Kiszámoló – egy blog a pénzügyekről

Pár napja beindult az árfolyamgát, ezzel kapcsolatban kaptam kérdéseket, ezért most írok róla.

A kérdés amit megvizsgálunk, hogy az egész futamidőt vizsgálva vajon nyerünk-e bármit is az egész árfolyamgáttal hosszú távon? (Amennyiben szükségünk van rá, rövid távon mindenképpen nyerhetünk a törlesztőrészletek átmeneti csökkentésével. Igaz, ez nem megoldja, csak eltolja a problémát, de ez is lehet “életmentő”.)

Némelyek nem pontosan értik, mit is vállal át a bank és az állam az árfolyamgát keretein belül, ezért meg kell ismerkedni első körben az annuitás fogalmával.

Az annuitással leginkább a hiteleknél találkozhatunk. Minden hitelnél a havi törlesztő-részlet áll az aktuális tőkére vetített kamatból (ez a pénz használatának a díja) és hogy el is fogyjon valamikor a tartozás, fizetünk még vissza egy keveset a tőkéből is. Ha a tőkét egyenlő ütemben fizetnénk vissza, az azt eredményezné, hogy az első időben nagyon magas lenne a havi törlesztőnk, majd a végén ennek a fordítottja, nagyon alacsony.

Hogy ez ne jelentsen kezdetben túl magas terhet a részletek fizetésénél, bevezették az annuitásos hiteleket, ahol a havi törlesztőrészlet fix, a futamidő alatt csak a törlesztőrészletben lévő kamat-tőketörlesztés aránya változik.

A képen egy 20 éves, öt éve felvett, akkor 5 milliós hitel havi törlesztőrészletét láthatjuk, tőke és kamat bontásában.

A grafikonról leolvashatjuk, hogyan változik hónapról-hónapra a havi törlesztőnk összetétele kamat és tőketörlesztés tekintetében. A képen segítségként bejelöltem az árfolyamgát kezdetét és végét.

Az árfolyamgát lényege, hogy a jelenlegi 240 forintos valódi árfolyam helyett fix 180 forintos árfolyamon törlesztünk 5 évig, majd utána az akkor érvényes valódi árfolyamon kell tovább törlesztenünk a hiteleinket.

A különbözet a valódi és a virtuális árfolyam között azonban nem tűnik el, a tőkerészét nekünk számolják fel (grafikonon a piros rész), a kamatokat az állam és a bank állja közösen.

A tőketartozásunk egy gyüjtőszámlára kerül, ahol az ötödik év végéig a bankközi Bubor kamattal kamatozik, majd forintos hitellé alakul (jelenleg  13-15%-os kamat mellett), aminek a havi törlesztőrészletét hozzácsapják a hitelünk eredeti törlesztőrészletéhez és együtt fizetjük a két hitelt az eredeti hitel futamideje végéig. (Az eredeti svájci frankosat és a tőketartozásból képzett forintos hitelünket.)

(Hogy milyen magasak a magyar banki hitelkamatok, arról itt írtam.)

A szabály kimondja, hogy ezt a forintos hitelünket, ami a tőkeszámlán felhalmozódott, nem fizethetjük hamarabb vissza, mint az eredeti hitelünket. (részletek itt, 4-5.§)

Nézzük meg konkrét számokkal, mit is jelent ez. István most kért konkrét ajánlatot a bankjától, ezért használjuk az ő számait.

István öt éve 17.000.000 Ft hitelt vett fel svájci frankban, akkor még 5% kamatra, 20 évre. Azóta ez a kamat 7,3%-ra szökött fel. Ha ma belép az árfolyam-gátba, akkor a jelenlegi 223.000 Ft-os havi törlesztője leesik 60 hónapra 167 ezer forintra, majd 5 év múlva visszamegy az eredeti értékre, illetve még hozzáadódik az elmaradt tőketartozás miatt további 23.000 Ft, 13%-os forintkamat melletti hitel formájában. (Az árfolyamokat, kamatokat változatlannak tekintettük a teljes futamidő alatt.)

Első pillanatra, azt gondolnánk, milyen jól járt, pedig összeadogatva a számokat, kiderül, hogy mindössze 26 ezer forinttal csökkent az összes törlesztése a futamidő egészét vizsgálva!!

 

( A grafikont a bankometer grafikonrajzolójával készítettem.)

Egy átlagos öt éve felvett, 20 éves futamidejű 6 milliós hitelnél a teljes nyereségünk a futamidő alatt 9.472 Ft. Ha a havi fizetésünk nettó 200 ezer forint és csak két munkanapunk megy el a hitel ügyintézésére (több fog) és semmi egyéb költségünk nem lesz, akkor is a ráfizetésünk kb. 8,5 ezer forint. Ennyi a veszteségünk, ha belépünk az árfolyamgátba. (Fontos: ez csak azoknál szempont, akik egyébként tudnánk fizetni a hitelt, még akár egy további forintgyengülés esetén is. Akinek gondot okoz a havi törlesztőrészlet, annak nem kérdés, hogy be kell lépnie az árfolyamgátba.)

Az állam költsége az árfolyam-gát miatt (feleznek a bankkal a kamatra eső kedvezményes részen) százmilliárdos nagyságrendű.

Az átlagos ügyfél szintén nem, vagy nem sokat nyer az egész  árfolyam-gátos dolgon a futamidő egészét tekintve (most a pénz időértékétől az egyszerűsítés miatt eltekintettünk).

A bankok költésgének nagy része a jelenleg magas kamatok miatt várhatóan megtérül a futamidő alatt. Vajon miért? Az átvállalt kamatrész felét bőségesen kompenzálja, hogy a kedvezményes idő alatt felhalmozott elmaradt tőketörlesztést a 7%-nál alig több bankközi kamat közel kétszereséért adják kölcsön nekünk a futamidő végéig (a jelenlegi állapotokat figyelembe véve).

Fontos! Ez a cikk csak arra akarta felhívni a figyelmet, hogy a jelenlegi kamatok mellett az árfolyamgát nem annyira vonzó lehetőség, mint aminek elsőre tűnik. A kamatok változásával a jövőben ez megváltozhat. Vegye figyelembe azt is, hogy még ha esetleg nem is nyer anyagilag az árfolyamgáton, a megnyert öt év haladékra szüksége lehet, valamint 5 évig átmeneti jelleggel segít elkerülni az árfolyam változásából eredő sokkokat. A cikk nem pénzügyi tanácsadás, csak gondolkodásra kíván sarkallni és semmiképpen sem lebeszélés az árfolyamgát nyújtotta lehetőségekről.

Egyetért? Kiegészítené? Vitatkozna? Kérdése van? Ne habozzon leírni a véleményét a kommenteknél. (Ha még nem tette meg, egy rövid regisztráció szükséges lehet.)

