Ez most más

A kétezres évek első felében hatalmas pénzbőség volt a világ fejlettebb felén. A nagy pénzkínálat lenyomta a kockázat árát, rosszabbnál rosszabb értékpapírokat vettek meg a befektetők alacsony hozam mellett.

A sok és olcsó pénz a hitelezést is nagyon felpörgette, már boldog-boldogtalannak adtak hitelt, csak vigye valaki a pénzt. A bankok mellett egyre nagyobb szerepet kaptak a hitelkihelyezésben az egyéb pénzügyi szolgáltatók, akik nem voltak annyira (sem) finnyásak, hogy kinek adnak kölcsön pénzt.

Egyre több olyan embernek adtak autóra és ingatlanra pénzt, akiknek a hitelbesorolásuk (FICO score) nem érte el a 620 pontot sem. (600 pont alatti besorolás azt jelenti, hogy többször elmaradtál a hiteleid fizetésével, végrehajtás volt ellened, vagy nemrég magáncsődöt jelentettél. Vagyis kifejezetten rossz adósokról beszélünk.) Ezeket a rossz adósnak számító kölcsönvevőket hívják subprime besorolásúaknak, innen kapta a nevét a 2007-ben kirobbant subprime válság.

Történt ugyanis, hogy a gazdaság élénkítése céljából az amerikai jegybank, a FED levitte 1%-ra a dollár kamatát 2003-ra. Az alacsony kamat és a pénzbőség miatt mindenki ingatlant akart venni, még azok is, akiknek ez csak álom volt, nem realitás. A nagy kereslet feltornázta az árakat soha nem látott magasságba, ami viszont élénkítette a keresletet, mert senki nem akart tovább várni a vásárlással.

Sikerült pár év alatt egy irgalmatlan nagy lufit fújni az ingatlanpiacon és ezzel párhuzamosan rengeteg rossz hitelt kihelyezni.

Amikor a FED elkezdett kamatot emelni, mindenkit váratlanul ért a dolog. Az adósok még az alacsony kamat mellett sem feltétlen tudták fizetni a havi törlesztőt, a 4 százalékpontos kamatemelés már teljesen tönkretette őket. Először elkezdtek bedőlni az autóhitelek, majd nem sokkal később az ingatlanhitelek is.

A többi már ismert, 2007-ben kirobbant az úgynevezett subprime válság, ami a mai napig is tart (már ha őszinték akarunk lenni).

A FED (majd a többi jegybank is), jobbat nem tudván kitalálni, 5,25%-ról 0%-ra vitte le a kamatlábat és elképesztő pénzmennyiséget öntött a piacra. Ezzel sikerült megint túl nagy pénzbőséget okoznia és leértékelni a kockázatot, valamint megint túl olcsóvá tenni a hiteleket. Sikerült ugyanazokkal a dolgokkal védekezni a válság ellen, ami kirobbantotta azt.

Mára sikerült odáig eljutni, hogy az amerikai ingatlanárakat már csak egy hajszál választja el a válság előtti áraktól:

ingatlan

Az ingatlanárakat mindig érdemes a lakosság bevételének függvényében vizsgálni, hiszen ez mutatja, mennyire jelent terhet az ingatlan megvásárlása.

A szomorú valóság az, hogy az átlag amerikai háztartás bevétele mintegy 4.000 dollárral csökkent a válság óta, ennek ellenére az ingatlanárak majdnem elérik a válság előtti árakat. Vagyis a vásárlóerő szempontjából rosszabb a helyzet, mint volt 2007-2008-ban.

income

Az eladósodottság megtorpant a válság után, sokan csökkentették a hitelállományukat, de aztán ez a trend megfordult, sőt egyre gyorsabban nő újra a hitelállomány.

debt2015

2016 első negyedévében 10,6%-kal több lakáshitelt folyósítottak, mint 2015 hasonló időszakában, átlagos összegük 238 ezer dollár. (A jó hír az, hogy csak 5,1%-a subprime hitel, bár mind összegében, mint arányában dinamikusan növekszik a rossz hitelek aránya.)

A diákhitel-tartozás nagysága először a történelemben lépte át az egybillió dolláros határt, jelenleg 1,2 billió dollárt tesz ki.

Már az olyan pénzintézetek, mint a Wells Fargo is ad lakáshitelt 3%(!) önerő mellett, ami nem sokban tér el a válság előtti 0%-os ingatlanhitelektől, sőt még a rossz adósoknak is ad akár 415 ezer dollárt is.

