Lakást vennék. Érdemes várnom?

Az előző cikkben megnéztük, érdemes-e lakást venni most hitelből befektetési céllal. Mi van azonban akkor, ha saját magam részére vennék otthont, érdemes-e várni az árak esésére?

Két dolog lehetséges: vagy hitelből vennék saját lakást (a többség így venne, főleg a mai árak mellett), vagy meglévő készpénzért. További lehetőség, hogy a meglévőt adnám el és vennék helyette egy másikat.

A legutolsó esetben viszonylag egyszerű a válasz: mivel a magas árak miatt nem csak az általad fizetendő összeg magas, de te is hasonlóan magas áron tudod eladni a te ingatlanodat, ezért téged nagyjából hidegen hagy a pillanatnyi árszint. Most drágán veszel, de drágán is tudsz eladni, ha olcsóbban veszel, a te ingatlanod ára is le fog menni.

(Természetesen ez durva leegyszerűsítés, csak akkor igaz, ha közel hasonló méretű és áru lakóingatlant keresel, hasonló földrajzi helyen. De legtöbbször ez a helyzet, ezért most nem foglalkozunk olyan kérdéssel, hogy vidéki ház árából vennél budapesti panelt ráfizetéssel. A vidéki házak árai alig emelkedtek, míg a budapesti panelok árai nagyon csúnyán elszálltak. Ha lesz áresés, a panelok árai jóval nagyobbat fognak esni, mint az amúgy is nyomott áron adott vidéki házak árai. A kereslet is a 30 millió alatti lakásokra nagy, a 60-80 milliós házak árai nem nőttek akkorát az elmúlt években. Tehát az áresés, ha lesz, jobban érinti majd az olcsóbb ingatlanokat.)

Ha készpénzért akarsz vásárolni, akkor sajnos szép tudsz lenni, de okos nem. Ahogy a tőzsde esését is várja mindenki már legalább négy éve és a várakozásokkal ellentétben még mindig tovább nőnek az árak, ez van az ingatlanpiacon is.

Most egyszerre van egy nyomott kamatkörnyezet, ahol a befektetők semmi pénzt nem kapnak a pénzükre a bankban vagy a kötvényekben, ellenben alacsony kamat mellett lehet eladósodni, valamint egy bérnövekedés a munkaerőhiány miatt. Ehhez még jön a sok pazarló állami támogatás a lakásvásárláshoz.

Mindezek tartósan felnyomják/felnyomták az ingatlanárakat. Mindenki ingatlant akar venni: akinek van pénze, azért mert jó befektetésnek gondolja a nulla százalékos banki kamatok mellett, akinek nincs, annak pedig fillérekért elérhető a hitel. Változás akkor lesz, ha a feltételek megváltoznak. Ha nőnek a kamatok, ha újabb gazdasági válság lesz, ami megtépázza az emberek jövedelmét és hitelfelvételi kedvét is. Ekkor garantáltan zuhanni fognak az árak, csak nem tudhatod, hogy ez még idén elkezdődik, vagy csak hat év múlva.

(Egyébként engem egyre jobban emlékeztet a mostani helyzet a 2007-es helyzetre. Akkor is mindenki túl rózsaszínen látta a jövőt, a legtöbb embert villámcsapásként ért a recesszió, a munkanélküliség, a fizetések csökkenése. Az árak hasonlóan a magasban, mint akkor, ahogy az eladósodás is már hasonló mértékű a világ fejlettebb országaiban. De mindez még nem jelenti azt, hogy biztos közel a korrekció.)

Mivel ingatlant csak akkor veszünk saját részre, ha legalább 10-15 évig minden szempontból az megfelelő lesz nekünk, ezért itt is bele kell törődnöd, mint a tőzsdén, hogy nem tudod kitalálni, mikor érdemes beszállni és mikor a legjobb kiszállni.

Mi történik akkor, ha most vásárolsz és két-három év múlva esnek az árak 20%-ot? Semmi. 10-15 év távlatában ez évi 1-2%-ot jelent és egyébként is legalább ilyen fontos lenne tudnod, hogy eladáskor hogy fognak állni az árak, amit viszont még megtippelni sem tudsz most. Ne vegyünk házat, mert nem tudjuk, mennyiért fog elmenni 15 év múlva?