Ha szeretné tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelöljön be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en

Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, jelentkezz az újra induló Kiszámoló Akadémiára, ahol hat alkalom alatt megtanulhatod a pénzügyek alapjait, mindössze 20 ezer forintért. Részletek itt.

Nagyon sokan vagytok, akik azért nem köttök meg egy életbiztosítást, vagy nem ugortok be egy hitelbe, mert utána olvastatok és rájöttetek, hogy nektek ez nem éri meg.

Ennek nagyon örülök, de szeretnék egy dolgot kérni a legteljesebb komolysággal.

Ne rám hivatkozzatok, amikor az ügynök megkérdezi, hogy miért gondoltátok meg magatokat.

Nem tudjátok, de nekem írnak néha (finoman szólva is) negatív hangvételű leveleket csak azért, mert azt találtam írni/mondani, hogy nem biztos, hogy egy életbiztosítás olyan nagy üzlet a szerzödőnek.

Legutóbb egy fundamentás ügynök már etikai bizottsággal fenyegetözőtt, mert valakinek azt merészeltem mondani, hogy nem biztos, hogy 170 ezer forintos fizetésre bölcs dolog 130 ezer forintos havi törlesztésű hitelt bevállalni 25 évre. Mivel ezután a fundamenta sem kellett az érdeklödőnek, az ügynök elesett vagy 100 ezer forint jutaléktól. Erre egyből billentyűzetet ragadott.

Csak hogy értsétek őket: egy kisebb havidíjú életbiztosítás jutaléka is akár 200-300 ezer forint lehet. Persze, hogy idegesek lesznek, amikor már gondolatban előre elköltötték a pénzt, te meg azzal jössz, hogy olvastad a Kiszámolón, hogy mégse köss életbiztosítást.

A másik: azt végképp ne mondjátok, hogy én bármit is tanácsoltam. Nem véletllenül fogalmazok úgy, hogy “ezt is érdemes figyelembe venni”, meg “érdemes azt is meggondolni”. Soha senkinek nem mondtam, hogy ne kössön életbiztosítást, vagy lakástakarékot.

Szóval kérek mindenkit: ne küldözgessétek át az ügynököknek az oldal linkjeit, meg az esetleges leveleket, amiket tőlem kérdeztetek.

Mondjátok azt, hogy átgondoltátok és mégsem kell nektek a termék.

Köszi, hogy megértettétek.

Többször volt már szó a blogban olyan termékekről, amik felületes olvasás alapján jó befektetésnek tűnnek.

Ilyen például a devizapáros üzletek garantált 15%-os hozammal (cikk itt). Ezek legális ámbár veszélyes üzletek, szemben az átverésekkel és átverés gyanús esetekkel, mint az azóta gyakorlatilag befuccsolt emgoldex (cikk itt), és a garantált havi(!!!) 20%-os hozamú eurós “befektetések” (cikk itt).

Ottó is egy szinte kockázatmentes hasonló üzletbe vágott bele 2008-ban, svájci frank-forint devizaswapot vett, kockázat alig-alig, a várható nyereség három hónap alatt akár 10-13% is lehetett volna.

2008 nyár végén hallgatott a privátbankárára, aki megkereste ezzel a lehetőséggel. Az ügylet szerint ha a következő három hónap után a svájci frank árfolyama 162 forint alá esik, nyer 13%-ot a befektetett 30 milliójára és megszűnik az ügylet, ha 185 Ft felé megy az árfolyam, neki kell fizetnie a futamidő végéig, ami öt év, két forintonként egy milliót.

Gyönyörű grafikonokkal győzték meg, hogy a svájci frank árfolyama évek óta stabil és biztos, hogy 162 forint alatt fog maradni. Megjegyzem, a “stabil és biztos” már önmagában nem igaz, mert a svájci frank mindig is menekülő deviza volt, az ára minden nagyobb válság esetén megerősödik, utána általában leesik. Tehát egyáltalán nem statikus az árfolyama, igaz, 2008 előtt pár évig az volt.

Az ábrán az amerikai dollár-svájci frank keresztárfolyamát láthatjátok, ez minden, csak nem statikus.

Hogy tudjuk értékelni a 162 forintos limitet, 2008 nyár végén 144 forint volt a svájci frank. Tehát a múltat kivetítve a jövőre, nem volt benne semmi kockázat.

Ottó könnyű szívvel belevágott a biztos 4 milliós haszon reményében. A többit már ki tudjátok találni: jelenleg 35 milliós vesztesége van a befektetett 30 millióból és még egy kamatforduló hátravan. Ismerve a svájci frank árfolyamát, további 5-10 milliós veszteség elé néz.

Ha ehhez az összeghez hozzádobjuk még az elmaradt kamatokat is, ami öt évre kamatos kamatszámítással mintegy 15 millió forint lett volna (mínusz kamatadó), akkor a végeredmény: mintegy 55-60 milliós veszteség öt év alatt egy tutinak látszó ügyleten.

A tanulság? A pénzpiac veszélyes üzem, ne hidd el a bankárodnak, hogy egy-egy ügyleten szinte csak nyerni lehet. Gondolkodj el a másik oldalon is: miért fizetett valaki azért közel 4 millió forintot, hogy biztonságban legyen a svájci frank árfolyam-elmozdulásától, úgy hogy ezt a pénzt el is bukhatta az első három hónap után?

Vagy ő a hülye, aki nem ért hozzá, vagy neked nem tárták fel teljesen a veszélyeket. A bank jellemzően nem áll be a hasonló ügyletek mögé, csak közvetíti őket. Ha annyira veszélytelen az üzlet, vajon miért nem veszi meg a bank a lehetőséget saját számlára, miért von be téged is? Mert ő a közvetítésért kap pár százalékot biztosan, esze ágában sincs felvállalni a kockázatát. (Azért írtam, hogy általában, mert a bank is köt saját számlás ügyleteket, de ezek elenyészőek a közvetített ügyletekhez képest. Ebben az esetben lehetséges, hogy a bank a svájci frankos hitelei miatt adott el devizaswapot.)

Ha nem akarsz úgy járni, mint Ottó, akkor csak úgy vágjál bele bármilyen ügyletbe, ha pontosan utánajártál a kockázatoknak és teljesen biztos vagy abban, hogy minden kockázatot megértettél, valamint a várható nyereség bőségesen kompenzálja a kockázatot. Ottó esetleges 13% nyereségért korlátlan veszteséget vállalt be 5 évre.

Egyetért? Kiegészítené? Vitatkozna? Kérdése van? Ne habozzon leírni a véleményét a kommenteknél. (Ha még nem tette meg, egy rövid regisztráció szükséges lehet.)

Olvassa el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.

Ha szeretné tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelöljön be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en

Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, jelentkezz az újra induló Kiszámoló Akadémiára, ahol hat alkalom alatt megtanulhatod a pénzügyek alapjait, mindössze 20 ezer forintért. Részletek itt.

