Befektetési célú lakás hitelből?

Amint ígértem az előző cikkben, írok egy cikket a hitelből történő ingatlanvásárlásról az új kamatok fényében.

Azonban néhány alapvetés a cikkhez előljáróban:

– Régi bölcsesség a tőzsdén, hogy akkor kell eladni a részvényeket, amikor már a háziasszonyok is részvényt vesznek a konyhapénzből. Most ugyanez a helyzet az ingatlanok piacán, már boldog-boldogtalan ingatlant vesz befektetési célból. Innen már nem biztos, hogy messze van az áresés. Az utolsó negyedévben az előzetes adatok szerint már 1,5%-kal csökkentek az ingatlanárak. A budapesti árak már régen nem olcsóak a környező országok áraihoz képest, ha a jövedelmet is figyelembe vesszük. (Cikk itt) Mindez nem jelenti azt, hogy hamarosan esni is fognak az árak. Azonban benne van ez is a pakliban vastagon.

– Azért is akar mindenki ingatlant venni, mert a bankban nem adnak kamatot a befektetésekre. Négy-négy és fél éve még 7%-ot is kaphattál egy egyszerű bankbetétre is. Ha újra lesz szemmel látható kamat a bankban, nem sokan akarnak majd lakáskiadással bajlódni.

– A bérleti díjak is azért mentek fel, mert sokan vettek ingatlant befektetésnek, de kiadni nem akarják, így jóval kevesebb lett az elérhető bérlakás.

– A bérleti díjak terén is esés, vagy hosszú stagnálás jöhet. Még élénken emlékszem, hogy örültünk 2001-ben, hogy sikerült kivenni egy háromszobás lakást az M5-ös autópályára néző ablakkal havi 70 ezer forintért. Azt a lakást 2012-ben is annyiért lehetett kiadni. Ne gondold azt, hogy biztos növekednek a bérleti díjak évről-évre, vagy legalább nem csökkennek.

– Az ingatlankiadás még véletlenül sem kockázatmentes vállalkozás. Nem csak a piaci árak kockázatát futod, de a bérlők vagy azoknak a hiányának a kockázatát is. Sokan tudnak rémtörténeteket mondani, hány hónap vagy év után tudtak megszabadulni a nemfizető bérlőtől és hány százezer forint kifizetetlen számlát hagytak maguk után, a szétvert és lelakott lakásról már nem is beszélve.

– Az ingatlankiadás munka is, nem csak a pénzedet kell számolgatni a hónap elején. Többektől hallottam, hogy a három ingatlannal való törődés már kiad egy félállást, el is ment tőle a kedvük. Ezzel is kalkulálj.

– Ha ingatlankiadásba vágsz bele, akkor röghöz kötöd magad, kétezer kilométerről távirányítással nem lehet ingatlant kiadni. De még 150 kilométerről sem egyszerű.

– Ma Magyarországon nincs igazi ingatlanadó, szemben szinte az összes európai országgal. Ha bevezetik, nagyot fog esni az összes ingatlan ára. Ez is egy kockázat.

– Ha tíz év alatt csak kétmilliót kell az ingatlanod felújítására fordítanod, az havi 17 ezer Ft. Az üzemeltetési költség (eltört, eldugult, elromlott) is téged terhel, ezt is vond le a bevételből.

– Az ingatlant nem elég megvenni, a nevedre is kell íratni (4% illeték plusz 0.5-1% ügyvéd), ki is kell pofozni és be is kell rendezni. Ha egyszer eladod, az ingatlanos is le fog venni akár 5%-kal is. Erről se feledkezz el.

– Nincs mindig bérlőd és ha ingatlanos hozza a bérlőt, az is elkér egy hónapnyi bérleti díjat. Ezért ne 12 hónapnyi bevétellel számolj évente.

– Adózni is illene a bevételből, azt se felejtsd el levonni.

A hitelfelvételről:

– Eladósodni komoly kockázat mindenképpen. Akárhogy is van, soha ne vegyél fel annyi hitelt, aminek a törlesztőjének a dupláját nem tudnád minden hónapban kifizetni. (Ha csökkenne a fizetésed, munkanélküli lennél egy következő gazdasági válságban, ha a véletlen harmadik gyerek után a feleséged jövedelme kiesik és a többi eshetőségre felkészülve.) Soha ne vegyél fel 10 évnél hosszabb hitelt.

Nagyon sokan megégették már magukat csak azért, mert mohók voltak. A mohóság mindig rossz tanácsadó. Ha nincs elég tőkéd és nincs anyagi biztonságod, most se akarj hitelből meggazdagodni. (Egy cikk erről)

Ennyi bevezető után nézzük, hogyan jársz, ha 10 évig fix hitelből veszel ingatlant kiadás céljából.

Mivel erre már csináltam egy kalkulátort, ezért azt most is tudjuk használni. A kalkulátor azonban nem számol azzal, hogy alternatívaként a pénzt magadnak gyűjtve kapnál arra a részre is kamatot. Vagyis nem kalkulál a befolyt bérleti díj és a hiteltörlesztő közötti különbség elvesztett kamatával. Ettől eltekintve elég sokoldalú kalkulátor, használd bátran.

Vizsgáljunk meg három lehetőséget:

Először induljunk ki abból, hogy megáll az idő, semmi nem változik 10 éven át. Nem is emelkednek, nem is csökkenek a bérleti díjak és az ingatlanárak sem.

Vegyünk egy 25 milliós lakást hitelből, ami a végén az illeték, ügyvéd, berendezés, stb után 28 millió forintunkba került.

Ezt kiadjuk 140 ezer forintért havonta, 10 és fél hónappal számolva évente. (Adózás után átlag 104.125 Ft/hó) Felújítási költség 2 millió forint 10 év alatt, ezt majd a végén fogjuk levonni az ingatlan értékéből.

