Kiszámoló – egy blog a pénzügyekről
Pénzügyi tanácsadás, ahogy mindig is szeretted volna.
Gaborr vette észre, hogy a jövő héttől új prémium állampapírok érkeznek, csökkenő kamatprémiummal: a 3 éves csak infláció plusz egy, az 5 éves plusz 1,4%-ot fog fizetni. (Igaz, az első periódusban nem változik a kamat a magasabb bázis miatt.)
Ha venni akartál prémium állampapírt, tedd meg még a héten. (Update: úgy tűnik, estére már el is tűnt a listából a régi prémium állampapír.)
A Digi mobil jelenleg tesztüzemben fut, így bárki, aki bármilyen Digi vagy Invitel előfizető igényelhet ingyen SIM kártyákat, amihez ingyen netet és hálózaton belüli beszélgetést kap, egyéb irányba pedig 5 forint a percdíj.
Eredetileg év végéig volt meghirdetve a lehetőség, egy új bejelentés szerint 2020 közepéig fog élni az akció.
Nemrég jelent meg a KSH jelentése a magyar lakáshitel-helyzetről.
Ebből néhány megállapítás:
– Fél év alatt az állomány tovább nőtt 164 milliárd forinttal, így a félév végén 3.488 milliárd forint volt a magyar lakáshitel-állomány. Ez már több, mint a 2007-es érték, de még nem érte el a 2008-as csúcsot. Fél év alatt 58 ezer új szerződést kötöttek 426 milliárd forint értékben.
– A problémamentes hitelek aránya 97%-ra nőtt. (Persze ennek oka az is lehet, hogy a bankok egyszerűen eladták a problémás hiteleket, így azok kikerültek a könyveikből.)
– Egy év alatt az átlagos hitelösszeg 14%-kal nőtt, azonban a számuk 5,3%-kal csökkent.
– A 426 milliárd forintnyi új hitelből 84 milliárd forint ment építkezésre (átlagösszeg 4,1 millió forint) vagy új lakás vásárlására (hitelátlag 9,4 millió forint), a többi használt lakásra, bővítésre vagy hitelkiváltásra lett kihelyezve. Átlagos futamidő 15,8 év, az átlagos hitelösszeg 9,1 millió forint. (Ez nem tűnik annyira soknak a budapesti lakásárak fényében, de ne felejtsük el, ez országos átlag.)
További infók a fenti linken.
Köszönjük Viktornak az ajánlást.
–
Egy-egy pénzügyi idézetből sokat lehet tanulni.
Már több cikkben is összeszedtem néhány találó mondást, következzen most néhány további. (Ha még nem tetted, olvasd el az előző cikkeket is.)
Az egyik legnehezebb, amit a legtöbb embernek meg kell tanulnia, hogy akkor kell félretenni pénzt, amikor van belőle valamennyi. (Joe Moore)
Az embereknek azt kell megtanulniuk, ha nincs süti a sütis bödönben, akkor nem tudnak sütit enni és ne is akarjanak. (Suze Orman)
A vagyon nem azt jelenti, hogy sok pénzed van, hanem azt, hogy sok lehetőséged. (Chris Rock)
Sándorék az alábbi levelet kapták az önsegélyező pénztáruktól:
“A Magyar Nemzeti Bank közelmúltban kibocsátott állásfoglalása alapján 2019.11.01-jét követően Pénztárunk kizárólag abban az esetben teljesítheti a lakáscélú jelzáloghitel havi törlesztő-részletének támogatását, amennyiben a lakáshitel törlesztő-részlet ténylegesen a támogatást igénybe vevő Pénztártag bankszámlájáról kerül levonásra (megfizetésre). A Pénztár részére ehhez igazolni kell, hogy az igénylő Pénztártag a bankszámla-tulajdonosa. Amennyiben a lakáshitel törlesztő-részlet teljesítése közös bankszámláról érkezik, az akként tekinthető, hogy a törlesztő-részletet a bankszámla-tulajdonosok fele-fele arányban teljesítették, így ez esetben a pénztártag a törlesztő-részlet felére igényelheti a támogatást.
