Kiszámoló – egy blog a pénzügyekről

Néhány napos hír, hogy a Moody’s feljebb sorolta Magyarország államadósságának az úgynevezett osztályozását.

Ez remek alkalom, hogy röviden írjak erről, mi is ez.

Van három nagy hitelminősítő, aki mindenféle szempontok alapján besorolja, hogy szerinte egy-egy cég vagy egy-egy állam adóssága mennyire kockázatos és milyenek a kilátások, azaz merre fog várhatóan változni a kötvény minősítése. (Ugye a kötvény hitelviszonyt megtestesítő értékpapír, vagyis kölcsön adsz valakinek pénzt, legyen az egy cég vagy egy állam. Ezért érdekel, milyen minőségű az adósod, mennyire biztos, hogy vissza fogja fizetni a pénzt. Ezért jöttek létre a hitelminősítések. Sokan használják, bár az előző válság megmutatta, hogy messze nem tévedhetetlenek.)

A Moody’s által használt betűk eltérnek a Standard and Poor vagy a Fitch által használt jelölésektől, most foglalkozzunk az ismertebb S&P illetve Fitch jelölésekkel, a Moody’s is ugyanez, csak más betűket használnak. (Lásd lejjebb a képen.)

Minél több betűből áll a jelölés és minél közelebb van az A-hoz, annál jobb.

» Read more

Végre-valahára elindult a kamatemelési ciklus, hónapról-hónapra emeli a kamatot a jegybank. (Bár éppen most csak 0,15 százalékpontot emelt az eddigi havi 0,3 helyett, egyből gyengült is a forint a rossz hírre.)

Azonban érdekes módon a lakáshitelek kamatai (még) nem követték le ezt az emelkedést. Bár jellemzően drágultak a hitelek, de nem annyival, mint az indokolt lett volna a kamatemelés miatt. Sőt, a hosszabb ideig fix hitelek kamatai közelebb kerültek az 5-10 éves kamatokhoz. (Fontos tudni, hogy befogadás után nem változtathat a bank kamatot, így az számít, milyen kamat mellett fogadták be a hitelt és nem az, mikor folyósítják.)

Hitelügyintéző Gáborunkat megkértem, írjon egy körképet, mi változott mostanában a hitelpiacon. Gondoltam, ír egy összefoglalót a kamatok változásáról, de túlteljesítette a kérést, egy sokkal bővebb írással jelentkezett. (És természetesen továbbra is várja a fenti honlapon a jelzáloghitelekkel kapcsolatos megkereséseket. Ez volt itt a reklám helye, még mielőtt elfelejtem, mint a múltkor. 🙂 )

Következzen az ő írása:

» Read more

Imre írta meg a történetét, ami mást is érdekelhet illetve érinthet, aki hozzá hasonlóan társasházi garázst vagy autóbeállót szeretne venni. Mivel a teremgarázs osztatlan közös tulajdon lehet, így a házban lakó többi tulajdonosnak elővásárlási joga van, amivel utólag is élhet, ha nem mondatták le arról.

A témához nem értek, de mivel elég felkapott befektetés a garázsvásárlás, érdemes elgondolkodni rajta. (A két belinkelt cikk tárgyalja bővebben a problémát.)

Ha van ezzel kapcsolatos tudásod, történeted, meglátásod, írd meg a hozzászólásokban.

Következzen a levél:

Belefutottam egy érdekes (és kellemetlen) esetbe, azért írom meg Önnek, mert esetleg másokat is érinthet, illetve Önt is.

Szeretnék venni 2 db garázs beállóhelyet egy nemrég épült társasházban. Viszont az eladó ügyvédje által készített adásvételi szerződés nem tárgyalja megnyugtatóan az elővásárlási jog kérdését.

