Mikor lesz túl drága a lakhatás?

Az embereknek lakniuk kell valahol, ezért a lakhatás költsége mindig igen érzékeny dolog. A gazdasági növekedést törheti derékba, ha nincs megfizethető lakhely a környéken, drágává teszi a munkavállalókat a munkáltató számára is, ha azért kénytelen további fizetésemelést adni, hogy a környékbeli munkaerő ki tudja fizetni a lakhatási költségeit.

Nem véletlen, hogy például Németország is most jelentett be egy hatmilliárd eurós, 1,5 millió lakást jelentő állami lakásépítési programot, hogy az egyre feszítőbb és fenyegetőbb lakáshiányt orvosolni tudja. Ugyanezen oknál fogva korlátozza a bérlakások áremelkedésének ütemét és adóval bünteti azokat, akik nem adják ki az egyébként üresen álló ingatlanjaikat.

Abból a mintegy kétszáz milliárd forintból, amit a magyar állam évente kiszór az ablakon lakástámogatás címén, akár évi tízezer állami bérlakást – s nem szociális alapú lakást – lehetne építeni. A jelenlegi támogatás csak irreálisan megdrágítja az ingatlanok árát és egyre nehezebben jutnak lakáshoz azok, akiket elvileg pont támogatna a rendszer. Ha ahelyett, hogy a CSOK miatt megfizethetetlenné váló ingatlanokkal lehetetlenítik el a lakáshoz jutást, inkább bérlakásokat építenének, azzal csökkennének az ingatlanárak és a bérleti díjak is. A magas ingatlanár ugyanis senkinek nem jó, maximum az ingatlanba fektetőknek. Ha kisebbek lennének a lakhatási költségek, az ország versenyképesebb lenne, az emberek zsebében több maradna, aminek elköltésével több adó folyna be a költségvetésbe is.

San Francisco hírhedten drága lakhatás szempontjából, ennek legfőbb oka a közelben székelő informatikai cégek jól fizetett alkalmazottai. Miközben Los Angelesben az átlagos fiatal a fizetésének nagyobb részét költi lakhatásra, San Franciscoban 3.441 dollár az átlagos havi bérleti díj, szemben a Los Angelesben fizetendő 2.251 dollárral.

S itt jutottunk el a címben feltett kérdéshez: mikor válik túl drágává a lakhatás, ami már az ország gazdasági növekedését és az emberek anyagi helyzetét is veszélyezteti? Az Egyesült Államokban a bruttó, adózás előtti jövedelem 30%-ában határozzák meg ezt az arányt. Ha ennél többe kerül a lakhatás, az már egyértelműen hátrányos a gazdaság szempontjából.

A példában szereplő San Franciscoban például szinte képtelenség tanárt találni az állami iskolákba, mert egyszerűen nem tudják a tanárok kifizetni a lakhatásuk költségeit a tanári fizetésükből. De még évi 100 ezer dollárból is (ami az amerikai átlag majdnem duplája) is elég nehéz kigazdálkodni a helyi lakásbérleti díjakat.

S vajon mennyire fognak korrigálni a bérleti díjak a következő válság hatására?

Ezt sajnos nem tudjuk, de azt igen, hogy mennyit estek az előző válságok alatt. Az alábbi ábra inflációval korrigált dollárban van és szintén San Franciscoról mutat adatokat (forrás).

Jó lenne egy magyar adatsor is, de amíg nálunk a lakáskiadások zöme még mindig feketén történik, felesleges reális magyar adatokra várni.

Emlékszem, 2002-ben mennyire örültünk, hogy találtunk egy bérlakást Budapesten havi 70 ezer forintért, az autópályára néző ablakokkal ugyan, de legalább volt. Nos, azt a lakást 2012-ben is annyiért lehetett kiadni, vagyis 10 év alatt semmit nem változott az ára, hiába volt magas az infláció. Könnyen lehet, hogy most sem fognak radikálisan esni a bérleti díjak, csak nem is fognak tovább nőni a következő tíz évben.

