Hónap: 2012 április

A magyar kormány a kétharmados többsége ellenére sem mer hozzálátni a gazdaság átalakításához, valószínűleg retteg a következő választások elvesztésétől. Beszédes, ahogy indokolta a Nemzetgazdasági Minisztérium a telefonadó és a bankadó bevezetését: vagy ez, vagy a nyugdíjakhoz kell nyúlniuk. Természetesen megint az aktív réteget fogják tovább nyúzni, mert hárommillió nyugdíjas szavazó, az csak hárommillió szavazó. Hogy miért kellene végre 23 év után elkezdeni Magyarországon rendet tenni, arról itt írtam, hogy a nyugdíjbomba mekkorát fog szólni, arról pedig itt.

A telefonadó a jelenlegi álláspont szerint minden megkezdett percet és SMS-t terhel két forinttal, hogy még erre jön-e rá az ÁFA, egyelőre nem ismert. Próbáljunk hinni a Nemzetgazdasági Minisztériumnak és számoljunk ÁFA nélkül.

Mekkora emelést is jelent ez? Induljunk ki egy átlagos céges csomagból, 12-15 Ft/perc percdíjjal, másodperc alapon, a kollégák egymást ingyen hívják, egy nagyobb cégnél akár 50-60 percet is naponta.

Az adó mindjárt átlag 15% emelés lenne a percdíjra vetítve, ha az ingyenes hívásokra nem vonatkozna. Ha számolunk napi 50 perc ingyen beszélgetést, ez további 100 forint naponta, azaz 2.200-3.000 Ft havonta, attól függően, hogy munkanappal, vagy naptári nappal számolunk. Ezt nehéz százalékosan kifejezni, de talán nem tévedünk nagyot, ha újabb 30%-50%-nak vesszük (átlag 5-10 ezer forintos havi számla esetén). Ezután még csapjuk hozzá a havi díjban benne foglalt ingyen SMS-ek és lebeszélhető percek drágulását az adóval és mindjárt az lesz a végeredmény, hogy akár 50-70% is lehet a drágulás a céges előfizetéseknél.

Úgyhogy nem aprópénzről van szó. (Azt már csak zárójelben merem megjegyezni, hogy a várható forgalomkiesés által okozott profithiányt a távközlési cégek áremeléssel fogják kompenzálni, így a már most is elképesztően drága magyar távközlési díjak tovább fognak drágulni. Találja ki a kedves olvasó, mennyibe kerül Ausztriában hűségidő nélküli előfizetéssel 1 GB internet, 1000 perc beszélgetés és 1000 SMS? 7,5 euroba, azaz kevesebb, mint 2.200 Ft-ba. Vajon mennyiért hívják egymást a Tesco Mobil feltöltőkártyás ügyfelei Szlovákiában? Kevesebb, mint 3 forintért. Ezekről itt írtam.)

Ez az adó adta meg az utolsó lökést, hogy a lehető legalacsonyabbra szorítsam a telefonálási költségeimet és lehetőleg a bejövő hívásokat is alternatív csatornákon fogadjam. Eddig sem költöttem sokat (erről itt írtam), de ezt az adót már nem vagyok hajlandó lenyelni.

Hogyan tudjuk kiiktatni a telefont az életünkből? Természetesen internet segítségével.

A skype-ot mindenki ismeri, az egyik legelső internet alapú telefon volt. A nagy problémája, hogy csak számítógépen ad elfogadható minőséget, az androidos okostelefonokra írt kliense egész egyszerűen használhatatlan minőségű, különösen a HTC telefonokkal nem szeretik egymást valamiért. Amennyiben rá tudjuk venni a munkahelyünket, hogy engedje telepíteni a munkahelyi gépünkre a skype-ot, rengeteg ismerősünket elérhetjük akár hang alapon, akár chat (sms)-en keresztül. A várható áremelkedést figyelembe véve talán megengedőbbek lesznek a cégek a hasonló programok felé.

