Drága-e Budapest?

Régi vita, hogy mennyire drága a lakhatás és az ingatlan Budapesten.

Akik a lakáskiadásban vagy eladásban érdekeltek, azok szerint még túl olcsók vagyunk Bécshez vagy Pozsonyhoz képest. Mármint négyzetméter-ár szerint, aminek így semmi értelme. Mert akkor Miskolchoz képest pedig túl drága Budapest, Tiranáról nem is beszélve.

A lakhatási árakat mindig a jövedelemhez képest kell nézni. Mert hiába majdnem duplája Bécsben a lakásbérlés, ha háromszor annyit keresnek. Pozsonyban 24%-kal drágább a lakhatás, de 52%-kal magasabb a jövedelem. Egy viszonylag friss cikk szerint a munkabéreket figyelembe véve Budapesten már a nyolcadik legdrágábbak az ingatlanok, a bérlés szerint pedig az ötödik legdrágább helyen állunk Európában.

Azonban ebben a számolásban is van egy nagy hiba. Nem törődik azzal, mennyi marad minden másra. Ugyanis ha ugyanannyiba kerül az élelmiszer, műszaki cikk, autó, stb. Németországban, mint idehaza, de ezt háromszor akkora fizetésből kell kifizetni, akkor arányaiban nálunk sokkal kevesebb marad, amit az élelmiszer után a lakhatásra és egyéb szolgáltatásra költhetünk.

Ezért érdemes úgy nézni a lakhatást, hogy mennyit költünk mindenre Bécsben, Budapesten vagy éppen Frankfurtban, milyen árszint mellett és mennyi marad ezek után, ennek mekkora részét viszi el a lakhatás. Ez már sokkal pontosabb adat, mint ha csak a nettó munkabért és a lakbért, vagy az ingatlanok négyzetméterárát hasonlítjuk össze.

Vilmost hajtotta a kíváncsiság és megnézte, melyik városban mennyire drága lakni ezek szerint. Csatolta hozzá az excel tábláját is. Számolt egyedülállóval, párral, dupla átlagfizetéssel, 1,7-szeres fizetéssel, stb.

Kiválasztott véletlenszerű városokat és nézte a bérlést és a vásárlást is. Nem akarom lelőni a poént, de kevés Budapestnél drágább várost talált ezzel a módszerrel. (A belinkelt fájlban vannak diagramok is, ha vizuálisabb típus vagy.)

A kiadásokat a numbeo-val nézte, szerintem korrekt adatokat ad meg, de ha nem is így lenne, miért csak pont Budapesttel tévedne?

Az eredmény nyilván nem akadémiai pontosságú, de azért elég elgondolkodtató, tényleg akkora tér van-e még az ingatlanár-növekedésben a fővárosban?

Következzen az ő levele:

Játszottam én is kicsit a Numbeóval, lakásár ügyileg, mert zavart nagyon, mindenhol csak a jövedelmekhez képest nézik az ingatlan árakat, pedig az elkölthető jövedelem/megtakarítás számít, abból lehet lakásra fordítani, és az többnyire nem a jövedelemmel arányosan nő, ahogy a magasabb jövedelmű országokra nézünk .. szóval én kiszámolgattam a megélhetési költségekkel együtt, egy személyre és négy személyes családra is. Az összes adatot a numbeoról vettem, ahogy ott van, euróban.

Egy személy esetén: egy átlagjövedelemmel számoltam, a megélhetési költségeknél pedig amit a numbeo megad egy személyre, illetve ehhez egy 1 bedroom outside of city center bérleménnyel. 4 személyes család esetén: 2 átlagjövedelemmel számoltam, a megélhetési költségeknél pedig amit a numbeo megad egy négy személyes családra, illetve ehhez egy 3 bedroom outside of city center bérleménnyel.

Gondoltam a különbségből keletkező elkölthető jövedelemre/megtakarításra kiszámolom mindkét esetben, 50 négyzetméter (Outside of Centre) hány hónap
alatt jön össze belőle.

Azonban mivel átlagfizetésből több városban nem lehet megélni se egyedül se családdal lakásbérlés esetén (érdekes adat, jelenleg egyedül Budapesten a legnehezebb, ott jön ki a legvastagabb mínusz átlagfizetés esetén, és családdal is ott van az elején/végén), ezért kiszámoltam úgy is, hogy az átlagjövedelmet felszoroztam 1.7-tel és 2-vel is, hogy minden városban kijöjjön a megélhetés egyedül is és családdal is, maradjon megtakarítás is, és ezekre a jövedelemszintekre számoltam ki, hány hónap az ott keletkező megtakarításból 50nm, ezt hasonlítottam össze.

Hasamra ütöttem, 20 európai városra megnéztem, excelt csatoltam, chart-okat is ráraktam, szerintem tanulságos, finoman szólva is, nyilván még mindig nem 100%-osan jó összehasonlítás vagy mutató, nem néztem a helyi hitelek kamatát se stb. de szerintem ez már sokkal közelebb áll a valósághoz, amit az emberek éreznek,
mennyire könnyen tudnak ingatlant venni.

Csak Londonban és Párizsban nehezebb ingatlant venni. Kétszer is átnéztem, Budapest esetében nem néztem-e el valamit, de stimmel, jó számokat írtam be.
Átlagfizetés*1.7-es jövedelemszinttel számolva családdal egészen gyalázatos az ami kijön.. pedig az már nem kevés bevétel egy háztartásnak .. mondjuk elég sokat ír megélhetési költségekre, de nehéz lenne úgy tekergetni a számokat, hogy nagyon más képet mutasson úgy összességében, és minél lejjebb, közelebb megyünk az átlagbérhez, annál gyalázatosabb, ami kijön Budapestre. Igazából budapesti medián jövedelemre lenne jó megnézni, de az nem tudom mennyi.

