melyik kerület, illetve mekkora lakás?
  • valaki
    A kormány és a hozzá tartozó körök a tavalyi évig kb szinte mindent megtettek hogy felpörgessék az ingatlanárakat. Ezt a a szó legszorosabb értelmében veheted. Annyira nem hülyék hogy ne tudják kiszámolni minek milyen hatása lesz. A csokról elég legyen annyit, hogy amikor be lett jelentve mindenki emelt szépen 5-6 milliókat a bp-i ingatlanpiacon. Újabb intézkedés belengetése előtt, rögtön kivárás van. Hatalmas hatása van a csoknak az ingatlanpiaci árakra, az elején még nagyobb volt. Épitőipar. Szerinted annak nincs hatása az árakra ha van egy olyan szereplő akinek az állam kb bármilyen tulárazást kifizet? Nekik mindegy hogy mások elől dupla áron happolják el a nyersanyagot vagy a munkaerőt. Szerinted ez másokat milyen lépésre kényszerít? Szerinted annak milyen hatása van az ingatlanárakra amikor egy politikus kiszemel egy épületet magának és képes bármi áron felvásárolni?
  • matetoth
    Sokan szeretnének itt állami bérlakásprogramot, aminek a motivációját megértem, de belegondolva a következményekbe nem igazán, hisz szeretnétek-e:
    -az ország géniusza (vagy a következő rezsim következő fejese, ez egykutya) kapná meg a kivitelezést, amiben ő sohasem veszít, a bérlő nem veszíthet, mert szociális, szóval az adófizető fog veszíteni, méghozzá hihetetlen összegeket részben az állami mamut hatékonyságai részén, részben pedig a kockázat miatt, amit az állami strómannak a későbbi börtönévei miatt kell fizetnünk.

    -szociális bérlakást szociális alapon is fognak osztogatni – sajnos úgy is lesz vigyázva rá (jó pár kerületnek van pár lakása, nézzétek meg őket, nem hiszem, hogy tetszeni fognak)

    -lakást fel kell újítani. Én tudom, hogy hol lesz budgethúzás.

    -nem végtelen a lakások száma, szóval megindul a járulékvadászat: ki fogja kapni a jókat? a jó pályázó? vagy ismerős?

  • matetoth
    de hogy megoldást is írjak:

    -lakáskiadási szabályok javítása: aki nem fizet, percek alatt kitehető legyen (talán ez az, ami még hiányzik, a többi nagyjából adott, de ha van még valami, akkor szóljatok)

    -kiegyenlíteni a cégek és a magánszemélyek közti adózási különbséget, ami nevetségesen nagy, így cégként gyakorlatilag nem tudsz lakást kiadni, mert nem éri meg (27% áfát fizet a “bérlő”, szóval kapásból ennyivel magasabb az ár, majd míg a magánszemély 15%-ot adózik – költséglevonás utáni bérleti díjból, addig a cég 10+15+HIPA+szocho[ha kell még]). Tehát kb 40-60%-kal magasabb áron kell adni ugyanazon “vállalkozói kivéthez”.

    Szóval ha profikat szeretnénk a bérlakáspiacra és nem háziasszonyokat, akkor a szabályokon kell változtatni…

  • Okos titánka

    Ki kell ábrándítsalak nem fizet 6%-ot, cak az utolsó évre. Az EBKM 4,95%.


    Én annyit mondtam, hogy a “simán jobb a MÁP+” állításod ostobaság.
    Lehet, hogy jobb, de nagyképűség kijelenteni, hogy simán veri, mert se te, se én nem látunk a jövőbe…

    3 éve vettem lakást, amikor még ugyanez a szöveg ment, hogy értelmes ember már nem vesz. Azóta meg jé jelentősen drágult.
    Jelenleg nem tervezek venni.

