Mikor váltsd ki a hiteledet?

Felhívtam a hitelügyintézős Gáborunkat, kíváncsi voltam, mennyire érintette a hitelkeresletet a nagymértékű kamatemelkedés.

A kereslet nem csökkent, hanem épp ellenkezőleg, nagyon felpörgött és tényleg ez a legjobb szó rá. Ennek oka, hogy mindenki siet, hogy minél hamarabb megkapja a hitelt, hiszen szinte hetente emelkednek a hitelkamatok.

Azonban mondott egy nagyon érdekes dolgot is: nagyon sokan, akik hitelkiváltásban kértek tőle segítséget, most visszakoztak, ahogy a miniszterelnök bejelentette, hogy meg akarja hosszabbítani a hitelkamat-moratóriumot. Úgy okoskodnak, hogy amíg tart a “rezsicsökkentett” hiteltörlesztés, addig spórolnak azon, aztán majd ha vége az ingyenebédnek, akkor fogják csak elindítani a hitelkiváltást hosszabb időre fixált kamatokkal.

Gábor azt mondta, nem egy-két ügyfél akar ügyeskedni így, hanem jó sokan.

Ez a technika vagy beválik vagy csúnyán ráfizetsz, attól függően, tudnak-e még tovább emelkedni a kamatok.

Dióhéjban miről is szól a törlesztőrészlet-befagyasztás? A kormány kitalálta, hogy minden jelzáloghitelnek, aminek 2021 október vége és 2022 június 30 között van a kamatfordulója (ez a jelzáloghitelek egyharmadát jelenti), nem változhat a havi törlesztője a nyár közepéig, a veszteséget a bankoknak kell lenyelniük. (Ez mintegy 30 milliárd forint lett volna, de azóta még több, ahogy lendületesen nőnek a kamatok.)

Egy éves kamatperiódusú hitelnél, ami a BUBOR-hoz van kötve, azt jelenti, hogy a jelenlegi állapotot figyelembe véve, most 5,04 százalékponttal kisebb a havi törlesztője, mint annak lennie kellene. (A hosszabb kamatperiódusú hitelek jellemzően a BIRS-hez vannak kötve, de a logika hasonló.)

Nézzünk egy eredetileg húszéves, 20 millió forintos hitelt, aminek a kamata volt tavaly októberben 3,4%, a törlesztőrészlete 115 ezer forint most, a befagyasztás nélkül lenne 173 ezer forint. Ha még két hónapig tart a lehetőség, a megtakarítás 116 ezer forint, ha meghosszabbítják még hat hónappal (remélem azért ennél több eszük lesz, hiszen már lement a választás), akkor a nyereség további 328 ezer forint.

De mi történik akkor, ha folytatódik a kamat emelkedése és fél év múlva két százalékponttal magasabb kamaton tudnád csak fixálni a kamatot, mint most?

A példa kedvéért még legyen hátra 15 év a hitelből és mostani 8,44% helyett 10,48%-os kamat mellett fogod tudni kiváltani fél év múlva.

Ha most váltanád ki egy 15 éves hitelre, a fennálló tőketartozásod 17,6 millió forint. A havi törlesztőd 173 ezer forint lesz a következő kamatfordulóig. Kamatra összesen ezzel a kamatlábbal 13,5 millió forint fog elmenni.

Ha később váltod ki a hitelt és közben tovább emelkedik a kamatláb még két százalékpontot, a havi törlesztőd 194 ezer forint lesz, kamatra összesen 17,3 millió forintod fog elmenni.

A különbség 3,8 millió forint, amit ugyan az inflációval korrigálni kellene, de ennyiből is látszik, hogy maximum 3-500 ezer forint nyereségért kockáztatsz elég sokat. (Csak akkor nyersz ennyit, ha tényleg meghosszabbítják a befagyasztást.)

Ha csak további 0,3 százalékponttal fognak nőni a kamatok, már semmit nem nyersz a várakozáson, akkor sem, ha év végéig meghosszabbítják a kamatbefagyasztást.

Ha úgy gondolod, hogy nem fog tovább nőni a forint kamatlába vagy akár csökkenni is fog, akkor jó stratégia a várakozás. Ha attól tartasz, hogy van még tér felfelé, akkor érdemes lépni minél hamarabb.

Mit tegyél, ha szeretnéd kiváltani a hiteledet egy hosszabb kamatperiódusú vagyis tovább fix törlesztővel rendelkező hitelre?

A legkézenfekvőbb első lépésként megkeresni a bankot, ahol felvetted a hitelt és tőlük kérni ajánlatot. Ez a legegyszerűbb módja a váltásnak, de nem biztos, hogy a legolcsóbb is.

Érdemes más banktól is ajánlatot kérni, hátha máshol alacsonyabb kamattal kapsz hitelt a hátralévő 10-15-20 évre. (Itt azonban ne felejtsd el, hogy a kiváltásnak lesznek további költségei is ahhoz képest, mintha a saját bankodnál maradtál volna. Kamatemelkedés esetén kamatfordulókor ingyen előtörlesztheted a hiteledet akár egy másik hitellel is, de lesz egyéb költséged, mint új értékbecslés és hasonló kiadások. )

Ha akarod, hívd fel a Gábort, ő tud neked segíteni. Talán még egyszerűbb, ha mindjárt elküldöd neki e-mailben a mostani hiteled paramétereit és az ajánlatot, amit kaptál a saját bankodtól, plusz a jövedelmedet, így egyből meg tudja mondani, érdemes-e másik bankhoz menni. (Vagy töltsd ki a kérdőívet az oldalán és írd bele a megjegyzésbe, milyen hitelajánlatod van, ha már van valamilyen.)

