Barnabás újabb jogi írással jelentkezett, ezúttal arról, milyen jogaid vannak egy lakáshitel- felvétellel kapcsolatosan, mikor változtathat kamatot a bank és mikor mondhatja fel a szerződést, mennyi a maximális előtörlesztési költség és mikor mentesülhetsz alóla.
Következzen az ő írása.
(Ha jönni akarsz a jogi oktatásra, már megvan a pontos időpont, ebben a cikkben elolvashatod.)
Ha már így benne vagyunk a fogyasztó-témában, gondoltam, hogy a hitelkiváltások, valamint annak apropóján, hogy az ingatlanos cégek megint elkezdték gőzerővel fújni az ingatlan-lufit, nem kevés pénzt áldozva a hirdetési felületekre, átvehetnénk a fogyasztói jelzáloghitelek szabályozását.
Jelen írás tájékoztató jellegű, nem kimerítő. Jogi tanácsadásnak nem minősül, azt nem is pótolhatja.
Azaz ha találsz 10-15 dolgot, amit te még beleírtál volna, az jó ha felveted kommentben, mert mindenki tanulhat belőle, de kérlek tartsd észben, hogy ez egy általános ismeretterjesztő poszt.
Köszönöm, hogy helyén kezeled az írást.
Hogy ki is a fogyasztó és mitől lesz egy szerződés fogyasztói szerződés, azt megtalálod az előző cikkben (A fogyasztói jogok).
Most csak a fogyasztói lakáscélú jelzáloghitelekről fogunk beszélni, így is bőséges az anyag. A témakapcsán három dologról fontos szólni: a kölcsönszerződés általános szabályiról, a fogyasztóizálogjogról, illetve a fogyasztói hitelekről szóló törvényről; lássunk is hozzá!
A hitel és a kölcsön jogilag nem szinonim fogalmak, mint a köznyelvben; a hitel a hitelkeret rendelkezésre tartását jelenti (és ennek terhére lehet nyújtani garanciát, kezességet, kölcsönt, stb.), míg a kölcsön a hitelkeret terhére végzett kifizetés (kölcsönnyújtás). Ennek nyilván semmi jelentősége nincs itt, csak jelezni akartam, hogy nem véletlen mondják az egyiket vagy a másikat.
A kölcsönszerződés alapján a hitelező pénz fizet, az adós pedig későbbi időpontban azt visszafizeti,valamint kamatot fizet. A kölcsönszerződésnél az adós számára a leginkább fenyegető dolog, hogy a hitelező a kölcsönszerződést felmondja, ezt megteheti, ha:
(1) az adós körülményeiben lényeges kedvezőtlen változás áll be – pl. börtönbe kerül – és a felszólítás ellenére nem ad megfelelő biztosítékot,
(2) a kölcsönt nem lehet a kölcsön szerinti célra felhasználni vagy nem arra használták
fel,
(3) az adós a hitelezőt megtévesztette,
(4) az adós akadályozza a fizetőképesség vizsgálatát,
(5) az adós igyekszik a kölcsön fedezetét elvonni,
(6) lecsökken a biztosíték értéke és az adós nem ad újabbat,
(7) az adós késedelembe esik a fizetéssel és felszólításra sem teljesít – ez utóbbi fordul elő
leggyakrabban.
Mivel a felek szabadon állapítják meg a szerződés tartalmát, más felmondási okok is szerepelhetnek: agazdasági életben gyakran használt pl. az ún. „cross-default” klauzula, ami azt jelenti, hogy a hitelezőjogosult felmondani az összes szerződést, amennyiben az adós akár csak egyet nem teljesít közülük –holott ugye a többivel nem esett késedelembe. Gyakori felmondási ok még (de ez belefér a fenti felsorolásba), ha az adós ellen végrehajtás indul és végrehajtási jogot jegyeznek be az ingatlanra –ekkor igazából „kötelessége” felmondani a hitelt a hitelezőnek és bekapcsolódni a végrehajtási eljárásba, különben elbukhatja a zálogbiztosítékot, amivel megkárosítja a betéteseket/részvényeseket.