  • vendég
    Én is IT-ben dolgozok programozóként a fővárosban, de már többször gondoltam rá egyetem befejezése után, hogy hazaköltözök a szülővárosomba (Zalában van). Néha ránézek az álláshirdetésekre és általában zérus eredményt kapok, szóval ezt mára el is engedtem. Magyarország abszolút Bp központú, ebben a szakmában meg aztán pláne.
    A jelenlegi munkahelyemen nagyon hosszú pórázon vagyok, majdhogynem végtelen homeoffice lehetőséggel, de ez nem is a céges policy miatt van így, hanem az aktuális projektem, az ügyfelek kívánalma, a jelenlegi kollégák és menedzserem miatt, no meg mert már itt vagyok lassan 5 éve és ismernek. Azonban így sem merem meglépni a vidékre költözést. Még cégen belül is változhat a helyzet, munkahely váltásnál meg abszolút problémás úgy kezdeni, hogy “császtok, én heti 1-2 napot tudok bejönni”.
  • Alex

    És akkor a gyakorlat teljesen mást mutat, több lakásomat is vezetem évek óta Excelben az utolsó szegig: Évi 12 hónap, mert most körülbelül fél nap kiadni egy lakást. 22-25 milliós tégla garzonok 120-130 ért mennek, de volt már hogy még feljebb licitálták a sorban álló bérlőjelöltek. Mai áron legalább 4,5% bérleti hozam, az áremelkedés bónusz. Ha hitellel kombinálod, simán 10% felé is felmehet a befektetett tőkédre vetítve. A kockázat viszont magas, ki tudja meddig lesz ilyen a piac. Aki azt nem bírja az rakja MÁPba, de az sosem volt 6%.

    Azért butaság kijelenteni hogy melyik hoz többet, mert míg a MÁP+ egy fix kamatozású, kiszámítható termék, addig a lakásár változás teljesen bizonytalan. 5 év múlva látjuk majd melyik volt jobb döntés.

  • Vakmajom
    jelenleg jobb a 4.95% mint a 3% remélem számolsz a 15% adóval és az amortizációval is. Én azt gondolom, hogy elértük a csúcsot és vannak akik kitartják még az árakat, mert az emberek makacsok. De ne higyj nekem. Csak szűrj minden hónapban az ingatlan.com-on, írd le, és látni fogod.
    Nekem ott figyel MÁP+ -ban egy lakás ára, és simán kifizetem belőle az igényes albérletem. Kvázi olyan, mintha sajátban laknék amortizáció nélküli luxussal, és a mobilitás adta kényelemmel.. Ezért írom, hogy h@lye aki kp-ra vesz befektetési(!) célra ingatlant, ha hitelre teszi, akkor meg no comment, hisz csak a kamat (amivel perszen nem számol az átlag user) viszi a hasznot vastagon.

    Nyilván a kormány hozzávághat még 10-15-20 misit random emberekhez, akkor annak meg lesz a hatása, de attól még a lufi az lufi marad..

  • NAR
    Még a vidékre költözés – home office témához: az még csak OK, hogy dolgozni lehet vidékről is, de ha jön(nek) a gyerek(ek), akkor kérdés, hogy van-e családi napközi, bölcsöde, óvoda, használható iskolák… Van-e játszótér (télen játszóház), bébiszitter, stb. Bivalybasznád-alsóról Operába, színházba menni sem egyszerű, az sem mindegy, hogy mondjuk egy Kiss-koncert után fél órával már a saját ágyamban vagyok vagy három órát kell még az éjszaka közepén hazavezetni. Míg Budapesten egészen jól el lehet lenni autó nélkül, addig vidéken ez nem nagyon játszik – és ennek is van költsége.
  • Zabalint
    Vidéki vs. fővárosi IT-s lehetőségekről:
    Ismerek olyanokat, akik Budapesten dolgoztak, aztán kaptak lehetőséget vidékről távmunkázni. A baj ezzel, hogy ha megszűnik a cég, akkor bajba kerülnek, mivel kevés cég vesz fel utcáról távmunkára embert (nekem az első munkahelyem ilyen kivételes cég volt, nagyon jófej munkatársakkal, szerettem, de végül több pénz, jobb lehetőségek miatt Pestre jöttünk).

    Helyben viszont nagyon kevés vidéki városban van bármi, ahol van, ott rosszabbul fizetnek, és messze nem olyan könnyű elhelyezkedni, mint itt Budapesten. Konkrétan ugyanaz a cég nem vett fel vidéki városban, Budapesten meg tárt karokkal fogadna, jóval magasabb bérért, mint amit ott fizetnek.

    Valaki írta, hogy keletre ment. Nos, elnézve hol milyen cégek vannak, Szeged, Debrecen, Miskolc jobb IT szempontból, mint Győr, Szombathely, Pécs.

