Néhány éve sokan vetették bele magukat az Airbnb-n és Booking-on való rövidtávú lakáskiadásba. Aztán sokan csalódtak benne, mások pedig nagyüzemi jelleggel 10-15 lakással léptek be erre a piacra.

Sokan nem gondoltak bele, hogy egyrészt minden költség az övék, a rezsitől a vécépapíron át a takarításig, illetve hogy a szezon elég rövid és nem könnyű bekerülni az első 20-30 lakás közé.

Szocske már több éve foglalkozik rövid távú lakáskiadással Egerben és Miskolcon, megkértem, írja le a többiek okulására, megéri-e belevágni ebbe az üzletbe vidéki városokban.

Következzen az ő írása.

Bizonyára sokan tudják itt a hozzászólásaimból és Miklós egyik cikkéből, hogy 3 éve Egerben és idén nyártól már Miskolcon is rövid távú lakáskiadással is foglalkozunk.

Miklós kérésére összefoglalom az eddigi tapasztalatainkat.

A legfontosabb kérdésre szeretném azonnal megadni a választ: megéri?

Nos, éves átlagban minden költséget pontosan fillérre levonva kb. havi 120 ezer Ft-ot lehet megkeresni az albérleti díjon felül egy mai áron 10-15M közötti értékű lakással az ország keleti részén, megyeszékhelyen.

Ezért a pénzért kb. heti 12-14 órát kell dolgozni. Ezek után mindenki eldöntheti, hogy anyagilag megéri-e neki. Az én véleményem, hogy csak akkor, ha valaki szívesen csinálja, kizárólag a pénzért nem.

Most, hogy elvesztettem az olvasók 90%-át, aki csak egy remek pénzügyi lehetőségként tekintett rá, térjünk rá az érdekesebb tapasztalatainkra, részletesebben.

Az adózásról sok részletes cikk van a neten, így csak röviden foglalom össze a lényeget.

A rövid távú lakáskiadást szerintem adószámos magánszemélyként alanyi áfamentesen, átalányadózással (szobánként 38400 Ft a teljes éves SZJA) érdemes végezni, tavaly óta személyenként már akár 3 ingatlan adható ki így, és elvárás, hogy a lakáskiadó tulajdonosa vagy haszonélvezője legyen a lakásnak.

Ezen kívül választható a bevétel utáni SZJA és EHO fizetés is, költségelszámolással vagy a hosszú távú lakáskiadásnál is ismert 10% költségátalány. Ezen kívül sok helyen ingatlanadót is kell fizetni, aminek mértékéről a helyi önkormányzat dönt, Egerben pl. mindenkinek kell, kiadáskor viszont magasabb az adókulcs.

A rövid távú lakáskiadás pénztárgép köteles, de ez egyelőre kiváltható ügyfélkapus havi számlabevallással, azaz minden hó elején be kell küldeni egy nyomtatványon az előző havi számlák adatait részletesen.

Ezen kívül az idegenforgalmi adót is nekünk kell beszedni és befizetni az önkormányzatnak, ehhez vendégkönyvet kell vezetni a vendégek személyes adataival (az elvárt vendégkönyv formátum egyébként nagyon nem GDPR kompatibilis, ha lenne felesleges időm már futottam volna egy kört ez ügyben az önkormányzatokkal…).

Az idegenforgalmi adó mértéke jellemzően 300-500 Ft között szór, helyi döntés alapján, valamint a 18 év alatti, helyi lakcímmel rendelkező, helyi cégnél munkát vállaló vagy helyi iskolában tanulók általában vendégek a legtöbb településen mentességet kapnak.

Az átalányadózást azért tartom jónak, mert amellett, hogy kényelmes, egyszerű és nem magas az adókulcs, adócsalásra sem ösztönöz, mi mindenkinek adunk számlát, sajnos az a veszély még két vidéki lakással sem fenyeget, hogy túllépjük az áfamentesség határát.

Ennyi elmélet után térjünk rá inkább a gyakorlati tapasztalatokra.

Mit szólnak ehhez a szomszédok?

Általában nem örülnek. Megértem, én sem örülnék. Ugyanakkor jobban belegondolva, ha egy társasházban kifogunk egy problémás szomszédot, az sokkal rosszabb, hiszen egy airbnb lakásnál ha problémásabb vendég jön, általában néhány nap után távozik, a rossz szomszéd viszont “örökre” marad.