Felröppent a hír a napokban, hogy meg fogják szüntetni a 10% lefizetése mellett érvényes adóamnesztiát. Többen kérdeztétek tőlem, szerintem érdemes-e addig élni vele.

Mivel sok a félreértés ezzel kapcsolatban, irok róla egy pár sort.

Az első és legfontosabb tudnivaló, hogy az amnesztia kizárólag a külföldön keletkezett pénzekre vonatkozik, jellemzően az offshore vagyonokra.

Vagyis a Magyarországon eltitkolt jövedelmet nem lehet ilyen módon tisztára mosni.

A külföldi jövedelemnek is 2011 április 30-a előtt kellett keletkeznie, hogy vonatkozzon rá az engedmény.

A hazahozatal menete: az erre kijelölt magyar bankoknál kell ilyen célból számlát nyitni, majd oda kell utalni a hazahozni kívánt vagyont. Az utaláshoz be kell mutatni a külföldi bank igazolását, amely tanúsítja, hogy a szóban forgó összeg már a 2011-es dátum előtt is a külföldi cég számláján volt.

A utalást követően a bank levonja a 10% adót, amit névtelenül, a többi levont adóval együtt a következő hónapban elküld az adóhivatalnak.

Az adózás tényéről a bank állít ki igazolást, ezt lehet bemutatni az adóhivatalnak egy esetleges vizsgálat során.

(Megjegyzés: gyakran a bankok is kérnek ügyintézői díjat, ez például az MKB Banknál 1,5%. Ezt még érdemes belekalkulálni a költségekbe (ahogy a többi bankköltséget is.))

A törvény másik eleme, hogy a belföldi magánszemély megveheti az offshore cég Magyarországon található vagyonát, jellemzően ingatlant, gépjárművet. anélkül, hogy az adóhatóság firtathatná az erre fordított pénz eredetét.

Ezen a linken bővebb és pontosabb információt találtok, a legtöbb olvasóm számára egy a lényeg: ez a szabály rájuk nem vonatkozik.

Egyetért? Kiegészítené? Vitatkozna? Kérdése van? Ne habozzon leírni a véleményét a kommenteknél. (Ha még nem tette meg, egy rövid regisztráció szükséges lehet.)

Olvassa el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.postr.hu oldalon.

Ha szeretné tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelöljön be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en

Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, jelentkezz az újra induló Kiszámoló Akadémiára, ahol hat alkalom alatt megtanulhatod a pénzügyek alapjait, mindössze 20 ezer forintért. Részletek itt.

Amikor egy vállalkozó tanácsot kér a pénzügyeivel kapcsolatban, a legelső kérdésem mindig az, hogy ez a pénz le lett-e adózva.

Az esetek közel 90-95%-ában a válasz az, hogy nem, csak “okosan” ki lett víve a cégből, EVA-s számlákon, meg költségeléseken keresztül, majd ez az összeg banki széfben, vagy otthon a spájzban, egy beföttesüvegben várja a sorsát.

Ilyenkor kénytelen vagyok felvilágosítani a tanácsot kérőket, hogy ezzel a pénzzel nem tudunk semmit kezdeni, mert amint megjelenik a pénzügyi szektorban bármilyen formában, az adóhivatal számára láthatóvá válik.

Hiába viszed ki a pénzed egy offshore cégen, vagy az unokatestvéred EVÁ-s cégén keresztül, az a pénz nálad adózatlan jövedelemként fog feltünni, hiába sikerült kilapátolni a cégedből “okosba”.

Sokan nem veszik elég komolyan a vagyonosodási vizsgálatot, sőt, nem is készülnek fel rá. Ha valaki egy ötvenmilliós házban lakik, két autó van a családban és két gyerek is, mindezt két minmálbérből tartják fenn és még megtakarításuk is keletkezik, az elég nehezen védhető egy vizsgálat során.

Az adóhivatal még az autók szervizköltségeit és a futott kilométert is lekérheti a márkaszervizből, ugyanígy a rezsink és nagyon sok ehhez hasonló kiadásunk sincs rejtve előtte.

Még a napi kiadásaink alapján is meg tudja fogni az adókerülést, a bankszektorban elhelyezett megtakarításainkról már nem is beszélve. (a vagyonosodási vizsgálatról itt írtam)

A nagyobb volumenű vagyonodási vizsgálatnak semmi technikai akadálya nincs, csak a politikai akarat hiányzik hozzá. Mivel az adóhivatal kezeli az illetékeket is, bármikor csinálhat olyan lekérdezést, hogy listázza ki a rendszer mindazok nevét, akik négy évnél fiatalabb autó tulajdonosai, de a családban egy főre jutó jövedelem kevesebb, mint mondjuk 90 ezer forint. Vagy mindazok nevét, akik 100 négyzetméternél nagyobb házban laknak minimálbérből. Esetleg ezt szűrhetik irányítószám alapján is. Az adóhivatal lehetőségei végtelenek ilyen szempontból.

Ha adózatlan pénzből van megtakarításunk, azt vagy a széfben tartjuk, vagy kivisszük olyan országba, amelyik nem ad éves jelentést a magyar adóhivatalnak (erről itt írtam), ott combos 1-1,5%-os eurokamatot kapunk rá.

A széfben tartott pénz legnagyobb problémája, hogy soha nem lesz legális pénz. Az adócsalás elévülése öt év, a bevallás beadásától számítva. De a széfben tartott pénzről nem tudjuk bizonyítani, hogy mikor került a birtokunkba! Az adóhivatal általában ötszázezer forintot fogad el otthon tartott készpénznek, afelett nem tudjuk bizonyítani, hogy már 10 éve is megvolt ez az összeg.

Az adóelkerüléssel szerzett vagyonból havi 150-200 ezret tudunk legfeljebb értelmesen úgy elkölteni, hogy ne maradjon nyoma sehol. Efelett már csak elpazarolni tudjuk a pénzt olyan dolgokra, amik nem maradandó értékek. (Úgy élünk, mint amiről ebben a cikkben írtam.)

Ez legalább akkora butaság, mint a spájzban tartott pénz.

Mennyit bukunk az adóelkerüléssel? Számoljuk ki melyik éri meg jobban: ha adózunk, vagy ha adót csalunk?

Vizsgáljuk meg öt év távlatában egy adózott és egy adóelkerüléssel szerzett vagyon sorsát.

A cégből való kiügyeskedésnek van költsége (számlát kell vennünk, stb.) Ezt vegyük minimum 5%-nak alsó hangon, ennyibe kerül eltüntetni a nyereséget a cégből és kivenni onnan.

Tehát a modellünkben van éves 10 millió adózatlan haszon a cégben, amit kivehetünk leadózva, vagy “okosba” is.

Mennyit kell adózni a cégből való kivét esetén?

Fizetünk 10% társasági adót (ez még a cég költsége), a maradékból 16% SZJA-t és 14% Eho-t, de maximum évi 450 ezer forintot.