Kiszámoltam egy olyan esetre is, hogy gyermektelen pár, kettő átlagfizuval, 1 szobás albit bérelnek .. ketten átlagfizuval minden városban  meg lehet élni, és szerintem ez egy elég tipikus eset, pályakezdő, gyermekvállalás előtt álló fiatalok, ráadásul lefedi azt az esetet is, ha a párból valaki jobban keres átlag fölött, a másik pedig alatta.

Hát, gyalázatos erre is ami kijött, még Londonban is kevesebb, mint fele annyi idő az 50 nm ezzel a felállással, én nem tudom elképzelni a numbeo Budapest rovására ekkorát torzítson, hogy mind az öt kiszámolt családi és jövedelmi helyzetre az jön ki, gyalázatosan drága itt az ingatlan, lehet metodológia szempontjából ez sem egy kikezdhetetlen okoskodás, de én jóval közelebb érzem a valósághoz, mint az “elemzéseket”, hogy a budapesti ingatlan piac még mindig nem túlárazott a régióban, aha ….

Eddig a levél. Megjegyzem, az MNB, aki még néhány hónapja azt nyilatkozta, hogy minden rendben van az ingatlanárakkal, a napokban már arról adott ki tanulmányt, hogy túl drága a budapesti ingatlan, szerinte legalább 15%-kal túl vannak értékelve a lakások. Miközben az nettó havi átlagbér Budapesten 2013 és 2018 között csak 77 ezer forinttal nőtt 285 ezer forintra, az átlagos négyzetméter árak viszont ugyanezen idő alatt 2,55-szeresére nőttek. (Megjegyzés: 2013 volt a piaci mélypont, ilyen szempontból szerencsésebb a 2010-es árakat nézni. Ebben az esetben “csak” 2,3-szorosára nőttek az árak Budapesten. Bár más országokban is jelentősen nőttek az ingatlanárak a 2009-2010-es állapotokhoz képest, alig néhány város előzi meg Budapestet ebből a szempontból.)

Lakást vennék. Érdemes várnom?

Bár jelentősen nőtt a hitelből lakást vásárlók aránya, még mindig nem éri el a számuk a tranzakciós szám felét, vagyis még mindig a vásárlók több mint fele készpénzért vásárol ingatlant.

Akit érdekel a piac alakulása, olvassa el a fentebb belinkelt MNB tanulmányt.

 

Share

306 hozzászólás

  • Szabolcs
    Real-nek megint sok igazsága van… És megjegyzem, aki arra vár, hogy összeomlik a piac, az ugye készül a válságra? De úgy igazán? Nem olyanra, mi most volt… Hanem vmi argentin típusúra: aksik, napelem, konzervek, dollár, arany, marmonkannák búvóhelyen, benzintartalék, felhalmozva, zsilipes bejutás a ház kertjébe biztosítva, utcai zavargásokra felkészülve… Ezt akarja bárki is?
    Mert a mostani, kb. évszázadonként előforduló nagy válságban sem estek be annyira az árak, mint sokan hiszik. Egyszerűen nem mentek el a kecók, és aki tudott, a csődösöktől meg tudta venni olcsóbban a bank miatt. Olcsón csak nagyon kevesen adták maguktól. Reaálértelemben persze olcsóbb lett, de nominál annyira azért nem.
    Jegyzem meg, szerintem sajnos a világban benne van az is, hogy nálunk akár argentin jellegű balhé legyen 🙁 utcai zavargások nélkül persze, mert ahhoz nem elég tökös a nép. Még.
  • Janos82
    :

    “A kormány minden piaci beavatkozása több kárt okozott, mint hasznot, az Áfa-csökkentés, csok beépült az árakba Bp-en, sőt…”

    Ez alapjan amugy miert gondolod, hogy be kene avatkozniuk? Amugy szerintem se kell.

    Masik:
    A fiatalok tobbsegenek adott egy egyszeru megoldas a magas ingatlanarakra: Ki kell koltozni kulfoldre nehany evre. Ott nem nehez 10-20-30 millio ftot osszeszedni par ev alatt, plusz osszeszed egy keveske nyelvtudast is, es az itthon is javitja a munkalehetosegeit.
    Amugy nem kell agodni, az eves 20-30%os emelkedes nem tart orokke. A multkor olvastam, hogy az USA-ban a hosszutavu ingatlanaremelkedes 0.5% realerteken. Hosszutavon Szerintem nalunk se lehet sokkal tobb. Mondjuk en nagy esest nem varnek, maximum oldalazast.

  • Unemployed

    Szerintem meg nem jó, hogy exponenciálisan nőnek az árak, minden racionalitást sokszorosan meghaladó mértékben, és mindez a lakáshotelek és a befektetői vásárlások eredménye. No meg, annak, hogy a belvárosi tranzakciók harmada külföldi vevős.
    Az 50-50% magyar viszonylatban irreális álom, persze a mostani trendek ebbe az irányba mutatnak, ha nem állítja meg valaki.
    Ha valaki lakhatási célra vett lakást, annak majdnem mindegy, hogy nő-e az értéke, ha cserél, annak is hasonlóan mozog az ára. A hitelfedezet miatt azért nem teljesen mindegy.
    Azt kell eldönteni, hogy a lakások célja, hogy lakjanak benne az emberek, vagy hogy nyerészkedjenek rajta és jelenleg utóbbi a lakáspiac meghatározó szegmense Budapesten.
    A külföldre kiköltözés sajnos 1/3-ban véglegessé szokott válni, így ha ebbe az irányba toljuk a fiatalokat, akkor hiába minden támogatás, még gyorsabban fog fogyni a népesség.
  • Second Wave

    A lakásépítések számát úgy _érezzük_, hogy nagyon magas. Mindehol daruk vannak, meg nem jön a burkoló, stb.
    Ezzel szemben a valóság az, hogy ha még egy kicsit rádobunk 2019-re, akkor tartunk az előző bumm (2000-2009) FELÉNÉL. Ha a számsort is nézed, akkor látod, hogy az előző fázisban volt 9 igen erős év. Ha 2019 dupláz 2018-hpz képest, akkor a jelenlegi fázisban meg is lehet az ELSŐ erős év.

