Mikor lesz túl drága a lakhatás?
Az embereknek lakniuk kell valahol, ezért a lakhatás költsége mindig igen érzékeny dolog. A gazdasági növekedést törheti derékba, ha nincs megfizethető lakhely a környéken, drágává teszi a munkavállalókat a munkáltató számára is, ha azért kénytelen további fizetésemelést adni, hogy a környékbeli munkaerő ki tudja fizetni a lakhatási költségeit.
Nem véletlen, hogy például Németország is most jelentett be egy hatmilliárd eurós, 1,5 millió lakást jelentő állami lakásépítési programot, hogy az egyre feszítőbb és fenyegetőbb lakáshiányt orvosolni tudja. Ugyanezen oknál fogva korlátozza a bérlakások áremelkedésének ütemét és adóval bünteti azokat, akik nem adják ki az egyébként üresen álló ingatlanjaikat.
Abból a mintegy kétszáz milliárd forintból, amit a magyar állam évente kiszór az ablakon lakástámogatás címén, akár évi tízezer állami bérlakást – s nem szociális alapú lakást – lehetne építeni. A jelenlegi támogatás csak irreálisan megdrágítja az ingatlanok árát és egyre nehezebben jutnak lakáshoz azok, akiket elvileg pont támogatna a rendszer. Ha ahelyett, hogy a CSOK miatt megfizethetetlenné váló ingatlanokkal lehetetlenítik el a lakáshoz jutást, inkább bérlakásokat építenének, azzal csökkennének az ingatlanárak és a bérleti díjak is. A magas ingatlanár ugyanis senkinek nem jó, maximum az ingatlanba fektetőknek. Ha kisebbek lennének a lakhatási költségek, az ország versenyképesebb lenne, az emberek zsebében több maradna, aminek elköltésével több adó folyna be a költségvetésbe is.
San Francisco hírhedten drága lakhatás szempontjából, ennek legfőbb oka a közelben székelő informatikai cégek jól fizetett alkalmazottai. Miközben Los Angelesben az átlagos fiatal a fizetésének nagyobb részét költi lakhatásra, San Franciscoban 3.441 dollár az átlagos havi bérleti díj, szemben a Los Angelesben fizetendő 2.251 dollárral.
S itt jutottunk el a címben feltett kérdéshez: mikor válik túl drágává a lakhatás, ami már az ország gazdasági növekedését és az emberek anyagi helyzetét is veszélyezteti? Az Egyesült Államokban a bruttó, adózás előtti jövedelem 30%-ában határozzák meg ezt az arányt. Ha ennél többe kerül a lakhatás, az már egyértelműen hátrányos a gazdaság szempontjából.
A példában szereplő San Franciscoban például szinte képtelenség tanárt találni az állami iskolákba, mert egyszerűen nem tudják a tanárok kifizetni a lakhatásuk költségeit a tanári fizetésükből. De még évi 100 ezer dollárból is (ami az amerikai átlag majdnem duplája) is elég nehéz kigazdálkodni a helyi lakásbérleti díjakat.
S vajon mennyire fognak korrigálni a bérleti díjak a következő válság hatására?
Ezt sajnos nem tudjuk, de azt igen, hogy mennyit estek az előző válságok alatt. Az alábbi ábra inflációval korrigált dollárban van és szintén San Franciscoról mutat adatokat (forrás).
Jó lenne egy magyar adatsor is, de amíg nálunk a lakáskiadások zöme még mindig feketén történik, felesleges reális magyar adatokra várni.
Emlékszem, 2002-ben mennyire örültünk, hogy találtunk egy bérlakást Budapesten havi 70 ezer forintért, az autópályára néző ablakokkal ugyan, de legalább volt. Nos, azt a lakást 2012-ben is annyiért lehetett kiadni, vagyis 10 év alatt semmit nem változott az ára, hiába volt magas az infláció. Könnyen lehet, hogy most sem fognak radikálisan esni a bérleti díjak, csak nem is fognak tovább nőni a következő tíz évben.