Ha hivatalosan adózunk a cégben és vesszük ki a pénzt, marad kb. 7,1 millió forint, 100%-ban leadózva. (Mivel a hely iparűzési adó forgalomfüggő, ezt a profittól függetlenül mindig fizetjük, ezért ezzel most nem kell számolnunk, mert mindkét esetben fizetni kell.)

Ezt berakjuk TBSZ számlára, kamatadó mentesen 5 évre, prémium állampapírba, jelenleg 9,4% kamatra.

Ekkor öt év után lesz belőle 11.126.151 Ft-unk. (kamatos kamat számítása, lásd itt)

Ha csak 8%-ra tesszük be bankbetétbe, akkor is lesz belőle 10.432.229 Ft öt év múlva.

A dunyhába dugott pénzünk, amit soha nem tudunk legálisan felhasználni, öt év múlva is csak 9,5 milliót fog érni. (5%-ot ugye kifizettünk a számlavásárlásra.)

Az osztrák bankbetétbe kimentett pénzünk 1,5%-os izmos kamat mellett szűk 10 millióra hízik öt év alatt. (A kamatadót levontam.)

Tehát az adóelkerüléssel öt év távlatában több, mint másfél  milliót bukunk még akkor is, ha az adóhivatal nem jön rá.

Ezért cserébe még csak fel sem tudjuk használni a pénzünk, ha otthon tartjuk, bármikor ellophatják.

Tehát feltenném az egyszerű kérdést: melyik kerül többe: az adófizetés, vagy az adóelkerülés?

Érdemes néha kicsit nagyobb időtávban gondolkodni.

Egyetért? Kiegészítené? Vitatkozna? Kérdése van? Ne habozzon leírni a véleményét a kommenteknél. (Ha még nem tette meg, egy rövid regisztráció szükséges lehet.)

Olvassa el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.postr.hu oldalon.

Ha szeretné tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelöljön be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en

Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, jelentkezz az újra induló Kiszámoló Akadémiára, ahol hat alkalom alatt megtanulhatod a pénzügyek alapjait, mindössze 20 ezer forintért. Részletek itt.

Már volt arról szó itt a blogban, hogyan lehet elkerülni Matolcsy úr és csapata legújabb adócsökkentését és adóegyszerűsítését az interneten való telefonálással (Itt tudod elolvasni).

Amennyiben neked nincs még okostelefonod, nem szeretnél drága mobilinternetet és szerinted egyébként is gagyi az internetes telefonok minősége és relatív sokat beszélsz (havi 250-300 perc), azt is méregdrága lakossági tarifával, akkor se csüggedj, neked is van megoldás.

Ha valamit olcsón szeretnél megkapni, például évi kétmillió helyett csak ötvenezret szeretnél fizetni a vállalkozásod euros utalásaira (részletek itt), vagy a kölcsönöd kamatát sokallod (cikk itt), akkor a megoldásért mindig külföldre kell menned.

Ezúttal a megoldás Ausztriában van. Az osztrák Orange telefontársaság 23,2 euroért havonta (azaz 6728 forintért) ad neked 1000 perc ausztriai beszélgetést, 1000 ausztriai sms-t, 1 GB internetet és most jön a lényeg: 300 perc roaming beszélgetést bárhonnan és bárhová az Európai Unión belül.

Tehát ha nem tudsz semmi mást kihasználni a csomagból, akkor is kapsz 300 perc beszélgetést, amit Magyarországon tartózkodva magyar mobil és vezetékes telefonok hívására is elhasználhatsz.

Ez azt jelenti, hogy minden percért csak 22,4 Ft-ot fizetsz, ha kihasználod a keretet. Áfával, a magyar telefonadó és a  magyar 30-40 Ft-os percdíj nélkül. Ezért a pénzért bárkit bárhol felhívhatsz az Unióban és ha Ausztria felé jársz, ingyen 1000 SMS és 1000 perc is vár, ahogy 1 GB adatforgalom is. De ez már csak a bónusz, a magyar percdíjak mellett az a 300 perc is ajándék ennyiért.

Az előfizetés hűségidő nélküli, ha telefont is szeretnél 1 euroért, akkor 2 év hűséget kell aláírnod és a havidíjad 29 euro. Részleteket itt találsz. (Update 2013 június: a csomag megszűnt azóta.)

Nem beszélsz 300 percet? Van 100 perces roaming csomag is, ugyanúgy 1000 osztrák perccel, 1 GB internettel és 100 SMS-sel 12 euroért, azaz 34.8 Ft/perc. Részletek itt.

Egyébként ez osztrák viszonylatban egy méregdrága csomag, ugyanezt a csomagot a 300 perc roaminghívás nélkül 7,5 euróért kapod meg, azaz kemény 2175 forinttal lehúznak havonta az 1000 percért, az 1000 SMS-ért és az 1 GB internetért. (Részletek itt) Ennyiért Magyarországon még internetet sem adnak, nemhogy havi közel 17 óra ingyen beszélgetést és napi 30 ingyen sms-t. (Update 2013 június: megszűnt a telefon nélküli vásárlási lehetőség fél havidíj mellett. Így a csomag teljes ára, de telefonnal havi 15 euró.)

Úgyhogy kalandra fel, használjuk ki az Unió adta lehetőségeket. Ha valakinek van tapasztalata, milyen feltételekkel vásárolhat magyar állampolgár hűségidő nélküli előfizetést Ausztriában és milyen papírok kellenek hozzá, megoszthatná a közzel a kommentekben. Ha addig nem lesz válasz, megyek Bécsbe pár hét múlva és utánajárok.

(Update: Sajnos nem vehetsz Ausztriában ilyen csomagot, helyi bankszámla és egyebek kellenek hozzá.)

Ha tudsz másik ilyen csomagot más országban, főleg, ha feltöltő kártyás, kérlek azt is osszd meg a kommentekben.

(Milyen szép lenne, ha az Orange kihozna egy roaming csomagot, amiből kivenné az ingyen osztrák perceket, sms-eket és az internetet is, csak roaming lenne benne, percenként 10-15 forintért. Reméljük, felismerik ezt az üzleti lehetőséget hamarosan.)

Update: egy friss hír szerint júliustól tovább csökken a roamingtarifa az Unióban. Lehet, hogy nem a negyedik mobilszolgáltató, hanem egy külföldi cég 8fogja letörni egyszer a magyar árakat?

Egyetért? Kiegészítené? Vitatkozna? Kérdése van? Ne habozzon leírni a véleményét a kommenteknél. (Ha még nem tette meg, egy rövid regisztráció szükséges lehet.)

Olvassa el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.postr.hu oldalon.

Ha szeretné tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelöljön be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en

Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, jelentkezz az újra induló Kiszámoló Akadémiára, ahol hat alkalom alatt megtanulhatod a pénzügyek alapjait, mindössze 20 ezer forintért. Részletek itt.

