A pesti lakás már nyolcvan éve is sláger volt
A levél írója a földet elvetette, mert nemfizetés esetén nehéz behajtani az elmaradt bérleti díjat, ráadásul a bérleti díjat 25% adó terheli, ami így mint kiderül, kevesebb, mint amennyit a bankban hozna a pénz. (Itt egy hiba, a föld értékemelkedésével nem számolt, bár lehet, hogy akkoriban nem is volt ilyen.)
Ellenben a pesti lakás tuti biztos befektetés, 8%-ot hoz, ami a duplája, mint amit a bankban lehet kapni. Építő cégek is vannak, amik mindjárt ki is adják nekünk az új lakást.
Ha jól értem a levél ezt a részét, igazán nagy ötlet, hogy földet kell venni osztáskor, arra felvenni 50 éves hitelt, majd abból venni mindjárt két pesti lakást. Akkoriban is csak okleveles gazdák vehettek földet osztáskor, némileg hasonlóan a mostani szabályozáshoz.
Érdekes kordokumentum a levél, azóta már sajnos tudjuk, hogy se a föld, se az ingatlan nem volt tuti befektetés, nemhogy 50 évre, de még 11 évre sem, amit nem bombáztak le a háborúban, azt az államosításkor és a téeszesítéskor vették el. Igaz, kötvényekkel sem járt volna sokkal jobban a pengő inflációja miatt, bár azt eladhatta volna bármikor, sokkal könnyebben, mint a lakást vagy a földet egy háború idején.
Köszönjük Ádámnak a levelet, azt pedig külön is, hogy be is gépelte, hogy nekem már ne kelljen.
Íme a levél:
Kedves Árpád
Bocsáss meg, hogy leveledre csak a sürgető lapod után válaszolok, ennek csupán egy oka van: nagyon utána akartam nézni és számítani mindennek, mivel a familiában én lévén az egyedüli gazda, végül is 99%-ban énreám hárulna minden ódium.
Az általad felvetett tervben nem töltöttem ezen időt naplopással, hanem utánanéztem az itt eladó földeknek és birtokoknak. Itt azonban akkora ára van a földnek (900-1200 p.) hogy nem érdemes megvenni, más részt az eladó földekhez nincsen épület ( tanya).
Ami a Te általad említett földvételeket illeti, az én számításom a következő: valamire való föld ára 900.-p. holdanként, tehát elég sok. A földek adója cca 10.-pengő. Bért holdankint 2q búzát fizet a bérlő = 40.-pengő, de ebből lejön az adó, maradna tehát holdankint (900.-p. után) 30.-p. tiszta jövedelem, ami 3%-os jövedelmezőség.
Azonban itt a nagyobbik hiba: jól fizető, tőkeerős, megbízható kisbérlő! Ugyanis olyat, aki egy évi bért ( jelen esetben cca 1200.-pengőt) letesz előre cautiónak, nem kapsz. Nos mit csinálsz akkor, ha a bérlőd kijelenti: rossz termésem volt, nem tudok fizetni! hiába perelsz vele, nincs mit verni rajta, hacsak valaki jót nem áll érte.
Mit csinálsz, ha leég a tanya- feltéve, hogy nem biztosítjuk be tűz és jég ellen. -Szóval az én véleményem szerint ilyen kis objektumot venni nem érdemes, legfeljebb 100 holdon felülit, arra meg pénz nincsen.
Ellenben én mást gondoltam. Ma legjobban jövedelmez a pesti bérház, illetve lakás: tisztán 8-10%-ot. Mivel bérházra elegendő pénz nincsen, venni kellene egy 3 szobás öröklakást valamilyen új házban (adómentes!) ás azt kiadni bérbe. Az öröklakás mindig pénzt ér és szépen jövedelmez.
Nékem van egy ismerősöm (környékbeli) aki ilyen lakást vett, akitől vette( az építtető cég) mindjárt ki is adta bérbe, jelenleg tisztán 8%-ot jövedelmez néki. Bécó fent van Pesten, havonkint beszedheti a pénzt és ellenőrizheti a lakást.
Szóval Árpád én erre gondoltam. Mindenesetre nehéz dolog ez. Nem mondom, lehetne földet is venni olyanformán, hogy majd 2-3 év múlva a telepítések alkalmával 150-250 holdas középbirtokok (a kiosztott birtok majorja körül lévő földek és lakás) kerülnek kiosztásra 40-50 évi törlesztésre. Akkor esetleg én mint okl.gazda hozzájuthatok, ha a vételár összegének 30%-át bele tudom fektetni instrukció alakjában a birtokba. De hol van ez?
