Várjak az olcsóbb lakásra vagy meneküljek előre a dráguló hitel miatt?
Végre elindultak felfelé a magyar kamatlábak és amilyen pocsék állapotban van a forint, illetve a magyar infláció, valószínűleg még további komoly kamatemelésekre lesz szükség. De így is már közel négy százalékponttal nagyobb az egyéves BUBOR mértéke, mint volt akár csak az év elején. (4,56% most és 0,78% volt az év elején.)
Ez azt jelenti, hogy hamarosan (legalább) ennyivel fognak nőni az új hitelek árazásai. Ha eddig 3,7%-on kaptál tíz évig fix hitelt és most ez a hitel 7,5% lesz hamarosan, akkor 30 millió forintos, 20 éves hiteled havi törlesztője a néhány héttel ezelőtti 177 ezer forintról 242 ezer forintra fog nőni, a teljes kamatteher 20 év alatt 12,5 millióról 28 millió forintra emelkedik. (Persze ne felejtsük el az inflációt sem, ami csökkenti a két érték közötti különbséget 20 év távlatában.)
A tanácsadások alkalmával az egyik leggyakoribb kérdés mostanában, hogy várjunk az ingatlanok áresésére, ami borítékolható, ha ilyen drágák lesznek a hitelek (és nem jön egy újabb CSOK-hoz fogható stimulus) vagy inkább vegyünk most, amíg még van itt-ott olcsóbb hitellehetőség.
Az áresésről tudni kell, hogy az ingatlanpiac nagyon lassan mozdul.
2008-ban egyetlen nap alatt vége lett a hitelezésnek szeptemberben, mégis nagyon lassan, de folyamatosan 2014-ig csökkentek az árak, amikor már nem is volt igazán indokolt az árcsökkenés.
Az eladók nem úgy működnek, hogy belátják, hogy mostantól esnek az árak, ezért olcsóbban kell adni az ingatlant. Inkább kitartják az árakat és először csak a piac fagy be, mert ennyiért már nem veszi meg senki azokat a lakásokat. A valódi csökkenés akár évekkel később indul el, amikor egyre több eladó rájön, hogy annyiért már soha nem fog elkelni az ingatlan, mint egy-másfél éve. Amikor már minden negyedik házon évek óta kint van az eladó tábla, akkor kezdenek érdemben esni az árak.
Nagyobb esély van az oldalazásra, vagyis hogy évekig nem változik az ingatlanok ára és a reáláresést majd az infláció intézi el. Abba az eladók könnyebben belenyugodnak, mint abba, hogy 15-20%-ot engedjenek az árból ma.
(Sokan várnak még a bedőlő ingatlanokra, ahol nem tudják fizetni a hitelt a moratóriumból kikerülők, de arra sem nagyon alapoznék. Ezt vártuk a devizahiteles válság miatt is, ami sokkal komolyabb dolog volt, mint a mostani állapot, de mindenféle mentőprogramok miatt az a hullám is nagyrészt elmaradt.
Ha nem lesz komoly gazdasági összeomlás, akkor szerintem nemfizetés miatt arányaiban nem fog sok ingatlan a piacra kerülni és ami mégis, az is évek alatt, lassanként lesz eladva. S további nagy különbség, hogy akkor a svájci frank miatt az ingatlanok a felét sem érték, mint a rajtuk lévő hitel. Most pont fordított a dolog, annyit drágultak az ingatlanok a hitelfelvétel óta, hogy a tulajdonosok vagy a bankok ráérnek majd eladni piaci áron vagy kicsit alatta a bedőlt ingatlanhitelek fedezeteit.)
Tehát én nem építenék arra, hogy jövő ilyenkor 20%-kal olcsóbban lehet venni használt lakásokat. (Kivéve, ha valami nagy gebasz lesz a világban, de még akkor is kicsi rá az esély. Mint fentebb írtam, nagyobb az esélye a piac befagyásának, mint az ekkora áresésnek.)
Az újak árait pedig az építőanyagárak határozzák meg, nem is épültek új lakások 2009 és 2013 között, mert nem volt rá kereslet annyiért. (Most az MNB-s zöld hitel segít az építtetőknek, hogy el tudják még adni az épülő lakásaikat az emelkedő kamatok ellenére.)
