Szerző: Kiszamolo

Balázs kapott befektetési ajánlatot a privát bankárától, azt szerette volna átnézetni velem a végső döntése előtt. Néhány tízmillió forintot szeretett volna befektetni két- három évre, mielőtt ingatlant vennének a pénzből.

A személyes tanácsadója, privátbankára, brókere, hívd ahogy akarod, négy befektetési alapot ajánlott neki, három nagy magyar alapkezelőtől és egy ismert és sokkal által forgalmazott külföldi alapkezelőtől.

Megnéztük a négy alap befektetői tájékoztatóját, vagy KID, régebbi nevén KIID-jét, abból derülnek ki azok az információk, amik ritkán hangzanak el egy-egy befektetési tanácsadás alkalmával.

Az első alap tájékoztatójában ezt írták a költségekről:

20 millió forintnál a jegyzési díj akár 1,05 millió forint, ez a közvetítő haszna. (Plusz sok helyen az éves díjból is osztanak vissza az értékesítésben résztvevőknek). Ha régebben szörnyülködtél a unit linked biztosítások ügynöki jutalékán, láthatod, gyakran a befektetési alapok jutaléka sem sokkal marad el mögötte. Sőt.

(A maximális költséget nem muszáj levonnia a forgalmazónak, de megteheti.)

Az éves költség 1,92%, ez megint csak közel négyszáz ezer forint évente, három év alatt újabb 1,2 millió forint.

» Read more

Mostanában sok embernek leesett, hogy házaspároknak el kell felejtenie a személyi kölcsönt, mert akkor is megéri a babaváró hitelt felvenni, ha nem is akar gyereket.

A hitelről a részleteket már leírtam itt:

Az államilag támogatott 10 milliós hitel részletei

Miért is jobb ez, mint a személyi kölcsön akkor is, ha nem akarsz gyereket?

Egyrészt ezt a pénzt előreláthatóan szinte érdemi hitelbírálat nélkül fogják kiszórni a bankok, hiszen az állami kezességvállalás mellett pont nem fogja érdekelni őket, hogy mennyire lesz képes fizetni az ügyfél a törlesztőket. Másrészt személyi kölcsönként nagyon kevés bank nagyon kevés embernek ad 10 millió forintot.

Született is sok írás, milyen jó, mindenki vegye fel a hitelt, ha akar gyereket, ha nem. Ki is számolták, mennyire megéri.

Ha felveszel ötmilliót kilenc évre és most 2% az ötéves állampapír hozama, akkor csak 680 ezer forintot kell azonnal visszafizetni és utána 8%-on fut tovább a személyi kölcsön, ami nem is olyan sok a mostani piaci kamatok mellett sem. (Azért ötmillió és kilenc év, mert a havi törlesztő nem lehet több, mint 50 ezer forint.)

Itt jönnek a gondok.

Egyrészt az emberek nem fognak megállni 5 millió forintnál, fel fogják venni az egész összeget húsz évre. Talált pénz, elköltjük, majd lesz valahogy öt év múlva.

Ekkor azonban közel 1,4 milliót kell majd egy összegben kifizetniük öt év múlva.

Csak a nagy kérdés az, hogy mégis miből? Az egyszeri hitelfelvevő biztos nem fog ennyi pénzt tartalékba eltenni öt év távlatában.

S a következő gond, hogy a hitel a futamidő további részében az ötéves állampapír hozamának 130%-ának 5 százalékponttal növelt értéke lesz a hiteled kamata.

Ha csak annyi lesz az állampapírok kamata, mint öt éve, akkor 11,5% lesz a hiteled kamata. Ha 11 éve nézzük a hozamokat (10 éve olyan magas volt a válság miatt, hogy mondani se merem), akkor a hiteled kamata 16% lenne.

S az egészben a legviccesebb, hogy rövid keresés után találsz most is 7-10 éves személyi hitelt 8-9%-os fix kamattal. Így ha hitelképes vagy, semmit nem nyersz azon, ha helyette ezt a babaváró hitelt veszed fel, sőt hatalmasat kockáztatsz, mert egyrészt egy összegben kell visszafizetned a kamattámogatást, másrészt fogalmad sincs, mennyi lesz a kamatod öt év után.

