Végre-valahára elindult a kamatemelési ciklus, hónapról-hónapra emeli a kamatot a jegybank. (Bár éppen most csak 0,15 százalékpontot emelt az eddigi havi 0,3 helyett, egyből gyengült is a forint a rossz hírre.)

Azonban érdekes módon a lakáshitelek kamatai (még) nem követték le ezt az emelkedést. Bár jellemzően drágultak a hitelek, de nem annyival, mint az indokolt lett volna a kamatemelés miatt. Sőt, a hosszabb ideig fix hitelek kamatai közelebb kerültek az 5-10 éves kamatokhoz. (Fontos tudni, hogy befogadás után nem változtathat a bank kamatot, így az számít, milyen kamat mellett fogadták be a hitelt és nem az, mikor folyósítják.)

Hitelügyintéző Gáborunkat megkértem, írjon egy körképet, mi változott mostanában a hitelpiacon. Gondoltam, ír egy összefoglalót a kamatok változásáról, de túlteljesítette a kérést, egy sokkal bővebb írással jelentkezett. (És természetesen továbbra is várja a fenti honlapon a jelzáloghitelekkel kapcsolatos megkereséseket. Ez volt itt a reklám helye, még mielőtt elfelejtem, mint a múltkor. 🙂 )

Következzen az ő írása:

Az írás második felében egy konkrét példán keresztül azt fogjuk alaposan megvizsgálni, hogy milyen szempontokat érdemes figyelembe venni, amikor arról döntünk, hogy a futamidő végéig fix kamatú hitelt veszünk fel, vagy csak 10 évre fixáljuk a hitel kamatát. Még mielőtt erre rátérnénk, néhány, az egész jelzáloghitel piacra vonatkozó megállapítás dióhéjban:

Emelkedő kamatok

• Amint arról itt a blogon is többször volt szó, a jegybanki alapkamat, az állampapírhozamok és bankközi kamatlábak emelkedését követve a lakossági piaci lakáshitelkamatok is emelkedésnek indultak.
• A kamatemelés minden pénzintézetnél más-más ütemben zajlott és zajlik. Egy-egy, még kamatemelés előtt álló hitelajánlat megcsípésével most többet spórolhatunk, mint a viharcsendes időszakokban.
• A Magyar Nemzeti Bank előrejelzése szerint mindenesetre tartósan emelkedő hegymenetre számíthatnak a hitelkamatok alakulását illetően a hitelintézetek és a hiteligénylők is.
• Minden kamatperiódusban nőttek a kamatok, de más-már mértékben. Csökkentek az 5 és 10 évre rögzített és a 10 és 20 évre rögzített kamatok közti különbségek.

Tanácsok hitelfelvétel előtt állóknak

• Amennyiben lakáshitel felvétele előtt állunk, amennyire rajtunk áll igyekezzünk minél előbb eljutni a hitelkérelem banki befogadásáig!
• Ha szeretnénk a korábban felvett hitelünket kedvezőbbre cserélni, akkor ne késlekedjünk!
• A bank/hiteltermékválasztás során kiemelten figyeljünk arra, hogy az adott ajánlatnál a hitelkérelem befogadásakor, vagy jóváhagyásakor rögzülnek-e a hitelkondíciók. Az összes minősített fogyasztóbarát hitelre és több egyéb hiteltermékre is igaz, hogy a befogadás után nem változhatnak a hitel kondíciói.

Negatív reálkamat

• A hitelkamatok az emelkedés ellenére továbbra is alacsonyabbak az inflációnál/várható inflációnál.
• A legkedvezőbb öt éves kamatperiódusú kamatok továbbra is alacsonyabbak, mint a prémium állampapíron elérhető hozamok 5 év alatt.
• A két előbbi megállapítás egy nagyon ritka „csillag együttállás”. Most azok számára is megéri (több) hitelt felvenni, akiknek (kevesebb hitel mellett) is van elegendő forrásuk lakáscéljaik megvalósítására. Soha ne vegyünk fel annyi hitelt, aminek a törlesztőrészletét nem tudjuk biztosan és kényelmesen minden hónapban kifizetni, vagy amit nem tudunk szükség esetén likvid forrásból visszafizetni.
• Amíg az infláció magasabb, mint a hitelkamatok, addig a hosszú futamidő és későbbi előtörlesztések kombináció jobb döntés lehet, mint a lehető legrövidebb futamidőre igényelt hitel.

