Ez most más

A kétezres évek első felében hatalmas pénzbőség volt a világ fejlettebb felén. A nagy pénzkínálat lenyomta a kockázat árát, rosszabbnál rosszabb értékpapírokat vettek meg a befektetők alacsony hozam mellett.

A sok és olcsó pénz a hitelezést is nagyon felpörgette, már boldog-boldogtalannak adtak hitelt, csak vigye valaki a pénzt. A bankok mellett egyre nagyobb szerepet kaptak a hitelkihelyezésben az egyéb pénzügyi szolgáltatók, akik nem voltak annyira (sem) finnyásak, hogy kinek adnak kölcsön pénzt.

Egyre több olyan embernek adtak autóra és ingatlanra pénzt, akiknek a hitelbesorolásuk (FICO score) nem érte el a 620 pontot sem. (600 pont alatti besorolás azt jelenti, hogy többször elmaradtál a hiteleid fizetésével, végrehajtás volt ellened, vagy nemrég magáncsődöt jelentettél. Vagyis kifejezetten rossz adósokról beszélünk.) Ezeket a rossz adósnak számító kölcsönvevőket hívják subprime besorolásúaknak, innen kapta a nevét a 2007-ben kirobbant subprime válság.

Történt ugyanis, hogy a gazdaság élénkítése céljából az amerikai jegybank, a FED levitte 1%-ra a dollár kamatát 2003-ra. Az alacsony kamat és a pénzbőség miatt mindenki ingatlant akart venni, még azok is, akiknek ez csak álom volt, nem realitás. A nagy kereslet feltornázta az árakat soha nem látott magasságba, ami viszont élénkítette a keresletet, mert senki nem akart tovább várni a vásárlással.

Sikerült pár év alatt egy irgalmatlan nagy lufit fújni az ingatlanpiacon és ezzel párhuzamosan rengeteg rossz hitelt kihelyezni.

Amikor a FED elkezdett kamatot emelni, mindenkit váratlanul ért a dolog. Az adósok még az alacsony kamat mellett sem feltétlen tudták fizetni a havi törlesztőt, a 4 százalékpontos kamatemelés már teljesen tönkretette őket. Először elkezdtek bedőlni az autóhitelek, majd nem sokkal később az ingatlanhitelek is.

A többi már ismert, 2007-ben kirobbant az úgynevezett subprime válság, ami a mai napig is tart (már ha őszinték akarunk lenni).

A FED (majd a többi jegybank is), jobbat nem tudván kitalálni, 5,25%-ról 0%-ra vitte le a kamatlábat és elképesztő pénzmennyiséget öntött a piacra. Ezzel sikerült megint túl nagy pénzbőséget okoznia és leértékelni a kockázatot, valamint megint túl olcsóvá tenni a hiteleket. Sikerült ugyanazokkal a dolgokkal védekezni a válság ellen, ami kirobbantotta azt.

Mára sikerült odáig eljutni, hogy az amerikai ingatlanárakat már csak egy hajszál választja el a válság előtti áraktól:

ingatlan

Az ingatlanárakat mindig érdemes a lakosság bevételének függvényében vizsgálni, hiszen ez mutatja, mennyire jelent terhet az ingatlan megvásárlása.

A szomorú valóság az, hogy az átlag amerikai háztartás bevétele mintegy 4.000 dollárral csökkent a válság óta, ennek ellenére az ingatlanárak majdnem elérik a válság előtti árakat. Vagyis a vásárlóerő szempontjából rosszabb a helyzet, mint volt 2007-2008-ban.

income

Az eladósodottság megtorpant a válság után, sokan csökkentették a hitelállományukat, de aztán ez a trend megfordult, sőt egyre gyorsabban nő újra a hitelállomány.

debt2015

2016 első negyedévében 10,6%-kal több lakáshitelt folyósítottak, mint 2015 hasonló időszakában, átlagos összegük 238 ezer dollár. (A jó hír az, hogy csak 5,1%-a subprime hitel, bár mind összegében, mint arányában dinamikusan növekszik a rossz hitelek aránya.)

A diákhitel-tartozás nagysága először a történelemben lépte át az egybillió dolláros határt, jelenleg 1,2 billió dollárt tesz ki.

Már az olyan pénzintézetek, mint a Wells Fargo is ad lakáshitelt 3%(!) önerő mellett, ami nem sokban tér el a válság előtti 0%-os ingatlanhitelektől, sőt még a rossz adósoknak is ad akár 415 ezer dollárt is.

Az ingatlanhitel-kihelyezés újra áttevődött a nem banki pénzügyi szolgáltatókhoz, amiben sok köszönet nem volt a válság előtt sem.

nonbanks

A hitelek közel felét már (újra) a pénzügyi szolgáltatók helyezik ki. Ez azért is veszélyes, mert nincs mögöttük meg az a háttér, ami a bankoknak van, így ha likviditási gondjuk támad egy következő piaci felfordulásban, aligha jutnak hozzá a szükséges tőkéhez.