Írtam már arról cikket, hogy hány százalék kamatemeléshez hány százalék ingatlanáresés kell, hogy ugyanott legyél anyagilag a legvégén. Az abban lévő táblázat segít eldönteni, hogy hány százalék áresésre van szükség a piacon, hogy kompenzálja azt, amennyivel te drágábban kapod a hitelt a magasabb hitelkamatok miatt.
Ennek ismeretében el tudod dönteni, várnod érdemes vagy minél hamarabb vásárolnod, ha hitellel vennél ingatlant. (De ne vegyél meg soha rossz ingatlanokat, csak mert sietős a dolgod. Nagyon sokan megbánják, hogy elkapkodták a döntést. Inkább ne legyen saját lakásod, mint hogy egy rossz lakásod legyen.)
A cikk lényegét idemásolom a táblázattal együtt:
Nézzük meg, 3-5-7 százalékpontos kamatemelkedést hány százalékos ingatlan-áresés kompenzál 10 és 15 éves lakáshitelnél, különböző önerő mellett.
Logikusan minél kisebb az önerő mértéke és minél hosszabb a futamidő, annál érzékenyebb vagy a kamatemelkedésre, annál nagyobb áresés kell, hogy kompenzálja a nagyobb kamatköltséget.
Egy 15 éves hitelnél 40% önerő esetén az ingatlan árának 30%-ával fogsz többet fizetni 5 százalékponttal magasabb kamatláb mellett.
Nem számoltunk az inflációval, ami már komoly tétel tud lenni 15-20 év távlatában. (A hitelnél végig ugyanannyit fizetsz, viszont 20 év múlva a havi törlesztőd akkori értéke feleannyi, mint most.)
Azzal sem kalkuláltunk, hogy áresés esetén nő az önerőd aránya, így kevesebb hitel kell.
Ennek ellenére a táblázat egy jó kapaszkodó, mennyit nyernél vagy buknál a várakozással. A jövőt nem látjuk, törődj bele, hogy te sem tudod kitalálni, mi lesz. Öt éve a panellakások feleannyiba sem kerültek Budapesten, mint most, viszont a hitelkamatok a háromszorosai voltak a mostaniaknak.
Jövőbelátással nem segíthetünk, a táblázat talán segít döntést hozni, milyen áresés kompenzálja az esetleges magasabb kamatkiadásaidat.
Itt is sokan panaszkodnak a kínálatra, ami nem azt jelenti, hogy számszerűen nincs elég meghirdetett lakás. Hanem, hogy JÓ lakás/ház nincs. Ha egy JÓT meghirdetnek, normális áron, szinte azonnal elkel.
Pont ezért nem vagyunk azzal sem kisegítve, hogy az elnéptelenedő falvakban/kisvárosokban ott lesz a sok üres lepukkant ház. A kínálat nem nagyon fedi a keresletet.
A pandémia óta 2 ingatlant adtunk el, az egyiket pont az egyik bezárás bejelentése napján hirdettük meg… mindkettő elment 2-3 hét alatt. / “Gáborunk” ingatlanosa sokat segített, ezt azért tegyük hozzá:)
Tehát szerinted 1 év múlva 600 Ft lesz egy euró? Én nem vennék mérget erre… Nem gondolod, hogy ettől elég sok minden megzakkanna idehaza? És mi van, ha épp erősödne kicsit a forint? Akkor nemhogy hozamot nem kapsz a devizaszámlán levő pénz után, de konkrétan kevesebb lesz forintban…
Diverzifikálni kell a devizák között, de amit írsz, az egy eléggé kis valószínűségű eseményre fogadás.
Ha csak a MÁP+ éves 5% hozamát nézzük (OK, nem első évtől, átlagban), 390-es euró kellene 1 év alatt, hogy ugyanott legyél. Ami be is jöhet, meg nem is, és azzal még csak ugyanott vagy, mint a kockázatmentes papírral. De 600…?
Ha van elég kp saját lakásra, miközben “kínkeserves sínylődés” az albérlet, akkor ideje vásárolnotok. 🙂 Különösen, ha nem fontos a mobilitás. Hisz ahogy mondod, a legszebb éveiteket terheled olyan kompromisszumokkal, ami ezek szerint elkerülhető lenne / lett volna.
A befektetési célú lakásvásárlás azért erősen megfontolandó, mert reálértékben benne lesz az áresés, amit nem fog kompenzálni a bérleti díj (levonva az adóterhet, amortizációt stb.).
Ebben ne hallgass senkire, csak a saját godolatmenetedre és analízisedre, de az tényeken alapuljon, ne csak érzelmeken és/vagy politikai nézeteken. Pl. mindenképp nézz rá az USD vagy EUR chart-ra mondjuk 2000-től indulóan, tanulságos.
Hogy mi a rossz vagy jó az relatív. Ha valami kompromisszumos számodra, de jó minőségű/eladható azt adott esetben jó döntés megvenni.
A házaknál pedig a tulajdonosok szerint rengeteg lehetőség van benne, én pedig azon gondolkodom amíg ezt mondja hogy van-e egyáltalán olyan része amit nem kellene lebontani.
Senki nem tudja megmondani a devizapárok jövőbeni alakulását, de hosszú távú trendeket talán érdemes nézni.
Ezek alapján, az elmúlt 30-35 évet figyelembe véve, a USD elvesztette az értéke 2/3-át a CHF ellenében (2.7 -> 0.9), az EUR az értéke felét a CHF ellenében (2 -> 1). A forintból pedig 2.5-szer annyit kell adni 1 CHF-ért (140 -> 356) az utóbbi 13 évet alapul véve, vagyis a magyarországi lakásár emelkedést szinte teljesen kivédte.
Nem hiszem, hogy ennyire függne a fizetéstől, hogy mennyi pénz sok vagy kevés. Olyan értelemben igen, hogy ki tudom-e fizetni, de ha meg úgy nézem, hogy 10 év múlva a havi törlesztő 10 kiló kenyér ára, akkor azt nem fogom soknak érezni akármennyit keresek is.
– az a csúnya demográfia
– a hitelkamatok emelkedése miatt kevesebb vásárló
– a betéti kamatok emelkedése miatt kevesebb vásárló
– állambácsi befejezi a betonozást, és felszabadul némi munkaerő
– állambácsi befejezi a betonozást, és csökken a kereslet a tüzépeken
Mik hatnak az áremelkedés irányába:
– emelkedő bérek? (szerintem elértük a platót)
– anyagár infálció (de ha csökken forgalom a tüzépek is kénytelenek árat csökkenteni)
– ha kivezetik az 5%-os lakásáfát drágul az új lakás
– az új műszaki követelmények miatt drágul az új lakás
Érdekes lesz. Nagy átlagban oldalazásra, enyhe csökkenésre tippelek. Nyílván egységes ingatlanpiac nincsen, az egyes ingatlanpiaci szegmensek másképp fognak reagálni. Ha az építési kedv csökken, az először a telekárakon látszik majd meg. Ott nagyon. A Rózsadomb meg marad ott ahol van.
A Pepco nem a legjobb referencia az év végi költekezésre. Nálunk most brutális mértékben költik az emberek a pénzt építőanyagra, szaniterárura, burkolatokra. Magánszemélyek is, nem csak az ilyenkor megszokott vállalkozók. De. 10 után már pisilni se tudok elmenni, annyian jönnek. A kollégák többsége szabin van, mert ilyenkor, karácsony után általában nyugis napoknak szoktunk elébe nézni. Hát, idén nem így van. Meg vannak riadva a vásárlók, hogy jövőre óriási drágulás lesz (ami igaz is), csak azt nézték be, hogy ez a folyamat már nyár óta tart. Van olyan beszállítónk, aki idén nyár óta 5-6x emelt árat. Az egyik olasz cég pedig most év végén, egyik napról a másikra, 40-50%-kal emelt árat. Nyersanyag hiány, konténer válság, fuvarozás, egy csomó gond akad most..
Meg aztán ott vagyunk “mi”. Pl. én, 2 gyermekes apuka, jól működő házasságban. Az előző gazd. válság miatt csődbement a vállalkozásom 2015-ben. Az elmúlt 5 év abból állt, hogy sokszor 2 főállás mellett (nappal biztosítási ügynök, éjjel kenyérhordó kisteherautóval), kurvasok tanulással mára van egy újabb vállalkozásom, ami 2020-ban 10M bevételt termelt (szolgáltatás, a költséghányad max. 20%), idén már 18M-t és jövőre van esélyem, hogy egyszemélyes “vállalkozásból” igazi vállalkozás legyen.