Még 2 ilyen lakásba is bele lehet menni részletfizetésre, későbbi évenkinti törlesztésre. Próbáld Bécóval ezt a dolgot levélben megtárgyalni, nézzen utána ilyen lakásnak és érdeklődje meg, hogyan lehetne megvenni és egyúttal bérbeadni. Ha azután nem lehet ezt szerezni, akkor majd ráérünk esetleg arra gondolni, hogy ki is lehet ezt a pénzt adni első helyi betáblázással pesti bérházra 8% kamatra, így van legalább olyan biztos, mint a bankban és duplát jövedelmez.
Magunkról keveset írhatok, csak éldegélünk. Tomi szorgalmasan jár iskolába és eddig elég jól tanul. Örülök, hogy kisfiatok már rendben van. Sajnálom, hogy a múltkori feljöveteletek alkalmával nem tudtam bemenni, de nem lehetett. Mindnyájatokat kézcsókjaim jelentése mellett szeretettel ölel sógorod.
Online oktatás a pénzügyekről. 15 órányi anyag, nézz bele ingyen.
Valódi pénzügyi tanácsadás termékértékesítés nélkül csak 40 ezer forint.
20 millió forintos életbiztosítás havi 4.990 Ft-ért, életkortól függetlenül.
Mibe fektetted volna a pénzed 37-ben?
Mibe fektetted volna a pénzed úgy hogy tudod hogy alakult a történelem?
Én ezért mondom, hogy hiába csodálatos dolog a kamatos kamat (exponenciális függvény), de nem lehet tetszőlegesen hosszú időtávra számolni vele, mivel szinte biztosan beüt valami krach.
2018-12-16 at 10:35
Hát, Laci bácsi, úgy legyen, találkozzunk ugyanitt 80 év múlva.
Legyen meg az Úr akarata, ámen!
Szerintem ez is a diverzifikáció fontosságára tanít bennünket. Akármilyen ígéretes is egy befektetés vagy egy ország, nem szabad minden pénzt beletenni. Akkoriban korlátozottak voltak a lehetőségek, de manapság bárki tud pár kattintással az egész világon diverzifikált portfóliót építeni és biztonságosan gyarapítani a vagyonát, bárhogy alakul is a történelem.
Ha esetleg tudnánk, hogy régebben melyik újságban volt gazdálkodási vagy befektetési tanácsadás, akkor az Arcanum archívumában utána lehetne nézni (sajna fizetős): adtplus.arcanum.hu/hu/
Ha megnézzük pl. ezt a 30 éves korszakot (1914-1945) amikor a levél is készült, akkor volt 2 világháború ami lezúzta Európát, Oroszországot és Japánt + a ’28-as gazdasági világválság ami az USA-t (is).
Szóval nagyjából 3 kontinensen kellet volna diverzifikálni hogy valami maradjon is a befektetésből és ahhoz hogy ezt értelmesen meg tudja tenni, nem két pesti lakás árával kellet volna rendelkeznie.
: Szerintem ma bizonyos tekintetben rosszabb a helyzet mint akkor. Mert bár ma könnyebben tudsz diverzifikálni, csakhogy a világ is sokkal jobban épít egymásra. Ha a német (autó)ipar elbukik, akkor szinte tökmindegy hogy európában hol van a befektetésed, bukta lesz. Ha az USA nyekken egyet (lásd 2008) a fél világ megnyekken.
Szerencsére vannak iparágak/cégek, amelyek a pl. a legutóbbi válság alatt is szépen termeltek profitot sőt, még osztalékot is emeltek. A részvényárfolyamuk persze esett, de az emelkedő osztalékot továbbra is fizették. Nem mondanám, hogy ez bukta lett volna, inkább azt, hogy egy ritka befektetési lehetőség függetlenül a befektetési stratégiádtól. Kár, hogy akkoriban voltak befektetéseim:)
„A mai értéktőzsdén szilárd és élénk volt az üzletmenet és pedig főként az ország semlegességével kapcsolatos bizakodó hangulat és véleményes s fedező vásárlások hatására. A Kőszén 19.50, Bauxit 9, Magyar Cukor 8.50, Nasici 5.75, Rima 5.50 pengővel drágult. A bankpapírok csak kevéssé javultak. A járadékpiac lanyha, az 1914. évi fővárosi kötvény 7.50 pengővel, az 1927. évi típus 0.5 százalékkal gyengült. A nem jegyzett kötvények közül csak a Népszövetségi Kölcsön dollár címletét keresték javuló áron.”
adtplus.arcanum.hu/hu/view/PestiHirlap_1939_09/?pg=36&layout=s
“Vígszínháznál, Pannónia-utca közelében szép helyen 94.000-ért háromemeletes, huszonötéves adómentes, komfortos bérház 8%-ra kondícióval eladó. Feuerstein, Szív-utca 16. 12—29—51.”
adtplus.arcanum.hu/hu/view/PestiHirlap_1939_09/?pg=40&layout=s
Egyébként remek a cikk! Gratula!!
