Péter keresett meg a lakáshitelükkel, illetve azzal a kérdéssel, hogy belépjenek-e az árfolyamgátba.
2008 februárjában vettek fel CHF alapú lakáshitelt, akkor 21 millió forintot, azaz 131.250 svájci frankot, 25 évre.
A bank a kamatokat hol emelve, hol csökkentve, jelenleg 8,15% kamatot kér a hitelért.
Péter eddig ki volt zárva az árfolyamgátból, mert a hitel összege felvételkor meghaladta a 20 millió forintot, de a novemberi változás miatt most már ő is beléphet.
Mindenkitől azt hallotta, hogy megéri belépni, de ő már senkinek nem hisz. Attól tart, hogy a gyűjtőszámlán felhalmozott összeg utáni kamat miatt a végén rá fog fizetni. Ezért kért segítséget, hogy belépjen-e, jól jár-e az árfolyamgáttal.
Először megnézzük, megéri-e belépni Péternek az árfolyamgátba, majd utána rögtön azt is, hogy van-e jobb megoldás ennél?
Elöljáróban mi az árfolyamgát lényege? A hiteltörlesztésnél minden havi törlesztőrészlet tartalmaz kamatot és tőketörlesztést is, az annuitás miatt havonta változó mértékben. Az árfolyamgátnál mind a kamatrészt, mind a tőketörlesztést egy mesterséges 180 Ft-os svájci frank árfolyamon számolják. A különbözetet (jelenleg mintegy 60 Ft frankonként) a kamatrésznél az állam és a bank lenyeli, a tőkerésznél viszont egy gyűjtőszámlára kerül, amit neked kell majd kifizetni később. Ez a pénz kamatozik, vagyis kamatot is fogsz rá fizetni Péter ettől tart, hogy a végén ez fog neki többe kerülni, mint amennyit nyer a másik felén.
(Ha neked nem világos teljesen, hogyan működnek a hitelek, mi az az annuitásos, meg egyenletes törlesztésű hitel, ebben a cikkben jól leírtam, amit tudnod kell.)
Péter havi törlesztője 1.026 svájci frank, azaz a napi árfolyam függvényében durván 250 ezer forint.
Ebből jelenleg 825,30 frank a kamattartozásra és 200,7 frank a tőketartozásra megy. (Így hat év után a fennálló tőketartozása 121.315 frank)
Az árfolyamgát futamideje 60 hónap, tehát öt év múlva az akkori 1.026 frankos havi törlesztőből 699,20 frank még mindig kamattartozás lesz és 326,80 frank megy a tőketartozásba. (A fennálló tőketartozás a 11. év végén 102.622 frank lesz.)
Némi kerekítéssel átlagosan havonta 762 frank kamatot és 264 frank tőketartozást fizet havonta Péter.
A jelenlegi árfolyamból kiindulva öt éven át havonta 45.720 Ft-ot nyer az árfolyamgáton és 15.840 Ft kerül a gyűjtőszámlára, amit majd kamattal terhelten kell visszafizetnie a banknak.
Tehát a teljes nyeresége 2,7 millió forint, a tőkeszámláján pedig 950 ezer forint fog összegyűlni (plusz kb. 99.775 Ft kamat az ötödik év végéig), amit a fennmaradó 14 évben folyamatosan törleszt.
Ha erre a 1,05 millió forintra a bank 10% kamatot vet ki, akkor 11.636 Ft havi törlesztő mellett összesen 1.954.869 Ft-ot fog Péter visszafizetni.
Ha a kamat 16% lenne, akkor a teljes visszafizetendő összeg a havi 15.695 Ft-os törlesztő mellett 2,63 millió lenne.
Vagyis a gyűjtőszámlára fizetendő 16%-os kamat alatt megéri belépni az árfolyamgátba Péteréknek. Sokat nem nyernek vele, de ne felejtsük el a pénz időértékét és a biztonságot sem, amit ha csak átmenetileg is, de az árfolyamgát biztosít.