Befolyik adózás után 12,5 millió forint a bérleti díjakból, 28 millió forintra kifizetünk 33,2 milliót összesen 10 év alatt, a hitel törlesztője 276,8 ezer forint havonta.

Ha a hiteltörlesztő és a bérleti díjból befolyó pénz különbözetét (amit a saját zsebünkből kell fizetni) gyűjtenénk mondjuk állampapírban 3,5%-os kamat mellett, abból összejönne 10 év alatt 24,76 millió forint. Ha kamatadót is fizetünk (tehát nem TBSZ számlára tesszük a pénzt), akkor 24,1 milliónk lesz.

Tehát összegezve: tíz év múlva vagy lesz egy 25 milliós lakásunk, amire még rá kell költeni 2 millió forintot a felújítás miatt vagy van 24,1, esetleg 24,8 millió forintunk csak azért, mert a hitel törlesztője és a bérleti díj különbözetét amúgy is félretettük és nem bajlódtunk a lakáskiadással.

Ekkor nem érte meg a lakásvásárlás még hitelből sem.

Ha 140 ezer forint helyett 170 ezer forintért tudjuk végig kiadni a lakást, akkor logikusan úgy havi 20-25 ezer forintot nyerünk a dolgon, annyiért szerintem kevesen szeretnék magukat gyötörni egy lakáskiadás fáradságával és kockázataival.

Ha futamidő alatt még 4-5 lakástakarékkal zsonglőrködünk mondjuk kétszer a 10 év alatt, akkor további 1,5-2,5 milliót nyerhetünk az állami támogatás miatt.

Amennyiben esni kezdenek a bérleti díjak és/vagy az ingatlanárak, akkor a fentiekből az következik, hogy egyáltalán nem éri meg belevágni a dologba a jelenlegi árak mellett. Természetesen ne felejtsük el, hogy nem csak reálértékben, vagyis inflációval korrigáltan kell esnie az áraknak, hanem nominálisan, vagyis az infláción túl is esnie kell a jelenlegi áraknak ahhoz, hogy ráfizessünk az egészre. Ha a most 25 millió forintért vett lakásunk 20 millió lesz 10 év múlva az akkori forintban is, vagy újra 90-110 ezer lesz a bérleti díj, akkor bukunk egyértelműen a dolgon.

Nézzünk egy számunkra kedvezőbb lehetőséget. Ha az infláció 3,5% lesz évente, ami reálisnak tűnik a következő tíz évre és azt feltételezzük, hogy mind a lakásárakban, mind a bérleti díjakban ez meg is jelenik (ami persze egyáltalán nem biztos), akkor nagyon jól jártunk, hiszen kvázi ingyen kaptuk a pénzt a banktól, mert amit mi kifizetünk a banknak kamatot, annyival nő is évente az értéke az ingatlannak és a befolyó összeg is nő annyival.

(Sőt ennél többet is nyerünk, hiszen a banknak évről-évre kevesebb kamatot fizetünk, ahogy a tőkét folyamatosan törlesztjük a hitel részleteivel, s a mi hiteltörlesztőnk nem fog nőni az inflációval évente.)

Ebben az esetben szűk 12 millióval leszünk gazdagabbak 10 év után, vagyis majdnem 100 ezer forintot nyerünk havonta azon, hogy az infláció értünk dolgozik. (Itt is további nyereségünk van, ha többért tudjuk kiadni a lakást, mint 140 ezer forint havonta és ugyanúgy nyerünk a lakástakarékokon is további 1,5-2,5 millió forintot.)

Természetesen ehhez az kell, hogy se a lakásárak, se a bérleti díjak ne csökkenjenek a következő 10 évben, hanem legalább az inflációval emelkedjenek folyamatosan, vagy legalább átlagosan.

Mi a végső tanulság? Nagyon kedvező a mostani 3,5%-os tíz évig fix hitel és sokat nyerhetünk rajta, ha a mostani magas árak továbbra is velünk maradnak. Ha csak nominálisan őrzik meg az ingatlanok az áraikat, azaz tulajdonképpen évről-évre olcsóbbak lesznek az infláció miatt, mi már akkor is jók vagyunk. Ha az infláció felpörög, még nagyobb lesz a hasznunk.

Azonban a kockázat is nagy, hiszen egy kisebb korrekció is negatívba döntheti a tízéves mérleget, vagy jobb esetben csak a nagy semmiért dolgozunk tíz évet a lakáskiadással.

Ehhez még vedd hozzá az eladósodás veszélyeit és azt, hogy a következő tíz évben biztos nem költözhetsz messzire a bérlakásodtól, vagy bérlakásaidtól, amivel vagy amikkel munkád is lesz és kockázatod is.

Mérlegeld józanul a lehetőségeidet és a kockázataidat, mielőtt végső döntést hozol.

Használd a kalkulátort, amit fentebb belinkeltem, játssz a számokkal: nő az ingatlanérték, de csökken a bérleti díj, vagy fordítva és a többi. Ha hitelről van kérdések, akkor meg Gábort zargasd vele, ott az elérhetősége az előző cikkben.

