Napi ábra 01.17 Saját lakás vagy bérlés?
Európában a harmadikak vagyunk holtversenyben Horvátországgal a saját lakás arányában, míg Svájcban bérlik legtöbben a lakásukat (az Unión belül pedig Németországban):
Kiszámoló – egy blog a pénzügyekről
Pénzügyi tanácsadás, ahogy mindig is szeretted volna.
Ezt mibol raktad ossze? Attol meg, hogy az atlagbela “sajat” lakasban lakik (a bank szeljegyzetevel a foldhivatali lapon), azzal jellemzoen egy brutalis hitel is egyutt jar.
De ezt már mondtam sokszor, hogy az albérletárak sehogy sem jönnek ki az ingatlanárak elszállása után. A becslésem szerint a mostani lakásunk a bérleti díjából 21-25 év alatt fedezné a lakás értékét, és akkor még nem adózott utána a tulaj, ráférne most egy brutál 5M+ Ft-os felújítás és a többi. A fizetőképes kereslet viszont már nem bírja el nagyon az emelést a bérleti díjakban, akinek ennél több pénz van, az nem fogja albérletre kifizetni, akinek meg kevesebb, az egyszerűen nem bírja, mert enni is kell
Meg ott van az arnovekedes, ha 5-6 evvel ezelott vettel vmit itt, nyilvan jocskan pluszban van az ember vs. berles. De ez igy lesz a kov 10-20-30 evben?
A probléma az, hogy amit írsz, az nem létezik a piacon, a kisstílű módszerek a bérbeadók (illetve a bérlők) részéről bérleti díjtól függetlenül bármely szinten elfőfordulhatnak, amíg ilyen a bérleti piac.
Pontosan, én is így gondolom. 20 éves hitelre vettünk egy panellakást (erre futotta), de belevágtunk. Hogy miért? Mert időközben lett egy kisfiunk, akivel nem lenne jó évente, kétévente, de akár 4-5 évente költözni, mert a tulajdonos úgy gondolja, hogy most eladja a lakást/a fia költözik be/ő költözik be/megunja a kiadást, tudom is én még mik. Inkább fizetem a hitelemet 30x évesen még 20 évig, mint egy feneketlen kútba (tulajdonosok) dobáljam, és függjek tőle. Most a banktól függünk, igen, de a bankkal lehet egyezkedni ha úgy van, kérünk halasztás, könnyítést, hosszabbítást stb. Egy tulajjal nem igazán, ha el akarja adni a fejed fölül, akkor eladja. Szóval 20-on x évesen az albi a legkirályabb dolog, de családdal már nem. Itthon nincs “kultúrája” a lakásbérlésnek sajnos, full bizonytalan az egész.
Ez akkor változna számottevően, ha a bérek nem épp az éhetnhalás felett kicsivel lennének. Amíg viszont ez van – a saját tulajdon fontos.
Emellé jön az, amiről írunk: a kiadási/bérleti kultúra. Hiánya.
(Nekem, eddig, jó tapasztalatom van, de ebben az is benne van, h közjegyzői okirat, rezsiszámlák a nevemen, szja negyedévente fizetve stb.)
10 éves, fix díjas szerződések (mert az sem ok, hogy ha nem tudom kirakni majd megemelem 3x-ára a díjat) és a karbantartás/felújítás/bővítés kérdéskört is alaposan végig kellene járni, mert a főbérlők hagyják lerohadni a lakásokat/házakat, és pl. ha én akarok egy légkondit/kocsibeállót stb. főbérlő meg nem akkor max ajándékba vehetek egyet a főbérlőnek és még abba sem biztos hogy bele egyezik.
Amíg ezek nincsnek meg családos ember ha megteheti megy sajátba, és talán még mindig jobban megéri anyagilag, és ott azt módosítok amit akarok és úgy ahogy akarok.
