Hitelügyintézős Gáborunkat kértem meg, hogy írjon egy rövid összefoglalót, hogyan állnak most a lakáshitel-kamatok, illetve mi várható mostanában. Sokak szerencséjére a BIRS és a hosszú állampapír-kamatok is elindultak lefelé, így a kamatplafon eltörlésének ellenére nem emelkedtek érdemben a lakáshitel-kamatok, viszont a bankok jobban megnézik, hogy kinek adnak kölcsön, a jobb ügyfelek lényegesen jobb kamatot kapnak mostanában, mint eddig, úgy tűnik, jobban szétnyílt az olló a hitelárazásoknál a jobb és rosszabb minősítésű ügyfelek között.
Következzen az ő írása:
A kérdés, amit az elmúlt évben leggyakrabban feltettek nekem az, hogy „Mikor és mennyit csökkenek a hitelkamatok most, hogy a jegybank ismét csökkentette az alapkamatot?”. Az elmúlt hónapok slágerkérdése pedig: „A kamatplafon eltörlése miatt mikor és mennyit nőnek a kamatok?”.
A fenti kérdésekre adott válaszaimat is becsempészem majd a lenti felsorolásba, amelyben végig veszem azokat a tényezőket, amelyek a lakáshitelek kamatát a leginkább befolyásolják. Arra is igyekszem majd rávilágítani, hogy miért lehetnek jelentős eltérések az egyes bankok aktuális árazási politikájában. Rendhagyó módon sok mindent nem a hitelfelvevő, hanem a hitelt nyújtó szemszögéből vizsgálunk majd.
Először azonban néhány érdekesség a lakáshitelek árazásával kapcsolatban 2024 eddigi tapasztalatai alapján.:
Mi az a 10 éves BIRS? Miért jár jobb kamat, ha jóváírást vállalunk egy adott banknál vezetett bankszámlára? Hogyan csökkenthető a hitelünk kamata? Miért érheti meg a bankoknak átmenetileg, vagy akár tartósan a saját forrásköltségeiknél olcsóbban hitelt nyújtani? Ezekről (is) lesz szó a továbbiakban.
Tegyük fel újra az alapkérdést: Milyen tényezők befolyásolják azt, hogy milyen kamat mellett kínálja a lakáshiteleit nekünk egy adott pénzintézet?
A minden pénzintézetnél elérhető tíz éves, és/vagy futamidő végéig fix kamatú hitelek kamatát alapvetően az határozza meg, hogy az államtól és a többi pénzintézettől mekkora költség mellett tudnak a bankok maguk is hosszútávú forrást venni és adni. A 10 éves ÁKK és 10 éves BIRS változása határozza meg a lakáshitelkamatok alakulását és az egyedi kamatkedvezmények mértékét. Mindkét referenciahozam rendkívül volatiris. A hitelkamatok sokkal kevésbé. A BIRS-nek és ÁKK-nak sokkal inkább a hosszú távú trendjei és nem az aktuális mértéke jelöli ki a lakáshitel kamatok alakulását. Az éppen aktuális forrásköltségnek az egyedi kamatkedvezmény megítélése szempontjából van nagyobb jelentősége.
A jegybanki alapkamat (és a BUBOR) az egy éves és annál is rövidebb kamatperiódusú hitelek és betétek referencia kamata. Alakulásának nagyon minimális közvetett hatása van csak a lakáshitelek kamatára. Az, ha a kamatvágás mértéke nagyobb, vagy kisebb annál, mint amire a piac számít, okozhat némi mozgást a lakáshitel kamatok alakulásban, de tartós hatása csak akkor van, ha a hosszútávú piaci várakozások is megváltoznak a jegybank aktuális kamatpolitikájának tükrében.
Azonos forrásköltségek mellett hogyan lehetséges, hogy lakáshitelt 5,44%-os és 7,99%-os kamattal is lehet igényelni?
és
5,89%-os banki forrásköltség mellett, hogy ériheti meg bármelyik banknak is ennél alacsonyabb kamat mellett hitelt nyújtani?
Ezekre kérdésekre adott válaszok szorosan következnek a lakáshitelek kamatát a forrás költségen felül befolyásoló további tényezőkből. Nézzük meg ezeket először felsorolásszerűen! Az első négyet a következő bekezdésekben bővebben is kifejtem.
A kamatemelésnek/csökkentésnek is más-más a ciklikussága az egyes bankoknál. (Ez nyilván szoros összefüggésben áll a forrásszerzés periódusaival is). Vannak, akik akár minden hónapban újraárazzák a hiteleiket. Vannak, akik csak ritkábban. Egy éppen kamatemelés előtt álló banknál néha egy-egy hétig nagyon költséghatékonyan lehet eladósodni. 😊
Az utóbbi időben újra sok kritika érte a bankokat a média részéről (is) amiatt, hogy azoknak adnak hitelt, sőt azoknak adnak hitelt olcsón, akik hitel nélkül is tudnának lakást venni. Azoknak pedig, akik igazán rászorulnának a finanszírozásra nem, vagy nagyon drágán adnak.
A hír igaz. Az értetlenség, felháborodás szerintem nem indokolt.
