Beszéltem valakivel a héten, akinek van hat saját tulajdonban lévő üzlethelyiségében hat cipőboltja a város különböző, egyébként frekventált helyén.
Az üzlet ugyan nem dübörög, de azért havonta összességében egy szerény másfél-kétmillió forintot kitermelnek a boltok, így egyelőre nem számolja fel a bolthálózatot.
Felhívtam a figyelmét arra, hogy ugyanazokat a hibákat követi el, mint olyan sokan mások.
Az első a saját ingatlan csapdája. A legtöbben úgy gondolkodnak, milyen jó, hogy enyém az üzlethelyiség, így legalább arra nem kell költenem, így nyereséges tud lenni a cégem.
Ez egy nagy tévedés. Nem veszi figyelembe, hogy azt az üzlethelyiséget ki is lehetne adni másnak, így elesek ettől a bevételtől, csak azért, mert a saját vállalkozásom foglalja a helyet.
Mivel nemrég felbecsültették az ingatlanokat, pontosan tudjuk, hogy összességében havonta 7,5-8 millió forintért lehetne kiadni ezeket az üzleteket.
Vagyis legalább ennyit ki kellene termelni a hat üzletnek ahhoz, hogy nullán legyünk.
Ha még csak ennyit hoznak, akkor a semmiért vállalkozunk, dolgozunk és vállalunk számos kockázatot. Ha még ennyit sem hoznak (mint ebben az esetben), akkor minden érzelmi kötődést elfelejtve azonnal fel kell számolni a vállalkozást, mert minden hónapban havi 6-6,5 millió forintot bukunk a boltjainkon.
A másik nagy hiba, hogy elfelejtünk kalkulálni az árukészletben fekvő pénz költségével.
A 450 milliós árukészlet finanszírozása egy szerény 3-4%-os hozam mellett is évi 12-15 milliós éves veszteséget jelent csak azért, mert ez a pénz sem tud kamatozni máshol.
Ez pont olyan kiadás, illetve veszteség, mint a saját üzlet magunktól való kibérlése.
Így végül az jött ki, hogy évente majdnem 90 milliós veszteséget termelnek neki a boltjai, amiről azt gondolta, hogy évi 18-20 milliós nyereséget hoznak.
(A harmadik tényező, amiről a kisvállalkozók zöme el szokott feledkezni, a termelő eszközök amortizációja, erről már írtam például ebben a cikkben is.)
A tanulság: ne zavarjon össze az, hogy a vállalkozásod valami olyan eszközt használ, ami a saját tulajdonod, vagy a vállalkozás saját tulajdona. Mivel azt az eszközt másnak is bérbe lehetne adni, ezért ennek az elmaradt hasznát is ki kell termelnie a vállalkozásnak.
Itt is feltettem a kérdést az úrnak, hogy van-e bármilyen reális esélye, hogy a boltjai évi 110-120 millió hasznot hoznak, sőt mivel ekkor még csak nullán van és a semmiért kockáztat és dolgozik reggeltől-estig, ezért inkább 120-140 milliónak kellene lenni ennek az összegnek. A válasz egyértelmű nem volt, így az üzletek felszámolása a legjövedelmezőbb lépés, a lehető leghamarabb.
Úgyhogy ennek a fényében vizsgáld meg, hogy mennyit hoz a céged és ha jobban jársz, ha inkább abbahagyod, ne félj megtenni ezt a lépést sem.
Ó bárcsak lenne egy ilyen elbaltázott bolthálózatom:) Felszámolnám a vérbe:)
Hasonló téma magánszemélyeknél: több ismerősöm mindenféle szerelési, barkács, autóápolási és egyéb hasonló kütyüket és felszereléseket bespájzol a házának pincéjébe, garázsába és/vagy melléképületébe, hogy így majd "ingyen" megcsinál mindent magának. Évente használja ezeket átlagosan egyszer, de akár évekig nincs szükség egyes cuccokra.
Ugye nem kell leírnom, hogy ez miért téves út az esetek döntő hányadában? 🙂
Hasznos gondolatok!
Azonban néha úgy érzem, hogy túlontúl racionális gondolkodást képvisel a tisztelt író. 🙂
Én például azt látom ebben a helyzetben, hogy anyagi gondjai nemigen lesznek ebben az életben ennek a személynek (van viszonylag korrekt havi bevétel+saját tulajdonú ingatlanok)
Akkor már miért dobja el azt az esélyt, hogy valami nagyot érjen el ezzel a hálózattal? Nem ismerem a cipők világát, de itt esély sincs egy saját márka felfuttatására, esetleg egy szép summán történő felvásárlásra, ha kellőképp megpiszkáljuk a konkurenciát?
