Hitelfelvétel meglévő ingatlanra?

A múltkori lakáshiteles cikkel kapcsolatban felmerült némelyekben, hogy nem érné-e meg a meglévő lakásra hitelt felvenni és azt berakni állampapírba.

Vizsgáljuk meg ezt a kérdést.

Meglévő ingatlanra úgynevezett szabadfelhasználású jelzáloghitelt tudsz felvenni.

Ha maximum két részletben legalább 450 ezer forint érkezik a számládra akármilyen címszóval, akkor ötéves kamatperiódusra az elérhető kamat mértéke 3,59%, a THM 3,7%.

Ehhez még kiadásként hozzá kell számolni a közjegyző díját, ami éppen most emelkedett, nem is kicsit, ez olyan 150-170 ezer forintos egyszeri tétel. Az idő előtti visszatörlesztés díja 30 ezer forint.

Ezt a pénzt fektetnénk az elképzelés szerint Állampapír Pluszba, ami ötéves futamidejű, a kamata évi 4,95% kamatadómentesen.

A mi hasznunk a két kamat közötti különbség lenne mínusz a költségek.

A példa kedvéért vegyünk fel 15 millió forintot 15 évre.

A havi törlesztőnk 108.266 Ft lenne öt éven át a bank ajánlata szerint.

Öt év alatt 6.495.960 Ft-ot fizetünk ki a banknak és amikor lejár az állampapír, még fennmarad 10.876.362 forint tőketartozásunk.

Az állampapírból ekkor visszakapunk 19.098.685 forintot.

A kettő különbsége (a banknak fizetett és az Államkincstártól kapott összeg) 1.726.363 forint.

Azonban ez még nem a hasznunk.

Hiszen ha nem vennénk fel hitelt, a banknak fizetett 108 ezer forintot magunknak is félretehetnénk állampapírba és folyamatosan kapnánk rá kamatot öt év alatt.

Méghozzá nem is keveset: 866.600 forintot.

(Az első hónapban kapnánk 108 ezer forintra évi 4.95%-ot öt éven át, a második hónapban 216 ezerre kapnánk évi 4.95%-ot négy év 11 hónapra, majd 324 ezerre négy év 10 hónapon át és így tovább.)

Tehát ha helyesen számolunk és nem feledkezünk meg az elveszett kamatunkról sem, máris 859.763 forintra olvadt az előnyünk.

Ebből még levonjuk a közjegyző díját és az előtörlesztés díját és máris azt kaptuk, hogy szűk hatszázezer forintra olvadt az előnyünk öt évre.

Vagyis havi tízezer forintra.

Ennyi pénzért kérünk kölcsön valakitől 15 milliót, hogy kölcsönadjuk valaki másnak és tartsuk a hátunkat akkor, ha ez a valaki más (jelenleg az állam) nem tudja kifizetni nekünk ezt a pénzt.

Matematika szerint valóban nyerünk az üzleten, de a kockázatokat és a macerát is figyelembe véve, aligha éri meg a mutatvány.

Online oktatás a pénzügyekről. 15 órányi anyag, nézz bele ingyen.

Valódi pénzügyi tanácsadás termékértékesítés nélkül csak 40 ezer forint.

20 millió forintos életbiztosítás havi 4.990 Ft-ért, életkortól függetlenül.