Szigorodó hitelbírálat

• A jegybank elzárta a pénzcsapot. Vége az olcsó és szinte korlátlan mennyiségben elérhető pénzforrás időszakának.
• A pandémia közép- és hosszútávú negatív gazdasági következményeként, főleg a hitelmoratórium megszűnésé után a jelenlegi nulla-közeli szintről jó eséllyel nőni fog a késedelmesen/nem fizetett hitelek aránya.
• A két fenti hatás eredőjeként arra számítok, hogy a legtöbb pénzintézetnél szigorodni fog a hitelbírálat.
• Az eddigieknél szigorúbb adós- és ügyletminősítésnek az lehetne az alternatívája, ha újra visszatérne a korábban széleskörben alkalmazott kockázat alapú árazás. Így azok is kaphatnának hitelt, akinél a bank úgy ítéli meg, hogy magasabb a kockázata annak, hogy törlesztési nehézségei lesznek. Csak drágábban. Egyenlőre nincsenek arra utaló jelek, hogy a bankok ebbe az irányba (is) lépnének.

….

Szabó Anna és Bence 20 évre vesznek fel 30 millió forint piaci kamatozású jelzáloghitelt. Nem tudták még eldönteni azt, hogy a futamidő végéig fix kamatú hitelt válasszanak vagy egy 10 éves kamatperiódusú 20 éves futamidejű hitelt. Próbáljunk meg segíteni nekik!

Kiinduló állítások:

• Biztosan jó döntést – a lent leírt kivételektől eltekintve – csak akkor hozhatnának a kérdésben, ha tudnánk mennyi lesz 10 év múlva a hitelük kamata 10 éves kamatperiódust választva.
• akár 4,34%, 20 évig fix kamattal hitelt most felvenni jó eséllyel sokkal olcsóbb, mint 2-3 év múlva hitelt felvenni akár rövidebb kamatrögzítés mellett.
• akár 3,54%, 10 évre rögzített kamattal még olcsóbb megoldás lehet. Annak függvényében, hogy a 10-edik év végére mennyi tőketartozás marad és mennyi lesz a második 10 évben a hitel kamata, összköltségben lehet ez drágább megoldás is, mint a végig fix kamatú hitel.
• minél többet fognak előtörleszteni a hitelbe, annál nagyobb az esélye annak, hogy összköltségben a 10 éves kamatperiódusú hitellel járunk jobban.

(Szinte) biztos, hogy a 10 évre rögzített kamat a jó döntés, ha

• a hitelt 10 év alatt (szinte) biztosan visszafizetik előre jól tervezhető előtörlesztések révén, vagy azért, mert a fedezeti ingatlant (szinte) biztosan eladásra kerül az első 10 évben (anélkül, hogy a jelzálogjogot egy, a már birtokunkban lévő ingatlanra átjegyeztethetnénk).
• a jelentősebb előtörlesztések révén marad ugyan fennálló tartozás a 10 év végére, de nem jelentős.
• ha 20 évig fix kamatú hitelre nem hitelképes a kedves pár.

(Szinte) biztos, hogy a 20 évre rögzített kamat a jó döntés,

• ha Bence és Anna ránéz törlesztőrészlet-különbségre és mondják, hogy ennyi pluszköltséget az első tíz évben nekik simán megér, hogy a 10. év végén ne emelkedhessen a törlesztőrészlet. Az elérhető legkedvezőbb összköltségű ajánlatokat nézve ez havi 14.350 Ft-ot jelent. (Jelentős összegű, az első 10 évben történő előtörlesztések mellett így is a 10 éves kamatperiódus a jó döntés.)
• ha szabadfelhasználású, és nem lakáscélú hitelt vesz fel a házaspár. Van egy pénzintézet, amely lakáshitel kamattal adja a felhasználási megkötés nélküli jelzáloghitelt is. A kamat 4,79%. Ez alig drágább, mint az elérhető legkedvezőbb 10 éves kamatperiódusú alternatíva.
• ha a törlesztőrészletbeli különbség (havi 14.350 Ft) megítélésük szerint megér nekik annyit, hogy a jövőbeli előtörlesztésre szánt pénzt akár másra elkölthessék, ha annakidején úgy döntenek, anélkül, hogy a törlesztőrészletük emelkedését el kelljen szenvedniük. (Jelentős összegű, az első 10 évben történő előtörlesztések mellett így is a 10 éves kamatperiódus a jó döntés.)

Amennyiben a fenti szempontok egyike sem dönti el egyértelműen egyik van másik irányba a kamatperiódus választást, akkor a jövő ismeretének hiányában arról érdemes még beszélnünk, hogy a kamat emelkedése, hogyan befolyásolja a törlesztőrészletet és a hitelünk összköltségét. Fontos, hogy a kamatkockázatot se alul-, se túl ne becsüljük.