S mennyire drága most a lakhatás Budapesten? Az átlagfizetés nettó 265 ezer forint a KSH szerint (bár ebben nincsenek benne a jellemzően rosszabbul fizető kis cégek adatai és a medián nem ugyanaz, mint az átlag), az átlagos bérleti díj pedig állítólag 140 ezer forint alatt van.

Vagyis egy budapesti kétkeresős háztartás jelenleg a nettó fizetésének alig több mint a negyedét fordítja bérleti díjra, de még rezsivel együtt sem sokkal többet, mint 30%-át.

Tehát a budapesti árak bár nem alacsonyak, de nem is elviselhetetlenül magasak.

Share

125 hozzászólás

  • Zabalint

    Nem ismerem San Francisco árait, de azok a termékek, amelyek meg nem munkaerő igényesek, nagyjából hasonló áron vannak mindenütt a világon, nem csak a kütyük, hanem az élelmiszerek egy része is, háztartási cikkek, kommersz bútorok, mindenféle kommersz termék. Üzemanyag meg mondjuk itt olcsóbb.

    Ezen kívül minden, amit 3. országban költesz el, ugyanannyi, nem nézik, honnan jöttél, tehát minél magasabb árszínvonalú országból mész valahová nyaralni, relatív annál olcsóbb, korai nyugdíjazásra ugyanez igaz. Az ingatlanárakat az veri fel, hogy elég sokan élnek ott kiemelkedő fizetéssel.

  • Kobe
    ilyen a gyakorlatban nincs sajnos, hogy valami nem jelentkezne azonnal a termékárban. Legalábbis az élelmiszereknél és FMCG termékeknél tuti. Elektronikai kütyüknél ahol van előre legyártott készlet, előfordulhat hogy nem hat rá rögtön az árváltozás, de az élemiszereknél nem: földműves, gépkezelő, gazdálkodó, szállítmányozó, HR-es, üzemanyagköltség, raktáros, targoncás, stb stb, akármelyik bére vagy költsége növekedik, azonnal a termékárban csapódik le, mert máshol nem tud. Késleltetni meg nem igazán lehet, mert ha nem reagálod le, rád rohad a termés (ellentétben a plazma tvvel).
    Pl amikor bevezették a Hu-Go-t, az EKAER-t, a fuvarozási költségek nőttek, kb 5 munkanap alatt jelent meg az alapvető élelmiszerek árában
    Az meg szintén hiú ábránd, hogy a vállalkozó aki majd egy évtizedig megszokta a magasabb bevételszintet, önként dalolvavisszatérjen egy alacsonyabb bevételi szintre
  • Otto
    Azt kéne, hogy amikor amúgy is fellendülés van, az állam nem kötné le az építőipar amúgy is szűkös kapacitásait a saját nagyberuházásaival, hanem elhalasztaná azokat olyan időkre, amikor visszaesés van és amúgy is kell az élénkítés. Ezzel sokat segítene a mostani helyzeten és nemhogy pénzbe nem kerülne, hanem kimondottan spórolna vele.
  • Kiszamolo
    Otto, régota mondják az államnak, hogy fellendülés idején kellene keveset költenie, hogy tudjon költeni a recesszió idején. Így mérsékelné a buborék kialakulását is és a zuhanást is tompítaná.

    Csak az a baj, hogy politikusok vezetik az országot, akiket csak a következő választás érdekel, meg az, hogy addig jól járjanak, amíg hatalmon vannak. Így aztán fellendülés és olcsó hitel esetén csak azt látják, hogy még többet költhetnek.