Egy bulinegyedben lévő lakásban bizonyára más a helyzet, de a mi tapasztalataink szerint túlnyomó többségben 2-3 gyerekes családok választják ezt a szálláshelyünket, amit gyakorló szülőként megértek:

pl. a hotelek 90%-ban 2 ágyas szobákkal rendelkeznek, ami kisgyermekes családoknak nem túlságosan praktikus, nem csak az árazás miatt, de egy kisgyereket még nem lehet ennyire elszeparálni, egy kétágyas szoba 1-2 pótággyal pedig már kényelmetlenül zsúfolt.

Mikor Egerben megnyitottunk néhány szomszéd azonnal megpróbált bezáratni, beszéltek is ügyvéddel, de azt az információt kapták, hogy erre sajnos nincs lehetőségük, így annyiban hagyták, aztán egyre kevésbé fújtak ránk, most már teljesen jó a viszony, azt hiszem ez is a fentieknek köszönhető, azaz, hogy főképp kisgyerekes családok jönnek vendégségbe hozzánk.

Jogásszal én nem beszéltem erről a kérdésről, az internetes olvasgatás során arra jutottam, hogy nagy valószínűséggel be tudna záratni a lakók közgyűlése, amit én megtámadhatnék, de egy ilyen ellenséges környezetben úgysem tudnám a vendégek számára megfelelő légkörben működtetni az apartmant, így inkább elengedném.

Mennyit kell dolgozni?

Összességében nem sokat, de állandó készenlétre van szükség. Bármikor történhet egy csőtörés vagy egyéb probléma, de a vendégek elvárják a gyors választ már megérkezés előtt is, ha bármilyen kérdésük van. Az egri apartmant 3 fő felületen (Airbnb, booking és szallas.hu) hirdetjük, ezek mellett egyre gyakoribb a közvetlen megkeresés is, a miskolcit a szallas.hu-ra már nem tettük fel, ennek oka, hogy ez a legdrágább, cserébe a legkevesebbet vendéget hozó, és közben a leginkább munkaigényes felület. Pl. a booking és Airbnb naptára szinkronizálja egymással a foglalásokat, a szallas.hu-ra minden foglalás és lemondás esetén be kell lépni és kézzel kezelni a naptárban a foglaltságot, ami nagyon fontos, mert mindhárom helyen azonnal foglalhatnak a vendégek, ha egy időpontra két felületen is foglalnak az nagyon kellemetlen lenne számunkra.

A könnyebb kezeléshez mindhárom oldal rendelkezik mobiltelefonos alkalmazással, de a szallas.hu- appja csak androidra van egyelőre. Ezek miatt egy ideje fontolgatjuk, hogy az egri apartmant is levesszük a szallas.hu-ról, az onnan érkező éves 2-3 vendégért felesleges ennyit dolgozni vele.

Az online kapcsolattartás és foglaláskezelés mellett a leginkább munkaigényes, de már jobban előre tervezhető feladat a lakás takarítása. Ez két vendég között egy 40-50m2-es lakással amikor a rutin már kialakult egy személynek alaposan és nem kapkodva kb. 1,5 óra, de sikerült már 40 perc alatt is, amikor valamiért nagyon sietős volt.

Persze nem elég 1-2 óra szünetet hagyni két vendég között, mert bármikor előfordulhat valami meghibásodás, amit ki kell javítani, ezért nálunk a legkésőbbi távozási idő 10:00, a legkorábbi érkezési idő pedig 14:00, így a 4 órába belefér egy esetleg gyors problémamegoldás is. Erre szerencsére viszonylag ritkán van szükség.

Számunkra a feladatok legrosszabb része, amikor várakozni kell a vendégre. A forgalom kiszámíthatatlan, hiába kérdezzük meg a vendéget, hogy mikor tervez érkezni, gyakori az 1-2 órás késés. Sajnos az is megesik, hogy ha azt kérem a vendégtől, hogy 30 perccel érkezés előtt hívjon, akkor felhív, majd 30 perc helyett bő 1 óra múlva érkezik meg.