A rossz adósoknak számító kölcsönfelvevők 8,4%-a már az első fél évben sem tudja fizetni az autóhitelét. Ez egy jó mutatója a hitelfelvevők túlzott eladósodásának. Ez az érték nem volt sokkal magasabb a válság kitörése előtt sem, akkor 9% volt.

Sokan már a második ingatlanbuborékról beszélnek és a válság megismétlődésétől. Ennyire messze talán nem mennék, de azért az tény, hogy a színpad ugyanúgy van berendezve, mint 2007-2008-ban és a legnagyobb különbség az az, hogy az amerikai jegybank minden puskaporát ellövöldözte az elmúlt kilenc évben, nem sok lehetősége maradt, ha mégis beüt egy újabb válság.

Update: a cikk címe ironikus utalás arra, amit akkor mondanak a tőzsdei befektetők, ha egy múltbeli bolondságot újra elkövetnek, mondván ez most más lesz, mint volt 10 vagy 20 éve ugyanebben a szituációban. 

Share

127 hozzászólás

  • Warrior

    @feri78
    Nem hagy nyugodni a dolog 🙂 De most komolyan, van ennek értelme?
    Spórolj 3 évig, és vedd meg – hitel nélkül 🙂

  • Családfő

    @feri78

    Szerintem kis hitellel oldjátok meg. Ha meghagysz 1 évi tartalékot, alig kell hitelt felvenned. Ergo kis törlesztő, vagyis havonta, folyamatosan, gyorsan tudjátok pótolni a lecsökkent tartalékot. Feltételezzük, hogy stabil munkahelyetek van vagy könnyen válthattok, ha ott gond lenne.

    Így nem dobsz ki egy rakás pénzt hitelkamatra, miközben azért marad jelentős (abszolút értékű) tartalék is.

  • Feri78

    @warrior Igazából én sem vagyok 100%-ig biztos, mert korábban megrögzött bérlet párti voltam.

    Csak 3 éve fizettem 180 ezret a lakásért, és a hitel kamata lett volna havi 350 ezer az első években. Most meg lassa fordul az arány.

    Ezért is kérdeztem meg, mert a hozzászólók többsége ért a pénzügyi dolgokhoz, és tényleg őszintén kiváncsi lennék a véleményekre.

    Spórolás: kb 5-6 évig kellene spórolnom, hogy megvegyek egy 55 milliós lakást. Addig vagy kifizetek 18-20 milliót bérletre, vagy a gyerekeknek megmondjuk, hogy vastagon rakják egymásra a Déli pályaudvar aluljárójában a kartonpapírt, mert hideg a kőpadló. 🙂

    Ha a futamidő alatti 1,5 milliós kamatköltségek nézem, ami kb havi 120 ezerre jön ki, akkor összevetve a 300 körüli bérleti díjakkal, azért látok benne némi rációt.

    Illetve, ahogy írtam, egy eléggé komoly, kb 5 éves biztonsági tartalékkal vágnánk bele.

  • Jenő

    @kiszamolo : “Úgy telt el 9 év, hogy gyakorlatilag semmi nem változott, csak a jegybankok iszonyat erők bevetésével visszakormányozták oda a világot, ahonnan elindult lefelé 2007-ben.

    Ez nem azt jelenti, hogy akkor itt a világvége, de hogy semmi értelme nem volt az elmúlt 9 év rugózásainak, az szinte biztos.”

    Aki ismeri a történelmet, világosan emlékezhet, hogy a válságok kb. 10 évente, már-már menetrendszerűen előre várhatók. Vagy most azt hittük, hogy most az egyszer már tényleg vége lesz a történelemnek? Ha ránézünk az óránkra, látjuk, hogy mindjárt üt a 10 év, akár azt is mondhatnánk, itt az ideje.

  • Janos82

    @warrior :

    De nem akarja megvenni, mert egyreszt szeretne ha megmaradna a tartaleka, masreszt most nem olyan magasak a kamatok, igy megteheti. + van 5 evnyi tartaleka, es az azert nagy biztonsagerzetet ad.

    @feri78 :

    miert lenne 5 ev bizonytalansag? 5 evnyi tartalekotok van, tehat ha egyik naprol a masikra mindkettotok fizetese megszunne ( ami azert elegge valoszinutlen), akkoris lenne 2-3 evetek kitalalni, hogy mi legyen, es az eladason csak ezutan kene gondolkoznotok. Raadasul ez is csak akkor, ha a bekoltozes napjan tortenik:)

    Mondjuk en a helyetekben inkabb egy hosszabb futamido + rovidebb kamatperiodus es soksok lakastakerekot valasztanek (ugy, hogy a havi torlesztoreszlet ne csokkenjen), de csak akkor, ha legalabb 5-6 lakastakerekot tudtok kotni egyszerre …

    Az nem opcio, hogy a tulajtol megkerdezitek, hogy akar-e emelni, es ha igen, akkor mennyit?

