Mennyi a lakáshitel előtörlesztésének költsége? Plusz jelzáloglevél tudnivalók
Amint azt már jól megbeszéltük (itt), hogy amíg hiteled van, a legjobb befektetés, ha azt előtörleszted, mert a megtakarításaidra kapott kamat biztos, hogy kevesebb, mint amennyit kifizetsz a hiteleid után kamatot.
De vajon mennyi büntetést számol fel a bank a hiteled idő előtti elő, vagy végtörlesztéséért?
Nem is olyan régen még annyit számolt fel, amennyit akart. Aztán a 2010 márciusa után indult hiteleknél már kötött volt a maximális díj, ezt 2010 decemberében ha jól értelmezem, akkor a régebben indult hitelekre is kiterjesztették. (Van olyan bank, aki ezt másképp értelmezte, a PSZÁF jól meg is büntette pármillió forintra.)
(Update: a bankok hirdetményeit olvastam, hogy mennyi díjat számítanak fel., ott mindenhol a cikkben említett összegeket találtam. Aztán egy ezzel foglalkozó barátom felvilágosított: nem kötelező a bankoknak a korábbi hiteleiket is ilyen áron kiváltani, de több megteszi. Amelyik nem, az pedig a “már nem értékesített termékek” hirdetményei közé dugja el a lehúzós hiteleinek a lezárási díjait. A biztos támpont a szerződésbe írt kiváltási költség.)
Az előtörlesztés és végtörlesztés díja attól függ, hogy saját pénzből, vagy másik bank pénzéből váltod-e ki a hiteledet, illetve banki finanszírozású, vagy jelzálogbanki finanszírozású-e a hiteled.
(Ez utóbbit most nem ragoznám, ha pl. az OTP-nél vettél fel hitelt, lehet ilyen, vagy olyan is a hiteled, erről a kezitcsókolom tud felvilágosítást adni a bankfiókban, ha te nem tudod eldönteni a szerződésed alapján, milyen hiteled van. Az, hogy neked az OTP Bank folyósította a kölcsönt, semmit nem jelent, attól még gond nélkül lehet OTP Jelzálogbank által nyújtott hiteled.)
Ha saját pénzből törlesztesz elő, maximum 1%-ot számolhat fel a bank, illetve 1,5%-ot, ha jelzálogbanki a hiteled.
Ha másik pénzintézet pénzéből váltod ki, akkor 2, vagy 2,5% a maximális díj.
Van, ahol minimum díj van megadva, pl. 1,95% plusz 35 ezer forint, de maximum 2%.
Ha már két év eltelt a hitelfelvétel óta és nem törlesztettél még elő, valamint az előtörlesztésed kevesebb, mint a felvett hitel fele, akkor első alkalommal ingyen törleszthetsz elő.
Ha az elmúlt egy évben nem törlesztettél elő és a fennálló tartozásod kevesebb, mint egymillió forint, akkor is ingyen tudsz akár részben, akár egészben előtörleszteni.
Ha az előtörlesztés oka, hogy a feltételek rád nézve kedvezőtlenül változtak, akkor is jogod van előtörleszteni a hiteledet, kivéve, ha jelzálogbanki, mert akkor 1,5% a költsége.
(Csak kénytelen vagyok elmondani: a jelzálogbank a rendes banktól elkülönülve működik, a pénzt nem a betétesek pénzéből szerzi, hanem úgynevezett jelzálogleveleket bocsát ki, ami mögött az adósok ingatlana a fedezet. Ezt eladják a befektetőknek, innen van pénzük hitelezni. Több ilyen bank van (FHB Jelzálogbank, Unicredit és OTP Jelzálogbank). Az OTP Jelzálogbank éppen a napokban indított egy egyezer milliárdos új kötvénykibocsátást. Az Unicredit két hónapja ma már lélegzetelállítónak számító 6,75%-os kamatozású, 2018-ban lejáró jelzáloglevelet bocsátott ki, amit a befektetők tömegei a legvégén 6,33%-os átlaghozam mellett jegyeztek le. Az Axa például az FHB Jelzálogbank hiteleit árulta. Na, ennyi volt a kitérő. Ha akarsz relatív kisebb kockázat mellett befektetni, esetleg nézz körül a jelzáloglevelek piacán is. Szóljatok majd rám, hogy írjak egy piaci körképet, hol mennyiért tudsz venni ilyen jelzálog-leveleket. Mivel csak jó minőségű hitelek ingatlanjai lehetnek mögötte (lásd még subprime válság), túl nagy rizikót nem vállalsz. Van belőle annuitásos is, ami 10 év alatt folyamatosan fizet tőkét és kamatot is, ráadásul minden hónapban, így jó nyugdíj mellé életjáradéknak. Na szóval, majd írok ezekről is hamarosan.)
