A napokban többen megkerestetek ingatlanvásárláshoz kapcsolódó kérdéssel és már régen volt szó ingatlanokról pénzügyi szemmel, gondoltam, érdemes átnézni újra a kérdést.
Mennyi pénzed van a lakásvásárlásra?
Ahogy már itt a blogban is megbeszéltük, egy lakásvásárlás rengeteg járulékos költséggel jár: illetékfizetési kötelezettség, ügyvédi díj, földhivatal, ha hitelt is veszel fel, annak a kezdeti költsége is igen magas (közjegyző, folyósítási jutalék, stb.).
Ezen kívül a megvett lakást valószínű, hogy fel is kell újítanod, ami igen költséges dolog, ha rendesen akarod csinálni. (vezetékcsere a falban, fürdőszoba felújítás, stb.), ezeket aligha úszod meg másfél millió alatt még egy kisebb lakásnál is. Többek véleménye szerint érdemes felújítandó lakást venni, mert egyrészt ott látod a lakás valódi állapotát (gyakran a repedt, vagy esetleg felázott falakat gittelik ki és festik le gyorsan), másrészt tudod, hogy nem csak egy látszat-felújításon esett át a lakás.
Még ezzel sincs vége a költekezésnek, a lakást be is kell rendezni. Ez szintén nagyon alsó hangon egymillió forint, de akkor az nagyon minimáldesign lesz. Mosógép, hütőgép, függöny, csillár, fürdőszoba-polc és ezer apróság, amire nem is gondolsz esetleg, mégis sok tízezer fointba kerülnek.
Ezen túl sohasem nullázuk le magunkat, hathavi megélhetésünk mindig legyen a bankban.
A fenti dolgokat összeadva valahol négymillió környékén járunk. Ezek után újra kérdezd meg magadtól, mennyi pénzed maradt ténylegesen a lakásvásárlásra.
Miért szeretnél saját lakást?
Ez egy olyan kérdés, amit sokan fel se tesznek maguknak. A magyar néplélekben az él, hogy csak az a sikeres ember, akinek saját lakása van. Az Egyesült Államokban az emberek bő egyharmada bérleményben él és ez teljesen természetes a számukra.
Jelenleg az albérleti piacon is túlkínálat van, még Budapesten is találsz 15-20 milliós lakásokat 50-60 ezer forintos albérleti díj mellett, egy ismerősöm egy gellért-hegyi csilivili lakásban lakik havi 70 ezer forintért.
Az albérletnek vannak hátrányai, de számos előnye is: ha máshol találsz munkát, ha külföldre akarsz költözni, ha beköltözik egy alkoholista család a szomszédba, és mehetnéked támad miattuk, ha nagyobb/kisebb/drágább/olcsóbb/csendesebb/kevésbé eldugott, vagy akármilyen lakásra váltanál, ezt roppant egyszerűen megteheted. Egy saját lakás igazi röghöz kötöttség, ezért ha még nem tudod, hol szeretnél letelepedni a következő 10-15 évben, ne vegyél lakást.
Mekkora lakást szeretnél és hol?
Egy fiatal pár 7 millió forinttal rendelkezett, amiről gyorsan kiderítettük, hogy tulajdonképpen csak 3 millió (lásd az első pontot). A jó közlekedést szem előtt tartva a VII. kerületben kerestek 8 milliós lakást.
Annyit kérdeztem csak, hogy szeretnének-e gyereket. Kiderült, hogy természetesen (huszonévesek voltak). Ezután feltettem két egyszerű kérdést: hogyan fognak elférni négyen egy 40 négyzetméteres lakásban és hová akarják levinni sétálni és játszani a gyerekeket a VII. kerületben? A járdán parkoló autók közé, hogy játszanak a kutyagumival és mélyeket lélegezzenek a szmogból?
Egy másik ügyfelem a másik hibába esett: akkor vett három emeletes, 350 négyzetméteres(!!!) palotát, amikor a gyerekei már középiskolások voltak. Elreppent 5 év és a gyerekek elköltöztek otthonról, most a feleségével fogócskázhatnak a báltermeknek beillő szobákban. A válság miatt eladni sem tudják a házat, a fűtésre pedig elmegy havonta pár százezer forint.
Jegyezd meg: ha saját lakásban gondolkodsz, csak akkor éri meg vásárolni, ha legalább 10-15 évig megfelelő lakhelyed lesz minden tekintetben. Ennél rövidebb távra a bérlés sokkal olcsóbb. Ha ennél sűrűbben váltogatod a lakásodat, csak az ingatlanügynököket, az államot, az ügyvédet és a bankokat hizlalod a pénzeden.
