Nagyon elszállt a forint alapkamata és ezzel párhuzamosan nőttek a lakáshitelek kamatai is. Megkértem lakáshiteles Gáborunkat, hogy legyen olyan jó és írjon egy körképet, mire számítson az, aki most gondolkodik lakásvásárlásban hitelből.
A jó hír, hogy a bankok nagyon le vannak maradva hitelkamat szempontjából az alapkamat emelés mögött, a rossz, hogy valószínűleg nem sokáig fog ez így maradni. (Már az egyéves diszkontkincstárjegy kamata is magasabb, mint néhány bank 10 évig fix hitelének kamata. Ez nyilván nem sokáig lesz fenntartható.)
Másik jó hír a rossz mellett, hogy nagyon összecsúsztak az öt-, tíz évig vagy végig fix hitelek kamatai, így alig többért teljes futamidőre is tudod fixálni a kamatokat.
Ha kérdésed van, Gábort kellene keresni, nem szokott itt válaszolni a hozzászólásokra. Elérhetőségei a cikk végén.
Következzen akkor az ő írása:
Ezúttal három olyan tanácsot olvashattok majd tőlem, amit lakáshitel igénylés előtt állóknak a jelen bizonytalan helyzetben érdemes megfontolniuk. Előtte azonban hadd számoljak be nektek azokról az egymástól széttartó, egymással szöges ellentétben lévő reakciókról, amiket lakáshitel igénylést fontolgatóktól hallok.
Különösen érdekes ezekben, hogy attól függően, hogy ki mire számít, valamint kinek mekkora a kockázattűrő készsége, mindegyik abszolút logikus. Jó eséllyel találsz majd a lenti felsorolásban olyat, amivel egyáltalán nem értesz egyet, sőt hülyeségnek tartod, mert optimistább vagy pesszimistább vagy a jövővel kapcsolatban, mint aki az adott állítást megfogalmazta.
Néhány jellemző példa:
Anna: „A jelenlegi bizonytalan helyzetben inkább kivárunk, és lakásvásárlási/építési és hitelfelvételi terveinket elhalasztjuk.”
Gergely: „Olyan radikális építőanyag-áremelkedésre számítunk, hogy amit csak lehet megveszünk most az építkezéshez, lakásfelújításhoz.”
Julianna: „A kamatok további jelentős emelkedésétől és/vagy a lakáscélokhoz kapcsolódó állami támogatások megszűnésétől tartunk, ezért nagy intenzitással keressük a megfelelő lakást.”
Máté: „Most érdemes vásárolni, mert kisebb lesz a kereslet. Sok eladó is tart a háború elhúzódásától, továbbterjedésétől, ezért jobb áron fogok tudni vásárolni most, mint az ukrajnai események nélkül, vagy a háború vége után.”
Tamara: „A háború és gazdasági következményei, elszálló infláció, csökkenő állami támogatások miatt az ingatlanárak csökkenésére számítok. Ezért kivárok.”
Péter: „A jelenlegi magas infláció mellett az ingatlan az egyik legértékállóbb befektetés.”
A pandémia első hulláma idején nagyon sok olyan ügyfelem volt, aki Mátéhoz hasonlóan gondolkodott (csak nem a háborúról, hanem a vírushelyzetről). Akik a nagy leállások idején is aktívan kerestek ingatlant, gyakran olyan jó alkut tudtak kötni, ami két héttel korábban, vagy két hónappal később képtelenség lett volna. Bárcsak a mostani helyzetben is lennének ilyen sztorik. Ez azt jelentené, hogy a háborúnak viszonylag gyorsan vége lesz.
Aki abban kérné a tanácsomat, hogy érdemes-e most hitelt felvenni, ne tegye. Ahogy az angol mondja, az én tippem pont annyit ér, mint bárki másé. (Egy kivételt teszek: akinek rövid kamatperiódusú hitele van, váltsa ki minél előbb!) Azok számára azonban, akik hitelfelvétel mellett döntenek, vannak nagyon konkrét tanácsaim. Íme:
Tanács1 – Minél hosszabb időre rögzítve
Az öt évre, a 10 évre rögzített és a végig fix kamatok közti különbségek jelentős mértékben csökkentek.