Visszatérve az eredeti témánkhoz: amint látod, a bankok nem korlátozhatják, hogy te hányszor élsz az előtörlesztés lehetőségével, mivel az 1% büntetés általában megéri, törlessz olyan sokat és sokszor, amikor csak tudsz.
És gyere el az Akadémiára, még van hely a júniusi turnusra. 🙂 Részletek itt.
Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.
Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.
Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en
Kiszámoló, tudnál jogszabály-hivatkozásokat is feltüntetni? Ha bankkal kell vitatkozni, nem lesz nekik elég a blogot belinkelni. Köszi!
Nekem épp aktuális a téma, mert a Citibanknál épp előtörleszteni akarok egy 2010 januári személyi hitelt 220000 HUF-ot fizetnék ki, de 35000 Ft-ot kérnek ezért a végtörlesztésért, amivel gyakorlatilag alig leszek beljebb, mint ha végigfizetném a futamidőt, aminek 2015 februárban lesz vége. A kérdés az, hogy 2010 decemberi jogszabályváltozás, ami visszamenőleges hatályúvá tette a kedvezményesebb költségű végtörlesztést, csak jelzáloghitelekre vonatkozik, vagy akár az egyszerű személyi kölcsönökre is, mert akkor ezt feldobnám a kedves bankomnak…
Szia! Hol lehet pontosan utánaolvasni annak, hogy ezt az előtörlesztési lehetőséget kiterjesztették a 2010 márciusa előtt indult kölcsönökre is? Illetve a pontos szabályoknak? Ugyanis én az előtörlesztési szabályok csak egy részét ismertem, több újdonságot írtál. Köszi!
Az hogy refinanszírozott-e a hitel, kiderül a szerződésből és/vagy a jelzálogszerződésből, ugyanis ilyenkor nem sima jelzálogjogot, hanem önálló zálogjogot (is) jegyeznek be.
Egyébként, nekem vannak ezzel fenntartásaim. Mari néni felveszi a lakáshitelt, a lakása a fedezet. A bank refinanszírozza, vagyis hitelt vesz fel a jelzálogbanktól, ismét Mari néni lakása a fedezet. A jelzálogbank kibocsátja a jelzáloglevelet, ami nagyon biztonságos befektetésnek számít, mert a fedezete a sok Mari néni lakása.
És persze, ha a bank csődbe megy, a jelzálogbank a hitelt veszi át, nem az ingatlant. Ha a jelzálogbank jár pórul, akkor meg a bank veszi át a jelzáloglevélből származó kötelezettséget. De mi van, ha egyszerre? Tud-e egy Unicredit bank és jelzálogbank nem egyszerre fizetésképtelenné válni? Vagy az OTP páros?
Te ilyet tudsz?
Előtörlesztéshez megjegyzés:
Más banknál nem tudom hogy van, de OTP-nél az OTP lakástakarékból teljesen díjmentes az előtörlesztés. Szóval akinek kisebb hitelre van szüksége mint amit maximálisan be tud vállalni, annak érdemes a hitel mellé (de nem összekombinálva azzal!) LTP-t is indítani, és így 4 év múlva állami támogatással és díjmentesen tud elő- vagy akár végtörleszteni. Ráadásul a fennmaradó hitelösszeget kiválthatja az LTP-hez opcionálisan kérhető támogatott hitellel, aminek szinte biztos hogy alacsonyabb lesz a kamata, de ezt ott és akkor meg lehet nézni.
ilyenkor nyilvan egy 3. fel veszi meg. Ez valoszinuleg akkor kovetkezik be, ha sok Marineni nem tud fizetni, es az o ingatlanjaik kozben eladhatatlanna valtak.