Az ingatlanhitel-kihelyezés újra áttevődött a nem banki pénzügyi szolgáltatókhoz, amiben sok köszönet nem volt a válság előtt sem.

nonbanks

A hitelek közel felét már (újra) a pénzügyi szolgáltatók helyezik ki. Ez azért is veszélyes, mert nincs mögöttük meg az a háttér, ami a bankoknak van, így ha likviditási gondjuk támad egy következő piaci felfordulásban, aligha jutnak hozzá a szükséges tőkéhez.

A rossz adósoknak számító kölcsönfelvevők 8,4%-a már az első fél évben sem tudja fizetni az autóhitelét. Ez egy jó mutatója a hitelfelvevők túlzott eladósodásának. Ez az érték nem volt sokkal magasabb a válság kitörése előtt sem, akkor 9% volt.

Sokan már a második ingatlanbuborékról beszélnek és a válság megismétlődésétől. Ennyire messze talán nem mennék, de azért az tény, hogy a színpad ugyanúgy van berendezve, mint 2007-2008-ban és a legnagyobb különbség az az, hogy az amerikai jegybank minden puskaporát ellövöldözte az elmúlt kilenc évben, nem sok lehetősége maradt, ha mégis beüt egy újabb válság.

Update: a cikk címe ironikus utalás arra, amit akkor mondanak a tőzsdei befektetők, ha egy múltbeli bolondságot újra elkövetnek, mondván ez most más lesz, mint volt 10 vagy 20 éve ugyanebben a szituációban. 

Share

127 hozzászólás

  • Warrior

    Nem vagyok jogász, ezért pusztán a megfogalmazásból tudok kiindulni, az nem szerencsés. Szigorúan véve gyűjtögetheted a nulláidat a bankszámládon, de ha bármit veszel, legyen az egy kockás ing, vagy egy ingatlan, az már közös vagyon. Ennek így nem sok értelme van.
    Van mit végiggondolnod, ezek szerint azért nagyon nem számoltál még 🙂 Fenntartom az egyik előző kommentem: Kiszámoló csekély összegért valószínűleg jobb megoldásokat tud, mint mi (bár sokan fejlődtünk 🙂 ) , mellette hasonló összegért fordulj ügyvédhez is. Az eddigiek tükrében egyáltalán nem tűnik kidobott pénznek.
  • Warrior

    Jó komment volt, ilyen gondolkodásból kellene sokkal több.
    A ti helyzetetekhez képest rosszabb kiindulással, nagyjából átlagos fizetéssel, még 30 éves korunk előtt saját, kifizetett lakásban éltünk, ami 5-10 évig valószínűleg megfelelő lesz. Nem álmaink netovábbja, nem tökéletes, de ahogy írtad is, ez egy reális cél volt, amivel teljesen elégedettek is vagyunk.
  • Vincent Vega

    ha tényleg ekkora lakásra van szükségetek és tényleg ekkora összegeket félre tudtok tenni a 300 ezres bérleti díj mellett, akkor kb legalább 500 ezret félre tudtok tenni havonta ketten, és ha bevallottan a 60 havi biztonságra gyúrtok, az pedig 35-36 milla.
    Akkor miért nem vártok inkább 4-5 évet(TBSZ-ekre a mostani megtakarítás+ a következők; itt azt veszel belőle amit akarsz 3-4 % kamat megvan+ a friss pénz kamata, és amíg lejár nézhetsz lakást :D), és tietek álmaitok háza és nem kötelezted el magad 10 évre.
    Bármi történhet a családban, és akkor 2 havi kauciót buksz és kiléphetsz a bérleti szerződésből. 10 éves hitelnél drágább a kilépő.

    Bár én is azt ajánlom, hogy Miklóst kérdezd az ötleteiről 🙂

  • TContractor
    feri78, ezt irod -> “Úgy fogalmaz a házassági szerződésünk, hogy felek minden, a házasság alatt szerzett vagyona közös, kivéve az xyz bankszámlákon találhatò összegeket, amelyek különvagyonnak számítanak.”

    Ennek mi volt a celja? Mi volt a motivaciotok? Bar nem lattam a papirt, de egy rossz vagy orsszul megirt papirral inkabb meg tobb gondot vesz az ember a nyakaba.