Elvben egy több mint 60 fős társasházban nem köteles az eladó (akár magánszemély, akár ingatlanfejlesztő) megkérni minden egyes tulajdonostól az elővásárlási jogról való lemondást, viszont ahogy a nekem segítő ügyvéd (nem azonos az eladó ügyvédjével) felhívta a figyelmemet, egy idei kúriai döntést felülbírálja a Ptk-t (mert ugye hazánkban miért lennének fekete-fehér törvények, kiskapuk nélkül?), ami alapján egy már évekkel ezelőtt megvett garázs/lakás is elvehető a tulajdonostól, elővásárlási jogra hivatkozva.

Ebben az a szép, hogy pl. én egyrészt elveszíthetem a tulajdonjogomat az adott ingatlanon, másrészt a pénzt (nem számolva a piac növekedése miatti veszteséggel, mivel csak a vásárlási árat kapnám vissza) nem az elővásárlást gyakorlótól, hanem az eladótól kellene visszakapjam, ami pl. egy felszámolt ingatlanfejlesztő esetén szerintem elég problémás.

Most ott tartok, hogy az eladó ügyvédjétől kértem egy társasházi alapító okiratot és garanciát a fenti probléma orvoslására, de már napok óta nem válaszolt, felteszem el fognak állni a vásárlástól és eladják egy kevésbé akadékoskodó vevőnek.

Linkek:
https://www.pwc.com/hu/hu/sajtoszoba/2021/elovasarlasi-jog-evek-mulva-is-megtamadhato-az-adasveteli-szerzodes.html
https://www.bacskougyved.hu/elovasarlasi-jog/

Ha esetleg érdekes a téma, bátran írjon róla, ami információm még van (pl. szerződéstervezet, a nevemet, adataimat kivéve belőle), szívesen megosztom.

Gratulálok a bloghoz és a “közneveléshez”, én is sokat tanulok belőle!

Felrakta néhány napja az MNB az október negyedikétől igényelhető, 2,5%-os, maximum 25 év futamidejű, maximum 70 millió forint összegű támogatott hitel feltételeit, amelyet új, vállalkozó által épített ingatlan vásárlására lehet fordítani. (S nulla százalékos CSOK hitelt is lehet kérni mellé, az erről szóló rendelet is ezekben a napokban jön ki.)

Az ingatlannak legalább “BB” energiabesorolásúnak kell lennie, de mostanra már elvileg minden ingatlannak annak kellene lennie. (Sokadik halogatás és csúsztatás után a mostani állapot szerint jövő év közepétől csak ilyen ingatlan fog használatbavételi engedélyt kapni.)

Ha most akarsz új építésű ingatlant venni, mindenképp nézd meg ezt a hitelt is, hátha igénybe tudod venni.

A terméktájékoztatót itt találjátok.

Nagyon fontos update: hitelügyintézős Gáborunk szóvá tette, hogy mivel nem említettem meg a nevét a cikkben, ezért most az ügyfelei azt gondolják, hogy ebben a hitelben nem tud segíteni, pedig de.

Elnézést kérek a hibámért és ezúton pótolom a mulasztásom. Ha Zöld Hitel kell, akkor is keresheted Gábort a fenti linken. 🙂

 

Ma jelentette be a miniszterelnök, hogy a választás közeledte miatt gyakorlatilag mindenki kap ajándékpénzt, mit sem törődve az elszálló hiánnyal és a magas államadóssággal:

– Minden gyerekes szülő visszakapja a 2021-es befizetett szja-t az átlagbér összege utáni szja mértékéig február 15-ig. (Pontosabban bejelentés szerint  az átlagbérig térítik vissza az szja-t. Egyhavi átlagbérnek megfelelő szja-t térítenek vissza? Egyévnyi átlagbérig adnak vissza? Az átlagbért terhelő szja-t térítik vissza egész évre? Hamarosan megtudjuk, pontosan hogy gondolták. Annyit tudunk, hogy csak ez 600 milliárdba fog kerülni (Ez alapján egyévnyi átlagbér szja-ja a nyerő szerintem). Ennyivel nagyobb költségvetési hiány jövőre és plusz pénz a gazdaságban, lásd még infláció.)