    1960-2017-ig ksh.hu/docs/hun/xstadat/xstadat_hosszu/h_zrs001.html
    2018: ksh.hu/docs/hun/xftp/gyor/lak/lak1812.html

  • Zabalint

    Nominál értéken is olcsóbbak voltak, nagyon olcsón mentek el lakások 2012-13 körül.
  • realestate

    “Azzal meg ne röhögtess, hogy a béremelkedés 2008 után nem állt le. Valahol 2013-14 környékén kezdek emelkedni újra”

    Kérlek tájékozódj mielőtt butaságokat írsz le. Nem baj ha tudatlan vagy, csak ne párosuljon szorgalommal!

    nettó bérek:
    ksh.hu/docs/hun/xstadat/xstadat_eves/i_qli050b.html

    munkanélküliség:
    ksh.hu/docs/hun/xstadat/xstadat_eves/i_qlf027b.html

    BPesten az átlagbérek +72%-ot mentek 2008-2017 között és hol van még a 2018 és 2019?? Ne jöjjön senki medián bérekkel meg igazán az átlaggal sem mert rohadtul nem csak ez mérvadó lakásvásárlásnál!!! A vásárlók TÖBB MINT FELE készpénzes azaz nem csak fizetésből vásárol és nem hitelre! A maradékot meg elviszik a bőven átlag felett keresők, meg a hitelképes átlag, meg a CSOKosok mert KICSI A PIAC (kínálat, forgalom)!

    Fizesd az albid azt várd a csodát! Hidd el én nem fogom teleríni a netet ha áresés lesz!

  • realestate

    “Én azt gondolom, hosszú távon a demográfia meghatározó, hiszen aki befektetni veszi, annak is ki kell adnia valakinek bérbe”

    Az a helyzet, hogy ez közhelyekkel jönnek ami látszólag logikusnak is tűnik.LÁTSZÓLAG.

    1. Gyorsabban amortizálódik a lakásállomány mint megújul -> papíron hiába van 4,5M lakás ha jelentős részük lakhatatlan.
    2. Változik a családok szerkezete, kevesebben élnek egy lakásban mint régebben
    3. A gazdaságilag fejlett régiókba nettó bevándorlás van még most is és a születések is magasabbak
    4. infláció ami a lakásárakat hosszútávon alapvetően növeli (és most itt ne mekegjen senki reál értelemben mert nem arról van szó)

    Ha 5 millióan leszünk az országban akkor is a mostaninál jóval magasabb lakásárak lesznek OTT ahol munka van, persze rengeteg MÁSHOL fekvő ingatlan fog elértéktelenedni ahogy már most is(de nem Budapesten)!

    Bocs, engem meg BP+környéke érdekel…

  • Janos82
    :

    Tehat a te szubjektiv kornyezetedben is az van, amit leirtam. Aki kiment, visszajott, masok meg eleve ideiglenesen mentek ki. Es ez Nograd megyebol. Nyilvan nem reprezentativ, de azert jol mutatja, hogy mi a helyzet.
    Azert kell munkaerot behozni, mert egyre tobb gyar telepul ide, hiszen mashol gyorsabban nonek a berek es dragulnak az ingatlanok. Az ingatlan es beremelkedes nem magyar specialitas.
    Amugy pont azert gondolom azt, hogy nalunk kisebb lesz a visszaeses mint mashol, mert itt sok a keszpenzes vevo, es rajtuk nem lesz akkora eladasi kenyszer mint a bedolt hiteleseken.

  • Janos82
    :

    A nyugathoz valo felzarkozas elkerulhetetlen resze, hogy az ingatlanarak is emelkednek. Es sajnos elso korben ott, ahol a nyugatihoz leginkabb hasonlo fizetes elerheto.
    Ha a fiatalok 2/3ada visszajon, akkor oruljunk. Valoszinuleg sokan vannak kozottuk, akik jol beszelik a nyelvet, rendelkeznek nyugati tapasztalattal, es sok penzt kerhetnek a munkajukert. A magasabb eletszinvonal elereseben nagy szerepuk van.
    Az AirBnB meg netto haszon az orszagnak. Jonnek a turistak, es itt koltik el a penzuket. Egy csomo embernek munkat adva. Az, hogy emiatt a belso keruletek megfizethetetlenek nem nagy gond. Nem kotelezo oda koltozni.
    Amugy a legertelmesebb beavatkozas az lenne, ha fejlesztenek a Vasutat, es 50km-rol 30 perc alatt be lehetne jutni a budapesti vasutallomasokra.

  • Matteo

    Ez a “kit érdekel, ha a belső kerületekben felvásárolják a lakásokat, nem kell mindenkinek ott lakni dolog” azért nem éppen így működik. Ha a belső kerületekben felverik az árakat, akkor a kiszorító hatás miatt, akik ott vettek volna, kiszorulnak, így ők egyel kintebb verik fel az árakat, és így tovább, tehát mindenhol felmennek az árak ennek hatására.

  • realestate

    A te logikáddal “a külföldi vállalatok akik Magyarországra jöttek felverték a bérköltséget és ez nem jó mert a szittya magyar cégekből és kisvállalatokból kiszorították a jobb képességű munkaerőt magasabb bérezéssel és ez kikényszerítette a magyar cégeknél is a béremelést (ami a lakásárakat is felverte aztán)KÁROS!

    Úgy vagy vele: csak a kapitalizmus neked tetsző részét kéred!


    Ha elkezdenek többen hazajönni külföldről akkor lesz csak nemulass a lakáspiacon! Lehet majd vicsorogni itt a kiszámolón már rájuk is, nem csak a “r*hadék, kizsákmányoló, magyarnyúzó” befektetőkre meg külföldiekre!!! (remélem jól idéztem)

    Hamarosan lehet utálni a szerbeket/románokat/ukrajnaiakat/TÖRÖKÖKET is akik tíz(száz!)ezerszám fognak belépni a munkaerőpiacra mert igenis szükségünk van rájuk! Nem fognak mindenkinek konténervárost építeni mint a MOL teszi… lakni nekik is kell majd valahol!