Ha mindenki ennyire racionálisan gondolkodna akkor az első milliók után mindenki ingatlankiadásba kezdene és a világ nem tartana ott, ahol. 🙂
SG, az üzlet a kilencvenes években ment nagyon (nem a semmiből lett hat üzlet és hatalmas árukészlet), azóta már csak lefelé megy és vegetál, mert a plázák elviszik a vásárlókat. Az emberek már nem sétálnak öt kilométert a körúton, hogy bemenjenek egy-egy boltba, amikor a fűtött-hűtött plázákban minden boltot megtalálnak a mozgólépcsők és liftek között.
Szerintem még rosszabbul fognak menni a következő években és ezen semmilyen saját márka nem segít. Azokkal is a plázákba kellene menni.
Akkor most elintézted, hogy pár embernek ne legyen munkája jövőre? 😀
Miért, aki kiveszi az üzleteket, ő nem fog felvenni embereket eladónak?
Legalább egyszerű a megoldás.
Ezekkel a problémákkat nem tudok megérteni,amikor tanárok, rendőrök fillérekért dolgoznak idehaza.
Nagyon ferde a cikk:
1. Nem említed a vállalkozás nettó értékét, vagyis amennyiért el lehetne darabonként adni a vállalkozásokat
2. Abszólut profittal szamolsz, ha befektetné a pénzt, holott a pénzpiacok pont azt mutatják folyamatosan, hogy nincsen biztos
3. Nem említetted, hogy a 450 milliós készlet mekkora része van hitelből finanszírozva vagy refinanszírozva. Felteszem nem a saját zsebéből tart fenn ekkora készletet.
4. Nem említed meg, hogy mi van akkor, ha nem tudja ideig.oraig kiadni berbe a helysegeket
5. Az ingatlan megvetele nem hiba, hanem befektetes, ami vagy jo vagy rossz.
6. Nem vontad le a matekból, hogy a saját ingatlan miatt a szamitasaid szerint nem kell evente kifizetni 7-8 milliot helysegberletre.
7. Miert nem csokkenti az arukeszletet?
8. Miota szereny a havi 2 millios haszon?
Kis petya, ne haragudj, de semmit nem értesz, nekem úgy tűnik.
Csak néhány példa: hogy jön ide a pénzpiac? Az árukészlet saját, hiszen egyébként miért számolnánk a finanszírozását. Sőt, ha hitelből lenne még sokkal rosszabb lenne a helyzet.
Amikor egy üzletet ki lehetne adni annyiért, amennyit jelenleg a hat üzlet hoz, nem tökmindegy, hogy mind ki van-e adva állandóan?
Hogy jön ide, hogy megérte-e megvenni az ingatlant?
A 6-os pont is mutatja, hogy nem érted a lényeget.
A 7-es pont is azt mutatja, hogy nem vetted le, hogy az árukészlet nagysága a legkisebb probléma. Egyébként ennyi boltban kell árukészlet, ha nincs mit árulnod, be is zárhatod a boltot.
Azóta szerény 2 millió, mióta kereshetne 9 milliót is, ráadásul munka és kockázat nélkül.
rm: mint mondtam, most lett felmérve az ingatlanállomány, el is lehetne adni vagy 400 millióért vagy ki is lehetne adni havi 8 millióért.
Ez nem fikció, hanem tény.
A másik hiba, hogy a cégben levő kockázatokat nem kalkulálja a vállalkozó.
Lehet, hogy trükkös költségelszámolással, munkaügyi, munkavédelmi szabályok be nem tartásával működik, és így nyereséges, de ha mindent rendbe tenne, vagy legalább a kockázatokra elkülönítene egy "bírságalapot" már nem érné meg.
A legrosszabb, ha ezt nem is látja, én nem tudja ilyen irányba fejleszteni a céget.
Egyetértek Kiszámolóval, Kiss Petya nem tud számolni.
Alapvetően a cikk ezt kommunikálja: a körúti cipőüzleteknek leáldozott. PONT. Vagy beköltözik a Plázákba velük (fogalmam sincs, mennyire lenne nyereséges), ha kötődik az üzlethez, vagy ideje átadni a helyet (kiadni az ingatlanjait) olyan tevékenységeknek, amelyek a körúton is tudnak virágozni. PONT.
Kiszámoló éles logikája nem fér bizonyos emberek agyába - márpedig üzleti megtérülést csak így lehet számolni.
@Kiszamolo Kiváncsi volnék, hogy milyen üzlet nyílna a helyén ami ki tudja termelni a többmilliós (7-8M) bérleti díjat, meg persze a hasznot, és amiért az emberek hajlandóak lennének kilométereket gyalogolni a hűtött-fűtött plazák helyett? Az egyértelmű, hogy cipőboltot nem.
Szia!
Jó lett a cikk. Amit én hiányolok, hogy nem írtad le végül hogyan döntött az úr.
