Régóta adós vagyok ezzel az írással.
Örök dilemma, hogy melyik az olcsóbb: a banknak kamatot fizetni, amiért a pénzét használhatjuk, vagy egy lakástulajdonosnak albérleti díjat fizetni, hogy a lakását használhatjuk.
Gyakran találkoztam azzal az érveléssel a munkám során, hogy azért jobb a banknak fizetni, mert akkor az enyém lesz a lakás, míg az albérletben soha nem lesz az.
Kedves Olvasó, SOHA nem lesz az Öné a lakás, ha kamatokat fizet a banknak. A lakás azért lesz az Öné, mert a kamatokon TÚL apránként a tőkét is kifizeti a banknak.
Mindig felteszem a kérdést az ügyfeleknek, akik lakáshitel-felvétellel jönnek hozzám, hogy szerintük mennyi kamatot fizet a banknak egy 12 milliós hitel után havonta?
(Tehát nem kamatot és tőketörlesztést, csak kamatot.)
Mindenki 15 és 25 ezer Ft közötti összeget mond.
Akkor kiszámolom nekik azt, amit minden 8 éves gyerek ki tud számolni egy matek dolgozatban, de szinte egyetlen felnőtt sem. Ha 12 millió forint a tartozás, arra évente jelenleg 10-11% kamatot kér a bank évente, akkor az 1,2 millió Ft évente (10%-kal), azaz kerek százezer forint havonta, amit azért fizetünk, hogy a bank pénzét használjuk. Egy 12 milliós ingatlant ma Budapesten némi szerencsével ki lehet venni havi 70 ezer forintért.
(Megnéztem pár bankot, a hitelek THM-ei 9,8%-10,75% között szóródtak. Minket a THM érdekel, nem a kamat, mert a mi költségünk a THM, mindegy minek hívja a bank a többi költségünket (kezelési költség, indulási költség, stb.)
Erre minden kuncsaftnak eláll a lélegzete. Ilyenkor megkérdem, miért, most akart eladósodni 25 évre és még ezt sem számolta ki?
Sokan azzal vigasztalják magukat, hogy az évek múlásával csökken a tőketartozás, így az arra felszámolt kamat is csökken évente. Ez igaz, de tippelje meg a kedves Olvasó, mennyi a tőketartozás egy 12 milliós, 25 éves annuitásos hitelnél az ötödik és a tizedik év végén?
Az ötödik év végén a fennálló tőketartozás még 11.299.265 Ft, a havi törlesztőnk 109.044 Ft, ebből még mindig 94.287 Ft a kamatrész. (Már 60 hónapja fizetjük a hitelt!)
A tizedik év végén, 120 hónap törlesztés után a tőketartozásunk még mindig 10.147.364 Ft, így a 109 ezres törlesztőnkből még mindig 84.764 Ft a kamatokra megy el.
Összességében 25 év alatt kifizetünk 32.713.227 Ft-ot, ebből 20.713.227 Ft a banknak fizetett kamat.
Sokan úgy számolnak, hogy de nekem van 5 millió önrészem, ezért ez rám nem igaz. Ők azt felejtik el, hogy ez a pénz jelenleg kamatozik a bankban, ha lakásba "ölik", az eddig kapott kamatoktól elesnek. Nekik az ötmillió elvesztett kamatait és a 7 milliós hitel fizetendő kamatait kell összeadniuk, hogy eldönthessék, hogyan járnak jobban.
Viszont az éremnek két oldala van és nem szabad elfeledkeznünk az ingatlanok értéknövekedéséről és a pénz időértékéről sem.
Ez erősen módosítja a képletünket.
Nézzünk ezért két embert. Tücsök úr, hogy megspórolja az albérleti díjat, most vesz egy lakást. Hogy mennyit fizet 25 év alatt, azt az előbb kiszámoltuk, az összes kiadása 32.713.227 Ft.
Hangya úr albérletbe költözik és a 70 ezer albérleti díj és a 109 ezer Ft bankhitel különbségét havonta elrakja kamatozó bankszámlára, nettó 5% kamatra.
Az ingatlanok és az albérleti díjak évente 4%-kal emelkednek, ezek sajnos Hangya úr ellen játszanak.