Közeledik a magánszemélyek adóbevallásának a napja. Fontos információ, hogy a külföldön elért kamat, vagy árfolyamnyereséget is fel kell tüntetni az adóbevallásban.

Amennyiben van külföldi bankszámlád is, a külföldi bank elvileg nem vonja le a kamatadót, de erről tájékoztatja a magyar adóhivatalt, aki összeveti a magánszemély adóbevallásával ezt a tényt. Ugyanis a magyar jogszabályok szerint, a magyar kulcsokkal kell adóznod a külföldi kamatbevételeid után.

Ennek egy olyan kellemetlen következménye is van, hogy az adóhivatal a kamat mértékéből elég nagy pontossággal meg tudja becsülni a külföldön tartott pénzed nagyságát is. Ez pedig rossz esetben magával von egy vagyonosodási vizsgálatot is. (A vagyonosodási vizsgálatról itt írtam bővebben.)

Ez alól a rendszer alól két kivétel is van: Ausztria és Svájc. Mindkét országban 35% a kamatadó, de ezért cserébe nem jelentik le a honos ország adóhivatalának a kamat nagyságát, kivéve, ha ezt külön kérjük. Akkor érdemes kérned ezt a lehetőséget, ha nincs mitől tartanod, mert akkor jobban jársz, ha Magyarországon adózol 16%-kal, mint Ausztriában 35%-kal.

Amikor a szlovák számlanyitásról írtam (itt tudod elolvasni), akkor az ügyintézők azt mondták, ők sem tőrödnek ezzel, levonják a magyaroknak is a szlovák kamatadót. Ebben az esetben elvileg nem jelentik le Magyarországra az elért kamatot. Egy kicsit szkeptikus vagyok, mert attól, hogy Komárnoban így gondolják a bankos hölgyek, nem biztos, hogy a pozsonyi központban ezt nem teszik meg. Ha rendelkezel szlovák számlával, érdeklődj a bankodnál minél hamarabb és szükség esetén még időben szerezd be az igazolást, valamint ne felejtsd el feltüntetni a bevallásodban.

Remélem, még időben szóltam.

Egyetért? Kiegészítené? Vitatkozna? Kérdése van? Ne habozzon leírni a véleményét a kommenteknél. (Ha még nem tette meg, egy rövid regisztráció szükséges lehet.)

Olvassa el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.

Ha szeretné tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelöljön be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en

Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, jelentkezz az újra induló Kiszámoló Akadémiára, ahol hat alkalom alatt megtanulhatod a pénzügyek alapjait, mindössze 20 ezer forintért. Részletek itt.

A nyaralás szezon közeledtével egy fontos és sokak által nem átlátható témát szeretnék átnézni, ez pedig a bankkártyák külföldi használatának a költségei.

A bankkártyáinkat szabadon használhatjuk készpénzfelvételre és vásárlásra is külföldön, illetve az interneten. De vajon tisztában vagyunk-e azzal, hogy mennyit számol fel ezért a bank?

Több bank kínál ingyenes készpénz-felvételt külföldön saját automatáiból, de mennyibe kerül nekünk ez az ingyenes lehetőség az átváltás után? Ugyanis hiába ingyenes a készpénz-felvétel vagy a vásárlás, ha az átváltás miattt komoly költségünk keletkezik.

Egy két-három százalékos átváltási költség már egy szép összeget eredményez, ha a kártyánkkal vesszük a repjegyet, fizetjük a szállodát és kint is azzal költekezünk. » Read more

Arra gondoltam, most már a munkám miatt naponta kell néznem a bankbetéteket, időről-időre összefoglalom nektek, milyen változások vannak a betétfronton.

A legfontosabb hír jelenleg, hogy az Axa gyökeresen megváltoztatta a bankbetéteit. Ő is bevezette a régi pénz-új pénz fogalmát, a meglévő betétekre elszomorítóan alacsony kamatot fizet. Számszerűsítve: Egy átlagos 3-6 hónapos, 500 ezer forintnál nagyobb betét esetén új forrásra ad 8,25%-ot, már meglévő forrásra csak 6,7%-ot, illetv újra lekötés esetén további 0,3%-ot, azaz összesen 7%-ot. Ez csak internetes lekötés esetén érvényes.

Jó hír, hogy viszont tegnaptól két hónapra új pénzre 10,03%-ot ad, ezzel az első lett a nagybankok kínálatában. Részletek itt. Az Unicredit és a K&H 9%-ot ad, szintén csak új pénzre.

A többi betét nagyjából maradt a régiben, az átlagos kamatok 3-12 hónapra továbbra is 8-8,5% körül szórodnak.

Ami még érdekes, eurora is szép kamatot adnak a bankok, 6 hónapra, egy évre is elérhető 4% feletti kamat, igaz, általában csak feltételek mellett. (CIB Nyugdíjas Betét 4,15%, Erste Aktív betét 4,36% EBKM Erste új forrásra betét 4,06%)

Az Unicreditnek van gáláns ajánlata eurora, dollárra is 5 éves futamidő mellett, dollárra fizet 4,56% EBKM-et, eurora 4,98% EBKM. (A kamat ennél több, de ennek ne üljünk fel, mert a bank szándékosan nem kamatos kamattal számol, ahogy illene. Ezért éven túl mindig csak az EBKM mutatót nézzük.)

Ezzel kapcsolatban két kockázatunk van (a szokásos kockázatok mellett). Az első, ha fel akarjuk bontani a pénzt a futamidő alatt, akkor sajnos semmi kamatot nem kapunk. Ezt kivédhetjük úgy, hogy a megtakarításunkat több részletben kötjük le, így nem az egész betétet kell feltörnünk, csak a legkisebb részét. Tehát 10 ezer eurot kössünk le 5-2-1-1 ezres részletekben és csináljunk két 500 euros lekötést is. (Vagy amekkora a leköthető minimum.)

A másik kockázat a kamatkörnyezet megváltozása a futamidő alatt. Jelenleg az euro alapkamata 1% (2008 őszén még 3,75% volt), a dollár alapkamata 0,25% (2007-ben még 5,25% volt). Ha a betét futamideje alatt az alapkamat visszamegy a 3-5%-os sávba, már nem is lesz olyan sok az az 5%.

A másik oldalról viszont ha félünk a forinttól, euroban is tarthatjuk a pénzünk, a forintnál alig rosszabb kamatért. Ilyen szempontból egy megfontolásra érdemes lehetőség, főleg most, hogy  olcsóbb lett az euro és a dollár is.

Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, jelentkezz az újra induló Kiszámoló Akadémiára, ahol hat alkalom alatt megtanulhatod a pénzügyek alapjait, mindössze 20 ezer forintért. Részletek itt.

Egyetért? Kiegészítené? Vitatkozna? Kérdése van? Ne habozzon leírni a véleményét a kommenteknél. (Ha még nem tette meg, egy rövid regisztráció szükséges lehet.)

Olvassa el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.postr.hu oldalon.