S ideje elgondolkodni azon, hogy hosszabb időre fixáld a hiteledet, mint az először tetted. Ez drágább lesz ugyan, de most már tudod, miért lett volna jó eredetileg is legalább tíz évre fix kamatot kérni. Nagyon sok embernek most fordul az ötéves kamatperiódusa és lesz sok meglepetés nyár közepétől, az embereknek fogalmuk sincs, mennyire megugrott a forint kamata a befagyasztás alatt.

További hab a tortán a magas infláció, ami miatt egyre többe kerül az élet az embereknek, egyre több megy el a megélhetésre és emellett lesz akár 40-50 ezer forinttal magasabb is a hiteltörlesztési kötelezettség havonta.

(Mivel a BIRS nem nőtt annyival, mint a BUBOR, illetve a hosszabb futamidőknél alkalmazott BIRS értékeknél eltűntek a különbségek, már nem akkora a különbség a rövidebb és hosszabb futamidő kamatai között. Ha úgy gondolod, hogy nem egyhamar fog visszatérni a (túl) olcsó hitelek kora, választhatsz hosszabb kamatperiódust is. Ha mégis leesik a kamatláb, még mindig ki tudod váltani akkor a hitelt. Ezért kérj ajánlatot 10-15-20 évig fix hitelre is. Az 5 évig fix és a 20 évig fix hitelek kamata között gyakran nincs fél százalékpont különbség sem jelenleg.)

Share

97 hozzászólás

  • Csizkek
    ” Ha 5 korona hullám lezárásokkal + háború nem ingatta meg a lakásárakat akkor már kb semmi sem tudja.”

    Remelem sokan gondoljak igy mint te!
    Az azert mellekesen nem art fejben tartani, hogy a makro kornyezet eleg erosen megvaltozott. Fed leallt a QE-vel marciusban es QT-t indit. Plus a kamatemelesi ciklus. Az ecb meg totojazik, de a nemet 10eves fix hiteles THMek is ugrottak 1-1,2%ot. Ebben a kornyezetben aki azt hiszi lesz penz osztogatni Mo-on az masik mozit nez. 9-10%thmek par honapon belul es leb…odik az egesz piac oda ahova valo.
    De nagyon remelem sokan gondolkodnak ugy mint te:) mert az eleg eros teendfordos signal:)

  • axt
    Még egy dolog: már hallottam olyat is, hogy bár valakinek fixált volt a kamatperiódusa 5 évre, de elfelejtette, hogy az le fog járni, így a bank küldött neki értesítést arról, hogy a kamat megemelkedett. Szóval ezt is észben kell tartani.
  • axt
    Attól függ. Alapvetően, pusztán a számok szintjén érdemes ülni rajta és hagyni elinflálódni. De ez ennél mégis bonyolultabb egy kicsit: ha hitelmentes vagy, könnyebben kapsz másik hitelt (sose mondd, hogy neked nem kell, nem tudhatod), másrészt jó érzés hitelmentesnek lenni, tehát szerintem mégis csak érdemes minél hamarabb kifizetni. Továbbá a Diákhitelt mindig fizetni kell, és lehetséges, hogy elveszted a munkádat pár hónapra, akkor nem árt, ha már nincs ilyen kötelezettséged. Nem baj az, ha kifizeted hamarabb. Én ezt tettem, nem bántam meg. Vagy pl. simán járhatsz úgy, mint ismerősöm: elfelejtette fizetni (hagyjuk, hogy ez hogy sikerült neki) így a bank egy összegben kérte tőle a fennmaradó kb. 1 millió Ft-ot (ami természetesen nem állt rendelkezésére). Fogd fel ezt egy önmegtartóztatási tesztnek: kevesebbet költesz (hülyeségekre) egy magasabb cél érdekében.
  • axt
    Azt hogy érted, hogy probléma az, ha az ember alulhitelezi magát? Teszem azt, nincs hitelem, az miért baj? Mondjuk lakás is van, kocsi is van. Mire kéne még nekem hitel akkor?

    Azt ugye te sem gondolod komolyan, hogy egy ingóság használtan ugyanannyit ér, mint újonnan? Elsétálás? De hogy gondoltad? Hogy az illető leadja a banknak a használt Iphone-t és kész? Mondjuk felvett rá az illető fél millát, majd rájön fél év múlva, hogy neki ennyi pénze nincs. Akkor mi lenne? Egy retkes, koszos, ki tudja milyen módon használt telefont ad oda a banknak? És a bank mit kezdjen vele? A bank nem telefonárus. A bank pénzintézet. De ugyanez igaz az ingatlanokra is. Azok sem feltétlenül érnek annyit, mint a hitel felvételekor (nagyon szépen le lehet ám lakni egy lakást, vállalhatatlan szintűre). Nem opció. Fizesse mindenki a hitelét, ne visszacsinálni akarja a dolgokat.

  • Kípjourájzopen

    “Van egy alapelvem, amit sajnos nem tudom miért nem követ az emberek nagyon nagy része:
    Mindennek megvan a szakembere,..”

