Váltsd ki a meglévő ingatlanhiteledet
A legtöbb jelzáloghitelt már legalább 3-4 éve vették fel az adósok, miközben azóta rengeteg minden történt a piacon.
Egyrészt bevezették a bankok a referenciakamathoz kötött árazást, a szofisztikáltabb ügyfélminősítést, a pozitív adóslistát és sok egyéb dolgot. Sok bank szeretne jól fizető ügyfeleket a hitelportfoliójába, ezért hajlandó az ilyen ügyfeleknek vonzó kamatokat kínálni.
Másrészt nagyon sok bank elképesztő módon megemelte a meglévő hitelek kamatát, tanácsadás alkalmával egész elképesztő kamatokkal bíró hiteleket látok.
Az egyik ügyfélnek az A. banknál például 11,03%-os kamata volt, svájci frank alapon. 6,5%-kal kezdte pár éve. P3-as ügyfélminősítése volt, kiderült, hogy ez annál a banknál nem is számít annyira rossznak, van aki 14%-ot fizet szintén svájci frank alapon. Ez még forintban is elfogadhatatlan lenne, nemhogy frank alapon.
Ugyanígy rosszul jártak azok is, akik végtörlesztésnél vettek fel forinthitelt, mert akkor a bankok annyira megemelték a kamatokat, hogy ne legyen érdemes kiváltani a frankos hitelt az alacsonyabb árfolyam ellenére sem. Akik akkor vettek fel hitelt, jellemzően 12-13% feletti kamatokat (kamat plusz kezelési költség) kaptak.
Sokan vannak olyanok is, akik egész egyszerűen a jövedelmük, vagy az ingatlan értéke miatt más banknál sokkal jobb kamatokat kapnának.
Ha nincs túlhitelezve az ingatlanod és legalább átlagbérrel rendelkezel (vagy több adós van és így jön össze a jó fizetés), akkor szinte biztos érdemes megnézetni a hiteledet, mert tudsz vele spórolni. Ez alól kivétel a régi kamattámogatott forinthitelek, vagy ha most sem fizetsz 6-7%-os kamatnál többet.
Aktív BAR (KHR) listásoknak kár próbálkozni, passzív státuszúak lehet, bár általában érdemesebb megvárni azt az egy évet, amíg kikerülsz a listából. (Ez régen öt év volt, most már csak egy.)
Ha az ingatlanod az árfolyamváltozás és az általános árcsökkenés miatt már kevesebbet ér, mint a hiteled, be kell vonnod új ingatlant, ha váltani szeretnél. Ezt megéri megtenni, de csak akkor, ha biztos tudod fizetni a hitelt. Egy már veszett hitelbe felesleges újabb pénzeket költeni.
Sokan félnek a váltástól pedig egy hitelkiváltás nem egy nagy wasistdas, egyszerű papírmunka, mégis milliókat, sőt tízmilliókat tudsz vele spórolni. Íme egy táblázat, mennyit számít egy-két százalék kamatkülönbség:
Amint láthatjuk, 4% kamatkülönbség 10 millió forint pluszkiadást jelent a futamidő alatt. Tehát igenis megéri szétnézni a piacon.
Az egyik volt kollégámat szoktam felkérni, ha az ügyfélnek érdemes lenne átnézni a hitelét. Vele még 5-6 éve együtt lakáshiteleztünk, ő megmaradt hitelközvetítő ügynöknek azóta is. Szemben sok újdonsült kollégával, ő legalább tényleg ért hozzá.
Mivel ő a banktól kap jutalékot, neked egy fillérrel sem kerül többe, mintha te mennél be a bankfiókba, viszont gyakran milliókat tud neked spórolni. Tud olyan trükköket meg nem publikus ajánlatokat, amiről te nem is hallhattál.
Ha szeretnéd átnézetni te is a hiteledet, ezen a weblapon tudod elérni őt.