Véleményem szerint egyébként érdemes lenne a céget megvizsgálni költséghelyenként is. Előfordulhat, hogy egyes üzletek veszteséget hoznak, míg mások igencsak nyereségesek. Ezek alapján előfordulhat, hogy nem kellene mind a 6 üzletet bezárni.Néhány üzlet megtartásával és a többi bérbeadásával több lábbon állhat a kedves ügyfél.
Üdv.
Zoli
megint mindenki radikális, holott ott az aranyközépút: a három, vagy négy legkisebb forgalmú\hasznú üzlethelyiséget leépíteni és kiadni, így a készletet is lehet felére, harmadára csökkenteni, a felszabaduló pénzt befektetni, a maradék három, vagy kettő üzlet meg megmaradhat hobbinak, életcélnak stb
A sokszor leszólt "nem éri meg kiadni lakást" elveidre szerintem a portfolio cikke egyértelműen pontot tesz: portfolio.hu/ingatlan/lakas/brutalisan_sokat_lehet_keresni_a_lakasokon.1.222424.html
Nagyon sokszor a saját elvrendszered alapján igazítod a matekot. Hányan leírták azt is, hogy megéri lakást kiadni. Te csak azért felszámolsz olyan költségeket, melyeket a tulajdonos soha nem fog kifizetni a lakásra, mert egésze egyszerűen felesleges, de így kijön a matekod, hogy nem éri meg lakásba fektetni. (Sőt, mennyivel jobb bérelni.)
Azért 20%-os hozam elég durva. És ha belekötsz a portfolio számításába, akkor azért fel kell kötni a gatyót 🙂 mert igen konkrét adatokra alapoznak.
Míg te folyton elméleti szinten dobálózol a számokkal, hogy ennyi meg annyi a lakásra költött sok millió...
Nem találtam a lakástémát, de annyiban ide kapcsolódik, hogy ez is üzlet.
Komolyan nem tudom elhinni, hogy még mindig vannak emberek, akik nem képesek felfogni, mint jelent az a szó, hogy kalkulátor.
Csináltam egy kalkulátort, amibe beleírtam a költségeket és a kockázatokat azzal, hogy számolj, írd bele a saját számaidat.
Leirtam, hogy van lakás, amit megéri kiadni és van rengeteg, amelyiket nem,ebben segít ez a kalkulátor .
//kiszamolo.hu/lakasvasarlas-mint-befektetes/
Hiába írom ezt bele a cikkbe:
Lehet, hogy egy 30 milliós ingatlan ezer euróért kiadva megéri, egy 14 milliós 70 ezer forintért nem. Ezt segít eldönteni a kalkulátor, semmi mást.
Aztán azóta is születnek az ilyen hozzászólások.
Amikor máskor is írok a témáról, ezeket irom
//kiszamolo.hu/megeri-most-lakast-venni-befektetesnek/
Esetleg még számszerűsíthetjük azokat a kellemetlenségeket, amit az éjjel tizenegykor csörgő telefon jelent, hogy csőtörés van a bérlőnél.
Ha azt kapjuk, hogy az elérhető hozam figyelembe véve a várható értéknövekedést is magasabb, mint a tőkepiacon elérhető hozam és a túlzott illikvidítás sem zavar bennünket, érdemes belevágni az ingatlanberuházásba.
A portfólió cikkét majd szétszedi, akinek van kedve elolvasni, csak annyit tennék hozzá, hogy a következő két hónapban lesz még ott további három cikk, hogy miért nem éri meg a lakáskiadás és kettő, hogy mennyire megéri.
Egy a lényeg, hogy sokkoló legyen a címe és sokan kattintsanak.
@laya pont ez jutott eszembe nekem is. Sőt, egy kicsit továbbgondolva: ha az emberünk nem ragaszkodik a cipőhöz, akkor bővíthetné/válthatná az árukészletet arra, amivel ki lehet termelni azt 7-8 milliót 🙂
Másrészt az a havi 7-8 milliós bérleti díj a mindenféle költségek, járulékok, adó levonása után 7-8 millió? Vagy ebből még le kell vonni ezeket?
Kedveseim, értsük már meg:
Nem az a lényeg, hogy az emberünk a árulhatna-e mást, vagy hogy hány boltot kell bezárni és a többi.
A lényeg, hogy attól, hogy valami a te tulajdonod, attól még a vállalkozásnak ki kell termelnie azt a költséget is, amennyiért másnak azt a termelőeszközt kölcsön lehetne adni.
Egyébként kénytelen lesz fokozatosan bezárni a boltokat, hiszen az árukészletet el kell adni valahol.