    Azért nem követi, mert nem elég naívak hozzá. Látják azt, hogy ugyanazon egyetemen végzett két közgazdász teljesen ellentétesen gondolkodik ugyanarról a kérdésről. Nemcsak pénzügyi területen, de pl. orvosok között is megfigyelhető ez (lásd. Lyme-kór). Ha ez nem így lenne, akkor nem lennének jó és rossz orvosok, hanem csak orvosok lennének.
    Úgyhogy ez a “szakember” kifejezés egy nagy kamu…

  • porthosz
    “leb…odik az egesz piac oda ahova valo”

    Remélem tisztában vagytok vele, hogy az ingatlanpiac mozgása lefelé olyan mint egy lassú dinoszaurusz.
    2008 után 5 év kellet a minimálpont eléréséhez, ami összeségében egy 30% esét eredményezett 5 év alatt és utána egyből elindult felfelé.

    Még ha be is indulna valami hasonló, mostani számokra lefordítva a 40 milliós panelt talán majd megkapod 5 év múlva 30 millióért. Lehet kivárni…

    De én ebben sem hiszek. Amíg a tüzépen nincs anyag, és ha van is napi áras, addig itt nem lesz változás. Főleg nem “leb@szódás”.
    Hiánygazdaság van, ezt kell megérteni, a tőke menekül az anyagba, mert hogy picit kifordítsam a közmondást, “amit ma megvehetsz holnap már nem biztos”.
    Amíg az ukrán háború nem ér véget és a kínaiak is újból lezárnak mindent (is), addig itt nem lesz változás.

  • Csinolina
    ahogy mondod, nem ugyanaz a helyzet, akkor az árcsökkenésnek miért lenne törvényszerû ugyanúgy alakulnia, mint korábban?.. nyilván az értelmesebb nem számít az árak 50-os esésére, illetve a lassú reagálás miatt lefagyás is ekkora infláció mellett a reálértéket is lehet majd csekkolni..
  • Csizkek
    ” 2008 után 5 év kellet a minimálpont eléréséhez, ami összeségében egy 30% esét ”
    Realerteken Budapesten 50-60% eses volt 5ev alatt.
    Az hogy most van toke ami keresi a helyet, hajra. Csak ez nem marad igy 8-10%os kamatkornyezetben. Ez mindig kimarad a matekbol. A toke ami keresi a helyet az hitel. 1-2-3% thm-el megveszik a kerti budit is csaladi haznak. 8-10% thm-el meg nem finanszirozhato. Se a csok, se a zoldhitel, se semmi.. es trendfordulo itt van a fed qt-vel es kamatemelesi ciklussal. Megvaltozott a makro kornyezet..
  • BlaZember
    Úgy értem, hogy a hitel nem csak a lakásvásárlás, hanem a vagyongyarapodás eszköze is. Csomóan ellenségnek gondolják a hitelt, és ezért a legszükségesebb összeget hajlandóak csak felvenni. Holott a hitel egy olyan eszköz, amit ha jól használsz, akkor nem ellened, hanem érted dolgozik. Ésszerű és kényelmes méretű és kockázatú hitelt érdemes felvenni, nem a legminimálisabban szükségeset, mert az aktuális vagyoni helyzetedből az jobban fog segíteni előre lépni. Sok esetben a kamat is kisebb egy nem minimális hitelen. Egy esetleges továbbköltözés esetén nem mindegy, hogy milyen értékű ingatlanból költöznél tovább, vagy hogy a teljes önerődet toltad a lakásba, vagy egy annak megfelelő összegű hitelt. A hitel valódi értéke az időnyereség, és azt kell mérlegelni, hogy ezért mekkora havi terhet és kockázatot vállalsz be.

    Hitelt meg bármire lehet költeni, nem csak lakásra, vagy autóra.

  • porthosz
    Csinolina:

    “nyilván az értelmesebb nem számít az árak 50-os esésére”
    De. Nézd csak meg Csizkek kommentjeit, “leb@szódásra” számít az ingatlan piacon.
    Hát ez tuti nem azt jelenti nála hogy 1 év múlva a 40 millás panel még mindig 40 milla (csak reálértéken vesztett 3-4 milliót).

    Akiket én ismerek és arra várnak hogy majd bedől az ingatlan piac, azok bizony 90%-ban abban az álomvilágban élnek hogy egy év múlva majd újra 10 millába fog kerülni a 40 millás panel…

    Természetesen senki nem tudja mit hoz a jövő, de magam részéről szerintem az ingatlan piac oldalazása már egy pozitív scennario (már ha valaki venni szeretne).
    De az hogy itt majd durván beesnek az árak, nehezen hiszem.

  • Kmiki
    Ami meg biztosan nem fog bekovetkezni:
    – 1000 ft lesz az etolaj literje, 400 a tej
    – 620 a benzin, 680 a gazolaj
    – 45 ezres gaz es 25 ezres villanyszamla
    – 100-rol 150-re repul a torleszto
    De ez nem gond, hiszen
    – 125 ft egy sajtos stangli
    – 3000 a pizza (es a merete csokkent)
    – 400 a gomboc fagyi (szinten)
    – 410 a masfeles tej
    – 7M egy normalis hasznalt auto
    – szifoncsere (30p munka) 30 ezer + anyag
    – 28 ezer a gumicsere centrirozassal
    – ezres lesz beszallni egy taxiba

    Csak az emberek meg ne erezzek, hogy szegenyednek!