Ha szeretnénk a telefonunkra is egy használható kliens telepíteni, első lépésként szerezzünk be egy olcsó androidos készüléket. A ZTE okostelefonjai használtan már akár 20 ezer forintért is megvehetőek. Erre telepítsük az ingyenes VIBER nevű programot (megtaláljuk a programot az Android Marketplace-en), ami a lehetőségekhez képest nagyon jó hangminőséget biztosít. Külön előnye, ha engedjük neki, hogy beolvassa a telefonkönyvünket, automatikusan jelzi, melyik ismerősünket érjük el VIBER-en keresztül is.

Ha telefont kell hívnunk, használjuk az actionvoip.com oldalán található klienst. Ide pénzt feltöltve 1,7 forintért hívhatunk magyar vezetékes telefont, és 11 forintért mobilt, illetve 18 forintot fizetünk az SMS-ért.

Sajnos a minősége ennek a programnak is csak számítógépen elfogadható (ott is csak általában), mobilra telepítve már elég esetleges lesz a minősége, erre számítsunk.

Kell-e mobilnet a telefonunkra? Szerintem nem. Ha sikerül meggyőzni a munkahelyünket, hogy csatlakozhassunk a munkahelyi wifire, akkor munkaidőben bárki elér bennünket a mobilunkon. (Még a legolcsóbb androidos okostelefon is képes a wifi vételére.) Otthon előfizethetünk a UPC 2.000 Ft-os csomagjára, ami 10 MB-es sebességet biztosít, havi 5 GB forgalomig, ami bőven elég egy hónapra, ha nem akarunk filmeket letölteni, vagy egész nap a youtube-on lógni.

A két hely között pedig nem érnek el, csak hagyományos mobilon (Kivéve ha olyan helyen tartózkodunk, ahol van ingyenes wifi.). Ez azért nem olyan nagy tragédia. 15 éve még nagy szó volt, ha valakinek mobilja volt, 20 éve még az is, ha vezetékes telefonja, mégis volt élet.

De ha mobilnetre van szükségünk, a Telenor Klikkje 100 MB-ot ad havi ezer forintért, ez arra elég, hogy elérhetőek legyünk neten keresztül is. Ha külön internetkártyát teszünk az okostelefonunkba, akkor a Vodafone feltöltős kártyás internete 500 MB-ot ad 2.000 Ft-ért havonta.

Még van közel két hónapunk, hogy minél több ismerősünket rávegyük, hogy csatlakozzon a skype-hoz, vagy a Viber-hez, hogy radikálisan csökkentsük a telefonálási költségeket és megspórolhassuk az újabb népnyúzást, amit az adócsökkentés és adóegyszerűsítés kormánya akar a nyakunkba akasztani.

Te milyen programokat használsz és mi róla a tapasztalatod? Kérlek, oszd meg a többiekkel a kommentek között.

Egyetért? Kiegészítené? Vitatkozna? Kérdése van? Ne habozzon leírni a véleményét a kommenteknél. (Ha még nem tette meg, egy rövid regisztráció szükséges lehet.)

Olvassa el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.postr.hu oldalon.

Ha szeretné tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelöljön be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en

A napokban többen megkerestetek ingatlanvásárláshoz kapcsolódó kérdéssel és már régen volt szó ingatlanokról pénzügyi szemmel, gondoltam, érdemes átnézni újra a kérdést.

Mennyi pénzed van a lakásvásárlásra? 

Ahogy már itt a blogban is megbeszéltük, egy lakásvásárlás rengeteg járulékos költséggel jár: illetékfizetési kötelezettség, ügyvédi díj, földhivatal, ha hitelt is veszel fel, annak a kezdeti költsége is igen magas (közjegyző, folyósítási jutalék, stb.).

Ezen kívül a megvett lakást valószínű, hogy fel is kell újítanod, ami igen költséges dolog, ha rendesen akarod csinálni. (vezetékcsere a falban, fürdőszoba felújítás, stb.), ezeket aligha úszod meg másfél millió alatt még egy kisebb lakásnál is. Többek véleménye szerint érdemes felújítandó lakást venni, mert egyrészt ott látod a lakás valódi állapotát (gyakran a repedt, vagy esetleg felázott falakat gittelik ki és festik le gyorsan), másrészt tudod, hogy nem csak egy látszat-felújításon esett át a lakás.

