Rövid távú lakáskiadás tapasztalatok

Néhány éve sokan vetették bele magukat az Airbnb-n és Booking-on való rövidtávú lakáskiadásba. Aztán sokan csalódtak benne, mások pedig nagyüzemi jelleggel 10-15 lakással léptek be erre a piacra.

Sokan nem gondoltak bele, hogy egyrészt minden költség az övék, a rezsitől a vécépapíron át a takarításig, illetve hogy a szezon elég rövid és nem könnyű bekerülni az első 20-30 lakás közé.

Szocske már több éve foglalkozik rövid távú lakáskiadással Egerben és Miskolcon, megkértem, írja le a többiek okulására, megéri-e belevágni ebbe az üzletbe vidéki városokban.

Következzen az ő írása.

Bizonyára sokan tudják itt a hozzászólásaimból és Miklós egyik cikkéből, hogy 3 éve Egerben és idén nyártól már Miskolcon is rövid távú lakáskiadással is foglalkozunk.

Miklós kérésére összefoglalom az eddigi tapasztalatainkat.

A legfontosabb kérdésre szeretném azonnal megadni a választ: megéri?

Nos, éves átlagban minden költséget pontosan fillérre levonva kb. havi 120 ezer Ft-ot lehet megkeresni az albérleti díjon felül egy mai áron 10-15M közötti értékű lakással az ország keleti részén, megyeszékhelyen.

Ezért a pénzért kb. heti 12-14 órát kell dolgozni. Ezek után mindenki eldöntheti, hogy anyagilag megéri-e neki. Az én véleményem, hogy csak akkor, ha valaki szívesen csinálja, kizárólag a pénzért nem.

Most, hogy elvesztettem az olvasók 90%-át, aki csak egy remek pénzügyi lehetőségként tekintett rá, térjünk rá az érdekesebb tapasztalatainkra, részletesebben.

Az adózásról sok részletes cikk van a neten, így csak röviden foglalom össze a lényeget.

A rövid távú lakáskiadást szerintem adószámos magánszemélyként alanyi áfamentesen, átalányadózással (szobánként 38400 Ft a teljes éves SZJA) érdemes végezni, tavaly óta személyenként már akár 3 ingatlan adható ki így, és elvárás, hogy a lakáskiadó tulajdonosa vagy haszonélvezője legyen a lakásnak.

Ezen kívül választható a bevétel utáni SZJA és EHO fizetés is, költségelszámolással vagy a hosszú távú lakáskiadásnál is ismert 10% költségátalány. Ezen kívül sok helyen ingatlanadót is kell fizetni, aminek mértékéről a helyi önkormányzat dönt, Egerben pl. mindenkinek kell, kiadáskor viszont magasabb az adókulcs.

A rövid távú lakáskiadás pénztárgép köteles, de ez egyelőre kiváltható ügyfélkapus havi számlabevallással, azaz minden hó elején be kell küldeni egy nyomtatványon az előző havi számlák adatait részletesen.

Ezen kívül az idegenforgalmi adót is nekünk kell beszedni és befizetni az önkormányzatnak, ehhez vendégkönyvet kell vezetni a vendégek személyes adataival (az elvárt vendégkönyv formátum egyébként nagyon nem GDPR kompatibilis, ha lenne felesleges időm már futottam volna egy kört ez ügyben az önkormányzatokkal…).

Az idegenforgalmi adó mértéke jellemzően 300-500 Ft között szór, helyi döntés alapján, valamint a 18 év alatti, helyi lakcímmel rendelkező, helyi cégnél munkát vállaló vagy helyi iskolában tanulók általában vendégek a legtöbb településen mentességet kapnak.

Az átalányadózást azért tartom jónak, mert amellett, hogy kényelmes, egyszerű és nem magas az adókulcs, adócsalásra sem ösztönöz, mi mindenkinek adunk számlát, sajnos az a veszély még két vidéki lakással sem fenyeget, hogy túllépjük az áfamentesség határát.

Ennyi elmélet után térjünk rá inkább a gyakorlati tapasztalatokra.

Mit szólnak ehhez a szomszédok?

Általában nem örülnek. Megértem, én sem örülnék. Ugyanakkor jobban belegondolva, ha egy társasházban kifogunk egy problémás szomszédot, az sokkal rosszabb, hiszen egy airbnb lakásnál ha problémásabb vendég jön, általában néhány nap után távozik, a rossz szomszéd viszont “örökre” marad.

Egy bulinegyedben lévő lakásban bizonyára más a helyzet, de a mi tapasztalataink szerint túlnyomó többségben 2-3 gyerekes családok választják ezt a szálláshelyünket, amit gyakorló szülőként megértek:

pl. a hotelek 90%-ban 2 ágyas szobákkal rendelkeznek, ami kisgyermekes családoknak nem túlságosan praktikus, nem csak az árazás miatt, de egy kisgyereket még nem lehet ennyire elszeparálni, egy kétágyas szoba 1-2 pótággyal pedig már kényelmetlenül zsúfolt.

Mikor Egerben megnyitottunk néhány szomszéd azonnal megpróbált bezáratni, beszéltek is ügyvéddel, de azt az információt kapták, hogy erre sajnos nincs lehetőségük, így annyiban hagyták, aztán egyre kevésbé fújtak ránk, most már teljesen jó a viszony, azt hiszem ez is a fentieknek köszönhető, azaz, hogy főképp kisgyerekes családok jönnek vendégségbe hozzánk.

Jogásszal én nem beszéltem erről a kérdésről, az internetes olvasgatás során arra jutottam, hogy nagy valószínűséggel be tudna záratni a lakók közgyűlése, amit én megtámadhatnék, de egy ilyen ellenséges környezetben úgysem tudnám a vendégek számára megfelelő légkörben működtetni az apartmant, így inkább elengedném.

Mennyit kell dolgozni?