  • BlaZember
    5 év múlva ha az adott panel lemegy 30 millióra (vagy ha csak marad 40), az jelen infláció mellett egy igen komoly áresést jelent. Az egy dolog, hogy nincs építőanyag, de ilyen brutál infláció (csökkenő szabad családi pénzforrás) mellett a 7-8%-os (sőt) hitelkamat nem lesz nagyon csalogató. Az ingatlanpiac árát mindenekelőtt a pénzforrás vezérli, az pedig a hitel. A kutyát nem fogja érdekelni, hogy van-e építőanyag, mikor a használthoz úgyse kell pl tégla, és úgyse lesz senki, aki kifizetné.

    A panel egyébként pont a legrosszabb példa, mert a legnehezebben eső ingatlantípus a relatív olcsósága miatt. De nem csak panel van. DH lakásárindexe Budapesten már 3. éve lefelé tartó reál trendet mér a tégla lakásra. Szóval ilyen makrokörnyezetben én nem arra fogadnék, hogy tovább pörög az ingatlanpiac.

  • csizkek
    per definition a 10% csokkenes egy korrekcio, 20% a belepo a medvepiacra. Magyarul “leb.szodik”:)
    20% realertek csokkenest gyorsan ossze fog szedni az ingatlan evi boven 10% feletti inflaval es hamarosan 8-10% THM-el:)
    2008 utan 50-60% volt a realertek csokkenes 5 ev alatt. Az leb.szodas volt? Az. Sehol nem irtam hogy 40mios panel 10 lesz. De egy 100mios ingatlan arat egy PEMAK-ban EURban “befektetve” milyen erteku lesz 3 ev mulva vs. 100mios ingatlan oldalazassal 100mio eppencsak 3 ev mulva.
    Mivel allamunk es kurmanyunk szem elott tartja az istenadta nep joletet. De legalabbis a haverokert ezert mar be is jelentettek egy kis “mentegetest” mar a bankok karara. Azaz a megtakaritok karara.
    Szal lehet talalgatni.
    De ujra, fed qt-t es kamatemelesi ciklust indit..
  • Kastély Ferenc
    Lakáshitel felvételkor rossz volt a fizum,így nem éppen jó feltételekre kaptam meg(25év és 6hónapos fordulók),5év alatt visszafizettem a felét és feltehetőleg az egészet a következő 5évben,mivel a fizum és bevételeim azóta jelentősen nőttek.
    Az állítólagos MNB fixálós felkeresést nem kaptam meg,ahogy néztem azt elvileg csak a 2015előtt kötött szerződéseknél volt aktuális,én 2017ben kötöttem.

    Szerettem volna megkérdezni a bankom(MKB),hogy mi a díja és mennyi lenne a törlesztőm, ha szerződést módosítok és csak a kamatot fixálom, mindezt netbank felületen, mert gondoltam a XXI.században az elektronikus ügyintézés könnyen megoldható dolognak számít.
    “Sajnos erre a kérdésre csak személyesen tudunk válaszolni”
    No comment

    Portfólió írta még pár hete, hogy a moratorium zárásaként felmerülhet a kormány és a bankok közti megállapodásnak a fixálás felajánlása lesz.
    Ez mennyire tűnik reálisnak?

  • Túrógombóc
    Sziasztok!

    Mit gondoltok, a hitelkamatmoratórium kapcsán lehet valamilyen jogi orvoslatot kérni? Ha igen hol és milyen formában?
    Hiszen a rendelet 2022.01.01 – 2022.06.30 között egy korábbi kamatlábhoz köti a törlesztőrészlet kamatlábát.
    Így aki arra számított, hogy a kamatok emelkedni fognak, ezért fixálta a kamatot, azok veszteséget szenvednek el egy kormánydöntés miatt, amit előre nem lehetett látni, tehát kiszámíthatatlan volt, ami hátrányos helyzetbe hozza őket a változó kamatozásúakhoz képest. Így ők többletköltségeket fizetnek ahhoz viszonyítva, mintha nem fixálták volna a kamataikat. Tehát tulajdonképpen az állam veszteséget okozott nekik (nem kapnak kedvezményt + több hónapon keresztül fizettek felárat a fix kamatért).
    Vagy nagyon rosszul látom a helyzetet?

  • Zabalint

    Ha 5 évig évi 8% az infláció, de reálértéken kb. 1/3-os esést jelentene. Ezt már azért lebaszódásnak nevezném.

    Egyébként fene se tudja, egyik oldalon a lakossági eladósodást pártoló kormány és jegybank, a másik oldalon viszont az infláció nem csak úgy van, hanem ott van mögötte a nyersanyag és energia drágulás, amiket mi Magyarországon importálunk, és nagyrészt nem mi termelünk. Így az ellátási láncok n-edik lépésében végzett munkánk értéke ténylegesen csökken, vagy kevesebbet fogyasztunk, vagy kevesebbet tudunk félretenni. És akkor ugye ott vannak az emelkedő kamatok is. Így az a tétel, hogy az ingatlan infláció álló, erősen megkérdőjelezhető, hiszen a következő években a potenciális lakásvásárlók kevesebbet tudnak megtakarítani és kevesebb hitelt is tudnak felvenni.

    Külön megemlíteném, hogy a háború és az agresszor melletti kiállás sem teremt kellemes befektetői környezetet

  • én megmondtam

    A medvepiac az nem “leb.szódás”, hanem lassú süllyedés. “Leb.szódásnak” egy flashcrasht neveznék inkább. Pl. a 2020-as COVID az volt, aki szemfüles volt, megfelelő mennyiségű kp-val rendelkezett és jól tudott alkudni az bőven be tudott menni 20%-al (vagy többel!) AirBNB-s lakásoknál az alá, ami pár hónappal azelőtt lett volna elérhető.