Share

207 hozzászólás

  • Géza

    az alap kalkulációhoz: én másképp szoktam számolni

    a hitelt a leghosszabb futamidőre veszem fel, viszont úgy számolok vele, mintha sose lenne kifizetve. A példa szerinti 25 millió törlesztő részlete ma 130.000 Ft 20 évre. Ha tényleg csak 10 hónapban tudom kiadni 140e Ft-ért, akkor az nem bolt. Akkor vágnék bele, ha 280.000 Ft-ért ki tudnám adni. Az évet 10 hónappal szoktam számolni az egyszerűség kedvéért. Szóval marad havi 140.000 Ft-om, évi 1,4 millióm, szemben a befektetett 3 millióval. 47% hozam… már csak meg kell találni azt az ingatlant, ami kiadható alapból 10%-ért. De ha ez megvan, akkor a hozam hitellel feltornázható közel 50%-ra. Tehát ha megvan a tuti ingatlan, akkor bizony érdemes hitellel még egy kicsit megpörgetni. Amíg a kamatszint alatta van az elérhető hozamnak, addig igenis megéri hitelből vásárolni kiadásra ingatlant. Persze nagy rizikó, hogy meddig marad így.

  • naa

    @ügyvéd, gondolom azt se számoltad meg a linken, hogy mennyi alap hozott 5% alatt, pláne mínuszt…. Ill. hogy vajon az egyszeri befektető mekkora valószínűséggel találja el a nyertes alapokat…
    Mivel előretekintő hozamokról ugye nincs adatunk, javaslom, nézzük meg ugyanezt az alaplistát 1 év múlva, én arra tippelnék, hogy még sokkal kevesebb fog 5% feletti teljesítményt felmutatni. (A kötvényalapok múltbeli teljesítményét pl. nem triviális jelenleg a jövőbe vetíteni szerintem.)
    Még jobb lenne a kísérlet, ha ideírnánk, hogy ki-ki melyik mondjuk 5 alapot választaná ki MOST, és megnézzük az eredményt 1 év múlva…
    Esetleg Kiszámoló írhatna egy “Kiszámoló olvasók befektetési versenye” ciket, ahol mindenki megadhatná kedvenc portfólióját (ingatlan is lehet ha van ára) és pont 1 év múlva eredményhirdetés – mindenki kiszámolja/bevallja, mi lett belőle :))) No??? Én benne lennék 🙂

  • upikapupika

    3,5%-os, 10 évig fix kamatozású hitel van jelenleg a piacon? Lehet csak nem keresem eléggé…

  • naa

    Nem is lenne hülyeség egy ilyen játék, pl.
    – a kb. portfólióelemeket %-osan feltüntetni, ahol elérhető ár, ott egy kitűzött indulási napi árf.-ot nézve (célszerű aznap postolni a portfóliót, az akkori árf.-mal).
    – Számoljunk mindent Ft-ban (ami más, ott induláskori árfolyamon)
    – Ingatlanra elfogadjuk a saját értékbecslést, a hozamot utólag, esetleg valami ingatlan árindexszel is módosítva, de mivel becslésen alapszik, utóbbi nem muszáj
    – Játszhatsz a valódihoz közeli portfólióval, vagy fiktívvel is, mindegy, utólag mindenképp hasznos lesz látni, hogy “mi lett volna, ha”
    – ami pénzzel aktívan trédelsz, ahelyett adj meg egy referencia eszközt
    – esetleg negyedévente átrendez (nem muszáj, lehet)
    Miért lenne jó:
    – Aki játszik, átnézné, átgondolná a portfólióját, milyen eszközosztályban mennyit tart -> tök hasznos
    – Utólag látod, mi lett volna, ha nem csinálsz semmit…
    – …elfogyott a betű.

  • Second Wave

    ügyvéd:
    csak az a kérdés, hogy abból az 520 befalapból hogy választod ki azt az 50-et :-), aminek olyan szép a hozama.
    Azt a másik 520-at, ami hozam híján lemorzsólódó eszközérték miatt beolvadt / megszűnt, azt ne is említsük.
    ______________

    Egy olyan országban élünk, ahol még a legtöbben emlékszenek, vagy hallottak a nem is olyan régi hiperinflációról, amikor is a papír alapú megtakarítások elolvadtak.

    Aztán jött az államosítás 🙂

    Szóval alap, hogy Kádár népe nem befektet, hanem elkölt.

    Személyes kedvencem az ingatlan vásárlás illetéke (vagyonszerzési illeték).
    Van a júzernek 15 millió adózott forintja, vesz egy lakást, és fizet 600ezer forintos vagyonszerzési illetékként. Aha. Mintha legalábbis lottón nyertes volna az ingatlan árát.

  • realestate

    @ügyvéd

    “Amíg kb 50 befektetési alap (nem számoltam meg) hozott 5 éves távon 10% felett, addig a kérdés szerintem nem kérdés.”

    Én 68 olyat találtam az általad megadott linken ami NEGATÍV hozamot mutat, és 214-et ami 0-4% között hozott…. és ez 2012.10.17-től mai napig hozamok, feltételezem 2008-hoz képest még gyalázatosabb hozamok jönnének ki!!!!

    Az a dolog szépsége, hogy sokan hülyeségnek tartják a lakás vásárlást és kiadást, sokan meg nem. Így áll be a piaci egyensúly! Amikor olcsó volt bérelni akkor röhögtek a bérlők a tulajokon, most meg amikor “drágább” megy a sírás…. Zajlik az élet!

  • jami

    Nekem városban volt és hamarosan lesz garázsom, a férjem gyalog/tömeggel jár, amikor lehet én gyalog/biciklivel. A napi csúcsidőszakokban az aggloból/aggloba, ill. a város széli kertvárosokból/-ba vezető utak dugulnak be és mondjuk miattuk nem tudok reggel kimenni az udvarról, mert a mellettünk lévő snassz, körzeti oviba járó gyerekek 90%-át kocsival hordják…
    Kocsival a csúcsokon kívüli időszakban/kicsi egérutakon járok, amikor. Minden egyéb útvonalon pl. biciklivel megyek el a sorok mellett (ami megint csak nem jó nekem).