Összességében nem sokat, de állandó készenlétre van szükség. Bármikor történhet egy csőtörés vagy egyéb probléma, de a vendégek elvárják a gyors választ már megérkezés előtt is, ha bármilyen kérdésük van. Az egri apartmant 3 fő felületen (Airbnb, booking és szallas.hu) hirdetjük, ezek mellett egyre gyakoribb a közvetlen megkeresés is, a miskolcit a szallas.hu-ra már nem tettük fel, ennek oka, hogy ez a legdrágább, cserébe a legkevesebbet vendéget hozó, és közben a leginkább munkaigényes felület. Pl. a booking és Airbnb naptára szinkronizálja egymással a foglalásokat, a szallas.hu-ra minden foglalás és lemondás esetén be kell lépni és kézzel kezelni a naptárban a foglaltságot, ami nagyon fontos, mert mindhárom helyen azonnal foglalhatnak a vendégek, ha egy időpontra két felületen is foglalnak az nagyon kellemetlen lenne számunkra.

A könnyebb kezeléshez mindhárom oldal rendelkezik mobiltelefonos alkalmazással, de a szallas.hu- appja csak androidra van egyelőre. Ezek miatt egy ideje fontolgatjuk, hogy az egri apartmant is levesszük a szallas.hu-ról, az onnan érkező éves 2-3 vendégért felesleges ennyit dolgozni vele.

Az online kapcsolattartás és foglaláskezelés mellett a leginkább munkaigényes, de már jobban előre tervezhető feladat a lakás takarítása. Ez két vendég között egy 40-50m2-es lakással amikor a rutin már kialakult egy személynek alaposan és nem kapkodva kb. 1,5 óra, de sikerült már 40 perc alatt is, amikor valamiért nagyon sietős volt.

Persze nem elég 1-2 óra szünetet hagyni két vendég között, mert bármikor előfordulhat valami meghibásodás, amit ki kell javítani, ezért nálunk a legkésőbbi távozási idő 10:00, a legkorábbi érkezési idő pedig 14:00, így a 4 órába belefér egy esetleg gyors problémamegoldás is. Erre szerencsére viszonylag ritkán van szükség.

Számunkra a feladatok legrosszabb része, amikor várakozni kell a vendégre. A forgalom kiszámíthatatlan, hiába kérdezzük meg a vendéget, hogy mikor tervez érkezni, gyakori az 1-2 órás késés. Sajnos az is megesik, hogy ha azt kérem a vendégtől, hogy 30 perccel érkezés előtt hívjon, akkor felhív, majd 30 perc helyett bő 1 óra múlva érkezik meg.

Ez azért kellemetlen, mert ebben az időben nem tudunk semmi hasznosat csinálni, a lakás már teljesen kitakarítva, már egy kávét sem tudok főzni magamnak, mert nem akarom összekoszolni a konyhát vele.

Ezek miatt a legfontosabb és leghasznosabb beruházásunk egy számkódos digitalis zár, aminek kódját megadva nem kell feltétlenül a lakásban várnunk a vendéget, ehelyett oda tudunk menni egyeztetett időpontban a kötelező papírmunkát elvégezni.

Amit még fontos megemlíteni, hogy a bevétel túlnyomó részét a nyári időszak, azon belül is július 1-aug 20 hozza. Ez nyilván összefügg azzal, hogy a vendégek többsége kisgyerekes család, így természetes, hogy az iskolai szünetre időzítenek. A nyári szezon annyira pörög Miskolcon és Egerben is, hogy ha lemondanak egy hétvégét, órákon belül újra lefoglalja más, akár hetekkel, akár 1-2 nappal érkezés előtt történik a lemondás. Ezt “kihasználva” persze a nyári áraink magasabbak is, mint a téli.

A nyári időszakra Egerben már automatikusan kialakultak egy hetes, szombat-szombat turnusok, ami számunkra nagyon kényelmes. Miskolcon ez volt az első nyarunk és eléggé az utolsó pillanatban került fel a hirdetés, így nem mertünk hosszabb időszakra növelni a min. foglalási időszakot, ezért nagyon sok 1-2 éjszakás és sok átutazó vendégünk is volt, amivel lényegesen megnő a szálláskiadás munkaigénye. Nem kérdés, hogy a jövő nyárnak már Miskolcon is úgy indulunk neki, hogy 3-5 nap lesz a min. éjszakaszám a nyári időszakra.

Ha a bevétel-munka optimalizálása lenne a cél, egyértelműen azzal járnánk a legjobban, ha szeptembertől júniusig egyetemistáknak adnánk ki a lakást, július-augusztus között pedig rövid távra.

Bár a nyári szezonon kívül is magasabb a bevétel, mint albérlet kiadással, itt már ritkább a hosszabb foglalás ezért több a munka, a fűtés miatt magasabb a rezsi, és az árakat is lentebb kell engedni, ha jó kihasználtsággal akarunk működni.

Ami a téli időszakban még viszonylag gyakori, és nekünk kellemes, az a külföldre költözött magyarok hazalátogatása, főleg akik külföldön vendéglátásban dolgoznak, nekik a január az ideális a szabadságukat kivenni a szezonalitás miatt, így ők gyakran látogatnak haza ilyenkor hosszabb időre, de nem szeretnének ez alatt rokonoknál lakni, így volt már több 4-6 hetes foglalásunk is télre.

Ahogy az elején is írtam, akkor éri meg igazán ezzel foglalkozni, ha az ember szívesen csinálja. Számomra az íróasztalnál, számítógép előtt végzett munkához képest kellemes kikapcsolódást is jelent a vendégekkel, főleg a külföldről, távolabbi országokból érkezőkkel kapcsolatot tartani, segíteni őket a környék megismerésében, “reklámozni” kicsit a lakóhelyünket, az ország sajnos elmaradottabb keleti régióját.

A felmerülő kérdéseknek néha utána is kell néznem, így én is jobban megismertem a környezetem, hiszen hogyan ajánljak egy környékbeli nevezetességet vagy akár egy helyi éttermet anélkül, hogy én magam jártam volna ott. Talán csak szerencsénk van, de én szeretnék hinni abban, hogy azt kapjuk vissza, amit mi adunk, akárhogy is, a lényeg, hogy nekünk eddig nem volt igazán problémás vendégünk, a “legrosszabb” vendég az, akivel minimálisra csökken a kommunikáció (tessék itt a kulcs, jó pihenést, viszlát).

