Kamatemelések: mi változott a lakáshitelek piacán?

Végre-valahára elindult a kamatemelési ciklus, hónapról-hónapra emeli a kamatot a jegybank. (Bár éppen most csak 0,15 százalékpontot emelt az eddigi havi 0,3 helyett, egyből gyengült is a forint a rossz hírre.)

Azonban érdekes módon a lakáshitelek kamatai (még) nem követték le ezt az emelkedést. Bár jellemzően drágultak a hitelek, de nem annyival, mint az indokolt lett volna a kamatemelés miatt. Sőt, a hosszabb ideig fix hitelek kamatai közelebb kerültek az 5-10 éves kamatokhoz. (Fontos tudni, hogy befogadás után nem változtathat a bank kamatot, így az számít, milyen kamat mellett fogadták be a hitelt és nem az, mikor folyósítják.)

Hitelügyintéző Gáborunkat megkértem, írjon egy körképet, mi változott mostanában a hitelpiacon. Gondoltam, ír egy összefoglalót a kamatok változásáról, de túlteljesítette a kérést, egy sokkal bővebb írással jelentkezett. (És természetesen továbbra is várja a fenti honlapon a jelzáloghitelekkel kapcsolatos megkereséseket. Ez volt itt a reklám helye, még mielőtt elfelejtem, mint a múltkor. 🙂 )

Következzen az ő írása:

Az írás második felében egy konkrét példán keresztül azt fogjuk alaposan megvizsgálni, hogy milyen szempontokat érdemes figyelembe venni, amikor arról döntünk, hogy a futamidő végéig fix kamatú hitelt veszünk fel, vagy csak 10 évre fixáljuk a hitel kamatát. Még mielőtt erre rátérnénk, néhány, az egész jelzáloghitel piacra vonatkozó megállapítás dióhéjban:

Emelkedő kamatok

  • Amint arról itt a blogon is többször volt szó, a jegybanki alapkamat, az állampapírhozamok és bankközi kamatlábak emelkedését követve a lakossági piaci lakáshitelkamatok is emelkedésnek indultak.
  • A kamatemelés minden pénzintézetnél más-más ütemben zajlott és zajlik. Egy-egy, még kamatemelés előtt álló hitelajánlat megcsípésével most többet spórolhatunk, mint a viharcsendes időszakokban.
  • A Magyar Nemzeti Bank előrejelzése szerint mindenesetre tartósan emelkedő hegymenetre számíthatnak a hitelkamatok alakulását illetően a hitelintézetek és a hiteligénylők is.
  • Minden kamatperiódusban nőttek a kamatok, de más-már mértékben. Csökkentek az 5 és 10 évre rögzített és a 10 és 20 évre rögzített kamatok közti különbségek.

Tanácsok hitelfelvétel előtt állóknak

  • Amennyiben lakáshitel felvétele előtt állunk, amennyire rajtunk áll igyekezzünk minél előbb eljutni a hitelkérelem banki befogadásáig!
  • Ha szeretnénk a korábban felvett hitelünket kedvezőbbre cserélni, akkor ne késlekedjünk!
  • A bank/hiteltermékválasztás során kiemelten figyeljünk arra, hogy az adott ajánlatnál a hitelkérelem befogadásakor, vagy jóváhagyásakor rögzülnek-e a hitelkondíciók. Az összes minősített fogyasztóbarát hitelre és több egyéb hiteltermékre is igaz, hogy a befogadás után nem változhatnak a hitel kondíciói.

Negatív reálkamat

  • A hitelkamatok az emelkedés ellenére továbbra is alacsonyabbak az inflációnál/várható inflációnál.
  • A legkedvezőbb öt éves kamatperiódusú kamatok továbbra is alacsonyabbak, mint a prémium állampapíron elérhető hozamok 5 év alatt.
  • A két előbbi megállapítás egy nagyon ritka „csillag együttállás”. Most azok számára is megéri (több) hitelt felvenni, akiknek (kevesebb hitel mellett) is van elegendő forrásuk lakáscéljaik megvalósítására. Soha ne vegyünk fel annyi hitelt, aminek a törlesztőrészletét nem tudjuk biztosan és kényelmesen minden hónapban kifizetni, vagy amit nem tudunk szükség esetén likvid forrásból visszafizetni.
  • Amíg az infláció magasabb, mint a hitelkamatok, addig a hosszú futamidő és későbbi előtörlesztések kombináció jobb döntés lehet, mint a lehető legrövidebb futamidőre igényelt hitel.

Szigorodó hitelbírálat

  • A jegybank elzárta a pénzcsapot. Vége az olcsó és szinte korlátlan mennyiségben elérhető pénzforrás időszakának.
  • A pandémia közép- és hosszútávú negatív gazdasági következményeként, főleg a hitelmoratórium megszűnésé után a jelenlegi nulla-közeli szintről jó eséllyel nőni fog a késedelmesen/nem fizetett hitelek aránya.
  • A két fenti hatás eredőjeként arra számítok, hogy a legtöbb pénzintézetnél szigorodni fog a hitelbírálat.
  • Az eddigieknél szigorúbb adós- és ügyletminősítésnek az lehetne az alternatívája, ha újra visszatérne a korábban széleskörben alkalmazott kockázat alapú árazás. Így azok is kaphatnának hitelt, akinél a bank úgy ítéli meg, hogy magasabb a kockázata annak, hogy törlesztési nehézségei lesznek. Csak drágábban. Egyenlőre nincsenek arra utaló jelek, hogy a bankok ebbe az irányba (is) lépnének.

….

Szabó Anna és Bence 20 évre vesznek fel 30 millió forint piaci kamatozású jelzáloghitelt. Nem tudták még eldönteni azt, hogy a futamidő végéig fix kamatú hitelt válasszanak vagy egy 10 éves kamatperiódusú 20 éves futamidejű hitelt. Próbáljunk meg segíteni nekik!