• A kamat emelkedésének nincs felső határa. A 2008-ban a gazdasági világválság hatására villámgyorsan kétjegyűek lettek a banki kamatok Magyarországon. Szerintem naivság azt gondolni, hogy ilyen nem történhet még egyszer. Vagy azt, „hogy a kamatok egy szinten túl nem nőhetnek”, mert akkor csődbe megy az állam, összedől a bankrendszer sőt a világ.
• A tíz éves kamatperiódusú hitel nincs referenciakamathoz rögzítve. Ez nem azt jelenti, hogy 10 év múlva akármennyit emelhet a bank a kamaton. Az Magyar Nemzeti Bank a kamat maximális kamatemelés mértékét határozza meg a 10 év múlva esedékes banki forrásköltségekhez kötötten, https://www.mnb.hu/penzugyi-stabilitas/fair-bank/kamatvaltoztatasi-mutato/forinthitel. Számszerű maximum nincs, de nem emelhetnek többet a finanszírozók a kamatokon, mint amennyivel az ő forrásköltségeik a kamatperiódus fordulókor nőnek. Az első kamatperiódus alatt bekövetkező forrásköltség emelkedéseket azonban nem „számlázhatják tovább”.
• Forinthiteleknél a visszafizetendő tőketartozásunk nem nő a kamatláb növekedésével. Nem úgy, mint a rosszemlékű dezivahiteleknél.
• Az jelzáloghitelek törlesztőtáblája a következőképpen „keletkezik”: Megfizetjük az egy hónapra eső kamatot. Amennyi a kamat megfizetése után még marad a havi törlesztőrészletből, annyi tőkét törlesztünk az adott hónapban. Hónapról hónapra csökken a kamatfizetés és nő a tőketörlesztés aránya.
• Ha nő a kamatláb, akkor havonta több kamatot fizetünk, nő a törlesztőrészlet. Kamatot mindig csak az előző hónap végén fennálló tőketartozás után kell fizetni. Ha nő a kamat, a tőketörlesztés aránya csökken, és kamatfizetés aránya nő.
• Minél régebb óta fizetjük a hitelt (és minél többet törlesztünk elő)
• annál alacsonyabb a fennálló tőketartozásunk,
• annál kevesebb kamatot fizetünk a törlesztőrészleten belül (és annál több tőkét törlesztünk),
• egyre kisebb mértékben nőhet adott kamatemelkedés mellett a törlesztőrészletünk. Vagyis évről-érvre, hónapról-hónapra csökken a kamatkockázat.

A fentiek szemléltetésére térjünk vissza Anna és Bence hiteléhez:

10 éves kamatperiódusú hitelt választva (kamat 3,49%):

Az első hónapban 87.250 Ft kamatot fizetnek és 86.854 Ft tőkét törlesztenek. A teljes havi teher 174.104 Ft.

A kamatperiódusfordulót megelőző 119. hónapban már merőben mások az arányok: 51.861 Ft kamatot fizetnek és 121.973 Ft tőkét törlesztenek, a fennálló tőketartozás pedig 17.709.867 Ft. A törlesztőrészlet ugyanannyi, mint az első hónapban. Kamatperióduson belül a törlesztőrészlet nem változhat.

Nézzük meg mi történik, ha a kamat a duplájára nő. A törlesztőrészlet úgy alakul, mintha 17.709.867 Ft hitelt 10 évig fix 6,98% kamat mellett vettek volna fel: 205.444 Ft. A 120. hónapban ebből kamatfizetés 103.012 Ft, a tőketörlesztés 102.432 Ft

A hitelük összköltsége (az egyszeri költségekkel és esetleges előtörlesztésekkel és inflációval most nem számolva): 45.545.760 Ft

A 20 évig fix hitel mellett 45.164.160 Ft lett volna az összköltség.

A pénz időértékével nem számoltunk (pedig érdemes lenne, de nem tudjuk, hogy alakul majd az infláció az elkövetkező 20 évben). Most, vagy 1-5 év múlva kifizetett 100.000 Ft-nak nagyobb a vásárlóértéke, mint a 10, vagy 20 év múlva.

Inflációval továbbra sem számolva a Szabó család hitele 6,63%-os, második tízéves kamat mellett lenne a 20 fixxel megegyező nominális összköltségű.

Ezek után milyen kamatperiódust javaslok Annáéknak? …. A döntést a fentiek figyelembevételével nekik kell meghozniuk. 😊

Ha a 10 éves kamatperiódus mellett döntenek

• törekedjenek minél többet előtörleszteni az első 10 évben,
• ha nem sikerül visszafizetni a teljes tartozást 10 év alatt, akkor legkésőbb 10 év múlva vizsgálják meg, hogy érdemes-e hitelüket más futamidejű/kamatperiódusura cserélni.

Pillanatkép a legjobb lakáshitel kamatokról (2021.09.19):

Ezúttal a kamatokon felül törlesztőrészletek (kötelező hitelfedezeti biztosítások díjai) is szerepelnek 30 milliós hitelösszegre, hátha a Szabó családot (akik feltevésünk szerint minden banknál hitelképesek) más kamatperiódusú hitelajánlatok is érdeklik. Az 5 és 10 éves kamatperiódusú hitelajánlatok esetén 20 éves futamidővel számoltunk. A FIX ajánlatoknál a futamidő megegyezik a kamatperiódussal.  A 20 éves futamidejű ajánlatokat kivastagítva látjátok