Lámpaernyő hitelfelvétel előtt áll és arról érdeklődött, szerintem melyik kamatperiódust érdemes választania a lakáshiteléhez: 6 hónapos kamatperiódussal 11,88%-os kamatot. 3 éves kamatperiódussal 12,99%-osat vagy 5 éves kamatperiódussal 13,22%-osat?
A kérdésre nem is olyan könnyű a válasz. Sokan örültek, hogy végre bevezetik a referenciakamatokhoz kötött lakáshitel-árazást a bankok, de ez a rendszer éppen a fenti dillemát okozza.
A kérdés az, mi várható a jövőben, hogyan fog alakulni a magyar alapkamat és ezzel közel párhuzamosan a bankközi piac kamatlába, a BUBOR.
A kérdés lényege a következő: melyikkel járunk jobban: egy félévente ugráló kamattal, vagy egy csak háromévente változó, de jelenleg biztosan 1,11%-kal magasabb kamatlábbal, esetleg egy biztosan 1,44% drágább, de öt évig állandó kamattal.
Konkrét számokkal: egy 12 milliós hitelnél 11.100 forinttal, esetleg 14.400 forinttal több havi kamatfizetés ér-e három, illetve öt év nyugalmat.
A jegybanki alapkamat az elmúlt 20 évben többször volt 10% felett, mint alatt, jelenleg 7%.
Az ábrán az elmúlt 10 évet látjátok.
Ebből az ábrából az is kiderül, hogy a devizahitelek árfolyamkockázata némi túlzással szinte eltörpül a forinthitelek kamatkockázata mellett, csak ezt sokan nem gondolják végig.
Például: ha ma felveszed a hiteled 7%-os jegybanki alapkamat mellett, akkor 12 milliónál 11,88%-os hitelkamat mellett 20 évre a havi törlesztőd 131,127 Ft. Ha felszalad a kamat újra 12%-ra, akkor a te törlesztőrészleted 16,88%-os kamatnál 174,921 Ft lesz, közel 44 ezer forinttal több. (A bankok nem a jegybanki alapkamattal számolnak, hanem a bankközi BUBOR-ral, de mivel a jegybanki kamatfolyosó miatt ez elég hűségesen követi az alapkamatot, ezért ennyiben egyszerűsítettem a kérdést a könnyebb érthetőség kedvéért.)
Mi várható a közeljövőben? A sikeres magyar gazdaságpolitika elmúlt két éves ámokfutása miatt további 1-1,5% kamatemelés sajnos még várható, de ha nagy vihar nem érkezik és a kormány végre hajlandó levonni a következtetéseket az elmúlt két év kudarcai és veszteségei után (esetleg az IMF és az Unió ezt megteszi helyette), akkor szerintem egy óvatos jegybanki alapkamat-csökkentés elindulhat egy fél év múlva.
Lámpaernyőnek már az is jó, ha nem emelkedik 1%-nál jobban az alapkamat.
Természetesen olyan vihar, mint 2008 öszén tört ki, bármikor várható, bár az az elmúlt 70 év legnagyobb gazdasági válságát hozta és a kamatláb fél év után a vihar előtti állapotba tért vissza.
Az MNB szerintem teljesen elhibázott inflation targeting politikája kergette a magyar alapkamatot az egekbe és a magyar lakosságot pedig a devizahitelek fogságába. Az inflation targeting lényege, hogy a jegybank szó szerint bármi áron törekszik a kitüzőtt inflációs célt elérni, akkor is, ha ezzel megfojtja a gazdaságot. Erről itt írtam.
Reményeim szerint az MNB is átgondolja ennek a politikának az értelmét, ez is a könnyebb alapkamat csökkentés felé mutat.
A mai helyzetben nem könnyű okosnak lenni a jövőt illetően még két hétre előre sem, nem hogy öt év távlatában (ki gondolta volna 2007-ben, hogy mi következik), de ha nem lesz újabb válság, esetleg iráni háború, akkor a komoly és tartós alapkamatemelést is megúszhatjuk.
A 3 és 5 éves periódussal az is gond, hogy a 3 vagy 5 év múlva a kamatfordulókor aktuális állapotot újra bebetonozza 3 vagy 5 évre.
Amin még érdemes elgondolkodni, hogy 12 milliós hitelnek csak a havi kamata 120 ezer forint. Ez nem a törlesztőrészlet (kamat plusz tőketörlesztés), hanem csak a kamat.
Kis szerencsével Budapesten egy 12 milliós lakást ki lehet venni ennek a feléért, 60 ezer forintért. Így megússzuk nemcsak az illetéket és a várható ingatlanadót, valamint a lakásfelújítás költségeit is, de a hitelkamatok bizonytalansága miatt sem kell aggódni.
Pár hónapja kiszámoltuk ebben a cikkben hogy évi 10%-os hitelkamat mellett, ha az ingatlan és az albérlet árak hosszú évek átlagában 4%-kal nőnek, akkor is megéri hitelt felvenni.
Érdemes lenne újraszámolni a képletet 13%-os hitelkamat mellett, de erre most nincs időm.
Egyetért? Kiegészítené? Vitatkozna? Kérdése van? Ne habozzon leírni a véleményét a kommenteknél. (Ha még nem tette meg, egy rövid regisztráció szükséges lehet.)
Ha szeretné tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelöljön be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en