Szóval vagyok én, akinek nincs 50M önereje örökségből. Mire is megyek ezekkel a fasza támogatásokkal? Semmire. Pedig nem biztos, hogy gyengébb képességű vagyok nálad.
Bő 1 éve figyelem a megyeszékhelyes mentett kereséseimet. Ez alatt az idő alatt kb. 2 hirdetés volt értelmes, ebből 1-et mégsem adtak el, a másik meg 1 hét alatt elment (#kádárkocka). A többi az ugyanaz a hirdetés, X havonta frissen feltéve…
Szóval a használtpiac a saját tapasztalatom alapján (pláne az 60 nm+ kategóriában) eléggé befagyott kínálati oldalon.
Az sem lepne meg egyébként, ha a használt és új építés közt egy eddiginél nagyobb árkülönbség alakulna ki.
Hát kb én is így voltam ezzel olyan 2012 környékén: hasonló okfejtéssel levezettem, hogy az ingatlan nem jó befektetés 🙂
Most már inkább úgy gondolom, hogy inkább nem jósolok semmit, mert csak 50% eséllyel tudnám megmondani, hogy fel vagy le mennek majd az árak 🙂
Olyan szempontból biztos van értelme, hogy ha mondjuk a gyerek lakhatását szeretnéd elősegíteni akkor jó, mert az ingatlan követi legjobban az ingatlan árát:) Tehát nem biztos, hogy ez adja a legjobb hozamot mondjuk 10 éves távon, de biztos, hogy mondjuk egy másik hasonló ingatlanra elég fedezetet nyújt.
Persze nincs arra garancia, hogy mondjuk a gyerek pont ott, vagy akár, hogy egyáltalán Magyarországon akar majd lakni.
A kérdés még, hogy miért hitel nélkül? Nem mondom, hogy az feltétlen jobb, csak, hogy attól még, hogy megvan rá a pénz érdemes átgondolni az előnyöket/hátrányokat. Pl. ha ki tudod adni lehet, hogy jobban jársz 2 lakással hitelbe mint eggyel kifizetve.
Akkorát úgysem esik 10-15 év alatt az ára..sőt..az 1. éves bérleti díjból meg fel is lehet újítani szépen budget dolgokból.. de álmokból felkelve marad a jelenleg negatív valós “hozamot” kínáló MÁP, amit szívből utálok, de legalább bármikor hozzányúlhatok.
A minimálbér emelés rendesen leértékeli a magasabb fizetéseket.
Vajon miért jött vissza az 5% áfa, miért hirdetnek egyre több támogatást (főleg a családosoknak)? Mert szükség van arra, hogy az ingatlanpiac pörögjön. Tehát szerintem a kedvezmények drasztikus csökkenésétől nem kell tartani, amitől esetleg korrigálna a piac. Szerintem rossz lóra tesz aki durva korrekcióra vár. Másrészt most 10-20% esés az esés? 10-20%-ot nyerni egy ingatlanon, kimutathatatlan. 50 helyett megveszed 45-ért? észre sem veszed a változást
ami még látszik, hogy az építőipari szakemberek elfogytak, nincs aki építsen + irgalmatlan mennyiségű támogatás zúdul jövőre az állami/önkormányzati szektorra, azokat a projekteket is meg kell ám majd valakinek építeni.
Az én várakozásom:
új építésű: további lassú, folyamatos áremelkedés, mert van (még) zöld hitel (állítólag erősen fogy), bérek emelkednek, anyagárak nőnek, telek árak nőnek és magasan vannak, egyszerűen nem lehet olcsóbb.
használt: további lassú, folyamatos áremelkedés, esetleg stagnálás, mert a hitel drágul, de minden más az áremelkedést támogatja, illetve az új húzza tovább fel az árát.
Egyébként, meg amilyen gyorsan most felemelik a kamatot, olyan gyorsan le is lehet azt csökkenteni. Mondjuk 1 év múlva csökken az inflációs nyomás, de a gazdaság közben belassult, így hát szépen újra elkezd mindenki kamatot csökkenteni, a lakásárak addig nem fognak esni.
Képbe jön az is, hogy vajon a 242 ezres törlesztőjű hitelt is megkaphatja-e. Mert ha a fizetése nem nő 40%-kal, a törlesztőrészlet meg igen, akkor nem biztos.
Addig is az én pénzem meg ül az ‘extrém kockázatos’ tőzsdén mindenféle unalmas value cégek részvényeiben.
“(Persze továbbra is ott a kérdés, hogy akar-e az ember azon a helyen élni, ami ez az ország akár csak 5 év múlva lesz.)”
Ugyanez a dilemma nálunk is.
Egyébként látva az elszálló hiteleket és lassan stagnáló ingatlan árakat egyre inkább a kp-s vásárlás irányába terelődünk. Ezzel akkor van baj, ha a kormány befagyasztja az állampapírok kifizetését “válcság”-ra hivatkozva, mert hát a szemét gazdagok.
A bankoknál vett állampapírokkal mi történik ilyen esetben? Ott védve lennék ettől, vagy a kifizetés szüneteltetése rájuk is vonatkozna? Ott OBA biztosított vagyok, az ÁK számla mögé meg az állam áll be, amely működését már jól ismerjük ugye.
1. rész:
Erre azért nem ilyen egyszerű a válasz. Attól függ, hogy mit, és hol szeretnél vásárolni? Az ingatlan lokációja, kora, és minősége fogja meghatározni, hogy jól döntöttél e, vagy rosszul ,ha az elmúlt években csak vártál, és ezt teszed most is.
Sokan kivárnak már évek óta, és várják a nagy visszaesést, de minimum egy erőteljesebb korrekciót. Ők már biztosan rosszul jártak az elmúlt 3-4 évben. Ez vitathatatlan tény.
Persze előre látni maximum a cigányasszony tud, de vannak olyan tényezők a piacon, amik kizárják, de minimum kérdésessé teszik az árcsökkenés lehetőségét a közeljövőben bizonyos ingatlanoknál.
Lesznek-vannak olyan típusú ingatlanok, amelyek ára stagnálni -esetleg a hosszabb idejű árusítás után – talán csökkeni is fog. De ezt ki venné meg? Ha más évek óta nem tudja eladni valaki, Te megveszed? Nem. Mert azzal van valami baj, ha eladhatatlan évek óta. Ezek a lakások lesznek a belvárosi, körfolyósós 100+ éves lepukkant, felújításra szoruló társasházi lakások. Rémálmok, tervezhetetlen felújítási költségekkel. Na ezek ára talán csökken a következő években, mert az Airbnb miatt eleve túlárazott volt a Főváros belső kerületeinek lepukkant lakásállománya. Nekiállnál felújítani egy ilyen lakást? 22-23 éve az építőiparban vagyok, de már én sem. Laikusként pedig hidd el, hogy beleőrülnél, hogy naponta hív a kivitelező, hogy újabb problémával szembesült, merre tovább?
Zoli, alapszabály, hogy egy ember-egy hozzászólás és nem hat egyszerre. Lécci írd újra a lényeget, hogy elférjen egybe.
Mert lehet, csak akarni kell. 🙂
Köszi.
Ja, az új téma lesz: használtat vagy újat.
Összegezve: Lehet itt várni az árcsökkenést. Pláne ilyen inflációs (és most a valósra gondolok, nem a publikáltra) környezetben.
Amit látok itt 20-22 év távlatában, hogy az ingatlannál nem nagyon volt jobb (biztosabb) befektetés hosszú távon. Leginkább föld, és telek vonatkozásban, illetve az új építésű családi házak tekintetében.
Persze mindjárt előáll valaki, hogy a Bitcoin, meg a tőzsde mennyit hozott… Én túl földhözragadt vagyok ilyen téren. Egyszerűen nem merem olyanba tenni a megkeresett pénzem, aminél egy Elon Musk, egy Orbán Viktor beböffen valamit a médiába, és percek alatt 10-20 %-át elveszíted a vagyonodnak.
Szóval ha áresésre vársz, szerintem rossz döntést hozol. Esni az olyan fog, ami sz@r.
Ami jó, arra minimális az esély. Vagy legalábbis olyan szintű káosz kell legyen a világban, amikor nem nagyon lesz jobb befektetés az ingatlannál. Mert akkor a megtakarításod töredékét fogja érni a bankszámládon a részvényeidben, a banki kamatok meg akkorák lesznek, hogy sírni fogsz miért nem vetted fel 3-4%-nál.
De mindezek csak az én meglátásomat tükrözik, a döntés a Tied
@GrandMasterB:
Én is pont erre a következtetésre jutottam, igaz, csak 2017 vége óta nézem, akkor kezdett el túl sok pénzem lenni ahhoz, hogy csak HUF-ban tartsam.