  • ITSQL
    Köszi a válaszokat. Megpróbálok néhány kisebb munkával értékeléseket szerezni a freelance oldalakon.
    Munkahelyemen a PL/SQL egész jól fizet (net 700e), de teljes home office-ra nem látok esélyt.
    A tanulásba akkor tudnék jobban belehúzni, ha utána tudnám használni azt a tudást munkában. Ha csak itthon tanulgatok azt gyorsan el is felejtem sajnos. Ha olyanra szeretnék váltani, amiben elég kezdő vagyok, akkor nagyon sokat le kellene adnom a fizetésből úgy gondolom, és nem érné meg, jól látom?
    @VidékIT kb net 550e fizetésért már megnérné kisebb városba költöznöm, elképzelhetőnek tartod ezt? Semmi információm nincs más városokkal kapcsolatban.

    titánka
    A befektetési lakás valószínűbb, hogy 2-5 év múlva nem fog ennyit érni, mint most. Ezen kívül vevő sem lesz rá egyből és a kezdeti költségek is teljesen kimaradtak a számításból. Túl sokan látják tuti tippnek ezt a nagy ingatlanbizniszt.

  • Second Wave
    Néhány félreértést tisztáznék:
    1) ma az ingatlan bérbeadása főszabály szerint tárgyi adómentes. Cégeknek sem kell ÁFÁ-t fizetni utána, csak ha kifejezetten ezt választják.
    2) Mi, akik már a B oldalt pörgetjük, jót nevetünk a fiatalok állami / önkormányzati bérlakás felvetésein. Ezt háromszor fizeti vissza az adófizető polgár: 1. mikor kifizetik a NER lovag kivitelezőt, 2. mikor meghatározzák a karbantartásra sem elég bérleti díjat, 3. mikor fillérekért eladják a leromlott állagú lakást.
    3) Ma sem racionális döntés a lakásbefektetés, ahogy soha sem volt az az elmúlt 10 évben. Kizárólag az előre nem látható folyamatok tették jó üzletté, az adott pillanatban mindig jobb volt a bankbetét.
    4) a mai bérleti díjak nem bírnak el céges üzemeltetést, aki ilyet szeretne bérelni, annak mélyebben a zsebéve kell nyúlnia.
    5) vajon mennyivel biztosabb ma a részvénybefektetés, mint egy lakásvásárlás?
  • matetoth

    köszi a tisztázást, akkor az 56-60% pluszból levehetünk ~27-et.

    Sajnos az sem segít, ha fel kell venni valakit, mert akkor ugye a foglalkoztatás adói sem segítenek.

    Ettől még szerintem ez lenne a jó út.

  • Alex
    Két hiba is van az érvelésedben:
    – Ha a MÁP kamatát feléled, akkor a tőkéd elinflálódik. Vajon öt év múlva is egy lakásnyit fog érni a tőkéd és a kamatokból tudsz lakást bérelni? Ha szerinted lakásár csökkenés/stagnálás lesz akkor igen, de ha csak évi 2-3%-kal emelkednek az árak (még mindig infláció alatt), akkor már szarul jársz. Komoly elemzők az utóbbira fogadnak, a kiszámoló blog és sok kommentelő meg már öt éve a csökkenésről papol. Az elmúlt öt évet már látjuk, vajon a következő öt évben végre bejön a csökkenős mantra? Te gyakorlatilag shortolod a lakáspiacot, ez mennyivel biztosabb mint longolni?
    – “a kamat viszi a hasznot vastagon.” Ha a hitel kamata alacsonyabb, mint a lakás hozama, akkor nem hogy nem viszi a hasznot, hanem konkrétan a bank pénze dolgozik neked. Ez még 3%os hozamnál is kivitelezhető, de mint korábban írtam a 4-5% reálisabb egy budapesti lakásnál
  • Zabalint

    Teljes mértékben egyetértek. Én mindig azt mondom az állami bérlakásprogramot emlegetőknek, hogy nem a kiinduló okot kezelik ezzel, ugyanis az eredeti oka annak, nehéz lakáshoz jutni az, hogy többre van igény adott helyeken, mint amennyi rendelkezésre áll. Piaci alapon így az tud lakáshoz jutni, aki ki tudja fizetni, ha helyette az állam épít és adja ki olcsón, akkor az fog lakáshoz jutni, akinek jobb kapcsolatai vannak az erről döntő hivatalnál. Mert több lakás ettől nem lesz, sőt igazából kevesebb lesz, mert az állami beruházás elvonja a munkaerőt, építőanyagot és az építési telkeket, cserébe rosszabb hatékonysággal és lassabban épít.
  • Zabalint