Kiinduló állítások:

  • Biztosan jó döntést – a lent leírt kivételektől eltekintve – csak akkor hozhatnának a kérdésben, ha tudnánk mennyi lesz 10 év múlva a hitelük kamata 10 éves kamatperiódust választva.
  • akár 4,34%, 20 évig fix kamattal hitelt most felvenni jó eséllyel sokkal olcsóbb, mint 2-3 év múlva hitelt felvenni akár rövidebb kamatrögzítés mellett.
  • akár 3,54%, 10 évre rögzített kamattal még olcsóbb megoldás lehet. Annak függvényében, hogy a 10-edik év végére mennyi tőketartozás marad és mennyi lesz a második 10 évben a hitel kamata, összköltségben lehet ez drágább megoldás is, mint a végig fix kamatú hitel.
  • minél többet fognak előtörleszteni a hitelbe, annál nagyobb az esélye annak, hogy összköltségben a 10 éves kamatperiódusú hitellel járunk jobban.

(Szinte) biztos, hogy a 10 évre rögzített kamat a jó döntés, ha

  • a hitelt 10 év alatt (szinte) biztosan visszafizetik előre jól tervezhető előtörlesztések révén, vagy azért, mert a fedezeti ingatlant (szinte) biztosan eladásra kerül az első 10 évben (anélkül, hogy a jelzálogjogot egy, a már birtokunkban lévő ingatlanra átjegyeztethetnénk).
  • a jelentősebb előtörlesztések révén marad ugyan fennálló tartozás a 10 év végére, de nem jelentős.
  • ha 20 évig fix kamatú hitelre nem hitelképes a kedves pár.

(Szinte) biztos, hogy a 20 évre rögzített kamat a jó döntés,

  • ha Bence és Anna ránéz törlesztőrészlet-különbségre és mondják, hogy ennyi pluszköltséget az első tíz évben nekik simán megér, hogy a 10. év végén ne emelkedhessen a törlesztőrészlet. Az elérhető legkedvezőbb összköltségű ajánlatokat nézve ez havi 14.350 Ft-ot jelent. (Jelentős összegű, az első 10 évben történő előtörlesztések mellett így is a 10 éves kamatperiódus a jó döntés.)
  • ha szabadfelhasználású, és nem lakáscélú hitelt vesz fel a házaspár. Van egy pénzintézet, amely lakáshitel kamattal adja a felhasználási megkötés nélküli jelzáloghitelt is. A kamat 4,79%. Ez alig drágább, mint az elérhető legkedvezőbb 10 éves kamatperiódusú alternatíva.
  • ha a törlesztőrészletbeli különbség (havi 14.350 Ft) megítélésük szerint megér nekik annyit, hogy a jövőbeli előtörlesztésre szánt pénzt akár másra elkölthessék, ha annakidején úgy döntenek, anélkül, hogy a törlesztőrészletük emelkedését el kelljen szenvedniük. (Jelentős összegű, az első 10 évben történő előtörlesztések mellett így is a 10 éves kamatperiódus a jó döntés.)

Amennyiben a fenti szempontok egyike sem dönti el egyértelműen egyik van másik irányba a kamatperiódus választást, akkor a jövő ismeretének hiányában arról érdemes még beszélnünk, hogy a kamat emelkedése, hogyan befolyásolja a törlesztőrészletet és a hitelünk összköltségét. Fontos, hogy a kamatkockázatot se alul-, se túl ne becsüljük.

  • A kamat emelkedésének nincs felső határa. A 2008-ban a gazdasági világválság hatására villámgyorsan kétjegyűek lettek a banki kamatok Magyarországon. Szerintem naivság azt gondolni, hogy ilyen nem történhet még egyszer. Vagy azt, „hogy a kamatok egy szinten túl nem nőhetnek”, mert akkor csődbe megy az állam, összedől a bankrendszer sőt a világ.
  • A tíz éves kamatperiódusú hitel nincs referenciakamathoz rögzítve. Ez nem azt jelenti, hogy 10 év múlva akármennyit emelhet a bank a kamaton. Az Magyar Nemzeti Bank a kamat maximális kamatemelés mértékét határozza meg a 10 év múlva esedékes banki forrásköltségekhez kötötten, https://www.mnb.hu/penzugyi-stabilitas/fair-bank/kamatvaltoztatasi-mutato/forinthitel. Számszerű maximum nincs, de nem emelhetnek többet a finanszírozók a kamatokon, mint amennyivel az ő forrásköltségeik a kamatperiódus fordulókor nőnek. Az első kamatperiódus alatt bekövetkező forrásköltség emelkedéseket azonban nem „számlázhatják tovább”.
  • Forinthiteleknél a visszafizetendő tőketartozásunk nem nő a kamatláb növekedésével. Nem úgy, mint a rosszemlékű dezivahiteleknél.
  • Az jelzáloghitelek törlesztőtáblája a következőképpen „keletkezik”: Megfizetjük az egy hónapra eső kamatot. Amennyi a kamat megfizetése után még marad a havi törlesztőrészletből, annyi tőkét törlesztünk az adott hónapban. Hónapról hónapra csökken a kamatfizetés és nő a tőketörlesztés aránya.
  • Ha nő a kamatláb, akkor havonta több kamatot fizetünk, nő a törlesztőrészlet. Kamatot mindig csak az előző hónap végén fennálló tőketartozás után kell fizetni. Ha nő a kamat, a tőketörlesztés aránya csökken, és kamatfizetés aránya nő.
  • Minél régebb óta fizetjük a hitelt (és minél többet törlesztünk elő)
  • annál alacsonyabb a fennálló tőketartozásunk,
  • annál kevesebb kamatot fizetünk a törlesztőrészleten belül (és annál több tőkét törlesztünk),
  • egyre kisebb mértékben nőhet adott kamatemelkedés mellett a törlesztőrészletünk. Vagyis évről-érvre, hónapról-hónapra csökken a kamatkockázat.

A fentiek szemléltetésére térjünk vissza Anna és Bence hiteléhez:

10 éves kamatperiódusú hitelt választva (kamat 3,49%):

Az első hónapban 87.250 Ft kamatot fizetnek és 86.854 Ft tőkét törlesztenek. A teljes havi teher 174.104 Ft.

A kamatperiódusfordulót megelőző 119. hónapban már merőben mások az arányok: 51.861 Ft kamatot fizetnek és 121.973 Ft tőkét törlesztenek, a fennálló tőketartozás pedig 17.709.867 Ft. A törlesztőrészlet ugyanannyi, mint az első hónapban. Kamatperióduson belül a törlesztőrészlet nem változhat.