  • Kiszamolo

    upi,van, ha keresel nettó 400 ezret. Olvasd el az előző cikket

  • Nagy Vonalakban

    @Kiszàmoló “….Nagy Vonalakban, nyilván van ilyen is. De még ha csak 10%-ot kér is, már erősen kérdéses, megéri-e az egész….”

    Figyelembe vève a lakás értèk növekedését, egyértelműen megérte a vásárlás.
    Főleg így, hogy ár alatt vettem
    (80 nm-es első emeleti tégla lakásról van szó a 9. ker. Rehab. részen, 2 percre a metrótól- 23 misiért).

    Egyébként havi 120-ért van kiadva, ebből lejön a 10%,
    a bérlőket átvettem, így az éves bevételem 1.3 M,
    ami a 23 misire (plusz 800 ezer illeték) közel 5, 5 %-os hozam (érték növekedés nélkül számítva).
    Semmi munkàval.

    A lakás tavasszal lesz felújítva,
    ketté lesz választva: egy garzonra és egy kétszobàsra, reményeim szerint közel kétszer ennyiért tudom kiadni.
    A felújításra 15 misit szánok,
    az éves hozam 6% körül lesz.
    Ha a lakások jelentős értèk növekedését is számítom, akkor az mèg egy egyszeri plusz 8-10 misit jelent- alsó hangon…

  • Nagy Vonalakban

    A döntő tényező persze mindig az, hogy milyen áron tudsz vàsàrolni.

    Sajnos most már kevés a jó vétel…

    2015-ben vettem egy totálisan felújított lakást egy totálisan felújított házban a totálisan újjáépített Hunyadi téren (Andrássy mellett).
    Az ingatlanosom lealkudta 21.5-re, de ez a lakás (50 nm) fullra be volt rendezve, és minden bútort benne hagytak (+ mosógép, mosogatógép, tànyèrok stb).
    A nejem egyszerűen szerelmes lett ebbe a lakásba, ami egy külföldi diàkè volt, ès hát tènyleg mindent benne hagyott…
    A legdurvább az volt, hogy az àgy alatt egy vadiúj lèzernyomtatót talàltunk a dobozában… még hasznàlva se volt.

    Szóval ezeket csak azért írom le,
    hogy a hozam szempontjából nagyon nem mindegy a vételi ár….

  • Alfa

    @ügyvéd:
    “Kétféle ingatlankiadó van …”
    Hozzád a lúzerek mennek, akik megszívták, ennyi :).
    Nem mondom hogy fenékig tejfel az élet, de én nem aggódom a bérlők miatt.

  • VJ1972

    A probléma az, hogy nem lehet mindent forintra váltani, ilyen például a bérlőkkel való bajlódás,meg az ideg. Valamint a lakáskiadásnál mindig van hozzáadott munka is,így nem lehet összehasonlítani ezeket a befektetéseket.

    Páran már leírtak negatív tapasztalatokat is a bérbeadásról,sajnos tényleg bele lehet futni olyan dolgokba,amikre az ember nem is gondol,nem csak kedves és becsületes emberek bérelnek lakást.Ráadásul még ők is bekattanhatnak bármitől.
    Összeírtam és is 1-2 esetet,várhatóan hamarosan megjelenik.

    Hitelből lakás kiadásra:
    Nem egyszerű.A tőkeáttétel itt is olyan,mint mindenhol.Ha jó az irány akkor nagyon jó,ha rossz akkor nagyon rossz. Szerintem csak az vágjon bele, aki bírja a nyomást,és akkor is víz felett marad a cashflow-ja,és nyugodtan alszik,ha a bérleti díjak(és az árak) jelentősen visszaesnek, akár évekig.

    Sajnos kell a tapasztalat itt is, az meg nem jön magától.

  • Alfa

    @Alapisten:
    “Te mit tennél?” #1
    Nehéz kérdés, ezeket mérlegelném:
    Gondolom te is befektetőből lettél ingatlan üzemeltető “kényszervállalkozó”.
    Nagyon sok kérdés felmerül:
    – Van-e rendes bejelentett munkád (vagy vállalkozásod amiben dolgozol? (legalánn nettó 300 fizuval) Ha van és van esély a munkajövedelmed folyamatosan növelésére, akkor meg kell nézni, megéri-e az energiákat ingatlan üzemeltetésre fordítani.
    – El kell dönteni, hogy profi üzemeltetővé akarsz-e válni, aki jobban csinálja mint az átlag (ez tuti főállást jelent), vagy maradsz befektető?
    – Ha maradsz befektető, akkor belefér hogy 2-3-4 lakást viszel személyesen vagy megbízol valakit 10-20%-ért?
    – Mennyi a várható profit, melyik éri meg?
    – Diverzifikáció és kockázatvállalás: ha ingatlanüzemeltető vagy, akkor beleférhet hogy sok pénzed áll ingatlanban, de ezt a családi bizniszt az unokád is örökli majd
    folyt köv.

  • Alfa

    @Alapisten:

    folyt:
    “Te mit tennél?” #2
    Üzemeltetőként elviselném hogy ingadozik az ingatlanok értéke, hosszú távon majd kiegyenlítődik.
    Befektetőként azt mondanám, hogy
    a) minden befolyó profitot másba fektetnék (elsősorban US és EU részvények és kötvények. Hazai cuccot semmit, ha az ingatlannal baj lesz, akkor azokkal is)
    b) a meglévőekből eladnám azokat az ingatlanokat, amik nem tudnak 5%-ot hozni ÉS nem tuti helyen vannak. egészen addig amíg 50% alá nem csökken a portfólió ingatlantartalma vagy már csak a tuti helyen lévők maradnak (tuti = BP belváros, nagykörút +1 km sugarú körzet)
    A fő gond az, hogy annyi a lufi és annyira nehéz, hogy a fent leírt véleményem hetente változik, fogalmam sincs mi legyen.