    Ha nem kell messzebbre munkába járni, egy 50-100 ezres vidéki városban nem kell autóval közlekedni, mert ha jó környékre költözöl, minden gyalog távolságban van. Nem ez a baj, hanem az, hogy a távmunka miatt kiszolgáltattá válsz munkahely váltáskor. Na meg az is ritka, hogy egy házaspár mindkét tagja tud távmunkázni, vagy a másiknak jók a lehetőségei helyben, mert olyan a munkája.
  • valaki

    “-az ország géniusza (vagy a következő rezsim következő fejese, ez egykutya) kapná meg a kivitelezést, amiben ő sohasem veszít, a bérlő nem veszíthet, mert szociális, szóval az adófizető fog veszíteni, méghozzá hihetetlen összegeket részben az állami mamut hatékonyságai részén, részben pedig a kockázat miatt, amit az állami strómannak a későbbi börtönévei miatt kell fizetnünk.”
    Az a durva, hogy még ez is jobb lenne mint ami most van, még úgy is hogy az adófizetők fizetik. Mert most éppen az van, hogy az államilag brutálisan kitömött épitőipari cégek egy csomó olyan dolgot épitenek (alig kihasznált stadionok, sportcsarnokok stb) amiket fenntartani is brutálisan drága, többszörösen túl van árazva, cserébe elszipkázza az épitőanyagot és munkaerőt, ami viszi fel a piaci alapon lakást épitők költségeit. Ha bérlakásokat csinálnának, legalább jutna a lakosságnak is valami…
  • Architect
    : Én is próbálkoztam az Upworkkel meg hasonló freelance oldalakkal, de nekem nem jött be.
    Amit a saját tapasztalatomból tudok javasolni az az, hogy különféle szakmai networking oldalakon pl LinkedIn építs egy kapcsolathálót ami sok külföldi reqruitert ér el akik olyan területen keresnek szakembereket amikhez te is értesz, főként amerikai vagy nyugat-európai országokban érdemes gondolkodni.

    Ha sikerül megfogni egy jó remote pozíciót akkor nem kell a freelance munkákkal bajlódni, egy pár hónapos ramp up időszak után simán le lehet szerződni egy komoly céggel akkár 1 évre és hosszabbítani ha bevállik. Én jelenleg így viszek több projektet párhuzamosan, Debrecenből. A külföldi árakkal a pesti fizuk sem tudnak versenyezni, ITs vállalkozóként pedig megteheted, hogy ne kelljen Németországba/Angliába stb. költözni értük.

  • valaki

    “(talán ez az, ami még hiányzik, a többi nagyjából adott, de ha van még valami, akkor szóljatok)”
    Javasolok még párat nyugati mintára:
    – hatóságot aki ellenőrzi, hogy ne nem lakásként bejegyzett helyekre zsufoljanak embereket (szuterén műhelyek, pincék, tárolók stb.)
    – kiadott lakást kötelező legyen bejelenteni önkormányzatnál/biróságon/valahol.
    – bérleti szerződés amit a bérlő 1 év után felmondhat, de a tulajdonos 3 év után, ami időtartam alatt csak az éves infláció mértékével szabad emelni a bérleti dijat.
    Saját ötlet:
    – sávos ingatlanadó. 1 tulajdonolt ingatlan után ne legyen. Az felett sávosan minden ingatlanra adott százalékkal emelkedne.
    – üresen álló ingatlan esetében dupla ingatlanadó (azért hogy az ingatlanpiacot arra használják amire a lakosság 99 százalékának kell, lakhatásra, és ne spekulációra hogy hogyan pumpálják fel az árakat a kereslet kinálat manipulálásával)
  • Zabalint