A jogszabályi előírások alapján a pénztárak a hitel összegéből az adósok számától függően arányosan teljesíthetnek csak kifizetést. (Pl. 2 adós esetében (adós és adóstárs) a havi hiteltörlesztő összeg 50%-a, 3 adós esetében 33,3%-a fizethető ki lakáshitel támogatás jogcímén, maximum a tárgyév első napján érvényes minimálbér 15%-a erejéig (mely 2019-ben 22 350 Ft/hó)) A támogatás kifizetése az egyéni számlán rendelkezésre álló 180 napos egyenlegből, ill. a munkáltatótól esetlegesen e célra kapott ún. célzott támogatásból történik”
Mivel a levél egy MNB állásfoglalásra hivatkozik, ezért valószínű, hogy ez minden pénztárra igaz lesz.
Ha te is önsegélyező pénztárból fizeted a lakáshiteled egy részét, kérdezz rá a pénztáradnál, mit kell csinálnod.
Köszönjük a hírt.
Bár volt már róla szó, újra és újra előkerül a hozzászólásokban, hogy akkor is megéri megkötni az új, államilag nem támogatott lakástakarékpénztári szerződéseket, mert milyen jó lesz majd hitelt kapni 5-10 év múlva, 3-4%-ra, amikor a hitelkamatok 15-20%-ok lesznek. Ezért inkább bevállalom a 0,5%-os betéti kamatot 10 évre az állampapír 4,95%-os kamata helyett.
Akik erre számítanak, azoknak ajánlom figyelmébe a lakástakarékpénztári törvényt.
A lakástakarékpénztárak biztonságát a zárt rendszerük adja. Onnan lehetek biztos, hogy visszakapom a pénzt, mert a lakástakarék nem tudja eltapsolni azt.
A lakástakarékpénztár hitelt nem ad, hanem adhat. De csak akkor, ha ezzel nem veszélyezteti a lejáró szerződések kifizetését.
Idézetek a törvényből:
A lakástakarékpénztár áthidaló kölcsönt akkor nyújthat, ha a szerződésekből származó kötelezettségeit szerződésszerűen folyamatosan teljesíti.
Az így megállapított kiutalási összeget kizárólag a fióktelep által kötött szerződések alapján teljesítendő kifizetésekre és e szerződések teljesítése érdekében a lakáskölcsönök nyújtására szükség esetén általa felvett kölcsön tőketörlesztésére és e kölcsönnek a kollektív kamat mértékével meghatározott számított hozamának kifizetésére használhatja fel a 15. § alapján.
A lakás-takarékpénztár az MNB-nek haladéktalanul jelentést tesz, ha az adott kiutalási időpontban a kiutalási összegből nem tudja azoknak a lakás-előtakarékoskodóknak a szerződéses összeg kiutalására vonatkozó igényét sem kielégíteni, akik az adott módozat szerinti szerződésben meghatározott minimális megtakarítási hányad 110%-át már megtakarították, elérték a minimális értékszámot és a módozat szerinti minimális megtakarítási időt. Ebben az esetben a lakás-takarékpénztár a folyósítandó lakáskölcsön fedezetére az Felügyelet engedélyével kölcsönt is felvehet. Amennyiben az MNB a továbbiakban nem látja biztosítottnak a szerződések teljesíthetőségét, a Hpt. szerinti intézkedéseket tesz, és bírságot szabhat ki.
A lakástakarékpénztár által felvett kölcsönök, illetve az általa kibocsátott hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok (a továbbiakban együtt: felvett kölcsönök) állománya a 10. § (2) bekezdésében foglalt eset kivételével nem haladhatja meg a folyósított áthidaló kölcsöneinek állományát.
A felvett kölcsönök állománya – beleértve a 10. § (2) bekezdésben foglalt esetet is – a kölcsönfelvételkor, illetve a hitelviszonyt megtestesítő értékpapír kibocsátásakor nem haladhatja meg a betétállomány 40%-át.
A lakás-takarékpénztár az általános szerződési feltételekben meghatározott módszer szerint a szerződési feltételeket teljesített lakás-előtakarékoskodók között az adott kiutalási időszakhoz tartozó értékelési fordulónapon sorrendet határoz meg. A sorrend meghatározása az értékszám alapján történik. A lakás-takarékpénztár e sorrend alapján határozza meg, hogy az adott kiutalási időpontban mely szerződések esetében kerülhet a szerződéses összeg kiutalásra.