Kb 15 éve bérelek, és még nem nagyon találkoztam olyan tulajdonossal, aki üzleti kapcsolatnak tekintette volna a bérlést, inkább szívességnek, amiért fizessél lehetőleg sokat. A gond, hogy a karbantartás szinte kizárólag a “tisztasági festést” jelenti, ami a két bérlő között elvégzett, nem ritkán a tulajdonos által kivitelezett tákolás. Ha valami elromlik, akkor a legolcsóbb megoldást keresik “okosba”. Proaktív karbantartás még egy tulajdonosomtól sem láttam, ha nagyon ég a ház, nagy duzzogva megoldják, de máskülönben el is rohadhat az ingatlan.
Így van, igazad van, az ez ellen felhozott érvek pedig mind lyukasak.
Talán abban azért van némi ráció (el kell ismerni), hogy ha van 10-12 millió megtakarításod – mert ugye nem toltad bele az önerőbe – akkor TALÁN nyugodtabban alhatsz mintha lyukas zsebbel csengetnéd ki a törlesztőket. Hány hónap alatt fognál padlót, ha munkahelyedet vesztenéd és nem találnál másik munkát? És ha albérelnél de mellette lenne 12M megtakarításod?
De ez még mindig sovány érv amellett, hogy az ember egy életen keresztül albéreljen, ami a létbizonytalanság csimborasszója.
Nem rosszindulatból mondom, igazán nem is tudom mi lehet az oka. De az tény, és látom, hogy a főbérlők kicsit olyanok mint a rendőrök, vagy főleg mostanában a CEO-k: fontos részei az életünknek, de divat őket utálni.
Hogy jogosan-e, vagy sem, azt mindenki a maga vérmérséklete szerint dönti el; az tény hogy a bérlőkkel nincs ilyen szentimentum, mert az nem egy hivatás.
Írták többen is a vagyonadót. Ez igaz, mértéke viszont elenyésző. Ez számomra tutira nem nyom a latba, amikor lakást akarok venni.
folyt…
Aztán:
Az Eigenmietwert-et is félremagyarázták feljebb:
– Adónak adó, és az fizeti, aki SAJÁT TULAJDONÚ LAKÁSBAN LAKIK (eddig igaz)
– Az adó mértéke: az is igaz (kb.), hogy megnézik, hogy az adott lakást mennyiért lehetne kiadni (mondjuk 15.000 CHF/év) – Ezt az összeget HOZZÁADJÁK A JÖVEDELEMHEZ, és JÖVEDELEMKÉNT (sávosan) ADÓZIK.
– Sok nyugdíjasnál pl. az Eigenmietwert (EMV) miatt nagy az adóterhelése, emiatt el kényszerül adni az ingatlant nyugdíjas korára…
– Az EMV-t NEM KELL FIZETNI, ha a lakásod KI VAN ADVA. (!)
– Jó tudni a magyar honfitársaimnak, hogy ha Mo-on lakást birtokolsz (vagy bárhol a világon), és NINCS kiadva, akkor bizony KELL az után is EMV-t itt Svájcban fizetned!
Nincs olyan szó a magyarban, hogy “albérel”. Az albérlő is bérel.
De amúgy tényleg az a helyes, hogy ha valaki a tulajdonostól bérel, akkor ő a bérlő és nem albérlő, ahogy ebben az esetben az adott ingatlan is bérlemény és nem albérlet. Szokni kell, de így helyes.
Aztán:
– Az is igaz, hogy itt Svácban sokan 80% hitelre vesznek, és nem fizetnek vissza tőkét, csak a kamatokat. Ez szerintem kb. mint az orosz rulett… Jó a bankoknak, nem jó a “tulajnak”.
– Ha korrekció jön a piacon, akkor -főleg- akik magas árszinten vettek alacsony önerővel, azoknál hamar bekérheti “az új önerőt” (20%) a bank (a régit már a piaci ár esésénél már elbukta A TULAJ) – erről már többször írtam.