Ha pedig nem vagy hitelképes, azért nem kapsz normál személyi kölcsönt, ezt sem venném fel a helyedben, mert ezt is vissza kell majd fizetned.

Én még attól is tartanék, hogy úgy vegyem fel ezt a hitelt, hogy nem biztos, hogy lesz gyerekem. Mert ez sajnos akkor sem biztos, ha nagyon szeretnék gyereket.

Ha rám hallgatsz, akkor menj igényelni ezt a hitelt, ha már biztos, hogy lehet gyereked. S akkor is józanul gondold végig, szükséged van-e rá és vissza tudod-e fizetni, illetve tudod-e fizetni a havi törlesztőket minden hónapban. Ha igen, csak akkor vedd fel, akkor viszont mindenképp, mert úgy már megéri a kamatmentes kölcsön, akkor is, ha csak prémium állampapírban fialtatod néhány évig vagy évtizedig.

Megjött a szokásos éves felszólítás az iparkamarától, fizessem be az évi ötezer forint védelmi pénzt, hogy megvédjenek saját maguktól, vagy egyébként a NAV-val hajtatják be adó módjára plusz 15 ezer forintért. (Egyszer már megcsinálták, rájöttem, ezek nem tréfálnak, ha pénzről van szó.)

(Az első Orbán kormány egyik normális intézkedése volt a kötelező kamarai tagság megszüntetése, mert úgymond csak pénzlehúzás és a korrupció melegágya az egész. A második Orbán kormány első intézkedéseinek egyike volt a kötelező kamarai tagság visszaállítása. Vajon mi történt a két időpont között?)

Küldtek csekket is a levélben. Ha már védelmi pénzt kell fizetni, fizessék ők az utalás költségét, úgyhogy sok év után először, elmentem a postára csekket feladni.

Tudtam a dologról (írtam is róla annak idején), de megdöbbentem, hogy tényleg minden csekkfeladáshoz (ha az nem közüzem és néhány egyéb kivétel) személyi igazolványt kérnek, amit gondosan be is gépelnek. Mert úgymond a pénzmosás miatt, öt forint felett (!) igazolvány kell. Egyre fárasztóbb ez a bürokrácia.

Ülnek valahol nagyon unatkozó bürokraták és agyalnak, mivel is indokolják a létüket. Megvan! Óvjuk meg a gazdaságot a pénzmosástól, minden csekkhez kérjünk személyi igazolványt, akkor is, ha néhány száz forintról van szó.

Olyan pénzről is, ami egyébként is bankszámlára fog megérkezni, tehát láthatóvá válik a hatóságok számára.

Értem én, hogy éberség kell, Pelikán elvtárs, de nem lehetne gondolkodni néha és valami értelmes limitet bevezetni, ami alatt nem kell feltartani a sort a személyi igazolvány begépelésével és mondjuk egy iparkamarát is kivenni az általános szabályok alól? Pablo Escobar és utódai valószínűleg nem belföldi sárga csekkel fogják tisztára mosni a drogból szerzett pénzt és nem belföldi bankszámlára fogják utaltatni ezer forintos tételekben.

Ja igen, erről jut eszembe, ha a (céges) bankszámládat 2017 június 26 előtt nyitottad, legkésőbb 2019 június 26-ig egy újabb nagyon fontos átvilágításon kell átesned (értsd: aláírsz egy újabb papírt a meglévő rengeteg mellé), egyébként zárolják a számládat. Vedd komolyan, mert tényleg nem fogsz hozzáférni a számládhoz. Ha te is beleesel a körbe, elvileg már kaptál erről levelet a bankodtól, maximum nem olvastad el, vagy nem vetted komolyan. (Ha magánszemélyként kaptál ilyen levelet, akkor is meg kell tenned, amit kérnek. Szerencsére levélben is letudhatod a válaszadást.)

Kopter Géza ajánlott egy érdekes videót, ami elmagyarázza, mi áll a kínai ingatlanmánia mögött, miért építenek még mindig ész nélkül ingatlanokat az országban és miért veszik meg az emberek a második-harmadik lakásukat, miközben már most is 50 millió üres lakás áll az országban, ez a városi lakások 22%-át jelenti.