    5 év alatt 50% reálérték csökkenésről álmodozni persze lehet, csak ehhez az is kell, hogy olyasmi recesszió + mocsár jöjjön, mint 2008 után, illetve lehetőleg az infla is magasan maradjon, hogy a jegybankok ne tudják beindítani megint a pénznyomdát. Nem lehetetlen, de én erre azért nagy összeggel (=ingatlan ára) nem fogadnék.

    E mellett ha jelenleg úszkálsz is a megtakarításban és várod az esést a partvonalról, az se árt azért, ha a te vagyonod reálértéke nem az ingatlanpiaccal együtt süllyed. Nem olyan triviális ez se.

  • BlaZember
    Én összetenném a két kezem, ha “csak” akkora baj jönne, mint 2008 után. Egyszerre van elszálló infláció, kilövő hitelkamatok, élelmiszer és energiaválság, ellátási lánc problémák, háború a szomszédban. Ezek nem egymástól független problémák, és nem lesz rájuk megoldás holnapra. Más se hiányzik jelen helyzetben, minthogy növeljék a keresletet a pénznyomdák beindításával. Az olcsó hitel, rezsicsökkentés, árstop, moratórium fenntarthatatlan, a tanáraink az éhhalál szélén, az egészségügy romokban, az államadósság az egekben. Már az unortodox magyar jegybanki zsenialitás is elkezdett határozottan fellépni a forint gyengülése ellen. Lelövik a zöld hitelt, emelik a kamatokat, veszik a forintot. Sőt, maga OV kb bejelentette a rezsicsökkentés végét. Tényleg arra számítunk, hogy lesz miből az ingatlanpiacot tovább pumpálni? Attól félek csúnya kijózanodás lesz ebből sokaknak.
  • swinger
    Találtam egy egész jónak tűnő elemzést arról, mi várható ingatlanfronton:

    ingatlan5.hu/Ingatlan-eladás–Hogyan-alakulnak-az-ingatlanárak

    (spoiler: “logikusan lehet következtetni, hogy az ingatlanárak 2022-ben csökkenni fognak”)

  • csizkek
    Na jo, akkor tuldramatizaltam a megfogalmazast. Maradjunk a szamoknal inkabb. En varok egy 30-50% realertekcsokkenest ingatlanoknal Mo.-on. es en erre fogadok. De mondjuk konnyen megtehetem, mert nem ott elek es ha tevedek sincs semmi. A kov 5 evben sem valoszinu, hogy visszakoltozunk Mo.-ra.

    “E mellett ha jelenleg úszkálsz is a megtakarításban és várod az esést a partvonalról, az se árt azért, ha a te vagyonod reálértéke nem az ingatlanpiaccal együtt süllyed. Nem olyan triviális ez se.”
    Ez viszont realis szivas lehet a mostani hozamsivatagban (alacsony rizikoju befekteteseknel).

  • "a svájci"
    csatlakozom csizkek-hez:

    Brutális esést várok az ingatlanok terén, páran említettétek már a fő indokokat, nem ismétlem ezeket.
    Még két “érdekes” linket küldök, remélem műxik:
    1) Az OK: Hogyan változtak a hitelkamatok svájcban, nekem kedvencem a 3 hónapos nézet… 1,5-ről 2.5-öt karcolgatja.

    2) Az okozat: Egy link, “letzte Preisänderung” azaz “legutóbbi árváltozás” sorrend szerint rendezve ingatlanok egy ingatlanportálon. Itt pár hónapja még csak “Preiserhöhung” azaz “Áremelkedés”-sel, és pirossal fémjelzett hirdetések díszelegtek a találati lista tetején… Érdemes megnézni, hogy milyen irányba “kezdenek” változni az ingatlanok. – Kezdenek elfogyni az “olcsó” hitelre vásárlók? 🙂

    Amikor pedig indul a korrekció a piacon (mivel elfogy a kereslet a drága hitelek miatt), akkor bizony véleményem szerint beindul a spirál… Én mindenesetre még mindig hangyaként várom a jó beugrót. 😉

  • "a svájci"
    folyt:

    Link 1)
    moneypark.ch/zinsen/zinsentwicklung/

  • "a svájci"
    Link 2) – Elnézést brutálisan hosszú lenne a smarlink…
    Küldöm a rövidet és válogassátok le az említett filterrel a hirdetéseket egy konkrét város és környékén…
    comparis.ch/immobilien/default

    Pelda:

    Kauf (vetel) -> Mondjuk város “Aarau” -> Wohnung (lakas) -> Umkreis (körzet) -> 5 km

  • berlini


    Külföldön egészen más a helyzet. Néztétek mostanában M.O.-on a cement árát? Az ingatlanárak még innen is messze kifognak lőni! Jelenleg budaiak is vásárolják fel a havannán a paneleket. Nekik nem derogál bővíteni a portfóliót panelekkel. Ez lesz az a terület ami elmaradott és fejlődni fog. Most érdemes a havannára illetve elmaradottabb részekre befektetni. Olyan 30-40 % os ingatlanár emelkedés biztosan lesz 1 éven belül kb mindenhol, ha nem több !!!!. A babaváró hitel keretösszegét duplázni foglyák a CSOK keretet 30 milláról 45 -re emelik. Ezek is árfelhajtó hatásúak + munkaerő költség + cement árak . Nem értem, hogy ezeket miért hagyjátok figyelmen kívül. Jegyezzétek meg a Babaváró + CSOK mindent visz és ezek maradnak.
  • “a svájci”

    fogják ly-nal… meg kilövő ingatlanárak 8 évnyi lufi üzemmódból… :)))))
    …a kommented szinvonalát jellemzi (bocs, őszinte típus vok)