Tehát egy lakástakarék vagy a saját forrásából fedezi a kihelyezett hiteleket, vagy maximum a betétek 40%-a, de nem több, mint az áthidaló hitelek (ez nem ugyanaz, mint a végén adott hitel!!!) állománya mértékében hitelt vehet fel, ha ezzel nem veszélyezteti a betétek kifizetését.
Ehhez az kell, hogy többen akarjanak befizetni a rendszerbe (az ő pénzüket tudja kölcsönadni a lakástakarék), mint ahányan onnan a betéteiket illetve további hitelt szeretnének felvenni.
Vagyis több ember akarjon 0,5%-os betéti kamatot kapni, mint 3-4%-os hitelt.
Ha 15% lesz a hitelkamat 5-10 év múlva, akkor a betéti kamat is 10% felett lesz.
Sokan szeretnének 10%-os betéti kamat mellett 0,5%-os kamatot kapni a lakástakaréktól? Ha igen, akkor te is kapsz hitelt 3-4% mellett. Ha nem? Hát akkor azért ebben annyira biztos ne legyél.
Ha pedig 5-10 év múlva is 4% lesz a hitelkamat, akkor inkább te is takarékoskodj addig is állampapírban 5%-os kamat mellett és arra használod fel a pénzed 5-10 év múlva, amire csak akarod.
A blog hitelügyintézője Gábor hívott fel, hogy mennyire olcsók lettek a szabad felhasználású jelzáloghitelek, jó lenne írni róla. (Szabad felhasználású az a jelzáloghitel, amit a meglévő ingatlanodra veszel fel és arra használsz, amire csak akarod.)
A szabad felhasználású hitelnek vannak előnyei, ilyen például, ha lakást akarsz venni, előre felveszed a kívánt összeget a már meglévő másik ingatlanodra és már készpénzes vevőként jelensz meg a piacon, nem vásárláskor kell elkezdeni a hitelügyintézést, ami akár másfél hónap is lehet. Ez eddig nem érte meg, hiszen lényegesen több volt a kamata a szabad felhasználású hiteleknek, mint a lakásvásárlási hitelnek.
Most már közel annyiért kapsz szabad felhasználású hitelt, mint normál lakáshitelt (bizonyos feltételek mellett), így ez is lehet alternatíva.
Persze vannak hátrányai is, például lakástakarékpénztári megtakarítást nem tudsz beletörleszteni és nem jár rá a gyerekszülés esetén az állami adósság-elengedés, illetve önsegélyező pénztárból sem lehet törleszteni.
Úgyhogy Gábor írt is egy cikket ezekről a hitelekről, természetesen nem bírta ki, hogy saját magát ne reklámozza benne, ezt nézzük el neki. 🙂 Ha neked aktuális a téma, elgondolkodhatsz azon, hogy nem lakáshitelt veszel fel, hanem szabad felhasználású jelzáloghitelt.
Két, az árazásában a többi szabad felhasználású hitelhez képest nagyságrendileg kedvezőbb, a legjobb lakáshitel ajánlatokéhoz nagyon közel eső bármilyen célra felhasználható hitelajánlat bemutatása előtt rendhagyó módon engedjetek meg egy közepesen hosszú „történelmi” visszatekintést arról, hogy mikor és milyen okokból nyílt szét vagy záródott az olló a lakás- és egyéb célú jelzáloghitelek árazásában a 2000-es években. (Akit ez nem érdekel az nyugodtan ugorja át ezt a részt.)
A 2008-as pénzügyi válság előtt több pénzintézet is kínált szabad felhasználású jelzáloghitelt lakáshitellel megegyező, vagy annál nem jelentősen magasabb kamattal. Ebben az időszakban viszonylag alacsony volt a bedőlt/nem fizetett jelzáloghitelek aránya. Nem volt érzékelhető különbség jelzáloghitelek kihelyezésében kockázati szempontból a hitelcél függvényében.
Nem lakáscélú jelzáloghitelt igénylők között az alábbi négy hiteligénylő-profil/hitelcél meglehetősen gyakorinak számított:
1. Vállalkozó, aki magánszemélyként a saját ingatlanát fedezetként felajánlva felvett hitelből igyekezett feltőkésíteni a vállalkozását.
2. Azon korábban több hitelt egymással párhuzamosan fizetők, akik a tartozásaikat egy kedvező kondíciójú jelzáloghitellé egyesítették.