Ha érdekel a téma, nézd meg a videót. A videó angol nyelvű, de érthetően és lassan beszél, ha segít, kapcsold be az automatikus feliratot is.

Ebben a másik videóban egy ilyen szellemvárost mutatnak be, illetve elmagyarázzák a pénzügyi hátterét: az emberek az úgynevezett árnyékbankoktól vesznek fel pénzt (akik más emberek megtakarításait gyűjtötték össze magas kamat csábításával), abból ingatlant vesznek, mert jó befektetés, mindig csak megy fel az ára, ezért eladják az ingatlant egy-két év múlva és mindjárt vesznek másik kettőt, szintén árnyékbanki hitelből. Az egész egy időzített bomba, mert amint megáll az árnövekedés, az emberek nem lesznek képesek visszafizetni a hitelt, így a hitelezők sem tudják visszaadni a pénzt a befektetőknek és borul minden. Mivel elég hosszú a videó, egy kicsit beletekertem, ahol a szellemvárosokat mutatják be, mennyire üresek még három év után is. Ez a videó is angolul van.

Egy régebbi cikk a témában, szintén tanulságos videóval:

A kínai ingatlanlufi

Komoly vita van abból, érdemben módosította-e a CSOK az ingatlanpiacot, vagy anélkül is felrobbantak volna az árak a kamatcsökkentés és így a befektetési célú ingatlanvásárlások miatt.

Az MNB írt egy rövidke tanulmányt a témáról.

Ebből néhány részlet:

– 2016-ban részben a CSOK, részben az 5%-os ÁFA miatt 2,5-szeresére nőtt a kiváltott építési engedélyek száma az előző évhez képest.

– A CSOK miatt az új 60 négyzetméter feletti (CSOK kompatibilis) lakások aránya megnégyszereződött.

– Bár nem mindenki vette igénybe, a CSOK hitel tette ki az új hitelkihelyezések 16%-át (amely hitelt csak a háromgyerekesek igényelhették), új építésű lakásokra kiadott hiteleknél ez az arány 57%, a számuk elérte a 20 ezer darabot.

– A 2000-ben indított, majd később módosított lakásvásárlási hiteltámogatás 2005-ben érte el a csúcsát, 150 milliárd forinttal (ez csak a kamattámogatás kiadása), de még most is, 14 évvel később is 25 milliárd forintjába kerül az államnak az akkor kiadott kedvezményes hitelek támogatása. Most sem lesz másként a 20 évre felvett hitelek kamattámogatása még 15 év múlva is komoly kiadást fog okozni az államháztartásnak.

– A 10 milliós támogatás kétharmadát az MNB szerint felemésztette a lakásár-emelkedés, ezért további támogatást tart szükségesnek. Egyrészt szerintem több mint a támogatás háromharmadát elvitte az áremelkedés, másrészt ha még több pénzt adnának, annyival még többe kerülnének a lakások, tehát nem értem, miért kellene még több pénzt adni.

További infók a tanulmányról a fenti linken.

A Bankmonitornál elérhető egy olyan CIB Eco számla, ami az első két évben ésszerű keretek között ingyenessé teszi a bankszámla használatát.

Ez az ajánlat magánál a banknál is elérhető, azonban nem teljesen ugyanaz. A banknál nyitott számlákra fizetni kell a tranzakciós adót (január egytől csak a 20 ezer forint feletti utalásoknál) és a második évtől az éves kártyadíj 4008 forint.

Ezek mellett viszont ha most online nyitod a számlát, visszakapsz ötezer forintot. (Az adóvonzatát a bank állja a leírás szerint.)

Fontos, hogy az ingyenesség feltétele a havi minimálbér (92 ezer forint) számlára érkezése akármilyen címen. A többi feltétel könnyedén teljesíthető: nem SMS-t kérsz, hanem elektronikus értesítést és neten utalsz, illetve csak a 150 ezer forintot veszed fel készpénzben.

Az ajánlat jónak tűnik, további információ a Bankmonitor, vagy a Cib weboldalán.