Share

77 hozzászólás

  • Indexkövető
    Az állampapír plusznak semmi értelme, jóval magasabb az infláció mint amit a hozam biztosít, az inflációkövetőnél is az előző évi inflációhoz viszonyítják a kamatot, nem éri meg, még így is romlik a pénz. Sokkal magasabb hozam érhető el stabil ciklustól független részvényekkel, az állampapírba a pénzügyileg tudatlan embereket akarják beültetni hosszú távra. És még egy fontos kérdés, mire kell az államnak ez a sok pénz amelynek elég magas a tőkeköltsége, hiszen ilyen magas hozamot csak a lakosság kap, az intézményiek nem? Talán nem azért, mert ha bekövetkezik egy válsághelyzet, akkor a kisbefektetőknek nemzetközi következmények nélkül azt mondhatja h bocs még pár évig nem fizetünk, amit nemzetközi alapoknak nem mondhatnának? Mire kell az államnak még ennél is több pénz, mit kezdenek ekkora pénztömeggel?
  • Oregon
    Szerintem ez egy nagyon kockázatos vállalkozás. Az esetleges infláció hamarabb jelenik meg a hitelnél, mint az államkötvénynél.
  • qqriq
    Ha úgy gondolom, hogy az infláció nagyobb lesz mint a hitel kamata, már elgondolkodtató, hogy ez hogyan is van? Ha ilyet adnak akkor miért ne adósódjak már el?
  • Pista
    napi 340 Ft-os biznisz? háááát….. érdemes ezzel foglalkozni?
  • Lala
    : “Budapest belvarosa kornyeken vennetek most lakast az en helyzetemben? ”
    Budapest belvárosában milyen lakást néztél ki 12m önerő + 10m forintért? Nem élcelődni akarok ezen, de 30m alatt belvárosi lakást maximum ilyen nagyon minimális méretű garzont tudok elképzelni, de a megjelölt 22m még oda is karcsú szerintem. Nem áll össze ez így nekem. Egyébként én most nem vennék lakást, hanem állampapírba minden pénzzel és várakozni. Lesznek kényszer eladók és akkor kell lecsapni.
  • Garbo
    Ilyen cikkeknél beindul a fantáziám, mit tennék…
  • beginer
    Sziasztok

    Kicsit nagyon off, de pay pall számláról eurot hogy tudok a legolcsóbban levarázsolni? Előre is köszönöm az ötleteket…

  • zsolt77.hu
    Aki hitelt vesz fel, az gondoljon a jövedelempótlásra is! A bevételünk és a banknak fizetendő törlesztőrészlet aránya változhat a szerződéskötést követően a teljes kifizetésig! Biztonságot tervezek.
  • dmry
    vállalhatatlanul nagy kockázatnak=hülyeségnek vélem, ha v.ki az egyetlen és sokszor a legnagyobb vagyontárgyát teszi fel tétként, jó esetben is bagóért cserében 🙁

    persze, ha több ingatlan is van a tulajdonban és a következő, vagy egyéb profitábilis elképzeléshez van szükség komolyabb inputra akkor nem azonnal elvetendő lehetőség 🙂

  • Matetoth

    Ha van kozeli ismerosod, aki egyebkent is sokat kolt olyan helyen, ahol van paypal, o eljolti, s odaadja neked.

    Minden egyeb kutyadraga lesz (atvaltod forintra es elkuldod a magyar szamladra -bar nem tudom, h most paypalon mukodik-e az atvaltas).

  • Átlagmagyar
    Miért nem beszélünk kicsit az aranyról?

    Kb. 4-5 hónapja akartam venni fizikait, de itt mindenki lebeszélt róla, hogy ááá az csak “biztosítás”, és különben is, ha már használni kéne, akkor már zombiapokalipszis van.. Nos. Azóta 20%-ot ment fel a jó öreg GOLD…

  • Kiszamolo
    Átlagmagyar, mindig ezt csinálja. Pánik van, felmegy, aztán le. Közben meg nem kapsz se osztalékot, se kamatot.

    Ha nem adod el, miután felment, semmi hasznod a hullámvasútból.

  • Karcsika
    Családfő

    2019-08-23 at 13:05


    Karcsika, találsz olyan ajánlatokat a piacon, ahol a szabad felhasználású kamata ugyanannyi vagy kevesebb, mint egy tényleges lakáshitel kamata.”

    Keresem, de nem találom.

  • Karcsika
    Van egy kb. három éve felújított lakásunk, amiben élünk, a második kerületben. Az árakat nézegetve, olyan 35-45 között lehetne eladni. Az egyszerűség kedvéért legyen 40 millió. Szeretnénk elköltözni, de ezt a lakást szeretnénk megtartani.

    10 milliónk van költözésre, tehát mindenképp kell felvennünk hitelt.

    20 Millió havi törlesztője kb. 150 ezer lenne. Ezt elvileg fedezné/fedezhetné az, ha kiadjuk albérletbe a mostani lakást. Ha nem sikerülne kiadni, vagy csak kevesebbért, akkor sem halnánk éhen, ennek durván duplája marad meg hónap végén.

