Várjak az olcsóbb lakásra vagy meneküljek előre a dráguló hitel miatt?
Végre elindultak felfelé a magyar kamatlábak és amilyen pocsék állapotban van a forint, illetve a magyar infláció, valószínűleg még további komoly kamatemelésekre lesz szükség. De így is már közel négy százalékponttal nagyobb az egyéves BUBOR mértéke, mint volt akár csak az év elején. (4,56% most és 0,78% volt az év elején.)
Ez azt jelenti, hogy hamarosan (legalább) ennyivel fognak nőni az új hitelek árazásai. Ha eddig 3,7%-on kaptál tíz évig fix hitelt és most ez a hitel 7,5% lesz hamarosan, akkor 30 millió forintos, 20 éves hiteled havi törlesztője a néhány héttel ezelőtti 177 ezer forintról 242 ezer forintra fog nőni, a teljes kamatteher 20 év alatt 12,5 millióról 28 millió forintra emelkedik. (Persze ne felejtsük el az inflációt sem, ami csökkenti a két érték közötti különbséget 20 év távlatában.)
A tanácsadások alkalmával az egyik leggyakoribb kérdés mostanában, hogy várjunk az ingatlanok áresésére, ami borítékolható, ha ilyen drágák lesznek a hitelek (és nem jön egy újabb CSOK-hoz fogható stimulus) vagy inkább vegyünk most, amíg még van itt-ott olcsóbb hitellehetőség.
Az áresésről tudni kell, hogy az ingatlanpiac nagyon lassan mozdul.
2008-ban egyetlen nap alatt vége lett a hitelezésnek szeptemberben, mégis nagyon lassan, de folyamatosan 2014-ig csökkentek az árak, amikor már nem is volt igazán indokolt az árcsökkenés.
Az eladók nem úgy működnek, hogy belátják, hogy mostantól esnek az árak, ezért olcsóbban kell adni az ingatlant. Inkább kitartják az árakat és először csak a piac fagy be, mert ennyiért már nem veszi meg senki azokat a lakásokat. A valódi csökkenés akár évekkel később indul el, amikor egyre több eladó rájön, hogy annyiért már soha nem fog elkelni az ingatlan, mint egy-másfél éve. Amikor már minden negyedik házon évek óta kint van az eladó tábla, akkor kezdenek érdemben esni az árak.
Nagyobb esély van az oldalazásra, vagyis hogy évekig nem változik az ingatlanok ára és a reáláresést majd az infláció intézi el. Abba az eladók könnyebben belenyugodnak, mint abba, hogy 15-20%-ot engedjenek az árból ma.
(Sokan várnak még a bedőlő ingatlanokra, ahol nem tudják fizetni a hitelt a moratóriumból kikerülők, de arra sem nagyon alapoznék. Ezt vártuk a devizahiteles válság miatt is, ami sokkal komolyabb dolog volt, mint a mostani állapot, de mindenféle mentőprogramok miatt az a hullám is nagyrészt elmaradt.
Ha nem lesz komoly gazdasági összeomlás, akkor szerintem nemfizetés miatt arányaiban nem fog sok ingatlan a piacra kerülni és ami mégis, az is évek alatt, lassanként lesz eladva. S további nagy különbség, hogy akkor a svájci frank miatt az ingatlanok a felét sem érték, mint a rajtuk lévő hitel. Most pont fordított a dolog, annyit drágultak az ingatlanok a hitelfelvétel óta, hogy a tulajdonosok vagy a bankok ráérnek majd eladni piaci áron vagy kicsit alatta a bedőlt ingatlanhitelek fedezeteit.)
Tehát én nem építenék arra, hogy jövő ilyenkor 20%-kal olcsóbban lehet venni használt lakásokat. (Kivéve, ha valami nagy gebasz lesz a világban, de még akkor is kicsi rá az esély. Mint fentebb írtam, nagyobb az esélye a piac befagyásának, mint az ekkora áresésnek.)