Miért akarsz most lakást venni?
Már hallom a választ: mert válság van és most olcsó a lakás. Kicsit vizsgáljuk meg ezt a kérdést pontosabban.
Két eset lehetséges: vagy van rá pénzed, vagy hitelt szeretnél felvenni.
De mielőtt elkezdünk számolni, próbáljuk meg kitalálni, milyen áremelkedés várható a lakásárakban a következő 3-4 évben. Eddig hatalmas zuhanás jellemezte a piacot, az utolsó egy évben volt egy szerény 1%-os növekedés, ami az 5,5%-os infláció mellett tulajdonképpen újabb 4,5%-os áresést jelent reálértékben.
Várható-e, hogy hirtelen elszaladnak a lakásárak és mi lemaradunk valami jóról?
A lakásárakat mindössze három dolog befolyásolja: az elérhető hitelek kamatai, a bankok hitelnyújtási kedve és az emberek hitelfelvételi kedve.
A jellemző banki lakáshitel-kamatok 12,-15% között szórodnak jelenleg, a bankszektorból pedig 3,6 billió forintot vontak ki a külföldi tulajdonosok, pár százmilliárdot pedig az állam mindenféle bankadó címén. A hitelek 12-13%-a gyakorlatilag bedőlt hitel, olyan, amit már legalább 90 napja nem fizet a hitel felvevője. Ezen túl is emberek milliói égették meg magukat a rosszul megtervezett hitelfelvétellel. A munkanélküliség 11% felett van, a bizalmi index a mélyben és nem is látszik semmi olyan dolog, amitől mindez radikálisan javulna a következő egy-két-három évben.
Ezek után vizsgáljuk meg, hogy mennyit nyersz, vagy buksz a lakásvásárlással. Egy átlagos 15 milliós budapesti lakással számoljunk, amit 60 ezerért ki tudsz venni, ha egy kicsit utánajársz.
Nézzük meg, mennyit kamatozna a pénzed bankban, vagy prémium állampapírban, 9,4% kamat mellett. Mondjuk számoljunk 3 évvel és TBSZ számlával, azaz 10% kamatadóval.
Ha lakást vennél, a 15 milliós lakásod érne 3 év múlva 16,15 milliót (A kezdeti költségektől most eltekintünk, hiszen azok akkor is lesznek, ha később veszel lakást.)
A prémium állampapírba való befektetés után lesz 3 év múlva a kamatadó levonása után is több, mint 19 millió forintod.
De laknod is kell valahol, az albérleti díj 3 év alatt felemészt 2,16 millió forintot. Ellenben nem kell lakásfelújításra költened és a várható ingatlanadóra, de ezektől most tekintsünk el.
Láthatjuk, hogy ha elég készpénzzel rendelkezünk, akkor nagyjából mindegy, hogy most veszünk lakást, vagy 3-4 év múlva. Akkor járunk jobban a mostani vásárlással, ha 4%-nál jobban fognak drágulni évente a lakások, vagy ha 80 ezernél többet fizetünk albérletre.
Nézzük meg, ha hitelből veszünk lakást.
A legolcsóbb ajánlat most a piacon 12%-os THM-mel rendelkező hitel, de van 15%-os is. Számoljunk az egyszerűség kedvéért 13%-kal és 12 millió felvett hitellel.
A 12 milliós hitel havi törlesztőrészlete 25 év futamidő mellett is szerény 135,340 Ft, ebből csak 130 ezer forint a kamat az első évben. A futamidő alatt a 12 milliós hitelre visszafizetünk 40.602.072 forintot, azaz 28.602.072 Ft kamatot fizetünk ki a banknak.
Lehet, hogy jobban jársz, ha inkább elnapolod a lakásvásárlást és a hitelfelvételt, inkább teljes erőtökből elkezdetek gyűjteni, hogy 3-4 év múlva saját pénzből meg tudjátok venni a lakást.
Ha jelenleg van 2 millió forintotok és el tudtok tenni havi 200 ezret, 7% nettó kamat mellett, akkor 5 év múlva nem kevesebb, mint 17.153.830 forintotok lesz, azaz a ma kinézett lakást készpénzért meg tudjátok venni.
Ha ma vagy mondjuk 30 éves, semmi nem történik, ha 35 évesen költözöl a saját lakásodba, ami viszont a tiéd és nem fizetsz ki 28 milliót kamatra.
Mekkora lakást vegyél?
A válasz egyszerűnek tűnik: amekkorát megengedhetsz magadnak. De mit jelent ez?