Az, hogy egy zálogszerződés mikor minősül fogyasztói zálognak, már kicsit bonyolultabb. A fogyasztói zálogszerződés azért előnyösebb, mert többlet jogokat biztosít a zálogkötelezettnek: a zálogtárgy csak nyilvánosan értékesíthető, illetve a zálogjogosult nem szerezheti meg a zálogtárgy tulajdonjogát. Ilyen zálognál csak a fogyasztó tulajdonában álló vagy olyan tárgy lehet zálogtárgy, aminek a tulajdonjogát a nyújtott kölcsönből szerzi meg, illetve a szerződésnek tartalmaznia kell a tartozás összegének meghatározását (tehát nem lehet jövőbeli, bizonytalan követelésre alapítani).
További feltétel a fogyasztói zálognál, hogy természetes személy legyen a kötelezett, a zálogtárgy ne gazdasági célra szolgáljon (tehát pl. ne ipari ingatlan legyen), illetve a kölcsönt se gazdasági tevékenységre használják (így nem lesz fogyasztói zálog, ha egy cégvezető a saját házára vesz fel hitelt, hogy árukészletet vegyen, mert bár természetes személy, a zálogtárgy nem gazdasági célra szolgál, de a kölcsönt gazdasági tevékenységre használja fel).
El is jutottunk a fogyasztói jelzáloghitelekhez, ezekről külön törvény szól. A törvény szerint a hitel kamata lehet rögzített, a futamidő egy részére rögzített vagy változó. Fix kamatozású hitelek esetén a teljes futamidő alatt kamatemelésre nem kerülhet sor. A 3 évet meghaladó futamidejű hiteleknél a kamat meghatározható 3 éves periódusokban vagy referencia-kamatlábhoz kötve, utóbbiban csak akkor, ha az MNB honlapja közzéteszi az adott referencia kamatlábat.
Mivel a legtöbb hitel referencia-kamatlábhoz van kötve, nézzük meg azt. A kamat itt két részből áll: a referencia-kamatból (1) és a kamatfelárból (2).
A referencia-kamat (1) a szerződés szerinti időközönként (3, 6 vagy 12 hónap) módosulhat, az új kamatláb a változást megelőző hónap utolsó munkanapja előtt 2 nappal érvényes referencia-kamatláb.
Itt figyelemmel kell lenni arra, hogy minél rövidebb a kamatperiódus, annál inkább ki vagyunk téve az ingadozásoknak, így minden rossz hírre többet fizetünk, hosszabb periódussal viszont elkerültük volna a megingást. Persze fordított eset is lehetséges, hogy a hosszú periódus miatt beleragadunk egy rossz kamatszintbe, de az utóbbi mellett szól a kiszámíthatóság.
A kamatfelár (2) három évente változtatható, de legfeljebb öt alkalommal a hitel futamideje alatt, ráadásul ez sem önkényesen: az MNB honlapján közzétett kamatfelár-változási mutató szerint (ebből jelenleg 5-félét lehet választani, a szerződésben meg is kell jelölni, hogy melyiket választották) tehetik csak meg a bankok. A módosításról 90 nappal előre kell tájékoztatást adni a banknak, ha díjat vagy költséget módosít, arról 30 nappal előre.
Ha a kamat hátrányosan változik, a fogyasztó díjmentesen jogosult a hitel felmondására, s ezt költségmentesen megteheti. A felmondást a kamatperiódus lejárta előtt legalább 60 nappal írásban kell megtenni, a kamatperiódus utolsó napjára pedig vissza kell fizetni a teljes fennálló hitelösszeget (másik hitelből vagy „zsebből”).
A késedelmes fizetés esetén a bank jogosult plusz kamatot felszámolni, ez legfeljebb a hitel kamat másfélszeresének legfeljebb 3%-kal növelt értéke (tehát pl. 6%-os kamatnál maximum 12%) lehet.