Ha öt év alatt visszafizetjük a tartozásunkat, akkor válasszunk 5 éves kamatperiódust!
Ha 10 év alatt visszafizetjük a tartozásunkat, akkor válasszunk 10 éves kamatperiódust!
Amennyiben 20 évnél hosszabb futamidőre veszünk fel hitelt – végig fix ajánlat híján – válasszuk a 10 éves kamatperiódust!
Minden más esetben a végig fix kamat a jó választás szerintem. Ha a jövőben úgy alakulna majd a kamatkörnyezet, hogy érdemes lesz a kamatperiódust lerövidíteni, akkor ezt annakidején megtehetjük. Válasszunk olyan hitelajánlatot, ahol nem magasak a végtörlesztés költségei!
Jelenlegi elérhető legalacsonyabb kamatú ajánlat:
| Bank: | UniCredit | ||
| Hitelösszeg: | 20 000 000 Ft | ||
| Futamidő: | 20 év | ||
| Kamat: | Elérhető legjobb (hitelfedezeti biztosítás nélkül) | ||
| Kamatperiódus | |||
| 5 éves | 10 éves | FIX | |
| Kamat: | 4,56% | 4,89% | 5,05% |
| Törlesztőrészlet: | 128 191 Ft | 131 849 Ft | 133 643 Ft |
A kamatstop intézkedés miatt a változó kamatozású hitellel rendelkezők egyelőre nem érzékelik, hogy milyen jelentős mértékben drágult a hitelük az elmúlt hónapokban. Egy BUBOR-hoz rögzített egy éves vagy rövidebb kamatperiódusú hitel kamata már bőven 8 % fölött járna. Ezen hiteleket lehetne/kellene hosszabb kamatperiódusúra és olcsóbbra cserélni.
A háztartások 5900 milliárd forintos jelzáloghitel-állományában (2021 nov.) az egy éven belül átárazódó, jellemzően három hónapos bankközi kamatlábhoz (BUBOR) kötött hitelek aránya 35 százalék körül van. Lehet számítani egy olyan kormányzati/MNB intézkedésre, amely az egy éves vagy rövidebb kamatperiódusú hitelek legalább 10 évre rögzített kamatúra cserélését teszi kötelezővé. Ezt nem éri meg kivárni. Most kellene váltani! Minél előbb annál jobb…
Tanács2 – Minél előbb!
Rövid és középtávon a hitelkamatok további emelkedésére lehet számítani. Az orosz invázió és annak gazdasági következményei növelik Magyarország országkockázatát és tovább fűtik az inflációt, amit a jegybank az alapkamat emelésével igyekszik féken tartani. 2021 júniusában jelentette be a kamatemelési ciklus kezdetét a Magyar Nemzeti Bank. Azóta az alapkamat átlagosan 30 bázisponttal nőtt havonta. Az ukrajnai események hatására várhatóan hosszabb ideig tart majd a hegymenet, vagy akár meredekebb is lehet az emelkedő.
Aki a közeljövőben vesz lakást és ehhez nem kamattámogatott hitelt is fog igényelni, az minden valószínűség szerint olcsóbb finanszírozásra számíthat, ha most igényel hitelt, mintha 2-3 hónap, vagy épp két év múlva teszi ezt meg.
Akinek meglévő változó kamatozású hitele van, az pedig, amint fentebb is írtam, cserélje hosszabb kamatperiódusúra a hitelt minél előbb.
Zöldhitel felvételét tervezőknek a kedvező MNB-s forrás egyre gyorsabb ütemű fogyása miatt kellene nagyon csipkednie magát. Szerintem nagyobb az esélye annak, hogy a 200 milliárdos keretet nem bővítik ki, minthogy igen.