    Ja, csak attól, hogy kisebb rossz lenne, ha a stadionok helyett állami bérlakásokat építenének, még mindig rossz lenne az is. A jó az lenne, ha stadionépítés sem lenne, és akkor a rendelkezésre álló erőforrásokat (munkaerő, építőanyag) a magánszféra használná fel lakásépítésre.
  • Tamás
    Ha már ingatlanok, akkor megkérdezném, hogy kinek mi a véleménye azzal kapcsolatban, hogy ha van az embernek egy cége és minél jobban szeretne járni, ergo nem szeretném ha az állam elvinné a hasznom felét, akkor jó megoldás lehet-e az, hogy a cég vásárolna/építene egy ingatlan, 27%os áfával, az össze anyagot, belső felszerelést mindent el tudna számolni és ezt az ingatlant használná a cég mint székhely,de ez szolgálna lakhatásunkként is, pl. bérleti szerződéssel akár a cégtől.
    Valaki jár hasonló cipőben?
  • valaki

    “2) Mi, akik már a B oldalt pörgetjük, jót nevetünk a fiatalok állami / önkormányzati bérlakás felvetésein. Ezt háromszor fizeti vissza az adófizető polgár: 1. mikor kifizetik a NER lovag kivitelezőt, 2. mikor meghatározzák a karbantartásra sem elég bérleti díjat, 3. mikor fillérekért eladják a leromlott állagú lakást.”
    Ha kicseréled a lakás szót látványberuházásra/stadionra – és hosszan lehet a sort folyatni – akkor rájöhetsz hogy ez már mind megvan. A tulárazástól, a túl drága fenntartásig és a fillérekért elkotyavetyélésig kezdve minden… A különbség annyi, hogy abból abszolút de semmi haszna sincsen (és nem is lesz) a lakosságnak. A lakásokból legalább annyi lenne hogy bele lehet költözni.
  • matetoth

    továbbra sem igazán értem azokat, amiket írsz.

    és nem, nem lenne jobb, ha az államot még több idiótaságba belevinnénk. Nem tudom, hogy hány panama kell még az embereknek, hogy rájöjjenek, hogy amire az állam ráteszi a mocskos kis mancsát, nem fog jól elsülni. Inkább a leépítésen kellene gondolkozni, ahol lehet (persze ésszel, pl.:egészségügy, sport, nyugdíj etc.), nem azon, hogy hol dobjunk ki minél több pénzt, hogy a helyzet rosszabb legyen…

  • jami
    A bérlakásprogram méginkább fokozná a vidék elnéptelenedését. Épp a friss pályakezdőkön nem segítene, mert a szempontrendszerbe mindenképp előrébb kerülnének a családosok, több éves szerződés esetén máris esélytelen a friss egyedülállóknak egy bérleti jog.
    A bérlakások állapota siralmas lenne.

    Mikor elkezdtünk dolgozni, itt még pont volt pár bérlakás (most is van, de akkor több volt). Licitálni lehetett: 2 keresőnek, gyerek nélkül több lett volna, mint az akkori piaci ár. Mert szoc alapon x % lejött, akinek több akármije volt, annak annyiszor x/y/z%…És aki azt is vállalta, hogy felújítja az amúgy majdnem városszéli lakásokat, az is előnybe került. De a felújításhoz is kellett volna tőke, a munkahelyünkig pedig akkor semmilyen bicikliút nem volt a több sávos út mellett, tömegközlekedésben szegény részen volt…

  • jami
    Így aztán kivettünk egy gyalogtávra lévő, kissé lepukkant lakást, közösen egy munkatárssal. Jófej szomszédságban, a közelben volt posta/patika/boltok/orvos/labor.

    Régen, a szocializmusban a bérlakások nemcsak egy háztömbben voltak, hanem kb. városrészeket húztak fel, megtervezett közösségi életterekkel (bolt/piac/orvosi rendelők/védőnők/iskola/ovi/bölcsi; nagyon jó tömegközlekedés). Ezt én nem nézem ki a jelenlegi főgondolkodókból lsd. Ócsa….