A kedves olvasók közül ki lenne, akinek, ha holnaptól előírnák azt, hogy a bevételei egy részét kölcsön kell adnia, akkor nem olyanoknak adna kölcsön, akikről úgy véli, bármikor könnyedén vissza tudják azt fizetni? Azoknak a jelentkezőknek pedig, akiknél bizonytalanabbnak érzi fizetőképességet vagy nem adna kölcsön, vagy csak jelentősen magasabb kamat reményében?
A gyakorlatban a differenciált árazás a hiteligénylők igazolt jövedelemének nagysága, vagy még inkább az adott banknál vezetett bankszámlára vállalt havi jóváírás függvényében adott nagyon jelentős kamatkedvezmények formájában ölt testet.
A kamatplafon eltörlése ezen kedvezmények miatt azoknál az ügyfeleknél okozott kamatemelkedést, akik hiteligénylésükhöz kapcsolódóan nem vállalnak havi 250-400e forintnál magasabb jóvárírást a bankszámlájukra.
Hadd világítsam meg egy példával, miért adnak a bankok jelentős kamatkedvezmény, ha az ügyfelek vállalják, hogy minden hónapban egy küszöbértéket elérő jóváírást vállalnak és teljesítenek: Adott egy hiteligénylő – hívjuk Gábornak – aki nyit egy bankszámlát egy banknál és erre a számlára minden hónapban havonta 800.000 Ft jóváírás fog érkezni. Majd ezt summát az adott hónap során egyenletes ütemben elkölti. (Azzal kapcsolatban egyébként nincs elvárás egy banknál sem, hogy meddig és mennyi pénz maradjon a bankszámlán. Az egyenletes ütemű elköltés csak a példa miatt érdekes.) Tegyük fel, hogy a hitelt 10 év alatt fizeti vissza. Gábor így legalább annyi plusz bevétellel ajándékozza meg a számlavezető bankját, mint Vera, aki nyitott egy számlát és 400.000 Ft-ot 10 évig lekötés nélkül ott hagyott a számlán. Annál az ügyfélnél pedig sokkal többet nyer a hitelező bank Gáborunkon, mint aki mindig csak a havi törlesztőrészletet utalja át nekik. Úgy is megéri minél több Gáborhoz hasonló ügyfelet a bankhoz csábítani és a meglévő ügyfeleket Gáborhoz hasonló magatartásra ösztökélni, ha a jóváírás vállalást (és annak teljesítését) az ügyfeleken megkeresett plusz bevétel rovására extra kamatkedvezménnyel jutalmazzuk.
…Annál is inkább, mert nagyon valószínű, hogy Gábor a minimum 10 év alatt, amíg nálunk bankol, egyéb banki és bank által kínált/közvetített szolgáltatást is igénybe vesz majd. Minimum tranzakciókat hajt végre a bankszámláján. Az sem életszerű, hogy a bankszámláját minden hónapban üresre költi. Hitelkeretet, bankbetétet is nagyobb eséllyel igényel majd nálunk, mintha semmi köze nem lenne hozzánk. Az akciós, egyedi ajánlatainkkal is sokkal nagyobb hatékonysággal érjük el így.
A bankok bőréből kibújva és a hitelfelvevőébe belehelyezkedve: A jóváírás vállalásán felül számos egyéb az adott bank által kínált szolgáltatás igénylésével lehet egyedi kedvezményeket elérni a bankoknál (hitelkártya, prémium számla, biztosítások, egyéb hiteltermék, vállalkozói számla nyitása, adóstárs adott bankhoz ”költöztetése”). Minden ilyen opciót egyedileg kell értékelni. Egy rosszabb/drágább szolgáltatással veszíthetünk többet, mint amennyit a kamatkedvezményen nyerünk.
Vissza a bankok bőrébe: Egy 10 millió forintos lakáshitel kihelyezése átlagosan ugyanannyi munkaórát és kapacitást igényel, mint egy 100 milliós hitelé. Az átlagos hitelösszegek növelése a hitelezési összteljesítmény és kapacitások költséghatékonyabb felhasználásának is a legkézenfekvőbb eszköze. A magas hitelösszegek után járó egyedi kamatkedvezmények mögött a kapacitások optimalizálásának és hitelkihelyezések maximalizálása áll. Vannak olyan bankok is, amelyeknél a bizonyos hitelösszegek feletti kihelyezés nem cél, mert ebben sokkal inkább extra kockázatot látnak és nem extra profitot.
Vannak pénzintézetek, amelyek a jó kondíciójú lakáshiteleiket egyértelműen azzal a céllal nyújtják, hogy az általuk preferált ügyfélkört elérjék és hosszú évekre hűséges ügyfelükké tegyék. Ők magán a hitelezésen bevállaltan kevesebbet keresnek (kis veszteséget szenvednek el?), cserébe viszont olyan ügyfelek is aktívan náluk bankolnak, akiknek az elcsábítására nem lenne esélyük az olcsó lakáshitel ajánlat nélkül.
Jelen cikk írója független hitelszakértő.
Amiben én és a kollégáim segítséget tudunk nyújtani:
Munkámért a bankok fizetnek jutalékot és azt nem is háríthatják át a hiteligénylőkre. Ügyfeleimtől pedig semmilyen jogcímen nem kérek munkadíjat, vagy költségtérítést.
Aki igénybe venné ezen szolgáltatásokat, vagy bővebb tájékoztatást kér, kérem az alábbi elérhetőségeken jelezze:
olcsohitelek.com
gabor.solymosi@benkspartner.hu
+36 70 603 9076