@cacko Ha te is elolvastad volna a cikket amit a portfolio irt, akkor tudnod kellene, hogy nem akkora biznisz. 3-4% hozamot lehet elerni a kiadasbol, de ha minusz adok, eho, amortizacio, rizikot szamolod, es azt , hogy a lakasar emelkedest 2-3% ra teszik a kov evekre, szinte a bukta hataran van az ember. Ez van a cikkben . Leirva.
Annál a cégnél ahol én dolgozom, a bérleti üzemág arra hivatott, hogy az igazgatási költségeket kitermelje. Elég jó jövedelmezőséggel dolgozik papíron. Azonban ha hozzávesszük, hogy jelenleg 35 millió forint kinnlévőségünk van és ez folyamatos (durván 2 havi bérleti díj bevétel), akkor már nem olyan jó a kép. Ugye ehhez hozzá kell tenni azt is, hogy ennek a 35 milliónak van áfája, amit már be is fizettünk (10 millió).
A többi saját vagy bérelt üzlet, amit működtetünk hozza a cég eredményét, de lehet hogy több lenne, ha egy csomó saját üzletet inkább kiadnánk, bár akkor meg a nem fizető bérlőkkel lenne több gond.
Többen itt jobb, ha nem kezdenek vállalkozásba, mert bukó lesz a vége. 🙂
Ami a szóban forgó cipőmestert illeti, írta valaki, hogy az 1-2 legjobb üzlet maradhatna neki életcélnak. A cikkben foglalt infó alapján ez rossz ötlet volna. Minek tököljön a cipőkkel, ha több pénze marad, ha csak ül otthon a TV előtt, vagy persze jobb esetben egész nap sportol és egészségesen él (versus stressz, macera a szállítókkal és alkalmazottakkal stb.). Eközben pár hónap alatt, miközben az eddigiekhez képest sokszoros lóvét akaszt, kitalálhatja, hogy milyen hobbit, életcélt szeretne. Aztán vagy úgy vág bele, hogy használja 1-2-6 meglévő boltját és árul benne pl. fókazsírt, vagy máshol kezd valami teljesen másba. Ezernyi opciója lesz, amiket tetszőlegesen váltogathat, és nem függ a jelenlegi lokációktól - miközben azok termelik a pénzt.
Nekem ugyanezen okból van meg a véleményem az államilag támogatott vállalkozói hitelekből. Amely beruházás nem tud megvalósulni piaci kamatozású hitelből, annak egyszerűen nem kellene megvalósúlnia. Ráadásul ezek a támogatott hitelek sokszor még a betéteknél is kisebb kamatozásúak, ami csak azzal tud megvalósulni, az egyértelműen rossz beruházás.
@sg
"Ha mindenki ennyire racionálisan gondolkodna akkor az első milliók után mindenki ingatlankiadásba kezdene és a világ nem tartana ott, ahol. :)"
Nem, mert ha mindenki ingatlant akarna kiadni, akkor fillérekért bérbe lehetne venni ezeket, és boltot nyitni érné meg.
Másrészt az sem az egyetlen lehetőség, hogy kiadja, el is adhatja, ha lát az ingatlannál jobb befektetést.
Az államilag támogatott hitelt azért veszik fel, mert olcsóbb. Ha választhatok az állami támogatású és a piaci kamatozású között, akkor természetesen az olcsóbbat választom, még ha jobban kötik is a kezem (hitelnél úgyis megköti a bank a kezedet).
Viszont ha csak azért tudja megvalósítani valaki a beruházását, mert évi kb 100-200 ezer forinttal kevesebb kamatot fizet, akkor valóban nem érdemes belemenni. 🙂
@bruce
Nyilván, és én is azt venném fel, hq pehet választani. De az állam elvileg arra hivatkozva adja, hogy több beruházás legyen. Pedig adót is lehetne csökkenteni helyette.
"
rm: mint mondtam, most lett felmérve az ingatlanállomány, el is lehetne adni vagy 400 millióért vagy ki is lehetne adni havi 8 millióért.
Ez nem fikció, hanem tény.
"
Tény az, hogy bérbeadással el lehet érni évi 24%-os hozamot?
"Az üzlet ugyan nem dübörög, de azért havonta összességében egy szerény másfél-kétmillió forintot kitermelnek a boltok, így egyelőre nem számolja fel a bolthálózatot."
Darabonként vagy összesen?
Ez a valódi jövedelem, vagy amit a NAV felé bevall?
Vagy te vetted be az illető meséjét, vagy te találtad ki ezt a nem túlságosan kidolgozott és nem túlságosan hihető példabeszédet.
xy, én is sokaltam, szerintem is pozitív egy kicsit a bérleti díj az árhoz képest, bár tény, hogy jó helyen vannak a boltok (bár akkor meg többet érnek).
De ha ezt állítja, mit vitatkozzak.
Egyébként lényegtelen, mert ha csak 3 millióért adja ki, akkor is jobban jár.