Ez azért kellemetlen, mert ebben az időben nem tudunk semmi hasznosat csinálni, a lakás már teljesen kitakarítva, már egy kávét sem tudok főzni magamnak, mert nem akarom összekoszolni a konyhát vele.

Ezek miatt a legfontosabb és leghasznosabb beruházásunk egy számkódos digitalis zár, aminek kódját megadva nem kell feltétlenül a lakásban várnunk a vendéget, ehelyett oda tudunk menni egyeztetett időpontban a kötelező papírmunkát elvégezni.

Amit még fontos megemlíteni, hogy a bevétel túlnyomó részét a nyári időszak, azon belül is július 1-aug 20 hozza. Ez nyilván összefügg azzal, hogy a vendégek többsége kisgyerekes család, így természetes, hogy az iskolai szünetre időzítenek. A nyári szezon annyira pörög Miskolcon és Egerben is, hogy ha lemondanak egy hétvégét, órákon belül újra lefoglalja más, akár hetekkel, akár 1-2 nappal érkezés előtt történik a lemondás. Ezt “kihasználva” persze a nyári áraink magasabbak is, mint a téli.

A nyári időszakra Egerben már automatikusan kialakultak egy hetes, szombat-szombat turnusok, ami számunkra nagyon kényelmes. Miskolcon ez volt az első nyarunk és eléggé az utolsó pillanatban került fel a hirdetés, így nem mertünk hosszabb időszakra növelni a min. foglalási időszakot, ezért nagyon sok 1-2 éjszakás és sok átutazó vendégünk is volt, amivel lényegesen megnő a szálláskiadás munkaigénye. Nem kérdés, hogy a jövő nyárnak már Miskolcon is úgy indulunk neki, hogy 3-5 nap lesz a min. éjszakaszám a nyári időszakra.

Ha a bevétel-munka optimalizálása lenne a cél, egyértelműen azzal járnánk a legjobban, ha szeptembertől júniusig egyetemistáknak adnánk ki a lakást, július-augusztus között pedig rövid távra.

Bár a nyári szezonon kívül is magasabb a bevétel, mint albérlet kiadással, itt már ritkább a hosszabb foglalás ezért több a munka, a fűtés miatt magasabb a rezsi, és az árakat is lentebb kell engedni, ha jó kihasználtsággal akarunk működni.

Ami a téli időszakban még viszonylag gyakori, és nekünk kellemes, az a külföldre költözött magyarok hazalátogatása, főleg akik külföldön vendéglátásban dolgoznak, nekik a január az ideális a szabadságukat kivenni a szezonalitás miatt, így ők gyakran látogatnak haza ilyenkor hosszabb időre, de nem szeretnének ez alatt rokonoknál lakni, így volt már több 4-6 hetes foglalásunk is télre.

Ahogy az elején is írtam, akkor éri meg igazán ezzel foglalkozni, ha az ember szívesen csinálja. Számomra az íróasztalnál, számítógép előtt végzett munkához képest kellemes kikapcsolódást is jelent a vendégekkel, főleg a külföldről, távolabbi országokból érkezőkkel kapcsolatot tartani, segíteni őket a környék megismerésében, “reklámozni” kicsit a lakóhelyünket, az ország sajnos elmaradottabb keleti régióját.

A felmerülő kérdéseknek néha utána is kell néznem, így én is jobban megismertem a környezetem, hiszen hogyan ajánljak egy környékbeli nevezetességet vagy akár egy helyi éttermet anélkül, hogy én magam jártam volna ott. Talán csak szerencsénk van, de én szeretnék hinni abban, hogy azt kapjuk vissza, amit mi adunk, akárhogy is, a lényeg, hogy nekünk eddig nem volt igazán problémás vendégünk, a “legrosszabb” vendég az, akivel minimálisra csökken a kommunikáció (tessék itt a kulcs, jó pihenést, viszlát).

Az elmúlt néhány év alatt rengeteg érdekes és kedves embert sikerült így megismernünk, ezért is mondom, hogy aki csak pénzért csinálná, inkább bele se kezdjen. Mi egyelőre szívesen és örömmel csináljuk. Nem tudom, hogy beleununk-e majd, ha úgy érezük közelít ez, akkor jöhet először átmeneti megoldásként a téli szezonra hosszabb távra kiadni a lakást.