Az elmúlt néhány év alatt rengeteg érdekes és kedves embert sikerült így megismernünk, ezért is mondom, hogy aki csak pénzért csinálná, inkább bele se kezdjen. Mi egyelőre szívesen és örömmel csináljuk. Nem tudom, hogy beleununk-e majd, ha úgy érezük közelít ez, akkor jöhet először átmeneti megoldásként a téli szezonra hosszabb távra kiadni a lakást.

Share

62 hozzászólás

  • értetlen
    “kb. havi 120 ezer Ft-ot lehet megkeresni az albérleti díjon felül ”

    Ezt nem értem. Azt mondod ezzel, hogy 120k-val több jön így össze mintha hosszú távra adnád ki?

  • Kíváncsi
    Szia! miert Miskolcon (ertsd Egertől 80 km-re fekvő városban) vágtatok bele a masodik kiadásba? Nem nehezebb ezt igy managelni, mint ha egy helyen lenne?
  • Bog
    Én is elakadtam ennél a résznél, hogy az albérleti díjon felül. Hogy lehet azon felül bevételre szert tenni? Hacsak nem úgy értette ahogyan értetlen értelmezi.
  • Vakmajom
    Igen, azt mondja. Viszont engem az érdekelne, hogy Bp-en mennyi az annyi? Itt vannak kizárólag ezzel (üzemeltetés) foglalkozó cégek akik mindent intéznek jó pénzért, és még úgyis megéri. Úgy 40%-ban az RBNB-nek köszönhető, hogy ennyire túlárazottak Bp-en a lakásárak. Ha az Uber taxi, akkor az RBNB szálloda.
    Ilyen alapon bármikor kettétörhet ez a sztori, de valószínű hogy nem a kormány, hanem a lakóközösségek fognak gátat szabni az neki. Pesten bizonyos, mert már nagyon sok társasházi okiratban szerepel, hogy RBNB-s lakás nem üzemeltethető. Tehát van még benne pénz, kérdés, hogy meddig.
  • Kiszamolo
    Bog, egyszerű: ha kiadná albérletbe egy hónapra, ahhoz képest ennyi a plusz.
  • szocske
    , pontosan így kell érteni, én úgy számolok, hogy ezért a pénzért dolgozunk, hiszen a hosszú távú bérbeadással ehhez képest elenyésző munka lenne. Konkrét számok, biztosan mást is érdekel: leadózva 70-100 között hoznának ezek lakások az épületekben lévő albérletbe kiadott lakások alapján. Rövid távú pedig átlagosan max. heti 2 napnyi munkával hoz 190-220 között (ezt persze úgy, hogy nyáron 3x ennyit, a legrosszabb hónapokban pedig alig hoz többet, mint az albérlet)

    , egyértelműen nehezebb, azonban mi Miskolcon vagyunk otthon, ha a 2. lakás is Egerben lenne, akkor már szinte költözhetnénk is oda, olyan gyakran kellene utazgatni.

    százalékosan kétlem, hogy lényegesen többet hozna Bp-en, ott jóval drágább egy így kiadható lakást megvenni, magasabb lenne az albérleti díj és persze többet hoz airbnbn is.

  • Buta Béla
    Nem világos, hogy per lakás kell 12-14 órát foglalkozni vele vagy a hárommal összesen ennyit.
  • Tamas
    Rezsi, hogy alakul az alberlethez kepest?
    Van errol adatod?
  • szocske
    lakásonként ennyi a munka. Nekünk csak 2 lakás van, nem 3.
    A mi tapasztalataink szerint 3 lakás egy fő számára már kiadna egy normál heti 40 órás munkát, de persze nem 8:00-16:00 időbeosztással.

    erről nem kérdeztem az albérletbe hasonló lakást kiadó szomszédokat. Az egri lakásban régen a feleségem élt, innen van némi összehasonlítási alap, a gázos lakásban a fűtési költség kb. 15%-kal magasabb airbnb-vel, a villanyszámla meglepő módon kb. felére csökkent, a vízfogyasztás nem változott.

    A miskolci lakásnál nincsenek korábbi adatok, de ott m2 alapú távfűtés elszámolás van, így a talán legnagyobb rezsiköltség fix a használati módtól függetlenül.

  • vViktor
    Az egri lakást teszteltem már, remek! 🙂
  • Danhadnagy
    Nekem is megdöbbentő, hogy ennyit ki tud termelni az airbnb vidéken. én amatőr módon nyomtam a lakótársammal. Ha valamelyikünk nem volt Budapesten, annak kiadtuk a szobáját (übernek, oszkárnak is erről kéne szólnia, szabad kapacitás). Minimum 15 eurót el lehetett kérni éjszakánként nyáron, szeptember végétől április már necces volt (de akkor többet voltunk otthon). Minden vendégünk normálisan viselkedett, mert ott voltunk, minimál kontrol alatt nem mertek ricsajozni. Berlinben van ilyen törvény, hogy a lakás max. 50%-a adható ki rövid távra. Csak a pénzért csináltuk, semmi extra élmény nem volt, egy kis dumcsi, meséltünk a városról, aztán viszlát, másnap jött az utalás. Persze illegálban, mert papírmunkához nem volt kedvünk. Érdekes módon a 2000-es években nem szólt senki, amikor minden második bérházban hostel volt (mert ott csengettek a lakóknak fájdalomdíjat).
  • jami
    per lakás és kettő van

    Köszi, Szöcske!

    Ilyesmire gondoltam, mivel ez is egyfajta vendégfogadás, eleve csak annak szabad csinálni, aki szereti és bírja, hogy itt a fő vonzerő a plusz – azaz, hogy ő is élvezi és ez át is megy.