  • MichaelKnight

    Ha befektetésre vettem ingatlant es esnek az arak, aznis jo, amit veszek ebbol, az is olcsóbb lesz, kevesebbet kell.majd hozzatennem. A lenyeg, hogy a piaci ar alatt vegyem.meg jóval….

  • somi1984

    Tibor,

    nem nominalisan kell nezni a penz erteket, mert annak van jelen- es jovoerteke is, azaz az idobelisegetol is fugg. Ha ezt kihagyod az egyenletbol, nagyon felre vihet.
    Csak egy nem praktikus, szelsoseges pelda szemlelteteskent: felvennel-e lakashitelt, ahol bar a negyszereset kell visszafizetned, de 10,000 evre? 🙂 Pedig boven meghaladja az altalad megadott dupla arat. Kritikus a tobbi parameter is, mint hitelrata, annak becsult szorasa, futamido, hozam, inflacio, plussz az egeszre vonatkozo egyeni riziko menedzsment. Csak igy egyutt erdemes ertelmezni.

    A fogyasztoi hiteleket meg nem erdemes idekeverni, mert azoknak, amit veszel rajtuk altalaban nulla a hozama. Az nem befektetes, hanem fogyasztas, igy szigoruan penzugyi szempontbol nem osszevetheto es mindig inferior marad egy befektetessel szemben.

  • ügyvéd

    @Mindenki
    Most tényleg mindenki a hülyét játssza a befektetési alapok ügyében?
    Azért linkeltem az 5 éves táblát, mert 5 év azért már megfelelő időtáv egy alap megítéléséhez… Nyilván csak egy idióta választ az 5 éve veszteségesek közül, ahogy lepukkant kiadhatatlan helyen levő lakást aranyáron is csak egy idióta vesz.
    NEM írtam, hogy újabb 5 vagy akár egy év múlva is mindegyik benne lesz a TOP50 ben, de SZERINTEM kb ugyanolyan (vagy még jobb) eséllyel lehet belőlük összerakni egy olyan portfóliót ami nevetve veri az ingatlankiadást, mint akár a legideálisabb ingatlankiadás esélye.
    A mobilitásról, és a “fütyörészve ránézek néha egyébként semmi macera”, nem is beszélve.

  • ügyvéd

    Csak azért írtam az összehasonlítást a befalapokkal, mert itt szinte mindenki csak a mostani, 2% körüli államkötvény hozamhoz hasonlítgatja az ingatlankiadás “fantasztikus” 6-8% hozamát (amit egyébként én nehezen hiszek el, de hagyjuk. MONDOM: HAGYJUK, tehát nem vitázom róla!) és ezzel érvel a fantasztikus lehetőség mellett.

    Állításom tehát: Most is simán összeállítható, és töredék energiával menedzselhető, egy olyan; akár magyar befektetési alapokból álló portfólió, ami nevetve veri az ingatlankiadás hozamát.

  • Nagy Vonalakban

    @realestate “….Főleg azért fontos a lokáció jó kiválasztása, mert önmagában az albérleti bevétel hosszú távon gyenge profit, ahhoz hogy “jó üzlet” legyen KELL a lakásár emelkedés is!…”

    Akkor viszont ezt realizàlni kell, tehát el is kell adnod a lakást…

    Mert egyébként irrelevàns amit írsz….hiszen ha nem mozdítod a lakàsaidat, akkor tök mindegy,
    hogy a lakásárak az aktuális hullàmvasút tetejèn vagy az alján vannak.
    Legfeljebb jó érzés, hogy az árak most fenn vannak, ès szar èrzes amikor lent lesznek.

    Egyébként sok mindenben egyetértek veled, ès befektetésnek èn is csak budapesti lakásokban gondolkodok.

  • Durbincs

    @szocske, “ez tilos, és balesetveszélyes..”
    Tilosnak egyértelműen tilos, de miért lenne balesetveszélyesebb, ha a szomszéd fűnyírás vagy autó porszívózás közben nem a saját házából hanem az enyémből kihúzott hosszabbítót használná??”

    Az eredeti komment egy általános, hosszabb távon is fenntartott áramvételezést sejtet, ami lényegesen több baleset forrása lehet, mint egy porszívó 3 perces üzemeltetése.

    Egyébként is ez inkább olyan városi legendának tűnik, mert ha valakinek a szolgátató gyakorlatilag semennyit nem fizet az eladott áramért, akkor majd pont “átdobja a hosszabbítót” a szomszédnak, hogy az meg dugja rá a hűtőjét? Elég hihető.

  • Kiszamolo

    Ez az olcsón kell lakást venni, akkor megéri pont olyan, mint olcsón kell részvényt venni, akkor megéri. Igen, majd 10 év múlva kiderül, olcsón vetted-e. A lakásoknál is azért átlagár az átlagár, mert az emberek zöme annyiért vesz. Minden olyan emberre, aki meg ez az átlagár alatt vett lakást, ugyanannyi olyan ember jut, aki ez az átlagár felett vette a lakását.

    Természetesen mindenki olcsón akar venni, pont úgy mint a tőzsdén.

  • Kari

    Az ingatlankiadás jövedelme és a bef. alapok által termelt hozam nem könnyen összehasonlítható. Én kisebb kockázatot látok az ingatlan értékvesztésében, mint a bef.alapokéban. Kisebb kockázatot látok a hozam ingadozásában is. A likviditás a bef. alapoknál valóban jobb. Egy lakást jól eladni hónapokba/évekbe telik, míg a részvényeknél ez szinte aznap megvan. Hozam tekintetében is nálam az ingatlan nyer. Összesítés 3-1 az ingatlan javára. A foglalkozás pedig bérlőváltásokkal együtt is vállalható. Tapasztalataim alapján egy átlag manager napi 8-10 órája kb 60-80 lakás kiadásának menedzselési munkáival van egy szinten. Ha valaki havi 10-15 ezret kér egy lakáskiadás teljes menedzseléséért, az szerintem jogos. Ha magamnak csinálom, akkor kb ennyi értékű munkát teszek bele.