3. Azok, akik valamely adósságcsapdába került közeli hozzátartozójuk kisegítésére
vettek fel hitelt, bízva abban, hogy a jobb kondíciójú hitelt a megsegített már fogja
tudni fizetni.
4. Azok a befektetési céllal ingatlant vásárlók, akiknek fontos volt, hogy készpénzes vevőként tudjanak fellépni egy-egy jó árú, jó befektetésnek tűnő ingatlan megvásárlásakor. Ők a készpénzt a vásárlás előtt felvett szabad felhasználású hitellel egészítették ki, vagy helyettesítették.
A válság megérkeztével a vállalkozások tömegesen mentek csődbe. A korábban fizetési nehézséggel küzdők még nehezebben, vagy egyáltalán nem tudták fizetni a hiteleiket. Az ingatlan árak esni kezdtek, a bérleti díjak csökkentek. Azok akik a befolyt bérleti díjból fizették volna a hitelüket bajba kerültek . Mindezek tetejébe jött a devizahitel kamatok emelkedése és a forint gyengülése és a devizaárfolyamok elszállása. A szabad felhasználású hitelek között sokkal magasabb volt a nem vagy késedelmesen fizető ügyfelek aránya.
A válságból kifelé jövet több pénzintézet úgy döntött, hogy csak igazolhatóan lakáscélú felhasználásra kínál jelzáloghitelt. Mások csak nagyon drágán és szigorú hitelbírálat után, vagy magas szintű egyedi engedélyhez kötötten nyújtottak szabad felhasználású hitelt.
Hogyan jutottunk el innen oda, hogy bizonyos pénzintézetek, bizonyos feltételek esetén ismét lakáshitel kondíciókkal nyújtanak jelzáloghitelt felhasználási megkötés nélkül?
Az utóbbi időszakban nagyon megváltozott annak az ügyfélkörnek az összetétele, akik számára egy szabad felhasználású hitel potenciálisan jó megoldást jelenthet. Kikoptak a válság előtti tipikus „szab-fel” ügyfelek:
1. Vállalkozók egyszerűbben és jobb kondíciókkal kaphatnak vállalkozói hitelt, mint
magánszemélyként jelzáloghitelt.
2. A válság után felvett jelzáloghiteleknél újra alacsony a bedőlt hitelek aránya.
Lakáshitelek lecserélésére vannak lakáshitel ajánlatok. A fedezet nélküli
adósságrendező hitelek nem sokkal drágábbak, mint a jelzálog alapúak.
3. A múltbeli rossz tapasztalatokon alapulva a magyar lakosság sokkal óvatosabb a családtagjai hitelből történő megsegítésével kapcsolatban.
4. A hitelből befektetési céllal lakást vásárlók száma egyre alacsonyabb a saját részre vásárlókhoz képest.
Akkor mégis kik vesznek fel manapság szabad felhasználású hitelt?
A hitelből saját célra lakást vásárlók, építők:
– azok hitelből ingatlant vásárolni szándékozók, akik azt tapasztalják, hogy egy-egy
lakásra tett ajánlatukat azért utasítja vissza az eladó, mert inkább a készpénzes
vevőket részesíti előnyben,
– azok új építésű ingatlant vásárlók, akik a beruházóval/eladóval csak olyan
ütemezésben tudnak megállapodni, hogy a hitelből származó forrásra a használatba vételi engedély megléte előtt már szükségük van/lesz,
– azok családi házat építők, akik már a teljes önerejük beépítése előtt szeretnének
banki forráshoz jutni.
– azok akik még a kedvezményes ÁFA hatálya alatt akarnak hitelből építeni/ vásárolni.
– azok akik a lakáshitel kamatok és a MÁP+ hozama közti különbséget szeretnék kihasználni.
A finanszírozó számára a fent felsorolt ügyféltípusok megfinanszírozása bizonyos
szempontokból kisebb kockázatot jelenthet akár egy klasszikus „lakáshiteles” ügyfélhez képest is, mert már rendelkeznek egy saját tulajdonú, tehermentes ingatlannal, vagy az ingatlan értékéhez képest alacsony összegű és pontosan fizetett hitellel, megfelelnek néhány a prémium árazás feltételeként előírt szintén kockázatot csökkentő feltételnek:
havi 450.000 Ft-nál magasabb bevétellel rendelkeznek, vagy van egy pozitív hitelmúltjuk.