    Viszont, ha alacsonyabb a lakáshitel kamata, mint mondjuk a MÁP+, akkor lehet jobban megérné a teljes lakást hitelre venni és nem elkölteni a 10 milliót. A hitel fedezete az új és a jelenlegi lakás lehet(ne). Így „nem kerülne pénzünkbe” az új lakás, a törlesztőt pedig az albérlő fizetné.

    Mit gondoltok erről? Ti hogy oldanátok meg?

  • Átlagmagyar
    Akkor jobb az állampapír, még úgy is hogy gyakorlatilag fiat-pénz?
  • Janos82
    :

    Szerintem nem gaz. Egyreszt igy tobb lesz a hiteled,’de kozben marad penzed is, arra az esetre, ha gond lenne, masreszt igy lesz egy nagyob hiteled amibe beforgathatod a mostani es jovobeli tamogatasokat.

    Valamint ne feledjuk: hitelt elengedni csak annal lehet, akinek van:) ha esetleg 2022elott megjonne a hitelelengedesi kedv:)

  • Családfő
    Karcsika,

    Keresd Gábort, mutat neked olyat.

    Ui: Önmagában az, hogy az albérleti díj fedezi a hiteltörlesztőt, nem indokolja a lakás megtartását. (Alternatíva költség.)

  • Karcsika
    Családfő
    2019-08-27 at 18:50

    Tudom. Inkább stratégiai megfontolásból tartanánk meg a mostani lakást, mint anyagiból.
    Ezért is írtam így: „Így „nem kerülne pénzünkbe”[…]”.

    Attól tartunk, hogy ha most eladjuk a lakást és az árából veszünk vidéken egy másikat (nagy eséllyel el fogunk költözni Budapestről), akkor nem fogunk tudni később visszaköltözni a vidéki ingatlan akkori árából. Remélem érthetően írtam. Most tudok venni vidéken egy másikat ennek az árából, de ez fordítva már nem fog működni, mert a fővárosi ingatlanoknak gyorsabban emelkedik az áruk.

    Persze lehet, hogy hülyeség, de ezen agyalok.

  • Karcsika
    Illetve opció lehet még az is, ha kiadjuk a mostani lakást és elmegyünk albérletbe.
  • jurta
    Én azt nem értem, hogy ilyen piaci körülmények közt az állam miért a polgáraitól kér kölcsön 4-4,5% kamatra, és miért nem a saját ingatlanjaival fedezett bankhitelt vesz fel 2,75%-ért? Érdekelnek a válaszaitok (kivéve a “mert a politikusok mind seggfejek” és a “mert mindenki az adófizető kisembernek (= nekem) akar ártani” jellegű jolly jokerek, ezeket már ismerem).
  • Malom
    Ha az állam elzálogosítja az ingatlanait bankhitelekkel, az az adófizetőknek még jobban fájna, mint most az állampapír kamatai. Az ingatlanos zálogok egyébként is kevésbé átláthatóak, ellenőrizhetőek. Szóval ez egy nagyon gáz ötlet lenne.

    De (!) csak a lakossági kamatok ilyen remekek most, az intézményiek rendben a 0-ra konvergálnak és az sokkal jobb a 2,75%-nál az állam szempontjából. Másrészt pedig mi a francnak kell az államnak kölcsönt felvenni?

  • jurta

    “Ha az állam elzálogosítja az ingatlanait bankhitelekkel, az az adófizetőknek még jobban fájna, mint most az állampapír kamatai.”

    Miért?

    “Az ingatlanos zálogok egyébként is kevésbé átláthatóak, ellenőrizhetőek.”

    Mit jelent ez, mennyivel kevésbé, mitől kevésbé, mint egy állampapír-kibocsátás, és miért probléma ez?

  • headset

    “Én azt nem értem, hogy ilyen piaci körülmények közt az állam miért a polgáraitól kér kölcsön 4-4,5% kamatra, és miért nem a saját ingatlanjaival fedezett bankhitelt vesz fel 2,75%-ért?”