  • BlaZember
    Én meg azt nem értem, hogy az alábbiakat miért hagyod figyelmen kívül:
    – Mekkora az újépítésű ingatlan részaránya a teljes piachoz képest?
    – Miért az építőanyag árváltozásából akarod megtippelni a teljes piac mozgását?
    – Biztos drágább lesz a szaki, ha csökkennek a beruházások?
    – Miért lenne egy piac a használt, meg az új ingatlan? (Hatással nyilván vannak egymásra)
    – Mi támogatja felfelé a piacot, amikor a brutál reál bérromlás találkozik az egekbe emelkedő piaci kamatokkal?
    – Az ingatlanpiac kb 4% hozamába miért vennének bele tömegével a befektetők egy bizonytalan (inkább nagyon kockázatos, lásd fent) irányú eszközosztályba, amikor jövőre 10+% kockázatmentes hozamuk lesz az állampapíron, 6+% hosszú kötvényeken? Még banki kamatot is találni már most is 4-5%-ért.
    – Mekkora lesz a kedv a sok gyerek vállalására, amikor élelmiszerválság van/lesz?

    Van lefelé is, el kell fogadni.

  • nyman
    OFF
    Az NFT-s posz alá akartam betenni a linket, de ott már le van zárva a kommentelés.

    Lehet, hogy vége a hype-nak? A korábban 2,9 millió dollárért megvett “műtárgy” ismételt aukcióján csak 280 dollárig ment a licit. 🙂

    index.hu/techtud/2022/04/19/twitter-elso-tweet-kriptopenz-nft-digitalis-mutary-sina-estavi-jack-dorsey-elon-musk/

    Illetve zárás után még érkezett egy 10 ezer dolláros ajánlat.

  • Csinolina
    dumának jóegy darabig jó, hogy a csok összege emelkedni fog, csak üres zsebbel nehéz jót mulatni:) rárúgja a valóság a döntéshozókra az ajtót…másfelôl meg nem növekszik a felvevôk száma exponenciálisan, az elmúlt években már rengetegen elsütötték..Neked pedig azt ajánlom megjegyzésre, hogy a makrókörnyezetet vedd figyelembe
  • BlaZember
    Portfolio számítása szerint az átlag és medián keresetűek 20-30%-kal kisebb hitelt tudnak felvenni, mint egy éve: portfolio.hu/bank/20220422/drama-a-lakashiteleknel-magyarok-tomegei-maradnak-hoppon-ezekben-a-honapokban-540603

    Ez sajnos nem azt vetíti előre, hogy egyre drágábban fognak emberek ingatlant venni.

  • berlini

    A DH – barométer havi adatait érdemes megnézni. A lakások 54% -át befektetők veszik most is. Tehát a befektetők belevesznek. Ezen felül egy havannai panel lakást kilehet adni havi 160-ért. Az ingatlanár emelkedés ami minimum lesz egy ijen lakásnál az elkövetkező 2 évben 10 millió forint + havi 160 bérletidíj szóval ez nem 4 % ahogyan te írtad.
    Az új ingatlanárak nagyon összefüggenek a használtakkal. Ha az új ingatlan nm2 ára 1,4 millió lesz akkor a panel 1 milliós nm2 árral még mindig 40 %-al olcsóbb azoknak, akik az újat nem tudják megfizetni. Ha az új ingatlanok ára felkúszik pl 1,9 millióra amire nagy az esély akkor 1,4 milláért egy panel még mindig olcsóbb lesz és máris itt van az a 10 milliós árnövekedés lakásonként amit írtam az előző kommentekben. Láthatjátok, hogy az ingatlanok áremelkedését nem tudja megállítani semmi sem.
  • Iron1
    az általad emlegetett emeléseket, hogy a kampányba be ne zavarjanak, taktikusan a választások utánra hagyták, s a tragikus költségvetésből finanszírozzák? Reális.
  • Hollós
    Minden az újépítésüek árának emelkedése (támogatások, kedvezményes hitelek, infláció, magasabb energetikai követelmények) és a használtak árának csökkenése (magas kamatok, reálbér csökkenés, befektetői bizonytalanság) mellet szól. Mi lesz ennek az eredője, vagy ez a két irány milyen metszésponton talákozik? Ez az, amit képtelenség szerintem megjósolni.
    Továbbra is úgy vélem, hogy az újépítésű – a támogatások jelentős emelését várom – a kedvezményezettek és a gazdagok játszóterévé válik, a kínálat (építések száma) ehhez fog igazodni. A használtak ára emellett lefeleződne? Nem tudom.
    Vagy csak még nem tudunk egy olyan új támogatási formáról, ami már ott van a kormány asztalán és csak a levegőt kapkodjuk majd, amikor bejelentik.
    Ugyanis a piacot idehaza ők alakítják, így kár is azon agyalni, mi lenne a “normális” irány jelen helyzetben.
  • Hollós
    Simán el tudok képzelni egy az első FIDESZ kormány idején alkalmazott SZJA kedvezményt a lakáshiteleseknek, amivel kompenzálni lehet a magasabb kamatokat.
    Egyszerűen a törlesztő egy részét (vagy a kamatot) levonhatod (visszaigényelheted) a megfizetett személyi jövedelemadóból.
    De ennél még szerintem kreatívabb megoldások is jöhetnek.
  • Lölö
    Kedves Berlini és Hollós!