Én a fenti tanács alapján előtörlesztettem, mert az előtörleszteni való pénzért nem érte meg kamatot vadászni. A kedvező előtörlesztési lehetőséget viszont kompenzálta az adott bankfiók a hozzánemértéssel. Az előtörlesztés majdnem háromnegyed órát tartott, mert az ügyintéző nem igazán csinált még ilyet. A fiókvezetővel együtt próbálták meg kiügyeskedni, hogy a “komoly 1 oldalas” nyomtatványon hova mit kell írni. Az 1%-ot is én mondtam nekik, mert fogalmuk se volt, hogy mennyi az előtörlesztés díja, de miután kikeresték a megfelelő dokumentumból megdicsértek, hogy jól tudtam. 🙂
A lényeg sikerült, de még így is 1 napi hitelkamatot buktam, mert ez a bank a törlesztési nap végén törleszti a hitel aktuális részletét, és csak utána éri meg előtörleszteni, ez viszont csak másnap volt lehetséges.
Fontos, hogy előtörlésztésnél először kamatot törlesztenek és utána a tőkét!
Tehát, ha a törlesztési napod minden hónap 10-e, akkor mindig a következő nap törlessz elő, vagy ha lehet aznap, mert ekkor csak 1 (vagy 0) napi kamatot vonnak le az előtörlesztendő összegből. De ha pl. 20-án törlesztenél elő, akkor először levonják a 10-e és 20-a közötti napokra a kamatot, és utána a maradék megy a tőketörlesztésbe. Ez azért rossz, mert így a tőkéd kevesebbel fog csökkenni, és az új törlesztőrészletet a csökkentett tőke után számolják újra. Jó ez nem feltétlenül jelentős összeg, de nem árt tudni ezt is.
“Ha már két év eltelt a hitelfelvétel óta és nem törlesztettél még elő, valamint az előtörlesztésed kevesebb, mint a felvett hitel fele, akkor első alkalommal ingyen törleszthetsz elő.”
ezért ha többet akarsz előtörleszteni, vagy esetleg végtörlesztenél, és még több, mint a felvett hitel felével tartozol, akkor első körben törleszd elő a felét ingyen, majd másnap a maradékot.
És vannak bankok, akik a törvényi maximumnál kedvezőbb előtörlesztést kínálnak, úgyhogy ez is szempont lehet a bankválasztásban.
A K&H-nál pl. van 1-2 további kedvezmény is, de bizonyos hitelközvetítők igénybevétele esetén teljesen ingyenes minden elő- és végtörlesztés:
“HC Központ Pénzügyi Közvetítő Kft. és a Duna House Hitel Centrum Kft. által közvetített 2013. április 1. és 2013. december 31. között befogadott lakossági jelzáloghitel ügyletek esetében az előtörlesztési és végtörlesztési díj nem kerül felszámításra a Bank által a teljes futamidő alatt.”
https://www.kh.hu/publish/kh/hu/lakossag/media/dokumentum_gyujtok/forint_alapu_k_h_uezleti.erv-20130401.pdf
Úgyhogy érdemes lehet hitelközvetítőn keresztül beadni a hitelkérelmet, még akkor is, ha nincs is szükséged tanácsadásra (az összes egyéb kedvezmény jár ez esetben is).
Az ötlet jó, én most veszek fel 10 mHUF kamattámogatott hitelt, családi helyzetünk miatt elérem a legjobb kamatszintet.
Viszont kiszámoltam, hogy ekkora hitelnél az OTP-nél fizetendö havi (FHB-vel összehasonlítva) törlesztőrészletek többletének összessége jóval több mint az FHB előtörlesztési büntetőkamata. Ergo az OTP hiába adja ingyen a előtörlesztést az havonta kifizetteti veled. ( 4éves LTP beforgatásával számoltam)
Kérdezte valaki a jogszabályt:
2009. évi CLXII. törvény a fogyasztónak nyújtott hitelről
23-25. §
Egy picit pontatlan volt a cikk.