De vajon van-e jobb megoldás Péteréknek, mint az árfolyamgát?
A forint alapkamatának csökkentése miatt a forinthitelek kamatai jóval a svájci frankos kamatok alá kerültek.
Ezért fontos, hogy évente-két évente átnézesd a hiteledet. (Ez nem azt jelenti, hogy érdemes is kiváltatni kétévente, de átnézetni mindenképpen fontos. Erről itt írtam bővebben: Meglévő hitelek átnézése)
Bármilyen meglepő, jó ügyfélnek jelenleg 5% alatt (!!!!!) is adnak forinthitelt kiváltásnál.
Azonban itt maximum egy évre tudod fixálni a kamatokat, azonban várható a forint alapkamatának emelkedése a mostani történelmi mélypontról. Ebben az esetben viszont akár csúnyán is megnőhet a havi törlesztőd a forint kamatának erősödése miatt.
Ez ellen úgy tudsz védekezni, hogy 3-5 évre fix kamatot kérsz a hiteledhez. Ekkor magasabb lesz a kamat, de megéri a biztonságot. (Erről itt írtam bővebben: Ideje fixálni a hiteled kamatát.)
Mivel Péterék jól fizető és jól kereső ügyfelek, ezért érdemes lenne nekik kiváltani a hitelüket egy 3 vagy 5 éves fix kamat mellett.
Ekkor egyrészt örökre megszabadulnak az árfolyamkockázattól (igaz, az esetleges forinterősödés sem segítene már nekik, de erre túl sok jel nem utal mostanában.)
Másrészt a havi törlesztőjük is jóval alacsonyabb lesz.
Három éves kamatperiódusnál a kamatuk évi 5,59-5,84% között lenne. Ötéves periódusnál 5,59-6,67%.
Ha ma kiváltanák a még fennálló 121.315 svájci frank hitelüket, akkor 19 éves futamidő mellett 5,84%-os kamatnál 212.551 Ft lenne a havi törlesztő, összesen még 48.461.621 forintot kellene fizetni.
Ha maradna a svájci frank a jelenlegi hitelkamatok és árfolyam mellett, akkor a havi törlesztőrészlet 247.266 Ft lenne, összesen 56,376.648 Ft-ot kellene még kifizetni, ha maradnak a jelenlegi hitelükben. (Ebből jönne le az árfolyamgát pár százezres teljes nyeresége, lásd feljebb.)
Sőt, mivel eddig is tudták fizetni a 247 ezres havi törlesztőt, ha a hitelkiváltás után is megmaradna ez a törlesztőrészlet az új forintos hitelnél, akkor 14 év 9 hónap alatt ki lehetne fizetni a hitelt. Ekkor újabb 4,8 milliót megspórolnánk a kamatokon a rövidebb futamidő miatt.
Vagyis egy egyszerű hitelkiváltással 12,7 milliót megspórolnánk a jelenlegi törlesztőrészletekhez képest. (Ebből még vonjuk le a hitelkiváltás mintegy 300 ezres költségét.)
Ehhez a nyereséghez képest elenyésző az árfolyamgát néhány százezer forintja.
Na ezért érdemes időről-időre ránézetni a hitelünkre, nem csak fizetni 25 éven át gépiesen.
Ha szeretnéd te is átnézetni a hiteledet, továbbra is bátran ajánlom a volt kollégám oldalát (olcsohitelek.com), az olvasóktól eddig csupa pozitív visszajelzést hallottam róla.
(Megjegyzés: a fenti trükk csak akkor működik, ha rendesen fizeted a hiteledet és az ingatlan értéke és a fizetésed is lehetővé teszik a váltást. Ettől függetlenül lehet, hogy ha másik bankhoz nem is tudsz átmenni, de találsz jobb ajánlatot a bankodon belül is.)
Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, hamarosan indul a következő. Csekély 25 ezer forintért hat alkalom alatt megtanulsz mindent a pénzügyekről, amit alapfokon tudnod kellene.
Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.
Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.
Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en