Ha most veszel és nem két év múlva (amikor talán olcsóbb lesz az ingatlan, de az is lehet, hogy drágább), mindjárt megspórolsz két év bérleti díjat. Mivel saját részre történő vásárlásról beszélünk, akkor lakni most is laksz valahol.

Viszont úgy is járhatsz, mint sokan a tőzsdén, akik 20 évet várnak a jó beszállásra, miközben egyre csak nőnek az árak. Nehéz ezt elfogadni, de nem tudsz mindig nyertes lenni, a legjobb áron venni és eladni.

A legérdekesebb kérdés a hitelből vásárlás. Mikor járok jobban: most veszek alacsony kamatra drága lakást vagy később magas kamatra olcsó lakást?

Azt látni kell, hogy ha nem nő radikálisan a kamatkörnyezet, akkor nem nagyon van miért csökkennie a lakásáraknak. Azonban ha megnő a hitelek (és ezzel egyidőben a betétek) kamata, akkor én is többet fogok fizetni a lakásra felvett hitelért.

Ha most felveszek mondjuk 20 millió hitelt egy most 25 milliós lakásra, 10 évre, akkor a havi törlesztőm 198 ezer forint lesz, az összes kamatkiadásom tíz év alatt 3,73 millió forint.

(20 éves hitelnél a havi törlesztőm 122 ezer forint lenne és a kamatkiadásom 9,1 millió forint összesen. Azonban alapszabály, hogy nem veszünk fel annyi hitelt, amit 10 év alatt nem tudunk kényelmesen visszafizetni.)

Mi történik akkor, ha két év múlva esnek az árak 20%-ot, azonban a kamatok is felmennek csak 4%-ot (pontosabban százalékpontot)? Ekkor még mindig sokkal olcsóbb lenne a lakáshitel, mint 2012-2013-ban. Talán el sem hiszed és már nem is emlékszel rá, de 2012-ben még 13%-os THM mellett tudtál hitelt felvenni.

Ekkor a példában szereplő lakás már csak 20 millióba kerülne, tehát neked 15 millió forint hitelt kell felvenned, mivel volt 5 millió forint önerőd. Ekkor 178 ezer forint lenne a havi törlesztőd és összesen 21,4 milliót fizetnél ki a hitelre. Tehát összességében 5 milliót nyertél az áresésen, viszont majdnem 3 millió forintot buktál a magasabb kamatok miatt.

(20 évnél a havi törlesztőd 125,5 ezer forint lenne, a teljes visszafizetett összeg pedig 30,1 millió forint. Tehát 20 éves hitelnél rosszabbul járnál, mint most.)

Csak úgy érdekességképpen nézzük meg, mi történne, ha újra a 2012-es állapotok lennének két év múlva. A lakáshitel kamata visszamegy 13%-ra, a lakásárak pedig visszaesnek 25 millióról 16 millióra.

Ekkor 11 millió kölcsönre van szükséged. 10 éves futamidő mellett havi törlesztőd 164 ezer forint lenne, a lakás a végén 24,7 millió forintodba fog kerülni. (Önerő plusz hitelköltségek.)

Ha 20 év alatt akarod kifizetni a hitelt, a 16 milliós lakás 35,9 millió forintodba kerülne, a 11 milliós hitelre kifizetsz még 19,9 millió forintot csak a kamatra. (Persze ilyen időtávban már érdemes az inflációval is kalkulálni, mert a huszadik évben a 129 ezer forintos törlesztő már messze nem akkora teher lesz, mint az első évben. Ennek ellenére azért érzed, mennyit számít a hiteled kamata.)

Itt írtam egy kalkulátorról, töltsd le és játssz vele, különböző hitelösszegeket állíts be különböző kamatok és futamidők mellett. (A Loan Calculator menüpontban találod a hitelkalkulátort.)

Így tudod kiszámolni – egy kalkulátor okostelefonokra

Mindezzel nem akarom azt mondani, hogy most vegyél ingatlant, sőt jól gondold át, hogy akarsz-e saját ingatlant és mikor, mekkorát valamint pontosan hol. A legrosszabb tanácsadó a pánik, a kapkodás és a félelem, hogy ha most nem veszem meg, jövőre biztos drágább lesz. Egyáltalán nem biztos.

