A tanácsadások során sok érdekes emberrel találkozom, a bűnügyi helyszínelőtől kezdve a híres futballistán át a világszinten is nyilvántartott disc jockey-ig. Ez az egyik oka, amiért szeretem csinálni a tanácsadást a pénzkereseten kívül, sok érdekes embert és szakmát megismerhetek.

Tanácsadás alkalmával találkoztam Bencével is, aki egy nagybanknál a hitelezésért felelős vezető. Ő dönti el, melyik hitelt mennyiért kell adni, hogy megérje a banknak a kockázat.

Sokan kérdeztétek, mi alapján áraz be egy hitelt egy bank. Ez nagyon sok mindenen múlik, a családi helyzettől a végzettségen át a munkakörig, az ingatlan elhelyezkedésétől, típusától és ezer más dologtól. (Ezért nem kell túl komolyan venni a netes hitelkalkulátorokat, azok csak inkább a figyelem felkeltésére valók, mintsem valódi adatokkal dolgoznának.)

Megbeszéltük Bencével, hogy szívesen írna egy cikket a témáról, hogy az olvasók is lássák, miért és hogyan kell áraznia egy banknak egy hitelt, hogy lehetőleg minden kockázatot figyelembe vegyen. (A hitel kamatfelárának nem csak a bank pillanatnyi hasznát kell fedeznie, de a kockázat miatti kieső tőkeveszteséget is. Egy 100%-ban elvesztett személyi kölcsön tizennégyszer annyi hitel teljes 7%-os hasznát is magával rántja.)

Következzen hát az ő cikke. Ha tetszik, írjatok neki a hozzászólásokban, hogy szeretnétek még olvasni tőle. 🙂

Többször is előkerült korábbi cikkekhez kommentekben, hogy vajon mi alapján és hogyan bírálják el a bankok az ügyleteiket, miért annyi rajta a kamat, valamint sok egyéb, a hitelek hátteréhez kapcsolódó kérdés. Ezekre szeretnék röviden rávilágítani.

Magamról annyit, hogy a régóta a blog lelkes olvasója vagyok, illetve bő évtizede pénzügyi területen dolgozom vezető pozícióban.

Kezdjük tehát azzal, hogy miből is él egy bank. Elsősorban a betéteken és a hiteleken képződött kamatfelárból, illetve a jutalék jellegű bevételekből. Értelemszerűen egy bank kisebb kamatra kap forrást, mint amennyiért azt kihitelezi, ez a bank marzsa tehát.

Azonban itt ne gondoljon senki nagy összegre, jelenleg ugyanis 2.5-4%-ért már lehet lakáshiteleket kapni, ebből az összegből tehát a forrásköltségen felül a banknak ki kell gazdálkodnia a személyi jellegű ráfordításait, az infrastruktúra fenntartását (IT rendszerek, hardver és szoftver igények), irodaház- és fiókok bérleti díját, likviditási költséget, és minden egyebet.

Ezen felül azonban a legnagyobb költsége egy banknak válságos időszakban a kockázati költség. Mindezek után van természetesen egy elvárt hozama a tőkének, tehát a fenti költségek elszámolását követően (amiket az említett kamatmarzsokból kell kigazdálkodni) kell(ene) a banknak a tulajdonosok felé egy értelmezhető mértékű osztalékot fizetni.

Rövid példával élve: ha van egy bank, amelynek alaptőkéje 100 milliárd forint, míg a hitelállománya a tőkeáttételek miatt mondjuk 1000 milliárd. Ez úgy jöhet ki, hogy a bank gyakorlatilag a 100 milliárd forint tőkével szemben 100 milliárd forint tőkekövetelményt állíthat szembe, ami az az összeg, ami a hitelek nem várt veszteségére képzett szám. Ez 12.5-szer ennyi kockázattal súlyozott eszközértéket jelent, ami azonban a jelenlegi szabályozói környezetben a tőkepufferekkel és az úgynevezet SREP – rátával (amit az MNB minden bankra megállapít mint egy kvázi „büntetőszorzót”) átlagosan kettővel elosztandó. Fenti matek alapján tehát kb. 100 x 12.5 / 2, azaz kb. 600 milliárd forint kockázattal súlyozott eszközértéke lehet a banknak. Ebben az esetben tehát, ha az átlagos kockázati súly 60%, megkapjuk az 1000 milliárd forint hitelállományt. Ha a bank kockázatosabb (100%-os kockázati súlyú) ügyfelekkel rendelkezne, akkor csak 600 milliárd forint kitettséggel rendelkezhetne. (Ez az egyik oka, amiért a kockázatosabb ügyfelek drágábban kapnak hitelt.)