  • Pavel
    Lakas vs. MAP+.
    En az alabbi modon gondolkodom/szamolok, de siman kihagyhatok fontos tenyezoket, uh tenyleg szivesen veszem, ha felvilagosittok.
    A pelda kedveert vegyunk egy 30millios budapesti panelt, amit az ember megvasarol fele onerobol, fele hitelbol, amit aztan 120-130 ezerert kiad, 10 eves futamido mellett a 15M havi torlesztojehez “alig” kell 20-30 ezret melle tenni, es a kiadasbol befolyo osszeg fedezi a torlesztoreszleteket.
    Megj: 30M-ert mar siman lehet venni full felujitott garzont, vagy az ember ujitja fel annyibol.
    Igen, tudom, 10 ev alatt biztos lesznek honapok, amikor a lakas nincs kiadva, illetve valamennyit kell felujitasra/allagmegovasra kolteni. Hogy minel kevesebb idot alljon a lakas kiadatlanul, arra jo strategia, hogy frekventalt helyen legyen a lakas (budapesten van csomo ilyen hely).
  • Pavel
    MAP+szal 10ev alatt a 15M toke hozna 7.5Met (ha azt feltetelezzuk, hogy 5 ev mulva is lesz MAP+ ilyen kamattal).
    A lakaskvasarlos verzioban konzervativ modon szamolva ha evente 2 honapot uresen all a lakas keletkezik min. 12.5M bevetel, adozas utan 10.5M
    kiadas pedig 17.5 torlesztes+2.5M felujitas=20M
    kulonbozet: -9.5M, vagyis mikor lejar a 10 ev torlesztes, a 15M toke mellett meg bele kellett nyomni a lakasba 9.5 milliot es a vegen 24.5M (15+9.5) beforditassal a vegen lett egy 30M-et ero lakasom.
    Es akkor vissza a MAP+hoz, ott ugye a 10 ev utan lett 15+7.5=22.5 milliom, 2Mmel kevesebb, mint amennyit a masik opcional a lakasra koltottem, csak ott van egy lakasom, itt meg nincs.
    Szoval meg ha kb 20%-ot is visszaesik a lakas ara 10 ev mulva, a lakasvasar meg mindig hoz annyit, mint a MAP+, ha pedig kevesebbet esik a lakas ara, vagy eppen feljebb menne, akkor az tunik jobbnak. Hol a hiba?
  • GG

    Tedd be MÁP+-ba azt a havi 20-30 ezret, amit a törlesztőbe befizetsz a bérleti bevételen felül, meg forgasd vissza bele a kamatokat (bár ez utóbbi már csepp a tengerben). Így mennyi lesz 10 év után a MÁP+-ban?

  • ITSQL

    Köszi, sokan bejelölnek főleg MO.-ról, keresgélek külföldi recruitereket.

    Az ingatlan befektetés kockázatos, a MÁP+ majdnem kockázatmentes. Az ingatlan nem likvid, a MÁP+ kis költséggel bármikor visszaváltható.
    A lakás nem passzív befektetés – olvasd el ezzel a címmel az oldalon lévő cikket – szerintem már ez is elég, hogy meggondold magad.
    Ezeket érdemes nagyon átgondolni, mielőtt bármit számolunk.
    A 20-30 ezret kell hozzátenni a bérleti dijhoz törlesztő fizetéshez dologról nagyvonalúan megfeledkeztél, azt tedd hozzá a MÁP-ba fektetéshez is.
    Az illeték, ügyvédi díj, berendezés szintén kimaradt. Ezeket tedd hozzá a MÁP+ kezdeti tőkéhez is.
    Mit csinálsz ha 10 év múlva nem fog 30M-t érni a lakás? Nézd meg a grafikont az árakról, ilyen emelkedés nem nagyon volt még eddig.
  • matetoth

    ha rendes ingatlanpiacot szeretnél, az lenne a jó, ha a bérbeadóknak minél több legyen, hacsak nem akarsz Marinénivel bíróságra ballagni, mert ő úgy érzi, hogy 10 évig ha semmit nem költ az ingatlanra, akkor is ugyanolyan állapotban adja vissza a lakó.

    Ez valami szocialista vívmány lehet, hogy a kisembereké legyen minden, mert az valahogy fair. Szerinted a nagy cégek kinek termelnek bevételt? Elárulom: ugyanúgy az embereknek…

    Illetve megint csak: az állam adóztassa magát, minél kevesebb piacot piszkolja össze undormányaival.

  • Laca
    Hibák: MÁP+ esetén kamatos kamat. Kiadás esetén dolgozni is kell a bérleti díjért, ami állampapír esetén nincs. És a bérleti díj is változhat, csökkenhet is. A hitel törlesztő viszont érdemben nem.
  • csizkek
    “Tartottam előadást olyan nagyon nagy multinál, ahol kétharmad annyi irodai hely volt, mint dolgozó, úgyhogy ott a heti két távmunka nem opció, hanem kötelező mindenkinek.”