Eléggé beszédes, hogy eddig bármelyik történelmi mélyponton vásároltam is, azóta mindig úgy hozta az élet, hogy még úgy is jól jártam.
A kérdés azért különösen aktuális, mert az EUR/USD/CHF véd a választási kampány-üzemmódban lévő túlköltekezés utóhatásaitól és az áprilisi lehetséges forgatókönyvektől (NER összeomlás, NER maradás, sajtóban emlegetett hideg polgárháborús helyzet esetleges melegedése) is, a HUF és bármelyik csodaállampapírral pedig ott állnék csupasz hátsóval történik ami történik. Ilyen szempontból az átváltás költsége egy nagyon kis ár, amit a nyugodt álmokért fizetek.
😀
igylakunk.hu/blog/megfizetheto-minosegi-berlakasok-tomeget-kinalja-a-csaladoknak-az-osztrak-kozhasznu-rendszer
Ausztriában a bérlakásállomány stabil, és folyamatosan nő. A lakosság több mint 40 százaléka bérlakásban él, és minden társadalmi és jövedelmi réteg megtalálja a szükségleteinek megfelelő kínálatot. Az osztrák bérlakásokkal foglalkozó sorozatunkban az önkormányzati és a privát szektor után most a közhasznú rendszert mutatjuk be.
2018-ban Ausztriában a lakásállomány összesen 4,6 milliós volt, 1000 lakosra vetítve 6,5 db lakás épült. Ezen belül a privát építések száma valamelyest csökken, míg a közhasznú bérlakásépítések száma régóta átlagosan évi 15 ezer.
(folyt. köv.)
A lakásállomány 16,7%-a közhasznú lakásépítők (GBV) által épített és kezelt, ún. „közhasznú” bérlakás (650 ezer lakás 2018-ban). A GBV-k ezen felül 300 ezer más fejlesztők által létesített lakást is kezelnek. A GBV-k által kezelt lakások aránya 23%. Ehhez jön hozzá 280 ezer önkormányzati/tartományi bérlakás (7,1%). A piaci bérlakások száma ezeken felül nagyságrendileg 710 ezer (18,2%). A bérlakások aránya, tehát, Ausztriában 42%.
…
A GBV-k gazdaságosan és viszonylag olcsón építenek jó minőségű bérlakásokat, amelyeket a lakók a piaci ár alatti összegért bérelhetnek. A GBV-k által üzemeltett lakások ún. közhasznú lakások, ami nem azonos a magyar szociális lakás fogalommal, a bérlők érdemi bérleti díjat fizetnek. A közhasznú bérlakásépítést az önkormányzatok is támogatják, tartományonként különböző módon és mértékben.
(folyt. köv.)
A bérlői célcsoport alapvetően a rendszeres jövedelemmel rendelkező, közepes és alacsonyabb jövedelmi kategóriába tartozó rétegek. Ők közvetlenül a GBV-khez pályáznak a lakásokért. Másrészt a GBV-k versengenek a bérlőkért a minél jobb ár-érték arányú lakások kínálatával.
A bérlők részére előírt jövedelmi limitek magasak, a rendszer megengedő, a kiutalás alapja a lakásigény. A GBV-k bérleti díjai 25-30%-kal alacsonyabbak, mint a piaci bérleti díjak. A bérleti szerződések határozatlan idője jönnek létre. A bérlő által fizetendő összeg bérleti díjat; kezelési és fenntartási költséget; felújítási alapot is tartalmaz. A felújítási alapból a GBV-k kötelesek időszakonként felújításokat végezni. A jogosultságot a kiutalás után nem vizsgálják felül, a bérleti jog pedig örökölhető is.
(cikk kiemelései befejezve)
Legközelebb inkább linkeld a cikket és egy rövid összegzést. Nem írunk cikket a cikk alá.
Legyél már “tökösebb” 30 évesen!
Ne 2013-at nézd bázisnak, hiszen az egy hosszú stagnálás/csökkenés utáni mélypont volt reálértékben. Ellenben nézd meg az ingatlanárak alakulását az elmúlt 30 évre. Látni fogod a hullámvölgyeket és csúcsokat. Összességében sosem volt egyszerű az ingatlanvétel, persze utólag látszódnak a jobb és rosszabb beszállási pontok. Családi támogatás vagy örökség nélküli mindig, mindenkinek nehéz volt hozzájutni az első ingatlanhoz. (Ne számítsuk ide azokat sem, akik pl. ingyen kaptak, mert jó pártkatonák voltak még a rendszerváltás előtt.)