A bevallás határideje május, hogy fogják tudni visszaadni februárban a még be sem vallott és ki sem számolt összeget? Biztos megoldják majd. (Egyébként miért nem érne rá visszaadni májusban, a bevallások beérkezése után? Na jó, csak vicceltem, nyilvánvaló, hogy miért nem.)

– A gyerekes katások a kata negyedét kapják vissza. (Nem egyértelmű, hogy a teljes befizetés negyedét vagy csak a havi 50 ezer negyedét? Esetleg ők is az átlagbér szja-jáig kapnak vissza? S ha mellette van szja-s fizetésük, onnan is kapnak vissza? Ez sem mindegy, de hát erről sem tudni többet egyelőre.) Az ekhosok az szja-t.

– A nyugdíjasok legalább ötvenezer forintot kapnak prémiumban.

– a fegyveres és rendvédelmi szervek hathavi fizetésüket kapják ajándékba, de nem most, hanem ők is majd jövő tavasszal, mert nekik is tudni kell, hová kell tenni az x-et.

– A 25 év alattiak szja-mentességet kapnak, ahogy erről már volt szó.

– S természetesen meghosszabbodik a hitelmoratórium is, szinte mindenkinek, aki akarja. (Nyugdíjas, gyereket nevelő, közfoglalkoztatott vagy csak simán csökkent a jövedelmük.)

Félreértés ne essen, a nyugdíjasok ingyenes utaztatásának kitalálásánál ez sem rosszabb, de sajnos nem is jobb. Választási év van, abból is az eddigi egyik legrosszabb a pénzszórást tekintve. Amivel nem lenne annyira nagy baj, ha nem lenne túl magas az államadósság és a költségvetési hiány is egyszerre.

Mivel ezeket ma jelentették be, a részleteket és a pontosításokat később fogjuk megtudni.

Ami fontos: most már biztos, hogy egy fillért se fizess semmibe, ami után szja visszatérítés jár idénre, ha csak nem keresel annyit, hogy a családi adókedvezmény és az átlagbér visszatérítés mellett is maradjon elég.

Kína legnagyobb ingatlanberuházója csődbe került. (Na jó, hivatalosan még csak a szakadék szélén táncol, bár a szeptemberben esedékes törlesztéseit már nem tudja fizetni.)

Emlékszünk még erre a kínai videóra, ahol az emberek, mint az őrültek rohantak, hogy lekössenek lakásokat egy épülő projektben, ebben a másik videóban pedig bemutatják, hogy egész szellemvárosok épülnek, a kínai városi lakások 22%-a üresen áll, pusztán befektetési (és spekulációs) céllal vásárolták meg azokat, soha senki nem is akart ott lakni.

Sokáig támogatta a kínai kormány az ingatlanbizniszt, mert gyönyörűen pörgette a GDP növekedését, ami a kormány egyik mániája volt, hogy legalább 6%-kal nőjön évente a GDP. Az építőipar adja a GDP több mint negyedét.

Mostanra azonban belátták, hogy egy hatalmas időzített bomba az egész, ami bármikor felrobbanhat. Ezért szigorú szabályokat hoztak, mennyire adósodhatnak el az ingatlanfejlesztő cégek, ezzel próbálják leereszteni a lufit.

Némileg elkéstek, mert mostanra az Evergrande 305 milliárd dollárnál is több adósságot halmozott fel. (Csak hogy tudd hová tenni az összeget, a teljes magyar éves költségvetés 83 milliárd dollár, vagyis közel négy évig Magyarország elüzemelne ennyi pénzből, amennyivel ez az egyetlen cég adósa a befektetőinek.)

» Read more

Lajos írt egy felháborodott levelet, miszerint micsoda szemtelen lehúzás, hogy sok alapkezelő nem csinál mást, mint összecsomagol néhány olcsó ETF-et és méregdrágán eladja a tájékozatlan kisbefektetőknek. Ráadásul sok magát aktív alapnak hirdető alap a portfoliójelentések alapján legtöbbször semmit nem csinál, csak ül néhány ETF-ben.

