Tegnap írtam hitelügyintéző Gáborunkról a hitelkiváltással kapcsolatban és mintha csak megérezte volna, ma egy cikkel jelentkezett.
Az új társasházak albetétesítése hatalmas csúszásban van, többek között a járvány miatt is, van, hogy fél évet kell rá várni. Ez azért gond, mert a legtöbb bank csak akkor ad hitelt, ha ez már megvan, viszont addig mi sem tudunk fizetni az építtetőnek. Szerencsére néhány banknál elég a használatbavételi engedély is.
Megint csak a felfordulás miatt, a lakáshitel ügyintézése is lényegesen hosszabb lehet, mint terveztük, ezért érdeklődni kell, mielőtt aláírnánk egy adásvételit, hogy mennyi idő alatt lesz a kezünkben a megigényelt hitel.
S végül elég komoly különbségek is lehetnek a bankok között az árazásban, 20 év alatt sokmillió forint is lehet a különbség két hitel között.
Bár nem írta, de gondolom a cikk is azért született, hogy felajánlja a segítségét azoknak, akik lakáshitel-igénylés előtt állnak.
Ha téged érint a dolog, olvasd el a cikket, valószínűleg hasznos lesz.
Mennyire fontos szempont egy lakáshitel kiválasztásakor a hitel összköltsége/kamata – és mennyire kellene, hogy az legyen?
Az utóbbi években egyértelműen élesebbé vált az árazási verseny a lakáshitelek piacán. A bankok azt tapasztalhatták, hogy az addig más pénzintézeteknél bankolók csak akkor vesznek fel náluk hitelt, ha relatív olcsó finanszírozást kínálnak. Sőt ahhoz is, hogy a saját ügyfeleik náluk vegyenek fel lakáshitelt, versenyképes kondíciókra van szükség.
A koronavírus járvány és annak várható gazdasági következményei miatt szigorúbb és bizonytalan kimenetelű hitelbírálattól tartva azonban azt tapasztalom, hogy a hitel összköltségének bankválasztást befolyásoló hatása csökkent és más szempontok súlya a korábbiakhoz képest növekedett. Ezzel párhuzamosan a pandémia előtt megszokotthoz képest szélesebbre nyílt az olló a legdrágább lakáshitelek és az ügyfeleket továbbra is jó kondíciókkal csábítani akaró bankok hitelajánlatai között. (Lásd a táblázat az írásom utolsó harmadában.)
Amennyiben a hitelfelvevők attitűdjében, elvárásaiban bekövetkezett változás tartósnak bizonyul, az azzal a veszéllyel fenyeget, hogy az árverseny helyét imidzs-, folyamatbiztonság-, gyorsaságverseny veszi át.
Ebben az írásban a teljesség igénye nélkül végigveszem azokat a szempontokat, amik tapasztalatom szerint döntően befolyásolni szokták, hogy ki melyik vesz fel hitelt. Előrebocsátom, hogy az összköltség mint kiemelten fontos szempont megtartása mellett fogok érvelni.
Egy kakukktojással kezdem a felsorolást.
A hiteligényléskor ez keveseknél döntő szempont. Pedig, ha fontos hogy mikor vehetjük majd birtokba a még épülő új lakásunkat, akkor okkal lehetne az. Az albetétesítéshez kapcsolódó folyamat lassúsága miatt a folyósítás, és ez által a birtokbavétel fél években mérhető mértékben csúszhat.
Nem csak egy pénzintéztézet tud használatbavételi engedély megléte után folyósítani. A lenti táblázatban Bank 1, Bank 4, Bank 5, Bank 11 tud ilyen finanszírozást kínálni. A jó kondíció ezen 4 bank közötti választás során is egy fontos második/harmadik rosta kellene, hogy legyen.
Amennyiben szűkített kínálatból választottunk egy relatív drága hitelt, később, amikor már megvan az önálló helyrajzi szám, vizsgáljuk meg, hogy immár a teljes palettáról választva le tudjuk-e cserélni a meglévő hitelünket egy olcsóbbra!