  • Szabolcs
    Zabalint
    2019-05-23 at 10:19
    megfigyelt időszak kérdése… szerintem 2006-tól a mostani emelkedésig érdemi ármozgás nominálisan sem volt. OK, nem 0, ezért emelkedett, amit persze 2009-től visszaadott a piac. Én is buktam ha így vesszük 10-12 évet, mert én 2008 csúcsán vettem. Kellett, és azt tudtam hogy jön a válság. Azt gondoltam baromi magas infláció és alapkamatok lesznek mindenfelé a világon. Na, mondjuk ezt rosszul gondoltam 🙂 Ettől még most is ott lakom.
    És biztosan ki lehet fogni extrém jó áru lakást/házat, és válságban, mint ami most volt még inkább, de aki tehette, és sokan tehették, azok szerintem kivártak.
  • Ildikó70
    Aki 20 éve kinn van az nem ideiglenesen ment ki – szerintem. Bár gondolom, nyugdíjra visszajön. Egyébként mennek családok is. Általában előbb az apa, aztán pár év múlva anya a gyerekekkel. Meg nagyon sok egyedülálló fiatal. Sokan ott nősülnek, mennek férjhez és német, osztrák, holland, angol társsal járnak haza látogatni.
    Munkaerőt meg azért kell hozni, mert a sódert a homoktól megkülönböztetni tudókat már elviszi az építőipar (ha akar is dolgozni) napi nettó 20000 Ft-ért és nem hajlandó bérminimumért 3 műszakban gyárban dolgozni. Erre az indiaiak, ukránok, litvánok még hajlandóak. Vagy azért, mert aki elmenne ennyiért is az még arra sem képes/alkalmas és jó neki a közmunka.
  • Ildikó70
    AirBnBről csak annyit, hogy tavaly nyáron Győrben szálltunk meg nyaralás alatt és olyan volt a ház, hogy akár a földről is lehetett volna enni. Gyönyörű szép, makulátlan tisztaság, saját udvar, parkoló és alig több, mint felébe került, mint hasonló a szállásos oldalakon. Szálltunk meg olyan szállásos helyen, ahol a konyha olyan volt, hogy a macskámnak nem adtam volna ott enni. Inkább vettünk egyszer használatos poharat, tányért meg tálcát a reggelihez, mint hogy azt használjam.
    Az új lakások árának emelkedése számomra érthető, csak azt nem tudom, hogy az 50 éves – eleve 50 évre tervezett, eredeti nyílászárókkal, vakolattal rendelkező panelekben lévő lakások árai miért közelítik meg az újakét.
  • Szabolcs
    ha kimehet, egy stat az árak alakulásáról:

    ingatlannet.hu/statisztika/Budapest

    a csúcs 2008-hoz képest tényleg nominál is visszament, de azért 2006-hoz képest meg már nem is. Ez az átlag, egyéni szinten lehetett persze eltérés, és a lakások színvonalának és elhelyezkedésének változóit sem kezeli a grafikon, gondolom.

  • jami
    Külföld, nem reprezentatív. Nekem 1 azaz egy ismerősöm jött vissza, de ott sem a jajjdejóitthon volt az ok, hanem totál családi.

    A többiek többnyire a klasszikus utat járták be: egyik szülő/pár egyik tagja kint dolgozott fél-2 évig, ingázás, szenvedés, család felpakol és huss. A kisebbik résznél együtt ment a család csak pár évre (jellemzően iskolás kor alatti gyerekkel). Mérföldkő a gyerekek iskolás kora: ahol kint kezdik el, azok a családok max. másik városba/országba költöznek – de nem haza.
    A családokon kívül vannak még a “kalandvágyból” kimenő fiatalok. Akik itthon gyakran mamahotelesek, egy rántottát nem tudnak megcsinálni. No kint simán laknak társbérletben, takarítanak, főznek, ügyet intéznek.
    És többnyire nem jönnek vissza, mert buli, több pénz, függetlenség. Aztán pár múlva vagy lesz tartós kapcsolat – és úgy maradnak kint, vagy vándorolnak másik városba, országba.

  • Matteo

    Mondtam én olyat, hogy a kapitalizmus melyik részét kérem? Arról volt szó, hogy nem számít, ha a belső kerületi lakásokat felvásárolják a befektetők, mert nem kell mindenkinek ott laknia. Arra próbáltam rávilágítani, hogy ez miért nem igaz. A fent leírt kiszorító hatás miatt ez nem ilyen egyszerű.

  • Matteo

    De ha már itt tartunk: Az Airbnb mit adott a fővárosnak? Ki profitált az egészből? Mert a város biztosan nem, az adóbevétel meg elenyésző.

  • Csigabiga
    Arra azért kíváncsi leszek, hogy 3 év távlatából majd a mostanra visszanézve, mely kommentek tartalma vált valósággá.
  • Unemployed
    Az AirBNB totális kár az országnak.

    A repülőtársaságoknak jó az AirBNB, a lakást kiadóknak nyilván szintén, illetve az idegenforgalmat kiszolgáló vállalkozásoknak (éttermek, stb.). Kivétel nélkül 5% ÁFÁ-s bizniszek, (részben) feketén foglalkoztatott személyzettel.

    Ezt vesd össze azzal, h az állam mennyit költ lakástámogatásra, hogy versenyezni tudjanak a lakhatási lakásvásárlók az AirBNB befektetőkkel. A sokszorosát.
    Ráadásul az AirBNB miatt kb. 80%-kal drágábbak a pesti albérletek, ami minden bérlő zsebéből havonta kivesz egy hatalmas összeget.
    És állítom, hogy évi 10.000 fő kivándorlásért közvetlenül az AirBNB felelős.