Azonban érdemes összefüggéseiben látni a dolgokat, ha hitelre akarsz ingatlant venni. Amíg olcsó a hitel, addig drága az ingatlan és fordítva. Nem biztos, hogy te jobban járnál, ha magas kamatra vennél olcsóbb ingatlant.

Azt gondolom, ezzel a kérdést jól körbejártuk, az olcsó hitelekkel kapcsolatban beszéltünk a befektetési vásárlásról és a saját részre történő vásárlásról is.

Share

115 hozzászólás

  • piccola

    @Gaben, pont ez az pofátlanság, amiről beszélek. Majd még én ajánlgassak rá az árra, hogy méltóztasson kijönni, hát persze. Ez ám az ügyfélkezelés.

  • Megmondo

    @realestate

    Nagy még az arc, de idővel majd alakul.
    Láttam nem egy ilyen formát a környezetemben,zsákolták a lakást kiadásra frankhitelből,aztán ment a sírás hogy mentsék meg őket,mikor már víz alatt voltak.A nagy befektetők…diverzifikáció, vagy valami?

    “Nem zavar. Az zavar, hogy ha bejön amire számítok akkor az itteni kritikusok jönnek majd, hogy..”

    Erre tudok egy kiváló megoldást, ami megoldja a problémád,
    ne járj erre a blogra és kész,így könnyebb lesz mindenkinek.
    Akkor nem fognak zavarni ezek a dolgok, senki sem zavarja meg majd az örömöd, hogy Te voltál az ügyes és kaszálsz, míg a ‘plebsz’ a lakhatásért dolgozik.
    Azért ha esetleg úgy adódna hogy mégis Te nézed be, nem az”itteni kritikusok”, akkor remélem majd csak legyintesz, hogy Üdv a piacgazdaságban,meg a kapitalizmusban!

    “Amígy meg András írása is alapvetően a LAKHATÁSI lakásvásárlást boncolgatja”

    Ki az az András…?

  • Nagypetercar

    Érdekelne Miklós a véleményed, hogy fiatalként ha választhatok, hogy veszek kb 15 milliós lakást (4-5 M önerővel), akkor jobban járok-e, mint ha a kegyetlen magas albérletbe tolom a pénzt?

  • realestate

    index.hu/gazdasag/2017/10/22/lakhatas_europa_jelentes/

    Mindenki sír-rí, hogy nagyvárosokban drága az ingatlan/albérlet, lásd itteni userek és fenti cikk is. (bár nem értem miért gondolják sokan kötelező ott lakni)

    Mellette Miklós pedig már százszor kimutatta itt az oldalán, hogy hiába tűnik soknak a beszedhető bérleti díj, minden költséget korrektul levonva egyáltalán nem biztos, hogy jó befektetés a kiadási ingatlan (ami igaz is). Illetve hogy bőven akad versenyképes alternatívája hasonló hozammal kevesebb kockázattal. Lásd saját példája: Ő is bérel régóta.

    Most akkor mi van???

  • Stanlee

    @Nagypetercar: Ha tudod azt, hogy nem fogsz az elkovetkezo par evben kulfoldre kimenni dolgozni, vagy a munkahely miatt nem kell orszagon belul koltoznod, akkor erdemes lehet venni. De akkor is tudnod kell majd kezelni azt, ha mondjuk csokkennek az ingatlanarak, es 1-2 ev alatt annyit csokken az ingatlan erteke, amit elotte 4-5 ev alatt torlesztovel belefizettel. Vagy ha valami miatt ar alatt kell gyorsan eladnod, lehet, hogy 1-2 evnyi torlesztot is buksz majd rajta.

    Persze ezek mind negativumok amiket felsoroltam, de en meg emlekszem arra, amikor megvettem rogton egyetem utan a lakasom, aminek nagyon orultem, de 2012-13-ban annyira alacsonyan volt az ingatlanok erteke, hogy neha az eletem egyik legrosszabb dontesenek tartottam, hogy megvettem. Most sem tartom bolcs dolognak, hogy rogton vettem lakast. Nagyon elethelyzet fuggo, hogy mennyire jo vagy rossz dintes.