A koronavírus járvány Magyarországra történő megérkezését követően több pénzintézet is szigorított hitelbírálatán. Erről részletesebben írtam az előző kiszámolós írásomban https://kiszamolo.hu/mi-ujsag-a-hitelpiacon/. Az igazán nagy problémát az jelentette, hogy a szigorítások nagyon sok esetben a már korábban leadott hitelkérelmekre is érvényesítésre kerültek. Így sok olyan hitelkérelem is elutasításra került, amelyeket a befogadáskor érvényes bírálati szabályzat szerint még biztosan jóváhagyott volna az adott pénzintézet.
Jelezni szeretném, hogy ezen az időszakon túl vagyunk. A köd felemelkedett. Újra minden jelzáloghitelezéssel aktívan foglalkozó banknál világosak a jelzálogalapú hitelek bírálati keretfeltételei. Több pénzintézetnél továbbra is van előminősítésre/előzetes értékbecslésre lehetőség, ami a meglévő bizonytalanságokat is tisztázni tudja.
Hatékony marketingfogás bizonyos szigorú, de jól definiált feltételek mellett jó kondíciókkal hitelező pénzintézetek hitelezésének gyakorlatát úgy lefesteni, mint aminek kiszámíthatatlan a kimenetele, de csak marketingfogás.
Amennyiben vásárláskor építéskor – a hitelképességünk keretein belül - szűkített kínálatból választottunk egy relatív drága hitelt később, ha a jövedelmi helyzetünkben pozitív változás áll be/előtörlesztettünk a hitelbe/2-3 év eltelt a hiteligénylés óta, vizsgáljuk meg, le tudjuk-e cserélni a meglévő hitelünket egy olcsóbbra!
Más-más mértékben, de minden pénzintézetnél lassult a hitelbírálat, sok esetben nőtt a jóváhagyás és a szerződéskötés között, illetve a szerződéskötés a folyósítás között eltelő idő tavasszal. A korlátozások feloldása után alapvetően visszaállt a normál ügymenet. Második nekifutásra talán a bankok is könnyebben kezelik majd a betegség/karantén miatti munkaerőkiesést/kényszerű home-office-t.
Amennyiben egy adásvételi szerződésben megúszhatatlan a 90 napnál rövidebb folyósítási határidő vállalása, akkor ezt a bankválasztásnál mindenképpen figyelembe kell venni. Vannak bankok, ahol az ennél rövidebb határidőt nem minden esetben sikerül tartani.
Ha a gyors átfutási idő érdekében relatív drága finaszírozást választottunk, folyósítás után vizsgáljuk meg, lehetséges/érdemes-e a hitelt utólag olcsóbbra cserélni.
Nagyon sokan magától értetődőnek tartják, hogy ha lakáshitelt vesznek fel, akkor egyúttal a hitel teljes futamidejére elkötelezik magukat, hogy azon pénzintézetnél fognak bankolni, ahol a hitelt felveszik. Ez nem szükségszerűen vagy így.
Igen, kell bankszámlát nyitni a hitelt nyújtó pénzintézetnél és a legtöbb esetben a kedvező hitelkondíciónak az is feltétele, hogy havonta egy küszöbértéket meghaladó jóváírást vállaljuk az adott számlára. Az a kitétel, hogy ennek a jóváírásnak közvetlenül a munkáltatónktól kell érkeznie, kikopóban van a bankok gyakorlatából. Semmi nem tiltja, hogy legyen egy bankszámlánk, ahonnan a hitelünket fizetjük és legyen egy másik, ahol az egyéb pénzügyeinket intézzük.
Igen, ez a megoldás plusz költségekkel és „logisztikai” feladatokkal jár. A plusz költségeket számoljuk bele a hitelünk összköltségébe. Azt javaslom, ha még így is nagyságrendi különbség van az egy- és a kétbankos megoldás között, akkor a fontoljuk meg az utóbbi választását.