Én pl. úgy szándékozom mostanában ingatlant venni, hogy min. 70%-ot befizetem, és a maradék 30% is fedezve van (lakás, garázs, értékpapír stb). Amikor a bankkal tárgyaltam, nem ugráltak örömükben… Az ő érdekük véleményem szerint: minél kisebb önerő, minél több hitel. Azaz, a kiszolgáltatottság. Ez van.
Hitelt érdemes amúgy felvenni, mert a kamatok levonható tételek az adóbevallásnál. Már csak ezért is nagyon alapos tervezést igényel.
Hahahaha itt hagytam abba az komment szekció olvasását
nem az a kérdés, hogy a lakás, amit bérlesz, a kínálat melyik fokán van, hanem az, hogy mennyit fizetsz érte.
Ha annyit fizetsz, hogy kijön az aktuális vételárra számolva 3-4% hozam, akkor nem fizeted ki a minőségi szolgáltatás árát, lowcost megoldást választottál, szerződtél. Segítek, kb. 25%-kal kellene a piaci árnál többet fizetned, hogy a bérbeadó a MÁP+ hozamnál legyen. Még havi 10-20 ezret rádobsz, akkor lesz a bérbeadódnak egy kis haszna az egészen. Még erre is 10-20 ezret rádobsz, és azért már elvárhatsz valami szakszerű szolgáltatást is. Amíg ezt nem fizeted ki, te teszel szívességet, hogy más tulajdonát bérled, mert a tulaj jobban járna, ha eladná.
Zabalint
a bérlő kisstílűségéről novellákat tudnék írni, a legtöbb azt hiszi, hogy ennyi pénzért a Ritzben lakik. Észbontó 🙂 Az egyik lakásban amit megvettem, a bérlő kutyája megrágott a beltéri ajtóból fél nm-t…
Eközben rendes bérlakás hosszú távra szinte nincs. A legtöbb bérlemények vagy 1-2 évre felszabaduló lakás, vagy lakott családi ház szegényesen felszerelt, különbejáratú szuterénje. Ez pedig maximum diákoknak vagy átmenetileg itt dolgozóknak pálya.
Nagyjából 3-4 havi megélhetésre való van tartalékban, ha mindketten elvesztenénk az állásunkat.
Nem toltunk bele mindent az önerőbe. Az valóban butaság lett volna. De ha muszáj lett volna, akkor megteszem, és minél előbb össze akartam volna gyűjteni biztonsági tartalékot…
Akinek ez nem tetszik, tényleg adja el inkább a lakását, a jelen árak úgyis neki kedveznek. Mégse teszik így elég sokan, szóval azért más szempontok is közrejátszanak.
A bérlős megnyilvánulásod alapján pedig hálát is adok inkább, hogy nem a te lakásodban lakok. De tudom, persze, “ez csak üzlet, semmi személyes”, igaz?
“De ha ki van adva, akkor ezt nem kell fizetnem. Ekkor ha jól értem, egy létező alternatíva lenne az, hogy kiadom a lakásomat, én viszont bérelek egy másikat. Ekkor megszabadulok ettől az EMV-től, jól látom? ”
– Jól látod.
“Van bármi értelmes indoka ennek az EMV-nek? Elfogadják ezt odakint, vagy morognak érte?”
Ez a bérlők “kompenzálására” lett itt kitalálva.
A tulajdonosok a világ legigazságtalanabb adójának tartják. (Bérlőként megjegyzem: szerintem jogosan…)
Hibás a megközelítésed, Nyugat-Európában jópár országban még annyira sem kifizetődő a bérbeadás a jelenlegi bérleti díj / ingatlanár aránnyal, ami jellemzően kedvezőtlenebb a bérbeadók szemszögéből, mint Magyarországon, és a legtöbb bérbeadó simán jobban járna, ha eladná, de hát ez az ár alakult ki a piacon. Attól, még, hogy nem jó buli ez az ár, még nem állnak neki szarrágóskodni, mert nem ez a kultúrája. Cserébe a bérlők között is több a korrekt, mert nem akar mindenki akár erőn felül lakást, hogy megszabaduljon a kiszolgáltatott helyzetből.
