Hitelügyintézős Gáborunk jelentkezett egy új írással arról, mi várható a lakáshitelekkel kapcsolatban.
Mikor és mennyit csökkenek majd a lakáshitel kamatok?
A 2023-as év második felének hitelpiacát a CSOK-kal és babaváró hitellel kapcsolatos változások nagy mértékben fogják meghatározni. Én arra számítok, hogy a jövőre kivezetésre kerülő állami támogatások előrehozott ingatlanvásárlások és hitelfelvételek sorát szülik majd. Sok kérdést kapok ebben a témában. Én főleg a „csak CSOK” igénylők számára elérhető állami támogatások (tulajdonszerzési illeték elengedése, áfa-visszatérítés, otthonteremtő kölcsön) sorsára leszek nagyon kíváncsi. Tervezek írni ezekről a változásokról és azok várható hatásairól, de egyenlőre túl sok még a kérdőjel. Várok még egy kicsit, hátha ezek némelyike kiegyenesedik záros határidőn belül.
Van egy másik slágerkérdés, amit régebb óta és gyakrabban kapok meg: Mikor és mennyit csökkenek majd a lakáshitel kamatok? A rövid válaszom az, hogy nem tudom. Amennyiben csak ennyit írnék, nagyon rövid lenne ez a cikk, ezért kifejtem bővebben. 😊
Banki forrásköltségek
Május végén kezdte meg a jegybank a kamatsáv csökkentését. Egyelőre az alapkamat nem változott. A kamatsáv teteje azonban több lépésben csökkent. Amióta a bankok az egy éves és rövidebb kamatperiódusú jelzáloghiteleket kivezették a kínálatukból, nincs olyan lakáshitel, amelynek az árazását az éppen aktuális alapkamat határozná meg.
A végig fix, a 10 évre és az 5 évre rögzített hitelek kamatát a banki forrásköltségek jövőbeli alakulásával kapcsolatos piaci várakozások mozgatják. A következő ábrán az egy, öt és tízéves kamatperiódusú hitelek referenciamutatóit láthatjátok.
Forrás: www.mnb.hu
Több hasznos következtetést is levonhatunk a fenti értékekből:
Azt, hogy a banki forrásköltségek milyen ütemben csökkenhetnek majd, egyértelműen az infláció alakulása fogja meghatározni. Az infláció megtörésére való törekvés minden egyéb szempontot felülír a jegybank kamatpolitikájában. Mindeközben hosszútávon annak az anomáliának is meg kell szűnnie, hogy a kamatok alacsonyabbak, mint az infláció. Mindebből kiindulva a banki hitelkamatokat meghatározó forrásköltségek az inflációt követő, de annál lassabb ütemű csökkenésére lehet számítani.
Kamatfelár
A banki hitelkamatokat a forrásköltségeken felül még egy tényező határozza meg: a bankok által alkalmazott kamatfelár. Idén több hosszabb időszak is volt, amikor az aktuális forrásköltség alatt kvázi a hitelezés profitjáról lemondva finanszírozott több pénzintézet.
Május 30-án például a hivatalos 10 éves BIRS fixing 8,1 % volt, mégis több pénzintézet adott májusban bizonyos – leginkább havi jóváíráshoz kapcsolódó – feltételekkel 8%-nál alacsonyabb kamattal hitelt.
A jelenlegi, kvázi veszteséges hitelezésnek két oka van – ezek megszűnésével a forrásköltségek és a hitelkamatok közti kamatmarzs növekedése várható:
… egyrészt veszteségesen hitelezni kisebb veszteség, mint egyáltalán nem hitelezni. A jelzáloghitel piac 60%-os visszaesése mellett minden új ügylet ajándék.
… másrészt a hitelpiac veszteséges ugyan, a betéti piac azonban soha nem látott extraprofitot termel. 17%-os „overnight” kamat mellett a bankok többsége 0,1%-os látra szóló betéti kamatot fizet. Az egyik leghatékonyabb módja pedig annak, hogy új „hűséges” betéteseket szerezzenek a bankok, ha hitelt adnak nekik. Ha pedig egy magas jövedelmű ügyfél adott bankhoz csábításához az kell, hogy a neki adott hitelen csak keveset keressen a pénzintézet, akkor azt most simán megéri bevállalni.
Békeidőkben a kamatfelár 200 és 350 között szokott lenni. A jelenlegi 0-150 közötti szintekről várhatóan ebbe a sávba fognak emelkedni a kamatfelárak. Ahogy az alapkamat csökkeni kezd, és a napi kamat és az alapkamat közti különbség is eltűnik, ez az extraprofit is elpárolog. A bankok pedig „kénytelenek lesznek” visszaépíteni a megszokott kamatfelárakat.
A jövőidő itt nem is feltétlenül indokolt. A tíz éves BIRS az elmúlt hónapban közel száz bázisponttal csökkent (7,99 helyett 7,02%), eközben a legkedvezőbb elérhető lakáshitel kamat 7,9%-ról „csak” 7,69%-ra mérséklődött.
Hitelkamatok
= forrásköltség + kamatfelár
A hitelkamatok 2021 nyarától kezdődően lassabb ütemben nőttek, mint az a banki forrásköltségek alakulásából következett volna. Én a hegycsúcs túloldalán még enyhébb lankára számítok. A forrásköltségek eleve lassan csökkenek majd, mint az infláció. A bankok pedig a hitelezés nyereségességének visszaépítése jegyében akár 200-250 bázispontos forrásköltség csökkenést is benyelhetnek. Arra is reális esély van, hogy lesz olyan bank, ahol az ügyfélszerzés továbbra fontosabb szempont lesz, mint a nyereség, és ennek köszönhetően a többi pénzintézetnél olcsóbban árazzák majd a hiteleiket.
Persze bármikor történhet olyan változás, ami teljesen más pályára állítja a hitelkamatokat…
Néhány tanácsok hitelfelvételt fontolgatóknak:
Amiben én és a kollégáim segítséget tudunk nyújtani:
Munkánkért a bankok fizetnek jutalékot és azt nem is háríthatják át a hiteligénylőkre. Ügyfeleimtől pedig semmilyen jogcímen nem kérek munkadíjat, vagy költségtérítést.
Aki igénybe venné ezen szolgáltatásokat, vagy bővebb tájékoztatást kér, kérem az alábbi elérhetőségeken jelezze:
olcsohitelek.com
gabor.solymosi@benkspartner.hu
+36-70-6039076