Mikor váltsd ki a hiteledet?

Felhívtam a hitelügyintézős Gáborunkat, kíváncsi voltam, mennyire érintette a hitelkeresletet a nagymértékű kamatemelkedés.

A kereslet nem csökkent, hanem épp ellenkezőleg, nagyon felpörgött és tényleg ez a legjobb szó rá. Ennek oka, hogy mindenki siet, hogy minél hamarabb megkapja a hitelt, hiszen szinte hetente emelkednek a hitelkamatok.

Azonban mondott egy nagyon érdekes dolgot is: nagyon sokan, akik hitelkiváltásban kértek tőle segítséget, most visszakoztak, ahogy a miniszterelnök bejelentette, hogy meg akarja hosszabbítani a hitelkamat-moratóriumot. Úgy okoskodnak, hogy amíg tart a “rezsicsökkentett” hiteltörlesztés, addig spórolnak azon, aztán majd ha vége az ingyenebédnek, akkor fogják csak elindítani a hitelkiváltást hosszabb időre fixált kamatokkal.

Gábor azt mondta, nem egy-két ügyfél akar ügyeskedni így, hanem jó sokan.

Ez a technika vagy beválik vagy csúnyán ráfizetsz, attól függően, tudnak-e még tovább emelkedni a kamatok.

Dióhéjban miről is szól a törlesztőrészlet-befagyasztás? A kormány kitalálta, hogy minden jelzáloghitelnek, aminek 2021 október vége és 2022 június 30 között van a kamatfordulója (ez a jelzáloghitelek egyharmadát jelenti), nem változhat a havi törlesztője a nyár közepéig, a veszteséget a bankoknak kell lenyelniük. (Ez mintegy 30 milliárd forint lett volna, de azóta még több, ahogy lendületesen nőnek a kamatok.)

Egy éves kamatperiódusú hitelnél, ami a BUBOR-hoz van kötve, azt jelenti, hogy a jelenlegi állapotot figyelembe véve, most 5,04 százalékponttal kisebb a havi törlesztője, mint annak lennie kellene. (A hosszabb kamatperiódusú hitelek jellemzően a BIRS-hez vannak kötve, de a logika hasonló.)

Nézzünk egy eredetileg húszéves, 20 millió forintos hitelt, aminek a kamata volt tavaly októberben 3,4%, a törlesztőrészlete 115 ezer forint most, a befagyasztás nélkül lenne 173 ezer forint. Ha még két hónapig tart a lehetőség, a megtakarítás 116 ezer forint, ha meghosszabbítják még hat hónappal (remélem azért ennél több eszük lesz, hiszen már lement a választás), akkor a nyereség további 328 ezer forint.

De mi történik akkor, ha folytatódik a kamat emelkedése és fél év múlva két százalékponttal magasabb kamaton tudnád csak fixálni a kamatot, mint most?

A példa kedvéért még legyen hátra 15 év a hitelből és mostani 8,44% helyett 10,48%-os kamat mellett fogod tudni kiváltani fél év múlva.

Ha most váltanád ki egy 15 éves hitelre, a fennálló tőketartozásod 17,6 millió forint. A havi törlesztőd 173 ezer forint lesz a következő kamatfordulóig. Kamatra összesen ezzel a kamatlábbal 13,5 millió forint fog elmenni.

Ha később váltod ki a hitelt és közben tovább emelkedik a kamatláb még két százalékpontot, a havi törlesztőd 194 ezer forint lesz, kamatra összesen 17,3 millió forintod fog elmenni.

A különbség 3,8 millió forint, amit ugyan az inflációval korrigálni kellene, de ennyiből is látszik, hogy maximum 3-500 ezer forint nyereségért kockáztatsz elég sokat. (Csak akkor nyersz ennyit, ha tényleg meghosszabbítják a befagyasztást.)

Ha csak további 0,3 százalékponttal fognak nőni a kamatok, már semmit nem nyersz a várakozáson, akkor sem, ha év végéig meghosszabbítják a kamatbefagyasztást.