“De miért kellene a lakásra úgy tekinteni, mint pénzügyi befektetésre?”
Mert az. 800 karakter nem elég kifejteni, de hidd el nekem a végeredményt. Bizony befektetés. Ami Svájcban jelenleg nem éri meg a bérlés költségéhez viszonyítva és a rárakodó adók miatt. Értem én, hogy sokan nem tekintik annak, de tényszerűen az. Értem azt is, hogy neked az a biztos pont az életedben és te akkor érzed magad biztonságban, ha van. De ezek mind szentimentális dolgok. Nem annyira pénzügyi és gazdasági megközelítése a témának. Mások meg akkor érzik magukat biztonságban, ha testőrök vigyáznak rá, vagy ha tartanak egy méretes kutyát. Ahogy az öngondoskodás is mindenkinek más. Van aki a lakását tekinti annak, van aki inkább a részvény portfólióját és van aki a legógyűjteményét. Abban viszont biztos lehetsz, egy svájci nyugdíjas életszínvonala lakástulajdontól függetlenül magasabb lesz mint a magyaré.
“Nagyon meglep, hogy a saját ingaltant ennyire durván adóztatják Svjácban. Nálam a saját ingatlan egyértelműen az öngondoskodás, és a felelősségvállalás megtestesülése. Mert ha lakást veszel, akár hitelre, akkor az az én szememben azt jelenti, hogy képes voltál mozgósítani az erőforrásaidat egy magasabb cél érdekében. ”
Egyetértek. Ezzel szemben a lényeg, hogy itt Svájcban, ha összespóroltál egy teljes lakásra valót (ami nem piskóta), akkor sem porolhatod le a kezedet, hanem fizetned kell utána is évente! Ez kemény, igen…
Sőt, ha nem tudod “átadni” mondjuk a fiadnak, amikor nyugdíjba mész, még lehet, hogy rákényszerülsz az eladásra is, te pedig kivándorolsz…
Amúgy el akarják törölni az EMW-t: kollégáim szerint már vagy 50 éve, most állítólag reális esély van rá. Meglátjuk. – Ez mindenesetre szerintem mégjobban feltüzelné az amúgy is borsos ingatlanárakat.
“@”a svájci” Közben átgondoltam, és valószínűleg ott hibáztam, hogy nem gondoltam bele abba, hogy ha 2 ember egymásnak adja ki a lakását, akkor mindketten fizetnek adót a kiadás után, ami valószínűleg több, mint az EMV.”
Ez az egyik. A másik, ami inkább sántít: Ha van egy lakásom, akkor azt azért veszem, hogy mondjuk ne 2000 CHF-et fizessek a semmibe bérleti díjként, hanem mondjuk egy 70%-önrész 30%-os hitel kombóval max 200 CHF-et kamatköltségnek, hogy mellette félretegyem a hiányzó tőke kifizetéséhez azt, amit megtakarítok.
Amit írtál a kiadásról és egyidejűleg bérbevételről hülyeség (bocs). – Mit nyerek azon, ha egyfelől van sajátom, másfelől bérelnem kell ugyanannyiért amennyiért kiadom? Az adó oldalától most abszolút elvonatkoztatva. Az egy külön történet…
‘Amíg ezt nem fizeted ki, te teszel szívességet, hogy más tulajdonát bérled, mert a tulaj jobban járna, ha eladná.’ nyihháhháháháháháhá :DDD ez az év kommentje (eddig). De most komolyan, akkor dobja piacra.
S akkor még nem is beszéltünk arról, hogy a lakáskiadók hány százeléka fizeti be az adót? Pár éve arról volt szó, hogy sem a KSH, sem a NAV nem látja, hogy melyik lakást lakják vagy adják ki.