Valaki megkeresett, hogy jönnének haza és venni akarnak egy házat 100-150 millió körül a környékünkön, mi lenne a legokosabb, amit csinálhatnának.

Azt javasoltam nekik, ne kapkodjanak, különösen messziről nehéz lesz kiválasztani a megfelelő és megfelelő áru ingatlant.

Érdemesebb bérelni inkább egy-két évre egy házat és amikor már itthon vannak, akkor elkezdeni keresni.

2014-ig évtizedeken át olcsóbb volt bérelni ingatlant, mint vásárolni, mert a pénzünk többet kamatozott a bankban, mint a bérleti díj volt az ingatlan árához képest. Majd hirtelen megugrottak mind az ingatlanárak, mind a bérleti díjak, miközben az elérhető kockázatmentes kamatok leestek.

Így aztán mindenki ingatlanbefektetésbe kezdett, amit még megfejelt a mindenféle állami támogatás árfelhajtó hatása. Egy olyan lufifújás kezdődött, ami miatt mára Budapest jövedelemarányosan a nyolcadik legdrágább város lett Európában lakásvásárlás szempontjából, bérleti díj szempontjából pedig bekerült az első ötbe.

Az MNB egy éve még azt kommunikálta, hogy kevés a lakáshitel-kihelyezés európai viszonylatban, ma már hűteni akarja az ingatlanpiacot a 40% feletti befektetői célú ingatlanvásárlók miatt.

» Read more

A februárban bejelentett népesség-gyarapodási támogatások egyik legfurcsább tétele volt a 10 millió forintos kamatmentes hitel, melynek tőketartozását is elengedik a gyerekek születése esetén, a második gyereknél 30%-át, a harmadiknál a teljes összeget. Így tulajdonképpen ez is egy megelőlegező támogatás, ha valaki egy gyereknél többet akar.

A rendkívüli benne, hogy egyrészt először még csak az elsőházas nőknek akarták adni, illetve hogy szabadfelhasználású hitel, mindenki arra költi, amire akarja.

Most kijöttek a részletek is.

A hitelt július elsejétől 2022 végéig lehet igényelni, a feleségnek 18 és 40,99 év között kell lennie. Futamideje maximum 20 év, kamatperiódus öt év, az állami támogatás miatt kamatmentes, amíg teljesülnek a feltételek.

Éppen csak azt nem írták a feltételekbe, hogy csak minimum városban lakó alsó-középosztálybeli igényelheti.

» Read more

Mivel sokan készülnek lakáshitelt felvenni, néhány havonta megkérem a blog hitelügyintézőjét, Gábort, írjon egy-egy körképet az elérhető lakáshitel kamatokról.

Úgy tűnik, a kamatemelkedés még várat magára, annak ellenére, hogy az infláció emelkedése miatt már szinte biztos, hogy el kell kezdenie a nemzeti banknak a kamatemelési ciklust. Következzen Gábor cikke. (Ha bármi kérdésed van, tedd fel neki a fenti elérhetőségen.)

Amióta Miklós felkérésére a kiszamolo.hu-n jelzáloghitelekről írok, megdönthetetlenül tartotta magát a tétel: aki legalább 10 évre szeretné rögzíteni lakáshitelének kamatát (és vállalja, hogy havonta legalább 300.000/400.000 Ft jóváírást teljesít) annak az UniCredit Bank kínálja a legkedvezőbb kamatú hitelt.

E a helyzet a Bank legutóbbi kamatemelését követően megrendülni látszik. 10 évnél hosszabb futamidő esetén már egyértelműen vannak kamatban is kedvezőbb ajánlatok a piacon. Amennyiben a hitel futamideje is 10 év, akkor – ha csak a kamatot nézzük – továbbra is az UniCredit Bank 3,9 %-os kamata a legkedvezőbb. A bankszámla költségeit és az előtörlesztés díjat is figyelembe véve azonban ebben a kategóriában is találhatunk olcsóbb finanszírozási lehetőséget.