    El szeretném kerülni a személyeskedést, ezért bár a hozzászólásaitok miatt írok, inkább általánosságban szeretnék fogalmazni.

    Ha valakinek sok hitele van, akár több ingatlan kapcsán is, vagy a vállalkozása profitabilitása a szárnyaló (új)ingatlan árakra épül, az hiába irkál egy blogra, mert ennek az égvilágon semmi mérhető hatása nem lesz, csak idő pocsékolás.

    A tőkés gazdaság ciklikusan fejlődik, ez évszázados tény.
    Néha lefelé mennek az ingatlan árak is.
    Ami látszik, és már többen is kifejtették az okokat, hogy közeleg az alacsonyabb likviditás időszaka.

  • vaslady
    Lölö, én is ezt mondtam egy hete a redditen a kiszámoló csoportban, amikor az volt a kérdés hogy albérletbe vagy “saját” ingatlanba szüljenek e gyereket. Nem értették.
    Az volt a válasz, hogy ” de az albérletből bármikor kitehetnek, ha már nem vagy szimpatikus a tulajnak, a hitelt meg az a lényeg h fizessed és akk minden oké”.
    AHASzerintem sok ember nem képes összetten gondolkozni. Evvan, jobbulást nekünk!✌️
  • BlaZember
    Ha tfh a Havannán valóban nőnek az árak a jövőben is, az miért jelent növekedést a teljes ingatlanpiacra nézve? A DH Barométerben pl azt is érdemes észrevenned, hogy a budapesti téglalakások reálindexe harmadik éve esik. Egyébként az ilyen lassú indikátorok alkalmatlanok egy piac jövőbeli irányának megtippelésére, mert definíció szerint nincs bennük az aktuális, vagy jövőbeli piac inputja. Pl a 7-9%-os hitelkamatok, amikre májustól számítani lehet.

    Az újépítésű piac azért húzza magával a használtat, mert sokan megelégszenek az olcsóbb alternatívával. De ha az emberek tömegeinek az olcsóbb alternatívára se marad forrása, vagy csak még olcsóbban, akkor az le fog árazódni. Azt kell megérteni, hogy az embereknek csökkenőben vannak a forrásaik. Linkeltem, hogy 20-30%-kal kisebb hitelt tudunk ma felvenni, mint egy éve. Ez természetes, hogy a piac alja felé tereli az embereket.

  • porthosz

    Minden az újépítésüek árának emelkedése… és a használtak árának csökkenése..

    A “két” ingatlan piac nem tud eltérő úton mozogni.
    Ha az új építésűek ára még jobban elszáll és az olcsó hitel nem opció egyszerűen csak be fog fagyni az ingatlan piac.
    Senki nem tud venni, senki nem akar eladni, lesz nagyon kevés tranzakció szám valószínűleg hiper árakon.

    Az autópiacon ez a jelenség már jó ideje megfigyelhető, a német nem tud új autót venni ezért nem adja el a használtat, mivel nincs német használt a magyar nem tudja behozni ezért a magyar sem adja el a sajátját.
    Végeredményként az autópiac befagyott, kevés tranzakció történik és az is nagyon drágán.

  • Csizkek
    ” Tehát a befektetők belevesznek.”
    A helyes ertelmezes, hogy befektetesi celu ingatlanok aranya az adas vetelekben 54%. Azt hogy epp a kisbefekteto ugrik fel a fekezo vonatra vagy epp egy tozsdecapa vasarol felaron azt nem tudjuk:)

    “ Láthatjátok, hogy az ingatlanok áremelkedését nem tudja megállítani semmi sem.”
    Gondolom csak trollkodsz:)

    “ Néztétek mostanában M.O.-on a cement árát?”
    Nem relevans nagyon. A hitelkamatok, na az relevans.

  • Családfõ

    “Ha az új ingatlan nm2 ára 1,4 millió lesz akkor a panel 1 milliós nm2 árral még mindig 40 %-al olcsóbb”

    40?? Ezt komolyan írtad??

    Emelett apróság, de helyesen írva: “%-kal”.

    A témához: szerintem nagyon függ majd a lokációtól, hogy merre megy az ár, vagyis értelmetlen általános számokkal dobálóznunk. Az infláció viszont abszolút kritikus tényező lesz mindenkinél.

  • én megmondtam

    Új támogatásról nem tudunk semmi konkrétat. Amit tudni lehet, hogy a zöld hitel kb. kifújt, babaváró év végén megszűnik. Főni azt mondta, ha meg is szűnik lesz majd valami más helyette, ami nem túl jó előjel. Ez azt jelenti nem a meghosszabbításán gondolkoznak, akkor meg nyilván valami “olcsóbb” programot indítanak helyette, szemkiszúrásnak.

    A támogatásoknak szerintem is most 1-2 évig vége. Megszorítás kell, amit ciklus elején érdemes meglépni, főleg most, hogy komoly hivatkozási alapja is van rá a kormánynak (háború, szankciók).