És nem. nem "példabeszéd", nincs miért ilyeneket gyártani, eddig még egyszer sem kellett kitalálni történeteket.
@Kiszamolo
Teljesen egyetértek az alapgondolattal:
"Azóta szerény 2 millió, mióta kereshetne 9 milliót is, ráadásul munka és kockázat nélkül."
Ha van megfelelő tőkém, akkor nem az az első kérdés, hogy mennyit kereshetek vele, hanem, hogy mekkora költség, kockázat, felelősség mellett. (Igaz, hogy közhely már, hogy felnőtt ember vállaljon felelősséget a döntéseiért és annak következményeiért, de az is felelős döntés, hogy kevesebb felelősséget kíván vállalni.:-) Egyébként a nagyok ugyanúgy áttolják szép hosszú szerződésekkel a kockázatot, felelősséget a lelkes tudatlanokra.)
Folyt.
Ha még csak egy kis büfésről, vagy kiskocsmatulajról van szó, aki túlórázva összehoz 200 nettót havonta, míg alkalmazottként kockázat nélkül lenne 150 nettója, és miért nem hagyja abba a vállalkozást, és adja ki a helyiséget 100-ért, azt még elhinném.
De az nem hihető, hogy egy vállalkozónak van 850 M ft befektetett vagyona, és tanácsadás nélkül megelégedne évi 18-24 M ft haszonnal
Szóval arra tett a cikkíró javaslatot végsősoron, hogy inkább adja ki az ingatlanokat.
Reakcióként a kommentekben megjelent a visítás, hogy megszűnik kb. tucat munkahely.
Ahogy én látom a vállalkozó szemszögéből:
Elgondolkodik és igazat ad Kiszámolónak, ugyanakkor van 12 jó munkaerője, többségében családdal.
Utánajár az ingatlankezelőségnek, kiszámolja, hogy az átalakult cégnek hány emberre lesz szüksége. Átnézi, hogy az emberei közül ki rendelkezik a felajánlásra váró új munkakörhez szükséges képesítéssel, és utánajár, hogy milyen költsége van az átképzéseknek.
Összehív egy dolgozói gyűlést, ahol beszél velük az őket érintő változásokról.
Ezután egyenként mindenkivel beszél, hogy milyen munkakört tud felajánlani, és ha nem fogadja el, akkor milyen további lehetőségek vannak.
Idegesítő, hogy folytatni kell új kommentben.
@Kiszamolo
Azért szembeállítanálak ezzel a kijelentéseddel: "azóta már csak lefelé megy és vegetál, mert a plázák elviszik a vásárlókat." Ez tény és lehet, hogy az ingatlanok felbecsülését végző szakember csak a jutalékot látta és a lehetőséget, de nem törődik azzal a ténnyel, hogy aki üzletet szeretne kivenni, tapasztalattal rendelkezik, az ugyanúgy nem ezt az üzletet szeretné kivenni, ennyiért. Tehát esetleg talál egy romantikus bérlőt, aki miután rádöbben mennyiért vette ki, az első lehetőséget kihasználva lelép. Persze a hat üzlethelyiségből csak legyen egy kiadva mindig...
Nem értem, hogy egy ilyen nem kis kaliberű vállalkozó egy ingatlanos szakvélemény után, a papírján osztva-szorozva, miért fordul még pénzügyi tanácsadóhoz? Nem tudja saját maga levonni a tanulságot?
Nekem az eladás / vétel kapcsán valami sántít. Ha 400 milliót érnek az ingatlanok összesen, akkor nagyon meg lennék lepve, ha 8m/hó-ért ki tudná adni. Van ez a fél%-os szabály, hogy az ingatlant (lakóingatlanokra legalábbis) a piaci vételárának a fél%-áért lehet havonta bérbe adni. Persze lefelé/felfelé eltérhet, számít a rezsi + a méret + stb. És az is lehet, h üzlethelyiségre kicsit magasabb... nade hogy 2%, az nekem több, mint fura. Senkinek nem tűnne fel szerinted, hogy 4 év 2 hónap bérleti díjból megvehetné az egész kócerájt??
Ezután egyenként mindenkivel beszél, hogy milyen munkakört tud felajánlani, és ha nem fogadja el, akkor milyen további lehetőségek vannak.
10 ember fog maradni, ebből heten átképzésre járnak, és minden maradó ember 15% fizetésemelést kap.
Két ember végkielégítéssel távozik.
Én így csinálnám károgás helyett.
a cikk fő üzenetével egyetértek, kétségkívül van olyan helyzet, amikor jobban megérné kiadnia a meglévő ingatlant, mint üzemeltetni. De feltehetőleg nem is egyforma az egyes üzletek jövedelem termelő képessége. Sok esetben egy vállalkozás már azzal nyereséges(ebb)é tehető, ha bizonyos üzletágakat leépítünk, jelen esetben a veszteséges boltokat bezárjuk. (Mármint azokat, amik a tulaj jelenlegi számítási módja szerint is veszteségesek).