    Ezt is irod -> “… de a házassági szerződésünk értelmében ez a vagyon lényegében az enyém, és bár nincs semmi ilyen gond, de egy kicsit furcsán érezném magam, ha most hirtelen úgy 50 milliómból közös vagyon lenne, jobb lenne ezt a folyamatot a következő 10 évben elhúzni.”

    Miert baj az, ha atmegy kozos vagyonba? Hiszen igy allapodtatok meg.
    Miert akarod huzni az idot 10 evig? 10 ev mulva nem zavarna hogy a kulonvagyonod atszublimal kozos vagyonna?

  • TContractor
    Valki mar szinten emlitette, mi van, ha gyarapodik az a bankszamla? Mindegy mibol gyarapodott, ti tovabbra is kulon vagyonnak tekintitek?

    Amig a gyerekek kiskoruak, es a te kulonvagyonodat kepzo ingatlanban eltek, egy vallas es eseten valoban sanszos, hogy az anyuka a kiskoruakkal benne maradhat.

    Velemenyem szerint kell a vagyonjogi szerzodes, csak kicsit konkretabban, mint ahogy nalatok van. 😉
    A tietek igaziobl ahogy en nezem, semmit nem er. Mintha nem is lenne. 😉
    nem szemelyeskedni akartam, ne ertsel felre.

  • ValamiKell
    A házassági szerződést is újra lehet írni, ki lehet egészíteni…
    Utána lehet nézni az interneten, vagy egy ügyvéd is tud segíteni, aki ebben tényleg járatos…
  • Hacktiv
    : arról írnál esetleg hogy szerinted mi várható a közeljövőben (mind a magyar mind a nemzetközi piacokon) a cikkben írtak következményeként?
  • Vincent Vega
    Ja és azzal is kell számolni, hogy pár éven belül a gyerekek kirepülnek és ott álltok egy nagy hodállyal, amit se kiadni, se eladni nem tudsz annyiért, amennyiért szeretnéd.
    Inkább vegyél az összegyűjtött 50esből 3 kisebb lakást, add ki, a saját bérleti díjat fixáld le, és akkor ingyen laksz egy akkora lakásban amiben szeretnél. Ha a gyerekek kirepülnek, akkor pedig visszaadod a nagy lakást, nekik is és nektek is lesz egy megfelelő, kisebb lakás mindenféle pénz nélkül, és akkor már mindhárom saját tulajdon.
    Én a helyedben kb ezt csinálnám, de MÉG nem tartok ilyen havi CF-nál 🙂
  • mopusz
    Pár hete olvastam valahol, (sajnos nincs meg a forrás), hogy a pénzügyi szektorban nőtt az alkalmazottak száma míg a termelésben csökkent (amerikáról beszélünk) Már akkor levontam a következtetést, hogy megint nem jó irányba megy a világ, azaz megtermelt javak nélkül pörgetik a gazdaságot.
  • Gabor
    Feri78

    En jonak tartom az otletet, mert most realerteken historiikusan nezve nincsenek elszallva a magyar ingatlanarak, s nemzetkozi osszehasonlitasban is realisnak tunnek, sot meg talan van egy 5-10% felfele korrekcio is a pakliban kozeptavon.
    Lehet, hogy orjitoen hangzik egy 250e-es havi kamatkoltseg, de az nem marad a zsebedban, csak akkor, ha a hid ala koltozik a csalad, most is kifizettek ennyit alberletre (ami meg nohet is). Tehat az a lakhatast biztosito havi ossszeg, raadasul idoatlagban a piaci berlesnek a harmada, s emellett elkezdhettek toketorleszteni jelenaron a kovetkezo tiz evben a ketharmadot es plussz toket beleteve. Ami, ha a lakas ara emelkedik, jo business, ha csokken, akar 20%-ot is egy esetleges ujabb penzugyi krach eseten, van ra celtartalek, nem all bele a foldbe a csalad, max bukik par milliot.