Úgy gondolom, hogy kedvező kondíciókkal szabadfelhasználású hitelt kínálni jó üzletpolitikai döntést jelenthet egészen addig, amíg a tényleges felhasználás célja az esetek döntő többségében lakás vásárlás, építés (vagy olyan befektetések finanszírozása, ahol a hitel végtörlesztésére megvan a relatív likvid forrás.)
Az már koránt sem ennyire egyértelmű, hogy ügyfélként mennyire éri meg lakáshitel helyett szabadfelhasználású hitelt felvenni:
– Lakáshitel esetén több pénzintézet több potenciális ajánlata közül választhatunk. Ez jobb kondíciókat, vagy jobban személyre szabható hitelajánlatot eredményezhet.
– Fogyasztóbarát minősítésű és kamattámogatott hitelek csak lakáscélra elérhetőek.
– Még ha a számunkra elérhető lakáshitelnek és szab-fel hitelnek a
kamata/törlesztőrészlete ugyanannyi is, az előtörlesztés költségeiben, egyszeri költségben kamatkedvezmény feltételeiben lehet különbség.
– Bizonyos állami támogatások csak lakáshitellel rendelkezők számára elérhetők (a lakástakarékpénztári megtakarításból csak lakáshitelt lehet előtörleszteni,
tartozáselengedési támogatás 2017.11.14-e után igényelt nem lakáscélú hitelekre
nem vonatkozik.)
– Ezen felül a jövőben is lehetnek olyan állami kedvezmények, amik csak a lakáshitellel rendelkezők számára elérhetőek…
Én csak azoknak tudom jó szívvel ajánlani a lent részletesen bemutatott két hiteltermékeket akik jobb kondíciókkal tudnak így lakást vásárolni/ építeni, mintha a vásárlást lakáshitelből finanszíroznák. Vagy az adott ingatlan megvásárlására/építésére csak azzal a feltétellel tudnak az eladóval/kivitelezővel megállapodni, ha a finanszírozáshoz szabadfelhasználású hitelt (is) igénybe vesznek.
Bármilyen hiteltípusról is legyen szó, mindenkinek javaslom, hogy a legkedvezőbb hitelajánlat megtalálásába és a hitelügyintézésben vegyék igénybe egy független hitelszakértő segítségét.
Az alábbi táblázatban részletesen bemutatom a két pénzintézet konkrét hitelajánlatát.
Előtte hadd mondjam el, hogy ezen cikk írója is független hiteltanácsadóként dolgozik. Egyúttal hadd kérjek minden kedves olvasót, hogy tiszteljen meg azzal, hogy ha jelzáloghitel igénylése mellett dönt vegye igénybe a legkedvezőbb ajánlat kiválasztásában és a hitelügyintézésben díjmentes közreműködésemet. Ígérem, hogy így egyszerűbb, gyorsabb lesz a hiteligénylés folyamata és sok esetben a hitel kondíciói is mintha egyénileg próbálkoznának.
Megjelent egy hirdetmény, miszerint az OTP Lakástakarék befejezi a most kínált termékének az értékesítését. Mivel más terméke nincs is, ez valószínűleg azt jelenti, hogy nem köt új szerződéseket többé, csak hagyja kifutni a meglévőket.
Nem lehet nagyon csodálkozni a döntésen, állami támogatás nélkül nem versenyképesek a lakástakarékok termékei, hiába próbálják meg annak beállítani.
Hogy miért nem éri megkötni az új termékeket, arról már itt írtam:
Kérdés, hogy a megmaradt két lakástakarék meddig húzza még?
Egyik rokonomék idős korukra elköltöztek, eladták a hatszobás házat (plusz pince, padlás, garázs természetesen) és vettek egy háromszobás lakást a belvárosban.
A legnagyobb kihívás a ház kiürítése volt. Nem tudom, hogyan csinálták, de ez a hatalmas ház a pincétől a padlásig tele volt mindennel. Használt bútorok, könyvek, ruhák és minden egyéb elképesztő mennyiségben. Minden szoba és egyéb helyiség tele volt padlótól a plafonig. Rá voltak kényszerítve, hogy ebből a hatalmas cucc-halomból csak annyit vigyenek magukkal, ami elfér az új lakásban.
Hirtelen kiderült, hogy a rengeteg használt, de évek óta senki által nem használt szekrényekre, ágyakra, ruhákra semmi szükségük nincs. Pedig mindent azért tettek el, mert egyszer még jó lesz valamire.