    Osszes nagy multi erre megy ra manapsag. Magyar leanyvallalatokkal is. Nem is ertem hogy fentebb IT-sok irnak, hogy nincs home office.

  • valaki

    Én sehol nem mondtam hogy az állam épitsen bérlakásokat, csak azt hogy az a durva hogy az is jobb lett volna annál amit csinál(t) az állam.
    Nyilván egyszerűbb most cinikusan megjátszani a nagy közgazdászt aki a taxisokból, meg a new yorki hot dog árusokból levezeti, hogy az ördögtől való lenne törvénnyel szabályozni a lakhatási költségeket. De az állam és körei (és más körök) beavatkozását amiket irtam – amik közvetlen hatással vannak a magyar piacra – ott meg nem látja az összefüggéseket.
    Én sem gondolom, hogy pl a berlini szabályozás most ideális, de mindenképpen az irány előremutató. A törvény meg majd tökéletesedik. Igy volt (és van) ez a munkajoggal is. Aztán mégse áll ki senki épeszű ma mondjuk a gyerekmunka tilalma ellen…
    Ugyanigy a lakhatás kérdése, bármennyire is idiótaságnak hiszed.
  • Janos82
    :
    Akkor te is azt szeretned, hogy Ocsa 2 megvalosuljon? Szerintem nem olyan jo otlet. Inkabb csak hagyni kene a piacot, vagy valtoztatni az epiteszeti szabalyokon, hogy adott helyre tobb lakas epulhessen.

    :
    Egy viszonylag biztos, rugalmas befektetest hasonlitaszt egy kockazatoshoz. Az egyikbol barmikor kiveheted a penzt, a masik joesetben is kb 1 honap ( mire eladod es a vegtorlesztest lezongorazod) Munkaban is tobb egy lakaskiadas mint Map+-t venni.
    Milyen hitellel szamoltal? Meddig fix? Ha nem vegig fix a hitelkamat, akkor hany%os hitelkamat emelkedes az aminel meg megeri?
    Ha van egy par honapos munkanelkuliseged a MAP+nal rohogve kibirod, a masik esetben meg csak akkor, ha nem 15 millioval indultal, hanem joval tobbel.

  • Janos82
    @Pavel:

    meg egy aprosag:
    A lakasos verzioben 5.5 milli Ftal lettel gazdagabb ( 24.5 ot koltottel) + lakas aremelkedes
    A MAP+ eseten meg 7.5 millioval. Vagyis ha jol szamoltal, akkor a tobb munkaval , kockazattal, kenyelmetlenseggel jaro befektetesed 2 millioval hozott kevesebbet -+ az aramelkedese. Ha emelkedik 20%ot, akkor akar meg meg is erheti, de ha ennel kevesebbet, akkor szerintem a MAP+ egyertelmuen nyer a lakassal szemben, hiszen alacsonyabb a kockazat ( a tied is, gondolj csak egy munkanelkulisegre vagy betegsegre), kevesebb munka, es barmikor konnyeden kiszalhatsz belole( ha meg olyan lesz, hogy nem, akkor a lakasbol se…)

  • V
    a kettonek nem ugyanaz a kockazata. Mig a MAP+ egyszer megveszed aztan kb elfelejted, addig az ingatlan aktiv munkat igenyel idorol-idore, es neha igen nagy fejfajast tud okozni. Ezt leginkabb az tudja aki foglalkozik ilyennel, kivulallok azt gondoljak hogy csak do”l a le’
  • Kiszamolo
    A kérdés úgy merül fel, hogy évente költsünk 150 milliárdot CSOK-ra meg másik 150 milliárdot hasonló értelmetlen dologra, vagy inkább ebből a pénzből legyen bérlakás?

    A CSOK felnyomja a lakhatás és az ingatlanok árát, az állami bérlakás pedig le. Melyik segíti jobban a nép lakhatását és melyiknek van több haszna hosszú távon?

  • Tamás
    “Tartottam előadást olyan nagyon nagy multinál, ahol kétharmad annyi irodai hely volt, mint dolgozó, úgyhogy ott a heti két távmunka nem opció, hanem kötelező mindenkinek.”

