Lakásárak és kamatemelkedés

Egyre sűrűbben visszatérő kérdés a tanácsadásokon, belevágjunk-e most a lakásvásárlásba a jelenlegi árakon és hitelkamatok mellett, vagy érdemes várnunk egy keveset?

Mielőtt erre kitérnénk, egy valamiről még írni szeretnék, ami gyakran előjön a hozzászólásokban, miszerint meddig mennek még fel az ingatlanárak.

A lakáspiac erősen hasonlít a nyersanyagok piacára. Amikor felmegy egy-egy nyersanyag ára, sok bányászati cég rámozdul a kitermelés fokozására, mert a megnövekedett árak mellett megéri újabb lelőhelyeket kutatni és ott megkezdeni a kitermelést. Azonban ez hamarosan oda vezet, hogy érdemi plusz kereslet hiányában túltelített lesz a piac, így elkezd esni a nyersanyag ára. Ami azt eredményezi, hogy senki nem fog új lelőhelyeket keresni, mert ilyen áron nincs értelme. Ami a kínálat fokozatos szűkülését okozza, amitől nő újra a nyersanyag ára. És kezdődik minden elölről. Újra és újra. Ezért hívják a nyersanyagok piacát ciklikus piacnak.

Ugyanez történik a lakáspiacon is. A nyolcvanas évek végén volt egy hatalmas árrobbanás, majd a kilencvenes években a magas infláció és banki kamatok miatt egy hatalmas esés.

Érdemi kereslet hiányában állt az újépítésű ingatlanok piaca, a beruházók még véletlenül sem láttak fantáziát a dologban. Egyáltalán nem épültek új építésű ingatlanok, csak saját kivitelezésben egy-egy ház.

Az ezredforduló környékén megjelent az állami támogatás a lakásvásárlásra plusz a devizahitelek 5% alá nyomták a hitelkamatokat. (Hogy milyen áron, azt ma már tudjuk.)

Ekkor egy hatalmas ingatlanár-robbanás volt. Mindenki lakást akart venni. A sok elhalasztott vásárlás plusz az állami támogatás miatti új vásárlók egyszerre jelentek meg a piacon az olcsó hitellel a kezükben.

Erre minden beruházó hatalmas fejlesztésbe kezdett, pont úgy, mint a bányászatban. Rengeteg új lakás épült rövid idő alatt, ami mind felszívta az újonnan kialakult és az addig elhalasztott vásárlói igényeket.

Az egekbe szökő árak miatt senki nem akart kimaradni, mindenki inkább előrehozta a vásárlást, ki ne maradjon az állami támogatásból és nehogy még drágábban kelljen ingatlant vennie egy-két év múlva.

Amikor túl sok lett a lakás és a hitelpiac is rosszabbra fordult, újra hatalmas áresés következett, a fejlesztők még 2013-2014-ben is csak a 2007-ben megmaradt lakásaikat árulták, kétharmad áron.

A túlpörgetett fejlesztések és a körülmények változása miatt a kereslet visszaesett évekre, ami miatt senki nem is épített új lakásokat.

S minden kezdődött elölről. Elmaradt fejlesztések és vásárlások, növekvő kereslet plusz újra az állami támogatás és az alacsony kamatok. Előre hozott vásárlások, pánik, hogy még drágább lesz jövőre, vegyük meg azonnal.

Itt tartunk most. Egy újabb ciklus tetején, vagy valahol még a tetőzés alatt. S nem, ez most sem lesz más. Nem tudjuk, mikor lesz esés és mekkora, de egyszer lesz, mert minden ugyanaz, mint volt 11 éve, 28 éve és előtte mindig. Rossz gazdasági ciklusban elmaradt lakásépítések és csökkenő árak, fellendülés idején ingatlanár-robbanás, majd minden kezdődött elölről. (Visszatérő szlogen a befektetéseknél, hogy ez most más. Most nem fognak esni az árak, mint eddig mindig, mert ez most más szituáció, mint volt az elmúlt kétszáz évben újra és újra.)

Azonban nem tudjuk, mikor jön a fordulat, ráadásul az ingatlanpiacon a fordulat lassú folyamat, az eladók egy-két év alatt hajlandók csak beismerni maguknak, hogy ennyiért már nem lesz vevő az ingatlanukra.

Ezért nézzük meg azt, hogyan járnánk jobban, ha drága lakást veszünk olcsó hitelből, vagy olcsó lakást drága hitelből?

Mivel most a mélyponton vannak a kamatok, biztos, hogy emelkedni fognak a közeljövőben. (Hogy ez a közeljövő hónapok vagy egy-két év, természetesen nem tudjuk. Lehet villámcsapás-szerűen szó szerint egy nap alatt, de lehet egy lassú folyamat is.) Ez garantáltan csökkenteni fogja az ingatlanárakat. Azonban lehet, hogy rosszabbul jársz két év múlva, mintha most vennél drága lakást olcsó hitellel.