  • Bence
    Mindenképp ajánlok egy channel manager programot, a naptár szinkronizáció túl lassú, így túlfoglalás lehet. Pl. a magyar fejlesztésű Sabeeapp kezeli a Szallas.hu-t, bookingot, Airbnb-t is. Vagy a Siteminder is jó, de az nem kezeli a Szallas.hu-t.
    Még az Agoda, Expedia oldalakra is érdemes regisztrálni.
    És én a helyedben készítenék saját honlapot saját domain névvel (eviapartman.hu még szabad!), egy ilyen holnapot összerakni WordPress alapon nem nagy dolog, a tárhely már kijön 5000 Ft/ év áron, domain név még 1200 Ft/év.
    És erre a saját honlapra tegyél azonnali foglalási lehetőség, ami automatikusan szinkronzálja magát a többi naptárral, ilyet is tudnak az említett programok. Mert sokan amikor megtalálják a szállásod pl. Booking.com-on, akkor Google-n rákeresnek és utána a saját honlapodon foglalnak, így nem fizetsz jutalékot a foglalás után! És így tudod reklámozni magad direktben is.
  • Vakmajom
    “Forintban többet hoz Bp-en,” csak sok buta kisbefektető így számol.. Nem gondolnak bele, hogy egy bp-i RBNB-s ingatlan árából vidéki városban 2 de lehet 3 db. kiadható lakás is kijön, és akkor már nagyon más a gyerek fekvése. Amúgy igen, igazad van. A csúcsárak miatt olyan 6% hozam érhető el Budapesten, ha csupán kiadásra vesz valaki, míg mondjuk Pécsett már 8-8.5% hozam érhető el ami bitangul jó. Gondolom arányaiban rövid távon is hasonló, ha nem nagyobb a különbség. Nekem tök új, hogy Miskolcon v. Egerben is megéri az RBNB, gondolom Sopron, Pécs, Szeged is hasonlóan jó lehet. Köszi a cikket nagyon jó!!
  • Bence
    Akit érdekelnek a pontos számok, itt vannak városonként összesítve a lakások bevételi adatai, ebből meg lehet nézni, mennyit lehet keresni adott városban:
    airdna.co

    Szerintem egyébként ez a fajta rövid távú lakáskiadás alábbi esetekben éri meg:
    -nyugdíjas aki az idő nagy részében otthon van, és mondjuk a mellette lévő lakást adja ki, így amikor megjön a vendég, csak átmegy a szomszédba és átadja a kulcsot
    -otthonról dolgozó ember vagy otthon lévő anyuka, szintén úgy hogyha nagyon közel van a kiadó lakás
    -vagy magánszemély aki 3 lakást ad ki egyszerre (amik nagyon közel vagy egymás mellett vannak), maximalizálva így az adókedvezményt, és mindent ő csinál egyedül (takarítás, vendégfogadás), így már kb. egy teljes munkaidő kijön

  • jami
    Szerintem is otthon, kötetlen időben dolgozó és/vagy kisgyerekes családnak ideális; de legyen +1 vis major bevethető rokon, hogy határidő+gyerekbetegség idején is menjen a bolt.

    Ideális még jó karban lévő nyugdíjasnak.

    Én akkorra tervezem, amikor megnőnek a gyerekek. Amennyi időmet ők kitöltenek most, arra mehet majd valami a főállás mellett; de ha valami csoda folytán örökölnék egy értelmes összeget (mondjuk esélye a lottó ötösnek nagyobb van 😉 ), akkor 1 rövidet a vidéki belvárosban, 1-t a fürdővárosban tartanék meg unaloműzőnek.

    Szöcske, ügyesek vagytok, egy olyan vidéken, ahonnan a többség menekül, összeraktatok magatoknak 2 olyan megélhetést, amivel élvezitek a vidéki élet nyugalmát, biztos, családbarát megélhetéssel.

  • szocske
    “Forintban többet hoz Bp-en,” mondjuk airbnb-nél nem elhanyagolható, hogy 1 személy max. 3 lakást tud menedzselni anélkül, hogy túlhajtja magát, ilyen szempontból nagyon nem mindegy, hogy Bp-en vagy bármelyik megyeszékhelyen teszi ugyanezt.
    Hosszú távú bérbeadásnál már más a helyzet, ott nincs sok munka 3 lakással sem, ellenben 3 olcsóbb lakás befektetésként jobb sztem, mint egy drágább, mert szétterül a kockázat, pl. 1 rossz bérlő esetén nem bukom a teljes bevételt, csak a harmadát.
  • szocske
    köszi a tippeket, channel mgr-en már gondolkoztam, csak még nem volt idő utánanézni.
    eviapartman.hu most épp szabad, nemrég még a miénk volt, de elfelejtettük meghosszabbítani. Mondjuk csak a fb oldalra dobott át, egyelőre nem volt idő saját honlapra. Mondjuk így is teltházunk van, szóval nagy szükség nincs rá.

    Az utóbbi időben egyébként egyre kevésbé preferálom a közvetlen foglalásokat, a jutalékért cserébe a booking és airbnb oldalak kezelik a pénzt és adnak egy minimális biztonságot is, főleg az airbnb, ahol a vendég is kap értékelést.
    Bár nem volt még komoly problémánk szerencsére egyetlen vendéggel sem, azért az ördög nem alszik…

  • szocske
    , köszi, nálunk az a helyzet, hogy 3 gyereket szeretnénk, ami mellett úgy gondolom egy 8 órás állás a feleségemnek sok lenne, ez az apartman kiadás viszont kevesebb munkát igényel és előny az is, hogy a munkaidő apró darabokra van felszabdalva, nem 8 óra egyben. Ehhez csak extra, hogy én is örömöm lelem benne egyelőre, így szívesen segítek.

    A nyári szezon egyelőre összecseng azzal, hogy mi szívesebben megyünk ősszel szabadságra, mint a nyár közepén, bár ez majd iskolás gyerekekkel esélyesen – kényszerből – megváltozik.
    Persze addig még bármi történhet. Egyelőre abban nem gondolkozunk, hogy eladjuk a lakásokat, ha beleunnánk, belefáradnánk vagy a jogi/adózási háttér kellemetlenül változik, akkor hosszú távú bérbeadásra váltunk.