  • Kiszamolo

    jenő, mindig jön egy másik válság.

    De ez még ugyanaz.

  • Q

    A globálisan alacsony kamatok nem a probléma oka, hanem a tünete. A jelenlegi pénzbőség nem úgy nyilvánul meg ahogy azt sugallod, vagyis nem az eladósodottság a nagy, hanem pont fordítva, a megtakarításokból van rengeteg. Itt is van egy keresleti és kínálati oldal, mint minden másban. A megtakarítások keresik a jó megtérülési formákat a kínálati oldalon (a termelő és szolgáltató szektorokban), de nem találják meg azokat, mert nincsenek, ugyanis a globális gazdaság motorja jelenleg nem úgy üzemel, ahogy azt mindenki szeretné. A növekvő megtakarítási oldallal így válik túlkínálatossá a “megtakarítás-befektetés”-piac, ami már önmagában lejjebb nyomja a kamatrátákat a verseny miatt. Emellett a jegybankoknak muszáj alacsonyabb kamatrátákat meghatároznia, mint a gazdasági produktum, mert különben a reálgazdasági befektetéseket csak drágábban lehet finanszírozni, mint az azokkal elérhető hozam.

  • tgwh

    @kiszamolo
    Most hogy így linekeled, mint ha már olvastam volna 😀
    Köszi. Akkor vagy ingyenesen nyitunk egy újat, vagy pedig egy-két évvel tovább bent hagyjuk a most 3,5 éveset 🙂 (10 évesnek indult, mert hogy akármikor ki lehet venni, aztán hátha nem négy év múlva kell, de inkább bemegyek az otp-be, mert alapból olyan átbacós brigád…)
    Most felírtam, mert mindig kérdezem, aztán mindig elfelejtem 😀

  • Jenő

    @kiszamolo: “jenő, mindig jön egy másik válság.
    De ez még ugyanaz.”

    Na, csak közelítünk. Azzal kezdtem, hogy: //kiszamolo.hu/ez-most-mas-2/#comment-83315
    A világ meg valahol kerek, a régiók szinergiában vannak egymással.

    Amerikában ez már bőven lehet egy új válság, illetve Európában meg már rég nem a pénzügyi válság van napirenden, az továbbgyűrűzött szociális (Dél-Európában azóta 20%-ot tartósan meghaladó munkanélküliség, ilyen legutóbb a Nagy Világválság idején volt az USA-ban, és nem, nem olyan egyszerű a megfejtés, hogy hát ott az emberek természetszerűleg lustábbak lennének – ezt nem neked mondom, hanem a kommentelőnek), politikai (szélsőséges pártok erősödése mind balról, mind jobbról), illetve az EU strukturális válsága, majdnem el is felejtettem.

    “Lássuk rendszerben a dolgokat.”

  • Warrior

    @feri78
    Értem. Ill. azt értem, hogy a jelenlegi, kedvezőbb hitelfelvételi lehetőségnél játszol a saját ingatlan gondolatával, mert a kamat kicsi, a bérleti díj pedig folyamatosan nő. Ez eddig rendben is van.
    Számolni tudsz, ahhoz mi nem kellünk :), a lehetséges változatokat már biztosan felírtad pénzáramokkal stb.
    Nem biztos, hogy nincs igazad, csak elsőre fura, hogy nem a minél kisebb hitel felé indulsz, hanem a minél nagyobb felé.
    Elképzelhető, hogy a számok téged igazolnak, de elsőre nem reális, hogy így legyen. Vagy ha a számok nem is igazolnak, viszont nincs jelentős veszteség egy “elfogadottabb” nézőpont szerinti megoldáshoz (kis hitel) képest, még mindig jelenthet ez neked egy másfajta biztonságot, ami miatt megéri.
    5 év tartalék talán túlzás, én 18 (24) hónapnál többet nem tartanék, és ennyivel kisebb hitelt vennék fel, de ez már egyéni beállítottság kérdése.

  • lbarnes

    Szerintem meg vegyetek magokat, víztisztítót stb….az-i ingatlanokat nem lehet megenni ha jön a mókár 😉

  • Feri78

    Arra lennék kíváncsi, hogy ha beüt egy következő USA jelzálog és ingatlan válság, reálisan mit okozhat MO-n, és hogyan lehet védekezni.

    @csaladfo @warrior @janos82 2-3 ok miatt nem venném meg egyben.

    1. Jövőre tartanék egy kb 8-10 hónapos fizetés nélküli szabadságot magánéleti okok miatt, tehát min 2 év tartalék kellene, és akkor meg már csak kb 30 milliót tudnék kifizetni most előre. De mi 5 év tartalékkal érezzük magunkat biztonságban, ez nyilván egyéni kockázatvállaló képesség függvénye.

    2. Ez teljesen OFF, inkább jogi dolog, de a házassági szerződésünk értelmében ez a vagyon lényegében az enyém, és bár nincs semmi ilyen gond, de egy kicsit furcsán érezném magam, ha most hirtelen úgy 50 milliómból közös vagyon lenne, jobb lenne ezt a folyamatot a következő 10 évben elhúzni.

    3. most alacsony a kamat, szeretném lefixálni magunknak 10 évre, és parázok hogy drágulnak az ingatlanok.

  • ügyvéd

    Bp. ingatlan:
    Az a médianyomás, amely azt sugallja, hogy mennyire nagyon felmentek a lakásárak Budapesten, részben valótlan & ezzel együtt profitorientált szervezetek érdekei miatti. Olvastam már nem tudom hol egy jó cikket erről a neten, de a személyesen is ezek a tapasztalataim, mind ügyvédként, mind magánemberként. ( Pl.: Jó környéken, “úri” házban a VI. kerületben 135 négyzetméteres (igaz felújítandó, de nem lakhatatlan) lakás 3 év alatt, 24 millán kedve nagyon nagyon nyögve elmegy végül18 !!! ér, fullos 200 nm “luxusház” gondozott kerttel, igaz nem a belvárosban 40 milla, stb)

    Válság:
    Lesz! 😀 Mikor? Ha tudnám…:-D

  • Feri78

    @janos82 Az öt év bizonytalanság alatt azt értem, hogy felveszek egy 10 éves kölcsönt úgy, hogy csak 5 évre elegendő a tartalékunk. Tehát, ha az kifut, akkor utána van 5 év, amikor a levegőben lógunk. (Mondjuk, a gyakorlatban azt gondolom, hogy ha a negyedik év vége felé nagyon rosszul állnának a dolgok, akkor nyilván elkezdenénk árulni a lakást – elvileg a piaci ár kb 55%-ra lemehetek, és még mindig ki tudok lépni a dologból tartozás nélkül, bár anyagilag óriási bukás lenne. És azért egy 55 milliós ingatlant nem könnyű eladni, nem túl likvid ez a piac.)

    Persze, meg lehetne kérdezni a tulajt a lakbérről. De az az igazság, hogy ha úgy számolom, hogy 10 évre átlagosan havi 125 ezer körül van a hitel kamat amit fix, és most 250 ezret fizetünk ami emelkedni fog, akkor nem tud olyan alacsony számot mondani, hogy ez megérje nekem, legalábbis így gondolom.

  • ügyvéd

    @kiszamolo

    Egyébként meg Miklós ne írogassáá ilyeneket, mert már esnek is az USA indexek 😀 😀 😀

    finviz.com/

    ( Mint már említettem volt; viszonylag jelentős a kitettségem hihihihi )

  • Kiszamolo

    q, nem azért estek a hozamok, mert annyi a megtakarítás, hanem a jegybankok elképesztő mennyiségű pénzt öntöttek a piacra és vásároltak kötvényeket.

    Így az állampapírok hozama az infláció alá esett, sőt gyakran nominálisan is a nulla alá.

    Emlékszel, havi 80 milliárd dollár és ez csak a FED.

    A jegybankok nyomták le a hozamokat szándékosan és erőből.

  • KZoltán

    A kamatot a sumerok találták fel (mint oly sok minden mást): a földművesnek minden egyes mina hitel után havi egy sékel kamatot kellett fizetnie. (A mina és a sékel mértékegység, de egyben pénz vala [az egyik még ma is létezik].) Nincs az a mezopotámiai öntésterület (de modern mezőgazdaság sincs), amely ilyen hozamot ki tudna gazdálkodni. Így a földművesek rendre el is adósodtak. No de! A tenyészidőszakon kívül, mintegy a szabadidejükben, a földművesek a király katonái voltak. De adósrabszolgákkal nem lehet háborúzni. Így a sumerok a kamat mellé bevezettek egy másik intézmény is: az adósságelengedést. A Biblia is ezt írja. (De én csak hittanra jártam, nem teológiára.) Ha van kamat, adósságelengedésnek is kell lennie! Másképp nem megyen!

  • Barnabás.Jog

    @feri78 Miért lenne az 50 millából közös vagyon, azért mert veszel belőle valamit?