    A drága lakásárak a kormánynak csak a “rabszolgatársadalom” kiépítése miatt fontos, nem pofázik a hiteles ember, hanem húzza az igát, mint nyugaton. Az MNB tervei is hitelboomról szólnak. Csak túl nagy a demográfiai kár és túl egyszerű és kézenfekvő a megoldása.

  • Családfő
    Senkinek nem érdemes mellre szívnia realestate stílusát, egyszerűbb elengedni. Tényleg régen kommentált már ide – nem volt ingatlanos bejegyzés 🙂 -, és láthatóan nem tudta levetkőzni a személyeskedő és erőltető hangnemet. Kár érte, mert sok mindenben logikusan gondolkozik függetlenül attól, hogy mit hoz majd a valóságban a jövő.
  • Családfő
    Ildikó70,
    Aki “kiárazódik” az újépítésű vagy általában tégla lakásokpiacáról, annak lényegében csak a panel marad, mint opció Budapesten vagy a nagyvárosokban. Mivel sok ilyen ember van, ez a kereslet, megfejelve a befektetők keresletével, nem hozhat mást, mint a panelek durva áremelkedését.
    Amíg a kereslet nem csökken és/vagy a lakás kínálat nem bővül jelentősen, addig nincs értelme az árak visszaesését várni. Arról pedig – mint látjuk itt és más médiumokban – mindenki csak lehetséges teóriákat tud gyártani, hogy ez mikor és milyen ok(ok)ból történik majd meg, és mekkora mértékben.
  • Ildikó70
    Ezt értem. De egy ugyanakkora új lakás csak 5-6M Ft-al drágább, mint a panel az már nekem sok. Ekkora árkülönbséggel nem vennék panelt. Bár a nem teljesen kész lakásoknál meg lutri lehet az átadási idő és még az is, hogy az építő cég közben nem jelent-e csődöt.
  • L70
    A kb 10.000 rbnb lakás a teljes állománynak csupán alig 1%-a, de az albérleti piac kínálati oldalát jelentősen csökkentette, az albérleti piaci árakat megemelte.

    Megnéztem a dh elemzését, és 21% az első lakást vásárló Budapesten, szinte megegyezik az örökölt ingatlant értékesítők 22%-val. A befektetők aránya 2019. áprilisban vételi oldalon 48%!!! volt, eladásin 6%.

    A befektetők tehát rákapcsoltak. Ez így együtt nem jó hír a most első lakást vásárlóknak.

    Még egy érdekesség, környezetemben a legolcsóbb kislakások ára drágult a legnagyobb mértékben az elmúlt években. Tehát az átlag mögötti egyenlőtlenség ezen a téren is az első lakást vásárlókat érinti a legrosszabbul. Őket nem vigasztalja, hogy a kétgenerációs házak nm ára nem is nőtt olyan sokat.

  • L70

    Az új lakás jövőre lesz kész, ha kész lesz. Nem lesz benne konyhabútor és még meg kell venni egy tárolót is legalább, de lehet, hogy teremgarázs vagy felszíni beállót. Az egy éves albérleti díj és a fenti plusz költségek miatt további 4 millió is lehet a panel előnye.

    Egyébként tényleg nagyon feltolódott a panelek ára a többire.

  • Szabolcs
    Unemployed
    2019-05-23 at 15:02

    Egyetértünk, az állam nem jól támogatja a lakhatást, ennél az is jobb lenne, ha nem tenné egyáltalán.

  • Otto

    1. Hol van Budapesten 4,5 M lakás? “Bocs, engem meg BP+környéke érdekel”, ahogy te irtad
    2. Budapesten az átlagos háztartásban már így is kettőnél kevesebben laknak. Szerinted mennyire van itt még tér lefelé?
    3. Most ez a helyzet, de előbb utóbb elfogynak azok a fiatalok, akik be tudnak vándorolni, hiszen a vidéken csak öregek meg munkaerőpiaci szempontból használhatatlanok maradnak.
    4. De, csak a reálárakról (vagy a fizetésekhez viszonyított árakrol) van értelme beszélni. A nominális igazából tökmindegy, az csak egy szám. Kerülhetne egymilliárdba is egy lakás, ha az átlagfizetés százmillio mellé, akkor olcsó. A cikk is arról szól, hogy a fizetésekhez képest drága.
  • Otto

    Ha igaz lenne, ami írsz, akkor Tokioban emelkednie kéne az áraknak és csak a japán vidéken csökkennie, de nem ez a helyzet: japanpropertycentral.com/2016/02/japans-house-price-index-for-november-2015/
    Nézd meg az utolsó ábrát: Tokio Residential Price Index.

    A külföldről hazatérőkben kár reménykedni. Persze, páran hazamennek, de az elsöprő többség nem. Én is ismerek itt jópár magyart, eszük ágában sincs hazamenni sőt, inkább bővülni szokott a magyar csapat minden évben pár új érkezövel. Többen vettek itt már házat, valakinek német felesége van, gyerekek itt járnak iskolába. Minek költözne vissza?

  • Kérdező
    Ha a már felsorolt okok valamelyike miatt megállna az áremelkedés, vagy esetleg csökkennének az árak, akkor mihez kezdene mindenki a jelenlegi tuti biznisz lakásbefektetésével? Az áremelkedés nélküli éves 4-5%-ot megkeresné a bérlőn és megtartaná, mert majd beindul újra az elképzelt végtelenségig emelkedés? Nem valószínűbb, hogy eladná minél gyorsabban?
    (Egy lakástulajdonos)
  • gab
    Hatalmas +1! Ezek a globális amerikai techcégek mindenhol szétk_ják a helyi piacot. Adózni nem adóznak rendesen, de a helyiek életét hihetetlenül befolyásolják. Amíg csak a taxizást (lásd. Uber, és azt el is üldözték az úgy tűnik, nagyobb lobbierejű taxisok) az nem akkora gond szerintem, de amikor az alapvető életfeltételeket, akkor valahogyan be kellene avatkozni az államnak. Csak Mo.-n nyilván hülyén avatkozna be. De 100%, hogy az albérletek drágulásában vastagon benne van az AirBnB. Ha nem lehetne vele adót csalni, biztos kevesebben adnák ki így a lakást, és visszakerülnének a normál bérleti piacra.
  • realestate

    Sok lakásáras írás volt itt ezidő alatt, de gondoltam adok időt hogy az élet megmutassa kinek lesz igaza… hát most már tudjuk.