Mennyire vagyunk elégedettek az általunk használt bankokkal, mit hallottunk/olvastunk egy pénzintézetről, kisbank-nagybank, magyar-külföldi tulajdonú, korábbi pozitív-negatív tapasztalatok, online/telebank szolgáltatások színvonala, bankimidzs, van-e a közelben bankfiók, márkahűség, mennyire tartunk az újtól, bizonytalantól? Ezek mind-mind fontos szempontok lehetnek a bankválasztásnál. Amennyiben abban a kérdésben is döntő kritériummá tesszük ezeket a szempontokat, hogy melyik pénzintézettől veszünk fel lakáshitelt, azért súlyos árat fizethetünk. Az árat itt nem átvitt értelemben, hanem szó szerint, forintálisan értem. Lásd a lenti táblázatot.
Fontos megjegyezni itt, hogy egyéb banki termékekkel ellentétben a lakáshitelek kondíciói akkor sem változhatnak, ha az adott pénzintézet rosszul gazdálkodik, csődbe megy, kivonul az országból, összeolvad más bankkal, vagy csak a hiteltartozás kerül át másik pénzintézethez.
Amennyiben a lakáshitelről, mint pénzügyi termékről, miután minden leválasztható egyéb terméket és szolgáltatást lemetszünk, a nem leválasztható bankszámlaköltségeket pedig a hitel összköltségébe beszámítjuk, azt látjuk, hogy minden hitelintézet ugyanazt a szolgáltatást nyújtja. A 10 millió Ft hitel ugyanolyan, ha a kék, a zöld, vagy a piros bank folyósítja. Az egyetlen különbség abban van, hogy ez mennyibe kerül.
Nem tökéletes az analógia, de annak szemléltetésére megfelel, amit mondani szeretnék: A szolgáltatás teljes homogenitásában a lakáshitel hasonlít a kötelező gépjármű felelősségbiztosításra. A biztosító kifizeti helyettünk a kárt, amit másoknak okoztunk. A biztosítók más-más díjért nyújtják ugyanezt a szolgáltatást. Amíg egységesen január elején lehetett biztosítót váltani, a lakosság jelentős része váltott, ha volt jobb ajánlat. Az én ideális világomban ugyanilyen száraz racionalitás alapján döntenek a hitelfelvétel előtt állók.
Nézzünk egy kijózanító kalkulációt. Mennyit veszíthetünk, ha a költségek figyelembevétele nélkül választunk lakáshitelt.
A Kovács Péter 30 M Ft hitelt vesz fel lakásvásárlásra 20 éves futamidővel. 10 évre rögzített kamattal. Előfeltevések:
| Kamat/THM | Törlesztőrészlet | Visszafizetendő | |
| Bank 1 | 3,13% / 3,22% | 168.996 Ft | 40.559.040 Ft |
| Bank 2 | 3,24% / 3,34% | 171.197 Ft | 40.998.208 Ft |
| Bank 3 | 3,44% / 3,51% | 173.064 Ft | 41.535.360 Ft |
| Bank 4 | 3,45% / 3,65% | 173.956 Ft | 41.749.440 Ft |
| Bank 5 | 3,52% / 3,58 % | 174.296 Ft | 41.831.040 Ft |
| Bank 6 | 3,53% / 3,67% | 174.451 Ft | 41.868.240 Ft |
| Bank 7 | 3,54% / 3,60% | 174.605 Ft | 42.905.200 Ft |
| Bank 8 | 3,59% / 3,68% | 175.379 Ft | 42.090.960 Ft |
| Bank 9 | 3,59% / 3,87% | 176.152 Ft | 42.276.480 Ft |
| Bank 10 | 3,7%/ 3,96% | 177.087 Ft | 42.500.680 Ft |
| Bank 11 | 4,9% / 5,1% | 197.458 Ft | 47.389.920 Ft |
Péter minden szempontból elégedett a számlavezető bankjával. Semmi okát nem látja annak, hogy ne náluk igényelje a lakáshitelt. Amennyiben így tesz, 6.830.880 Ft-tal (évi 341.544 Ft-tal) többet fizet egy szolgáltatásért, mint amennyit feltétlenül kellene.
Hozzunk képbe néhány fentebb felsorolt szempontot is:
