Új ingatlant vagy használtat? Hitelkalkulátorral

Hirtelen előállt az a helyzet, hogy az MNB miatt most egy ideig van egy irreálisan olcsón adott zöld hitel az újépítésű ingatlanokra, míg a használt ingatlanokra hamarosan már sehol nem lesz 6-7% alatti hitellehetőség.

(Ja igen, ma is emelt kamatot az MNB, az új kvázi alapkamat 4% és igen, megint a kutyát nem hatotta meg, 370 forint még mindig az euró.)

Ez azt eredményezi, hogy nem is lett annyira drága az újépítésű ingatlan, ha főleg hitelből akarod megvenni. Annyival drágább egy használtra felvehető hitel már a mostani kamatok mellett is, hogy gyakran olcsóbb lesz egy új ingatlan, még akkor is, ha 20%-kal drágább, mint a használt.

(Zárójelben: a zöld hitel kerete korlátozott és az ígéretek ellenére nem árulták el mostanában, hogy mennyit helyeztek ki már belőle a bankok. Könnyen lehet, hogy mire oda kerülsz, már el fog fogyni. De hogy ne aggódj: ha sikerül az akár építés alatt lévő ingatlanról végleges adásvételit íratnod a kivitelezővel (nem biztos, hogy belemegy!), akkor onnantól a bank általában két hónap alatt elbírálja a hitelt, félreteszi számodra a pénzt és ha három éven belül felépül az ingatlan és meg is felel az előírásoknak, akkor te még megkapod az olcsóbb hitelt.

» Read more

Share

Várjak az olcsóbb lakásra vagy meneküljek előre a dráguló hitel miatt?

Végre elindultak felfelé a magyar kamatlábak és amilyen pocsék állapotban van a forint, illetve a magyar infláció, valószínűleg még további komoly kamatemelésekre lesz szükség. De így is már közel négy százalékponttal nagyobb az egyéves BUBOR mértéke, mint volt akár csak az év elején. (4,56% most és 0,78% volt az év elején.)

Ez azt jelenti, hogy hamarosan (legalább) ennyivel fognak nőni az új hitelek árazásai. Ha eddig 3,7%-on kaptál tíz évig fix hitelt és most ez a hitel 7,5% lesz hamarosan, akkor 30 millió forintos, 20 éves hiteled havi törlesztője a néhány héttel ezelőtti 177 ezer forintról 242 ezer forintra fog nőni, a teljes kamatteher 20 év alatt 12,5 millióról 28 millió forintra emelkedik. (Persze ne felejtsük el az inflációt sem, ami csökkenti a két érték közötti különbséget 20 év távlatában.)

A tanácsadások alkalmával az egyik leggyakoribb kérdés mostanában, hogy várjunk az ingatlanok áresésére, ami borítékolható, ha ilyen drágák lesznek a hitelek (és nem jön egy újabb CSOK-hoz fogható stimulus) vagy inkább vegyünk most, amíg még van itt-ott olcsóbb hitellehetőség.

» Read more

Share

Lakásvásárlás: hitelből vagy készpénzért?

Ha lakást akarsz venni készpénzért, a jelenlegi alacsony kamatkörnyezetben felmerül a kérdés, nem érné-e meg inkább hitelt felvenni és lakástakarékba fektetni a megmaradt pénzt.

A mesterterv szerint négy év múlva lejár a lakástakarék, abból végtörleszted a hitelt és hasznod lesz rajta.

Nézzük, működik-e ez a gyakorlatban és ha igen, hogyan?

Veszel ingatlant mondjuk 20 millió forintért

Első esetben kifizeted készpénzben és kész.

A második esetben 12 milliót fizetsz készpénzben és veszel fel hitelt 8 millió forintért, 3 vagy 5 évig fix kamattal.

Itt több dologra kell figyelned.

Az első, hogy sok bank ad nyitási kedvezményt, nem kell kifizetned sok indulási költséget. Azonban több helyen előírás, hogy ha 3 vagy 5 éven belül előtörlesztesz, vissza kell fizetned a kezdetben elengedett költségeket, ez akár 150-200 ezer forint is lehet egy ekkora hitelnél. Nagyon nem mindegy, hogy az x év 3 vagy 5 év, mindjárt látod, miért.