Több más pénzintézet – reagálva az UniCredit Bank árazási döntésére – úgy döntött, hogy ezen az új kamatszinten már nekik és érdemes részt venniük az árversenyben. Februárban és márciusban négy bank is kamatot csökkentett 10 éves kamatperiódusú ajánlatainál. A piaci pletykák alapján úgy tűnik, hogy a kamatot csökkentő pénzintézetek sora még tovább fog nőni.

Ebben az UniCredit kamatemelésén túl még az is szerepet játszhat, hogy a Magyar Nemzeti Bank a 3 havi kamatperiódusú, forintosított devizahitelek hosszabb kamatperiódusú hitelre történő lecserélését fogja javasolni/kötelezővé tenni. Ebben pedig több pénzintézet látja az ügyfelek más bankoktól történő átcsábításának lehetőségét vagy a saját hitelállománya megtartásának kényszerét. Mindkettőhöz versenyképes kondíciókra lesz szükség.

Az intenzív kamatváltozásoknak összbanki szinten olyan tendenciaszerű következményei vannak, amelyeket érdemes tételesen végigvenni.

1. Vannak olyan pénzintézetek is, amelyek rendíthetetlenül ellenállnak mindenféle kamatcsökkentési nyomásnak. Így annak ellenére is, hogy a minősített fogyasztóbarát hiteleknél a maximális kamat is definiálva van, az elérhető kamatok skálája meglehetősen szélesre nyúlt. 10 éves kamatperiódusú hiteleknél jelenleg 3,94 % az elérhető legkedvezőbb kamat. Bőven vannak azonban 5 %-os kamat feletti hitelajánlatok is.

2. Csökkent, gyakorlatilag eltűnt a 10 éves FIX kamatú (10 éves futamidő, 10 évre rögzített kamat) és a legkedvezőbb 10 éves kamatperiódusú ajánlatok kamata közti különbség. Az elérhető legkedvezőbb kamat 10 FIX konstrukcióban 3,9 %.

3. Csökkent az 5 és 10 éves kamatperiódusú ajánlatok közötti kamatkülönbség. A legkedvezőbb MFL 5 éves kamatperiódusú hitel kamata 3,46 %.

4. Nőtt a kamatkülönbség a 10 éves kamatperiódusú és a 11-20 éves futamidejű, fix kamatú ajánlatok között. A legkedvezőbb 15 évig FIX kamat 4,9 %, a legkedvezőbb 20 FIX ajánlat 5,29 %.

5. Csökkent/eltűnt az az extra kamatkedvezmény, amit nagyobb jóváírás vállalásával tudnak elérni a hiteligénylők. Tapasztalataimból kiindulva, a vállalt jóváírás tekintetében idővel újból differenciáltabbak lesznek majd a hitelajánlatok. Legkésőbb addigra, mire a volt devizahitelek hosszú kamatperiódusú hitelre történő lecseréléséhez kapcsolódó kampánya lecseng.

6. Több pénzintézetnél az igényelt hitelösszeg függvényében más-más kamatú hitelajánlatok érhetők el. A legtöbb banknál 20M Ft felett és alatt más a hitel kamata, de van olyan pénzintézet, ahol 10M forintnál is van egy kamatlépcső.
A fentiek szemléltetésére nézzük meg a következő kamatperiódusoknál a legkedvezőbb hitelajánlatokat a hitelösszeg és a jóváírás függvényében:

Egy új törvénytervezet szerint kamatadó-mentes lenne a június elsejétől vásárolt állampapír, nem csak a TBSZ számlán tartott. Ezzel sok rövidtávú befektetést az államkincstárhoz csalogathatnak, más kérdés, hogy nem is fognak ott maradni öt évig, ha nem kell TBSZ számlára vásárolni a kamatadó-mentesség miatt.

Másik változás, hogy a lakossági átutalások után 800 forintban maximalizálnák a bankok által évente fizetendő tranzakciós adót (oh, bocsánat, illetéket). A vállalkozásokat a könnyítés továbbra sem érinti, ők még az adóbefizetések után is adót fizethetnek továbbra is. Persze kérdés, hogy a bankok áthárítják-e az adócsökkentést, ha a tranzakciós adó bevezetésekor durva büntetések mellett tiltották meg nekik az adó továbbhárítását.