  • Szabolcs
    A bérlakáspiac valóban szabályozásért kiált. Nekem mákom van a bérlőimmel, nekik is velem. De ettől függetlenül simán lehetne alapszabályokat lefektetni és betartatni, és a jóhiszemű felet (bármelyiket) védő szabályokat hozni a rosszhiszeművel szemben, és előnyben részesíteni a szerződésszerű teljesítőt. Most elég nehéz az érdekérvényesítés annak, aki korrekt azzal szemben, aki inkorrekt. És persze ahogy realestate is írta, ennek van kockázati felára, hisz mindenki belekalkulálja a szerődés lezárásának költségeit, amik így túl magasak is lehetnek.
  • Tibor
    : ” egyik oldalról megy a sírás-rívás, hogy drága az albérlet, a másikról meg jön az örökös szöveg, hogy az ingatlan rossz befektetés! Most én vagyok az egyetlen akinek ez ellentmondásos??? ”

    ez igy onmagaban meg nem ellentmondas, mert az ingatlan nem attol lesz jo/rossz befektetes hogy draga-e az alberlet, hanem hogy a lakas arahoz KEPEST, ahhoz VISZONYITVA draga-e. Lehet egy albi ketszazezer, ha a lakas amit kiadsz otven millat er, akkor ez 4.8%-os hozam (brutto, mert ebbol meg nincs semmi levonva amibe kerul a lakast szintentartani, az amortizacio mellett az ossszes egyeb adozas stb utani ktg), ehhez kepest az inflacio+3%-os hozam siman jo es nincs vele macera.
    De lehet egy albi “csak” otvenezer forint, ha az a lakas amit ennyiert kiadsz egymilliot er, akkor ez maris 60%os hozam, ami meg a meseben sincs.

    A legjobb uzlet persze olcson venni aztan orulni hogy jol felment.

  • Tibor
    : sajnos ez a demokracia hatranya. Kb olyan mintha a gyerekre biznak a csaladi haztartast: az vezethetne akit a gyerek “jobban szeret” – nyilvan azt fogja valasztani aki megveszi neki az osszes csokit meg cukrot. (megjegyzem ez megy elesben is elvalt szulok eseten, agyonkenyeztetik a kolkot hogy versenyezzenek a masikkal, “kit szeret jobban”, eredmeny egy szeretethianyos de iszonyuan elrontott gyerek lesz)
    Megoldas: ha demokraciat akarunk, fel kell noni hozza. Ugy mint pl Svajcban ahol nepszavazason le szoktak szavazni populista kerdeseket.
  • jalso
    A megtakaritasaim java resze ingatlan berbadasbol jon, es amikor ilyen cikket olvasok tozsdei befeketetesekben “utazo” cikkirotol, az jon le, hogy: “persze, maradjon tobb penzuk az embereknek, aztan a maradek penzen vegyenek meg minden szir-szart, hogy a revszenyeim szarnyaljanak inkabb ne a lakas piac”. En szemely szerint minimalista vagyok, a fizetesem 60+ szazalekat felreteszem, teljesen egyetertek azzal, hogy nem kell allandoan uj mobil, stb. Viszont ez teljesen ellentmond azzal ha ETF-kbe fektetek. Egy index alap tele van olyan cegekkel amelyek az ilyen konzum ididotakon keresnek penzt. Coca cola, Apple, elektrot. konzorciumok, auto gyartok, bankok, stb… erkolcsileg nagyobb rendben van a lakaskiadas, mint egy index alapba fektetes.
  • Zabalint

    Ha nem lenne a mai értelemben vett fogyasztói társadalom, akkor nem biztos, hogy lennének bérlőid…
  • naa
    , ezt te se gondolod komolyan, hogy Kiszamolo azért ír valamit, hogy jó sokan fektessenek abba, ami neki is van, és annak jól felmenjen az árfolyama… 🙂 Az erkölcsöt szintén nem keverném ide, főleg ha index-alapokról van szó.