Az újak árait pedig az építőanyagárak határozzák meg, nem is épültek új lakások 2009 és 2013 között, mert nem volt rá kereslet annyiért. (Most az MNB-s zöld hitel segít az építtetőknek, hogy el tudják még adni az épülő lakásaikat az emelkedő kamatok ellenére.)
Írtam már arról cikket, hogy hány százalék kamatemeléshez hány százalék ingatlanáresés kell, hogy ugyanott legyél anyagilag a legvégén. Az abban lévő táblázat segít eldönteni, hogy hány százalék áresésre van szükség a piacon, hogy kompenzálja azt, amennyivel te drágábban kapod a hitelt a magasabb hitelkamatok miatt.
Ennek ismeretében el tudod dönteni, várnod érdemes vagy minél hamarabb vásárolnod, ha hitellel vennél ingatlant. (De ne vegyél meg soha rossz ingatlanokat, csak mert sietős a dolgod. Nagyon sokan megbánják, hogy elkapkodták a döntést. Inkább ne legyen saját lakásod, mint hogy egy rossz lakásod legyen.)
A cikk lényegét idemásolom a táblázattal együtt:
Nézzük meg, 3-5-7 százalékpontos kamatemelkedést hány százalékos ingatlan-áresés kompenzál 10 és 15 éves lakáshitelnél, különböző önerő mellett.
Logikusan minél kisebb az önerő mértéke és minél hosszabb a futamidő, annál érzékenyebb vagy a kamatemelkedésre, annál nagyobb áresés kell, hogy kompenzálja a nagyobb kamatköltséget.
Egy 15 éves hitelnél 40% önerő esetén az ingatlan árának 30%-ával fogsz többet fizetni 5 százalékponttal magasabb kamatláb mellett.
Nem számoltunk az inflációval, ami már komoly tétel tud lenni 15-20 év távlatában. (A hitelnél végig ugyanannyit fizetsz, viszont 20 év múlva a havi törlesztőd akkori értéke feleannyi, mint most.)
Azzal sem kalkuláltunk, hogy áresés esetén nő az önerőd aránya, így kevesebb hitel kell.
Ennek ellenére a táblázat egy jó kapaszkodó, mennyit nyernél vagy buknál a várakozással. A jövőt nem látjuk, törődj bele, hogy te sem tudod kitalálni, mi lesz. Öt éve a panellakások feleannyiba sem kerültek Budapesten, mint most, viszont a hitelkamatok a háromszorosai voltak a mostaniaknak.
Jövőbelátással nem segíthetünk, a táblázat talán segít döntést hozni, milyen áresés kompenzálja az esetleges magasabb kamatkiadásaidat.
Kiemelném egy mondatát, ami esetleg kevésbé lesz hangsúlyos azok számára, akiket a cikk dilemmája érint és – valahol érthetően – vívódnak magukban, hogy mit tegyenek: “Inkább ne legyen saját lakásod, mint hogy egy rossz lakásod legyen.”
Szerintem ez kritikus feltétel! Mégis nem reprezentatív tapasztalat, hogy menniyen beleesnek ebbe a csapdába. Ha egy “rossz” ingatlan vonzó vagy csak simán a büdzsébe éppen beleférő árcédulával is kelleti magát a piacon, a sürgősség és/vagy a “itt az utolsó esély” gondolkodás irracionális döntésre sarkallhat. Aztán pedig abban kénytelen élni az ember hosszú évekig, évtizedekig, minden nap szembesülve azzal, hogy rossz ingatlant vett. Akkor már tényleg jobb bérelni – vagy addig keresni, amíg a saját szempontrendszeréhez jó ingatlant talál.
Kicsiben: ágymatracot is olyat veszünk, amin pihentetőt alszunk, nem az ár az elsődleges
Kétféle maradt családi házból, a 200 m2-es kétgenerációs 80-as évekbeli házak és a félig összedőlő vályog. Minden mást felvásároltak csok-ból, babaváróból bármennyiért is hirdették.
Mit gondoltok a kínálat növekedhet a következő években? Új házak nyílván nem fognak épülni, stagnáló-csökkenő ingatlanárak miatt ilyen építőanyag árakkal (főleg kistelepüléseken nem).