Nézzük meg, 3-5-7 százalékpontos kamatemelkedés hány százalékos áreséssel egyenlő 10 és 15 éves lakáshitelnél, különböző önerő mellett.

Logikusan minél kisebb az önerő mértéke és minél hosszabb a futamidő, annál érzékenyebb vagy a kamatemelkedésre, annál nagyobb áresés kell, hogy kompenzálja a nagyobb kamatköltséget.

Egy 15 éves hitelnél 40% önerő esetén az ingatlan árának 30%-ával fogsz többet fizetni 5 százalékponttal magasabb kamatláb mellett.

Nem számoltunk az inflációval, ami már komoly tétel tud lenni 15-20 év távlatában. (A hitelnél végig ugyanannyit fizetsz, viszont 20 év múlva a havi törlesztőd akkori értéke feleannyi, mint most.)

Azzal sem kalkuláltunk, hogy áresés esetén nő az önerőd aránya, így kevesebb hitel kell.

Ennek ellenére a táblázat egy jó kapaszkodó, mennyit nyernél vagy buknál a várakozással. A jövőt nem látjuk, törődj bele, hogy te sem tudod kitalálni, mi lesz. Öt éve a panellakások feleannyiba sem kerültek Budapesten, mint most, viszont a hitelkamatok a háromszorosai voltak a mostaniaknak.

Jövőbelátással nem segíthetünk, a táblázat talán segít döntést hozni, milyen áresés kompenzálja az esetleges magasabb kamatkiadásaidat.

Online oktatás a pénzügyekről. 15 órányi anyag, nézz bele ingyen.

Valódi pénzügyi tanácsadás termékértékesítés nélkül csak 35 ezer forint.

20 millió forintos életbiztosítás havi 4.990 Ft-ért, életkortól függetlenül.

Share

169 hozzászólás

  • d4n13l
    Ilyen az, amikor az MNB Fednek kepzeli magat… 🙂
  • Kiszamolo
    Valaki, azért az megvan, hogy ha 3-4 hét alatt megvan a hitel, az maga a turbó fokozat, ahol mindenki hajtott mindenkit?
  • Valaki
    Igen, de jó lenne mielőbb ügyvédhez menni, de amíg nem tudom biztosra, honnan és miylen hitelem lesz addig nem iagzaán akarok.

    A hitel 3-4 hét túrbóban, de ha 2-3 hét mire elkezdődik az egész az akkor is 6-7 hét lesz. Ha nem tud segíteni nézni kell mást az megint idő.

    Egy ideje nézelődök már, eddig nem nagyon találtam olyat ami ár/érték arányban jó lett volna ez az, nem akarok lecsúszni róla.

  • Vakmajom
    Azt gondolom, hogy nem lehet hinni olyan cégek piaci elemzéseibe, akik érdekeltek az ingatlanbizniszben. Ilyen az ingatlan.com elemzése is.

    Azon gondolkodtatok-e, hogyha beüt valami válság és ismét lemennek az árak -mondjuk harmadára- akkor vajon ki fog vásárolni ingatlant? Hisz épp akkor majd mindenki azt fogja gondolni, hogy nagyon nem jó biznisz a lakás, könnyen lehet, hogy ti is! Emlékszem 2010-ben amikor elszállt a (nemlétező) CHF, akkor hogy megbántam, hogy vettem lakást húszonévesen! 2013-2014 elején 6 millióért, 3 szobás panelt lehetett kapni Pesten, csak szólok. 1200-on ki vett OTP-t azok közül akik várnak a köv. válságra?

    Vajon hogy érinti a mostani forinthiteleseket, ha pár éven belül bevezetjük az EUR-t?