Végigolvasva a hozzászólásokat is, nekem is sci-fi kategória ez a cikk:
- Honnan jött ki ez a 7-8M bérleti díj? Ez már adózott, tiszta haszon lenne?
- Mi az úr istent lehet árulni egy cipőbolt helyén amiből még ezt is HAVONTA ki lehet termelni?
- Szintén kockázat ha kiadja bérbe és pár hónap után visszaadják a helyiséget, akkor ott a nyakán az üres bolt...
- Nem azt lehet olvasni, hogy annyira pörög az üzleti/irodai piac, hogy ezt pikk-pakk pénzé lehet tenni...
- Az árukészlet finanszírozás sincs részletezve, 450M kicsit soknak tűnik cipőbe fektetve!?
@zabalint totál egyetértek. És ugyanez a véleményem a sok ezer milliárdos pályázatokról is. Inkább kellene az embereknél hagyni azt a pénzt amit újraosztunk pályázatok formájában. Nem beszélve az ezekhez (támogatott hitel, pályázatok) párosuló korrupcióról.
Körúton a következő típusú üzletek vannak: gyrosos, bank, élelmiszer, turkáló és szexshop. Ezek közül melyikre fog váltani a cipőbolt helyett?
gab, ő is ezt mondta, hogy ilyenek vennék ki. Egyébként nem a körúton vannak, annál lényegesen jobb helyeken.
Azért nagyon nagy szenvedés kiadni az üzlethelyiséget, folyamatosan csökkenő árakkal kell szembenézni, sokszor engedni kell a díjból, ha nem akarod előröl kezdeni a következő ügyféllel. Ezzel számoltatok? Több mint 15 éve ezt csináljuk, ez sem leányálom. (előtte nekünk is folyamatosan csökkent a bevétel 1 idő múlva már az akkori profillal nem volt érdemes foglalkozni)
@alone ha ez a fél százalékos szabály igaz lenne, akkor általában semmit nem lenne értelme kiadni. Hiszen általában ennél az infláció is több. Esetleg hozam-felárként lehet ez reális. (azon persze megint lehet vitatkozni, hogy mi a referencia-hozam: jegybanki alapkamat, BUBOR, infláció??)
De én sem tartom reálisnak a cikkben szereplő arányokat. Ha 10 havi bevétellel számolok évente, akkor 20% lenne a kiadás hozama (400 mill. eladási ár, 8 mill. havi bérleti díj). Legalább az egyik szám nem stimmel. Hogy ezeket értékbecslő határozta meg, attól nem kell készpénznek venni. Az elmúlt 2 évben 2 ingatlanomra csinált a bank értékbecslést. Az egyiket határozottan felül becsülte, a másikat alul. Egy kollégám örökölt vidéken egy ingatlant. Nem ismerte az ottani viszonyokat, megkérdezett 2 helyi ingatlanost. Az egyik 3, a másik 5 millióért tartotta reálisan eladhatónak.
Berleti dij: Nem 1 cipobolt, 6 cipobolt. A cikk elso mondataban van elrejtve 🙂
Amugy: szerintem olyan boltot erdemes nyitni nem-plazaban, ami specialis, nem fog ilyet plazakban talalni a vasarlo, ezert jobban elmegy hozzad, akinek arra van szuksege (ismerek is ilyet joparat).
Vagy: ami olyan trivialis kis dolgokat arul, amiert nem megy el messzire senki es gyakran kell hirtelen, de akkor nagyon frekventalt kornyeken legyen (ezt joval kevesbe erzem).
Úgy látom, Teri új neveken kommentelget 🙂
@geza ezt gondold át újra: egyrészt a havi fél% az évi 6%, az infláció rég volt már ennyi, ráadásul az elmúlt 2 évben kb 0%. Másrészt az infláció kb semmit nem számít be a bérleti díjba, hiszen ezek a számok reálértéken számolódnak. Ha 5 év alatt felére értékelődik a pénz, akkor nominálisan 2x annyiba kerül a ház (=így reálértéken ugyanott van). Miért ne érné meg a vételár 6%-áért kiadni vmit évente? Megveszel egy ingatlant, az átlagosan 50 év alatt értéktelenedik el (könyvelésben évi 2% értékvesztéssel kalkulálnak), azalatt pedig megtermeli a vételár 300%-át, tehát 100 Ft-on lett 50 év alatt 200 Ft hasznod.