Viszont nem kell a lakását 7 évente egymillióért felújítani, ezen spórol kb. 3,7 milliót 25 év alatt. Nem kell szembenéznie az ingatlan értékcsökkenésével sem (egy ma új építésű lakás 25 év múlva csak egy a sok használtból)
Hangya úr 10 év alatt összeszedett a törlesztőrészlet és az albérleti díj különbségéből 4,242.758 Ft-ot, de addigra a lakásárak 17.079.742 Ft-ra híztak. Ebből le kell vonni az időarányos 1,4 millió felújítási díjat, így 15,679.742 Ft a "nettó" lakásár.
Tehát tíz évnél Hangya úr még állja a sarat a bankhitellel szemben, ha 10 év múlva venne lakást, nem járna rosszabbul, mint most. Hangya úr 10 év alatt a folyamatosan emelkedő albérleti díjak mellett kifizetett összesen 10.085.130 Ft-ot albérletre és van neki a bankban 4.242.758 (akkori) forintja.Tücsök úr addigra kifizetett a banknak 13.085.280 Ft-ot és még tartozik 10.147.363 Ft tőkével. Valamint elköltött felújításra időarányos 1,4 milliót, tehát az összes költsége 14.485.280 Ft és ezért cserébe egy akkor 17,7 milliós ingatlanból már 7 milliónyi az övé (mert csak bő 10 millióval tartozik a banknak).
Viszont sajnos az albérleti díjak is már 99.632 Ft-nál járnak. ezért Hangya úr már alig-alig tud félrerakni havonta, sőt, pár év múlva az albérleti díja több lesz, mint Tücsök úr havi törlesztője.
Nézzük meg, hogyan állnak 15 év múlva.
Hangya úr havi albérleti díja már 121.217 Ft, szemben Tücsök úr 109 ezres havi törlesztőjével. A bankban csak 5.253.000 forintja van, miközben a valaha 12 milliós lakásért már 20.788.117 Ft-ot kellene fizetnie.
Eközben Tücsök úr még mindig 8.251.493 Ft-tal tartozik a banknak, de a lakása közben 21,6 millió Ft-ot ér, mínusz a felújításra eddig eltapsolt 2 millió Ft.
A 25. év végén Hangya úrnak lesz 2,3 milliója akkori forintban a bankban, a folyamatosan emelkedő albérleti díjak miatt összesen kifizetett majdnem 35 milliót albérletre.
Tücsök úr a 25. év végére egy akkor 32 milliós (-3,4 millió felújítás -ingatlan öregedése miatti értékvesztés) ingatlan boldog tulajdonosa úgy, hogy 32.713.227 Ft-ot fizetett a banknak, 3,4 milliót a felújításra és nincs 2,3 milliója a bankban. De így is egyértelműen jobban járt.
(Hat százalékos banki kamat mellett 23.194.000 Ft lett volna Tücsök úr összes költsége, ha pedig csak 2,5 százalékot nőtt volna az ingatlan értéke évente, a lakása 21,7 milliót érne.)
Ez a mese nem úgy végződött, mint a szokásos Tücsök és Hangya mesék.
Hogy akkor mi ebből a tanulság? Ha bírjuk, a lakáshitel nem hülyeség. De nem azonnal és nem erőnk felett.
A második tanulság talán az lehet, hogy a pénzügyekben mindennel számolni kell, mert ha csak nominálisan és nem reálértékben számolunk, könnyen hibás következtetésre jutunk.