  • KZoltán

    “Az ősi Egyiptom kétszeresen szerencsés volt – és kétségtelenül ennek köszönhette mesés gazdagságát –, mert két tevékenységet is végzett – piramisokat épített és nemesfémeket bányászott – amelynek gyümölcsei, mivel nem arra szolgáltak, hogy elfogyasztva emberi szükségleteket elégítsenek ki, bőségük ellenére sem értéktelenedtek el. A középkor katedrálisokat épített és siratóénekeket énekelt. Két piramis vagy két siratóének a holtakért kétannyit ér, mint egy; két vasútvonal Londonból Yorkba nem ér kétannyit, mint egy. Így amióta olyan okosak vagyunk, s annyira elsajátítottuk az óvatos pénzemberek magatartását, hogy aggodalmasan mérlegelünk, mielőtt lakóházak építkezésével megnöveljük az utókor „financiális” terheit, nincs ilyen könnyű kiutunk a munkanélküliség nyomorúságából. Kénytelenek vagyunk tudomásul venni a munkanélküliséget, mint elkerülhetetlen…” meg kéne érteni e mondatokat!

  • Nagy Vonalakban

    @feri78
    1. Vedd meg azt a lakást úgy, hogy egy év tartalékod maradjon.
    2. Ha gáz van, akkor van egy éved, hogy eladd, de először nekem mutasd meg légyszi…:)

    @kiszamolo
    Miklós, az igaz, hogy a világban keringő pénzeszközök (cash, kötvények, rèszvények stb) nominális értéke tízszerese a reálgazdaság (föld, ingatlanok, fizikai arany stb) értékének? Mert ha ez így van, akkor az utóbbiak tízszeresen fognak felértékelődni, ha egyszer eljön az igazság óràja (a Nagy Bumm….)?

  • Feri78

    @barnabas-jog Úgy fogalmaz a házassági szerződésünk, hogy felek minden, a házasság alatt szerzett vagyona közös, kivéve az xyz bankszámlákon találhatò összegeket, amelyek különvagyonnak számítanak. Ha most leveszek a különvagyon számláimról 50 milliót amiből veszünk egy ingatlant, az közös vagyon lesz, nem? És ha nem lesz, akkor sem tudom hasznosítani az ingatlant válás esetén mert a használati jogát szerintem megítélnék. Nekem szimpatikusabb ha a bank feje fő az ingatlan fedezet miatt…

    De ez amúgy nem fő szempont, semmi ilyesmiről nincs szó, csak a vétel kérdéskor mint befolyásoló tényezőt említem.

    Sokkal jobban aggódnék, hogy a cikkben leírtak miatt beszakad újra az ingatlanpiac, vagy felmennek a kamatok.

  • Kiszamolo

    annyira nem fog beszakadni a magyar piac, mert most nem önerő nélküli devizahitelesek vették a lakásokat, akik nem tudják fizetni a részleteket.

    inkább csak visszakorrigálnak az árak, elvesztik az elmúlt pár év emelkedését.

    már ha lesz valami az usában.

  • graphite

    @feri78 ha én bankár lennék, imádnálak, és azt javasolnám, 0% önerővel vedd meg az ingatlant. Ha az ellenséged, akkor azt javasolnám, vegyél fel hitelt, lehetőleg 0% önerővel, de minél kevesebbel. Mivel egyik sem vagyok, óvva intenélek a tulajdon 30%-ánál nagyobb hitel felvételétől. Valamint készülj fel lelkileg arra, hogy előfordulhat, hogy az ingatlanod sosem fog már annyit érni, mint amennyiért vetted.

  • graphite

    @kiszamolo “annyira nem fog beszakadni a magyar piac, mert most nem önerő nélküli devizahitelesek vették a lakásokat, akik nem tudják fizetni a részleteket.”

    Azért még beszakadhat, ha a fizetőképes réteg lelép külföldre.

  • szocske

    @tgwh akár azt is megteheted, hogy még lejárat előtt megosztod a 4 évest, felveszed a pénzt, a megosztott szerződést elkezded fizetni, és innentől akkor veszed fel a másodikat, amikor csak akarod.
    Annyi, hogy az otp-nél ügyelni kell a megosztás időpontjára, mzsombi fórumtárs tudja a tutit, de halványan úgy emlékszem az a lényeg, hogy a megtakarítási év első hat hónapjában jó csak megosztani.
    Szóval ha a 3,5 évet még épp nem érted el, akkor most gyorsan, ha már épp elérted, akkor várd meg a 4. év első hónapját, oszd meg, és csak azután kérd ki a pénzt róla, az új szerződés meg mehet tovább szerződéskötési díj nélkül és akár 1 év után vagy amikor csak akarod felveheted a pénzt róla.

  • ügyvéd

    @feri78

    “Ha most leveszek a különvagyon számláimról 50 milliót amiből veszünk egy ingatlant, az közös vagyon lesz, nem?”

    NEM!

  • Családfő

    @feri78

    Szerintem lazíts és gondolj arra, hogy a magyar lakosság nagyjából 99%-a szeretné a te gondodat a nyakába venni.