    Amúgy lehet ingatlancég részvényét is venni, vagy ingatlancégekből álló ETF-et, a különbség az, hogy reálgazdasági befektetést keresel, amivel foglalkozni kell, vagy pénzügyi befektetést, aminek elteszed a hozamát és max. adót fizetsz utána, ellenben a tulajdonod nem tégla meg beton hanem elektronikus jelek valami számlán… Kinek mi a szimpatikusabb, mihez ért jobban vagy éppen mihez fér hozzá…

  • Gábor Utazó
    Sok jó hozzászólás volt. Aki tudja a magyar kormány céljait, gazdasági és egyéb, itt is megírhatja.
    2001-től 75 ezer+rezsiért 75 nm-es két háló plusz nappalis lakást béreltünk a XIII.-ban.

    A leszakadó régiók, elöregedő falvak kérdésköre itt nem merült fel. Szerintem ez az egyik érdekes kérdés. Nem kevés lakás és ház van, hanem a fiatalok körében például a vidéki élet szépsége, a digitális nomád lét (illetve más online munkák) roppant lassan terjednek. Rengeteg lehetőség van, ha valaki jó kis csapatot/családod talál, akkor megnyílik a világ. Tenerifén, Görögországban, Albániában és Cipruson is lehet lakni 5-10 euro/éj áron közel a vízparthoz, tehát tényleg nem érdemes Budapesten nyomorogni és éhezni. A jobb minőségű ételek Európa számos országában szintén érdekes élmények voltak (pl. Szaloniki).

  • Attila
    Tudom, nem szép dolog idegen linket megjelentetni, de szerintem ez is egy nagyon tanulságos cikk: Ingatlan, mint befektetés
    penzugyi-tudakozo.hu/ingatlan-befektetes/
  • Névtelen
    Azért nem ilyen egyszerű! Kiszámoló érvei között szerepelt, hogy “ha a bérlőnek marad több, és nem a bérbeadónak, mert szabályozottabb a bérlakáspiac, az jó a gazdaságnak, mert többet költhet a bérlő”. Kérdem és: ha a bérbeadónál marad több és ugyanazt a pénzt nem a bérlő, hanem a bérbeadó költi el, az önmagában min változtat az elköltött pénz által generált fogyasztás gazdaságélénkítő jellege szempontjából?
  • Attila
    Van egy nagyon jó tanulmány a lakáshelyzettel és árakkal kapcsolatban, ami messze túlmutat az itteni szakértésen: A magyar háztartások vagyoni helyzete a HFCS
    felmérés alapján Boldizsár Anna – Kékesi Zsuzsa – Kóczián Balázs – Sisak Balázs

    Szóval a növekedési potenciál nagyon összetett kérdés.

  • Kiszamolo
    Attila, ami abban a cikkben le van írva, itt már régen megjelent. A kalkulátor is…
  • naa
    @Névtelen: “ha a bérbeadónál marad több és ugyanazt a pénzt nem a bérlő, hanem a bérbeadó költi el, az önmagában min változtat az elköltött pénz által generált fogyasztás gazdaságélénkítő jellege szempontjából?”

    Egyrészt igaz, hogy minden bérlőre jut egy bérbeadó is, de az élénkítés szempontjából nem mindegy, hogy az átlag bérbeadó _általában_ nem fogyasztásra költi a magasabb bérleti díjat / növekményt, hanem általában befekteti, megtakarítja. Ellenben az _átlag_ bérlő sajnos nagyobb valószínűséggel fogyasztásra költi, ami a kezében marad.

    Van igazság abban, amit mondasz, valamekkora hatása a bérbeadó plusz jövedelmének is lehet, de szerintem ez a hatás kisebb.