    Nem a stílusommal van bajuk hanem a mondandómmal, illetve azzal hogy profitálok az áremelkedésből. Attól meg a hideg rázza őket hogy évek óta az történik amit már sokszor leírtam és nem az amit szerintük kellene! (lakásár, alapkamat, állami ösztönzők, stb)

    Eleve nem szimpatiikus a társadalom többségének a szemében ha valaki több ingatlannal rendelkezik, hát még most amikor évezredes csúcson vannak a lakás/albérletárak és sokak számára tényleg elérhetetlen lett a saját lakás (talán örökre)! Bezzeg ha a többség véleményét írnám ide! Szidhatnám a kormány intézkedéseit, Matolcsyt, EKB-t, a befektetőket, az rbnb-t meg mindenkit TELI SZÁJJAL FRÖCSÖGVE akkor is kézzel-lábbal tapsolnának nekem hogy milyen f@sza csávó vagyok, hogyan megmondtam a frankót!!!

  • Gery
    Van valakinek tapasztalata ingatlan lízingelésben cégen keresztül ?

    Saját kft-vel lízingelnék új építésű lakást.

    Előnyök, hátrányok ? Vagy halott ötlet ?

    Minden véleményt szívesen veszek.

    Köszönöm!

  • jami
    A panelek előnye, hogy jól átgondolt helyre épültek. Van a közelben bölcsi/ovi/suli, jó tömegközlekedés, boltok, patika, orvosi rendelők és látható méretű park, többnyire nem az utcára lépsz ki a lépcsőházból.. (Garázs, parkoló viszont nagyon kevés.)
  • S1M0N

    Tök jó a linked, az a baj, hogy pl. az inflációval nem számol. No lássuk:
    ksh.hu/docs/hun/xstadat/xstadat_eves/i_qsf001.html
    2013 előtt lényegében az inflációval megegyező ütemben nőttek a bérek, magyarán inkább oldalazás volt.

    Klasszikust idézek: “Nem baj ha tudatlan vagy, csak ne párosuljon szorgalommal!”

    >Fizesd az albid azt várd a csodát!
    Mellé ment, gondolom el se tudod képzelni, hogy valaki nem csak mélyen lesajnált pozícióból köt bele a mondandódba, hanem tényleg azt hiszi, benézed a piac állását.

    >Hidd el én nem fogom teleríni a netet ha áresés lesz!
    Naná hogy nem, el fogsz tűnni, nehogy számon lehessen kérni rajtad, mennyire jöttek be a jóslataid.

  • Janos82
    :

    Az, hogy az ismeroseid kozul sokan kivandoroltak, azert van, mert magyar vagy:) Ne agodj, 1 kivandorlora jut 1 bevandorlo. Es ezt nem a kormanymedia harsogja, hanem nemzetkozi szervezetek. Tudom, hogy ez se a “nemleszunkbevandorloorszag” kormanyunknak, sem pedig a “kivandorloorszagvagyunk” ellenzeknek nem tetszik, de attol meg nem lesz igazuk, hogy sokat mondjak. Peldaul nezd meg ezt: worldpopulationreview.com/countries/hungary-population/
    Eszerint naponta 16al tobb bevandorlonk van, mint kivandorlonk.
    Mar irtam, de leirom neked megint, hogy nem a fizetes a lenyeg. Ha minimalbereskent megorokolod a nagyi 50 millios ingatlanat, akkor siman el tudod adni, es veszel egy masikat.

  • realestate
    portfolio.hu/finanszirozas/hitel/elszabadul-a-lakashitelpokol-csattanos-valasz-erkezett-a-huhogoknak.325359.html

    Lehet nézegetni az ábrákat és elgondolkozni mi várható a következő 1-2 évben. Erőteljes hitel expanzió, GDP pörgetés! Óriási tér van még a hitelállomány bővítésében amit az MNB de facto le is írt célként, főleg ha a nemzetközi kamatkörnyezet támogató marad ami erősen úgy néz ki jelenleg! Gondolom a hatását a lakásárakra nem kell leírnom mert magatoktól is rájöttök! 😉 Nem kell mindenkinek eladósodni még mielőtt azt hiszitek, nyilván ez nem cél. Kicsi a lakáspiac, kevés adásvétel is megmozgatja. Jól mutatják a mostani számok is. Sokan csak azért nem vettek eddig mert esésre vártak, de eljön a pont ahol ők is beszállnak!!

    Aztán ha jövőre ilyenkor még hangosabban fognak a shortosok sírni akkor ne mondjátok, hogy nem szóltam előre! Most is, tavaly is meg azelőtt is..

  • Janos82
    :
    Szerintem nehez meghatarozni az rbnb egyenleget. Mert az, hogy kozvetlenul mennyi ado jut az allamkasszaba, az csak 1 resze. Lehet vannak olyan turistak, akik miatta jonnek, akkor pedig a teljes fogyasztasukbol szarmazo bevetel haszon(igen, az ettermi is)
    Mivel szerintem az aremelkedes jobb mint a stagnalas vagy a csokkenes( mar csak a bedolt hitelesek miatt is), igy ha ahoz hozzajarult, az mar onmagaban jo. Amugy az aremelkedesbol is van adobevetel.
    Raadasul tipikusan a “kicsik” jatszotere. Nem hiszem, hogy milliardosokbol sokan uzemeltetnenek lakasszallokat, de ha tippelnem kene, akkor a nehany 100 millios netto vagyon felettiek kozott se tennem magasra az aranyt.
  • Janos82
    :

    Ja, es megegy. Tokiot, es a legtobb nyugati nagyvarost en nem hasonlitanam Budapesthez. Meghozza azert nem, mert ha te Frankfurban szeretnel ingatlan venni, akkor hol szedned ossze hozza a penzt? Es hol, ha Budapesten? Mig a budapesti ingatlanra ossze lehet szedni a penzt Frankfurban, addig a frankfurtihoz nem tudom, hogy hova kellene mennem.
    Fizetesek:
    Mi voltunk kint Nemetorszagban, es ugy tunik, hogy a mi teruleteinken (en programozok, az asszony meg nemetul konyvel), a mi nyelvtudasunkkal itthon alig keresunk kevesebbet mint a nemeteknel. Ugy tippelem, hogy a nyelvtudast igenylo munkaknal ez mashol is igy lehet.