Lakáscélú jelzáloghitel előtörlesztésénél az előtörlesztés díja legfeljebb az előtörlesztett összeg 1%-a lehet, kivéve ha más pénzügyi intézmény által nyújtott kölcsönből előtörlesztenek. Ingyenes az előtörlesztés, ha a fennálló tartozás kevesebb 1 millió Ft-nál és 12 hónapon belül nem volt másik előtörlesztés. Ingyenes az előtörlesztés akkor is (de csak az első alkalommal), ha arra 2 év után kerül sor, az nem kölcsönből történik és az előtörlesztett összeg nem haladja meg a kölcsönszerződés szerinti összeg felét.
Jogszabályok tanulmányozásra: 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:382-389. §, 5:90.§, 5:128. §, 2009. évi CLXII. törvény a fogyasztónak nyújtott hitelről
Ha szeretnél jobban eligazodni a jog világában, gyere el a jogi akadémiára, ahol közérthető módon és a mindennapi életből vett példákkal mutatjuk be, hogy a jog nem csak a jogászoké, hanem bárki számára érthető és világos – most kedvezményes, bevezető áron!
Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, ahol megtanulsz mindent, amit a pénzről tudni kell 6 alkalom alatt, 25 ezer forintért, vagy kérj valódi pénzügyi tanácsadást.
Olvasd el a többi pénzügyekről szóló cikket is a blogon. Csatlakozz hozzánk a Facebookon:. target="_blank"> http://.
mi alapjan deritik ki, hogy en mire hasznaltam a fogyasztoi zaloghitelemet? Ehez azert eleg atfogo vizsgalat kene es par millio forint alatt nemis nagyon van ertelme. Vagy a szabadfelhasznalasu zaloghitel nem minosul fogyasztoi zalognak?
Ha végrehajtási jogot jegyeznek be a hitel fedezetéül szolgáló ingatlanra, nem "kötelessége" felmondani a kölcsönszerződést a hitelnyújtónak. Több esetet láttam, amikor ezt még tűrték. Akkor lesz garantált a felmondás, ha bejegyzik az árverés kitűzését is, akkor mindenképpen csatlakoznia kell a többi hitelezőhöz, hogy megtérülhessen a követelése (vagy egyrésze) a fedezetül szolgáló ingatlanból.
@janos82 Az már jogon túli kérdés, hogy hogy derítik ki, de ha akár a fogyasztói-jelleg tekintetében megtévesztik a hitelezőt, akkor felmondhatja a kölcsönt. A szabad felhasználású jelzáloghitel is lehet fogyasztói kölcsön és biztosíthatja fogyasztói zálog (ez egyébként nem egy speciális zálogfajta, csak van pár kiegészítő szabály, ha ilyenről van szó), de ha 12 raklap sajtot vesz valaki belőle, akkor nehéz azt belemagyarázni, hogy nagy a család és fogyasztói kölcsönről van szó.
Imre: A végrehajtási jog bejegyzését követően a zálogjogosultat felhívják a végrehajtási eljárásba történő bekapcsolódásra, ha nem kapcsolódik be, könnyen elúszhat a fedezeti ingatlan (az árverési értékesítés során NEM veszik figyelembe, mint hitelezőt). Tehát, ha nem akarnak - nagyot - hibázni, be kell kapcsolódniuk. Ha csak az árverés kitűzésekor eszmél a zálogkötelezett, az az esetek túlnyomó részében késő. (A gyakorlat persze megér egy külön misét...)
Ez így nem igaz sajnos:
"Lakáscélú jelzáloghitel előtörlesztésénél az előtörlesztés díja legfeljebb az előtörlesztett összeg 1%-a lehet, kivéve ha más pénzügyi intézmény által nyújtott kölcsönből előtörlesztenek."
2% lehet az előtörlesztés díja a 2009. évi CLXII. törvény 23.-25. §-ra, ami alapján lakáscélú jelzáloghitel előtörlesztése esetén az előtörlesztett összeg 2%-a.
Én most törlesztettem elő az Aegonnak, ott is 2% a díj, ha a szerződés ideje nem változik. Ha változik (mert kéred, hogy rövidüljön), akkor még plusz szerződésmódosítási díj, ügyvédi és közjegyzői díj is van, ami plusz több tízezer forint.