    – az állam maga is jogosult banki funkciókra (betétgyüjtés a kötvények által) és van is erre apparátusa. Felesleges közbenső lépcsőként bankokat bevonnia.
    – az állam garanciája az adóztatható, jól működő gazdaság, nem az ingatlanfedezet.
    – egy jól működő államnak nincs nagy mennyiségű eladható ingatlana, csak azok vannak, amik a működéséhez kellenek. A parlamentet, iskolákat, közkórházakat nem lehet eladni.
    – ha bekövetkezik egy államcsőd, ki venné meg a fedezetül szolgáló iszonyú mennyiségű ingatlant?
    – az 5%-os lakossági kamat nem tisztán olcsósági, inkább politikai döntés.

    Összefoglalva: óriási mérete miatt az állam egészen más, mint a többi hitelfelvevő.

  • headset
    folyt.
    -az állam hatalmas mennyiségű lakossági megtakarítást akar átcsoportosítani az államadósság részbeni fedezésére. Ilyen mennyiségű pénz begyüjtéséhez a bankoknak is magas felárat kellene felajánlaniuk, ha átkerülne hozzájuk a feladat. És a kamathoz hozzáadódna a bankok költsége és haszna. Az állam így még drágábban kapna kölcsönt.
  • Családfő
    Karcsika,

    Nem hülyeség, amin agyalsz, mindössze fogadd el, hogy nincs objektív válasz.

    Ha még durván tovább emelkednek az ingatlanárak, akkor megéri kiadni, még ha kicsi is a megtérülés és sok a macera, hisz az értéknövekedés kompenzálja azt.

    Ha lesz egy pár/sok éves szünet az emelkedésben, akkor inkább megéri most eladni, különben alacsony lesz a megtérülés miközben az állag romlik és a technológia is meghaladja a mostani lakást. PEMÁP/MÁP+/akármi helyette és majd akkor venni másik lakást, amikor arra szükség lesz.

    Ez csak két opció, lehetne még sorolni. A döntés attól függ, mire fogadsz, hogy történni fog a következő – mondjuk – 10 évben. Ez a neheze… 🙂

  • Dani_sokadik
    Elnézést OFF, babaváró hitel az Ersténél: épp igénylés alatt vagyok. Privilégium L (“ingyenes”) számlám van, erről fogják vonogatni.
    Felhívott az ügyintéző, amennyiben nem nyilatkozok, hogy vállalom a hitel futamideje alatt az Erste Bankhoz utaltatom a fizetésemet, visszadobják a hiteligénylést. Ezt elég szemét húzásnak tartom. Semmi sem garantálja, hogy meg fogják tartani az ilyen kedvező számlacsomagokat. Mit lehet erre válaszolni?
    Az igénylő lapon van ez a rubrika amit nem jelöltem be: “Vállalom, hogy a hitel futamideje alatt az Erste Bankhoz érkeztetem a munkabéremet.”
  • Gabesz
    Sziasztok!
    Saját célra lakás vásárlását tervezem egy ideje Budapesten, 11-12 kerületben. Egy 50 négyzetméteres felújítandó lakás jelenleg pont 2x annyiba kerül, mint 2013-ban. Ti várnátok még a vétellel, abban reménykedve, hogy esni fognak az árak (újépítésűekből egyre többet adnak át, pár év múlva következő válság, elszálló infláció, stb), vagy nem? Jelenleg PMÁP-ban és lakástakarékban van a megtakarítás nagy része, utóbbi 3 év múlva jár le.
    Ami miatt előkerült a gondolat, hogy a jelenleg bérlek, viszonylag jó áron, de hamarosan váltanom kell.
    Pro-kontra szívesen várok tippeket.
    Köszi!

Vélemény, hozzászólás?

A megadott név fog megjelenni, ezért érdemes nem a valódi nevedet megadni a hozzászóláshoz.

A hozzászólás előzetes moderáció után fog megjelenni.

Figyelem: FIREFOX böngészővel gondod lehet a hozzászólás elküldésével. Használj másik böngészőt a hozzászóláshoz, amíg ki nem javítják a hibát.

 karakter még felhasználható

A hozzászólás elküldésével hozzájárulsz, hogy az IP címed technikai okokból tárolva legyen. Ha ezt nem szeretnéd, ne küldd el a hozzászólást. Kérésre a hozzászólást töröljük az IP címeddel együtt.