Ez sajnos nem újdonság, nagyon sokat írtam már arról, hogy hozam szempontjából mindegy, hogy például az amerikai tőzsdét milyen formában veszed meg, de a költség miatt te nagyon rosszul járhatsz.

Ha a példa kedvéért évente 7%-ot hoz egy adott befektetés a költségek előtt, egy 0,2%-os költségű ETF esetében neked évi 6,8% marad (mínusz az egyéb költségek, mint számlavezetés, de az máshol is van, most ne komplikáljuk), egy 2%-os költségű befektetési alapnál 5% évente, egy 4%-os költségű unit linked biztosításnál csak 3%.

Hogy alakul a te hozamod 20 év távlatában ilyen költségek mellett, ha a kezdeti tőkéd 10 millió forint?

» Read more

Gyakran előfordul, hogy a tanácsadások fő témája egy ingatlanvásárlás, építkezés illetve annak anyagi oldala. (Mennyire reális a cél, vállalható-e ekkora hitel és így tovább.)

Bár nem általános, de rendszeresen visszatérő elem, hogy egy már meglévő telek vagy egyéb ingatlan az, ami az egyetlen biztos sarokköve a tervezésnek.

Vettünk egy zártkertet vagy nyaralót öt éve, örököltünk egy telket a világvégén, hogyan tudnánk oda felhúzni egy házat.

Ilyenkor a legnehezebb kizökkenteni a kérdezőt abból az alaptézisből, hogy csak ebből az ingatlanból lehet kiindulni és minden megoldásnak ide is kell torkolni. Mindössze csak azért, mert ez már megvan és másban már nem is tudnak gondolkodni.

Igaz, hogy zártkert, messze van az aszfaltos úttól, hogy nyaralóövezeti, hogy messze van a munkahelytől, kicsi a beépíthetőség, nincs jó óvoda a környéken, nyáron túl forgalmas, télen túl kihalt, meredek és járhatatlan az utca, télen aztán meg főleg, de már a miénk.

Mi van akkor, ha a tiétek? Nem lehet eladni és venni egy másikat, ami nem ennyire kompromisszumos?

Zártkertre, nyaralóra nem csak te nem tudsz hitelt felvenni, de az se, akinek majd el szeretnéd adni 15 év múlva. Ahogy a CSOK-ot sem lehet igényelni. Így már mindjárt kiesett a potenciális vásárlók fele. Csak olyan embernek tudod eladni, akinek készpénze van és zártkertben akar lakni. De legyen sok pénze, hogy árában megvegye tőled a házat. A baj az, hogy akinek sok pénze van, az jellemzően nem zártkertben szeretne lakni.

» Read more

József küldte át a levelezését az Interactive Brokers-szel, ami szerint állítólag gőzerővel dolgoznak a TBSZ számla létrehozásán.

Fontos, ez az egyetlen forrás, amiben ez elhangzik, ezért készpénznek egyelőre ne vedd. (Ha te is hallottál róla máshonnan, oszd meg a hozzászólásokban.)

Ha igaz a hír, várjuk, mint az epret, sok embert kizárólag a TBSZ számla megléte tart a magyar szolgáltatóknál. (Másik jó hír, hogy már inaktivitási díjat sem számol fel a cég.)

A levélváltás:

Date/Time Sender Comment
2021/09/01 08:08:30  Is TBSZ (Tartós Befektetési Számla) available in Hungary?

On the Hungarian page many links open English pages…is
it not ready yet? Is Hungarian chat support available? Can you provide Hungarian contact?

2021/09/02 11:14:57 IBCS
Kedves x,
Aktívan dolgozunk a TBSZ számlák aktiválásán,
előreláthatólag az idei évben már lesz lehetőség TBSZ
nyitására.
Amennyiben bármilyen egyéb kérdése lenne, kérem
bizalommal keressen minket.
Üdvözlettel
Balázs IBKR
Client Services