Meister, ez csak az új hitelekre igaz, a régieknél az a mérvadó, ami a szerződésben van leírva. Ezért fizettél 2%-ot.
@barnabas-jog :
ertem, akkor ha sajat valalkozast szeretnek inditani, akkor a sajat lakasomra nem vehetek fel ehez szabadfelhasznalasu jelzaloghitelt, hanem csak kimondottan a valalkozasoknak szant hitellel tehetem meg. Ha atverem a bankot, es azt mondom nekik, hogy a 10 millios hitel egy vilagkoruli utra kell, akkor viszont minden rendben van.
Erdekes, ezt nem gondoltam volna. A valaszt mindenesetre koszonom.
@meister Jogszabályt/szerződést mindig csak figyelmesen érdemes olvasni. A 25. § első három bekezdése a jelzáloghitelekről szól, DE a (4) szól a LAKÁSCÉLÚ jelzáloghitelekről.
(4) Lakáscélú jelzáloghitel esetében az érvényesített költségek mértéke az (1) bekezdés esetében az előtörlesztett összeg 1%-át, a (2) bekezdés esetében az előtörlesztett összeg 1,5%-át nem haladhatja meg, kivéve, ha a részleges vagy teljes előtörlesztés - részben vagy egészben - más pénzügyi intézmény által folyósított kölcsönből történik.
@janos82 Ha a "minden rendben" neked azt jelenti, hogy a bank felmondhatja a kölcsönt és lehet hogy csalásért is feljelent, akkor igen, minden rendben.
Én beírnám a szövegbe, hogy az előtörlesztési díjas rész a 2010. március 1. után kötött szerződésekre áll és hogy 1,5%, amennyiben a hitel refinanszírozva volt. Ugyanez szabad felhasználású hitel esetében 2% és 2,5%, szintén csak a 2010 után kötött szerződésekre.
A kamatokról írt rész pedig annyiban lehet félrevezető (vagy talán inkább elbizonytalanító), hogy nem csak a lakáscélú hitelekre igaz, hanem _minden_ fogyasztói hitelre.
A kamatváltoztatási mutatókon pedig elegánsan átsiklottatok. Arra kíváncsi lennék, hogyan magyarázzátok őket érthetően, mert az én csoportjaimnak csak a bankjuk által használt mutatókat szoktam megmutatni, de attól is kiül a rettenet az arcocskákra.
Varázspálca, miért nem írod be, mikor lehet kamatot változtatni. Egyébként a cikket Barnabás írta egymaga, így nem indokolt a többes szám.
@varazspalca Beírtad, erre valók a kommentek. A többivel kapcsolatban pedig olvasd figyelmesebben az írást, úgy biztos nem ül ki semmi az arcocskádra. 🙂
Sajnálom, Kiszámoló, de Barnabás válaszának stílusa után semmit sem írok be. A mutatók egyébként sem arról szólnak, hogy mikor lehet kamatot változtatni, hanem arról, hogy milyen mértékben. Ami nyilván egy senkit sem érdeklő, lényegtelen részletkérdés, és eleve is túl van tárgyalva a cikkben, csak hát tudod, én nem tudok olvasni. Én kérek elnézést.
Meg ne sértődj már. Írd le, mikor lehet emelni. Barnabás új fiú, nem tudja, hogy te bankban oktatsz.
@varazspalca azért még leírhatod, hogy mi többiek tanuljunk.
OTP-s hitelből vett lakásra fmh-végrehajtás lett beadva.
Adósnak bejelentett munkája, bankszámlája nincs, emiatt az ingatlanra végrehajtási jog lett terhelve. Tulajdoni lapon már van egy Intrumos sor is az OTP mögött.
Árverezés sehol, pedig reméltem, hogy annak elkerülése érdekében fizetni fog az adós.
Sajnos árverezés esetén még a banki tartozás sem fog befolyni, lehet emiatt sem ugrál az OTP, hogy felmondja a szerződést?
@barnabas-jog
Mondjuk Barnabás stílusa tényleg bicskanyitogató. Ráadásul még a szövegértéssel is gondok vannak nála, ahogy látom. Jogászként érdekes.
Azért hajrá!