A problémával nem voltak egyedül. Amint már írtam is róla, az átlag amerikai annyi cuccot halmoz fel, hogy nem fér be a dupla garázsba egy autó sem, sőt, külön raktárat kell bérelni a cuccoknak, mert már kinőtték a házat a rengeteg összevásárolt és elrakott kacatok.
Egy másik bejegyzésben írtam, hogy egy család egy lakásfelújítás miatt a dolgaik nagy részét elszállította egy raktárba, majd arra döbbentek rá, hogy azok a dolgok egyáltalán nem is hiányoznak nekik. Pedig addig el sem tudták képzelni az életüket a most raktárban pihenő dolgaik nélkül. Hiszen azért vették meg és őrizgettek azokat, mert azt gondolták, szükségük van rá.
Valaki mondta, hogy a szülei halála után hosszú hónapok kemény munkájába és sok pénzbe került, hogy a sok felhalmozott kacattól megszabaduljon. Ez akkora nyomot hagyott benne, hogy hazament és kiszórta a saját lakásában található, évek óta nem használt dolgok nagy részét, hogy az ő gyerekei majd ne járjanak ugyanígy.
Egyre többen várják aggódva a következő pénzügyi válságot. Aggódnak a befektetéseik miatt, legyen az részvény, ingatlan, de akárcsak állampapír is.
Pedig ha aggódni szeretnél, van egy tucat másik olyan dolog, ami sokkal nagyobb pénzügyi kockázat, mint az, hogy a részvényeid vagy az ingatlanaid ára esik 30%-ot.
Íme néhány példa, amin szinte biztos, hogy többet buksz, mint a befektetéseiden:
– Válás
– A házastársad meghal és magadra hagy három öt év alatti gyerekkel.
– Hosszan tartó és költséges betegség a családban.
– A szüleid eltartásra szorulnak éveken-évtizedeken át.
– A 38 éves gyereked még mindig otthon lakik.
– Te vagy valamelyik családtagod gondatlanságból kárt okoztok és több tíz vagy száz millióra beperelnek. (Például miattatok ég ki három másik lakás az épületben és további tízet tönkretesz az oltásnál használt vízözön.)
– A 15 éves gyereked elintézi, hogy nagypapa/nagymama legyél hamarabb, mint szeretnéd.
– Az örökségből, amire számítottál egy csaló kiforgatja a szüleidet.
– Háború, diktatúra és egyéb rajtad kívülálló események.
– A házastársadról kiderül, hogy titokban súlyos szerencsejáték-függő és már hatalmas adósságokat halmozott fel a hátad mögött.
– Az adójogszabályok hirtelen változása miatt az eddig jövedelmező befektetés hirtelen ráfizetésessé válik és nem tudsz belőle kiszállni, mert mindenki ugyanezt akarja tenni, de túl szűk az ajtó, amin mindenki egyszerre akar kirohanni.
Még lehetne sorolni a kockázatokat (ha van kedved, írhatsz még párat a hozzászólásokban). A legtöbb ellen tudsz védekezni megfelelő biztosításokkal vagy diverzifikációval tudod csökkenteni a negatív hatásukat, a családi problémák egy részét pedig megfelelő hozzáállással tudod megelőzni (válás, tinédzseranyaság).
Csak arra akartam rámutatni, hogy a legnagyobb pénzügyi veszélyt ritkán a portfóliód jelenti, sok más helyről nagyobb veszteséget tudsz elszenvedni, mint az a néhány millió forintnyi bukás a befektetéseiden, ami miatt naponta aggódsz.
Ami rajtad áll, azt tedd meg, köss biztosításokat, diverzifikálj, foglalkozz a házastársaddal és a gyerekeiddel, törődj az idős szüleiddel is. Ha mindezek megvannak, akkor pedig hagyd abba az aggódást, mert semmi értelme.
Online oktatás a pénzügyekről. 15 órányi anyag, nézz bele ingyen.
Valódi pénzügyi tanácsadás termékértékesítés nélkül csak 40 ezer forint.
20 millió forintos életbiztosítás havi 4.990 Ft-ért, életkortól függetlenül.
Az elmúlt évek ingatlanár-robbanása miatt sokaknak tűnik úgy, hogy a legjobb befektetés az ingatlan volt.