  • realestate

    @Nagy Vonalakban

    “Mert egyébként irrelevàns amit írsz….hiszen ha nem mozdítod a lakàsaidat, akkor tök mindegy,hogy a lakásárak az aktuális hullàmvasút tetejèn vagy az alján vannak.”

    Nagyon nem mindegy, mert az AKTUÁLIS bérleti díj mutat korrelációt a lakás AKTUÁLIS árával! Ergó nem kell ahhoz eladni, hogy a magasabb lakásár miatt magasabb bérleti díjért add ki 🙂 Így lehet az, hogy a válságban vett lakásom egy ideje 12%-ot hoz beker árhoz képest, pedig a bekerbe beleszámoltam mindent: illeték, ügyvéd, felújítás! (amikor megvettem 6,5%-os hozamom volt). És nem rossz érzés +50% lakásárban benne ülni akkor is, ha nem akarom realizálni.

    Jobb egy erős pluszban ülni mint egy mínuszban, még ha nem is realizálod, nem? Kicsit olyan ez, mint egy osztalék papír, csak éppen nincs árjegyző ami mutatná az aktuális árát, az osztalék a bérleti díj, illetve kevésbé likvid.

  • Géza

    azt írjátok, hogy áron alul kell venni. persze. de ki adja el áron alul? Perzse előfordul, de nem jellemző.

    ha simán megveszed, és kiadod, akkor valahol az 5% körül lesz a hozamod. Jellemzően akkor tudsz ennél többet kihozni, ha meglátsz valami fantáziát az ingatlanban, amit más nem. Pl. ahogy @Nagy Vonalakban két lakást csinál egyből. (mondjuk ekkor meg már többet várnék, mint hogy az 5,5% hozam 6-ra változik)

  • Dan hadnagy

    az esélyes,h a lakások ára csökkenni fog, de a bérleti díj miért csökkenne? az legfeljebb stagnál. Volt olyan az elmúlt 20 évben, h csökkentek a bérleti árak? volt olyan, hogy csökkentek a fizetések?

  • VJ1972

    @Nagy Vonalakban

    lakás szétszedést én is terveztem, volt egy nagy lakásom, abból akartam 4 garzont, kiadásra. Végül nem vágtam bele, mert egy ilyen lakást jó eséllyel csak befektető fog megvenni, ami lecsökkenti az eladhatóságot, szóval nem biztos hogy akkora bolt. Tul.lapon szétszedni a többi lakó miatt gyakorlatilag lehetetlen. (és költséges is)

    Valamint túl sokat kell ráfordítani, én mondjuk 15-ből vennék még egy lakást aztán kiadnám. Ha kell, akkor el tudod adni csak ez egyiket akár.
    Így már számoltad mennyivel lenne más a hozam?

  • tip

    @Dan hadnagy: igen, volt bérleti díj csökkenés.

    Pluszban vagy mínuszban ülni lehet, hogy jó vagy rossz érzés, van, aki szeret vele hencegni, de közgazdasági jelentősége nincsen. Aki a jövedelmét folyamatosan befektetné, akár osztalékról, akár bérleti díj bevételről van szó, az akkor jár jobban, ha éppen lent vannak az árak. Aki éppen kiszállna a befektetéséből, az meg akkor, ha fent vannak.

  • realestate

    @Dan hadnagy

    “az esélyes,h a lakások ára csökkenni fog, de a bérleti díj miért csökkenne? ”

    Onnét induljunk, hogy szerinted mitől csökkenhetnének a lakásárak? Ez főleg akkor fordulhat elő, ha a gazdaság zsugorodik aminek az eredménye nagyobb munkanélküliség. A továbbra is keresők bére nem csökken (lásd 2008-as válság), viszont kevesebben lesznek. Márpedig a kevesebb dolgozó kevesebb bérlakásigényt jelent… nem? -> csökkenő bérletárak stagnáló fizuk mellett is! A zsugorodó gazdaságban az emberek pesszimisták lesznek, bátortalanok, nem mernek nagy beruházásokba belevágni (lakás, autó), hitelezés befagy mert nincs igénylő (vagy drága a hitel és ezért sincs) -> csökken a kereslet és vele együtt a forgalom és az árak is…

    Szóval ismét: aki lakásár ESÉST vár az gyakorlatilag a gazdaság összeomlását várja! Szerintetek kinek lez ez jó??? Senkinek!

  • tip

    Nem jó senkinek, tehát nem fog megtörténni. Wishful thinking.

  • Nagy Vonalakban

    @VJ1972
    A lakás adja magát hogy ketté válaszd: van két bejárati ajtó, meg az egész elrendezése olyan.
    Én a lakásokat nem akarom eladni, hosszútávú bérbeadásban gondolkodom,
    nyugdíj kiegeszitesnek jó lesz.
    Semmi munkám nincs vele.