Talán a ma üresen álló de még nem eladó házak eladósorba kerülhetnek egy gazdasági válság hatására, vagy még a növekvő munkanélküliség elől városba költözésnek lehet ilyen hatása.
Az ismerettségi körömben látom mennyien vesznek gépészetileg elavult, szuterén-félszuterén lyukakat Pesten hitelre.
Még jó sokáig élhetnek így. Én azért nem hiszek az ingatlanárak olcsóbbá válásában, mert ha valaki X milliót fizetett érte, akkor neki X milliót ér. Hiába mondod neki, hogy 10%-kal, 20%-kal, 100%-kal, X%-kal túl van árazva. Max. akkor adja el olcsóbban, ha a bank viszi el, de inkább éhezik, és nem adja olcsóbban.
Viszont a mai árszint brutál elszállt, és ha nem áll vissza, amit ugye a fentiek miatt nem tud, akkor a fiataloknak csak külföld marad. Pont ezt látom mindenhol a környezetemben. Fiatal = mindenki kb. 40 év alatt.
Egyet kell értsék, de csak részben. Én jelenleg egy olyan házban élek, ami kicsi. Már a megvételnél is látszott. Viszont 2017-ben mikor már egy éve nézegettük a házakat, már bele voltunk fáradva. Mikor ezt megnéztük mondtam rá egy szemtelenül alacsony árat, amire azt mondták ok.
Pedig már akkor indultak felfelé az árak. Most a házat ténylegesen 3x annyiért tudom eladni. Persze lett rakoltve, de elenyésző. Nem mellesleg, ha nem veszem meg, lehet ma se lenne házam, vagy sokkal nagyobb hitellel.
Szerintem nem érdemes várni. Senki nem jövendő mondó. Amennyiben az éppen aktuális helyzethez képest belefér a költségvetésbe, akkor fix kamattal felvenni, azt hajrá.
Van arra gondolat, ha valaki MÁP-ban tartott pénzen, hitel nélkül szeretne vásárolni Bp-i lakást 1-2 éven belül? Várni vagy sem?:-)
Köszönöm!
Statisztikailag valószínűsíthető hogy ha olyan helyzet van hogy esnek az ingatlanárak akkor az átlagos blogolvasó mással lesz elfoglalva nem azzal hogy olcsó lakásokat vegyen 🙂
Egy meglévő, két vállalt gyerekes CSOK-kal (4et szeretnénk), ZöldHitellel, és 50% önerővel (örökségből).
A CSOK-ot ha minden jól megy megkapjuk ajándékba (10 millió) valamint emellett visszakapjuk az ÁFÁt (5 millió), illetékmentesség (4 millió).
15 millió 0%os Zöld Csok Hitel, plusz 15 millió 2,5%os Zöld Hitel, 25 év alatt szépen elinflálódik.
Babaváró eddig MÁP-ban volt, de ha kész a lakás (jövő karácsony) kivesszük egy részét és berendezzük belőle az egészet.
Mi nagyon jól jártunk ezekkel a támogatásokkal! Azt gondolom, hogy ha tovább vártunk volna, vagy rosszabb feltételű hiteleket, vagy kisebb/használt lakást tudnánk csak venni.
Ha az most a prognózis, hogy a romló hitelkondíciók miatt kisebb lesz a kereslet az ingatlanokra, akkor nyilván előbb-utóbb befagynak az árak. Ez az albérletek áremelkedését is meggátolná gondolom.
Viszont ha kevesebben engedhetik meg maguknak a lakásvásárlást, akkor azzal pont hogy több albérlő kerül a piacra, ami áremelkedést okozna. Tehát itt egyből két ellentétes hatást látok.
Élethelyzetemből adódóan én még simán ellehetnék évekig albérletben, aztán 3-4 év múlva akár hitel nélkül is vehetnék valamit, de nagyon régóta “kimaradok” érzésem van.
Persze tudom, a cikk azokrol szol, akik minden vagyonukat beletolva megveszik almaik otthonat kicsi csaladjuknak. En konnyen beszelek, egyedul elek, engem ez sose fog erinteni.