Ha annyira nem termelne profitot egy lakás, nem háromszorozódtak volna az árak nyolc év alatt (pesti panel, a kedvencem 🙂
Egy bérelt lakást nem alkaíthatok kedvedre. Nem rendezhetem át, nem üthetem ki a falakat. Kuncsorogni kll jóvé hagyásért…
Az élet meg túl rövid, hogy túl nagy kompromisszumot válasszak a mindennapi életben. És a költözés adta macerát is rühellem
Persze, ha vkinek ez nem fonos, és igazából gyökértelen…. Az aztán kedvére költözhet ide-oda.
sajnos a személyeskedésed miatt nem megyek bele a válaszba érdemben. Mindnesetre a megnyilvánulásod alapján én is örülök, hogy egyik lakásomat sem bérled 🙂
appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/submitViewTableAction.do
Ezek az adatok nem épp azt mutatják, hogy csökkenne a saját tulajdon aránya, sőt! 2016 és 2020 között még nőtt is (szinte minden régiós országban), annak ellenére, hogy kishazánkban még soha nem volt ilyen drága az ingatlan. Én egyáltalán nem gondolom, hogy a jövőben csökkenne ez a szám és ennek az okai: 1) össztársadalmi bizalmatlanság (tulajdonos és bérlő között, állam és állampolgár között, stb.); 2) az ingatlantulajdonlás presztízse (ha nincs saját ingatlanod, nem is vagy ember); 3) a történelmi visszajelzés, mely azt mutatja, hogy ezzel a befektetéssel hosszabb távon mindig jól jársz.
Ami érdekes számomra az az, hogy ha már szinte mindenkinek saját ingatlana van, akkor mennyi idő kell ahhoz, hogy a mindenkori kormány meglátva ebben a lehetőséget bevezessen egy általános ingatlanadót?
a klasszikus szalmabáb érvelést tolod, lszi kímélj meg tőle. Kitalálsz valamit, nekem tulajdonítod, majd jót röhögsz rajta. Ez jó 🙂 Durván jól tolod, grat 🙂
A bérleti díjakat a piac alakítja. Ettől függetlenül ténykérdés, hogy az elvárt szolgáltatás abba belefér-e vagy sem. És nem fér bele, nem fizeted meg.
Azt hittem ez nem vitás, szvsz a teljes komment közösség egyetért abban, hogy jobban megéri bérelni, mint venni. Ebben egyetértünk? Ezt tisztázzuk, mert ha egyetértünk, akkor már nagyot léptünk előre 🙂 Szerinted jobban megéri venni?
Azt, hogy tulajnak és a bérlőnek mire kell költenie, a ptk és a lakástörvény rendezi, nem úgy, ahogy te összezagyválod. Nem baj, ha nem tudod, csak ne terjeszd a téves eszméket.
az tiszta, hogy nem éri meg kiadni adott arány mellett, ebben egyetértünk.
Amiben nem, hogy adott bérleti díjba bele kellene férnie arranyáron mért melós felújításnak. Dehogy kell. Ha a bérleti díj fedezi, belefér, ha meg nem fedezi, akkor nem fér bele.
A szarrágóskodás ott kezdődik, hogy a bérlő ár szerint sorba rendezi a szűrésének megfelelő találatokat 🙂 Na, ez garancia arra, hogy ne férjen bele a minőségi szolgáltatás.
Egyébként én úgy csinálom, hogy beleteszem a szerződésbe, hogy kinek mit kell javítania és felújítania. A gond azokkal szokott lenni, akiknek derogál elolvasni a jelenleg 7 oldalas bérleti szerződést.
Ez olyan, mint amikor a megrendelő csinál egy árlejtéses versenyt, és azt hiszi, hogy ugyanazt a szolgáltatást fogja kapni, mint egy 20 százalékkal magasabb árnál 🙂 Az ár piaci lesz, de nem lesz elégedett. Ez garantált.