  • expect

    @János
    @Jana
    Esetleg tudjátok, hogy mi van olyankor a bejelentkezéssel, ha az ingatlannak több tulajdonosa van, a bérleti szerződés azonban csak az egyikkel lett megkötve? Erre még sosem kaptam egyértelmű választ, én úgy gondolom, hogy két tanús szerződéssel ettől függetlenül is simán be kellene tudnia jelentkezni a bérlőnek, viszont eddig ahány közigazgatásban dolgozót kérdeztem, annyi választ kaptam. Sztetek? 🙂

  • Dorian Gray

    @Nagy Vonalakban
    “Egyébként havi 120-ért van kiadva, ebből lejön a 10%,
    a bérlőket átvettem, így az éves bevételem 1.3 M,
    ami a 23 misire (plusz 800 ezer illeték) közel 5, 5 %-os hozam (érték növekedés nélkül számítva).”
    Véletlenül sem piszkálódni szeretnék, de ebből még ugye azért adózol is? Mert, ezekből a számokból az jön ki, (12 havi bérleti díj)*0,9 az 1,3 misi. eddig fekete az egész. Fehéren akkor nem 5,5%. Persze lehet én látok valamit rosszul.

  • Expat

    @realestate
    “Szóval ismét: aki lakásár ESÉST vár az gyakorlatilag a gazdaság összeomlását várja! Szerintetek kinek lez ez jó??? Senkinek!”

    100% egyetertek veled, senkinek nem lesz jo, de ettol fuggetlenul megtortenhet es nem is olyan regen meg is tortent.

    Persze sokan mondjak most is hogy ez nem tortenhet meg, megint mert …

    Erdemes megnezni 2 eve 450 HUF volt 1 GBP most meg 350.
    Olaj hordonkenti ara mikor 120$ volt azt mondtak sosem megy mar 100$ ala, most meg 50$.

  • Janos82

    @Geza:

    Az kenytelen aron alul eladni, akinek specialis igenyei/problemai vannak.

    Peldaul nagyon lelakott lakast/hazat arul, vagy nagyon hosszu a kikoltozesi ideje, esetleg bedolt hiteles, es mar kiirtak az arverest, egyeb jogi problemak vannak az ingatlannal.

    Ezek nyilvan plusz kockazatot jelentenek, es nem art, ha ertesz a jogi es az epitoipari reszehez is.

  • Janos82

    @realestate:

    Aki a lakasar esest varja a gazdasagi osszeomlassal, az nem feltetlenul azert teszi, mert szerinte az jo lesz, hanem azert, mert szerinte ez fog bekovetkezni. Ettol meg tarthatja rossznak.
    Azt amugy en se tartom valoszinunek, hogy az alberletarak nominalisan csokkennenek, inkabb cask azt, hogy megallnak a novekedesben, es igy realerteken csokkennek majd. A kinalatot meg elintezi majd az, hogy senkinek se lesz kedve felujitani a lepusztult lakasokat(hiszen keves ertelme van, ha nincs fizetokepes kereslet), igy azokat egyre kevesbe eri majd meg tehat kikerulnek a berlakaspiacrol.

  • VJ1972

    Volt hogy csökkent már a bérleti díj, nem is keveset.
    A másik gond ilyenkor az alacsonyabb bérleti díj mellett, hogy nincs elég bérlő, nem lehet válogatni, örül az ember hogy valaki egyáltalán kiveszi a lakást, több az üresen állás is.
    Az árakat a kereslet alakítja, mindegy, hogy miért nincs a piacon bérlő,ha nincs akkor esnek a bérleti díjak.

    Egyébként meg az utóbbi árnövekedésről:
    sokan nem csak azért nem vettek a korábbi években, mert nem kaptak volna hitelt, hanem mert még gyűjtögettek, meg várták hátha még esnek az árak, nem volt sürgős a vétel senkinek. De ezek a halogatott költözési igények összegyűltek, és amikor hirtelen megindult a piac, akkor mindenki venni akart, plusz az alacsony kamatok miatt megjöttek a befektetők,ráadásul az Airbnb is nagyon megnyomta.
    Sok külföldi tízesével vette a lakásokat, pénz nem számított. Ezek a keresleti igények nagyon felnyomták az árakat.

  • VJ1972

    A jövőre nézve meg csak valószínűségeket lehet kijelenteni, ilyen a tartós lakásár emelkedés is.

    Gondolom a nagyszüleink se számítottak pár dologra (világháborúk-volt akinek kettő is.., hiperinfláció, stb) de azért összejött pár rossz történet nekik is.

    Ma is előfordulhat bármi, migráció eldurvul, vagy itt van a terrorizmus, robbantsanak párat Budapesten, az mindjárt meg fog látszódni a lakásárakon.
    Ne így legyen, én sem erre spekulálok, de azért érdemes néha visszatekinteni pár évet, egy ember életében mi minden beeshet.

  • tip

    @expect: feljogosítja-e az okirat a polgárt a lakás használatára? Ha igen, akkor bejelentkezhet vele. (A lakcímbejelentésnek nincs köze a tulajdonosok közötti esetleges jogvitának.)

  • Alfa

    Van egy ősi IT-s mondás:
    Winchester vásárlásnál legfontosabb szempont a szerencse.
    Na, a kötelező körültekintő eljáráson túl ez igaz a lakásra is 🙂

  • naa

    @ügyvéd: “Állításom tehát: Most is simán összeállítható… ami nevetve veri az ingatlankiadás hozamát.”
    Légyszi állíts össze egy mintát és oszd meg itt velünk… És 1, 2, 3 év múlva dörgöld a kételkedők orra alá az eredményt mához képest 🙂

    Nem azért kötözködöm, mert általában nem értek egyet. Általában igazad van. De a jelen helyzetben szerintem pár éves távon nehéz lesz megverni akár az ingatlanok hozamát is, nem beszélve a 2 számjegyű évesített hozamelvárásról… Ha további eszközárfújódás jön, akkor az ingatlannal se nyúlsz mellé.
    Persze ha jönne egy 40%-os tőzsdei esés, az lényegében változtatna a képen AKKOR MAJD, de aki most állítja össze a befalap portfólióját, az nem fog örülni… Nyilván az ingatlan elméleti értéke is ugyanúgy eshet, de amíg nem adod el, addig az szinte mindegy. (Elismerem, ugyanez érvényes egy hosszan tartott osztalékpapírra, de alapokra szerintem kevésbé…)