S mennyire drága most a lakhatás Budapesten? Az átlagfizetés nettó 265 ezer forint a KSH szerint (bár ebben nincsenek benne a jellemzően rosszabbul fizető kis cégek adatai és a medián nem ugyanaz, mint az átlag), az átlagos bérleti díj pedig állítólag 140 ezer forint alatt van.
Vagyis egy budapesti kétkeresős háztartás jelenleg a nettó fizetésének alig több mint a negyedét fordítja bérleti díjra, de még rezsivel együtt sem sokkal többet, mint 30%-át.
Tehát a budapesti árak bár nem alacsonyak, de nem is elviselhetetlenül magasak.
Ez a nemetekre is igaz? Vagy egy altalanos igazsag amiben persze mindig vannak kivetelek?!
Ugye a magas bérleti díj fizetése miatt kevesebb a megtakarítás, és az eleve magasabb ingatlanár még több idő alatt jön össze, max. az alacsony kamatú hitellel. Zsiday azt fejtegeti, ez társadalmi feszültségekhez vezethet, hiszen sokaknak így esélyük sincs saját ingatlanra. De ha az alacsony kamatú hitel (plusz egyéb támogatások) megszűnnek, az az ingatlankeresletet is csökkenti, és mivel az építőipar és a kínálat addigra pörög fel legjobban, lesz is majd korrekció az árakban, ami segíthet majd.
Az amerikai számítás egyébként 2 keresős háztartásra vonatkozik? Ugyanis a grafikon ezt nem írja.
Győr esetében hiányzik az a hatás amit Budapesten a közlekedésnek köszönhető , ráadásul Győr esetében a 2 legjobb közlekedési irány(Bp, illetve Sopron fele) inkább ront a lakáskínálaton.
Egyébként is sok egymásnak ellentmondó, hosszú távon ható következménnyel járnak az ilyen fejlesztések.
Viszont az állami jelenlétre valamilyen formában szükség van. A jelenlegi lakásállomány szerkezetének minőségi változtatására lenne a legnagyobb szükség. Piaci alapon, de állami támogatással. Ez nyilván csak a jómódúbbak számára lehet opció, az önerő előteremtése okán, az alsóbb osztályok megint lemaradnának, pont mint a mostani rendszerrel.
Nehéz ügy…
Annyira nem lényegtelen, mivel a korreláció a bérleti díj és a “férőhely” között rendelkezik konstans taggal, azaz nem duplája egy 2 fős albérlet egy egy fős albérletnek, és ez jelentősen módosíthatja a számolást.
Nem mindegy, hogy 4-en bérelnek egy lakást és úgy olcsóbb egy főnek mint az ő jövedelmének 30%-a, vagy 1 főnek egy 1 fős lakás olcsóbb mint a jövedelmének a 30%-a. Illetve az sem mindegy, hogy hogyan állították elő ezt az adatot. Átlag bérleti díj / átlagjövedelem, vagy korrigálva férőhellyel, vagy xm^2 egy férőhely és úgy …
Teljesen más eredmény jön ki az egyes módszerekkel.
Én itthon dolgozom, a munkámhoz szükséges egy nagyobb, legalább 20m2 világos szoba és az itt tapasztaltak után saját családi házat szeretnénk venni. De egyszerűen 8 M Ft önerővel nem találunk olyan házat a környéken, amire nem kellene egyből rákölteni 5 milliót és m2, beosztásban is megfelelő.
Nekem a berleti dijjal szerencsere semmi bajom, egesz jo aranyt kepvisel a csaladi budzsebol (17%), viszont minden mas pofatlan inflalodasaval nem vagyok kibekulve (elelmiszer 8 ev alatt tobb mint 2xesere nott pl), szolgaltatasok, biztositasok, utazas uzemanyag stb
Multkor volt egy diskurzus, mennyi kell ma az atlagszinvonalhoz pesten, s mindenki hulyenek nezett amikor 2 fore fejenkent kb 225-250et mondtam…. Aztan amikor numbeo is levezette h 160 per fo + lakhatas (140+rezsi 2-3 fele oszta) akkor mar nem is tunt hulye osszegnek 🙂
Legalábbis én úgy látom, hogy “normálként” – értek ezalatt adózott fizetést, normál körülményeket, normál gyerekszámot, normál életvitelt – mindenből kimarad az ember, itt nekünk babér nem terem. Vagyis igen, ha termesztek magamnak a saját erőmből.