  • Gabor
    Ugyanakkor az upside pedig jelentos, es minel hosszabb tavon tudjatok tartani a torlesztest, annal jobban jarhattok. Ki kell tudni bekkelni az elso 5-15 ev esetleges hullamait, s utana mar minden rendben. Erre viszont jo esely van a jelentos celtartalekkal.
    Szerintem jo a koncepcio.
  • Gabor
    Ugyanakkor mind elvi szinten, mind technikai szinten meg erdemes finomitani a koncepcion:
    Egyreszt egy sabbathical nagyon megkeverhet mindent, lehet, hogy nem is egy evig tart, lehet, hogy utana mar nem keresel majd annyit, mert kiderul, hogy mashol van a szived es almaid munkaja. Kozben, ha tudsz egy kis penzt keresni, az nem art. 🙂
    Masreszt az ltp es munkaadoi hozzajarulast is, ahogy irtak korabban, erdemes belekalkulalni a rendszerbe.
    Amit korabban irtam az 5-15 eves kibekkelesrol, az nyilvanvaloan hulyeseg egy 10 eves futamideju hitelnel. 🙂 Elnezest, itt nem figyeltem elegge.
    De ez a futamido es a fix kamatkoltseg nekem tetszik.
  • tgwh

    Ez így marha jó, köszi. 4 év előtt nem osztom meg, mert akkor vissza kell fizetni a nyitási díjat. Lemondtam arról a jogomról, meg hogy csökkentem az indított összeget, meg hogy felveszem, azért volt ingyenes az indítása.
    Akkor jövőre megosztjuk ha úgy van. De egyelőre csak 1*20 ezer megy egyszerre. Tudod, most nézünk autót, hitelre, vadi újat XD XD XD na jó, csak vicc volt, használtat max 700-ért 10-13 éves göncöt (értsd a toyota-ról lecsúsztunk, az olcsóbbaknál meg lesz a toyotánál gondol minimális szervízköltség felett is kiadás…) 😀


    És írni fogok mindent. De azt is, hogy autó nélkül mennyiből és mennyi plusz időből tudtuk volna megoldani az adott feladatot 😉 érdekes lesz, csatlakozhatnátok, írjátok TI is! 😀

  • szocske
    ha nem megy, nem muszáj párhuzamosan fizetni egy hónapig sem.
    azért ez a nyitási díj kedvezmény bekavarhat, de talán menni fog, hogy nem veszed fel a 48. hónapban csak 1-2 hónappal később, a 49. hóban vagy amint lehet megosztod, ha kész a papírmunka felveszed, a következőt meg fizeted amíg akarod/szükséges.
    Elméletileg még a szerződéses összeget is ingyen visszaemelheted a megosztás után, ha a hitelt is fel szeretnéd venni, mert a kedvezményes nyitási díj elvileg öröklődik.
    Akárhogyis, nagyon figyelj a részletekre és kérdezz rá majd minden apróságra, mert az otp fondorlatokban gazdag bank az ügyintézőknek meg fogalmuk sincs a pontos feltételekről 🙁
  • szocske
    mondjuk a 700ezres “új” autótól lehet olcsóbb lett volna rendesen karbantartani a meglévőt, nem csak 4 évente 1 olajcserére költeni :p
  • tgwh

    Ez a másik, azt már eladtuk, de tényleg minimálisat kellett volna rá költeni, lassan húsz évesek. Tudja a franc, nagy kínálat nincs…
  • Barnabás.Jog
    Annyiért már majdnem kapsz Octaviát is.
  • szocske
    lehet, hogy kap octaviat annyiért, de nem akar sokat költeni a karbantartásra, így japánt akar.
    Én meg tudom érteni, bár még sosem volt saját japán autóm.
    Elismerem, hogy a legtöbb japán autó az európai szemnek kevésbé szép (némelyik kifejezetten randa), és még az újakban is vannak furcsa megoldások, EU- ban természetes apróságokat spórolnak ki, valószínűleg nem az áruk miatt, hanem egyszerűen más fejjel gondolkoznak, és ezek néha nagyon tudnak hiányozni.
    Cserébe nem nagyon akar elromlani a legtöbb (tényleg) japán…
  • L70

    Egy valóságból vett pesszimista szcenárió a Te esetedre, hogy 1 évig nem lesz munkád és utána a jelenlegi felét keresed majd, igaz, kevesebb stresszel. Az 5 év tartalék már irreális túlbiztosítás lenne, viszont számolj alacsonyabb jövőbeni bevétellel.

    Viszont pont a felsővezetőknél előny a mobilitás, arra is gondolj.