Szerintem inkább a megoldást keresd és legyen egy víziód, hogy juthatsz előbb-utóbb lakáshoz. Lehet, jobban fizető munka kellene, akár külföldön ideiglenesen. Vagy akármi, te tudod a körülményeidet és lehetőségeidet.
“Legyél már “tökösebb” 30 évesen!”
2009-ben megvettük az első lakásunkat 13millióért. 5 M hitel kellett, a többi spórolt pénzünk (3M), szülői támogatás(6M) volt.
Az a baj, h most pont annyi lenne a szülői támogatás, talán kicsit több a saját zs. Csak épp uaz az ingatlan most 35 M. Tehát most vagy 20 millával több hitel kéne. Na ez azért probléma szerintem! Illetve elmondhatom, hogy én pl. igyekszem tökös lenni, és egész jól keresek, de rohadt nagy SZERENCSÉNK volt, hogy akkor annyiért tudtunk venni. Továbbá az extrém drágulás azért is probléma, mert a nagyobb ingatlan cserénél sokkal több lett a járulékos költség.
Annak az esélye, hogy az általad felsoroltak bekövetkeznek szerintem:
1. 30%
2. 10%
3. 0 %
4. 20 %
5. 0 %
Ha dőlni fog a piac akkor annak valami teljesen más kiváltó oka lesz vagy az, hogy az emberek találnak valami más befeketetési alternatívát.
Egyébként nemrég adtam el egy Budapesten egy lakást. Hogy finoman fogalmazzak az épület kívülről nem volt túl jó állapotban.
A társasház és a társasházban élő tulajdonosok pénzügyi helyzetét figyelembe véve az épület előbb lesz elbontva, mint felújítva. Másfél hét alatt adtam el mégis.
Amikor megvettem viszonylag tűrhető állapotban volt. 5 év alatt valami félelmetesen nagyot pusztult. Négyzetméteres darabokban kezdett el levállni a vakolat a tégláról és ez csak a legkisebb gond volt.
Tökanonim – a múlt oké, bejött. Nézzük a jelent és a jövőt, 32m állampapírban havi 133e-t hozna. A kiadásból adózni kell, amortizációra és karbantartásra költeni. Ez nem passzív bevétel és a kockázati szint is más. 35m körüli lakásban lakok én is havi 130-ért, nem értem hogy éri meg a tulajnak. 3-4% körüli lehet a hozam. Ez alapján úgy tűnik befektetési célra egyre kevésbé éri meg vásárolni.
-Jó ötlet elmenni a falig és minden fillérünket beletolni egy lakásba/házba? Nem.
-Muszáj mindenáron a saját lakást/házat birtokolni? Nem.
-Érdemes diverzifikálni a portfóliódat? Abszolúte!
Főleg a másodikat nem értem, néhányan úgy pánikolnak, mintha a gyereknek leszáradna a feje a nyakáról, ha albérletben nőne fel. Egy kölök sem fogja soha nézegetni, hogy kinek a neve áll a tulajdoni lapon, de arra életük végéig emlékezni fognak, hogy pl. a szülő hogyan bánt velük.
Ilyen inflációs környezetben érdemes várni az árcsökkenésre?
Persze mindjárt előáll valaki, hogy a Bitcoin, meg a tőzsde mennyit hozott… Én nem merem olyanba tenni a pénzem, aminél egy Elon Musk, egy Orbán Viktor beböffen valamit a médiába, és percek alatt 10-20 %-át elveszíted a vagyonodnak.
Fiatalként (28) pontosan látom milyen reménytelen “verseny” ebbe belevágni mert minden évvel távolabb kerül a célvonal.
Emiatt én az ellentétes utat választottam, a kihaló faluk felé ahol fillérekért lehet ingatlanhoz és földhöz jutni és abból élek amit termelek. Őstermelöként nevetségesen keveset kell adózni, magam fönöke vagyok és még rengeteg más elöny. (És nem, nem dolgozok minden nap reggeltől estig) Persze akárkinek nem való ez. Rengeteg dolgot kell megtanulni és olyan se lesz hogy minden sikerül. Ettől függetlenül egy müködő lehetőség lehetne sok embernek, mégis azt látom hogy ilyen még csak meg se fordul senki fejében.