  • ügyvéd

    @naa
    “Légyszi állíts össze egy mintát és oszd meg itt velünk… És 1, 2, 3 év múlva dörgöld a kételkedők orra alá az eredményt mához képest ”

    Legyen. Kérlek mentsd el. Egy év múlva nézzük meg. Egyenlő arányban:

    Concorde Részvény Befektetési Alap
    Amundi USA Devizarészvény Alapok Alapja A sorozat
    OTP Tőzsdén Kereskedett BUX Indexkövető Alap
    OTP Supra Származtatott Befektetési Alap
    (ezeknek a vételi jutaléka, 0, és 1 % között van, visszaváltás vagy 0, vagy öccá max)

  • Tinaturner

    Realestate: ez a bekerülési értéken számolt jelenlegi hozam csak önmagad becsapása. Vagy az alternatív befektetéseket is úgy számolod hogy ha pl most 20 milliót ér a lakásod akkor veszel belőle mondjuk FTSE100at akkor az a 4% osztalék amit fizet neked 8? Mert eredetileg mondjuk 10 millióért vetted a lakást
    Vagy pl az hozzáveszed h 2008 óta volt kb 30% infláció Magyarországon?

  • Andrew

    Ha valaki ingatlanbefektetokent latja a jovojet, ne hagyja hogy ez a cikk lehangolja.
    A kiszamolo blog legtobb befekteteshez negativan all hozza, mert sajat tanacsadasat akarja eladni.
    Ha valaki hitelbol venne lakast, persze szamoljon ki minden koltseget es fixalt hitellel szamoljon.
    Ezutan csak az a dolga, hogy megtalalja a megfelelo vetelt, megfelelo aron, a kivant ROI alapjan. Lehet hogy kell 30 ajanlatot is tennie, de ha meg tudja venni aron alul az ingatlant, hogy a szamok stimmeljenek, akkor van egy jo befektetese.
    Gazos kornyeken ne vegyen, mert ott csak csoro, szar berlok lesznek, valogassa meg jol a berloket.
    Foleg 15-20 eves tavlatban, elegge bozonyos, hogy a berleti dijak es a lakasarak is emelkedni fognak.
    Kockaztatni kell es robbantani.
    Amugy 27 eves vagyok es van egy uj M5-os BMW-m.
    Szevasztok

  • realestate

    @Tinaturner

    “ez a bekerülési értéken számolt jelenlegi hozam csak önmagad becsapása. ”
    Miért is? Csak így lehet számolni, semmi másból… nagyon nem szeretek ingatlant részvénnyel hasonlítani, de a te kedvedért legyen: ha megveszel egy részvényt, később felmegy a duplájára és fizet 4% osztalékot az neked a tőkédre vetítve pont 8% lesz 😉

    “Vagy pl az hozzáveszed h 2008 óta volt kb 30% infláció Magyarországon?”
    ha a reál hozamra lennék kíváncsi akkor igen, de általában a nominál hozamokat szokás egymással hasonlítgatni. Lakásár változást szokás reál értelemben vizsgálni, erről is írtam: ha leköveti az inflát akkor az már nagyon jó befektetésnek számít, alapvetően vételi IDŐPONT, típus és lokáció kérdése…

    A nem realizált lakásáremelkedés az amivel nem lehet számolni mivel az nincs a kezedben egész addig amíg el nem adod a lakást, de hidd el nem rossz egy +50%-os nem realizáltban ülni.

  • naa

    @ügyvéd, köszi. Ez egy bátor portfólió – mondjuk kockázatok/lehetséges drawdown szempontjából szerintem nem egy ligában focizik egy átlagos ingatlanbefektetéssel, kivéve aki azt is tőkeáttétellel csinálja sok hitellel, de úgy látom van olyan is itt… 🙂

  • Tamás

    köszönöm a tuti info-t Andrew, eddig nem voltam biztos, hogy ingatlant kell vennem, de így egyértelmű… gratulálok az autódhoz, remélem egyszer majd tudsz venni egy igazit is..

  • L70

    @Andrew

    Pont így okoskodtak azok, akik 27 évesek voltak 2006-ban, aztán ment a nagy kiabálás, hogy mentsék már meg őket. Tudok olyanról, akinek a 2000-es években menő IT cége volt, aztán 2008-ban belevágott egy társasházba, aztán eljutott oda, hogy 2011-re egy panelt is alig tudott kibérelni magának, annyira belebukott.

    BMW-t lízingeled amúgy?

  • Tamás

    lakásbérléshez még annyit, hogy úgy néz ki, elpukkant egy kazán (melegvizes cirko, folyamatosan ment, nem azért pukkant el, mert nem volt rendszeresen átnézve) ha megoldódik anyagcserével a dolog, akkor az 120k HUF körül fog fájni + kb 1 nap amíg elintézem…. 10 évre széthúzva, ez kb havi egy ezres, és nincs benne más alkatrész meghibásodása, vagy az esetleges komplett csere..
    uez igaz nagyobb szorzóval egy járólap, burkolat cserére, (bútor)felújításra..

  • Megmondo

    @Andrew

    “Szevasz”
    “Amugy 27 eves vagyok es van egy uj M5-os BMW-m.”

    Ügyes vagy, leülhetsz.
    Ingvar Kamprad meg egy 15 éves Voloval jár, ha nem éppen busszal 🙂

  • ügyvéd

    “Amugy 27 eves vagyok es van egy uj M5-os BMW-m.”

    A falon,

    poszteren 😀 😀 😀

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

 karakter még felhasználható

* 0+10=?