Mi a véleményetek, Ausztriában élők, lehet így frissen érkezve lakást bérelni?
Mivel magasak a befektetési hozamaim, ezért lakást venni nem szeretnék. Talán még a mietkauf konstrukció jöhetne szóba, az elérhető kiköltözőknek is?
“a saját ingatlan egyértelműen az öngondoskodás, és a felelősségvállalás megtestesülése.”
Ez azért van így, mert Magyarországon leegyszerűsítve a vagyon = ingatlan.
Óriási a korreláció a tulajdonolt ingatlanvagyon és az összes vagyon között.
Egyrészt, mert akinek van rá pénze, annak van saját ingatlana.
Másrészt, nagyon szűk az a réteg, akinek jelentős vagyona van ingatlanon kívül, de nincs ingatlana.
Svájcra a fentiek közül egyik sem igaz.
Nem állítottam, hogy mindent pénzügyi és gazdasági szempontból kell megközelíteni. A lakás tulajdonlást viszont célszerűen igen. Én mérnökként racionálisan közelítek meg dolgokat. A szentimentális részt meghagyom másnak ezen a területen. Főkent azt értelmetlen mérlegelni, hogy ha összeomlik a digitális kommunikáció akkor mi lesz a befektetéssel. Mi lesz a lakásoddal, ha jön egy háború, földrengés, tűz. Vagy csak szimplán kisajátítás bármi okból. Volt már ilyen a történelemben. Az sem csak önmagában létezik. Az ingatlan pont olyan befektetés mint a többi, akár benne laksz, akár nem. Persze mindenki olyan érzelmi többletet tulajdonít neki amit akar. Az már legyen mindenki magánügye.
És ki dönti el mi a helyes? Mert nem az akadémikusok, hanem a közösség aki használja a nyelvet. Szóval ha boldog-boldogtalan használja a szavaid szerint, akkor márpedig az a helyes. Rengeteg szavunk van ami akár mindössze 100 évvel ezelőtt teljesen mást jelentett. Nem lehet a nyelvet befagyasztani egy adott állapotban.
1952-ben azt jelentette az albérlet amit írsz, ma meg azt, hogy a lakás tulajdonosától bérlem. 100 emberből 99 érti, hogy miről van szó.
A Budapesten, illetve más nagyvárosokban lakás melletti elsődleges érv szokott lenni, hogy ott van munkalehetőség.
Ha a szellemi munka nem lenne ennyire helyhez kötve – ami szerencsére el is kezdődött, de még bőven nem tart sehol -, többen lakhatnának 100-200 km-re is a munkahelyüktől, mert nem kellene mindennap ingázniuk.
Jelenleg választani kell: vagy vidéki fizetésből veszel vidéki ingatlant, vagy budapestiből budapestit. De budapesti fizetéssel vidéken ingatlant venni teljesen más kategória lenne.
Persze tudom, nem mindenki irodai dolgozó, de azért sokan igen, akik “feleslegesen” járnak be a munkahelyükre és terhelik ezzel a városokat lakhatás és közlekedés szempontjából.
Semmi nehézséggel nem fogsz találkozni, persze biztos van olyan osztrák, aki magyarnak nem adja ki, de nálunk is vannak ilyen emberek. Sok ingatlanos tud magyarul, már évekkel ezelőtt is azt mondta az egyik, hogy nagyon sokan jönnek át hozzájuk Magyarországról.
Burgenlandban tényleg sok kétnyelvű iskola van, de szinte a legkisebb faluban is megoldott, hogy németül nem tudó gyerekekkel foglalkozzanak. Sok helyen van török tanuló, de magyar/román tutira.
Majd ha találtok 15 embert az országban aki nem érti mit jelent az albérlő szó, akkor kéretik visszajönni és osztani az észt…