Nézzük meg mi történik, ha a kamat a duplájára nő. A törlesztőrészlet úgy alakul, mintha 17.709.867 Ft hitelt 10 évig fix 6,98% kamat mellett vettek volna fel: 205.444 Ft. A 120. hónapban ebből kamatfizetés 103.012 Ft, a tőketörlesztés 102.432 Ft

A hitelük összköltsége (az egyszeri költségekkel és esetleges előtörlesztésekkel és inflációval most nem számolva): 45.545.760 Ft

A 20 évig fix hitel mellett 45.164.160 Ft lett volna az összköltség.

A pénz időértékével nem számoltunk (pedig érdemes lenne, de nem tudjuk, hogy alakul majd az infláció az elkövetkező 20 évben). Most, vagy 1-5 év múlva kifizetett 100.000 Ft-nak nagyobb a vásárlóértéke, mint a 10, vagy 20 év múlva.

Inflációval továbbra sem számolva a Szabó család hitele 6,63%-os, második tízéves kamat mellett lenne a 20 fixxel megegyező nominális összköltségű.

Ezek után milyen kamatperiódust javaslok Annáéknak? …. A döntést a fentiek figyelembevételével nekik kell meghozniuk. 😊

Ha a 10 éves kamatperiódus mellett döntenek

  • törekedjenek minél többet előtörleszteni az első 10 évben,
  • ha nem sikerül visszafizetni a teljes tartozást 10 év alatt, akkor legkésőbb 10 év múlva vizsgálják meg, hogy érdemes-e hitelüket más futamidejű/kamatperiódusura cserélni.

Pillanatkép a legjobb lakáshitel kamatokról (2021.09.19):

Ezúttal a kamatokon felül törlesztőrészletek (kötelező hitelfedezeti biztosítások díjai) is szerepelnek 30 milliós hitelösszegre, hátha a Szabó családot (akik feltevésünk szerint minden banknál hitelképesek) más kamatperiódusú hitelajánlatok is érdeklik. Az 5 és 10 éves kamatperiódusú hitelajánlatok esetén 20 éves futamidővel számoltunk. A FIX ajánlatoknál a futamidő megegyezik a kamatperiódussal.  A 20 éves futamidejű ajánlatokat kivastagítva látjátok

Kamatperiódus Kamat Futamidő Havi törlesztőrészlet Hitelfedezeti biztosítás minimális díja
5 éves 2,94 % 20 év 165.479 Ft
5 FIX – hitelfedezeti biztosítással 2,46 % 5 év 540.816 Ft 18.929 Ft
5 FIX – hitelfedezeti bizt. nélkül 2,66 % 5 év 543.520 Ft
6-8 FIX – hitelfedezeti biztosítással 2,85 % 8 év 353.664 Ft 12.378 Ft
6-8 FIX – hitelfedezeti bizt. nélkül 3,05 % 8 év 356.424 Ft
9 – 10 FIX – hitelfedezeti biztosítással 3,10 % 10 év 293.754 Ft 10.281 Ft
9 – 10 FIX – hitelfedezeti bizt. nélkül 3 30 % 10 év 296.580 Ft
10 éves – hitelfedezeti biztosítással 3,34 % 20 év 172.746 Ft 6.046 Ft
10 éves – hitelfedezeti bizt. nélkül 3,49 % 20 év 173.833 Ft
11 – 13 FIX – hitelfedezeti biztosítással 3,85 % 13 év 246.733 Ft 8.636 Ft
11 – 13 FIX – hitelfedezeti bizt. nélkül 4,05 % 13 év 249.716 Ft
14 – 15 FIX – hitelfedezeti biztosítással 3,95 % 15 év 222.885 Ft 7.801 Ft
14 -15 FIX – hitelfedezeti bizt. nélkül 4,15 % 15 év 225.944 Ft
16 – 18 FIX – hitelfedezeti biztosítással 4,00 % 18 év 196.541 Ft 6.879 Ft
16 – 18 FIX – hitelfedezeti bizt. nélkül 4,20 % 18 év 199.704 Ft
19 FIX – hitelfedezeti biztosítással 4,32 % 19 év 194.612 Ft 6.811 Ft
19 FIX – hitelfedezeti bizt. nélkül 4,34 % 19 év 194.386 Ft
20 FIX 4,34 % 20 év 188.184 Ft

Share

Garázsvásárlás társasházban: gond lehet az elővásárlási joggal

Imre írta meg a történetét, ami mást is érdekelhet illetve érinthet, aki hozzá hasonlóan társasházi garázst vagy autóbeállót szeretne venni. Mivel a teremgarázs osztatlan közös tulajdon lehet, így a házban lakó többi tulajdonosnak elővásárlási joga van, amivel utólag is élhet, ha nem mondatták le arról.

A témához nem értek, de mivel elég felkapott befektetés a garázsvásárlás, érdemes elgondolkodni rajta. (A két belinkelt cikk tárgyalja bővebben a problémát.)

Ha van ezzel kapcsolatos tudásod, történeted, meglátásod, írd meg a hozzászólásokban.

Következzen a levél:

Belefutottam egy érdekes (és kellemetlen) esetbe, azért írom meg Önnek, mert esetleg másokat is érinthet, illetve Önt is.

Szeretnék venni 2 db garázs beállóhelyet egy nemrég épült társasházban. Viszont az eladó ügyvédje által készített adásvételi szerződés nem tárgyalja megnyugtatóan az elővásárlási jog kérdését.

Elvben egy több mint 60 fős társasházban nem köteles az eladó (akár magánszemély, akár ingatlanfejlesztő) megkérni minden egyes tulajdonostól az elővásárlási jogról való lemondást, viszont ahogy a nekem segítő ügyvéd (nem azonos az eladó ügyvédjével) felhívta a figyelmemet, egy idei kúriai döntést felülbírálja a Ptk-t (mert ugye hazánkban miért lennének fekete-fehér törvények, kiskapuk nélkül?), ami alapján egy már évekkel ezelőtt megvett garázs/lakás is elvehető a tulajdonostól, elővásárlási jogra hivatkozva.