  • Zelle

    Az átlagember számára valójában nem létezik döntési lehetőség, kénytelen meghúzni a gatyaszíjat, szülőknél élni évekig, külföldre menni tőkét gyűjteni vagy bármi módon összekaparni az önerőt és lakást venni, mert itthon csak egy szűkös réteg tud albérletben emberi viszonyok mellett családot alapítani.

    A nagyvárosokban és agglomerációjukban, ahol van munka, egy sima 3 szobás panellakás bérlése rezsivel 100 ezer felett van, és ketten még csak kifizetik a szülők, de bármi baj történik, anyagilag egyből padlóra kerül a család, hosszútávon. Vidéken nincs munka, persze be lehet járni 50-70-100 km-re dolgozni, de család mellett ezt megint élhetetlen, rámeg az ember ideje, pénze, élete.

    Az albérlettel jobban lehet mozogni? Persze, de Mo. nem az a hely, ahol dobálják a jobbnál jobb lehetőségeket, hogy megérje húsz ezer forintokért költözni.

  • Garbo

    @Gaben
    Ritkán írok le ilyet, de tovább kellett volna tanulni. Legalább annyira, hogy kimehessen a kolbászbólkerítés országába keresni a nagy zsét. Ha meg még ennyire sem (!) képes, akkor magasról teszek rá, hogy miről álmodozik. A piac áraz. Ebben az országban X-et ér a szakmunka, és nem az én dolgom az egyszeri melóst eltartani és szociális körülményeit rendezni.
    Ha nem képes megoldani az életét, nem tud megfelelő körülményeket teremteni magának, azt ne azzal próbálja kompenzálni, hogy elvár (mire föl?!) luxusbérezést a megbízójától.
    Nevetséges.
    Vannak jól élő szakemberek a piacon, akik képesek kiváló munkát adni, határidőre, szerződés szerint, számlával, garanciával, udvarias stílusban, tisztán. Nekik a válságban is volt munkájuk.
    Bicskanyitogató ez a proletárdiktatúra, amiben élünk egyesek szerint. Értsd: amikor a prolik diktálnak (azaz diktálnának, hála istennek).

  • Nbazs

    @Gaben: “Tehát: kihívod a kőművest, felméri a munkát, kimondja, hogy 120EFt lesz (anyag nélkül) és 2 napos munka, Te pedig rávágod, hogy 200EFt-ot adsz és várod nagyon. Ne pedig azt tipikusan, hogy 100E-ért nem menne “Főnök”?”

    A kérdésem: mennyit ér az a munka, amit meg kellene csináljon a piacon. Ha ezzel tisztában van, akkor annyit kérjen, amennyi a munka értéke (figyelembe véve a jelenlegi helyzetet, keresleti-kínálati viszonokat, egyéb munkalehetőségeit).
    Vagy szerinted reális, hogy ha egy állásinterjún kérne 300E bruttót egy informatikus, akkor ott azt a választ kapná, hogy legyen inkább 500E nettó. Egy jó szakembernek tisztában kell lennie a piaci értékével.

  • nyman

    Szerintem most – ha van felesleges – akkor inkabb eladni erdemes.

    En is ugy gondolom, hogy a mostani feliveles kb. 2-3 ev mulva kifullad. Het bo majd het szuk esztendo.

    Ha esetleg az 5%-os afat kitoljak, es marad ez a kamatszint, akkor meg egy picit tovabb lendulhet.

  • nyman

    OFF
    @tomi

    “Kérlek mondd, hogy nem egy belvárosi legfelső emeleti, utcai nézetű nagypolgárit akarsz így tönkretenni? ”

    En sem ertem, miert kell tonkretenni az ilyeneket. Van egy VII. keruleti, legfelso szintu lakason (amit abbol vettem, hogy nem dohanyzom es nem vettem fel meg hitelt 🙂 ), aminel ket utcai egy udvari szoba van, mindegyik kulonbejaratu, plusz van egy 22 nm-es konyha. Mindenki ra akar beszelni, hogy valasszam kette, vagy a konyhabol csinaljak egy 4. halot es akkor tobbert ki lehetne adni. De ez teljesen megoli az atmoszferajat. (Itt az alaprajza forum.index.hu/Article/viewArticle?a=145465117&t=9236015&openwith=1 )

    Eppen hezitalok, hogy eladjam, ami mellette szol, amit VJ1972 is ir, hogy unom mar a hulyesegeket, illetve az arak most fenn vannak. Ami ellene, hogy par ev mulva kozeli csaladtag johet Bp-re tanulni es ne szopjon az alberletekkel.