| évek száma | albérleti díj | törlesztő részlet havonta | félretesz évente | már meglévő | éves kamattal | aktuális lakásár | éves albérleti díj |
| 1 | 70 000 Ft | 109 500 Ft | 474 000 Ft | 474 000 Ft | 497 700 Ft | 12 480 000 Ft | 840 000 Ft |
| 2 | 72 800 Ft | 109 500 Ft | 440 400 Ft | 938 100 Ft | 985 005 Ft | 12 979 200 Ft | 873 600 Ft |
| 3 | 75 712 Ft | 109 500 Ft | 405 456 Ft | 1 390 461 Ft | 1 459 984 Ft | 13 498 368 Ft | 908 544 Ft |
| 4 | 78 740 Ft | 109 500 Ft | 369 114 Ft | 1 829 098 Ft | 1 920 553 Ft | 14 038 303 Ft | 944 886 Ft |
| 5 | 81 890 Ft | 109 500 Ft | 331 319 Ft | 2 251 872 Ft | 2 364 466 Ft | 14 599 835 Ft | 982 681 Ft |
| 6 | 85 166 Ft | 109 500 Ft | 292 012 Ft | 2 656 477 Ft | 2 789 301 Ft | 15 183 828 Ft | 1 021 988 Ft |
| 7 | 88 572 Ft | 109 500 Ft | 251 132 Ft | 3 040 433 Ft | 3 192 455 Ft | 15 791 181 Ft | 1 062 868 Ft |
| 8 | 92 115 Ft | 109 500 Ft | 208 617 Ft | 3 401 072 Ft | 3 571 126 Ft | 16 422 829 Ft | 1 105 383 Ft |
| 9 | 95 800 Ft | 109 500 Ft | 164 402 Ft | 3 735 528 Ft | 3 922 304 Ft | 17 079 742 Ft | 1 149 598 Ft |
| 10 | 99 632 Ft | 109 500 Ft | 118 418 Ft | 4 040 722 Ft | 4 242 758 Ft | 17 762 931 Ft | 1 195 582 Ft |
| 11 | 103 617 Ft | 109 500 Ft | 70 595 Ft | 4 313 353 Ft | 4 529 021 Ft | 18 473 449 Ft | 1 243 405 Ft |
| 12 | 107 762 Ft | 109 500 Ft | 20 859 Ft | 4 549 879 Ft | 4 777 373 Ft | 19 212 387 Ft | 1 293 141 Ft |
| 13 | 112 072 Ft | 109 500 Ft | -30 867 Ft | 4 746 506 Ft | 4 983 831 Ft | 19 980 882 Ft | 1 344 867 Ft |
| 14 | 116 555 Ft | 109 500 Ft | -84 662 Ft | 4 899 170 Ft | 5 144 128 Ft | 20 780 117 Ft | 1 398 662 Ft |
| 15 | 121 217 Ft | 109 500 Ft | -140 608 Ft | 5 003 520 Ft | 5 253 696 Ft | 21 611 322 Ft | 1 454 608 Ft |
| 16 | 126 066 Ft | 109 500 Ft | -198 793 Ft | 5 054 903 Ft | 5 307 649 Ft | 22 475 775 Ft | 1 512 793 Ft |
| 17 | 131 109 Ft | 109 500 Ft | -259 304 Ft | 5 048 344 Ft | 5 300 762 Ft | 23 374 806 Ft | 1 573 304 Ft |
| 18 | 136 353 Ft | 109 500 Ft | -322 236 Ft | 4 978 525 Ft | 5 227 451 Ft | 24 309 798 Ft | 1 636 236 Ft |
| 19 | 141 807 Ft | 109 500 Ft | -387 686 Ft | 4 839 766 Ft | 5 081 754 Ft | 25 282 190 Ft | 1 701 686 Ft |
| 20 | 147 479 Ft | 109 500 Ft | -455 753 Ft | 4 626 000 Ft | 4 857 300 Ft | 26 293 478 Ft | 1 769 753 Ft |
| 21 | 153 379 Ft | 109 500 Ft | -526 543 Ft | 4 330 757 Ft | 4 547 295 Ft | 27 345 217 Ft | 1 840 543 Ft |
| 22 | 159 514 Ft | 109 500 Ft | -600 165 Ft | 3 947 130 Ft | 4 144 486 Ft | 28 439 025 Ft | 1 914 165 Ft |
| 23 | 165 894 Ft | 109 500 Ft | -676 732 Ft | 3 467 754 Ft | 3 641 142 Ft | 29 576 587 Ft | 1 990 732 Ft |
| 24 | 172 530 Ft | 109 500 Ft | -756 361 Ft | 2 884 781 Ft | 3 029 020 Ft | 30 759 650 Ft | 2 070 361 Ft |
| 25 | 179 431 Ft | 109 500 Ft | -839 175 Ft | 2 189 845 Ft | 2 299 337 Ft | 31 990 036 Ft | 2 153 175 Ft |
Amennyiben tetszik a blog, csatlakozz hozzánk a facebook-on, hogy értesülhess az új bejegyzésekről: http://www.facebook.com/kiszamolo
