A legtöbb jelzáloghitelt már legalább 3-4 éve vették fel az adósok, miközben azóta rengeteg minden történt a piacon.
Egyrészt bevezették a bankok a referenciakamathoz kötött árazást, a szofisztikáltabb ügyfélminősítést, a pozitív adóslistát és sok egyéb dolgot. Sok bank szeretne jól fizető ügyfeleket a hitelportfoliójába, ezért hajlandó az ilyen ügyfeleknek vonzó kamatokat kínálni.
Másrészt nagyon sok bank elképesztő módon megemelte a meglévő hitelek kamatát, tanácsadás alkalmával egész elképesztő kamatokkal bíró hiteleket látok.
Az egyik ügyfélnek az A. banknál például 11,03%-os kamata volt, svájci frank alapon. 6,5%-kal kezdte pár éve. P3-as ügyfélminősítése volt, kiderült, hogy ez annál a banknál nem is számít annyira rossznak, van aki 14%-ot fizet szintén svájci frank alapon. Ez még forintban is elfogadhatatlan lenne, nemhogy frank alapon.
Ugyanígy rosszul jártak azok is, akik végtörlesztésnél vettek fel forinthitelt, mert akkor a bankok annyira megemelték a kamatokat, hogy ne legyen érdemes kiváltani a frankos hitelt az alacsonyabb árfolyam ellenére sem. Akik akkor vettek fel hitelt, jellemzően 12-13% feletti kamatokat (kamat plusz kezelési költség) kaptak.
Sokan vannak olyanok is, akik egész egyszerűen a jövedelmük, vagy az ingatlan értéke miatt más banknál sokkal jobb kamatokat kapnának.
Ha nincs túlhitelezve az ingatlanod és legalább átlagbérrel rendelkezel (vagy több adós van és így jön össze a jó fizetés), akkor szinte biztos érdemes megnézetni a hiteledet, mert tudsz vele spórolni. Ez alól kivétel a régi kamattámogatott forinthitelek, vagy ha most sem fizetsz 6-7%-os kamatnál többet.
Aktív BAR (KHR) listásoknak kár próbálkozni, passzív státuszúak lehet, bár általában érdemesebb megvárni azt az egy évet, amíg kikerülsz a listából. (Ez régen öt év volt, most már csak egy.)
Ha az ingatlanod az árfolyamváltozás és az általános árcsökkenés miatt már kevesebbet ér, mint a hiteled, be kell vonnod új ingatlant, ha váltani szeretnél. Ezt megéri megtenni, de csak akkor, ha biztos tudod fizetni a hitelt. Egy már veszett hitelbe felesleges újabb pénzeket költeni.
Sokan félnek a váltástól pedig egy hitelkiváltás nem egy nagy wasistdas, egyszerű papírmunka, mégis milliókat, sőt tízmilliókat tudsz vele spórolni. Íme egy táblázat, mennyit számít egy-két százalék kamatkülönbség:
Amint láthatjuk, 4% kamatkülönbség 10 millió forint pluszkiadást jelent a futamidő alatt. Tehát igenis megéri szétnézni a piacon.
Az egyik volt kollégámat szoktam felkérni, ha az ügyfélnek érdemes lenne átnézni a hitelét. Vele még 5-6 éve együtt lakáshiteleztünk, ő megmaradt hitelközvetítő ügynöknek azóta is. Szemben sok újdonsült kollégával, ő legalább tényleg ért hozzá.
Mivel ő a banktól kap jutalékot, neked egy fillérrel sem kerül többe, mintha te mennél be a bankfiókba, viszont gyakran milliókat tud neked spórolni. Tud olyan trükköket meg nem publikus ajánlatokat, amiről te nem is hallhattál.
Ha szeretnéd átnézetni te is a hiteledet, ezen a weblapon tudod elérni őt.
Csak hogy lásd, mennyit spórolhatsz, két friss példa az elmúlt pár hétből:
- Az ügyfelem végtörlesztett hitelből. A 10 milliós hitelt a bank 12%-on adta, amit mostanra 10,5%-ra csökkentett. Így a havi törlesztő 99.834 Ft lett húsz évre. A tőketörlesztésen túl kifizetett volna 13.961.118 Ft-ot csak a kamatokra
Egy másik bank adott neki 6,67%-on hitelt, ezért ki lett váltva a hitel.
Kifizetett az előző banknak 1,5% végtörlesztési díjat (150 ezer Ft), földhivatalban, itt-ott elköltött még 30 ezret. Az értékbecslést, közjegyzőt (együtt kb. 100 ezer Ft) most a bank visszaadta akcióban.
Az új törlesztője 75.443 Ft lett havonta, az összes kamatköltsége 8.106.327 Ft. Vagyis máris spórolt 5,85 milliót, a költségek után bő 5,6 milliót.
De mivel a havi 100 ezres törlesztő eddig sem okozott problémát, ezért inkább azt javasoltuk neki, hogy tudja le a hitelét 12 év alatt az eddigi 20 év helyett.
Így a havi törlesztője 101 ezer forint lett (maradt), a teljes összeg, amit kamatokra költ majd, 4,54 millió.
Egy egyszerű kiváltással spórolt nyolc évet és 9,2 millió forintot a hitelén a költségek levonása után.
Ezért már csak megérte az a pár óra ügyintézés, nem? Főleg úgy, hogy leginkább csak az ügynök rohangált a papírokkal és mindenben segített és szakértett.
Egy másik ügyfél bankon belül váltotta ki a hitelét. Ilyen is van, az új hitelek gyakran ennyivel jobbak, csak persze a bank nem hülye erre felhívni a figyelmed. Ő megtette a kiváltást, egy fillérjébe nem került és 2%-ot nyert a kamatokon. (A fenti táblázat példájában 5 milliót a teljes futamidő alatt, havonta 17 ezer forintot.)
Egy szó, mint száz, ha devizában 7% feletti, vagy forintban 9,5-10% feletti kamatot fizetsz, ne legyél balek, hanem nézesd át a hiteledet egy hozzáértővel.
Keress olyat, aki legalább 2-3 éve a szakmában van és ha gyanúd támad, hogy nem magabiztos vagy naprakész a tudása, inkább nézz új ügynök után. Ha az ügynök más terméket is el akar adni neked a hitelen kívül, főleg ha unit linked biztosítást, az szintén válóok, ahogy az is, hogy pénzt kér az ügyintézésért, noha kap jutalékot a banktól is.
Ne feledkezz el a hitelkiváltás költségeiről, a legnagyobb érvágás a régi hiteled lezárása lesz. Kérdezd meg a bankodat, ez mennyibe kerül. A tapasztalat az, hogy általában bőségesen megéri ennek ellenére is a kiváltás.
Ha meg nem? Na bumm, most már legalább ezt is tudod. Ennek ellenére két év múlva újra nézesd majd meg a hiteledet, mert rengeteg minden történik a piacon egy-két év alatt.
A másik, amit mérlegelni kell, hogy egy fix kamatozású hitelt csak akkor érdemes kiváltani egy változó kamatozásúra, ha több százalék a kamatkülönbség. Ugyanis egy kamatemelés esetén el fog tűnni a megnyert különbség. Ez ellen 3-5 éves kamatperiódussal lehet védekezni.
A devizahitel kiváltásakor megszabadulunk a devizakockázattól, de sajnos attól is, ha esetleg megerősödne a következő években a forint. Ellenben nyugodtan alszunk akkor is, ha inkább tovább gyengülne.
Szeretnél többet tudni a pénzügyekről? Gyere el az Akadémiára, még van hely a júniusi turnusra. Részletek itt.
Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.
Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.
Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en