  • Tinaturner
    Kobe: ha a kenyered 359rol 419 lett 10 ev alatt az nem 15% inflacio hanem a tizede. Pl a csirkemellet 1300ert vettem 2009ben a lehel piacon es most is annyi elvileg a boltokban. (Nem magyarorszagon lakok mar). Ha hozzaveszunk evi3%inflaciot akkor 1750nek kene lennie az arnak de te joval olcsobban kapod mar. Igy nem csak a plazmateve nyomja le hanem az elmaradt emeles. A lakasom ki van adva es kozel 15-20%al kevesebb a rezsi mint mikor en laktam benne. Pedig eltelt azota 8 ev.
  • Névtelen
    “Bérbeadó befekteti” – az nem fogyasztás? Pl. vesz még egy lakást, hogy azt is kiadja. Vesz, tehát költ. Vagy vesz kötvényt, hogy az alapkezelője egy irodaházat építtessen. Az is költés.
    Értem én, mire akarsz kilyukadni. Mert ha mondjuk a párnacihába dugja, vagy aranyat vesz és elássa a kertben, az nem generál forgalmat, vagy csak egyszeri forgalmat, amíg el nem adja/költi. Szóval Neked is igazad van 🙂
  • GRatta
    Egyetértek egy korábbi hozzászólóval, hogy nem elsősorban a CSOK a drágulás oka. Legalábbis nálunk, Pécsett biztos nem.
    Akkor voltunk több, mint egy évig lakáskeresgélésben, mikor bejött a Csok, ill. a következő évben a 10+10M-s változat. Persze az ingatlanosok körbekiabálták a sajtót, hogy micsoda drágulás van, de mi csak nagyon enyhe emelkedést tapasztaltunk. Aztán az elmúlt 2 évben valóban nagy növekedés volt (az akkor vett lakásunkhoz hasonlókat most dupla áron hirdetnek, bár kérdés, megveszi-e valaki), de ezt a CSOK nem indokolja, hiszen használtra csak 1-2M lehet kapni.
    Ellenben a drágulás oka a külföldi diákok számának növekedése. Az újépítésű lakások többsége is tipikusan diákoknak kiadásra épül, nem családoknak/CSOK-ra. Ez verte fel a használt lakás árakat és a bérleti díjakat is. Itt nem opció családdal az albérlet, havi 150+rezsi alatt nem lehet nagy lakást / házat találni.
  • GRatta
    Folyt.
    Szóval nem olyan rossz az a CSOK, nem ezt kell hibáztatni a magas árakért. Ellenben sok családnak segít megoldani a lakhatását (ok, a legszegényebbeknek tényleg nem), akik már nem tudják bevállalni az albérletezéssel járó kockázatokat 3-4 gyerekkel a magyar bérleti piac vadkeletjén, vagy nem is találnának megfelelő lakást a településükön (múltkor néztem, Pécsett pl. összesen valami 8-10 kiadó ház volt hirdetve, de azok se voltak túl nagyok, ha egyáltalán kiadják nagycsaládosoknak).
    Az állami bérlakás-program jól hangzik, de nem hiszem, hogy könnyű lenne kapcsolatok nélkül jót kifogni, a megépítésük viszont kevésbé lenne hatékony, mint a magán kivitelezések, már csak ha a közbeszerzések működését nézzük, ahol minden tipikusan lassabban, drágábban és rosszabb minőségben készül el.
  • naa
    , ha bedobsz egy támogatást, az mindig torzít valamit, valahol, és mivel a CSOK a keresletet növeli, árfelhajtó kell legyen.
    Mondok egy példát, hogyan érinthet más szegmenst is:
    A CSOK és 5% újház áfa, alacsony hitelkamat, egyebek miatt több házat / lakást építenek (azok, akik ki tudják használni), aki él és mozog, mind most akar építkezni, amíg ezek a támogatások megvannak. Ezért az új lakások ára elég szépen meg is emelkedett, kábé azonnal benyelték a CSOK-ot és igazad van, még többel is emelkedtek.
    Azok, akik egyébként újat vettek/építettek volna, de CSOK-ra nem jogosultak és az áremelkedés miatt nem tudnak újat venni, vagy egyszerűen nem kapnak már hozzáértő kivitelezőt mert elfogyott, a használt piac felé fordulnak és a keresletükkel ott emelik meg az árakat.
    Egyetértek Kiszámolóval: nem kellene piszkálni a piacot, főleg nem úgy, hogy az sokba is kerül
  • Pomázi
    Infláció témakörében. Egy 2009-es blogbejegyzésben az alábbi árakat találtam a központi vásárcsarnokban (2009.07.31-én):