Az, hogy az önkormányzatok és az állam hogyan gazdálkodik az ingatlanvagyonával, az már láttuk az elmúlt 30 – 40 évben. Fillérekért eladott önkormi. lakások, elkótyavetyélt állami ingatlanok (pusztítsd le, és add el olcsón csókosnak).
Emiatt én egy picit mindig megijedek, ha valaki az állami újraelosztás növelését célzó javaslatot tesz. Ez ugyanis annyit tesz, hogy a mi adónkból fog menni a játék, a hosszú távú kedvezményezettek pedig a rendszer kegyeltjei lesznek.
Továbbá előttem nem világos ez a piaci alapú állami lakásépítés és piaci alapú lakáskiadás sem. Ez mivel jobb, mint a vállalkozók által megvalósított lakásépítés és a tulajdonosok által megvalósított lakáskiadás? Semmivel. Az állam nem jó gazda.
– az átlag nettót felfelé húzza, hogy nem csak a kis céges fizukat, hanem a közmunkás fizut is kihagyják belőle.
– szintén felfelé húzza, hogy a gyes/gyed/hasonló anyáknak járó juttatásokkal nem számol az átlag nettó, Emiatt egy két keresős modellnél nem átlag nettó*2-vel érdemes számolni.
Ma is látszik többnek a homlokzatán erre utaló felirat.
Azt egy nagyon szerencsés konstrukciónak érzem, csak azon nincs pénze a politikusainknak.
Sőt, mivel az államtól függetlenítené a polgárokat, ezért sem tetszene nekik.
2018-06-10 at 19:25
“minden mas pofatlan inflalodasaval nem vagyok kibekulve (elelmiszer 8 ev alatt tobb mint 2xesere nott pl), szolgaltatasok, biztositasok, utazas uzemanyag stb”
HAZUGSÁG!
A KSH szerint tökre nem igaz az élelem inflációja.
ksh.hu/docs/hun/xstadat/xstadat_eves/i_qsf003b.html
Vagy itt:
nav.gov.hu/nav/szolgaltatasok/uzemanyag/uzemanyagarak/Korabbi_evben_alkalma20150212.html
ksh.hu/pls/ksh/docs/hun/xstadat/xstadat_evkozi/e_qsf001.html
2010. októberében jelenlegi autómba az 1. tankolásnál 337,9 Ft/l áron tankoltam. Tegnap 389,9 Ft-ért. Ez 15%, 8 év alatt. Igaz közben volt 450Ft (2012. április) és 290 Ft (2016. február) is 1 liter 95-ös.
Sokkal inkább arról van szó – amit kiszámoló is írt – elinfláltad az életedet. Jobban keresel, több, mindenre költesz, hiszen megérdemled! legalábbis azt hiszed.
Magyarországon is és más nyitott piacgazdaságú országokban is elsődlegesen a külföldi befektetők és a hazai ingatlanspekulánsok nyomják felfele az árakat. 2008/09-es válság idején soku(n)knak megingott a bizalma a bankrendszerben, és az alacsony kamatkörnyezet is az ingatlanok fele terelt mértéktelen tőkét.
Biztos szerepe van a CSOK-nak is, csak nem kell túlértékelni. Külföldi befektetők és hazai spekulánsok az igazi mozgatórugói az áraknak.
Szegeden a Cédrus Liget beruházás egy jó példája ennek, ami nem kiondottan CSOK-osoknak épül: youtube.com/watch?v=KHHCd1zDUzk
“átlagfizetés nettó 265”
Az átlag alatt 7 decilis van, csak mondom. Ilyen környezetben nem ér átlagfizetéssel példálózni. 🙁
Par eve mar normalis az adozasi teher, az iden januartol meg meginkabb. Az adoalapot lehet mar a bevetel es a koltseg kulonbsegebol is kepezni. Szoval szerintem egy h.lye szomszed, vagy egy idiota berlo miatt nem eri meg sunyitani. Mar ugy ertem, hogy vki barmikior felnyomhat.