Vilmos baráti körében is felmerült a kérdés, melyik lett volna a jobb befektetés az elmúlt 10 évben: az ingatlan vagy az amerikai részvény?
Következzen Vilmos levele:
Nyári mátrai túrázásunk közben merült fel a kérdés, hogy ingatlan vagy értékpapír a jobb nyugdíjkiegészítő? Hogy a hőség vagy a friss levegő következményeként merült-e fel a kérdés, azt nem tudjuk.
Kiderült, hogy barátomnak van egy lakása, aminek ára fantasztikusan megnövekedett az utóbbi években. Tíz éve vette 14 millió forintért. A mai árak mellett viszont már 38 millió forintra tehető a piaci értéke. Ezen kívül a lakás évi 1 millió forint bevételt is termel, mert egy külföldi diák bérli.
Ez bizony 170%-os érték növekedés. Plusz évi 1 millió passzív jövedelem. Tudnak ilyet az értékpapírok? Megígértem barátomnak, hogy utánaszámolok.
Összehasonlításképpen egy USA-i piackövető index ETF-re gondoltam, ami nagyjából Warren Buffett tanácsát is követi, miszerint az amatőr befektető maradjon az indexkövetésnél.
Mivel maga a Berkshire Hathaway Inc B (BRK-B) részvény nagyjából az S&P 500 indexet követte az utóbbi 10 évben és nem fizet osztalékot, ezért jó választásnak tűnt.
Tehát, a feltételek:
– Induló tőke 14 millió forint
– Évi 1 millió forintnyi BRK-B részvényt eladunk és kiveszünk a számláról
– Adót és tranzakciós költségeket az egyszerűbb számolás kedvéért hanyagoljuk.
– Július hó végi USD/HUF árfolyamokat, és BRK-B részvény árakat használtunk. (Táblázat kattintásra nagyítható.)
Az eredmény mindkettőnket meglepett. A BRK-B portfolió értéke 50 millió forintra nőtt a tíz év alatt, ami 259%-os gyarapodás.
Eddig a levél. A számoláshoz azért hozzátenném, hogy kicsit szerencsétlen az időpontválasztás (még ha nem is szándékos), hiszen 2009 őszén nem messze voltunk a tavaszi tőzsdei összeomlástól, illetve a dollár erősödése is nagyban hozzájárult a hozamhoz. A BRK-B részvény helyett is egy visszaforgatós (accumulating) S&P 500-as ETF szerencsésebb értékpapír lett volna.
Ennek ellenére gondolatébresztőnek jó a számítás, még ha nem is állná meg a helyét bármelyik tetszőleges időponttól. (Persze a lakásárak is lehet, hogy bezuhannak két év múlva, vagy nagyot gyengül a forint a dollárhoz képest, tehát minden megtörténhet még pro és kontra is akár a következő években is, illetve a lakást is vehették volna két évvel 2009 előtt sokkal drágábban.)
A lakás is valószínűleg nem budapesti, hanem valamelyik vidéki egyetemi városi lakás lehet, legalábbis a vételi ár és a bérleti díj alapján.
Ha te is számolgattál már hasonló megtérüléseket, oszd meg a hozzászólásban a számolás módját és a végeredményt.
Pénteken jelentette be a FED, hogy újra elkezd amerikai állampapírokat vásárolni, havi 60 milliárd dollár értékben, legalább még a következő fél évben.
10 évvel a válság után az ember azt gondolná, hogy lassan már leépítik a mérlegüket és elkezdik emelni az alapkamatokat, de úgy látszik, ebből nem lesz semmi. Most megijedtek, hogy 4,5 billió dollárról 3,8 billióra esett a mérlegük, ezért újra vásárolnak, biztos ami biztos. Miután újra elkezdték csökkenteni a kamatokat, mert a gazdasági növekedés 2% alá csökkent.
Hogy mi lesz ennek az egésznek a vége, nem tudom. De attól tartok, ők sem.
László küldött át egy cikket, hogyan járt egy befektető, aki az egyik pillanatban még 37 ezer dollár boldog tulajdonosa volt, a másik pillanatban már 106 ezer dolláros adóssága volt a brókercége felé.
Egy részvényt shortolt, amit megtartott piaczárás után is, mert mi baj lehet belőle. Elment egy megbeszélésre, mire vége lett, nem értette miért kérdezte az egyik barátja, minden rendben van-e, mivel tudta, hogy shortolta az adott cég részvényét.