    Egy fontos adalék még: Miskolcon nem várható a szomszédokkal gond, mert a házban sok lakás ugyanígy üzemel, korábban apartmanhotel volt.

  • Bence
    ha nagyon telt ház van, akkor áremelésen gondolkodj el. Illetve nagyon érdemes figyelni napi szinten a piacot és ahhoz igazítani az áraidat, akár minden napra más árat betenni. Ha belépsz a Booking.com admin felületre, akkor a Marketplace / piactér oldalon a RateIntelligence kiírja, hogy adott napokon hány százalék a foglaltság. Vagy ha rákeresel simán a booking.com-on, akkor is kidobja a foglaltságot százalékban. Péntekre, szombatra mindenképp érdemes magasabb árat beállítani, mint hétköznapra, illetve figyelni kell a fesztiválokat, Szilvesztert, hosszú hétvégéket. Vidéki árakat nem ismerem, de pl. Budapesten Sziget Fesztivál, Forma1, Szilveszter stb. alatt akár tízszeres áron ki lehet adni egy szobát az átlagos árhoz képest, hogyha figyeled a piacot napi szinten. Az Airbnb ártippeket felejtsd el, az hülyeség. A foglaltságot kell nézni és a hasonló kategóriájú szállások árait
  • Maxi
    Mihez képest lenne túlárazott a belpesti ingatlanpiac? Párizsban, egy viszonylag belvárosi, kis kétszobás lakás forintban számolva százmillió feletti érték. Ha divatos, patinás, elegáns utcában lévő házban van egy ilyen lakás, akkor könnyen lehet kétszázmillió huf-nyi euro. Az ottani jóval magasabb bérek mellett is, ez egy átlag franciának megfizethetetlen. Pont annyira, mint egy átlag magyarnak a harmad ennyibe kerülő, jó helyen lévő pesti ingatlanok. A saját tulajdonú ingatlan, főleg egy milliós nagyváros belvárosában, drága dolog, bárhol a világban. De az hogy drága, még nem jelenti hogy túlárazott.
  • szifonkutya
    Nagyon érdekes volt olvasni az írásod, én napi szinten foglalkozom az ingatlanpiaccal (bár nem vagyok ingatlanos), és nagyon sok, láthatóan AirBnB-re optimalizált lakást látok az eladó/kiadó ingatlanok között, nemcsak Budapesten, hanem vidéken is. Közvetlen barátaim is csinálják ezt, na ők egy kicsit más tapasztalatokról számoltak be:

    – ők adtak el lakást, mert a szomszédok kevésbé tolerálták a működésüket. A tevékenységet egyébként a társasház közgyűlése SZMSZ módosítással megtilthatja, és ezt hiába támadod meg. Az ő esetükben ezzel a lakók nem töltötték az idejüket, “apróbb” kellemetlenségeket okozva elérték, hogy sürgősen kiszálljanak, és eladják az ingatlant, ehhez mindössze 3 vendégnyi időszak elegendő volt.

    – apróbb problémát okozott, amikor a 4 napos weekendre érkező keleti vendégek túl jól érezték magukat, és leamortizálták az ingatlant. Jogérvényesítés lehetetlen. (folyt).

  • szifonkutya
    (folyt).

    – tapasztalatuk, hogy a “fapados” vendég, az bizony fapados szinvonalú. A kedves 40-50 eurós/éjszakás spanyol/ír/angol közönség simán hajnali 2-kori érkezésekor nekiáll hisztizni, hogy ez nem tetszik, meg az nem tetszik, hiába fogadod pl., egy üveg borral.

    – rengeteg az ügyintézés, ők 4 lakást futtatnak, és bizony egy fél napot elvesz a dolgok menedzselése naponta.

    Ennek ellenére úgy gondolom megéri nekik, hiszen nem csinálnák különben, de a családi életükből azért bőven elvesz. Magam részéről iszonyodom ettől a szállásformától, ha nyaralni megyek, nincs kedvem boltba menni, napi szinten vásárolgatni, és ugyanolyan környezetben élni mint otthon, de hát ugye más igények.

  • naa
    , köszi a cikket.

    Az egyik gondolathoz hozzáfűzném, hogy azért a “normál” kiadásnál is a te problémád és ugranod kell, ha elromlik valami, persze itt kritikusabb, de mondjuk egy gázkazán elromlás télen rendes albérletben is ugyanolyan szívás lehet 🙂

    Az adózáson én meglepődtem, hogy lehet ez ennyire kedvező?
    “alanyi áfamentesen, átalányadózással (szobánként 38400 Ft a teljes éves SZJA) érdemes végezni”

    Ezt lehet csinálni normál albérlet kiadásánál is? Csak mert kevesebb, mint a normál albérleti kiadás adója szja-val. Ha pl. csak 1 millió az éves jövedelem (költségek után) a kiadásra, már arra is rájön 150.000 szja, az majdnem 4 szoba átalányadója, tehát több, mint a havi 100-as lakás után ami átalány lenne.
    Ha hosszútávú kiadásra ezt az átalányt nem lehet csinálni, az baromira nem fair sztem, ha lehet, akkor ezt nekem miért nem mondta senki eddig, beleértve könyvelőt is?!

  • Krisz
    Szia Szöcske!
    Milyen névvel vagy hogyan lehet rátok találni? Gondolkodunk egy kis kikapcsolódáson.
  • jami

    Látatlanban Bp-en, a Balcsi mellett jobban koncentrálódnak a hülyébb vendégek is.

    Iskolással is mehettek mondjuk a suli első hetében/őszi szünetben. De igen, teljesen más már, elsősorban azért, mert nagyon elfáradnak. Pl. imádtunk hétvégén 1 napos kirándulásra menni, de mióta mind sulis, edzések, olykor verseny hétvégén – már nagyon ritkán fordul elő, mert túltervezném az életünk.

  • Jelentéktelen Hangya
    Van esetleg valakinek tapasztalata lakáskezelő cégekkel? Első találat árbevétel utáni nettó 23%-ért mindent intéz. Mindent.

    Ez nyilván elviheti a rövidtávú kiadás bevételi előnyét, de még mindig jobb lehet, mint ha a hosszútávú kiadást választom és azt magam intéztem (azzal is van azért feladat, adminisztráció, javítások intézése stb.).

    De konkrét tapasztalat valakinél?

    Köszi

  • Viktor
    Jó a cikk Szöcske, de

    Úgy számoltam, hogy 16% a befektetésesed hozama, ehhez munka társul, ami még beleférne, de bőven társul hozzá kockázat Is, és a kettő együtt sok.
    Én biztos nem vállalnám így 20-25% alatt…
    Van aki ennyit ér el az említett módszerekkel?

  • hosszu tav
    Ez itt kicsit OFF, de mégiscsak lakáskiadás:

    Olyasmivel van valakinek tapasztalata, hogy hosszú távú bérbeadásnál nem maga intézi az ügyeket, hanem megbíz valakit/valami céget, aki ezzel foglalkozik (kiadja, intézi a papírügyeket, ha kell megjavítja a csapot…)?

    Nekünk van a második kerületben egy lakásunk, amit kiadnánk, de vidékről nem fogok feljárni mindenféle csipp-csupp ügyeket intézni.

    Tapasztalatok?

    Tudtok esetleg ajánlani ilyen céget, aki megbízható?

    Összességében vajon megéri e így kiadni hosszútávon? Marad e valami haszon, ha fizetem ezt az „ügynököt” és rendesen fizetem az adót is? Hogy kéne ezt kiszámolni?

  • szocske

    érdekes, hogy az elsőre a miénkkel teljesen ellentétes tapasztalatok, valójában mégsincs ellentmondás:

    SZMSZ: azt olvastam megtámadható azzal, hogy korlátozza az én jogaim, de abban egyetértek, írtam is a cikkben hogy ilyen ellenséges környezetben pocsék lenne a szolgáltatás minősége, ezért el kell engedni.

    Leamortizáló / fapados vendégek, sztem a kettő összefügg, az én véleményem is az, hogy túlságosan nem megyek le még szezonon kívül sem az árakkal, mert aki annyira olcsón jönne, azt inkább nem szeretném vendégül látni. Ennek ellenére tartom, hogy nekünk eddig szerencsénk van.

    Rengeteg ügyintézés: én lakásonként 12-14 órát írtam, 4 lakásnál ki is jön, hogy fél napot elvesz az ügyintézés, a másik felét pedig kiteszi a takarítás.

    A szállásformáról: vannak (kis)gyerekeid? A hotelek hatalmas része nincs rájuk felkészülve, ezért népszerű az airbnb lakás a családok számára.

  • Rissa

    Jó tudni, hogy sok társasház tiltja a rövid távú lakáskiadást! 🙂 Azért a legtöbb ember nyugodt szomszédokra vágyik, nem egy átjáróházra!!! Igaz, ha az emberek szociálisabbak lennének és jobban tudnának viselkedni, nem lenne ezzel semmi gond. De nem tudnak, mert az iskolában sok felesleges dolgot tanítanak, gyakorlatias, életrevaló dolgok helyett.

  • ajsa
    Kicsit más téma. Egy ismerősöm csinálja, de gondolom, nem egyedi: megvesz egy nagyobb lakást, feldarabolja, és apró/mini garzonként adja ki. Nem rövidtávra, hanem hosszúra. Azt mondja, a kezdeti átalakítási költségekkel együtt is bőven megéri. Ez egyébként összecseng azzal, amit szöcske írt, hogy a kisebb lakásoknak nagyobb a hozama, meg korábban ugyanezért érte meg garázsokkal foglalkozni (ahogy mostanában néztem az árakat, már nem biztos).

    Ha esetleg van valakinek ezzel a lakásdarabolással tapasztalata, leírhatná, vagy ha Miklós érdekesnek találja annyira, akkor egy cikket is szívesen olvasnék a témában.

  • jami
    Gyerekes élet: igen, szállodába pl. 3 gyerekkel szívás. Ha nyaralok, akkor pláne nem akarok vendég ágyazni, de ennyit már nem is lehet (2 a max., ugye). De messze se legyenek. Mivel már nincs 6, sőt már 10 év alattim, többnyire teljes árba számítanak. No most 5 fő teljes ár, hátizé.

    Épp ezért nem csodálkozom, hogy Szöcskéék fő vendégköre a gyerekesek.
    Plusz gyereknek a hivatalos kajaidőn túl is kell néha ez-az, lehet lázas/köhög stb. épp a 3. napon (=legyen alap konyhafelszerelés és jó fürdő), a közelben patika.

  • Inevitable
    Köszönjük a cikket, számomra nagyon érdekes volt!
  • Zabalint
    Én például szeretem az ilyen szállásformát, csak nem minden esetben. Ha külföldön a szállásadó jól tud angolul, és viszonylag tág időpontban be lehet jelentkezni, akkor általában oké, bár sikerült már olyanba futni ahol fel volt tüntetve az angol, de egy szót nem tudott. Viszont vannak esetek, amikor inkább valami olcsó, de recepcióval rendelkező szállodát keresünk, ha tudjuk, hogy bizonytalan időpontban, akár későn érkezünk. Bár jártunk olyan helyen is, ahol egy kóddal lehetett átvenni a kulcsot, úgyhogy ott nem volt gond az érkezés.

    Én azt mondom, itthon is csak olyan hirdesse magát nemzetközi oldalakon, aki tud angolul, illetve amilyen nyelvet feltűntet azt tényleg tudja, mert egyrészt az elég kellemetlen kézzel-lábbal magyarázáson túl csak ugyanez telefonban kellemetlenebb, másrészt sokat ront az országimázson, pl. a bolgárok idegennyelv tudásáról meg van a véleményem…

  • flashpointer
    fu mikor jon a kerdes hogy es “mikor erkezunk?”, ott biztos elszakad a cerna. Honnan tudjam, ha 14:00-tol ki van fizetve x ideig akkor barmikor onnantol erkezhetek. Nem allhatok meg sehol kedvem szerint nezelodni / enni mert idore kell menni vagy mi? Jo nyaralas nem kezdodik igy. Egy ideje mar csak Hotel.
  • szocske
    egyrészt van egy olyan megkötés, hogy ugyanannak a vendégnek évenként max. 90 napra adhatod ki a szállást, másrészt az SZJA az egyik dolog, mellé fizetni kell még vendégéjszakánként 3-500Ft idegenforgalmi adót is, ezzel már nem lenne olyan jó üzlet 🙁

    van link a fb oldalainkra a cikkben, de a gugli is segít: “Évi Apartman Eger” és “MSE Apartman Miskolc”

    igen, az őszi szünet lesz a vészterv, bár az már picit később van, mint az ideális, másrészt mikor egyszer repülőjegyeket kerestem megdöbbentett az őszi árazás, ahogy tekertem a naptárt ezt láttam: 3000, 5000, 3000, 7000, 48000, 37000, 3000, 4000
    Nem értettem. Rágugliztam az adott dátumokra. Őszi szünet…

    a kódos belépés, ahogy a cikkben is írtam, nem csak a vendégnek szuper, a szállásadót is rengeteg felesleges várakozástól kíméli meg. Sztem a legjobb és legfontosabb beruházás egy airbnb lakás esetén.

  • Arpi
    Sziasztok. En BP-i bulinegyedes lakást adok ki. Ott is hasonló nagyságrendű a tapasztalat(mondjuk csak egy év tapasztalat után), annyi, hogy az én lakásom garzon, tehát 2 ember fér. Számok: 30-35 millát ér a lakás, 125-135-ért tudnám kiadni per hó(előtte ennyiért volt hosszútávon) és kb. 30 szokott lenni rá a rezsi havonta átlagban(internet, cirkós fűtés,kk, ilyenek egyben). Az eddigi átlagom az, hogy olyan plusz egy 100-as jön rá ahoz képest mintha hosszútávon adnám ki. Tehát olyan 250-es átlagot produkál. Júniustól egészen szeptemberig elég erősek voltak a hónapok. Kb. a január és a november voltak a legrosszabbak, de azok is felülteljesítették a sima hosszútávú kiadást valamennyivel, mint ahogy a cikkíró is írja. Én is főleg azért csinálom, mert most még tetszik a kötetlenség, meg most nemrég hagytam abba egy multinál való dolgozást, némi szabadságért cserébe, és kell a kis plusz 🙂
  • henriksen

    Szerény véleményem szerint érdemes lenne Bence javaslatait megfogadni a saját honlap és foglalási motor kapcsán! Számoljatok újra!
    Mennyi is a jutalék, amit a booking.com-nak kifizetsz? Saccra 10%-ot mondok (12%?).
    Ez pl. 200.000 Ft havi forgalom után 20.000 Ft. Éves szinten 240.000 Ft.
    Mennyi egy saját honlap (egyszeri készítési) díja? Nagyjából öt számjegyű összeg, mondjuk 90.000 Ft. Mennyi a foglalási motor rendszerhasználati díja? Mondjuk 10.000 Ft, ekkora “volumenben”.
    Azaz évi 120.000 Ft. Magyarán nem kell 1 év (a fenti összeg esetében), hogy a befektetett összegek megtérüljenek!
  • Györgyi

    Szerintem jóval nagyobb zajjal és jövésmenéssel jár, amikor egy lakásban diákok laknak egész évben, mintha ügyesen belőtt árakkal és férőhellyel disztingvált harmincon felüli párokat lát valaki vendégül.

  • Péter
    Svájcban jártam úgy, hogy egy svájci hölgytől béreltünk lakást, 4 főre, aztán mire odaértünk, vietnami fiatalemberré változott. Nem tudott a lakáshoz jönni, mert beteg volt valakije, mi mentünk hozzá a kulcsért.

    Lefekvéskor vettük észre, lakásban végül csak két főre volt ágynemű és talán matrac is hiányzott, (kb 21.30-kor), de mikor hívtuk, nem hozott, hanem én mentem el éjjel a másik lakásukba, ami a főtéren volt, persze a környéken mindenhova behajtani tilos, paráztam, hogy itt most lekapcsolnak, hogy egy idegen lakásból pakolok külföldiként tilosban parkolva.

    A rejtekhelyen volt a kulcs, onnan hoztam mindent, ami hiányzott, de nem ilyen kalandosnak terveztem.

  • Panasonic

    Szia!
    Két saját tulajdonú lakást adok ki jelenleg Budapesten. Örömmel megosztom a tapasztalataimat, de akár a pesti lakásotok kiadásával kapcsolatos teendőkben is közreműködök. Az itt használt “nicknevem” (kukac) freestart (pont) hu mailen érhettek el.

  • Second Wave
    naa
    a rövidtávúnál a vendég hotelszintű szolgáltatást vár el: ha elfogy a wc papír, kiég egy izzó, nem tudja bekapcsolni a rezsót: a tulajt hívja, és elvárja, hogy mint egy recepciós intézkedjen. Utána pedig pontoz ezerrel, és a drága vendég e tekintetben nem szívbajos, lásd tékozló homár vonatkozó cikkei.

    Hosszútávúnál mind a két vonatkozó törvény, mind az átlagos bérleti szerződések egy rakat dolgot a bérlőre ruháznak (röviden: az általános használatból eredő meghibásodások javítása a bérlőt terhelik).

    ————-
    átalány hosszútávú kiadás esetén=
    nem lehet

    ha ugyanannak a vendégnek egy évben több, mint 90 napra adod ki a lakást, az átalányadózást NEM választhatod. De ha van pl. öt kolesz szoba méretű ingatlanod, és a diákokat rotálod 85 naponta, akkor nyert ügyed van 🙂

  • szocske
    Igen, a jutalék magas, de ezért a booking és az airbnb esetén azt is kapjuk, hogy levonják a vendég bankkártyájáról a szállásdíjat, majd utólag átutalják nekünk, nem nekem kell noszogatni, hogy utald már át a foglalót, ha pedig nem kérek foglalót, de a vendég mégsem érkezik meg, akkor már egy vendégen bukjuk azt, amit nyernénk.
    Ezen kívül az airbnb-nél bizonyos szinten ellenőrzött vendégeket kapunk, elolvashatom a korábbi szállásadók által a vendégről írt véleményeket.