Az ir peldat szoktam emliteni. Ott jar(t) adokedvezmeny, ha berelt ingatlanba lax, igy a berbevevonek erdeke a feher kiadas. Nagyon jol szabalyozott oda vissza, nem tortenhet meg, hogy honapikig nem tudsz kirakni az ingatlanodbol egy berlot, mint Mo-n. Le van szabalyozva az is, hogy mi a minimum, ha butorozottnak adom ki, olyan szintig, hogy hany bogre es kiskanalnak kell benn lenni minimum.
Reszletek. citizensinformation.ie/en/housing/renting_a_home/
Irnek hosszabban is, csak keves ez a 900 karakter
Ki bírja ezt kifizetni???
Nekünk családi házra van szükségünk, de egyszerűen Pest megyében nincs olyan kiadó ház, amiért is ki is fizetnék havi 200-220+rezsit, mert olyan házakat adnak ki ennyiért, amiknek a 25 év alatti felújítása annyiban merült ki, hogy kifestették meg vettek új wc deszkát.
Ha akad egy-egy ennyiért kiderül, hogy közben eladó a ház vagy a ház nem is ház, csak házrész közös udvarral, vagy nem kiadó annak, akinek macskája van.
Ebben nem vagyok biztos. Ha az állam megjelenik mint megrendelő, mindenki neki akar dolgozni (közvetve persze, mert biztosan ott is lenne egy nemzeti bérlakásépítő koncesszió), mert ott a pénz nem számít és biztos lenne a megrendelés hosszú távon. Továbbá ott aztán senki nem foglalkozna a minőséggel, ahogy az lenni szokott az állami megrendeléseknél. Ilyen helyzetben egy átlag magyar aki saját házat szeretne ugyanúgy nem találna egy épkézláb tervezőt, sem egy megbízható kivitelezőt, mint most, vagy ha találna azt aranyáron. Szerintem ugyanaz vagy még rosszabb lenne a helyzet ebben az esetben, úgyhogy Isten ments hogy az állam itt is megjelenjen, mint megrendelő.
Szvsz. nincsen Budapesten ingatlan bérleti probléma és amíg a megtakarítások jelentős része ingatlanba megy és nagyon sokan ebből élnek meg, nem is várható, hogy ingatlan bérleti probléma legyen. A kínálat legalja megfelelő az alacsony jövedelműeknek. A teteje pedig azoknak, akik nem akarnak ingatlanba beruházni. Nekem van egy milliárdos ismerősöm (valahol 1-10 között, nem a top 100…), akinek még soha nem volt saját ingatlana, pedig egész életében Budapesten élt és most már 50 körül van….
“Nem szokás alapból idegenekkel közösen lakni.”
És ki mondta, hogy idegenekkel? 🙂
Az elelmezesi szokasaim speciel semmit nem inflalodtak, max annyit hogy nem bkvval hanem kocsival megyek, ettol figgetlenul irdatlan sok a szar minosegu aru, dragan.
Ez koszonheto az EU es honatyaink mezogazdasagi amokfutasanak, egykor a monarchia eleskamrajakent emlegettek minket, most meg van import gorog barack 700ert meg import cseresznye 1200ert…..de ugy ez se valtozott? 🙂
A tobbi tetel inflalodasa szinten kulso – pl a biztositasokat sem en kertem hogy tobbet fizetnek, 4 bonuszfokozat ugras utan legyen jo 20%kal dragabb mint amikor A00 rol indult 😀
Már kérdeztem párszor, de felteszem most is, mert én nem találtam: van valakinek adata arról, hogy mennyi CSOK lakás épül? Mert szerintem minimális az összvolumenhez képest.
