Az ingatlanbefektetésekről
Sokan kértetek egy írást az ingatlanról, mint befektetésről.
A kérdés elég összetett, mert rengetegféle ingatlan van, amit rengetegféle módon és áron lehet hasznosítani. Ezért kiválasztottam a leggyakoribb típust, a 12 milliós budapesti lakást, amelyiket 75 ezerért lehet havonta kiadni.
(A cikk végén van egy meglepetés a számotokra, de addig is olvassatok)
Az első, amit el kell döntenünk, milyen hozammal elégszünk meg egy ingatlanbefektetés kapcsán? Logikus, hogy a banki hozamoknál csak nagyobbal, mert egy ingatlannal százszor annyi gond van, mint egy bankbetéttel és finoman fogalmazva is nagyon nem likvid befektetés, azaz nagyon nehezen tudunk belőle pénzt kivonni.
Milyen gondok lehetnek egy ingatlannal? Nem találunk albérlőt, találunk, de nem fizet, a rezsit nem fizeti, eldugult a vécé, új villanyóra kell, takarítani kell az előző albérlő után, tönkre tette a hűtőt, új albérlőt kell találnunk, stb.
További rizikó az „ingatlandivat” megváltozása. Ezelőtt 20 éve nagy keletje volt a hétvégi telkeknek, nyaralóknak, ma már a kutya sem akar hétvégén kijárni kapálni a kiskertbe. 10 éve mindenki garzont vett, azóta az emberek rájöttek, hogy még egy embernek is kicsik ezek a lakások, ezért sokkal nehezebb eladni őket. A nagy ingatlankereslet alatt minden rossz, zajos lakást el lehetett adni, ma már az emberek sokkal inkább válogatnak.
További rizikó az ingatlan árfolyam-ingadozása, ez is indokolja a magasabb hozamelvárást.
Ha ma gond nélkül lehet 7%-os likvid akciós bankbetétet találni, akkor úgy gondolom, nem irreális elvárás a 10% hozam az ingatlantól. (irodai piacon más a hozamelvárás, de most magánemberek kisbefektetéseit nézzük.)
Az ingatlanbefektetés hozama két részből áll: az ingatlan bérbeadásából származó haszonból és az ingatlan értékemelkedéséből származó haszonból.
Mennyi lehet az ingatlan értékemelkedése a következő tíz évben?
Véleményem szerint a jelenlegi helyzetből lassú lesz a kilábalás és mivel közel másfél millió ember megégette magát a lakáshitelekkel, a vásárlási kedv is nagyon alacsony lesz a következő években. Ezért 10 éves távlatra átlag 3%-ra szavazok.
Vegyük úgy, hogy az albérleti díjak is ennyivel emelkednek évente.
Az adó az albérlet után 20%. Építési és egyéb adó, van ahol van, van, ahol nincs, attól most tekintsünk el.
Az inflációt vegyük 5%-osnak évente.
Felújítást 5 évente csináljunk, mai árakon 750 ezer forint értékben. (Ne felejtsük el a társasház felújítási igényeit sem! (lift, lépcsőház, stb.)
A lakásberendezésre smucig módon szánjuk 500 ezer forintot.
Az albérletek a statisztikák szerint kétévente egy hónapig üresen állnak.
Az ingatlanügynök egy havi lakbérért hoz albérlőt. Vegyük úgy, hogy négyévente ő hoz valakit.
Na most jön a meglepi:
Csináltam nektek egy táblázatot, néhány órányi munkával, hogy mindenki kedvére állítgathassa a paramétereket, az albérleti díj emelkedésétől az ingatlanadóig mindent. (Az ingatlanadót a végén írtam bele, ezért ez egy kicsit csal, mert nem veszi figyelembe az adó időértékét. Már nem volt kedvem újraírni az egészet ez miatt, nem számottevő a különbség. Ha nullára van állítva, pontos a kalkulátor)
Lehet adót fizetni, adót csalni, állítgatni a beszerzést, az illeték mértékét, a százalékokat, elvárt hozamokat, mindent. 20 év távlatában lehet összehasonlítást végezni.
Ha 40 millióért veszel lakást és ezer euroért adod ki, azt is meg tudod nézni.
Itt tudjátok letölteni: www.szobafesto-tapetazo.hu/ingatlan.xls
Ha már úgyis ott jártok, nézzétek meg az oldalt és ha szobafestésre van szükségetek, feltétlen hívjátok fel őket. (www.szobafesto-tapetazo.hu) 🙂
Nem is vonok le következtetést, hogy megéri-e az ingatlan, mint befektetés, mindenki azt és úgy állít be, ahogy akar és mindenki megkapja magának, szerinte megéri-e.
Várom a hozzászólásokat, témajavaslatokat.
Amennyiben tetszik a blog, csatlakozz hozzánk a facebook-on, hogy értesülhess az új bejegyzésekről: http://www.facebook.com/kiszamolo