Hitelek THM-je 4% környékén van, e felett még az állampapír is hoz(, ETF-ről nem is beszélve (igen igen, az kicsit kiszámíthatlanabb)).
Szóval szerintem nem éri meg a meglévő tőkét átpakolni ingatlanba. Már csak a diverzifikáció miatt sem.
De cáfoljatok meg ha nincs igazam 🙂
Fenntartom, amit írtam. Az ember fiatalon a megoldást keresse alkalmazkodva a körülményekhez, ne rögtön feladja, mert erőfeszítést kell tenni. Akár sokat is. Azzal egyetértek, h nem könnyű. De mi könnyű, ha nincs hátszél?
Mi pl. 2006-ban vettük az első lakásunkat kb. annyiért mint te, de sokkal nagyobb hitellel, segítség nélkül. De megvolt a víziónk és stratégiánk, hogy kifizessük és nagyobba költözhessünk az évek folyamán, és jöjjenek a gyerekek. Nélkülözés nélkül, de szerényen éltünk, keményen dolgoztunk figyelve a növekedő bevételre. 2013 körül annyiért eladtuk, mint vettük – cserében a nagyobb is olcsó volt. Két éve pedig újra csere, vettünk egy még sokkal nagyobbat, nevetségesen alacsony hitelkamattal, ekkora bőségesen elegendő lesz a gyerekek felnőttkoráig.
A körülményeket sosem hibáztattuk, mert azokkal nem tudunk mit tenni. Befolyásolni a saját hozzáállásunkat lehet.
Ha az utóbbi 5 évet nézem egy Pesti ingatlan árfolyam nyereség miatt talán jó befektetés lehetett. De:
– amíg nem lakott nagyságától függően rezsit fizetni kell ra (főleg ha távhős)
– amortizáció, 5-10 évente felújítás
– meghibásodás, mint tulaj felelsz a használatból eredő meghibásodás miatt, kötelesseléged a csere (bojler, csap, stb)
-biztosítási költség
-albérleteztetés és a vele járó nyüg, 1 nemfizető rossz bérlő~ buktad
– nem likvid, ha kell a pénz gyorsan áron alul szálsz ki, ha tudsz.
Ne az extremitásokat vetítsd ki az egészre. Igen, lehetnek olyan nyugdíjasok, akik ilyenek, illetve csalfán ment korai nyugdíjba. . Sok közülük jó kádárként akár ingyen is kaphatta a kis panelét. Ellenben lesz sok másik, aki keményen megdolgozott érte, de most valamiért csak tv-t akar nézni egész nap. Ő dolga. Mondom ezt úgy, hogy még nekem is fényévekre van a nyugdíjkorhatár, közelebb vagyok a fiatalokhoz korban, szóval nem a nyugdíjasokat akarom védeni.
És akkor a nem nyugdíjasokról nem is beszéltünk.
Hidd el, nem kell 30 évig minden bevételedet félrerakni egy lakásért, hisz ahogy tapasztaltabb leszel (és teszel érte), egyre többet fogsz keresni. Rajtad áll, csak arra fókuszálj, amire van ráhatásod, ne azon görcsölj, amire nincs. Aztán egyszer majd te is leszel nyugdíjas, és lehet, téged irigyel majd egy fiatal. 🙂
A gyerekemnek szánom, nem is fogom eladni, miért adnám el, jó helyen van, jó állapotú. Havi 150e-t hoz bruttóban amíg nem kell a gyerekemnek, de ő még kicsi.
Ez az egész lakás egy undorító hisztéria, mánia lett, ennyi. Nem lehet kiszámítani, hogy mi fog történni és hogy meddig tart. Felesleges is ezen erőlködni. Lesz-e olcsóbb lakás? Senki se tudja…
Ráadásul a hitelkamatok emelkedése ott tud belenyúlni az árakba, ahol már olyan magasak, hogy csak hitelből tudod megvenni. De ahol jelenleg 15-20 millióért tudsz venni lakást, ott banki hitel nélkül is meg tudod oldani.
Nagyon sokan szeretnék az ingatlanárak csökkenését, évek óta mindenbe bekekapaszkodnak, hogy megmagyarázzák, miért kell mos