Még ezzel sincs vége a költekezésnek, a lakást be is kell rendezni. Ez szintén nagyon alsó hangon egymillió forint, de akkor az nagyon minimáldesign lesz. Mosógép, hütőgép, függöny, csillár, fürdőszoba-polc és ezer apróság, amire nem is gondolsz esetleg, mégis sok tízezer fointba kerülnek.

Ezen túl sohasem nullázuk le magunkat, hathavi megélhetésünk mindig legyen a bankban.

A fenti dolgokat összeadva valahol négymillió környékén járunk. Ezek után újra kérdezd meg magadtól, mennyi pénzed maradt ténylegesen a lakásvásárlásra.

Miért szeretnél saját lakást?

Ez egy olyan kérdés, amit sokan fel se tesznek maguknak. A magyar néplélekben az él, hogy csak az a sikeres ember, akinek saját lakása van. Az Egyesült Államokban az emberek bő egyharmada bérleményben él és ez teljesen természetes a számukra.

Jelenleg az albérleti piacon is túlkínálat van, még Budapesten is találsz 15-20 milliós lakásokat 50-60 ezer forintos albérleti díj mellett, egy ismerősöm egy gellért-hegyi csilivili lakásban lakik havi 70 ezer forintért.

Az albérletnek vannak hátrányai, de számos előnye is: ha máshol találsz munkát, ha külföldre akarsz költözni, ha beköltözik egy alkoholista család a szomszédba, és mehetnéked támad miattuk, ha nagyobb/kisebb/drágább/olcsóbb/csendesebb/kevésbé eldugott, vagy akármilyen lakásra váltanál, ezt roppant egyszerűen megteheted. Egy saját lakás igazi röghöz kötöttség, ezért ha még nem tudod, hol szeretnél letelepedni a következő 10-15 évben, ne vegyél lakást.

Mekkora lakást szeretnél és hol?

Egy fiatal pár 7 millió forinttal rendelkezett, amiről gyorsan kiderítettük, hogy tulajdonképpen csak 3 millió (lásd az első pontot). A jó közlekedést szem előtt tartva a VII. kerületben kerestek 8 milliós lakást.

Annyit kérdeztem csak, hogy szeretnének-e gyereket. Kiderült, hogy természetesen (huszonévesek voltak). Ezután feltettem két egyszerű kérdést: hogyan fognak elférni négyen egy 40 négyzetméteres lakásban és hová akarják levinni sétálni és játszani a gyerekeket a VII. kerületben? A járdán parkoló autók közé, hogy játszanak a kutyagumival és mélyeket lélegezzenek a szmogból?

Egy másik ügyfelem a másik hibába esett: akkor vett három emeletes, 350 négyzetméteres(!!!) palotát, amikor a gyerekei már középiskolások voltak. Elreppent 5 év és a gyerekek elköltöztek otthonról, most a feleségével fogócskázhatnak a báltermeknek beillő szobákban. A válság miatt eladni sem tudják a házat, a fűtésre pedig elmegy havonta pár százezer forint.

Jegyezd meg: ha saját lakásban gondolkodsz, csak akkor éri meg vásárolni, ha legalább 10-15 évig megfelelő lakhelyed lesz minden tekintetben. Ennél rövidebb távra a bérlés sokkal olcsóbb. Ha ennél sűrűbben váltogatod a lakásodat, csak az ingatlanügynököket, az államot, az ügyvédet és a bankokat hizlalod a pénzeden.

Miért akarsz most lakást venni?

Már hallom a választ: mert válság van és most olcsó a lakás. Kicsit vizsgáljuk meg ezt a kérdést pontosabban.

Két eset lehetséges: vagy van rá pénzed, vagy hitelt szeretnél felvenni.

De mielőtt elkezdünk számolni, próbáljuk meg kitalálni, milyen áremelkedés várható a lakásárakban a következő 3-4 évben. Eddig hatalmas zuhanás jellemezte a piacot, az utolsó egy évben volt egy szerény 1%-os növekedés, ami az 5,5%-os infláció mellett tulajdonképpen újabb 4,5%-os áresést jelent reálértékben.

Várható-e, hogy hirtelen elszaladnak a lakásárak és mi lemaradunk valami jóról?

A lakásárakat mindössze három dolog befolyásolja: az elérhető hitelek kamatai, a bankok hitelnyújtási kedve és az emberek hitelfelvételi kedve.

A jellemző banki lakáshitel-kamatok 12,-15% között szórodnak jelenleg, a bankszektorból pedig 3,6 billió forintot vontak ki a külföldi tulajdonosok, pár százmilliárdot pedig az állam  mindenféle bankadó címén. A hitelek 12-13%-a gyakorlatilag bedőlt hitel, olyan, amit már legalább 90 napja nem fizet a hitel felvevője. Ezen túl is emberek milliói égették meg magukat a rosszul megtervezett hitelfelvétellel. A munkanélküliség 11% felett van, a bizalmi index a mélyben és nem is látszik semmi olyan dolog, amitől mindez radikálisan javulna a következő egy-két-három évben.

Ezek után vizsgáljuk meg, hogy mennyit nyersz, vagy buksz a lakásvásárlással. Egy átlagos 15 milliós budapesti lakással számoljunk, amit 60 ezerért ki tudsz venni, ha egy kicsit utánajársz.

Nézzük meg, mennyit kamatozna a pénzed bankban, vagy prémium állampapírban, 9,4% kamat mellett. Mondjuk számoljunk 3 évvel és TBSZ számlával, azaz 10% kamatadóval.

Ha lakást vennél, a 15 milliós lakásod érne 3 év múlva 16,15 milliót (A kezdeti költségektől most eltekintünk, hiszen azok akkor is lesznek, ha később veszel lakást.)

A prémium állampapírba való befektetés után lesz 3 év múlva a kamatadó levonása után is több, mint 19 millió forintod.

De laknod is kell valahol, az albérleti díj 3 év alatt felemészt 2,16 millió forintot. Ellenben nem kell lakásfelújításra költened és a várható ingatlanadóra, de ezektől most tekintsünk el.

Láthatjuk, hogy ha elég készpénzzel rendelkezünk, akkor nagyjából mindegy, hogy most veszünk lakást, vagy 3-4 év múlva. Akkor járunk jobban a mostani vásárlással, ha 4%-nál jobban fognak drágulni évente a lakások, vagy ha 80 ezernél többet fizetünk albérletre.

Nézzük meg, ha hitelből veszünk lakást.

A legolcsóbb ajánlat most a piacon 12%-os THM-mel rendelkező hitel, de van 15%-os is. Számoljunk az egyszerűség kedvéért 13%-kal és 12 millió felvett hitellel.

A 12 milliós hitel havi törlesztőrészlete 25 év futamidő mellett is szerény 135,340 Ft, ebből csak  130 ezer forint a kamat az első évben. A futamidő alatt a 12 milliós hitelre visszafizetünk 40.602.072 forintot, azaz 28.602.072 Ft kamatot fizetünk ki a banknak.

Lehet, hogy jobban jársz, ha inkább elnapolod a lakásvásárlást és a hitelfelvételt, inkább teljes erőtökből elkezdetek gyűjteni, hogy 3-4 év múlva saját pénzből meg tudjátok venni a lakást.

Ha jelenleg van 2 millió forintotok és el tudtok tenni havi 200 ezret, 7% nettó kamat mellett, akkor 5 év múlva nem kevesebb, mint 17.153.830 forintotok lesz, azaz a ma kinézett lakást készpénzért meg tudjátok venni.

Ha ma vagy mondjuk 30 éves, semmi nem történik, ha 35 évesen költözöl a saját lakásodba, ami viszont a tiéd és nem fizetsz ki 28 milliót kamatra.