  • BTM

    @antenna : “Miért jönne ki rosszul a megtérülés, ha elhasználok mondjuk havonta átlag 12e Ft H-tarifásat és 6e Ft teljes árút?”
    Ha a 6e Ft “A tarifás” fogyasztásra optimalizált napelemes rendszered van, az megtermel kb. 2000kWh elektromosságot, és kinullázza a “nappali” mérőórán mért költségeket. Hozam kb. 72.000 Ft / év.
    Ha ezt a 2000kWh energiát a H tarifával mérő órán elfogyasztott elektromosság kompenzálására akarná elhasználni az ember (ha lehetne), az a kedvezményes tarifával számolva már csupán kb. 50.000 Ft / év “hozam”.
    A problémádat gondolom az jelenti, hogy a 6e Ft nappali áram nullázásán felül is ott marad még valamennyi megtermelt felesleg, amiről vagy lemondasz ingyen átadva a szolgáltatónak, vagy adózol a visszavásárlási áron való értékesítés után, szóval mindenképpen rosszabb feltételekkel, mint a H tarifa kikompenzálása lenne. Mekkora a napelemes rendszer teljesítménye?

  • VJ1972

    @nyman

    én is terveztem ilyet, de aztán hagytam inkább.
    Túl sok a költsége (nekem egy lakás ára lett volna), és utána szinte csak befektetésnek vennék meg.
    Tehát ha a befektetők épp nem vásárolnak, akkor nem lesz piacképes a lakás egyáltalán.

    Rokon: nem tudom mekkora lakás kell neki, az is megoldás lehet, ha eladod, veszel egy kisebbet, és a különbözet felszabadul.
    Illetve kollégiumok még mindig olcsón elérhetők, ha ilyesmi szóba jöhet.

  • Peti

    @Nimfas Corporation: nem kell cikket belinkelnem, mert nálunk a padlásfödémen cellulóz szigetelés van. Elvileg lassabban “reagál”, mint a kőzetgyapot, aztán a gyakorlatban lehet, hogy nincs köztük semmi különbség. Az egér ugyanúgy bele tud költözni, ezt tapasztalatból állíthatom. 🙂 Nagyjából ennyi.
    Az általad leírt műszaki tartalom nagyon felületes, kb. a 4 kerekű autó esete, kormánnyal, ajtókkal. Számomra egyébként azt jelenti a kulcsrakész ház, amelynél minden papírmunkát elvégez a kivitelező, a tulajdonosnak már csak be kell költöznie. Ez általában a ritkábbik eset, a beépített bútorok hiányáról meg már ne is beszéljünk.
    Az acélszerkezetről röviden: én nem tudok semmi olyan komolyabb előnyt felhozni a javára, amiért inkább ezt érdemes választani a tégla helyett. Innentől kezdve…

  • antenna

    BTM: sajnos gázkazán van, de ha építkezem, biztos nem vezettetem be a gázt, ahogy már írtam is. Ugye mindenki azzal számol, hogy a villanyfűtés drágább, ezért ha egy jól szigetelt háznál a fűtés+HMV gázzal évente mondjuk 100e Ft, akkor ugyanez hőszivattyúval legyen 150. Innen jött a havi 12e átalány. Nem a napelem teljesítménye a kiindulás, mert azt utoljára kell felszerelni, amikor az ember már látja, mennyi az annyi. Ha meglévő napelemhez néznék fűtési rendszert, nekem az olyan, mint gombhoz kabátot venni 🙂

  • Ezkomoly

    Miki

    Ezt komolyan gondoltad?

    1. Az onerovel mennyit keresel egeszen addig, amig emelkedo palyan lesznek a kamatok? …. Sokat.
    2. Ki mondja, hogy a megemelkedett kamatok mellett kell eladosodni 10-20 evre?… 13%os kamat mellett nem kotelezo befixalni a torlesztot. + A lakasarak beeseseig még lehet gyujteni onerot is, igy kevesebb hitelt kell felvenni.

    Szerintem tulsagosan leegyszerusitett a gondolatmenet es megsem szamolsz egyszeru dolgokkal.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

 karakter még felhasználható

* 5+3=?