Ha van egy 20m lakásod, manapság 100e/hóért tudod kiadni albérletbe, de akár 120-130ért is felkapott környének (Bp). Jelentős kivétel ezalól az airbnb-láz miatt extrém felborult belvárosi piac, ahol ugyanez akár 180e is lehet... de nem abból kell kiindulni, mert az max ideiglenes.
A portfóliós cikkből szerintem pont az jön le, hogy a magas hozam csak a lakásárak emelkedéséből adódik, ami bármikor mínuszba is fordulhat.
Nyilván van itt sok orákulum aki pontosan tudja mikor fog ez megtörténni, nekik bizonyosan megéri ebbe fektetni 🙂
Az ingatlanok értékéve valami nem passzol. Vagyonértékeléssel foglalkozom, 24% körüli hozammal senki nem számol ingatlan esetében. Az üzlethelyiségek még a plázákban is 9% körüli hozamelvárással bírnak. Vagy nem 400 milkáért lehet most eladni vagy nem havi 8-at hoz.
@cacko a protfolió ezt írja: "Egy tavaly márciusban megvásárolt 60 négyzetméteres téglalakás 2015.- -június végéig 20 és 22,4 százalékos hozamhoz juttathatta tulajdonosát,melyből 4,8-7,2 százalék származhatott a kiadásból, míg a többi a lakásfelértékelődésének volt köszönhető."
Tehát a kiadásból származó bevétel elég szerény. Az ingatlan felértékelődése pedig virtuális haszon. Igen, az elmúlt 1 évben éppen felfelé mentek az árak. De a haszon csak akkor lenne realizálva, ha most eladná a tulajdonos. Aztán meg kellene várnia, míg megint lemennek az árak, és akkor megint beszállni az ingatlanpiacba. Tehát évekig máshol kell fialtatnia a tőkét. Ráadásul ez csak akkor működne, ha tudná, hogy hol a csúcs, és a mélypont.
Én ingatlan befektetésnél soha nem számolok az áremelkedéssel. Csak olyanba vágok bele, ahol a bérleti díj biztosítja az elvárt megtérülést.
Tehát cackó abból vonta le, hogy megéri a lakáskiadás, hogy csak tavaéy óta, hét év esés után, Budapest egyes körzeteiben nagyot emelkedett a lakásár?
Éreztem én, hogy hülyeség az a 20% hozam. 🙂
@alone OK, ha ott veszed figyelembe az inflációt, hogy az ingatlant évente újra értékeled, és annak a 6%-át kérted el a bérlőtől, akkor valójában a Te számításodban is infláció fölötti ez a 6%.
Sokat megemlítették a számokat, ezt én már nem teszem. Viszont a mondandója nem is ez volt a cikknek, hanem megéri e egyáltalán x helyen dolgozni, vállalkozni, vagy már én fizetek azért hogy vállalkozom. Szerintem is túl szépek a számok, havi mondjuk 5 millió nyereséget a mérettől függően nem könnyű kitermelni. Miért 5 millió? 1M a bérleti díj, ennyit legalább szeretnék én is keresni, a rezsi, alkalmazottak, járulékok, stb ... Nem sok mindent tudnék mondani ami ennyit hoz. Ha a 6 boltra elosztom a nyereséget 300k/bolt. Ezt 15x -özni? Mivel? Azonnal belevágok. Cipőboltot nem éri meg? Akkor gyakorlatilag minden bolt kizárva, ennyit nem hoznak. Gondolom kocsival megállni lehetetlen, ez is szűkíti a kört. Ha meg minden második bolt kocsma, akkor meg nagy a konkurencia. És akkor az "egyéb" költséget nem említem. De ha csak 2 millióért adná ki (amennyit keres), akkor is jobban megérné.
Én már csak annyit kérdeznék, hogy akkor végül is hol lesz végkiárusítás? 😀
@Kiszamolo
Látom felbosszantott a commentem 🙂 akkor ez mennyire fel fog 🙂 Egyébként is megéri lakást kiadni, sok hozzászólód bizonyította neked, mennyire jól megél ebből, jobban, mintha papírokba befektetné, amit a brókerek szépen el is szednek tőle.
Viszont ezek a számok!
1) VAN 450 milliós árukészlet (ez legalább 25 ezer pár cipő)
2) 6 üzlete, egyenként több mint 1 millióért adhatná ki
3) nincs hitele
Vagy az ismerősöd hazudik vagy nemtom. Aki ennyit összeszed magától, annak amit itt leírsz evidens! Különben hogy a csába szedett össze ennyi tőkét? De nem is ennyit!
Mert 6 üzlet értéke akkor legalább 500 millió forint! (1 milliós bérleti díj csak így jöhet ki.) Azaz emberünknek van 1 milliárd tőkéje! És akkor ökör, hogy ezt nem pl. adócsaló számlára teszi, vagy akármely állampapírba, hogy havonta min. 2 millió tiszta hozamot hozzon neki.