  • Unemployed

    Az AirBNB nemzetbiztonsági veszélyt okoz, de ma már ott tartunk, hogy a nemzet megmaradását veszélyezteti a jelenléte.
    És tisztázzuk: nem vagyok érdekelt a témában semmilyen módon, csak gondolkodom.
    Persze mindig volt befektetői ingatlanpiac, de 20-25% fölött már egészségtelen.

    Ugyanez okozta a Brexitet az átgondolatlan és korlátlan EU-s munkavállalási szabályok miatt és rázúdult Angliára 5 millió kelet-európai. Az angol melós bére leesett, az ingatlanbérlés meg duplájára nőtt. Nyilván nem erre vágytak, teljesen racionális döntés volt a kilépés.

  • Spurdisznó
    Alapjában véve kisebb tőke esetén lakásspekulációval az a legnagyobb bajom, hogy nincs cost averaging, tehát az időzítés nagyon fontos (adás, vétel, …). Ráadásul sokan még tőkeáttétellel (hitel) mennek bele, ami elég rendesen visszanyalhat.

    Szóval maradok inkább a tőzsdénél, mivel számomra könnyebb hosszabb távon (évek, évtizedek) a portfóliót felépíteni, és emiatt talán az időzítés szerepe kevésbé kritikus.

  • Second Wave
    Budapest nem csak a körútból áll. Ma is lehet venni emeleti gázfűtéses 50 nm-es kétszobás lakást 22-23 MFt-ért. A 40 jobban hangzik, meg jobban lehet tüzelni vele a népet, de van 22-23-ért is. Egy kétkeresős család simán keres nettó 400-at. Abból kifizetnek 100-at hiteltörlesztésre (hitel 16 MFt), a maradék 7-et meg összerakják ketten lakástakarékból, az előző lakásból stb, ha már családos lakás kell. Nem tűnik lehetetlen küldetésnek. (ingatlan.com, szűrőfeltételek: ár: 18-23 MFt, emelet: 1-10, nm: 50+, szobaszám: 2+).

    Félreértés ne legyen: a példában említett lakást 5, 10, és 20 éve sem volt könnyebb megvenni, mikor a lakáshitelt még 14 százalékra adták (pl. 2000-ben).

    CSOK: (ami állítólag megrengette a piacot) a ténylegesen igényelt, felvett összeg átlagosan 2,9 MFt.

    Kétmillió-kilencszázezer. 🙂

  • Matteo

    Én elvégeztem az általad javasolt keresést, lett is összesen 46db találat Budapesten. 23 millióból már nem lehet labdába rúgni Budapesten, ha legalább 50nm-es lakást akar az ember.

  • Unemployed

    El kell, hogy szomorítsalak. CSAK a stílusod a tenyérbe mászó (jobb szót nem találok). Gúnyolódsz al alacsony jövedelmű emberek problémáin, lehülyézed azokat, akik áresést várnak és hencegsz azzal, hogy Neked milyen jól megy az ingatlan boom miatt.
    Pedig elárulom, hogy ha a Kormány megpuszkálná az AIRBNB-t, azonnali 25-30% korrekció jöhetne Pesten. Tartok tőle, hogy nincs ilyen tervük.

    Bár az írásaid nem érdemlik meg, idézek egy párat a pökhendi megjegyzéseidből, hátha tisztul a kép:
    “Kérlek tájékozódj, mielőtt butaságokat írsz. Nem baj, ha tudatlan vagy, csak ne párosuljon szorgalommal”.
    “Fizesd az albid és várd a csodát”

    Nem is folytatom, mert mindjárt elhányom magam.
    Azért is lenne jó, ha a ciklus lezárulna, mert a Hozzád hasonló, a bunorékon nyerészkedő emberek arca is összemenne és nem is kicsit…

  • Janos82
    :

    Miert okozna megmaradas veszelyt? Azert, mert par, picit tehetosebb(de nem dusgazdag) allampolgar jol keres vele? Itt irta valaki, hogy a budapesti lakasallomanynak kb 1%at teszi ki. Ez nem lehet olyan nagyon komoly hatas…
    Amugy az ukrajnai arakhoz sajnos ukrajnai gazdasag tartozik. Ugyhogy ha szamitana a szavazatom, en inkabb nemet arakat szeretnek, nemet gazdasaggal, bar tudom, attol azert eleg messze vagyunk.

    :

    Azert szerintem a budapesti ingatlanarakat nagymertekben befolyasolja, hogy kulfoldon mi tortenik. Ha valamiert a FED es az EKB kamatot emelne, akkor azt itthon is megereznenk, es akkor maximum tompitani tudna a kormany a hatasat, ha akarna. Mondjuk a keves hiteles vasarlo miatt en akkor se varnek nagy beszakadast, inkabb csak megtorpanast az emelkedesben

  • Unemployed

    akkor jussunk vissza az írás végkövetkeztetéséhez: Budapest minden összehasonlításban elképesztően drága a jövedelmekhez képest.
    Nincs gond, ha a munkalehetőségekhez és a növekvő bérekhez képest mennek az árak. Azzal van a baj, ha ahhoz képest 4x-es ütemben.
    Mindez a vagyonos réteg lakásvásárlásai miatt, akik kiszorítják az átlagembereket a piacról, még úgy is, hogy az idén a budapesti tranzakciószám 2/3-ának megfelelő új lakást fognak átadni.
    Az országos ingatlanállomány 1%-a AirBNB, Budapesten ez jóval több, 3-5%. Belváros 10%+

    Nemzetbiztonság: néz meg, hogy az állam mennyit költ egy gyerek megszületésére. Ott tartunk, hogy az új családtámogatásokkal 50 millió forintra is kijöhet egy gyermek 18 éves koráig a támogatások összege.