  • Ildikó70
    @százegy Arról indult az egész, hogy van egy lyukra pénzem – ami most kb. 10M Ft-nál kezdődik. Akkor már inkább vennék még fel 5-6M Ft hitelt 20 évre, ebből legalább 5 évre fixált kamattal. Így csak havi 30-35E Ft a törlesztőrészlet, ha tud mellé 4 lakáskasszát kötni, akkor 5 év múlva 5M Ft összegyűlik és kiválthatja a hitelét – még így is kevesebb a részlete, mint az albérleti díj lenne.
  • Barbi
    Arra lennek kivancsi, hogy kinek mi a véleménye a következőről:
    Van egy lakásunk, ami kb 14-15 m t ér, vásároltunk egy telket, amire házat építenénk, az megtakarított pénzünk jelenleg a nulla körül mozog, ill minimális.
    Két variációban gondolkodunk:
    1. Megtartjuk a lakást, amiben most albérlő lakik, és a házépítés teljes költségét hitelként vesszük fel ( a lakásra terhelve a jelzálogot van rá fedezet) – igy ez egy jó hosszú távú kölcsön, egészen magas törlesztővel, mert a durván 22 felvett millióból minimum 30-32 lesz a végére. Persez így – ami van albérlő – a törlesztő egy részét ő fizeti úgymond.
    2. Eladjuk a lakást a lehető legjobban (nem sürgős, mert durván egy két év mulva épitkeznénk) és a maradékot vesszük fel csak hitelként.
    Így a hitel 10-12 évre szólna csak. Durváán 9 millió kéne igy csak és az kb 11-max 12 millió lenne a végére.
  • Second Wave
    Ha én volnék te…
    eladnám lakást, minek fokozni a kockázatot. Ha beüt a krach, minden egyszerre jön:
    lelép a bérlő,
    felmegy a törlesztő
    esetleg elfogy a munka;
    és a bank mindent visz.

    Ha megtartod a lakást, akkor úgy néz ki a képlet, hogy van egy nagy befektetésed (lakás) és egy még nagyobb hiteled.

    Ez a dotkom lufi idején volt trendi, utána sokan leszoktak róla 🙂

  • V
    ha csak 2 ev mulva epitkeztek hagyd a lakast 2 evig, es gyujtsetek amennyit csak tudtok. utanna hitelfelvetelnel celszeru eladni mert ezzel is csokken a kockazat.
  • Valóság

    “Van egy lakásunk, ami kb 14-15 m t ér, vásároltunk egy telket, amire házat építenénk, az megtakarított pénzünk jelenleg a nulla körül mozog, ill minimális.”

    Ilyen körülmények mellett, nulla megtakarítással én biztos nem vágnék bele építkezésbe.

    Az építkezés (+berendezés, stb) biztosan sokkal többe lesz, mint amivel számoltok.
    Ha 30 van tervben/fejben, akkor lesz az 40-45 is, de általában azt mondják, hogy a duplája is könnyen összejöhet az eredeti költségvetésnek.

    Ismerős is felújított nemrég, 3-4M körül gondolkozott, 10 lett a vége.

  • 42
    Egy kis mai információ az építkezésekhez: ismerős mondta, hogy nincs időben építőanyag. Magyarországon nem győzik a bányák, Szerbiából és Romániából hoznak sódert, várni kell a cementre.
    Az már előtte is tudott volt, hogy szakemberek sincsenek.
    Felpörgették a hitelezést is. Másik ismerős a hárommilliós megtakarítására akart felvenni tizenötmilliós házra (vidéki ár) hitelt, a bank adott volna, de szerencséjére nem talált megfelelő ingatlant.
    Kezdenek tömegével lejárni a lakáskasszák. Kényszeresen próbálják felhasználni őket.
    Vidékre is kezd gyűrűzni a lakásár emelkedés, a nagy semmire, igazán csak kevesek engedhetik meg a vásárlást, a többség hitel után kajtat.
    Harmadik ismerős vidéki kisvárosban nem kap normális áron albérletet (házat), az albérletárak itt is kezdenek elszállni.
    Teljes a káosz ingatlanfronton.
    Nem irigylem a lakhatási céllal ingatlant keresőket.
  • Ildikó70
    Ha el is adnám a lakást akkor is a lehető leghosszabb futamidőre kérném a hitelt és a maradékból lakáskasszát fizetnék, amit 4 év múlva beleforgatnék a hitelbe, aztán ha kell még újabbat – így lehet, hogy nagyjából a felvett hitelt fizetnéd vissza. az állami támogatások miatt. De ha tudnék én már most elkezdenék annyi lakáskasszát fizetni amennyit csak lehet.
  • Matteo

    Ne a jelenből indulj ki. Nagyon kényelmesnek érzi most minden lakástulajdonos azt a havi 120-150 ezer bevételt, és a 30-40 milliós budapesti kislaksát de nem fog ez mindig így maradni, mivel abnormális az egész. Ha csak öt évet visszamegyünk az időben, akkor ezek a lakások 13-16 milliót értek, és 60-70 ezer volt maximum a bérleti díj. Nehogy visszajöjjenek ezek az idők, mert akkor borul minden azonnal. De ha bírod a kockázatot, akkor csináld az 1-es verziót.