Három, lakáscélok megvalósításához felhasználható állami támogatáshoz kapcsolódik konkrét időkorlát:
Babaváró kölcsön: 2022. december 31.
Falusi CSOK: 2022. június 30.
Otthonfelújítási támogatás: 2022. december 31. (utolsó számla kelte)
A többi állami támogatásnak nincs időkorlátja. Azonban a kamattámogatott hitelek a növekvő referenciakamatok miatt egyre nagyobb terhet jelentenek az állami költségvetés számára. Ezeknél a hiteleknél ugyebár a kamat egy részét (otthonteremtő kölcsön, otthonfelújítási kölcsön) vagy egészét (babaváró kölcsön, zöld otthonteremtő kölcsön) fizeti ki az adósok helyett az állam. Kérdés, hogy meddig finanszírozható ez úgy, hogy a kedvezményezettek köre folyamatosan bővül.
Aki állami támogatást tervez igényelni a lakáscéljai megvalósítására, minél előbb lépjen.
Tanács3 – Még annál is előbb?!
Sokan találnak meg azzal a kérdéssel, hogy van arra-e arra lehetőség, hogy a jelenlegi kamatok mellett adósodjanak el akkor is, ha a hitelcélt jelentő ingatlant még keresik. Az esetek többségében ez nem lehetséges. De van két kivétel.
Az Erste Bank az egyetlen, amely úgy tud teljeskörű jövedelemalapú hitelbírálatot lefuttatni, hogy annak segítségével nemcsak hitelképességünkről győződhetünk meg, hanem egyúttal a hitel kondícióit is rögzíthetjük négy hónapra. Amennyiben ezen határidő letelte előtt beadjuk a már adásvételi szerződést is tartalmazó teljes hitelkérelmet, akkor a hitelt még az előminősítéskori kondíciókkal igényelhetjük.
Szűkítő feltételek:
Az Erste ajánlata jelenleg messze nincs a legkedvezőbbek között, de 2-3 hónap múlva akár lehet a legjobb is…
| Bank: | Erste | |
| Hitelösszeg: | 20 000 000 Ft | |
| Futamidő: | 20 év | |
| Kamat: | Elérhető legjobb (hitelfedezeti biztosítás nélkül) | |
| Kamatperiódus | ||
| 5 éves | 10 éves | |
| Kamat: | 5,39% | 5,69% |
| Törlesztőrészlet: | 136 338 Ft | 139 733 Ft |
A Raiffeisen Bank „Egyetlen hitel” névre keresztelt hitelterméke jelenleg valóban egyedüli abban, hogy szabadfelhasználású hitelt lakáshitel kondíciókkal nyújt. Ezt a hitelt később lakásvásárlásra is felhasználhatjuk.
Szűkítő feltételek:
| Bank: | Raiffeisen | ||
| Hitelösszeg: | 20 000 000 Ft | ||
| Futamidő: | 20 év | ||
| Kamat: | Elérhető legjobb (hitelfedezeti biztosítás nélkül) | ||
| Kamatperiódus | |||
| 5 éves | 10 éves | FIX | |
| Kamat: | 5,69% | 5,49% | 5,49% |
| Törlesztőrészlet: | 139 733 Ft | 137 465 Ft | 137 465 Ft |
Vigyázat, önreklám következik:
Jelen cikk írója független hitelszakértő.
Amiben én és a kollégáim segítséget tudunk nyújtani:
Munkámért a bankok fizetnek jutalékot és azt nem is háríthatják át a hiteligénylőkre. Ügyfeleimtől pedig semmilyen jogcímen nem kérek munkadíjat, vagy költségtérítést.
Aki igénybe venné ezen szolgáltatásokat, vagy bővebb tájékoztatást kér, kérem az alábbi elérhetőségeken jelezze:
+36 70 603 9076