Aztán gyorsan megértette, mire gondolt a barátja. A részvény ára ahelyett hogy tovább zuhant volna, megnyolcszorozta az árát egy hír hatására.
Vicces adaléka a történethez, hogy gyűjtést szervezett magának, enyhítendő a veszteségét és bő ötezer dollárt össze is dobtak neki, a szegény károsultnak. 🙂
Ahogy azt az Akadémián is megbeszéltük, ha megveszel egy részvényt, a maximális veszteséged csak a befektetett tőkéd lehet. Shortnál a felső határ a csillagos ég, mert akkor is vissza kell fizetned a részvény árát, ha az közben a nyolcszorosára ugrott, mint az említett esetben is.
A cikk arra is remek példa, miért nem spekulálunk magunkhoz képest túl nagy összeggel, miért nem tartunk egy részvényből túl nagy pozíciót és hogy mindig történhet olyan, amire nem számítunk.
Köszönjük Lászlónak a cikkajánlást.
Újra előjött a nagyszerű ötlet, hogy a babaváró hitelt vegyük fel és fektessük be Állampapír pluszba akkor is, ha nem akarunk gyereket, mert úgymond 12,5%-os hozamunk is lehet rajta.
Tele is lett a postaládám a kérdésekkel.
A múltkor is megbeszéltük, hogy van egy hatalmas ferdítés a cikkben, méghozzá az alternatíva teljes figyelmen kívül hagyása.
Józan paraszt ésszel: Ha hitelt kérsz X% kamatra és befekteted Y% kamatra, akkor a te hasznod egyenlő Y-X%, mínusz költségek és adók. (A kockázatoktól most tekintsünk el, pedig az is van, ugyanis azért kérek kölcsön egy banktól, hogy másnak kölcsönadhassak. Aztán ha nem tudod fizetni az egész mutatványt végig, akkor hamarabb ki kell szállnom. Az állampapír lépcsős kamatozása és a visszaváltás miatt csúnyán bukok. Az állampapír kemény öt hónapja kamatadómentes. Ha újra lesz kamatadó jövőre, szintén hatalmas a bukó. Esetleg nem kapsz lakáshitelt a 10 milliós kölcsön miatt. S hol van még az államcsőd esélye vagy az egyéb törvényváltozások. )
Hogyan jön ki mégis a hatalmas nyereség? Az benne a trükk, hogy talán szándékosan elfeledkeznek arról, hogy amit 5 év alatt folyamatosan a hitel havi törlesztésébe fizetek be, azt magamnak is befizethetném ugyanúgy Állampapír Pluszba és akkor én kapnék kamatot rá 60-59-58-57 stb hónapra. Ekkor kapnék bő 360 ezer forint kamatot mindenféle hitel és egyéb nélkül.
Ha erről az “apróságról” nem feledkezek el, mindjárt közel 40%-kal kisebb a valódi hasznom.
Kevésbé kattintáshatékonyan a lényeg: a hasznom a kifizetendő 1,16% (jelenlegi ötéves állampapír hozama) 130%-a plusz 2% kamat (összesen jelenleg 3,5%), további 0,5% garanciadíj a még fennálló tőketartozásra és a 4,95% elérhető kamat az Állampapír Pluszon. Persze ez sem rossz, mivel kezdetnek nem fektettem be semmit, utána is csak a havi törlesztőket, de még egyszer: a havi törlesztőket magamnak is befektethettem volna s akkor mindjárt 360 ezerrel, vagyis közel 40%-kal kisebb az előnyöm a konstrukción. Ezt figyelembe véve az összes hasznom az egész mutatványon 10 ezer forint mínusz a költségek havonta, ezért veszek fel egy tízmilliós hitelt és adom kölcsön másnak, vállalom annak minden kockázatát és maceráját.
A cikk címe lehetett volna az is: Ön felvenne 10 milliós hitelt havi 10 ezer forint nyereségért?
Ezt hatalmas összeget, néhány ezer forintot havonta takarítsd meg inkább valami máson és akkor ugyanott vagy egy 10 milliós eladósodás nélkül.
Remélem több levelet nem kapok a témában. 🙂
Ha már úgyis jön a gyerek, olvasd el ezt is.:
