Hetente kapok egy rakás e-mailt, hogy ugye én is úgy gondolom, hogy most kell eladni a lakást, amíg még el lehet adni jó áron és át kell tenni a pénzt állampapírba?

Hiszen a vak is látja, hogy mostantól hatalmas lejtmenet lesz az ingatlanok piacán és egyébként is fele annyiért sem lehet kiadni a lakásokat, mint az állampapírok hozama. Ezért az egyetlen bölcs döntés még most gyorsan kiszállni.

A piacon, minden piacon két hatalmas hibát tudsz elkövetni. Az egyik a picking, vagyis a kiválasztás, hogy mit veszek (OTP, Facebook, Netflix, stb.), a másik a timing, vagyis időzítés, hogy mikor szállok be vagy ki.

Gyakran el kell mondani a tanácsadásokon, hogy azért 8.040 forint ma az OTP, mert ez az az egyensúlyi ár, ahol pont annyi eladó van a piacon, mint vevő. Hiszen te csak azt tudod eladni, amit valaki meg akar venni és azt tudod megvenni, amit valaki el akar adni.

A mindenkori piaci ár az, ahol pont az emberek fele téved. Mert vagy megvenni, vagy eladni volt hülyeség az OTP-t 8.040 forintért. Egy év múlva meglátjuk.

Aki eladja, annak van egy csomó adata és feltételezése, hogy innen már csak lefelé megy az út. Aki megveszi, ugyanilyen adatai és feltételezései vannak, csak pont ellenkező előjellel. Egyikük téved, de melyikük?

Ti most ugyanezt csináljátok az ingatlanokkal. Megpróbáltok időzíteni és okosabbnak lenni, mint a piac.

Olyannak fogjátok eladni, aki azt gondolja, hogy ő fog nyerni rajta.

Közgazdasági alapon valószínűleg vége az arany éveknek az ingatlanpiacon, egy pár évig legalábbis várhatóan így lesz a jelek szerint.

Ha az alacsony kamatok felnyomták az ingatlanok árát, mert akinek volt pénze, azért vett belőle ingatlant, mert semmit nem kapott a bankban kamatot, akinek nem volt pénze, az meg azért, mert olcsó volt a hitel. Ha most 11% felett fizet az állampapír és még bérlőkkel sem kell szórakozni és a lakáshitelek kamatai is lassan kétszámjegyűek, amit azért sokan már nem mernek vagy akarnak bevállalni, akkor logikusan ugyanezen okok miatt csökkenni kell az áraknak.

Ha eddig az emberek optimistán látták a jövőjüket és azért mertek fülig eladósodni, akkor most ennek megváltozása is az ingatlanvásárlás ellen szól.

De most jön a de.

Egyrészt nem hiszem, hogy volt olyan ember, aki 2020 tavaszán, amikor az egész világ felfordult, azt merte volna jövendölni, hogy a 12 éve töretlenül emelkedő ingatlanárak nem hogy nem kezdenek el zuhanni, hanem egyenesen felrobbannak és új rekordokat döntenek.

Hülyének is nézte volna mindenki, ez a jóslat ellent mondott volna minden racionális gazdasági következtetésnek.

S mégis ez történt.

A másik, hogy a részvényeimet sem adtam el, pedig zuhan az értékük év eleje óta és szerintem még fog is egy ideig.

De ez egy ilyen játék. Megy felfelé, megy lefelé, vannak jó hozamú idők, amikor sokat nyerek és rosszak, amikor sokat bukok. Illetve buknék és nyernék, ha éppen akkor kiszállnék.

Az ingatlanokat sem kell eladni csak azért, mert most valószínűleg (de csak valószínűleg!) jön pár rosszabb év. Ha nem adod el az ingatlant, nem mindegy, hogy mennyi lenne az ára, ha eladnád?

Ez is egy hosszútávú befektetés, mint a tőzsde. Nem egy év, de nem is három év hozama számít, hanem a hosszútávú átlaghozam. Ami még egyszer: rövid távon lehet csúnya mínusz is, nem számít.

Eladhatod azért, mert eleged lett a bérlőkből. Mert kell a pénz a vállalkozásodba vagy a saját házad megvételéhez. Mert rájöttél, hogy minden pénzed ingatlanban van és az nem egészséges. Mert szerinted tíz év távlatában sem éri meg ingatlanba fektetni, a részvények jobban is hoznak és kevesebb is velük a baj. Mert menekülnél a hazai piacról örökre. Vagy bármilyen egyéb más ok miatt.

De csak azért ne add el, mert most szerinted lejtmenet következik, mert ezzel a piacot akarod eltalálni, arra spekulálsz, hogy te találod el, hogy hol van-lesz-volt a piac teteje.