Volt már olyan gazdaságtörténész, aki összerakott egy budapesti historikus tőzsdeindexet?
Mert anélkül csak az SP500-ra tudok hivatkozni. 1929-ben volt 31 ponton, aztán 1932-re leesett 4 (négy) pontig, és még 1937-ben is csak 18 pont közelében volt.
macrotrends.net/2324/sp-500-historical-chart-data
Gondolom, a tőzsde nem tűnt túl biztos befektetésnek, ha alig pár évvel korábban tömegesen lettek öngyilkosok az alkuszok és a tönkrement befektetők…
Szerintem Lacit azért megmosolyogni, hogy nem számított újabb világháborúra, majd élőhelyükön a kapitalista rendszernek egy (erőszakos) köztulajdonú általi felváltására (igen, ez pü. szempontból pontosan még egy világvége), aránytévesztés.
Ja és mennyit hozott az amerikai tőzsde évente az elmúlt 9 évben?
Nem értem miért égetik magukat egyesek…
Valódi csemege ez a cikk, köszönet Ádámnak!
Ha meg 3 éve bitcoint vesz, akkor megtízszerezi a pénzét. Vagy ha csak hét elején beikszeli a 4, 7, 47, 53, 75 számokat egy ötöslottó szelvényen, akkor meg 5,724 milliószorozza a pénzét. Ki se számolom, ez mekkora hozam évesítve, de biztos több, mint amit bármilyen ingatlan hozott az elmúlt egy hétben.
Persze az ingatlan sem rossz, mi pont a mélyponton, 2014 januarjaban vettünk, de az is szerencse volt.
Államosításnál mi lett a földre felvett hitelekkel?
alapblog.hu/amerikai-hosszu-kotvenyek-es-az-sp-500-husz-eves-teljes-hozama/
A havi átlagfizetés mennyi lehetett akkor?
Az átlagbefektetőnek miért is kéne eszébe jutnia? Nulladik szabály minden befektetésnél, hogy pontosan ismerjük, értsük és átlássuk azt, amibe pénzt teszünk. Na most ne mondd nekem, hogy az átlagbefektető, az majd ismerni fog egy szektort teljes egészében, azon belül egy céget aprólékosan, a helyzetét és jövőképét, fel tudja térképezni a kilátásait és ezek alapján objektív döntést tud hozni arról, hogy az adott cég a jövőben milyen nyereséggel kecsegtet. Merthogy ez a részvényvásárlás. Tudom, tudom, indexkövető alap, mert hisz ha nem ismer egy céget és egy szektort, akkor ismeri egy teljes ország komplett gazdasági palettáját :D:D
Érdekes, hogy az nem merült fel, hogy a lakásbérlő nem fizet. Pedig az is éppúgy lehet nincstelen, mint a rossz év után a földműves.
Nem tudom, hogy a Horthy-korszakban milyen gyorsan ment a kilakoltatás, de egy-két nemfizető hónap után bizonyára lezajlott.
Rossz termés után a pedig várni kellett (volna) egy teljes mezőgazdasági évet a következő termésig…
A nagyok mostanság szállnak kifelé, tekintve, hogy májusig beköszönt a kamatemelés, és az arbnb-ket egyre csak szorítják kifelé a belvárosból.. (Ld. V. VI. VII. ker.)
“Az átlagbefektetőnek miért is kéne eszébe jutnia? Nulladik szabály minden befektetésnél, hogy pontosan ismerjük, értsük és átlássuk azt, amibe pénzt teszünk. …”
Nagyon jó gondolatmenet. Viszont (megfelelő) index ETF-esetén elővesszük az elmúlt 100 év statisztikáit, és látjuk, hogy hosszú távon jól működött. Innentől kezdve a teljes indukciós bizonyítás miatt most is működnie kellene. Ha nem akkor nagyon megszívják sokan, köztük én is :).
“Tudom, tudom, indexkövető alap, mert hisz ha nem ismer egy céget és egy szektort, akkor ismeri egy teljes ország komplett gazdasági palettáját :D:D”
Szerintem e munka nagyobb részét elvégzi az, aki az alapot összeállítja és eladja nekünk, arra kell csak figyelnünk (nyilván), hogy milyen alapot választunk, de ez sokkal könnyebb.
Előfordulhat, hogy pultból rossz (vagy neked nem megfelelő) készételt választasz, de sokkal könnyebben fordulhat elő, hogy rosszat főzöl.
youtube.com/watch?v=f5SE47Xjx2Q