    Munka is van, a bérek is nőnek, mégis több magyar gyerek születik Németországban, mint egyes megyékben. És mindez az ingatlanspek. miatt nagyrészt

  • realestate

    Ezer dolog befolyásolja az itthoni lakásárakat, nyilván az általad említett is. Pont hogy ezeket veszem én is figyelembe amikor azt ítam/írom van még tér felfelé árban! Amikor emelkedésről beszélek mindig NOMINÁL árakról van szó mert a reál ár az egy eleve vitatott (infla) számból ered. Lakásár van, meg fizetés, ezek fekete-fehér vitathatatlan számok!

    Megtévesztés amikor beraknak egy képet “lakásárak változása 1990-” címmel és ott egy reálár hullámgörbe. Írja oda, hogy REÁL árváltozás mert ha nem akkor az ÁR alapból nominált jelent.

    Jönnek az örökös reménykedők, hogy majd meglátom “mi lesz ha” ez lesz meg az kamatot emel és társaival. Egyszer majd megtörténik ezek közül valami de a lényeg hogy évekkel ezelőtt is ez az óda zengett és nem történt meg lófitty sem, sőt még raktak is ezerrel a tűzre… :DDD

    Bejelentették az asszonyhitelt.. azt hittem becsurrantok a röhögéstől!

  • Janos82
    :

    Pont azt mondtam, mar tobbszor is, hogy szerintem nem jo otlet az ingatlanarakat a jovedelemhez hasonlitani, mert tipikusan nem a 6 havi jovedelmedbol veszel ingatlant. Jovedelembol tobbnyire csak olyan tud venni, akinek nagyon magas a jovedelme. Ez nincs maskep nyugaton se. A tobbseg szerintem a nagyitol orokolt lakasbol vesz ( vagy azt felhasznaljak az onerohoz), majd lakasbol lakasba koltoznek, hitelfelvetelekkel. Amugy az ingatlan.comon most is van fent egy csomo lakas 20 millioert, es ezeknek egy nagy resze boven jo 1, esetleg 2 gyerekkel is. Igaz, nem a belvaros, de attol meg jo.

    “Munka is van, a bérek is nőnek, mégis több magyar gyerek születik Németországban, mint egyes megyékben. És mindez az ingatlanspek. miatt nagyrészt”

    Ezt meg engedjetek mar el. mutas egy, fuggetlen referenciat arrol, hogy az orszagbol netto kivandorlas van.

  • Second Wave

    Egész pontosan -ahogy te is láttad- most van találat 22-23-ért kétszobás budapesti lakásra.

    Hogy innen áresés jön-e, vagy elviszik azt a néhány 10 (46?) találatot, és lépünk egy millát felfelé, azt meg majd meglátjuk.

  • papírfal?
    egy kis off

    Panelből több fajta létezik?

    Azért kérdezem, mert több helyen olvastam már, hogy mennyire áthallatszik a szomszéd, papírból vannak a falak és hasonlók.

    Egyszer laktam Kecskeméten a Széchenyivárosban az Akadémia körúton az egyik 10 emeletesben. Azért írom ilyen pontosan, hátha valaki ismeri.

    Szóval nem tudom biztosan, de szerintem az is panel lehetett, mert betonból voltak a falak.
    De nem hallottuk soha a szomszédokat, kivéve, amikor az asszony elzavarta az embert, mert az félrelépett. De akkor is a folyosóról jött be inkább a hang, nem a falon át. Lehet hogy azért, mert az ajtóban ment az üvöltözés, kívül-belül. 🙂

    Szóval lehet, hogy több féle panel is létezik és nekünk csak szerencsénk volt, mert pont belenyúltunk? Vagy Pesten másképp építették a paneleket?

  • Blend Ahmed
    “a banki hitelfelvételhez szükséges, jelenleg minimum 20%-os saját erő összegyűjtése 2002 óta nem volt ilyen nehéz: a jelenlegi lakásárak és fizetések mellett a saját erőre az átlagfizetésből közel 85%-kal több ideig kell spórolni mint – az alacsony banki önerő-követelményekkel jellemezhető – 2007-ben”

    “Jövedelemarányosan az albérleti árak 2005 óta nem álltak olyan magas szinten, mint most”

    “Ezekhez képest 10 ezer lakás / 40 ezer férőhely kikerülése a kínálatból jelentős hatású, vagyis az AirBnB elérte azt a nagyságrendet, hogy a vidéki diákok akár felét el lehetne helyezni az oldalukon kínált lakásokban.”

    index.hu/gazdasag/penzbeszel/2019/03/08/nem_eleg_csak_beszelni_a_dragulo_lakhatasi_koltsegekrol/

Vélemény, hozzászólás?

A megadott név fog megjelenni, ezért érdemes nem a valódi nevedet megadni a hozzászóláshoz.

A hozzászólás előzetes moderáció után fog megjelenni.

Figyelem: FIREFOX böngészővel gondod lehet a hozzászólás elküldésével. Használj másik böngészőt a hozzászóláshoz, amíg ki nem javítják a hibát.

 karakter még felhasználható

A hozzászólás elküldésével hozzájárulsz, hogy az IP címed technikai okokból tárolva legyen. Ha ezt nem szeretnéd, ne küldd el a hozzászólást. Kérésre a hozzászólást töröljük az IP címeddel együtt.