Mekkora lakást vegyél?

A válasz egyszerűnek tűnik: amekkorát megengedhetsz magadnak. De mit jelent ez?

Először is: amíg nincs meg a lakásod vételárának a 35-40%-a, addig az a lakás túl drága neked, akármennyibe is kerüljön. Vagy keveset keresel, vagy sokat költesz, de mindenesetre nem tudsz gyűjteni.

Ha hitelt veszel fel, ne úgy kalkulálj, hogy ki tudod-e fizetni a törlesztőket, hanem hogy a törlesztés után marad-e elég pénzed. Mire kell, hogy maradjon? A megélhetésen túl kell még pénz a nyugdíj-előtakarékosságra, a gyereknek félretenni, autó cseréjére gyűjteni és a többi. Ha ezekre nem marad, akkor a jövődet éled fel, hogy a jelenben saját lakásban lakhass.

Ha kíváncsi vagy, hogyan kell megtervezni a pénzügyeidet, jelentkezz a Kiszámoló Akadémia második turnusára, 20 ezer forintért 6 alkalom alatt megtanulhatod a pénzügyek alapjait. Bővebb infó itt.

Ingatlanvásárlás, mint befektetés?

Amennyiben az első lakásodat veszed, felejtsd el, hogy az befektetés. Az csak fedél a fejed felett, semmi több. Ha azért veszel réz ereszcsatornát, vagy napkollektort, mert azt gondolod, hogy bárki fizetni fog valaha is ezért, akkor keservesen csalódni fogsz. Akkor szerelj bármit is a lakóingatlanodba, ha az a te kényelmedet szolgálja.

Megéri-e második  ingatlant venni befektetés gyanánt?

Mi a hátránya az ingatlanbefektetésnek? Először is, amint arra már sokan rájöttek, hatalmasat is lehet bukni az ingatlanokon. Ezt hiába mondta bárki is 2006-ban, senki nem hitte el neki. Most már sokan rájöttek, hogy az ingatlanba fektetés nem kockázatmentes, egyirányú fogadás. 2008 óta reálértékben az egyharmadával estek az ingatlanárak.

A másik kockázat, hogy az ingatlan nagyon illikvid befektetés. Ha meg akarunk szabadulni tőle egy számunkra kedvezőtlen fordulat esetén (például bevezetik az ingatlanadót), fél-egy évig is eltart, amig el tudjuk adni, addigra már bezuhanhattak az árak.

A harmadik, hogy nem lehet részben eladni. Ha a pénz fele kellene csak, akkor is el kell adnunk az egészet.

A negyedik, hogy nagyon sok az indulóköltség. Az ingatlanügynök vételnél és eladásnál is 5-6%-ot elvisz (mindegy, hogy ki fizeti, az árnak tartalmaznia kell.), ez mindjárt 10-12%. Illeték minimum 4%, ügyvéd 1%, földhivatal és hasonlóak. Ehhez csapjuk hozzá a felújítás várható költségét, a berendezés költségét, ha albérletbe akarjuk kiadni és mindjárt azt találjuk, hogy egy 15 milliós lakásra kifizetünk mindenféle címszóval 15-16%-ot, plusz a felújítást, berendezést, mindjárt közel vagyunk az 5 millióhoz, azaz a 33%-os befektetési költséghez.

Az ötödik, hogy az ingatlanra mindig költeni kell. Egy kazáncsere több, mint félmillió, egy alapos és normális kifestés sem két fillér.

A hatodik a pénzáram kockázata. Mivel a fő bevételi forrás az albérleti díj és vagy van albérlőnk, vagy nincs, vagy fizet, vagy nem. A statisztikák szerint az albérletek két évente legalább egy hónapig üresen állnak. Az új albélőt nagy valószínűséggel ingatlanügynök fogja hozni, aki egyhavi díjat el fog kérni.