    Azért ez komoly eredmény, nem? 🙂

    Ui: ha eddig elég jó voltál ahhoz, hogy ennyit keress, akkor a jövőtől miért tartasz?

  • Kiszamolo

    graphite, azt írtam, “annyira”. Azért itthon most teljesen más a helyzet, mint 2008-ban.

  • Feri78

    @ugyved Ez érdekes, nem tudtam, hogy így van.

    @csaladfo Én sem tartom valószínűnek, hogy 5 évig ne lenne jövedelmünk, de inkább szeretnék felkészülni a legrosszabb helyzetre, és akkor nincs meglepetés. Sajnos a versenyszféra, és azon belül a vezetői állások főként nem csak arról szólnak, hogy mennyire vagy jó szakmailag, indokolt az óvatosság.

  • tinaturner

    Feri78: “Ha felveszek 55 millió hitelt, annak a kamata 5,6% fix kamat mellett tíz évre évi 3,1 millió forint az első évben. Viszont a 10 éves futamidő alatt átlagosan kb a tőke felével tartozom, tehát 10 év alatt átlagosan kb évi 1,5 millió kamatot fizetek a lakásért, ami majdnem a harmada a piaci bérleti díjnak.”

    almat az almaval. ha a lakhatasi koltsegnek csak egy reszet hasonlitod a berlethez akkor atvered magad.
    10 ev alatt atlagosan 23milliod benne is fog allni a hazadban. ezt akkor fektesd be atlagos hozamra hosszu tavon(5% legalabb) es add hozza a kamatra kifizetett osszeghez mint lakhatasi koltseg.
    csak ez 100ezer forinttal noveli a koltsegeidet havonta.
    tovabbi finomitasokkal ez csak tovabb fog noni. van rola cikk tobb is, tessek elolvasni.

    ne sniper-kedj ki magadnak egz pillanatnyi allapotot es vetitsd ki a jovore. akar a hozamok akar az arak tekinteteben.

  • tinaturner

    feri78:
    tovabba ha 50millios donteseket hozol akkor azt erdemes kiszamolni mennyivel csokkented a kockazatod ha koltesz “20ezret” egy szemelyes tanacsadasra. vajon megeri-e neked ha bizonytalan vagy? …

  • PF

    @feri78
    Szia Feri!
    Furák az emberek. Emlékeim szerint 1,6 millió forintot keresel pénzügyi igazgatóként, plusz juttatások (autóra nem költesz stb.), és már a kedves feleséged is dolgozik, így kb. 2 millió nettóból gazdálkodtok. A Te végzettségeddel és munkatapasztalatoddal max. 3 hónap alatt találsz olyan munkát, amilyet *szeretnél*, de valószínűbb, hogy cégek állnak sorba érted és licitálnak rád. (5 évi tartalék? NEKED minek? Ha bevered a fejed és amnéziás leszel?) Te pedig számolgatsz és tervezgetsz, gondolkodsz, pedig azt kellene tenned, hogy amelyik lakás eladó és tetszik, azt megveszed. KP, hitel, Te döntöd el, de ekkora bevételnél és ekkora munkahelyi stressz mellett sz*rd már le, hogy 2 év múlva 10 százalékot esik az ára… 5 év után pedig 30 százalékot emelkedik, és akkor mi van, eladod? Vedd meg, költözzetek be, és érezzétek jól magatokat.

  • PF

    Amiért furák: 1 Ferire jut 10 olyan, aki nyomorúságos bevétellel, cigi-sör-kóla életvitellel gondolkodás (az mi? :)) nélkül felveszi a lakáshitelt, és eszébe se jut, hogy ha az elmúlt 40 évben nem tudott félretenni 200ezer forintot, akkor ezután hogyan fizeti a havi 30-130 ezer törlesztőt?
    Ennyi elég is, mert csak felhúzom magam 🙂

  • Garbo

    @feri78
    Megértelek, az ember nem megy egy szívesen bizonyos kerületekből 🙂
    Nézd, ha olyan a helyzet, hogy lépni kell, akkor én lépnék. De nem 5 év tartalékkal 10 év hitelre, hanem 2 év tartalékkal venném fel, a különbözetet betolnám az önerőbe, hitelfedezeti biztosítással, így azért jobban fest az ábra.

    Vagy hagynám a fenébe még 3 évig és megvenném utána készpénzre.

  • Mopusz

    Feri! Szóval ha jól értelek akkor alacsony kamatkörnyezetet kihasználva más ingatlanát bevonva akarsz hitelből ingatlanba fektetni. Ha már így teszel akkor vegyél 3-5 eladható, kiadótól, forgalomképes ingatlant és bízz meg valakit aki kiadja neked kezeli stb. Te meg béreld tovább amiben laksz. Én nem is feltétlen Budapestben gondolkodnék.