Ebben az a szép, hogy pl. én egyrészt elveszíthetem a tulajdonjogomat az adott ingatlanon, másrészt a pénzt (nem számolva a piac növekedése miatti veszteséggel, mivel csak a vásárlási árat kapnám vissza) nem az elővásárlást gyakorlótól, hanem az eladótól kellene visszakapjam, ami pl. egy felszámolt ingatlanfejlesztő esetén szerintem elég problémás.

Most ott tartok, hogy az eladó ügyvédjétől kértem egy társasházi alapító okiratot és garanciát a fenti probléma orvoslására, de már napok óta nem válaszolt, felteszem el fognak állni a vásárlástól és eladják egy kevésbé akadékoskodó vevőnek.

Linkek:
https://www.pwc.com/hu/hu/sajtoszoba/2021/elovasarlasi-jog-evek-mulva-is-megtamadhato-az-adasveteli-szerzodes.html
https://www.bacskougyved.hu/elovasarlasi-jog/

Ha esetleg érdekes a téma, bátran írjon róla, ami információm még van (pl. szerződéstervezet, a nevemet, adataimat kivéve belőle), szívesen megosztom.

Gratulálok a bloghoz és a “közneveléshez”, én is sokat tanulok belőle!

Share

Megjelent az MNB Zöld Hitel feltételei

Felrakta néhány napja az MNB az október negyedikétől igényelhető, 2,5%-os, maximum 25 év futamidejű, maximum 70 millió forint összegű támogatott hitel feltételeit, amelyet új, vállalkozó által épített ingatlan vásárlására lehet fordítani. (S nulla százalékos CSOK hitelt is lehet kérni mellé, az erről szóló rendelet is ezekben a napokban jön ki.)

Az ingatlannak legalább “BB” energiabesorolásúnak kell lennie, de mostanra már elvileg minden ingatlannak annak kellene lennie. (Sokadik halogatás és csúsztatás után a mostani állapot szerint jövő év közepétől csak ilyen ingatlan fog használatbavételi engedélyt kapni.)

Ha most akarsz új építésű ingatlant venni, mindenképp nézd meg ezt a hitelt is, hátha igénybe tudod venni.

A terméktájékoztatót itt találjátok.

Nagyon fontos update: hitelügyintézős Gáborunk szóvá tette, hogy mivel nem említettem meg a nevét a cikkben, ezért most az ügyfelei azt gondolják, hogy ebben a hitelben nem tud segíteni, pedig de.

Elnézést kérek a hibámért és ezúton pótolom a mulasztásom. Ha Zöld Hitel kell, akkor is keresheted Gábort a fenti linken. 🙂

 

Share

Bejelentették az adóvisszatérítéseket

Ma jelentette be a miniszterelnök, hogy a választás közeledte miatt gyakorlatilag mindenki kap ajándékpénzt, mit sem törődve az elszálló hiánnyal és a magas államadóssággal:

– Minden gyerekes szülő visszakapja a 2021-es befizetett szja-t az átlagbér összege utáni szja mértékéig február 15-ig. (Pontosabban bejelentés szerint  az átlagbérig térítik vissza az szja-t. Egyhavi átlagbérnek megfelelő szja-t térítenek vissza? Egyévnyi átlagbérig adnak vissza? Az átlagbért terhelő szja-t térítik vissza egész évre? Hamarosan megtudjuk, pontosan hogy gondolták. Annyit tudunk, hogy csak ez 600 milliárdba fog kerülni (Ez alapján egyévnyi átlagbér szja-ja a nyerő szerintem). Ennyivel nagyobb költségvetési hiány jövőre és plusz pénz a gazdaságban, lásd még infláció.)

A bevallás határideje május, hogy fogják tudni visszaadni februárban a még be sem vallott és ki sem számolt összeget? Biztos megoldják majd. (Egyébként miért nem érne rá visszaadni májusban, a bevallások beérkezése után? Na jó, csak vicceltem, nyilvánvaló, hogy miért nem.)

– A gyerekes katások a kata negyedét kapják vissza. (Nem egyértelmű, hogy a teljes befizetés negyedét vagy csak a havi 50 ezer negyedét? Esetleg ők is az átlagbér szja-jáig kapnak vissza? S ha mellette van szja-s fizetésük, onnan is kapnak vissza? Ez sem mindegy, de hát erről sem tudni többet egyelőre.) Az ekhosok az szja-t.

– A nyugdíjasok legalább ötvenezer forintot kapnak prémiumban.

– a fegyveres és rendvédelmi szervek hathavi fizetésüket kapják ajándékba, de nem most, hanem ők is majd jövő tavasszal, mert nekik is tudni kell, hová kell tenni az x-et.

– A 25 év alattiak szja-mentességet kapnak, ahogy erről már volt szó.

– S természetesen meghosszabbodik a hitelmoratórium is, szinte mindenkinek, aki akarja. (Nyugdíjas, gyereket nevelő, közfoglalkoztatott vagy csak simán csökkent a jövedelmük.)

Félreértés ne essen, a nyugdíjasok ingyenes utaztatásának kitalálásánál ez sem rosszabb, de sajnos nem is jobb. Választási év van, abból is az eddigi egyik legrosszabb a pénzszórást tekintve. Amivel nem lenne annyira nagy baj, ha nem lenne túl magas az államadósság és a költségvetési hiány is egyszerre.

Mivel ezeket ma jelentették be, a részleteket és a pontosításokat később fogjuk megtudni.

Ami fontos: most már biztos, hogy egy fillért se fizess semmibe, ami után szja visszatérítés jár idénre, ha csak nem keresel annyit, hogy a családi adókedvezmény és az átlagbér visszatérítés mellett is maradjon elég.

Share

Az Evergrande csődje

Kína legnagyobb ingatlanberuházója csődbe került. (Na jó, hivatalosan még csak a szakadék szélén táncol, bár a szeptemberben esedékes törlesztéseit már nem tudja fizetni.)

Emlékszünk még erre a kínai videóra, ahol az emberek, mint az őrültek rohantak, hogy lekössenek lakásokat egy épülő projektben, ebben a másik videóban pedig bemutatják, hogy egész szellemvárosok épülnek, a kínai városi lakások 22%-a üresen áll, pusztán befektetési (és spekulációs) céllal vásárolták meg azokat, soha senki nem is akart ott lakni.

Sokáig támogatta a kínai kormány az ingatlanbizniszt, mert gyönyörűen pörgette a GDP növekedését, ami a kormány egyik mániája volt, hogy legalább 6%-kal nőjön évente a GDP. Az építőipar adja a GDP több mint negyedét.

Mostanra azonban belátták, hogy egy hatalmas időzített bomba az egész, ami bármikor felrobbanhat. Ezért szigorú szabályokat hoztak, mennyire adósodhatnak el az ingatlanfejlesztő cégek, ezzel próbálják leereszteni a lufit.

Némileg elkéstek, mert mostanra az Evergrande 305 milliárd dollárnál is több adósságot halmozott fel. (Csak hogy tudd hová tenni az összeget, a teljes magyar éves költségvetés 83 milliárd dollár, vagyis közel négy évig Magyarország elüzemelne ennyi pénzből, amennyivel ez az egyetlen cég adósa a befektetőinek.)

Most mindenki arra vár, hogy a kínai kormány kimentse a céget, mert az “too big to fail”, vagyis túl nagy ahhoz, hogy hagyják csődbe menni, azonban a kormány nem sieti el a dolgot, szerinte nem akkora tragédia, ha tönkremegy a cég, hiszen nem bank. (Bár sok banknak tartozik.)

Mindenki feszülten vár, mi lesz, ez a cég csődje lesz-e az új Lehman Brothers, amivel a kínai kormány példát akar statuálni a többi piaci szereplő számára.

A Lehman Brothers csődje robbantotta ki a 2008-as válságot. Addig az amerikai kormány minden bankot megmentett, azonban egyszer csak besokallt és az addigi gyakorlattal szemben a Lehman Brotherst már nem mentette meg, ezzel üzenve a bankoknak, hogy ne bízzák el annyira magukat. Ekkor döbbent rá az összes pénzpiaci szereplő, hogy nem bízhat abban, hogy bármit csinál ő vagy egy másik bank, majd jön az állam és mindenkit megment. Le is fagytak a pénzpiacok szó szerint órák alatt, senki nem tudta, ki lesz a következő és senki nem tudott többé megbízni a pénzügyi partnereiben.

Most mindenki azt találgatja, hogy a végén megmenti-e az állam az Evergrande-t vagy legalább államosítja-e, hogy a befektetőket ne érje (túl komoly) kár. Ha nem, könnyen lehet, hogy ez lesz az új Lehman Brothers és az új válság kezdete.

Szerencsére a cégnek vannak vagyontárgyai, sokan abban bíznak, hogy azt értékesítve a befektetők legalább részben kártalanítva lesznek, mások viszont attól tartanak, hogy egy lavinát indít el az eset a borzasztóan túlfűtött ingatlanpiacon és ennél a cégnél is, de sok másiknál is hirtelen rengeteg, addig rejtegetett csontváz fog kihullani a padlóra.

A meccs még egyáltalán nem dőlt el, lehet, hogy a kormány inkább alányúl a cégnek és talpra segíti, hogy elkerülje a válságot, de lehet, hogy ez lesz az a Minsky pillanat, amiről beszélni fogunk évtizedek múlva is. Egyelőre még minden lehetséges.

A G7 összefoglalója a témáról erre.

Share

Amikor a csomagolás túl sokba kerül

Lajos írt egy felháborodott levelet, miszerint micsoda szemtelen lehúzás, hogy sok alapkezelő nem csinál mást, mint összecsomagol néhány olcsó ETF-et és méregdrágán eladja a tájékozatlan kisbefektetőknek. Ráadásul sok magát aktív alapnak hirdető alap a portfoliójelentések alapján legtöbbször semmit nem csinál, csak ül néhány ETF-ben.

Ez sajnos nem újdonság, nagyon sokat írtam már arról, hogy hozam szempontjából mindegy, hogy például az amerikai tőzsdét milyen formában veszed meg, de a költség miatt te nagyon rosszul járhatsz.

Ha a példa kedvéért évente 7%-ot hoz egy adott befektetés a költségek előtt, egy 0,2%-os költségű ETF esetében neked évi 6,8% marad (mínusz az egyéb költségek, mint számlavezetés, de az máshol is van, most ne komplikáljuk), egy 2%-os költségű befektetési alapnál 5% évente, egy 4%-os költségű unit linked biztosításnál csak 3%.

Hogy alakul a te hozamod 20 év távlatában ilyen költségek mellett, ha a kezdeti tőkéd 10 millió forint?

» Read more

Share

Lépj hátra egy lépést

Gyakran előfordul, hogy a tanácsadások fő témája egy ingatlanvásárlás, építkezés illetve annak anyagi oldala. (Mennyire reális a cél, vállalható-e ekkora hitel és így tovább.)

Bár nem általános, de rendszeresen visszatérő elem, hogy egy már meglévő telek vagy egyéb ingatlan az, ami az egyetlen biztos sarokköve a tervezésnek.

Vettünk egy zártkertet vagy nyaralót öt éve, örököltünk egy telket a világvégén, hogyan tudnánk oda felhúzni egy házat.

Ilyenkor a legnehezebb kizökkenteni a kérdezőt abból az alaptézisből, hogy csak ebből az ingatlanból lehet kiindulni és minden megoldásnak ide is kell torkolni. Mindössze csak azért, mert ez már megvan és másban már nem is tudnak gondolkodni.

Igaz, hogy zártkert, messze van az aszfaltos úttól, hogy nyaralóövezeti, hogy messze van a munkahelytől, kicsi a beépíthetőség, nincs jó óvoda a környéken, nyáron túl forgalmas, télen túl kihalt, meredek és járhatatlan az utca, télen aztán meg főleg, de már a miénk.

Mi van akkor, ha a tiétek? Nem lehet eladni és venni egy másikat, ami nem ennyire kompromisszumos?

Zártkertre, nyaralóra nem csak te nem tudsz hitelt felvenni, de az se, akinek majd el szeretnéd adni 15 év múlva. Ahogy a CSOK-ot sem lehet igényelni. Így már mindjárt kiesett a potenciális vásárlók fele. Csak olyan embernek tudod eladni, akinek készpénze van és zártkertben akar lakni. De legyen sok pénze, hogy árában megvegye tőled a házat. A baj az, hogy akinek sok pénze van, az jellemzően nem zártkertben szeretne lakni.