A fentiek fényében a nyolc százalékos bankkamatokból kiindulva a 12% elvárt hozam még csekélynek is mondható. Ez az értéknövekedésből és az albérleti díjból áll össze.

Ha az átlagos 15 milliós lakásból indulunk ki és éves 3% értéknövekedéssel számolunk, akkor havi 112-120 ezer forintért kellene kiadni a lakást. Ha az adóról sem feledkezünk meg akkor további 25-30 ezret rá kell még számolnunk.

(Ezek az adatok most érvényesek. Ha valami csoda folytán leesne a forint alapkamata és szárnyra kapna az ingatlanpiac, már teljesen más számok jönnének ki. De erre mostanában sajnos nem sok esély látszik.)

Egyetért? Kiegészítené? Vitatkozna? Kérdése van? Ne habozzon leírni a véleményét a kommenteknél. (Ha még nem tette meg, egy rövid regisztráció szükséges lehet.)

Ha szeretné tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelöljön be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en

Már volt olyan terv a blogon, hogy folyamatosan figyeljük az akciós bankbetéteket, hogy mindig könnyen tudjatok választani, amikor új helyet kell keresnetek a lejáró pénzeteknek.

Ez a kezdeményezés elhalt, mivel túlságosan munkaigényes lett volna. A neten találhatóak bankbetét választó oldalak, de ezekkel két gond szokott lenni: vagy nem frissítik rendesen (pont azért, mert nagy munka), vagy agyon vannak komplikálva, mint például a PSZAF oldala, ahol minden falusi takarékszövetkezet minden használhatatlan betétje is fenn van és képtelenség megtalálni azt a pár igazán jó ajánlatot, ami neked is elérhető és megfelelő is.

Örömmel jelentem, pár hete elindult a bankmonitor.hu, ahol pár kattintással és beállítással (futamidő, összeg, lekötés típusa) azonnal kiadja a 10 legnagyobb bank legjobb ajánlatait, ami a betéti piac 93%-át lefedi. » Read more

Előljáróban szeretnék bocsánatot kérni minden lelkes követőmtől, a posztok száma azért zuhant mostanában, mert

a, elmentem dolgozni egy tanácsadó céghez, ahol egész nap cikkeket írok,

b, a szakdolgozatomat is most írom,

c, az Akadémia anyagán is dolgoznom kell.

Úgyhogy ennyi írnivaló mellett naponta már nem marad se erőm, se időm, hogy a blogot is a régi intenzítással írjam. Még egy hónap és várhatóan újra lesz időm a bloggal foglalkozni. (Cserébe a türelmetekért majd közkinccsé teszem a jelenlegi pénzügyi válságról szóló korszakalkotó szakdolgozatomat. 🙂  )

Amiről ma írni akarom, az a végtelen naivitás, amivel minden kamu befektetési “lehetőséget” megesztek.

Rendszeresen kapok e-maileket, hogy mi a véleményem erről és erről a szuper, az életben csak egyszer adodó befektetésről, szerintetek teljesen korrekt, de azért engem is megkérdeznétek a döntés előtt. » Read more

Norbi Németországban dolgozik, de egy magyar cég kiküldetésében, így forintban kapja a fizetését, amire euroban lenne szüksége.

Olyan megoldást kerestünk neki, ahol olcsón is és egyszerűen tudja átváltani a pénzét eurora és hozzájuthat ahhoz Németországban.

Vannak bankok, akik ingyenes pénzfelvételt hirdetnek a cégcsoporthoz tartozó külföldi bankok automatáiból. Ez remek lenne, ha euroban érkezne a pénz a magyar devizaszámlára, de az átváltás miatt azonnal bukunk mintegy 2%-ot, hiába ingyenes maga a pénzfelvétel.

A Raiffeisen banknál van online pénzváltási lehetőség, ahol a pillanatnyi árfolyamon, az összegtől (és a prémiumbanki, privátbanki ügyfél státuszunktól) függően akár középárfolyam plusz 0,9 Ft áron is válthatunk eurot. A devizaszámla-vezetés díjmentes. (részletek itt.) » Read more