  • Idevele

    @PF
    Ha Kp-vel tárgyalsz ingatlanra, sztem jobban tudsz alkudni 😉

  • Panasonic

    @feri78 Ha jól értem: kb 40-50 misi megtakarítással rendelkezel, havi bevételed kb másfél milla, melynek a fele megmarad. Min két kisiskolás gyereked van. Kérdés: vegyél-e fel fullra kifeszített hitelt? Ami eszembe jutott: 1, A havi költséged a vásárlással 320e forinttal nőni fog (570-250) Tehát ha 5 éves tartalékkal vagy nyugodt önmagában ettől 20 millával nagyobb tartalék kell. 2, A tartalékod és a megtakarítási képességed a 10 hónap sabbatical miatt romlani fog, hisz bevétel kiesik, költség megmarad és plusz kiadások merülnek fel, mert valószínűtlen, hogy otthon fogsz ülni (utazás? céges autó? mobil? megmarad) 3. A lakás vásárlással együttjáró költségek (ügyvéd, illeték, költözés, berendezés) több millió forinttal csökkentik a tartalékodat. 4. A tartalékon évi 1-1,5 kamatnyereséged lesz, de ez eddig is megvolt. 5. A futamidő alatt a gyerekek felnőnek, extra költségek lépnek fel folyt.

  • Panasonic

    @feri78 Folyt. Kockázat: 1. Mivel Te vagy a főkereső mi van ha veled történik valami? Minimum egy életbiztosítás kötelező! 2. Mi van, ha egy válság miatt az ingatlan értéke 30%-kot csökken és alulfedezetté válik? Elvileg mivel kp megvan a fedezet ez nem lehet gond, de komoly önfegyelem kell, hogy az a kp ténylegesen meg is maradjon… Ötletek: 1. Csokot igénybe vesztek? 2. Lakásskassza előtörlesztéssel (4 szerződéssel 8 év alatt 2M állami támogatás és betörlesztve két évvel rövidebb a hitel.) 3. lakáshitel törlesztés adókedvezményével kalkuláltok? 4. Munkáltatói támogatást igénybe tudtok venni? (max 5M)

  • ValamiKell

    @feri78 hozzászólásaira reagálva:
    Pénzügyi igazgató?????
    Bocs, de a bejegyzéseid alapján ezt nehéz elhinni….
    Pénzügyi képzettséggel ennél azért többet kellene tudnod….

  • Barnabás.Jog

    @feri78 Szerintem sem, mondjuk ehhez látni kellene a teljes szerződést. Amúgy elég furán írta meg a kolléga, egy ilyen rendezési mód nem egyszerűsíti, hanem bonyolítja az egészet – amellett hogy ebben a formában nincs is túl sok értelme a rendelkezésnek. Ismerős volt az ügyvéd, aki csinálta?

  • piz

    @feri78 Kedves Feri, sok jo tanacsot kaptal! :-))) Ezekutan remelem, megirod egyszer, hogy vegul hogy dontottel! 🙂

  • Omnisapient

    1992-ben kaptam meg a diplomámat és kezdtem dolgozni, szinte tökéletes idôzítéssel ahhoz, hogy a legjobb állások között válogathattam. Így alig 10 év alatt eljutottam oda, hogy szóba kerülhessen új lakás vásárlása. 2002-ben ismét csak szinte tökéletes idôzítéssel mindenünket (feleségem hasonló cipôben jár), nagyszülôktôl ránk maradt lakás ránk jutó része + szülôi takarékoskodásból lakás ránk jutó része + egyhavi költôpénz kivételével minden megtakarításunkat pénzzé tettük, így már csak a maximálisan felvehetô 10 millió (kb. 40%) kellett álmaink lakásához. Nagyon hitelellenes voltam és vagyok, de hagytam anyósomnak, hogy rábeszéljen a hitelre, így 2003 elején felvettük a hitelt 20 évre (havi 60 ezer alatt) és megvettük a lakást. A lakást mi és a gyerekeink is imádják. A 4-5. évtôl minden évben (2008-2009-ben is) fél és másfél millió között elôtörlesztettünk, 2014-ben végtörlesztettünk.

  • juhika

    @feri78

    Türelem!Szigorúan! Maximalizáld a casht, köss legalább 6-8 db 4 éves lakástakarékot és fixáld le a bérleti díjat 3-5 évre előre ( ha olyan a bérbeadó, ha nem keress olyat) és 4 év múlva lesz plusz 20 millád és sokkal nagyobb mozgástered. A tőkéd a legnagyobb értéked, sabbatical előtt tilos csökkenteni, mi van ha kitalálod, hogy elég a taposómalomból és szeretnél kicsit a családdal lenni, festeni, tanácsot adni —” élni”?

    Az idő Neked dolgozik, főleg ha van tőkéd

  • Omnisapient

    Hangozhatna ez sikertörténetnek vagy reklámszövegnek, de sokkal inkább apróbetûs résznek szánom. Hasonlót senkitôl sem sajnálok. Viszont javaslom, hugy ebben ne az abszolút, hanem a relatív értéket lássátok. Feleségem és én is mindig jól kerestünk, mindig az adóbevallók felsô 5-15%-ában. Volt némi szülôi hátszél és takarékosan éltünk. Szerintem erre elmondható, hogy minden összejött, azaz a lehetô legkedvezôbb helyzetbôl startolva nekünk sikerült szép új lakásba költöznünk és azt kifizetni.
    Úgy gondolom, hogy aki nem ilyen szerencsés a kiindulást tekintve, annak sem kell feladnia álmai lakását, de elkerülendô azt, hogy csapdába sétáljon érdemes felmérnie a helyzetét, összevetni a céljaival és meggondolni, hogy nem igényel-e túl nagy erôfeszítést esetleg túl hosszú ideig a “túl” nagy cél elérése.

  • Omnisapient

    Szinte biztos, hogy egy reális cél jóval az álmok alatt van, de az kisebb erôfeszítéssel, gyorsabban elérhetô. Így annak elérésével már egy nagy lépést tett egy további, nagyobb cél felé, és az biztosan megvan, szilárd alapot ad, illetve eltölt azzal a jó érzéssel, hogy sikerült elérni valami nagy dolgot akkor is ha az nem az álmaid háza.
    Hozzánk hasonló képességû, jóravaló ember vagy pár jó eséllyel hozzánk képest többszörös hátrányból indul. Kevesebb vagy nulla szülôi segítség (még nehezebb, ha szülôket is támogatni kell), átlagos vagy azt számottevôen meg nem haladó fizetés nagy mértékben csökkenti a reális lehetôségeket, de úgy gondolom, hogy eltökélt embert nem tántoríthat el egy reális cél kitûzésétôl és elérésétôl.
    Lehet, hogy nem lesz többtízmilliós háza, de lehet egy 10-20 millió körüli lakása, amit idôvel ki tud fizetni és ezzel a kockázatai nagy részét megszünteti.

  • realestate

    Érdekes olvasni – különböző fórumokon, és itt is – hogy változik az emberek véleménye az ingatlan bérlés vs. vásárlás ügyében. Nyilván főleg az alapkamat változása és ennek a megtakarítási / hitel kondíciókra gyakorolt hatása miatt. Fontosnak tartom megemlíteni, hogy nincs olyan verzió amikor 15-20 éven át jól jössz ki akármelyiket is választod.

    Most per pillanat jónak tűnik a hiteles vásárlás a bérlettel szemben, de relatív rövid idő alatt (1-2 év) változhat a helyzet és csúnyán megjárhatja aki kellő önerő és “biztos” munkahely nélkül vág bele, és akkor még nem beszéltem más rizikó faktorról mint pl. válás v haláleset a családban.

    Ezzel szemben a hosszútávú bérletnek nincs múltja Mo-on, holott rengeteg előnye van. Megítélésem szerint ebbe az irányba fog eltolódni a piac a jövőben. Egyre többen költöznek el jófizető munkahely miatt, venni nem is nagyon tudnak ezért bérelnek.

  • realestate

    folyt.

    Amúgy meg a @kiszamolo szerint (is) rossz üzlet az ingatlan még KP-ből is, hát akkor hitelből…???

  • Feri78

    @mindenki köszönöm szépen a tanácsokat, ez nagyon hasznos volt 🙂 átgondolom még egyszer

    @barnabas-jog igen, Anyám ismerőse volt az ügyvéd. annyi a szerződés, hogy minden közös, kivéve a bankszámláimat, amelyek tételesen fel vannak sorolva

    @valamikell biztosan igazad van – mondjuk az biztos, hogy a pénzügyesek tudnak a legkevésbé számolni… 🙂

    @pf köszönöm. A feleségem még nem dolgozik, jövőre kezd majd dolgozni. És nem keres majd 400-at, max 200-at.

  • Zabalint

    @pf
    A vezetőknél az a kockázat, hogy ha válság van, és az ő szintjükön is csökken a pozíciók száma, miközben konkrétan az ő állása is megszűnik, nehezen veszik fel alacsonyabb szintre őket, főleg nem sima beosztottnak.

  • Herr Riporter

    @feri78

    “minden közös, kivéve a bankszámláimat, amelyek tételesen fel vannak sorolva”

    Ezt én se értem, szerintem ez akár jó erkölcsbe ütközés miatt könnyen semmis lehet, mert ezzel vissza tudnál élni úgy, hogy a tételesen felsorolt bankszámláidra utalnád a teljes fizetésedet és a feleségednek kéne állnia az összes családi kiadást.