» Read more

Share

Téveszmék a hitelekről

Folytatva a múltkori írást a hitelekről, most néhány, a devizahitelekkel kapcsolatos téveszmét szeretnék eloszlatni.

“Amikor felvettem a hitelt, még csak havi 40 ezer volt a törlesztőm, most pedig már 138 ezer forint”

Ez az egyik leggyakrabban hallható panasz a devizahitelesektől, csak éppen van benne egy hatalmas csúsztatás.

A svájci frank áremelkedése sajnálatosan megdrágította a havi törlesztőrészlet nagyságát, ahogy a bankok által bevezetett kamatemelés is. Azonban messze nem ilyen mértékben.

» Read more

Share

Gazdagodj meg gyorsan, hitelből!

Pont egy hete, hogy rosszat mertem írni Kiyosaki úrról, aki az egyik prófétája a gyors meggazdagodásnak. Az ortodox módszer szerint a meggazdagodás titka a kemény munka és a takarékos élet.

Az unortodox módszer szerint a meggazdagodás útja, hogy kölcsönt kell kérni és ezt a pénzt be kell fektetni olyan pénztermelő befektetésekbe, amik többet hoznak, mint a hitel ára. Ennek a legismertebb módja a hitelből lakásvásárlás, majd annak kiadása albérletbe és a hitel törlesztése az albérleti díjból.

Egész könyvtárnyi irodalma van ennek a technikának, magyarul is sok elérhető ezek közül. (Kiyosaki könyvek, Hétvégi Milliomos és a többiek)

Ezek az okos tanácsok szokás szerint csak egy dolgot hagynak figyelmen kívül: a kockázatot.

» Read more

Share

Hitelek: milyen kamatperiódust válasszak?

Lámpaernyő hitelfelvétel előtt áll és arról érdeklődött, szerintem melyik kamatperiódust érdemes választania a lakáshiteléhez: 6 hónapos kamatperiódussal 11,88%-os kamatot. 3 éves kamatperiódussal 12,99%-osat vagy 5 éves kamatperiódussal 13,22%-osat?

A kérdésre nem is olyan könnyű a válasz. Sokan örültek, hogy végre bevezetik a referenciakamatokhoz kötött lakáshitel-árazást a bankok, de ez a rendszer éppen a fenti dillemát okozza.

A kérdés az, mi várható a jövőben, hogyan fog alakulni a magyar alapkamat és ezzel közel párhuzamosan a bankközi piac kamatlába, a BUBOR.

A kérdés lényege a következő: melyikkel járunk jobban: egy félévente ugráló kamattal, vagy egy csak háromévente változó, de jelenleg biztosan 1,11%-kal magasabb kamatlábbal, esetleg egy biztosan 1,44% drágább, de öt évig állandó kamattal.

Konkrét számokkal: egy 12 milliós hitelnél 11.100 forinttal, esetleg 14.400 forinttal több havi kamatfizetés ér-e három, illetve öt év nyugalmat.

A jegybanki alapkamat az elmúlt 20 évben többször volt 10% felett, mint alatt, jelenleg 7%.

Az ábrán az elmúlt 10 évet látjátok.

Ebből az ábrából az is kiderül, hogy a devizahitelek árfolyamkockázata némi túlzással szinte eltörpül a forinthitelek kamatkockázata mellett, csak ezt sokan nem gondolják végig.

Például: ha ma felveszed a hiteled 7%-os jegybanki alapkamat mellett, akkor 12 milliónál 11,88%-os hitelkamat mellett 20 évre a havi törlesztőd 131,127 Ft. Ha felszalad a kamat újra 12%-ra, akkor a te törlesztőrészleted 16,88%-os kamatnál 174,921 Ft lesz, közel 44 ezer forinttal több. (A bankok nem a jegybanki alapkamattal számolnak, hanem a bankközi BUBOR-ral, de mivel a jegybanki kamatfolyosó miatt ez elég hűségesen követi az alapkamatot, ezért ennyiben egyszerűsítettem a kérdést a könnyebb érthetőség kedvéért.)