Maradva tehát az eredeti példánál (1000 milliárd forint kitettség), ezen képződik jelen kamatkörnyezetben 20 milliárd forint nyereség (2%). Tételezzük fel, hogy betéteken, illetve jutalék jellegű bevételeken még 30 milliárd forint nyereség képződik. Ebből az 50 milliárdból vonjuk le mondjuk az 1500 dolgozó bérköltségét (legyen átlag 600 ezer bruttó, ez szuperbruttósítva éves 14 milliárd forint), legalább ekkora összeg különböző IT és bérleti díjakra, valamint mindenféle egyéb költségre. Ezek után marad 20 milliárd forint. Visszakanyarodva az 1000 milliárd forintos hitelállományra, egy nagyon konzervatív, 1%-os átlagos céltartalékképzés a portfólió romlására 10 milliárd forintot jelent. Ez tehát egy nagyon optimista forgatókönyv, ahol az eredeti 50 milliárd forintból 10 milliárd profit marad. Ez a 100 milliárdos saját tőkén 10% hozam, ami elfogadható, de egyáltalán nem kiemelkedő. Ezzel szemben képzeljünk el egy válsághelyzetet, ahol egy éven belül az ügyfelek 10%-a bedől. Amennyiben ezeket a bank céltartalékban megképzi (tehát az 1000 milliárd forint 10%-át), az 100 milliárd forintot jelent. A fenti költségekkel és változatlan bevételekkel számolva ez tehát azt jelentené, hogy a bank abban az évben 80 milliárd forint veszteséget termel. Ami a fenti számot még nagyon befolyásolja, hogy mekkora hitelállományt tud a bank biztonságosan kihelyezni. Fontos, hogy a fentiek egyszerűsítések, de jól érzékeltetik, hogy egy bank esetén nagyon könnyű komoly veszteségeket összeszedni, míg nyereségre ugyanez már nem igaz, így a pénzintézet érdekel a prudens, hosszútávú és kiszámítható fogyasztói magatartás. Néhány alátámasztó szám: 2011-ben és 14-ben egyaránt óriási veszteségeket, közel 500 milliárd forintot könyvelt el a bankszektor.

Tekintve, hogy a fentiek közül amit a hitelezés közvetlenül érint, illetve az egyik legnagyobb és legkiszámíthatatlanabb tétel, az a kockázati költség, így a továbbiakban erről szeretnék részletesebben írni.

A fentebbi eszmefuttatás után könnyen belátható, hogy egy banknak nem érdeke, hogy bedőljenek az ügyfelei, ezen ugyanis nem keres pénzt, hanem veszít. Ennek az oka, hogy meg kell képezze céltartalékban a fennmaradó kitettséget, és rengeteg extra energiát tesz bele a behajtásba, aminek jogi, illetve személyi jellegű ráfordításai vannak, ugyanakkor a fedezetet jellemzően piaci ár alatt tudja csak értékesíteni (de még ha piaci áron tudná, a fentiek miatt akkor is veszítene az ügyleten). Röviden tehát a bank a kiszámítható, kevéssé kockázatos ügyfeleket szereti, akiknek a bedőlési valószínűsége (mind a kockázattal súlyozott eszközértéknek, mind a várható veszteségnek / céltartaléknak az egyik meghatározó paramétere) alacsony, illetve kellően fedezett az ügylet.