Ha szeretné tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelöljön be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en

A magyar kormány a kétharmados többsége ellenére sem mer hozzálátni a gazdaság átalakításához, valószínűleg retteg a következő választások elvesztésétől. Beszédes, ahogy indokolta a Nemzetgazdasági Minisztérium a telefonadó és a bankadó bevezetését: vagy ez, vagy a nyugdíjakhoz kell nyúlniuk. Természetesen megint az aktív réteget fogják tovább nyúzni, mert hárommillió nyugdíjas szavazó, az csak hárommillió szavazó. Hogy miért kellene végre 23 év után elkezdeni Magyarországon rendet tenni, arról itt írtam, hogy a nyugdíjbomba mekkorát fog szólni, arról pedig itt.

A telefonadó a jelenlegi álláspont szerint minden megkezdett percet és SMS-t terhel két forinttal, hogy még erre jön-e rá az ÁFA, egyelőre nem ismert. Próbáljunk hinni a Nemzetgazdasági Minisztériumnak és számoljunk ÁFA nélkül.

Mekkora emelést is jelent ez? Induljunk ki egy átlagos céges csomagból, 12-15 Ft/perc percdíjjal, másodperc alapon, a kollégák egymást ingyen hívják, egy nagyobb cégnél akár 50-60 percet is naponta.

Az adó mindjárt átlag 15% emelés lenne a percdíjra vetítve, ha az ingyenes hívásokra nem vonatkozna. Ha számolunk napi 50 perc ingyen beszélgetést, ez további 100 forint naponta, azaz 2.200-3.000 Ft havonta, attól függően, hogy munkanappal, vagy naptári nappal számolunk. Ezt nehéz százalékosan kifejezni, de talán nem tévedünk nagyot, ha újabb 30%-50%-nak vesszük (átlag 5-10 ezer forintos havi számla esetén). Ezután még csapjuk hozzá a havi díjban benne foglalt ingyen SMS-ek és lebeszélhető percek drágulását az adóval és mindjárt az lesz a végeredmény, hogy akár 50-70% is lehet a drágulás a céges előfizetéseknél.

Úgyhogy nem aprópénzről van szó. (Azt már csak zárójelben merem megjegyezni, hogy a várható forgalomkiesés által okozott profithiányt a távközlési cégek áremeléssel fogják kompenzálni, így a már most is elképesztően drága magyar távközlési díjak tovább fognak drágulni. Találja ki a kedves olvasó, mennyibe kerül Ausztriában hűségidő nélküli előfizetéssel 1 GB internet, 1000 perc beszélgetés és 1000 SMS? 7,5 euroba, azaz kevesebb, mint 2.200 Ft-ba. Vajon mennyiért hívják egymást a Tesco Mobil feltöltőkártyás ügyfelei Szlovákiában? Kevesebb, mint 3 forintért. Ezekről itt írtam.)

Ez az adó adta meg az utolsó lökést, hogy a lehető legalacsonyabbra szorítsam a telefonálási költségeimet és lehetőleg a bejövő hívásokat is alternatív csatornákon fogadjam. Eddig sem költöttem sokat (erről itt írtam), de ezt az adót már nem vagyok hajlandó lenyelni.

Hogyan tudjuk kiiktatni a telefont az életünkből? Természetesen internet segítségével.

A skype-ot mindenki ismeri, az egyik legelső internet alapú telefon volt. A nagy problémája, hogy csak számítógépen ad elfogadható minőséget, az androidos okostelefonokra írt kliense egész egyszerűen használhatatlan minőségű, különösen a HTC telefonokkal nem szeretik egymást valamiért. Amennyiben rá tudjuk venni a munkahelyünket, hogy engedje telepíteni a munkahelyi gépünkre a skype-ot, rengeteg ismerősünket elérhetjük akár hang alapon, akár chat (sms)-en keresztül. A várható áremelkedést figyelembe véve talán megengedőbbek lesznek a cégek a hasonló programok felé.

Ha szeretnénk a telefonunkra is egy használható kliens telepíteni, első lépésként szerezzünk be egy olcsó androidos készüléket. A ZTE okostelefonjai használtan már akár 20 ezer forintért is megvehetőek. Erre telepítsük az ingyenes VIBER nevű programot (megtaláljuk a programot az Android Marketplace-en), ami a lehetőségekhez képest nagyon jó hangminőséget biztosít. Külön előnye, ha engedjük neki, hogy beolvassa a telefonkönyvünket, automatikusan jelzi, melyik ismerősünket érjük el VIBER-en keresztül is.

Ha telefont kell hívnunk, használjuk az actionvoip.com oldalán található klienst. Ide pénzt feltöltve 1,7 forintért hívhatunk magyar vezetékes telefont, és 11 forintért mobilt, illetve 18 forintot fizetünk az SMS-ért.

Sajnos a minősége ennek a programnak is csak számítógépen elfogadható (ott is csak általában), mobilra telepítve már elég esetleges lesz a minősége, erre számítsunk.

Kell-e mobilnet a telefonunkra? Szerintem nem. Ha sikerül meggyőzni a munkahelyünket, hogy csatlakozhassunk a munkahelyi wifire, akkor munkaidőben bárki elér bennünket a mobilunkon. (Még a legolcsóbb androidos okostelefon is képes a wifi vételére.) Otthon előfizethetünk a UPC 2.000 Ft-os csomagjára, ami 10 MB-es sebességet biztosít, havi 5 GB forgalomig, ami bőven elég egy hónapra, ha nem akarunk filmeket letölteni, vagy egész nap a youtube-on lógni.

A két hely között pedig nem érnek el, csak hagyományos mobilon (Kivéve ha olyan helyen tartózkodunk, ahol van ingyenes wifi.). Ez azért nem olyan nagy tragédia. 15 éve még nagy szó volt, ha valakinek mobilja volt, 20 éve még az is, ha vezetékes telefonja, mégis volt élet.

De ha mobilnetre van szükségünk, a Telenor Klikkje 100 MB-ot ad havi ezer forintért, ez arra elég, hogy elérhetőek legyünk neten keresztül is. Ha külön internetkártyát teszünk az okostelefonunkba, akkor a Vodafone feltöltős kártyás internete 500 MB-ot ad 2.000 Ft-ért havonta.

Még van közel két hónapunk, hogy minél több ismerősünket rávegyük, hogy csatlakozzon a skype-hoz, vagy a Viber-hez, hogy radikálisan csökkentsük a telefonálási költségeket és megspórolhassuk az újabb népnyúzást, amit az adócsökkentés és adóegyszerűsítés kormánya akar a nyakunkba akasztani.

Te milyen programokat használsz és mi róla a tapasztalatod? Kérlek, oszd meg a többiekkel a kommentek között.

Egyetért? Kiegészítené? Vitatkozna? Kérdése van? Ne habozzon leírni a véleményét a kommenteknél. (Ha még nem tette meg, egy rövid regisztráció szükséges lehet.)