Csak hogy lásd, mennyit spórolhatsz, két friss példa az elmúlt pár hétből:
– Az ügyfelem végtörlesztett hitelből. A 10 milliós hitelt a bank 12%-on adta, amit mostanra 10,5%-ra csökkentett. Így a havi törlesztő 99.834 Ft lett húsz évre. A tőketörlesztésen túl kifizetett volna 13.961.118 Ft-ot csak a kamatokra
Egy másik bank adott neki 6,67%-on hitelt, ezért ki lett váltva a hitel.
Kifizetett az előző banknak 1,5% végtörlesztési díjat (150 ezer Ft), földhivatalban, itt-ott elköltött még 30 ezret. Az értékbecslést, közjegyzőt (együtt kb. 100 ezer Ft) most a bank visszaadta akcióban.
Az új törlesztője 75.443 Ft lett havonta, az összes kamatköltsége 8.106.327 Ft. Vagyis máris spórolt 5,85 milliót, a költségek után bő 5,6 milliót.
De mivel a havi 100 ezres törlesztő eddig sem okozott problémát, ezért inkább azt javasoltuk neki, hogy tudja le a hitelét 12 év alatt az eddigi 20 év helyett.
Így a havi törlesztője 101 ezer forint lett (maradt), a teljes összeg, amit kamatokra költ majd, 4,54 millió.
Egy egyszerű kiváltással spórolt nyolc évet és 9,2 millió forintot a hitelén a költségek levonása után.
Ezért már csak megérte az a pár óra ügyintézés, nem? Főleg úgy, hogy leginkább csak az ügynök rohangált a papírokkal és mindenben segített és szakértett.
Egy másik ügyfél bankon belül váltotta ki a hitelét. Ilyen is van, az új hitelek gyakran ennyivel jobbak, csak persze a bank nem hülye erre felhívni a figyelmed. Ő megtette a kiváltást, egy fillérjébe nem került és 2%-ot nyert a kamatokon. (A fenti táblázat példájában 5 milliót a teljes futamidő alatt, havonta 17 ezer forintot.)
Egy szó, mint száz, ha devizában 7% feletti, vagy forintban 9,5-10% feletti kamatot fizetsz, ne legyél balek, hanem nézesd át a hiteledet egy hozzáértővel.
Keress olyat, aki legalább 2-3 éve a szakmában van és ha gyanúd támad, hogy nem magabiztos vagy naprakész a tudása, inkább nézz új ügynök után. Ha az ügynök más terméket is el akar adni neked a hitelen kívül, főleg ha unit linked biztosítást, az szintén válóok, ahogy az is, hogy pénzt kér az ügyintézésért, noha kap jutalékot a banktól is.
Ne feledkezz el a hitelkiváltás költségeiről, a legnagyobb érvágás a régi hiteled lezárása lesz. Kérdezd meg a bankodat, ez mennyibe kerül. A tapasztalat az, hogy általában bőségesen megéri ennek ellenére is a kiváltás.
Ha meg nem? Na bumm, most már legalább ezt is tudod. Ennek ellenére két év múlva újra nézesd majd meg a hiteledet, mert rengeteg minden történik a piacon egy-két év alatt.
A másik, amit mérlegelni kell, hogy egy fix kamatozású hitelt csak akkor érdemes kiváltani egy változó kamatozásúra, ha több százalék a kamatkülönbség. Ugyanis egy kamatemelés esetén el fog tűnni a megnyert különbség. Ez ellen 3-5 éves kamatperiódussal lehet védekezni.
A devizahitel kiváltásakor megszabadulunk a devizakockázattól, de sajnos attól is, ha esetleg megerősödne a következő években a forint. Ellenben nyugodtan alszunk akkor is, ha inkább tovább gyengülne.
Szeretnél többet tudni a pénzügyekről? Gyere el az Akadémiára, még van hely a júniusi turnusra. Részletek itt.
Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.
Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.
Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en
Azt fogja ajánlani neked első helyen, ahol a legmagasabb jutalékot kapja a banktól. :))
“Tud olyan trükköket meg nem publikus ajánlatokat, amiről te nem is hallhattál.”
De aztán ne csodálkozzál, ha a végén elveszíted a házadat. :))
Ja és neten keresgélve találni 4% körüli euro alapú hitelt is, igaz csak válogatott cigánylegények (értsd magas jövedelműek) számára, de az átlagember nem is tudja, hogy van ilyen
El tudná mondani, hogy működik ez a lakáskassza, vannak-e összeghatárok a havi betétre, illetve megéri-e előtörlesztés előtt lakáskasszában gyűjteni a pénzt?
Ha csak a garantált hozamot nézzük, akkor a 4-5 év futamidejű konstrukciók érik meg igazán.
4 évesetén 13-14% évente, míg 5 évesnél 11-12%.
A hogy a nevében is szerepel, lakástakarék, azaz lejáratkor az összeg kizárólag lakáscélra használhat fel.
De ebbe elég sok minden belefér, pl. konyva- vagy fürdőszobabútor csere is.
Árfolyamgát igénybevétele esetén a felszabaduló összeget ebben célszerű gyűjtögetni, majd a lejáratot követően a hitelbe betörleszteni.
Valóban érdemes több helyről ajánlatot kérni, majd a legkedvezőbbet választani.
Amennyiben megoldható, célszerű úgy beállitani a hitel futamidejét, hogy az LTP gyüjtögetési időszakának lejártakor teljes egészében elő tudjál törleszteni.
Legalább 1 éves “problémamentes hitelmúlt” szükséges hozzá, tehát 30 napnál nagyobb késedelem esetén nem adják.
Az ingatlan nem lehet túlhitelezve (max 60-75%), illetve ebben az esetben plusz ingatlan bevonása szükséges.
Hitelképesség vizsgálat után dől el, hogy kapható-e a hitel.
5 kategóriába sorolják a hiteleket.: A legkedvezőbb kamata a lakáscélú és még egyéb hitel együttes kiváltásakor kapható. Ezt követi a lakáscélú hitelek kiváltása, majd a szabfel hitel+egyéb hitel együttes kiváltása, a szabfel hitel és az egyéb hitel önállóan.
A kiváltás után a hitel már nem lesz lakáscélú státuszú, ezért LTP-vel kombinált hitelre nem működik.
Utána még mindig folytathatja, felmondhatja, akármit csinálhat az LTP-vel.
Ha nyer 5 milliót, ki nem tojja le, ha esetleg fel kell mondani egy két éve kötött LTP-t, vagy felhasználja felújításra.
1. olyan tanácsadóhoz fordulsz, akit valaki ajánl (pl. kiszámoló)
2. több tanácsadót is megkérdezel. Meg esetleg azért Te is megnézel a neten 1-2 ajánlatot.
És még egy előnye lehet a hiteltanácsadónak: vannak olyan banki kedvezmények, amiket egy-egy tanácsadó megkap, Te direktben nem. Úgyhogy ha nagyjából tudod, hogy hol akarsz hitelt felvenni, akkor is érdemes lehet egy tanácsadót megkérdezni, hogy tud-e jobbat. Ha rosszabbat mond, az tényleg gyanús.
Én a többieknek írtam a cikket.
Egyébként LTP és hiteltörlesztés magasabb kamaton tuti több, mnt annuitásos hitel LTP nélkül alacsonyabb kamaton.
Ha azt tudta fizetni, ezt biztos tudja.
Az egyik legjobb alany erre a hitelkiváltó hitelre a lakáscélú hitelét árfolyamgátas konstrukcióval forintosító ügyfél, mert ők kedvezőbb besorolást kapnak annak ellenére, hogy a váltáskor ők is elvesztették a lakáscélú státuszt. (Lakáscélú kondíciót kapnak).