Van, akinek rossz az, amiben nincs min. 3 szoba, míg más boldogan költözik egy garzon panelbe.
Nem kevesen azért csúsznak a vásárlással, mert a felújítás nem opció és pöpecet kerestek. Vagy, mivel több gyereket terveznek, nem akarnak 5 éven belül költözni.
most igazából mindenki szív az elszállt árakkal, de igen, nem fog leesni 2 év alatt az akkor már 4 évvel korábbira.
*A statikailag vagy műszakilag veszélyes kivételével.
Most, ha kilőnek a kamatok tényleg drága lesz az ingatlanpiac a jelenlegi árszinten, de mire ez áreséshez vezetne (évek, mint ahogy a cikkben is írva van) simán jöhet a következő pénzeső. A 2008 utáni időszakot sokan itt normaként veszik, pedig az inkább volt a kivétel
Mert az MNB kamatswappal mesterségesen lenyomta a hosszú hozamokat.
(Ha már ingatlan, tudja valaki mi lett azzal a remek lakáslottóval vagy mi volt a neve? :))
A Duna h. vagy az ingatlan.com csak fújják a lufit, mindig is fújtak, hasznuk van belőle
Jó lenne olvasni egy jelenlegi valós lakáseladási tapasztalatról, ha van időd írni róla.
Néha kicsit sok a pénteken vettük meg a lakást, hétvégén apóssal feltettünk két polcot, hétfőn pedig dupla áron akarták megvenni jellegű történet.
Jol latod, de…
Jol latod, a nagyobb osszegu kolteseknel rettentoen nehez megmondani, hogy mi eri meg es mi nem.
A kereslet nem azert fog csokkenni, mert a dragabb hitel nem eri meg, hanem azert, mert az egyre tobben kiarazodnak.
Nem eladás, kiadás. Vettem egy 2szobás panelt 5 éve, akkori 14 millióért (Budapest). Minimális rendberakással kiadtam 90e-ért. Amikor az albérlő elment, hiába volt rendben a lakás, senki nem akarta – érthetően – a 40 éves csempéket nézegetni, hiába volt tiszta meg jól karbantartott. Ráköltöttem 6 milliót, olyan lett, hogy én is szívesen laknék benne. 130ért egy napon belül kiadtam és lekopogom, mert az albérlők eddig tök okék:). Ahogy a lakás most kinéz, 32-33-at simán ér, de sose az eladás volt a cél, hanem a stabil cashflow. Fogalmam sincs megérte-e…
Akkor lehet itt a vege a ner-es ingatlanpumpanak. Ergo sima lehet egy nagyobb buko innen, “visszateres az atlaghoz. “Ha eltunik a csokos, zoldhiteles kutyamfule tamogatas. Ha stadion se epul akkor az epitoanyagok ara is esik, munkaerokoltseggel egyutt. Magasabb kamatok stb. Inflacio szepen mossa az ingatlan erteket is.. meglatjuk. En 5-10 eves tavlatban keresek vmi bazist. Nem kell hitel.
Most szerintem a szokásosnál is több az ismeretlen tényező a következő hónapokat nézve.
Az infláció elég ijesztő, jó lenne “elkölteni” a megtakarítás nagy részét, mielőtt elég.
Egyébként szerintem a választás kimenetelétől függetlenül nem lesz pénzeső, ami tovább fújja a piacot. Sőt, inkább valami combos megszorításra számítanék, amit még a ciklus elején meg lehet csinálni, hogy a következő választásra már elfelejtse a jobbágy.
Természetesen Budapestről van szó, max 150 havi törlesztő bevállalható.
(Persze továbbra is ott a kérdés, hogy akar-e az ember azon a helyen élni, ami ez az ország akár csak 5 év múlva lesz.)
Zöld hitelt nem csak akkor vehetsz fel, ha életvitelszeruen ott fogsz lakni 10 évig?