  • tgwh

    Most hogy így mondod, jónak is tűnik, de 4,5 méter az összes ahogy nézem, a ferdehátú is. Az rohadt nagy. Corolla kombitól is húzzuk a szánkat, az is vagy 4,2-4,3 méteres, pedig az nagyon jó lenne. Tudod, nagy autó, nagy garázs 😀 meg szűk telek 😀 persze ha kirántanék a zsebemből 500 ezret egy új garázsra, már rég vettem volna autót is 😀
    Az octavia-t meg cégautóként is vették, így a legtöbben elég sok a km, és nem kímélték.
    Vagy fel kell hívni mindenkit, biztos van aki belemegy, és 200 ezerért kevesebbért is odaadja 😀
  • Zabalint

    Toyotát nem tudom, de használt Suzukit pont azért nem vennék, mert sokan abban hisznek, hogy a Suzukit nem kell karbantartani. Így aztán nem is tartják karban…
  • szocske
    igen, ebben van vmi, épp ma írták ugyanezt az origon a prius1-es cikkben, ha egy típusról elterjed a köztudatban, hogy nem romlik el, abban főleg idősebb modellnél hajlamosak a tmk-t is elhanyagolni a tulajdonosok.

    De erre én nem azt látom megoldásnak, hogy akkor nem ilyen típust veszek, hanem köztudottan problémásabbat, mert azt biztos karbantartották, hiszen mindig volt valami baja, ha már elvitték szerelőhöz mert zörgött, akkor biztos lecserélték az olajat is,hanem azt, hogy igyekszem a megbízhatóból fiatalabbat, leinformálhatót, ismerőstől (akiben megbízom) vagy számomra megbízható szerelővel alaposan átnézetni vétel előtt az autót.

  • Hacktiv
    tudnál írni arról hogy a cikk alapján számítasz-e egy újabb hitelválság begyűrűzésére és hogy mikor?
  • Gyula

    En ugy emlekszem, a hitelezes azert allt le, legalabbis az USA-ban, mert a bankok nem biztak meg egymasban, es nem voltak biztosak benne, hogy a kolcsonadott xMrd USD-t HOLNAP vissza fogja-e kapni, vagy addigra csodbe megy a bank, mint pl. a Lehman Brothers.
  • homo oeconomicus superior
    In other words, buying the new highs in the S&P 500 today means you believe “this time is different.”
    seekingalpha.com/article/3993097-past-50-years-earnings-recession-magnitude-never-failed-trigger-bear-market
  • _aTTi_
    Sziasztok,

    A “rókás” LTP cégnél dolgozom, és most, hogy elszálltak az albérleti díjak (is), sokan keresnek meg olyanok, akik eddig albiban laktak, de már nem tudják fizetni annak a díját se. Amolyan “minimálbéren vagyok, az asszony bar listás, önerőnk nincsen, de szeretnénk venni, mert drága az albi és olcsó a hitel”. Szóval szerintem tuti pukkan hamarosan a bubi…

    Úgyhogy most különösen érdemes LTP-ben gondolkodni, a hozama fixen 10% felett van. Ha pukkan a buborék, és összeborul minden, akkor ismét beomlanak a lakásárak, és a most 20mFt-os Gazdagréti panelt ismét meg lehet venni reális 8-10mFt-ért ráadásul úgy, hogy a megtakarításodra állami támogatás jár, tehát még nem is teljes mértékben a saját pénzeden veszed. Ha valaki jó befektetést keres, szerintem ez a legjobb jelenleg. 🙂

  • Penge
    @_aTTi_: Az a baj, hogy az ingatlanárak alakulását nem a fizetéshez képest mért vásárlóerő paritáson számolják, mert akkor kiderülne, hogy még nagyon messze van a lufi.

    Az ingatlanárakat egyedül az dönthetné be, ha most bejelentené Soros György (vagy hasonló vagyonnal rendelkező), hogy vásárol legalább 10000 db. jó helyen lévő több lakásos épületet (panel, körfolyosós belvárosi, stb.), kipofozza majd kiadja fix garantált 800 Ft/négyzetméter áron és olyan erős lakhatási jogok illetik meg a bérlőt, mint pl. Németországban.

    Egy ilyen esemény hatására lassan kikopna a “saját ingatlan” mánia. De jelenleg épp az ellenkezője figyelhető meg. Budapest meg még pár felkapottabb nagyváros pörög fel ezerrel és amíg az EU össze nem omlik, addig ez a folyamat nem is áll meg. Aki kimarad, lemarad és már csak válság/háború után tud újra olcsón lakást venni.