» Read more

Share

Interactive Brokers TBSZ Számla?

József küldte át a levelezését az Interactive Brokers-szel, ami szerint állítólag gőzerővel dolgoznak a TBSZ számla létrehozásán.

Fontos, ez az egyetlen forrás, amiben ez elhangzik, ezért készpénznek egyelőre ne vedd. (Ha te is hallottál róla máshonnan, oszd meg a hozzászólásokban.)

Ha igaz a hír, várjuk, mint az epret, sok embert kizárólag a TBSZ számla megléte tart a magyar szolgáltatóknál. (Másik jó hír, hogy már inaktivitási díjat sem számol fel a cég.)

A levélváltás:

Date/Time Sender Comment
2021/09/01 08:08:30  Is TBSZ (Tartós Befektetési Számla) available in Hungary?

On the Hungarian page many links open English pages…is
it not ready yet? Is Hungarian chat support available? Can you provide Hungarian contact?

2021/09/02 11:14:57 IBCS
Kedves x,
Aktívan dolgozunk a TBSZ számlák aktiválásán,
előreláthatólag az idei évben már lesz lehetőség TBSZ
nyitására.
Amennyiben bármilyen egyéb kérdése lenne, kérem
bizalommal keressen minket.
Üdvözlettel
Balázs IBKR
Client Services

Share

Kazáncsere buktatói

Nem mondok el nagy újságot, ma épkézláb építőipari szakembert találni nagyjából lehetetlen küldetés. Eddig sem volt túlsúlyban a gondolkodni képes és az egyszerű feladatoknál többet is elvégezni képes szakember, de most különösen tragédia a helyzet.

Mindenki az építőiparban próbál szerencsét, minőséget nem is akarnak nyújtani, mert sehol nem akarnak újra dolgozni. Jó esetben valami OKJ vizsgájuk van, de gyakran még az sem.

Horrorsztorikat tudnék mesélni villanyszerelőről, aki a telefonban megbeszélt 10 ezer forint helyett 30 ezret kért, szigorúan számla nélkül és ezért annyit csinált, hogy kikötötte a garázsban a világítást tíz perc alatt. Nem megkereste, hogy miért vágja le a biztosítékot a lámpa, csak kikötötte, mert ennyire telt tőle. (A festők rossz kapcsolót tettek vissza, váltókapcsoló helyett normál kapcsolót, ezért vágta le a biztosítékot, amikor a másik kapcsolót felkapcsolták. Egy valamire való villanyszerelő erre azonnal rájött volna, de még egy kutyaütő is megkereshette volna a problémát tíz perc alatt. De hát mit akarsz azért a nyomorult harminc ezerért, örülj, hogy egyáltalán kijött.)

De az előtte dolgozók sem voltak sokkal különbek, a házban nincs Fi relé, mert mindig levágná, hiszen egy csomó elkötés van a házon belül. Ezért inkább kihagyták (ott volt, csak nem volt bekötve…), akkor nem jön rá a tulaj, hogy gebasz van. A kismegszakítóra mindenki mindent rábarmolt az évek során, senki nem vette a fáradságot, hogy gatyába rázza, vagy legalább mondja a tulajnak, hogy érdemes lenne megcsináltatni ezt az egyre nagyobb katyvaszt.

Van (lenne) kerti világítás is, a kerti nagy elosztó doboz tetején egy hatalmas lyuk, hogy az eső be tudjon esni a kismegszakítókhoz, a kertben szanaszét elosztódobozok, amikbe szintén be tud esni az eső, mert annyira balfék módon vannak megcsinálva. Nem is működött a kerti világítás, csak a legelső esőig. De hát mit akart a régi tulaj azért a néhány rongyos százezréért?

Most tart négyszázezernél a számla, mert egy értelmes emberrel rendbe rakatom, amit a sok kontár összebarmolt ebben a házban az elmúlt húsz évben. Nem tudom, összegben mennyi lesz a vége, mire lesz működő Fi relé a házban és minden elbarmolás és félrekötés ki lesz javítva. S hány ilyen ház van még az országban.

Ismerős inkább maga fest, mert a festők úgy dolgoztak, hogy minden egyes ecsetvonás látszott a falon és a korláton.

A házban kazánt is kellene cserélni, ki is jött két szaki megnézni a munkát. Az egyik adott egy másfél milliós árajánlatot, ebből bő félmillió maga a kazán, a többi a kéménybélelés és a többi szerelvény és munka. Szétnézve a piacon, ez nagyjából egy rendes piaci ár.

A másik megkérdezte, hogy el akarom-e számolni felújítási támogatásra, mivel naivan igent mondtam, küldött ugyanarra egy 2,2 milliós ajánlatot egy rosszabb kazánnal és a szeme sem rebbent. (Soha ne ismerd be előre, hogy el akarod számolni, mert akkor másfélszeres lesz a szorzó, hiszen te úgyis visszakapod a felét.)

A radiátorokkal, fűtéscsövekkel egyik se foglalkozott, csak a kazánnal, mert annak a cseréjéről van szó, nem? Akkor mi köze neki ahhoz, hogy milyen radiátorok és csövek vannak a házban?

Péterrel beszélgettem, ő mondta, hogy ez egy igen gyakori szívás-forrás, mert az új kondenzációs kazánok jellemzően sokkal alacsonyabb hőmérsékleten működnek, mint a régebbi kazánok (akkor hatékonyak), így a meglévő, húsz éve a melegebb vízhez tervezett radiátorokkal és vékonyabb csövekkel becsövezett házban gyakran nem képesek megfelelő meleget adni a langyosabb víz miatt.

A másik gond, hogy a legtöbb szaki jó esetben egy-egy cégnek a termékeit ismeri csak, ezért aztán mindenkinek azt ajánlja és azt dicséri. Hiszen csak ahhoz ért, ha egyáltalán. Ahogy a mondás tartja, ha csak egy kalapácsod van, mindent szögelni akarsz majd. Esetleg egy adott nagykerben kap nagyobb árengedményt és azért beszél rá mindenkit arra a termékre.