Először is: amíg nincs meg a lakásod vételárának a 35-40%-a, addig az a lakás túl drága neked, akármennyibe is kerüljön. Vagy keveset keresel, vagy sokat költesz, de mindenesetre nem tudsz gyűjteni.
Ha hitelt veszel fel, ne úgy kalkulálj, hogy ki tudod-e fizetni a törlesztőket, hanem hogy a törlesztés után marad-e elég pénzed. Mire kell, hogy maradjon? A megélhetésen túl kell még pénz a nyugdíj-előtakarékosságra, a gyereknek félretenni, autó cseréjére gyűjteni és a többi. Ha ezekre nem marad, akkor a jövődet éled fel, hogy a jelenben saját lakásban lakhass.
Ha kíváncsi vagy, hogyan kell megtervezni a pénzügyeidet, jelentkezz a Kiszámoló Akadémia második turnusára, 20 ezer forintért 6 alkalom alatt megtanulhatod a pénzügyek alapjait. Bővebb infó itt.
Ingatlanvásárlás, mint befektetés?
Amennyiben az első lakásodat veszed, felejtsd el, hogy az befektetés. Az csak fedél a fejed felett, semmi több. Ha azért veszel réz ereszcsatornát, vagy napkollektort, mert azt gondolod, hogy bárki fizetni fog valaha is ezért, akkor keservesen csalódni fogsz. Akkor szerelj bármit is a lakóingatlanodba, ha az a te kényelmedet szolgálja.
Megéri-e második ingatlant venni befektetés gyanánt?
Mi a hátránya az ingatlanbefektetésnek? Először is, amint arra már sokan rájöttek, hatalmasat is lehet bukni az ingatlanokon. Ezt hiába mondta bárki is 2006-ban, senki nem hitte el neki. Most már sokan rájöttek, hogy az ingatlanba fektetés nem kockázatmentes, egyirányú fogadás. 2008 óta reálértékben az egyharmadával estek az ingatlanárak.
A másik kockázat, hogy az ingatlan nagyon illikvid befektetés. Ha meg akarunk szabadulni tőle egy számunkra kedvezőtlen fordulat esetén (például bevezetik az ingatlanadót), fél-egy évig is eltart, amig el tudjuk adni, addigra már bezuhanhattak az árak.
A harmadik, hogy nem lehet részben eladni. Ha a pénz fele kellene csak, akkor is el kell adnunk az egészet.
A negyedik, hogy nagyon sok az indulóköltség. Az ingatlanügynök vételnél és eladásnál is 5-6%-ot elvisz (mindegy, hogy ki fizeti, az árnak tartalmaznia kell.), ez mindjárt 10-12%. Illeték minimum 4%, ügyvéd 1%, földhivatal és hasonlóak. Ehhez csapjuk hozzá a felújítás várható költségét, a berendezés költségét, ha albérletbe akarjuk kiadni és mindjárt azt találjuk, hogy egy 15 milliós lakásra kifizetünk mindenféle címszóval 15-16%-ot, plusz a felújítást, berendezést, mindjárt közel vagyunk az 5 millióhoz, azaz a 33%-os befektetési költséghez.
Az ötödik, hogy az ingatlanra mindig költeni kell. Egy kazáncsere több, mint félmillió, egy alapos és normális kifestés sem két fillér.
A hatodik a pénzáram kockázata. Mivel a fő bevételi forrás az albérleti díj és vagy van albérlőnk, vagy nincs, vagy fizet, vagy nem. A statisztikák szerint az albérletek két évente legalább egy hónapig üresen állnak. Az új albélőt nagy valószínűséggel ingatlanügynök fogja hozni, aki egyhavi díjat el fog kérni.
A fentiek fényében a nyolc százalékos bankkamatokból kiindulva a 12% elvárt hozam még csekélynek is mondható. Ez az értéknövekedésből és az albérleti díjból áll össze.
Ha az átlagos 15 milliós lakásból indulunk ki és éves 3% értéknövekedéssel számolunk, akkor havi 112-120 ezer forintért kellene kiadni a lakást. Ha az adóról sem feledkezünk meg akkor további 25-30 ezret rá kell még számolnunk.
(Ezek az adatok most érvényesek. Ha valami csoda folytán leesne a forint alapkamata és szárnyra kapna az ingatlanpiac, már teljesen más számok jönnének ki. De erre mostanában sajnos nem sok esély látszik.)
Egyetért? Kiegészítené? Vitatkozna? Kérdése van? Ne habozzon leírni a véleményét a kommenteknél. (Ha még nem tette meg, egy rövid regisztráció szükséges lehet.)
Ha szeretné tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelöljön be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en