Olvassa el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.postr.hu oldalon.

Ha szeretné tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelöljön be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en

A napokban többen megkerestetek ingatlanvásárláshoz kapcsolódó kérdéssel és már régen volt szó ingatlanokról pénzügyi szemmel, gondoltam, érdemes átnézni újra a kérdést.

Mennyi pénzed van a lakásvásárlásra? 

Ahogy már itt a blogban is megbeszéltük, egy lakásvásárlás rengeteg járulékos költséggel jár: illetékfizetési kötelezettség, ügyvédi díj, földhivatal, ha hitelt is veszel fel, annak a kezdeti költsége is igen magas (közjegyző, folyósítási jutalék, stb.).

Ezen kívül a megvett lakást valószínű, hogy fel is kell újítanod, ami igen költséges dolog, ha rendesen akarod csinálni. (vezetékcsere a falban, fürdőszoba felújítás, stb.), ezeket aligha úszod meg másfél millió alatt még egy kisebb lakásnál is. Többek véleménye szerint érdemes felújítandó lakást venni, mert egyrészt ott látod a lakás valódi állapotát (gyakran a repedt, vagy esetleg felázott falakat gittelik ki és festik le gyorsan), másrészt tudod, hogy nem csak egy látszat-felújításon esett át a lakás.

Még ezzel sincs vége a költekezésnek, a lakást be is kell rendezni. Ez szintén nagyon alsó hangon egymillió forint, de akkor az nagyon minimáldesign lesz. Mosógép, hütőgép, függöny, csillár, fürdőszoba-polc és ezer apróság, amire nem is gondolsz esetleg, mégis sok tízezer fointba kerülnek.

Ezen túl sohasem nullázuk le magunkat, hathavi megélhetésünk mindig legyen a bankban.

A fenti dolgokat összeadva valahol négymillió környékén járunk. Ezek után újra kérdezd meg magadtól, mennyi pénzed maradt ténylegesen a lakásvásárlásra.

Miért szeretnél saját lakást?

Ez egy olyan kérdés, amit sokan fel se tesznek maguknak. A magyar néplélekben az él, hogy csak az a sikeres ember, akinek saját lakása van. Az Egyesült Államokban az emberek bő egyharmada bérleményben él és ez teljesen természetes a számukra.

Jelenleg az albérleti piacon is túlkínálat van, még Budapesten is találsz 15-20 milliós lakásokat 50-60 ezer forintos albérleti díj mellett, egy ismerősöm egy gellért-hegyi csilivili lakásban lakik havi 70 ezer forintért.

Az albérletnek vannak hátrányai, de számos előnye is: ha máshol találsz munkát, ha külföldre akarsz költözni, ha beköltözik egy alkoholista család a szomszédba, és mehetnéked támad miattuk, ha nagyobb/kisebb/drágább/olcsóbb/csendesebb/kevésbé eldugott, vagy akármilyen lakásra váltanál, ezt roppant egyszerűen megteheted. Egy saját lakás igazi röghöz kötöttség, ezért ha még nem tudod, hol szeretnél letelepedni a következő 10-15 évben, ne vegyél lakást.

Mekkora lakást szeretnél és hol?

Egy fiatal pár 7 millió forinttal rendelkezett, amiről gyorsan kiderítettük, hogy tulajdonképpen csak 3 millió (lásd az első pontot). A jó közlekedést szem előtt tartva a VII. kerületben kerestek 8 milliós lakást.

Annyit kérdeztem csak, hogy szeretnének-e gyereket. Kiderült, hogy természetesen (huszonévesek voltak). Ezután feltettem két egyszerű kérdést: hogyan fognak elférni négyen egy 40 négyzetméteres lakásban és hová akarják levinni sétálni és játszani a gyerekeket a VII. kerületben? A járdán parkoló autók közé, hogy játszanak a kutyagumival és mélyeket lélegezzenek a szmogból?

Egy másik ügyfelem a másik hibába esett: akkor vett három emeletes, 350 négyzetméteres(!!!) palotát, amikor a gyerekei már középiskolások voltak. Elreppent 5 év és a gyerekek elköltöztek otthonról, most a feleségével fogócskázhatnak a báltermeknek beillő szobákban. A válság miatt eladni sem tudják a házat, a fűtésre pedig elmegy havonta pár százezer forint.

Jegyezd meg: ha saját lakásban gondolkodsz, csak akkor éri meg vásárolni, ha legalább 10-15 évig megfelelő lakhelyed lesz minden tekintetben. Ennél rövidebb távra a bérlés sokkal olcsóbb. Ha ennél sűrűbben váltogatod a lakásodat, csak az ingatlanügynököket, az államot, az ügyvédet és a bankokat hizlalod a pénzeden.

Miért akarsz most lakást venni?

Már hallom a választ: mert válság van és most olcsó a lakás. Kicsit vizsgáljuk meg ezt a kérdést pontosabban.

Két eset lehetséges: vagy van rá pénzed, vagy hitelt szeretnél felvenni.

De mielőtt elkezdünk számolni, próbáljuk meg kitalálni, milyen áremelkedés várható a lakásárakban a következő 3-4 évben. Eddig hatalmas zuhanás jellemezte a piacot, az utolsó egy évben volt egy szerény 1%-os növekedés, ami az 5,5%-os infláció mellett tulajdonképpen újabb 4,5%-os áresést jelent reálértékben.

Várható-e, hogy hirtelen elszaladnak a lakásárak és mi lemaradunk valami jóról?

A lakásárakat mindössze három dolog befolyásolja: az elérhető hitelek kamatai, a bankok hitelnyújtási kedve és az emberek hitelfelvételi kedve.

A jellemző banki lakáshitel-kamatok 12,-15% között szórodnak jelenleg, a bankszektorból pedig 3,6 billió forintot vontak ki a külföldi tulajdonosok, pár százmilliárdot pedig az állam  mindenféle bankadó címén. A hitelek 12-13%-a gyakorlatilag bedőlt hitel, olyan, amit már legalább 90 napja nem fizet a hitel felvevője. Ezen túl is emberek milliói égették meg magukat a rosszul megtervezett hitelfelvétellel. A munkanélküliség 11% felett van, a bizalmi index a mélyben és nem is látszik semmi olyan dolog, amitől mindez radikálisan javulna a következő egy-két-három évben.

Ezek után vizsgáljuk meg, hogy mennyit nyersz, vagy buksz a lakásvásárlással. Egy átlagos 15 milliós budapesti lakással számoljunk, amit 60 ezerért ki tudsz venni, ha egy kicsit utánajársz.

Nézzük meg, mennyit kamatozna a pénzed bankban, vagy prémium állampapírban, 9,4% kamat mellett. Mondjuk számoljunk 3 évvel és TBSZ számlával, azaz 10% kamatadóval.