Ezért tehát a legtöbb bank úgynevezett scorecardjában (mely a bedőlési valószínűséget meghatározza a korábbi hasonló ügyfelek históriája alapján, és bonyolult matematikai műveleteken alapul) szerepelnek az alábbiak:

- életkor
- földrajzi terület

- a hiteltörlesztő aránya a fizetéshez képest

- jövedelem

- legmagasabb iskolai végzettség

- családi állapot

- hány éve dolgozik az adott helyen

- mi a hitel célja

Ezeken kívül természetesen még sok egyéb szerepelhet, de a fentiek már kirajzolják az ügyfél kockázati profilját. Életkor esetén értelemszerűen nagyobb a halálozási esélye egy 60 évesnek, mint egy harmincasnak, nem véletlen, hogy bizonyos életkor (jellemzően 75 év) felett nem is adnak hitelt.

A földrajzi terület azért nagyon fontos, mert bár Magyarország kicsi, a lehetőségek, jövedelmi különbségek (illetve új munkahely találásának esélye egy állásvesztés után) nagyon szórnak. Továbbá a fedezet szempontjából sem mindegy, a 3000 magyar település jelentős részén – még akkor is, ha fájó ezt hallani – az ingatlanok értéke állaguktól, méretüktől függetlenül lokális ingatlanpiac híján 0. Így nem véletlen, hogy a bankok nem is fogadnak be minden településről fedezetet.

A hiteltörlesztő aránya a fizetéshez képest, valamint a jövedelem nagysága magától értetődőek, míg a legmagasabb iskolai végzettség szoros korrelációban van azzal, hogy váratlan helyzet esetén az illető milyen gyorsan tudja pótolni a kiesett jövedelmét.

A családi állapot – szintén tényeken alapuló mérés alapján – jó indikátor arra, hogy a párral / családdal rendelkezős jobb visszafizetési hajlandósággal rendelkeznek. Ennek okait nem vizsgálja egy bank, de minden bizonnyal a pár jövedelme van rá elsősorban befolyással.

Az, hogy az adósjelölt mióta dolgozik a munkahelyén, szintén csökkenti hosszabb távon a kockázatokat. Könnyen belátható, hogy egy bank jobban szereti, ha valaki évek óta egy helyen dolgozik, mintha félévente munkahelyet vált

A hitel célja pedig szintén komoly korrelációt mutat a fizetési hajlandósággal. Azt látni a statisztikákból, hogy probléma esetén az emberek hamarabb engedik el a fedezetlen kölcsöneiket (hitelkártya, személyi kölcsön), mint a lakáshitelüket, hiszen az ingatlanukhoz a lehetőségekhez mérten az utolsó pillanatig ragaszkodnak. (Ez az oka, hogy a fedezetlen kölcsönök jelentősen magasabb kamatokkal kaphatóak, hiszen a fedezet a bankot védi alapesetben, ugyanakkor a kilakoltatási moratórium kvázi fedezetlen hitellé degradálja a klasszikus jelzálogkölcsönöket.)

A fentiek tehát kirajzolnak egy scoret, amiből a bank egy 0 és 100% közötti bedőlési valószínűséget határoz meg. Ez a bedőlési valószínűség a fő mutatója a kockázati profilnak, ami a kockázati súlyon keresztül közvetlen hatással van a hitel árára. Ezt hívják kockázat alapú árazásnak. Könnyen belátható, hogy mondjuk egy 4%-os lakáshitel esetén, ha a fix költségek tesznek ki 3%-ot a bank szempontjából, a kockázati költség pedig további 1%-ot, egy kétszer akkora kockázattal bíró adósjelölt kockázati felára nem 1, hanem 2% lesz, így végső kamatfelára a hitelen nem 4, hanem 5%-nál áll meg. (Ne becsüljük le ezt a különbséget, törlesztőrészletben egy 20 éves 20 milliós hitel esetén ez havi 10 ezer forint differenciát jelent.)

Remélem, sikerült némileg rávilágítanom a hitelezésre és árazás összefüggéseire, megpróbálok a kommentekben a kérdésekre is válaszolni.

Online oktatás a pénzügyekről. 15 órányi anyag, nézz bele ingyen.

Valódi pénzügyi tanácsadás termékértékesítés nélkül csak 35 ezer forint.

20 millió forintos életbiztosítás havi 4.990 Ft-ért, életkortól függetlenül.