Így aztán laikusként fogalmad sincs, hogy mit vásárolsz, egy kazán meddig bírja, addig is mennyi az éves karbantartása és mennyire van hozzá gyorsan alkatrész. Van olyan cég, amelyik szinte minden alkatrészt külföldről hoz, ami elég ciki, ha december végén leáll a kazánod és alkatrészt kell hozzá rendelni.

S ahogy írja is Péter, nagyon nem mindegy, hogy a “mester” kitisztítja-e a rendszert az új kazán felrakása előtt, vagy a rendszerben megbolygatott húszéves dzsuva fél éven belül hazavágja majd az új kazánt.

Apósoméknál is volt kazáncsere, a lángelme gázszerelő nem értett a napkollektorhoz, ami náluk van a fűtéshez bekötve, ezért aztán az egészet kikötötte a francba, mert csak zavarta. Jóval később derült ki, miért nem működik a kollektor. A kazán is elromlott rá másfél évre, mert a rendszerben felkavart, de nem kitakarított kosz tönkretette.

Mivel szinte senki nem ért a kazánokhoz, viszont szinte mindenkinek van kazánja, megkértem Pétert, írjon erről néhány szót.

A cikk inkább vitaindító, a hozzászólásokba várjuk a tapasztalatokat, a saját véleményedet vagy hozzáfűzni valódat.

(Amiről még lehetne vitatkozni, hogy egyáltalán le kell-e cserélni a kazánt. Most kértem árat kifejezetten fűtésre tervezett légkondikkal 1,7 millió lenne a ház felszerelése. Ekkor minden szobában, de még a fürdőben és a mosókonyhában is lenne elektromos fűtés. Erősen elgondolkodtam, hogy kell-e akkor a gázkazán cseréje 1,5 millióért. (Cikk a klímás fűtésről itt.) Igaz, melegvizet még mindig csinálni kellene valamivel. De ezt csak zárójelben.)

Következzen Péter cikke, amit ezúton is köszönünk.

A cikk NEM gyakorló épületgépész mérnököknek és szakembereknek szól, hanem hogy a témában nem járatos olvasók is érezzék egy árajánlat láttán, mit érdemes megkérdezni, megfontolni egy gázkazánnal működő fűtés korszerűsítése előtt.

» Read more

Share

Mikor kell helyszínen javítani egy terméket?

Vettem egy 40-45 kilós hőszivattyút az egyik legnagyobb ezzel foglalkozó hazai cégtől az interneten, aminek az egész országban vannak üzletei, beköttettem villanyszerelővel, ezek után egy egész napig bírta a működést, utána meghalt, a kijelzője elszállt és elkezdett ész nélkül össze-vissza csipogni.

Hívom a céget, senki nem veszi fel a telefont napokon át. Írok e-mailt, hogy mi van, három napon belül történt a meghibásodás, nem is javítaniuk, cserélniük kell a terméket, hogyan tovább. (De egyébként ha meg tudják javítani, nekem az is tökéletes, semmivel nem leszek boldogabb egy egy nappal fiatalabb termékkel. Viszont három munkanapon belüli meghibásodás esetén még a javítást sem vagyok köteles elfogadni.)

Három nap múlva(!) jön egy válasz, vigyem be a két várossal odébb lévő központi szervizükbe, majd ott ránéznek. Visszaírok, hogy ezt mégis hogy gondolták, azóta még nem jött válasz, ennek másfél napja.

Egyelőre nem írom le a cég nevét, de hamarosan le fogom, ha a héten nem oldják meg a gondot (akkor átírom a cikket a nevükkel, mert nagyon megérdemlik, gyalázat és törvénysértő, amit ügyfélszolgálat helyett művelnek), de ami most fontos a te szempontodból, az az, hogy ha a termék tömege meghaladja a 10 kg-ot, akkor a jótállás teljes ideje alatt ragaszkodhatsz a helyszíni javításhoz esetleg vállalhatja a cég, hogy a saját költségén ő megszervezi a termék el- és visszaszállítását.

Idézem az erről szóló kormányrendeletet:

Amennyiben a hibás teljesítés folytán a kijavítandó dolog elszállítása vagy visszaszállítása szükséges, erről – a melléklet 4. pontjában felsorolt járművek, továbbá a 10 kg-nál kisebb tömegű és tömegközlekedési járművön szállítható dolgok kivételével – a vállalkozás köteles gondoskodni. Amennyiben az el-, illetve visszaszállítást a vállalkozás elmulasztja, azt a vállalkozás költségére a fogyasztó is elvégezheti vagy elvégeztetheti.

De van itt egy másik jogszabály is, mivel a hőszivattyút be kell kötni és minden bekötött dolgot a helyszínen kell javítani:

“6. § (1) A rögzített bekötésű, illetve a 10 kg-nál súlyosabb, vagy tömegközlekedési eszközön kézi csomagként nem szállítható fogyasztási cikket – a járművek kivételével – az üzemeltetés helyén kell megjavítani.
(2) * Ha a kijavítás az üzemeltetés helyén nem végezhető el, a le- és felszerelésről, valamint az el- és visszaszállításról a vállalkozás, vagy – a javítószolgálatnál közvetlenül érvényesített kijavítás iránti igény esetén – a javítószolgálat gondoskodik.”

Innentől kezdve az ilyen cégeknek küldd el a kormányrendelet linkjét, már 10 kilogram felett nekik kell gondoskodni az elszállításról még helyben is, másik városban lévő szerviz esetén pedig mindenképp. Olyan nincs, hogy a vásárló oldja meg, ahogy tudja a visszaszállítást.

Ha pedig beépített dologról van szó (főzőlap, hőszivattyú, bármi egyéb, amit nem csak egyszerűen bedugsz a konnektorba), akkor pedig szeretettel várod a szervizt a helyszínen belátható és elfogadható időn belül. Ha ezt nem tudják megoldani, bátran jelentsd fel őket, mert ez a kötelességük.

Share

A Minsky pillanat

Hyman Minsky amerikai közgazdász már a hatvanas években megalkotta a pénzügyi instabilitási hipotézist, azonban a munkásságát először az 1997-es ázsiai válságban, majd a 2007-es világválságban kapták fel igazán és most is egyre többet hallani a találgatást, hogy mennyire lehet közel a Minsky pillanat.