    Nálunk aszonták az okosok az új székházba költözés előtt, hogy kiszámolták az összes nm-t, összes költséget, és kb az jött ki, hogy 1-1,2 milla fenntartani egy ember helyét egy évre.
    Ha nagyságrend igaz, és miért ne lenne az, akkor a cégeknek simán megérné fizetni a dolgozónak az otthoni netjét (akármijét), mert még az is olcsóbb, mint a székét fizetni valami irodában.

    Van ismerős ahol tudom, hogy tényleg távmunkázni kell (nincs hely), nálunk meg úgy terveztek, hogy worst case esetben – mindenki be akar jönni eccere – szék biztos jut mindenkinek. Emiatt (távmunka, szabik,etc) kb mindenkinek fix helye van, lett ismét.

  • Matetoth

    Ez sem teljesen korrekt összehasonlítás, mert a CSOK a sokgyerekeseket hozza jobb helyzetbe (hogy mennyivel, az más kérdés), a bérlakás meg először a haverokat, aztán azokat, akik hajlandóak putriban élni. Ne érts félre, egyiket sem szeretném.

    És szerintem az sem biztos, hogy a 150kM-et csak erre a két dologra lehet költeni.

  • valaki

    “A kérdés úgy merül fel, hogy évente költsünk 150 milliárdot CSOK-ra meg másik 150 milliárdot hasonló értelmetlen dologra, vagy inkább ebből a pénzből legyen bérlakás?”
    Valami ilyesmi…
    Annyit még zárásul hozzátennék, hogy akik nagyon örülnek a magas áraknak elég rövidlátóak. A napnál is világosabban kezd látszani hogy az ilyen alacsony átlagkeresetekhez keresetarányosan ilyen magas ingatlan- és albérletárak nem azt fogják elhozni mint ami nyugaton van – történetesen a bérlők generációját – hanem az elvándorlók generációját. Az meg hosszú távon senkinek nem lesz jó (már most sem az, de még rosszabb lesz).
  • Axt
    Szemét dolog ingatlant befektetési céllal venni. Azok isszák meg a levét, akik csak lakni szeretnének valahol. Valahogyan szabályozni kellene ezt, mert ez nem normális, hogy a befektetők felnyomják az árakat. Legközelebb meg a kenyér lesz 600 Ft?
  • jami
    A bérlakások szabályozás nélkül semmi. Szabályozni pedig most is lehetne – de mivel jelenleg sem a szabályosan kiadók vannak többségben, ez csak több susmust hozna.
    Ahol van munkahely, ott drága az ingatlan. Normális helyen normális bérlakásokhoz nincs üres terület. A peremterületeken pedig ha nincs tömegközlekedés/bölcsi/ovi stb., akkor nem a 2 dolgozós családok tolonganak majd. Ami még pár évtizede vonzó volt (fecskeházak), abba most fiatal be nem tenné a lábát… Amiért simán vállalják a társbérletet, azt itthon nem tudjuk megadni – a jó fizetéseket. Reményt a stabil megélhetésre.
    140e nettó akkor sem vonzó, ha van egy megfizethetőbb szoba…
  • Vonalas
    “Sokan féltik Európát, nehogy úgy járjon, mint Japán, amelyik az 1990-es gazdasági összeomlás óta vergődik”

    Mit jelent? Segítek értelmezni. Több forrásból, szabadon.

    A japán egy főre jutó GDP a “válságuk” előtt is a francia és a német között volt, meg ma is ott van. Milyen válságról beszélünk Franciaországgal meg Németországgal összevetve?

    A japánok köszönik, de nem aszerint rendezik be az életüket, hogy a nyugati ember számára megtérülő befektetéseket kínáljanak. Nekik a foglalkoztatottság és a társadalmi kohézió a fontosabb értékek.

    A vidék kiürül, de a nagyvárosokban mindenhol építkezések, európai szemmel vagy bárhonnan érkezve, minden hi-tech. Az IHDI-mutató szerint Japán a világ harmadik legfejlettebb országa. Ismételten: milyen válság? A fenti ‘fehér ember megmondja, hogy Japán válságban van’ eszmefuttatás milyen pluszt ad az összes többi hasonló korábbi eszmefuttatáshoz? 🙂

  • Janos82
    : budapesten lasan senki se keres 140 nettot. Inkabb netto 200tol indulnak a fizetesek, de a jo minkabirasuak meg tobbet is kereshetnek.
  • Janos82

    Hanincs befektetesi celu ingatlan, akkor hogyan bereljen az, akinek berelnie kell?