  • Barbi
    Köszönöm az eddigi válaszokat!
    A kivárás fele hajlunk, maradjon az alberleti dij amig tud, mi meg gyűjtunk amennyit tudunk. 2-3 év alatt ugyis megnyugszik valamilyen irányban az egész, főleg ha közben eltűnik az 5ös áfa. Közben befigyel egy gyeses időszak is, ugyhogy jobb ez 2 év mulva, addig az albérlet ara legalabb jol hoz tuti.
  • Petyu
    Köszönöm az információt.!
  • naa
    @Ildikó: “Ha el is adnám a lakást akkor is a lehető leghosszabb futamidőre kérném a hitelt és a maradékból lakáskasszát fizetnék, amit 4 év múlva beleforgatnék a hitelbe, aztán ha kell még újabbat”

    Ennek utánaszámolnék, bár hitel ügyben megkoptak az emlékeim, de úgy rémlik,a nagyon hosszú futamidővel az a gond, hogy a tőkéd nem nagyon csökken eleinte, mert az elején nagyon sok kamatot szed be a bank.
    Tehát fizeted (az ugyan kisebb) törlesztőt 4 évig, amíg lejárnak az LTP-k, de közben a tőkéd nem nagyon csökkent mondjuk egy 20-25 éves hitelnél, ellenben jó sok kamatot kifizettél már.
    Biztos ki lehet számolni, hogy mi az optimális, de alap, hogy a rövidebb futamidőre összességében kevesebb kamatot fogsz befizetni. Mellette persze a megtakarítás menjen az LTP-be ezerrel – hiszen ugye a teherbírásánál mindenki kevesebb hitelt vett fel, tehát némi LTP még bele kell férjen.

  • Second Wave
    Kedves Ildikó70,
    végigszámoltam, ezekkel a peremfeltételekkel:
    hitelösszeg: 20 000 000,- Ft
    hitelkamat: 5%
    kötvényhozam (jelenértékhez): 3%

    „A” eset, LTP, hosszabb futamidővel:
    futamidő: 21 év
    kezdő törlesztés: 128 344,- Ft
    + 2 ltp: 2×20 000,-
    KEZDŐ havi fizetés: 168 344,- Ft
    ltp nyitás: 35 000,- Ft/szerződés
    előtörlesztés díja: 1% / előtörlesztett összeg

    „B” eset: rövidebb futamidő, tisztán hitel, LTP nélkül
    futamidő: 13 év és 9 hónap
    KEZDŐ törlesztés: 168 571,- Ft/hó

    Fizetendők jelenértéke:
    „A” eset, LTP, hosszabb futamidővel: 21 841 912,- Ft
    „B” eset: rövidebb futamidő, tisztán hitel, LTP nélkül: 22 094 170,- Ft

    Az LTP változat 252 ezer forinttal jobb, a teljes 21 éves futamidőre számítva (évi 12 000 Ft előny).

    Ha a kamatkörnyezet 1%-al emelkedik, az LTP-s változat egymillióval rosszabb, rövid hitelnél.
    Ha a kamatkörnyezet 1%-al csökken, az LTP-s változat 1,6 millióval jobb.

  • GRatta
    2018-05-07 at 22:12
    Többen írtátok határozottan a 2019-es évet, hogy akkor vége lesz az ingatlanpiac szárnyalásának. Hogy CSOK kivezetés, áfa emelkedés stb. Lemaradtam, lehet tudni utóbbiakról (csok, áfa) valami konkrétat (vagy legalábbis sejteni)? Vagy a 2020-tól kezdődő szűkösebb uniós költségvetési tervre alapozva gondoljátok, hogy megszűnik a “jó világ”?
    Érdekelne, mi várható, meddig tarthatnak a támogatások, mert mi is agyalunk a lakás -> ház váltáson (persze csokkal, 3 gyerek), de még várnánk.
  • Szocske
    wave, a jelenlegi hitelek többségénél ha LTP-bol jön a pénz, akkor ingyenes az elotorlesztes.

    Hitel nélküli LTP-t jelenleg nem 35ezerert, hanem 5-10 ezerért nyitunk.

    Ez a két pont azért a 21 év alatt 2 fore beforgatható max. 10db LTP szerzodesnel már jelentős tétel.

    Az viszont tény, hogy 15 év felett már egyre kevésbé érdemes elhúzni az időt, mert alig csökken a havi törlesztő

  • jami
    GRatta
    csak találgatások.
    Ami biztos, hogy 2019-től szigorúbb energetikai szabályoknak kell az új építésűeknek megfelelni, ami megint dob majd az árakon (amin minden dob és semmi sem csökkent). És nagyon nincs kivel építkezni, amit megint kihasználnak.
    Már túlvagyunk a költözésen, úgy, hogy egy részében benne voltam is érnek meglepetések. Összességében az árakhoz: a vételárhoz képest kb. 30%-kal drágábban tudnám most úgy eladni, hogy már használtnak számít…