Persze, hogy mérlegelni kell ezer mindent kezdve az árfolyamkockázattól a kamatváltozásig, ha amúgy is ki akarom váltani három év múlva, ha van ltp, mennyit bukok, ha kötök, mennyit nyerek, 300 ezer haszonért megéri-e az ügyintézés és millió másik mérlegelendő kérdés.
De ez legyen majd az ügynök meg az ügyfél dolga, a cikk nem erről szól és nem is tud erről szólni és nem is akar.
Erre mondjuk a nyakamat nem tenném rá, hogy valóban így van, de aki ilyen cipőben jár, az járjon utána alaposabban, mert szerintem nem esélytelen a dolog.
Kb. 6 milliós jelenleg a hiteltartozásunk, elég alacsony törlesztővel, bitang hosszú futamidővel (még kb 30 év). Szeretnénk végtörleszteni, ehhez a családból kapnánk kölcsön, majd a mostani törlesztőnél magasabb összeget utalnánk a kölcsönadónak havonta.
A kérdés az, hogy ilyen, magánszemélyek közötti kölcsönszerződéshez feltétlenül szükséges jogász bevonása, vagy elég, ha két tanú is aláírja a megállapodást?
Egy esetleges későbbi vita esetén nem lehet megkérdőjelezni a szerződés hitelességét. Igaz plusz költség, de nagyobb biztonság a kölcsönadónak.
net.jogtar.hu/jr/gen/getdoc2.cgi?dbnum=1&docid=99100014.IM
Közjegyzői okirat esetén viszont a tartozás azonnal végrehajtható, nem lesz hosszú per és elemezgetés.
Ezért visznek a bankok is közjegyző elé mikor hitelt veszel fel. Magukat védik. Ha a családtagodnak van esze, mindenképp közjegyzőhöz mennék.
De ezt amúgy már elolvastad Kiszámolótól? :
//kiszamolo.hu/penzugyek-a-csaladon-belul/
Nem biztos, hogy túl jó ötlet amit kitaláltatok…
(elvitték az ingatlant,csak már a fennmaradó hitel van)
Viszont lemondhatsz az örökségedről, ha az neked nem éri meg.
De vagy mindent kérsz, vagy mindenről lemondasz. Azaz nem lehet mazsolázni, hogy a nyaraló kell, a hitellel terhelt ház pedig nem.
Igy utólag elmondható, hogy egy JBAK-hoz kötött hitellel (ha van ilyen) jobban jártunk volna, de 1. persze, utólag… 2. ki nem sz@rja le, túl vagyunk rajta
svájci frank hitelem esetében, az éves kamatláb 5,55%, az éves kezelési költség 2,64% (FHB bank, fészekrakó, 2005-ben indult a hitel). Az általad említett kamatba (6-7%) értsem bele a kezelési költséget is? Mert ebben az esetben 8% feletti kamatról beszélünk, ami ha jól értem sok, és kapnék jobb ajánlatot, ha kiváltanám a hitelt.
Előre is köszönöm a válaszod!
A lakást jelen értéken kb. 4.3 m-et ér, szóval kb. nullán tudnék kiszállni belőle. Mit tegyek? Kiváltsam? Lehet jobban járnék, de én még mindig bízom a kormány mentésében.. Emlékezzünk, voltak akik 180-on kiszállhattak.. Bár lenne még egy ilyen, mert akkor megérte várnom. Ha pedig kiválltom, v. most eladom, azzal realizálnám a veszteségem. MIT GONDOLTOK? JÓL TESZEM? Kiszámoló! Szerinted jól gondolkodom? Te mit tennél? Előre is köszönöm a választ.
Menjetek be a bankhoz, es mondjatok el nekik a tortenetet. A legtobb banknal kulon reszleg foglalkozik a bajba jutott adosokkal. Van ahol meg eladni is segitenek a hazat.
Ha munkanelkuliek vagytok es a haz nem frekventalt helyen van, akkor mas banknal nem lesz tul sok eselyetek.