Ha úgy gondolod, hogy nem fog tovább nőni a forint kamatlába vagy akár csökkenni is fog, akkor jó stratégia a várakozás. Ha attól tartasz, hogy van még tér felfelé, akkor érdemes lépni minél hamarabb.

Mit tegyél, ha szeretnéd kiváltani a hiteledet egy hosszabb kamatperiódusú vagyis tovább fix törlesztővel rendelkező hitelre?

A legkézenfekvőbb első lépésként megkeresni a bankot, ahol felvetted a hitelt és tőlük kérni ajánlatot. Ez a legegyszerűbb módja a váltásnak, de nem biztos, hogy a legolcsóbb is.

Érdemes más banktól is ajánlatot kérni, hátha máshol alacsonyabb kamattal kapsz hitelt a hátralévő 10-15-20 évre. (Itt azonban ne felejtsd el, hogy a kiváltásnak lesznek további költségei is ahhoz képest, mintha a saját bankodnál maradtál volna. Kamatemelkedés esetén kamatfordulókor ingyen előtörlesztheted a hiteledet akár egy másik hitellel is, de lesz egyéb költséged, mint új értékbecslés és hasonló kiadások. )

Ha akarod, hívd fel a Gábort, ő tud neked segíteni. Talán még egyszerűbb, ha mindjárt elküldöd neki e-mailben a mostani hiteled paramétereit és az ajánlatot, amit kaptál a saját bankodtól, plusz a jövedelmedet, így egyből meg tudja mondani, érdemes-e másik bankhoz menni. (Vagy töltsd ki a kérdőívet az oldalán és írd bele a megjegyzésbe, milyen hitelajánlatod van, ha már van valamilyen.)

S ideje elgondolkodni azon, hogy hosszabb időre fixáld a hiteledet, mint az először tetted. Ez drágább lesz ugyan, de most már tudod, miért lett volna jó eredetileg is legalább tíz évre fix kamatot kérni. Nagyon sok embernek most fordul az ötéves kamatperiódusa és lesz sok meglepetés nyár közepétől, az embereknek fogalmuk sincs, mennyire megugrott a forint kamata a befagyasztás alatt.

További hab a tortán a magas infláció, ami miatt egyre többe kerül az élet az embereknek, egyre több megy el a megélhetésre és emellett lesz akár 40-50 ezer forinttal magasabb is a hiteltörlesztési kötelezettség havonta.

(Mivel a BIRS nem nőtt annyival, mint a BUBOR, illetve a hosszabb futamidőknél alkalmazott BIRS értékeknél eltűntek a különbségek, már nem akkora a különbség a rövidebb és hosszabb futamidő kamatai között. Ha úgy gondolod, hogy nem egyhamar fog visszatérni a (túl) olcsó hitelek kora, választhatsz hosszabb kamatperiódust is. Ha mégis leesik a kamatláb, még mindig ki tudod váltani akkor a hitelt. Ezért kérj ajánlatot 10-15-20 évig fix hitelre is. Az 5 évig fix és a 20 évig fix hitelek kamata között gyakran nincs fél százalékpont különbség sem jelenleg.)

Share

Devizahitelesek: itt az idő a hitelkiváltásra

A legtöbben már megkapták a bankjuktól a devizahitel forintosítása miatti elszámolást, így természetesen nekem is megfordult egy pár ilyen a kezemben az elmúlt napokban.

Mindegyiknél az volt a konklúzió, hogy érdemes élni az ingyenes kiváltás lehetőségével. A törvény ad 60 napot az elszámolás kézhezvételétől számítva, hogy ha nem tetszenek az új feltételek, akkor keres magadnak új hitelezőt.

Ebben az esetben a régi bankod egy fillért sem számolhat fel a hiteled elvitelekor.

A legtöbb bank pedig most akciókkal várja és csábítja ezeket a hitelkiváltókat.

Általában most minden vagy szinte minden költséget elengednek, vagy utólag visszatérítenek.

Így előáll(hat) az a helyzet, hogy pont egy filléredbe se kerül a hitelkiváltás és akár 0,3%-kal alacsonyabb kamatért is megéri elvinni a hitelt.