Ergo befektetésre, kiadasra nem – mert ha netán egyszer valahogy ellenőriznek, akkor fizetheted a piaci kamatot. (Bár ha az alternatíva az hogy amúgy is piaci kamatot fizetsz, akkor mindegy)
A mondat végével azért vitatkoznék. Jelenleg 5-5.5% egy 10 évre fixált lakáshitel kamata, kétlem hogy 2016-ban 15%-os hitelek lettek volna. Gyors kereséssel ezt találtam: portfolio.hu/img/upload/2018/01/1_3.png – a világoskék vonalat kell nézni.
Szóval most inkább ott tartunk, hogy háromszoros árak és ugyanolyan kamatszint (fél éven belül összejön), viszont a bérek nem háromszoroztak. Ha nem jön a támogatás, akkor a fővárosi piac nagyon gyorsan be fog fagyni.
Ühüm, csak ez egy 2018-as cikk, amit bemásoltam, akkor nézd. 🙂
3,5% volt a 10 évig fix és 12-13% volt a forintos kamat előtte öt évvel.
Lehet, hogy pár túlárazott panel és macskahugyszagú, földszinti, udvari lakás ára esni fog, de a színvonalas lakások ára tovább emelkedik. Budapesten lassan már 1 millió per m² alatt csak a Hős utcában lehet ingatlant venni. Akinek HUF megtakarítása van, jobban teszi, ha ingatlanba fekteti villámgyorsan.
Én az elmúlt 30 évben nem tudtam még soha nem óriásit nyerni ingatlan vásárlással. Kevés pénzed van? Vegyél teremgarázs beállót!
Fiatalokat meg szerintem nem kell sajnálni. Menjenek el dolgozni, tanuljanak, vállaljanak másod-harmad állást és idővel beérik.
Nekem sem hullott az ölembe semmi…
Jelenleg anyámmal élek, itthon, 0 motivációm van, a fizetésemre meg zsebpénzként tekintek, stb.
Kipicsáztak minket erről a piacról is. 30 éves vagyok.
1. Atombomba: Kína és ingatlanpiaca. Eddig ugye az volt a mondás, hogy elszívnak minden vasat és fát és ezért drágul az építőanyag, és ezért drágulnak az új házak MO-on is, és húzzák maguk után a használt árakat Evergrande / MiciMaci azt mondja lehet most lassulás jön építőiparukban, vagy csőd.
2. Atombomba: USA kamatot emel, mert brutál az infláció -> Pocak és Kuszaszem is emelhet tovább.
3. Magyar választások: ellenzék / NER nyer és véget vet a hányásig tolt szülinapi zsúrnak az ingatlanpiacon.
4. Atombomba: Putyesz lerohanja Ukrajnát. Mindenki pánikol, billenhet bármerre.
5. Tesla berlini gyára elkezdi önteni 2022-ben a kocsikat, német autóipar megfekszik -> Magyarország is megfekszik.
Nos, melyik fog robbanni?
Most is van ismerősöm (szimpla tanár család), ahol a 2 gyereknek már megvan 2 lakás úgy, hogy örökölték, nekik annyi részük lesz benne, hogy nem herdálják el…
Abszolút szubjektív. Azért nem is definiáltam a “rossz”-at illetve írtam, hogy mindenkinek a saját szempontrendszeréhez képest érdemes jó ingatlant venni. A “rossz”-ba az is beletartozhat, ha valaki világosat szeretne, de helyette megvesz egy sötét lyukat. Vagy egy, számára borzasztó alaprajzút, amin nem lehet változtatni akármiért. Vagy a a környék és/vagy lakóközösség katasztrófa. Stb. Ezzel a “rosszasággal” minden nap szembesülni fog, ami nem ér annyit (szerintem), hogy cserében sajátja legyen.
Abban én sem hiszek, hogy nominálisan esés lesz, semmi nem indokolja.
Igaz, csak tegyük hozzá, ezt utólag tudjuk. Előtte max. sejthető volt, de közbejöhetett volna bármi, ami miatt ez másképp alakul. Tekintve a komoly járulékos költségeket, ami egy vásárlással jár, mindig rizikós “rossz” lakást venni abban a reményben, h a pozitív körülmények miatt jó áron ki tud szállni belőle.