A gazdaság ciklikus, nem kell élesszemű megfigyelőnek lenni, hogy észre vegyük, egy hosszabb-rövidebb felemelkedő szakaszt mindig egy kisebb vagy nem olyan kicsi törés követ.

Látszólag minden rendben van, általános a jövőbe vetett megingathatatlan hit, a gazdaság dübörög és akkor jön egy jelentéktelen dolog és az addigi optimizmus egy szempillantás alatt mély depresszióba fordul, a gazdaság összeomlik.

Ez a pillanat a Minsky pillanat.

A klasszikus közgazdasági gondolkodásban a gazdaság mindig az egyensúlyi állapotra törekszik és ha vannak is összeomlások, annak külső okai vannak: háborúk, járványok és ehhez hasonló dolgok.

Hyman Minsky szerint viszont nem ez az igazság, hanem a gazdaság alapállapota az instabilitás, ezért az összeomlások nem külső véletlen tényezők eredményei, hanem magából az instabil gazdaság alaptulajdonságából ered, melynek legfőbb okozója a pénzügyi piacok és annak a rossz szabályozása.

» Read more

Share

eSIM a Vodafone-nál is

Hosszú késlekedés után, itthon másodikként a Vodafone is bevezette az eSIM lehetőségét az előfizetőinek.

Az eSIM leegyszerűsítve egy virtuális SIM kártya, ahol a fizikai plasztikkártyát egy kóddal helyettesítik az erre alkalmas készülékekben.

Egyre több telefon és okosóra működött és működik eSIM-mel, de eddig csak a Telekom előfizetéses csomagjai mellé lehetett igényelni eSIM-et.

Mostantól a Vodafone ügyfelei is kérhetik a szolgáltatást és szemben a Telekommal, feltöltőkártyás (prepaid) előfizetéssel is működik.

Kérhető személyesen az üzletekben (fél órát vesz igénybe a művelet az egyik eladó szerint) vagy a központi számon is lehet érdeklődni ebben az ügyben. Az árát elfelejtettem megkérdezni, de egyszeri 2.500 forintról pletykálnak, hogy annyit kérnek az átállásért.

Ha eSIM képes okosórád vagy mobilod van, most már tudod használni, maximum egy számhordozást kell kérned előtte a Vodafone-hoz.

Share

Hogyan adózol?

Bár már sokszor írtam az adózásról, úgy tűnik, érdemes még írni róla.

A választások közeledtével az ellenzék elég szerencsétlen módon megígérte, hogy a többi államhoz hasonlóan idehaza is visszahozza a többkulcsos jövedelemadót. (Nem véletlenül van mindenhol máshol többkulcsos adó, de ettől függetlenül adóemeléssel kampányolni elég ostoba dolog. Főleg úgy, ha nem mondják el, hogy ezzel együtt melyik másik adónemeket csökkentenék.)

Ennek hatására sokan fel is hördültek, hogy azonnal elköltöznek Németországba, ha többkulcsos lesz a jövedelemadó (nem mintha ott nem lenne sávos adózás még a tőkejövedelemre is, csak szólok), más azt kéri számon, hogy 6-700 ezres jövedelemmel miért kerülne ő magasabb kulcsba. Ha az Unió harmadik legszegényebb országában élsz, ne várd, hogy a luxemburgi fizetésekhez szabják a sávhatárokat. 6-700 ezres fizetéssel te sajnos bőven a felső 10%-ban vagy jövedelem szempontjából, így adózás szempontjából is oda fogsz kerülni, hiába hasonlítgatod a fizetésedet a svájci fizetésekhez.

» Read more

Share

Mennyivel fog nőni a hiteltörlesztőd?

Végre-valahára, néhány év késéssel, de elkezdték emelni a forint alapkamatát és úgy néz ki, nem is fognak/tudnak vele egyhamar leállni. (Két éve kellett volna emelni, amikor mindenki más is emelt a környező országokban és akkor nem 360 forint lenne egy euró és nem itt lenne toronymagasan a legnagyobb az infláció évek óta. De ahogy az angol mondja, a kiömlött tej felett már felesleges sopánkodni.)

Ami jó hír közgazdasági szempontból, nem annyira örömteli azoknak, akik hitelt vettek fel és vagy rövid kamatperiódust választottak vagy mostanában fog fordulni a hitelük ötéves kamatperiódusa, most már a magasabb kamatokkal.

Mennyivel fog nőni a törlesztőrészleted, ha tovább emelkednek a kamatok?

Szerencsére erre is van kalkulátorunk, jól kattints ide és válaszd ki az első kalkulátort, a hitelkiváltási kalkulátort.

Írd be az első táblázatba az eredeti hiteledet: összeg, kamat, futamidő.

» Read more

Share

Zöld lakáshitel

Az MNB októbertől úgynevezett zöld lakáshitelt vezet be 200 milliárd forint kerettel, 25 évig fix, maximum 2,5%-os éves kamattal. A hitelösszeg maximuma 70 millió forint. A hitelt legalább BB energetikai besorolású ingatlanok vásárlására lehet fordítani.

A hitelt némileg értelmetlenné teszi, hogy a sokadik hosszabbítás után jövő év közepétől eleve nem lehet ennél rosszabb besorolású ingatlanra használatbavételi engedélyt adni. Az eredetileg kitűzött dátumot figyelembe véve már két éve se szabadott volna elkezdeni olyan építkezést, ami nem felel meg ennek az energetikai besorolásnak.

Ez a hitel ezelőtt tíz évvel még ösztönözte volna az energiatakarékos ingatlanok építését, jelenleg csak újabb felesleges olaj lesz az ingatlanpiac tüzére, hiszen nem is épülhet BB-nél rosszabb besorolású ingatlan.

A hitelkamatok várható emelkedése hűtötte volna a keresletet, de ezt nem tudták tétlenül nézni, kellett egy újabb “ösztönző” az adófizetők kárára, hogy továbbra is 120%-on pörögjön az ingatlanpiac.

(Ha már mindenképp az építőipar lángjaiba kell mindenáron további olajat önteni és tényleg az ország zöldülése lenne a cél, több értelme lett volna a régi, rossz energetikai épületek felújítására adni kamatmentes hitelt annak, aki legalább öt éve ott lakik, hogy ne a befektetőkhöz vándoroljon ez a pénz is.)

» Read more

Share
1 2 3 98