    Kövi 1-2 év tuti reálérték esést hoz a piacon, ezt osztom én is a többiekkel. Az 5 év medvepiacot túlzónak találom viszont, szerintem 1-2 év és kifut a recessziós hatás, utána meg még durvább rakéta indul az elmaradt építkezések, újra eső kamatok, újabb választási pénzszórás miatt.

  • Hollós


    Hasonlóan gondolom és is. 1-2 év befagyás, de amint javul a helyzet jön újra a támogatásokkal izzított rakéta üzemmód, márcsak a következő választások miatt is.
    Ebből azonban következhet az, amit mond, hogy jelen időszakban érdemes vásárolni (aki tud), nem várni az 50% esést.
    Egyesek évek óta várják az esést, miközben duplázódtak az árak, tehát esetükben az 50%-os esés vágyott bekövetkezése is csak a kiinduló állapotba repítene vissza. Pont oda, amikor mindent lufinak láttak. Csak közben elteltek az évek.
  • Csizkek
    ” Az 5 év medvepiacot túlzónak találom viszont, szerintem 1-2 év és kifut a recessziós hatás, ”
    Gondolod? Akkor nezz ra mit mondanak a nemetek:
    portfolio.hu/gazdasag/20220423/a-nemet-penzugyminiszter-szerint-johet-a-stagflacio-sot-meg-rosszabb-is-540907?fbclid=IwAR2xhvSAB4PQfQwKvT5p4ZLU14zbVKnMslcaH2rg-AlVlhTNFbR9DFk2mkE
    Szerinted ha beut egy -2% gdp, stagflacio es egy “bizalmi valsag” a nemeteknel, akkor Mo-on egy ilyen elcseszett ner huberuri rendszerben mi varhato?
    Vagy nezz ra mit reagalt az usa stock market arra, hogy a fed gyorsitani akarja a kamatemelest. Ez praktikusan 0,5%pont majusban a 0,25 helyett.
    Nem lesz egyszeru kiszallni abbol amit a 2008ota tarto QEk okoztak. A haboru csak a trigger..
  • Janos82
    :
    Neha erdemes rakeresni a googleben mikor mi volt a mainstream velemeny. Szerintem senki se tudja mi lesz itt 3 ev mulva. A Nemeyek se.
  • én megmondtam

    Mint írtam el tudom képzelni, hogy a következő 1-2 év kellemetlen lesz. Az 5 éves dagonya amit én még nem látok.

    >Vagy nezz ra mit reagalt az usa stock market arra, hogy a fed gyorsitani akarja a kamatemelest. Ez praktikusan 0,5%pont majusban a 0,25 helyett.

    Ez csak akkor meglepő, ha nem érted a diszkontálás fogalmát. Más 0.5% emelés 0.25% kamatról és más 4.5% kamatról. Emellett a tőzsde a jövőt árazza. Nem a +0.25% ami igazán fáj, hanem hogy az emeléseknek hol lehet a vége.

    >Nem lesz egyszeru kiszallni abbol amit a 2008ota tarto QEk okoztak

    Nem érted a QE-t se, a kiszállás nem cél, soha nem is volt. A FED balance sheet le-fel mozgatása ami a cél. Jegybanki eszköz, amivel végre teljes hosszában tudják befolyásolni a hozamgörbét. A teljes leapasztás nem is lehet cél, mert utána kevesebb puskapor maradna.

    Ha makrózni akartok ne (csak) a kiszámoló blogról képezzétek magatokat

  • csizkek
    “Mint írtam el tudom képzelni, hogy a következő 1-2 év kellemetlen lesz. Az 5 éves dagonya amit én még nem látok.”
    Legyen neked igazad.

    “Nem érted a QE-t se,”
    Mit nem ertek? En nem mondtam hogy cel a kiszallas. Azt mondtam hogy most leallt, jon a kamatemeles meg a qt (remelem). Tozsdei peldat is csak arra irtam, hogy ott szepen latszik az ara a kamatemlkedesnek, mar a kamatemelkedes hirenek is.
    Hitelbol tamogatott ingatlanpiac miben kulonbozik? (nyilvan lakni kell meg az egyebek, de a fo iranyok) Az irany szepen latszik. Ha csak 1-2 ev, ha akkor legyen igy.
    En nem igy gondolom, de jovobe egyikunk se lat. Btw. nemet ingatlanhitel thm most elerte a 2-2,5%-os ranget. Atlagos 500k hitelekkel, lehet szamolni mikor eri el a finanszirozhatatlan lepteket a mai arakon. Akkor mi lesz es mennyi ideig?

  • Incognito
    Újabb alapkamat emelés: 5.4%-ra emelték.
    A kamatfolyosó felső határa 8,4%.
  • 0r34n143m5ép3mb3r
    Furcsa hogy még mindig az ingatlanról vitáztok. Egyszerűen nem lehet áresés, és kész.
    Egyszerűen nem is értem hogy miért kérdés ez, és hogy miért keveritek ide a közgazdaságtant.
    Amíg:
    – a királyunk a legnagyobb magyar építető repülőjén repül a focimecssre
    – a királyunk veje és haverja bankokat bitorol
    – a királyunk veje megvesszi a diófa alapkezelőt, hogy abból finanszirozza az építkezéseit

    addig mégis mit vártok?
    Áresés? lesz! Felezés? az is. Itthon? Amíg a királyunk harcol értünk addig adósodjatok el nyugodtan, vagy csak igyatok egy sört a partvonalon.