Viszont! Az államra egy zacskó szemetet nem bíznék, nemhogy bérlakásprogramot. De nemcsak a magyarra, a németre sem. Pl az allami bank ott sem lett egy nagy siker a válság alatt. Egyszerűen nem jó gazda.
A kiadás népszerűsítésére:
Ingatlanadó, de mindenek előtt
Rendes szabályozás, hogy ki pehessen tenni azonnal a nem fizető bérlőt, gyors eljárással ráterhelni a bérére a tartozást, etc. A szocialista maradványokat meg törölbi a rendszerből.
Az amerikai statisztika EGY keresővel számol és max. 1 hálós lakással, nem pedig házaspárral, mint Te. Így a 30%, amit kihozol, valójában több, mint a kétszerese, kb. 70%, ami brutálisan sok.
Két keresőnél már nem ilyen kategóriájú lakást néznek, hiszen ott családdal számolnak, és 3 hálós ingatlannal. Ha tehát egy házaspárnak 530 ezer forintos bért számolunk (KSH), akkor ne 140 ezres bérleti díjat vegyünk, hanem egy 3 hálós lakás bérleti díját, ami simán 300-350 ezer forint Budapesten. Rakd rá a rezsit, és kijön, hogy a lakhatás ebben az esetben is elviszi a fizetésük 70-80%-át.
Bevallom, hogy nem is tudom, ki bérel ilyen árakon ilyen tömegesen lakást Budapesten. Néhány külföldi diák, expat, jól kereső informatikus OK, de a többiek??
10 éve sokkal magasabbak voltak a kamatszintek szerte a világban, ha pedig dollárra/eurora magas kamatot lehet kapni, akkor a Ft kamat se lehet sokáig alacsony, mert jelentősen le fog értékelődni. Ezért is pofátlan hazugság amikor ártunk és ormányunk a saját eredményének állítja be az alacsony kamatokat. Hozamsivatag volt/van régóta szerte a világban (kivéve pár országot ahova nem nagyon akar senki befektetni, nem véletlenül), ezért lehet alacsony kamat a Ft-on. De ha mondjuk az USD kamata megint felmegy 5%-ra, akkor a Ft se maradhat 2%, különben 400Ft lesz egy USD ára.
“Még a németekről se gondolnám, hogy olyan hatékonyak lennének, hogy 4000€-ból tudnának egy lakást megépíteni. Egyébként érdekes, hogy lehozta ezt a hírt szinte minden média, de senkinek se szúrt szemet ez az anomália.”
A magyar média összemosott két hírt.
Az egyik, hogy 6 milliárd euros lakhatássegítő programot indítanak:
pl. wallstreet-online.de/nachricht/10610973-bundesregierung-wohnungsgipfel-herbst-trendwende
A másik a koalíciós tervekről szólt, hogy a 4 éves időszakban 1,5 milló lakás fog épülni és lehetőleg megfizethetőek lesznek a bérleti díjak. Itt Merkel azt mondta, hogy “Wir wollen … bauen”. Vagyis mi építeni fogunk. Gondolom nem úgy értette, hogy Ő maga és mondjuk a kormány tagjai fogják a téglát rakni, hanem az ország. Szerintem ez az összes lakást jelenti, nem csak az állami építésűeket.
Viszont nálunk pl. egy halom volt katonai lakás az önkorié lett, felújították és lehetett “licitálni rá”. No most a szabad szemmel alig látható fizetéseinkkel teljes mértékben esélytelen voltunk rá, mert 2 fizu és 0 gyerekkel krőzusnak számítottunk. (És mikor láttam, kik jönnek szóba, mint lehetséges szomszédok, végképp elfelejtettem az egészet.)
Tök hasonlóan működnének az állami bérlakások. Iszonyú drágán építenék meg, drágán üzemeltetnék és a kiutalásoknál lenne persze szabályrendszer, de abba a két keresős, kevés gyerekesek valahogy nem férnének be; ellenben az ilyen-olyan funkcionáriusok, természetesen, igen.
Ráadásul pár helyen (Bp., néhány megyeszékhely) esélyes stabilan nagy igény lenne rájuk. De máshol totál lutri.