Ha lakást vennél, a 15 milliós lakásod érne 3 év múlva 16,15 milliót (A kezdeti költségektől most eltekintünk, hiszen azok akkor is lesznek, ha később veszel lakást.)

A prémium állampapírba való befektetés után lesz 3 év múlva a kamatadó levonása után is több, mint 19 millió forintod.

De laknod is kell valahol, az albérleti díj 3 év alatt felemészt 2,16 millió forintot. Ellenben nem kell lakásfelújításra költened és a várható ingatlanadóra, de ezektől most tekintsünk el.

Láthatjuk, hogy ha elég készpénzzel rendelkezünk, akkor nagyjából mindegy, hogy most veszünk lakást, vagy 3-4 év múlva. Akkor járunk jobban a mostani vásárlással, ha 4%-nál jobban fognak drágulni évente a lakások, vagy ha 80 ezernél többet fizetünk albérletre.

Nézzük meg, ha hitelből veszünk lakást.

A legolcsóbb ajánlat most a piacon 12%-os THM-mel rendelkező hitel, de van 15%-os is. Számoljunk az egyszerűség kedvéért 13%-kal és 12 millió felvett hitellel.

A 12 milliós hitel havi törlesztőrészlete 25 év futamidő mellett is szerény 135,340 Ft, ebből csak  130 ezer forint a kamat az első évben. A futamidő alatt a 12 milliós hitelre visszafizetünk 40.602.072 forintot, azaz 28.602.072 Ft kamatot fizetünk ki a banknak.

Lehet, hogy jobban jársz, ha inkább elnapolod a lakásvásárlást és a hitelfelvételt, inkább teljes erőtökből elkezdetek gyűjteni, hogy 3-4 év múlva saját pénzből meg tudjátok venni a lakást.

Ha jelenleg van 2 millió forintotok és el tudtok tenni havi 200 ezret, 7% nettó kamat mellett, akkor 5 év múlva nem kevesebb, mint 17.153.830 forintotok lesz, azaz a ma kinézett lakást készpénzért meg tudjátok venni.

Ha ma vagy mondjuk 30 éves, semmi nem történik, ha 35 évesen költözöl a saját lakásodba, ami viszont a tiéd és nem fizetsz ki 28 milliót kamatra.

Mekkora lakást vegyél?

A válasz egyszerűnek tűnik: amekkorát megengedhetsz magadnak. De mit jelent ez?

Először is: amíg nincs meg a lakásod vételárának a 35-40%-a, addig az a lakás túl drága neked, akármennyibe is kerüljön. Vagy keveset keresel, vagy sokat költesz, de mindenesetre nem tudsz gyűjteni.

Ha hitelt veszel fel, ne úgy kalkulálj, hogy ki tudod-e fizetni a törlesztőket, hanem hogy a törlesztés után marad-e elég pénzed. Mire kell, hogy maradjon? A megélhetésen túl kell még pénz a nyugdíj-előtakarékosságra, a gyereknek félretenni, autó cseréjére gyűjteni és a többi. Ha ezekre nem marad, akkor a jövődet éled fel, hogy a jelenben saját lakásban lakhass.

Ha kíváncsi vagy, hogyan kell megtervezni a pénzügyeidet, jelentkezz a Kiszámoló Akadémia második turnusára, 20 ezer forintért 6 alkalom alatt megtanulhatod a pénzügyek alapjait. Bővebb infó itt.

Ingatlanvásárlás, mint befektetés?

Amennyiben az első lakásodat veszed, felejtsd el, hogy az befektetés. Az csak fedél a fejed felett, semmi több. Ha azért veszel réz ereszcsatornát, vagy napkollektort, mert azt gondolod, hogy bárki fizetni fog valaha is ezért, akkor keservesen csalódni fogsz. Akkor szerelj bármit is a lakóingatlanodba, ha az a te kényelmedet szolgálja.

Megéri-e második  ingatlant venni befektetés gyanánt?

Mi a hátránya az ingatlanbefektetésnek? Először is, amint arra már sokan rájöttek, hatalmasat is lehet bukni az ingatlanokon. Ezt hiába mondta bárki is 2006-ban, senki nem hitte el neki. Most már sokan rájöttek, hogy az ingatlanba fektetés nem kockázatmentes, egyirányú fogadás. 2008 óta reálértékben az egyharmadával estek az ingatlanárak.

A másik kockázat, hogy az ingatlan nagyon illikvid befektetés. Ha meg akarunk szabadulni tőle egy számunkra kedvezőtlen fordulat esetén (például bevezetik az ingatlanadót), fél-egy évig is eltart, amig el tudjuk adni, addigra már bezuhanhattak az árak.

A harmadik, hogy nem lehet részben eladni. Ha a pénz fele kellene csak, akkor is el kell adnunk az egészet.

A negyedik, hogy nagyon sok az indulóköltség. Az ingatlanügynök vételnél és eladásnál is 5-6%-ot elvisz (mindegy, hogy ki fizeti, az árnak tartalmaznia kell.), ez mindjárt 10-12%. Illeték minimum 4%, ügyvéd 1%, földhivatal és hasonlóak. Ehhez csapjuk hozzá a felújítás várható költségét, a berendezés költségét, ha albérletbe akarjuk kiadni és mindjárt azt találjuk, hogy egy 15 milliós lakásra kifizetünk mindenféle címszóval 15-16%-ot, plusz a felújítást, berendezést, mindjárt közel vagyunk az 5 millióhoz, azaz a 33%-os befektetési költséghez.

Az ötödik, hogy az ingatlanra mindig költeni kell. Egy kazáncsere több, mint félmillió, egy alapos és normális kifestés sem két fillér.

A hatodik a pénzáram kockázata. Mivel a fő bevételi forrás az albérleti díj és vagy van albérlőnk, vagy nincs, vagy fizet, vagy nem. A statisztikák szerint az albérletek két évente legalább egy hónapig üresen állnak. Az új albélőt nagy valószínűséggel ingatlanügynök fogja hozni, aki egyhavi díjat el fog kérni.

A fentiek fényében a nyolc százalékos bankkamatokból kiindulva a 12% elvárt hozam még csekélynek is mondható. Ez az értéknövekedésből és az albérleti díjból áll össze.

Ha az átlagos 15 milliós lakásból indulunk ki és éves 3% értéknövekedéssel számolunk, akkor havi 112-120 ezer forintért kellene kiadni a lakást. Ha az adóról sem feledkezünk meg akkor további 25-30 ezret rá kell még számolnunk.

(Ezek az adatok most érvényesek. Ha valami csoda folytán leesne a forint alapkamata és szárnyra kapna az ingatlanpiac, már teljesen más számok jönnének ki. De erre mostanában sajnos nem sok esély látszik.)

Egyetért? Kiegészítené? Vitatkozna? Kérdése van? Ne habozzon leírni a véleményét a kommenteknél. (Ha még nem tette meg, egy rövid regisztráció szükséges lehet.)

Ha szeretné tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelöljön be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en