Ez kamu! Ha csak nem lottón nyerte!
Mivel nem akartam kidumálni, de csak neked elárulom, hogy némi nagykerrel is foglalkozik, ezért ekkora az árukészlete.
Csak hogy boldog legyél.
Szemben veled, én rengeteg emberrel beszélek, aki lakáskiadásból él.
Pár hete az egyik panaszkodott, hogy a hét lakás után alig maradt neki valami, miután minden adót és költséget kifizetett.
De ha akarod hinni, hogy ez mekkora üzlet, akkor hidd, engem nem zavar.
@cacko
több olyan példát hallottam, illetve egy konkrét ismerősöm is így járt, hogy vki jókor volt jó helyen (nem korrupcióra gondolok, hanem éppen a legjobb ütemben kezdett el vmit), csinált egy csomó pénzt, de egyébként annyira nem értett az egész üzlethez, így amikor bejöttek a versenytársak, és már nem tudott az ötletből megélni, hatékonyabbá kellett volna válnia, nem sikerült. A konkrét ismerős nagyot bukott is ezen...
szóval számomra már csak ezért sem életszerűtlen
egyébként megint a számokat akarja mindenki szétszedni, miközben azt nem értitek, ez egy elvről szól.
A lakáskiadás megéri-neméri témához szeretnék hozzászólni.
Valahogy mindenki a belvárosi lakásokért van megőrülve, ezt mint ingatlanközvetítő is tapasztalom. Pedig az igazság az, hogy a külvárosban jelentősen jobb megtérülések érhetők el.
A szent "körúton belüli" lakóingatlanok (amiktől mindenki repesve várja a nagy csodát) jó esetben 7%-os bruttó hozamot tudnak produkálni, magas fenntartási költségek mellett.
Személyes protfoliómban 4 olyan panellakás is szerepel (4. és 21. kerület), melyek megtérülése évek óta bruttó 9% fölött van (az aktuális azévi piaci értékéhez képest befolyó bérleti bevétel), üresen állás pedig gyakorlatilag NINCS (szemben a belvárosi tapasztalatommal).
A hozam másik eleme, a tőkenyereség is eléri (sőt...) a belvárosi lakásokét, habár ezt elég nehéz pontosan becsülni. De ezzel nem érdemes számolni, csak nagyon hosszútávon.
Magam is sok "veszteséges" vállalkozást látok, aminek üzemeltetője nyereségesnek hiszi azt. De fontos megérteni az alternatív költség fogalmát, ami a másféle hasznosításból származó elmaradt hasznot jelenti.
Pl. a mostani AirBNB láz során el vannak ájulva az emberek, hogy egy átlagos lakáson havi 200-250k-t is lehet keresni. Pedig ha 110k amúgy is bejönne bérbeadásból (félpasszív jövedelem), akkor csak az efölötti rész tekinthető munkajövedelemnek! Tehát csak 100k-t tud keresni lakásonként (ami persze még így sem rossz).
Másik vetülete az ilyen vállalkozásoknak az önáltatás. Sok MLM-es ügynök, ingatlanügynök, szabadúszó hiszi azt, hogy jól keres, pedig ha minden költségét és befektetett idejét/pénzét belevenné a képletbe, bőven nem érné meg a tevékenysége.
Jó ez így. Igenis kellenek a "veszteséges" büfék, cipőboltok a társadalom kényelméhez, a kockázatvállaló spekulánsok hasznosak..
Ugyanez megy pepitában a földeken, különösen, mióta a Fidesz megpiszkálta. Mikor jöttek az új földbérletek, akkor tele lettek az újságok "Tiborc panaszával", hogy a Fidesz elvette a bérelt földjüket és ezért a nagy csomó tehenüket/birkájukat/disznójukat most mind kényszervágni kell, mert piaci alapon vett táppal totál bukás.
A sajtó meg nagyban asszisztált nekik és ment a sírás, ahhelyett, hogy valaki felvilágosította volna őket, hogy az állattartásuk mindvégig bukó volt, csak keresztfinanszírozták a föld-üzletágukkal (ami 90%-ban a földalapú támogatás felvételét jelentette).
Ami meg a mindenki által emlegetett ingatlanár/bérlet arányt illeti: pontosan a bemutatott hozzá nem értés miatt ennyi a bérlet: a piac tele van hozzá nem értő "vállalkozókkal" akik mindenáron kávézót/romkocsmát akarnak üzemeltetni és kiveszik drágán, hogy aztán a saját ingyenmunkájukkal legyenek nullán.
Én csak azt nem értem, ha a plázák elviszik a vásárlókat, akkor hogyan lehet kiadni egy üzletet havi több millióért... Más vevőjét nem viszi el a pláza?