    kígyó uborka: 70-98 Ft/kg
    karfiol: 78 Ft/kg
    főzőtök: 78 Ft/kg
    cukkini: 128 Ft/kg
    uborka kovászolni: 120 Ft/kg
    meggy: 98 Ft/kg

    A jelenlegi piaci árak pedig:
    kígyó uborka: 198-598 Ft/kg
    karfiol: 498-698 Ft/kg
    főzőtök: 198-598 Ft/kg
    cukkini: nem szerepel
    uborka kovászolni: nem szerepel
    meggy: 348-498 Ft/kg

    Így az áremelés mértéke ennél a néhány terméknél 150% és 500% között volt. A KSH hamisítói szerint a fogyasztói index élelmiszer esetén a 2009-es 5060-ról 6299-re nőtt (1960: 100%). Ez 24%-nak felel meg. A zöldség-gyümölcs esetén persze kiemelkedő volt a drágulás, de csak erre szűkített adatsort nem találtam.

    hasznosinfo.blogspot.com/2009/07/legolcsobb-piaci-arak-budapesten.html
    piaconline.hu/new/arak.php

  • Kiszamolo
    Pomázi, pont a zöldség az, aminek az ára drasztikusan változik az időjárás függvényében. Ráadásul július végére idén is sokkal olcsóbb lesz, mint most. A legolcsóbb árak is kérdéses minőséget takarhatnak.

    2009 a válság legalja volt, nem csak a zöldség-gyümölcs volt olcsó.

    Ezen kívül a jövedelmed töredékét költöd zöldségre, tehát megint csak semmit nem bizonyít a dolog.

  • Zabalint

    Pécsen már jóval a CSOK előtt is emelkedtek a lakásárak az orvosi kar környékén, ugyanúgy 2013 körül volt a mélypont, mint Budapesten, csak összesen kevesebbet emelkedett.
  • Vlad

    Árdrágulásra reflektálva:
    ne mondd, hogy nem lehet érzékelni, hogy mennyivel drágább a zöldség, gyümölcs (évszaktól függetlenül)
    A saláták, pl. egy saláta mix. Lolo rosso, madársali, rukkola, stb. lassan sonka árban van.
    Mi alig eszünk húst, szinte csak zöldség-gyümölcs-kenyér-rizs-búzafélék-tészta.
    Nekünk baromira megéri a saját termesztés, amiben még van tápanyag is, tudom, hogy nem nitrátos a salátánk-
    Főleg akinek kisbabája van, fokozott figyelem.
    A mi szemszögünkből baromi jó, hogy drágultak ezek a temékek, mert rá lettünk kényszerítve a saját termesztésre:) Minden rosszban van valami jó?
    Próbálja ki mindenki, bár elég küzdelmes is, háború a sok poloskával, meztelen csigával és a többi migráló kártevővel, amik az utóbbi időben megjelentek a kertjeinkben (őket nem csípte meg sajna a technikai határzár, pedig jó lenne, ha védene pl. a zöld v. a márványos poloskától 😉 )

Vélemény, hozzászólás?

A megadott név fog megjelenni, ezért érdemes nem a valódi nevedet megadni a hozzászóláshoz. A hozzászólás előzetes moderáció után fog megjelenni.

 karakter még felhasználható

A hozzászólás elküldésével hozzájárulsz, hogy az IP címed technikai okokból tárolva legyen. Ha ezt nem szeretnéd, ne küldd el a hozzászólást. Kérésre a hozzászólást töröljük az IP címeddel együtt.