De ennél sokkal fontosabb érv, hogy a legtöbb új feltételben, ami megfordult a kezeim között, az eddigi hosszabb kamatperiódus helyett három havi kamatperiódus van megadva.

» Read more

Share

Devizahitelesek: hogyan tovább

Február elsejével sok minden végleges lett a devizás (és forintos) jelzáloghitel frontján. Megtörtént a forintosítás és életbe lépett a fair bankrendszer törvénye.

A törvény visszamenőlegesen rendezi a meglévő hitelek kamatait, méghozzá úgy, hogy a mindenkori 3 hónapos bankközi kamatlábhoz (BUBOR) köti a kamatokat és 3 hónapos kamatperiódusokat ír elő. A régi hitelek kamatai nem lehetnek magasabbak, mint indulásnál voltak, de minimum BUBOR+1% és maximum BUBOR+4,5% (jelenleg 6,6%), illetve szabadfelhasználású hitelnél a maximum +6,5%.

(Továbbra is ajánlom tanulmányozásra az MNB szórólapját, sokat okulhatsz belőle, ha valami nem világos.)

Na, itt jön a lényeg, amit mondani szeretnék: a törvény kimondja, hogy a forintosítást követő 60 napig díjmentesen felmondható a hitel, akár banki hitelkiváltással is. (MNB szórólap 22. oldal) Sőt, ha a hitel összege és célja nem változik, még az új törvényi előírásoknak sem kell megfelelned. (A felmondás után 90 napod van törleszteni, akár saját erőből, akár másik bank hiteléből.)

Vagyis kaptál egy remek lehetőséget, hogy szinte költségmentesen átülj egy új hitelbe, ha az neked kedvezőbb.

» Read more

Share

Árfolyamgát: van jobb megoldás?

Péter keresett meg a lakáshitelükkel, illetve azzal a kérdéssel, hogy belépjenek-e az árfolyamgátba.

2008 februárjában vettek fel CHF alapú lakáshitelt, akkor 21 millió forintot, azaz 131.250 svájci frankot, 25 évre.

A bank a kamatokat hol emelve, hol csökkentve, jelenleg 8,15% kamatot kér a hitelért.

Péter eddig ki volt zárva az árfolyamgátból, mert a hitel összege felvételkor meghaladta a 20 millió forintot, de a novemberi változás miatt most már ő is beléphet.

Mindenkitől azt hallotta, hogy megéri belépni, de ő már senkinek nem hisz. Attól tart, hogy a  gyűjtőszámlán felhalmozott összeg utáni kamat miatt a végén rá fog fizetni. Ezért kért segítséget, hogy belépjen-e, jól jár-e az árfolyamgáttal.

Először megnézzük, megéri-e belépni Péternek az árfolyamgátba, majd utána rögtön azt is, hogy van-e jobb megoldás ennél?

» Read more

Share

Váltsd ki a meglévő ingatlanhiteledet

A legtöbb jelzáloghitelt már legalább 3-4 éve vették fel az adósok, miközben azóta rengeteg minden történt a piacon.

Egyrészt bevezették a bankok a referenciakamathoz kötött árazást, a szofisztikáltabb ügyfélminősítést, a pozitív adóslistát és sok egyéb dolgot. Sok bank szeretne jól fizető ügyfeleket a hitelportfoliójába, ezért hajlandó az ilyen ügyfeleknek vonzó kamatokat kínálni.

Másrészt nagyon sok bank elképesztő módon megemelte a meglévő hitelek kamatát, tanácsadás alkalmával egész elképesztő kamatokkal bíró hiteleket látok. » Read more

Share

Mennyi a lakáshitel előtörlesztésének költsége? Plusz jelzáloglevél tudnivalók

Amint azt már jól megbeszéltük (itt), hogy amíg hiteled van, a legjobb befektetés, ha azt előtörleszted, mert a megtakarításaidra kapott kamat biztos, hogy kevesebb, mint amennyit kifizetsz a hiteleid után kamatot.

De vajon mennyi büntetést számol fel a bank a hiteled idő előtti elő, vagy végtörlesztéséért? » Read more

Share