Mi várható a közeljövőben? A sikeres magyar gazdaságpolitika elmúlt két éves ámokfutása miatt további 1-1,5% kamatemelés sajnos még várható, de ha nagy vihar nem érkezik és a kormány végre hajlandó levonni a következtetéseket az elmúlt két év kudarcai és veszteségei után (esetleg az IMF és az Unió ezt megteszi helyette), akkor szerintem egy óvatos jegybanki alapkamat-csökkentés elindulhat egy fél év múlva.

Lámpaernyőnek már az is jó, ha nem emelkedik 1%-nál jobban az alapkamat.

Természetesen olyan vihar, mint 2008 öszén tört ki, bármikor várható, bár az az elmúlt 70 év legnagyobb gazdasági válságát hozta és a kamatláb fél év után a vihar előtti állapotba tért vissza.

Az MNB szerintem teljesen elhibázott inflation targeting politikája kergette a magyar alapkamatot az egekbe és a magyar lakosságot pedig a devizahitelek fogságába. Az inflation targeting lényege, hogy a jegybank szó szerint bármi áron törekszik a kitüzőtt inflációs célt elérni, akkor is, ha ezzel megfojtja a gazdaságot. Erről itt írtam.

Reményeim szerint az MNB is átgondolja ennek a politikának az értelmét, ez is a könnyebb alapkamat csökkentés felé mutat.

A mai helyzetben nem könnyű okosnak lenni a jövőt illetően még két hétre előre sem, nem hogy öt év távlatában (ki gondolta volna 2007-ben, hogy mi következik), de ha nem lesz újabb válság, esetleg iráni háború, akkor a komoly és tartós alapkamatemelést is megúszhatjuk.

A 3 és 5 éves periódussal az is gond, hogy a 3 vagy 5 év múlva a kamatfordulókor aktuális állapotot újra bebetonozza 3 vagy 5 évre.

Amin még érdemes elgondolkodni, hogy 12 milliós hitelnek csak a havi kamata 120 ezer forint. Ez nem a törlesztőrészlet (kamat plusz tőketörlesztés), hanem csak a kamat.

Kis szerencsével Budapesten egy 12 milliós lakást ki lehet venni ennek a feléért, 60 ezer forintért. Így megússzuk nemcsak az illetéket és a várható ingatlanadót, valamint a lakásfelújítás költségeit is, de a hitelkamatok bizonytalansága miatt sem kell aggódni.

Pár hónapja kiszámoltuk ebben a cikkben hogy évi 10%-os hitelkamat mellett, ha az ingatlan és az albérlet árak hosszú évek átlagában 4%-kal nőnek, akkor is megéri hitelt felvenni.

Érdemes lenne újraszámolni a képletet 13%-os hitelkamat mellett, de erre most nincs időm.

Egyetért? Kiegészítené? Vitatkozna? Kérdése van? Ne habozzon leírni a véleményét a kommenteknél. (Ha még nem tette meg, egy rövid regisztráció szükséges lehet.)

Ha szeretné tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelöljön be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en

Share

Mi lesz a bedőlt, államilag támogatott hitelekkel?

Amint azt egy korábbi bejegyzésemben írtam, az állam két kézzel szórta a támogatásokat az embereknek, hogy lakást vegyenek.

A válság kitörése óta, de különösen a kormányváltás óta az állam szorongatja a bankokat a bedőlt hitelek miatt.

Amiről egy szót sem hallok sehol, hogy vajon az állam behajtja-e a bedőlt hitelekbe beleölt állami támogatásokat?

Ugyanis az állami támogatásokról szóló 2001/12-es törvény szerint ha az állami támogatással megszerzett ingatlant a tulajdonosa 10 éven belül (fiatalok otthonteremtésénél 5 éven belül) eladja, vagy bérbe adja, köteles az összes igénybe vett állami támogatást visszafizetni. Ilyenek például a szocpol, pl. 3,6 millió forint, az állami kezességvállalás (10% önerőtől lehetett lakást venni, miközben a bank csak 25%-tól adott) és a kamattámogatás, ami 4-6% évente (az öt éves állampapír kamatának 60%-a). » Read more

Share