    A szallas.hu persze más kategória, náluk 15,7% a jutalék és ezért csak összehoz a vendéggel, nem kezelik a fizetést.
    Nem véletlenül fontolgatjuk, hogy erről az oldalról levesszük az egri apartmant (a miskolci már fel sem került ide).
    Pedig szívesebben támogatnék magyar vállalkozást, de ha drágábban sokkal rosszabb szolgáltatást nyújt, azt csak egy határig tűröm (és fizetem)

  • Petike
    : miért ne állhatnál meg, ill. ki mondta hogy 14:00-ra oda kell érned? Annyit kérnek tőled, hogy mond meg, hogy kb mikorra mész, és ha mégsem akkorra, azt ne 2 perccel a várható érkezésed előtt közöld. Nem egy nagy dolog…
  • szocske
    , egyetértek, ezért is használunk számkódos zárat. Ennek ellenére én is megkérdem a vendégtől, hogy mikor érkezik, mert tapasztalatom szerint a többség szívesen veszi, ha személyesen fogadom, van kérdése a környékről, a lakásról, környékbeli éttermekről stb.
    A mikor érkezik kérdés azért is fontos, mert a checkin és checkout időt rugalmasan kezeljük, ha egy vendég csak este 9-re jön, akkor nem ragaszkodok a 10:00 távozáshoz, ha az előző vendég szeretne délig maradni.

    Ezért a mikor érkezik kérdésre nem azt várom válaszként, hogy 15:38 perckor és ne késsen egy percet sem.
    Sokszor bőven elég információ az, hogy pénteken 16:30ig dolgozunk ezért este 7 előtt biztosan nem érünk oda.

    Az is működik, hogy érkezés előtt 30 perccel hív. Ha nem partner egyikben sem, akkor pedig elküldöm a kódokat és jöjjön amikor szeretne. Nálunk ez a rendszer bevált.

  • Zabalint

    Azért sok olyan eset van, hogy nagyjából is nagyon nehéz megbecsülni az érkezést, sikerült nekünk is párszor durván mellé lőni. Ezért is jó a számzáras kód.


    Homáron a leghírhedtebb az EDE sztori volt, ott azért elég nehéz igazat adni a szállasadónak. Szvsz nagy számú értékelésnél nem tudja 1-1 renitens lehúzni a szállás pontszámát, ahol tényleg sok a panasz, ott tényleg sok a gond.

  • szocske
    amit még fontos megemlíteni, hogy a saját honlapnak én nem tudok olyan SEOt, reklámot alátenni, mint a booking és airbnb, sosem hirdetnék USA-ban, Kanadában, kínában, pedig innen is jönnek vendégeink.
    Tehát, ha beleölném a munkaidőt vagy pénzt egy honlap létrehozásába és üzemeltetésébe, akkor is csak a vendégeim töredéke foglalna és érkezne azon keresztül.
    A booking minden vendéggel a saját nyelvén kommunikál, ezt sem tudom vállalni.
    Sok vendég pl. szereti a booking rugalmasságát, felületét, ezért olyan is van, aki felhív telefonon, felteszi a kérdéseit, majd mégsem közvetlenül nálam foglal, hanem a bookingon.

    Tehát nem számolhatsz úgy, hoyg kifizetek évente 300ezret a bookingnak és ez mind nálam maradna egy saját honlappal. Ennek jó ha a tizede maradna nálam. Ettől függetlenül tervben van a saját honlap, de a gyakorlat azt mutatja, kevésbé fontos, ezért halogatom.

  • jami

    Szvsz az fb profilotok pont elég ahhoz, hogy a visszatérők/egymás között ajánlók megtaláljanak.

    A szállásos oldalak nagy előnye nemcsak a hirdetés és az adminisztráció egyszerűsítés; hanem, az összehasonlítások, listázások és a visszajelzések. Azaz ha menni akarok Pl. Egerbe, hamar látom, mi az átlagár, kik milyen véleményt adtak (nekem a bulizó baráti társaságok/fürdőző nyugdíjasok véleménye nem annyira releváns, mint a többgyerekesé.

  • henriksen
    Szia! Már akartam válaszolni korábban, de valami nem stimmel a Tűzrókával, így most másik böngészőt használok.
    -“Igen, a jutalék magas, de ezért a booking és az airbnb esetén azt is kapjuk, hogy levonják a vendég bankkártyájáról a szállásdíjat, majd utólag átutalják nekünk, nem nekem kell noszogatni, hogy utald már át a foglalót, ha pedig nem kérek foglalót, de a vendég mégsem érkezik meg, akkor már egy vendégen bukjuk azt, amit nyernénk.
    Ezt tudja a saját honlapodba épített foglalási motor is. Sőt, ekkor egyből Neked érkezik az összeg!
    – “Ezen kívül az airbnb-nél bizonyos szinten ellenőrzött vendégeket kapunk, elolvashatom a korábbi szállásadók által a vendégről írt véleményeket.
    Ez rendben van, érthető! Nem mondtam, hogy “gyere le” az airbnb-ről, de még csak a booking-ról sem! Sőt maradj rajta, hisz nem tudsz versenyezni a marketing-büdzséjükkel! folyt. köv.

Vélemény, hozzászólás?

A megadott név fog megjelenni, ezért érdemes nem a valódi nevedet megadni a hozzászóláshoz.

A hozzászólás előzetes moderáció után fog megjelenni.

Figyelem: FIREFOX böngészővel gondod lehet a hozzászólás elküldésével. Használj másik böngészőt a hozzászóláshoz, amíg ki nem javítják a hibát.

 karakter még felhasználható

A hozzászólás elküldésével hozzájárulsz, hogy az IP címed technikai okokból tárolva legyen. Ha ezt nem szeretnéd, ne küldd el a hozzászólást. Kérésre a hozzászólást töröljük az IP címeddel együtt.