Jelzáloghitelnél – amennyiben jelzáloglevéllel van finanszírozva – akkor max. 2,5%, ha nem jelzáloglevéllel van finanszírozva, akkor max. 2,0%.
Ezen belül ha LAKÁSCÉLÚ jelzáloghitelről van szó, akkor az előbbi számok 1,5 és 1,0 százalékra módosulnak.
Ezek az elő- és végtörlesztési szabályok nem vonatkoznak a 2010. március 1-je előtt kötött szerződésekre, de a legtöbb bank saját döntése alapján ezekre is kiterjesztette, te a régebbi szerződések esetén ez az adott bank jóindulatán múlik.
Ez alól csak az a szabály kivétel, hogy ha a fennálló tartozás nem haladja meg az egymillió forintot, és a fogyasztó a megelőző 12 hónap alatt nem teljesített előtörlesztést, akkor – bármikor kötötte a hitelszerződést – az előtörlesztés díjtalan.
Bocs, ide akartam a köszönömöt. 🙂
Kedves Kiszámoló,
Engem érdekelne a jelzálogleveles blog post, mikorra várható? Előre is köszi!
A Bank, ahol egy 2008. évi (84hó futamidejű) CHF alapú személyi kölcsönt vettem fel, és ugyanott jelzálog alapú kölcsönnel most 2 hete kiváltottam, a bank kb. 400.000,-Ft végtörlesztésnél, kb. 42.000Ft végtörlesztési díjat, továbbá még 60 CHF kezelési költséget számított fel, nem tudom, hogy mennyire jogos ilyen esetben (hitelkiváltásnál) végtörlesztési díjat felszámítani, valamint a mértékét is elég magasnak találom.
Válaszokat előre is köszönöm.
2013-ban vettünk fel lakáshitelt (jelzálogbanktól). Az akkori szabályok szerint még díjmentes volt a szerződéses összeg max felének előtörlesztése 24 hónap után. A mostani díjszabályzat ezt már nem tartalmazza. A korábbi kommentekben hivatkozott törvényben sincs már ez benne, akkor erre már nem hivatkozhatok, ha most akarok előtörleszteni? 🙁
@Apollo,
nekem CHF hitelem volt 2004-től 2008-ig. Előtörlesztés, végtörlesztés ingyenes, így indult.
Azután a vége felé csak belógattak valami költséget, az utolsó törlesztésem 110k lett (10k az előtörlesztés díja, 100k a végtörlesztésé).
2010-s kormányváltás után – amikor nyomták a habosított devizahitel cirkuszt állami szinten – eccer csak hívnak a bankból, hogy jajj de jó, hogy elértek, mert szeretnének adni, 50k Ft-t..
Mondom, mire? hát az utolsó törlesztés, meg a szabály, blabla.. mondom akkor adják vissza az egészet, a 110k-t.. azt nem lehet, de ezt most igen, bla-bla.. mindegy nem forszíroztam, úgy voltam vele, hogy ez talált pénz.
Na most szerintem ezt már azóta sokkal szigorúbban kellene nézni, tehát ha neked egy nem túl régi hiteled van, amibe bele volt írva, hogy előtörlesztés ingyenes, akkor szvsz annak tényleg ingyenesnek kell lennie..
@Tamás
A közjegyzői okiratban ez nincs benne, csupán abban az ajánlatban, amit még a szerződéskötés előtt kaptunk, és alá kellett írni, hogy átvettük
Az OTP hitelemnél ez a tájékoztatásuk szerint úgy alakul, hogy az előtörlesztés díja 1%, de minimum 42e huf.
@Apollo Nekünk 2014-ben felvett hitelünk volt, a szerződésben benne van, hogy előtörlesztés és végtörlesztés is az éppen hatályos kondi lista szerint történik. Ha a te szerződésedben is ez van, akkor nem hivatkozhatsz a felvételkori kondíciókra. Szerencsére az MKB nem változtatta ezt időközben, a felvételkori kondíciók szerint tudtunk elő-, majd végtörleszteni.