Árdrágulás az új lakások piacán
Az állami támogatások minden esetben piactorzító hatással bírnak, jobb esetben nagyobb a társadalmi hasznuk, mint a költségük.
Rosszabb esetben semmi mást nem eredményeznek, minthogy az adófizetők pénzét átcsatornázzák egyes üzleti körök zsebébe.
Az új lakások vásárlására felajánlott 10+10 millió forintos CSOK esetében is sokan attól tartottak, hogy semmi más eredménye nem lesz, mint ennyivel drágábbak lesznek az új lakások a támogatás gerjesztette kereslet miatt.
Nos, a valóság még ennél is szomorúbb lett.
Az év úgy kezdődött, hogy az új lakások áfáját levitték 27%-ról 5%-ra, vagyis minden mást változatlannak véve az új lakások árának 17,32%-kal esnie kellett volna.
Ezzel szemben az új lakások ára Budapesten a tavaly novemberi állapothoz képest 25,2%-kal nőtt, majdnem elérve a 600 ezer forintos négyzetméterenkénti átlagárat.
Az áfacsökkenéssel együtt ez 51,46%-os áremelkedés 10 hónap alatt úgy, hogy közben a kínálat majdnem a négyszeresére nőtt. Vagyis egy tavaly 40 milliós lakás kicsit több, mint 50 milliós lett, tavalyi áfával számolva pedig 61 milliónál is többe kerülne, megállapíthatjuk, hogy az építőipar egy az egyben lenyelte mind az áfacsökkentést, mind a CSOK teljes összegét. Pont úgy, ahogy többek között én is megjósoltam már tavaly decemberben. Megint sikerült az adófizetők pénzét néhány zsebbe csatornázni, miközben a kedvezményezettek egy fillért sem látnak az állítólag az ő megsegítésükre kitalált támogatásból.
(Ezen idő alatt a használt lakások árai “csak” 18%-kal nőttek a régióban, de ami lényegesebb, az építőanyagok ára érdemben nem változott, míg az építőipar volumene 17,6%-kal esett egy év alatt. Tehát az áremelkedést egyéb gazdasági ok nem indokolja.)
Mivel jó érzékkel a kormány további lazításokat vitt véghez a CSOK amúgy is túl megengedő szabályozásában szeptemberben, további áremelkedések várhatóak.
Újfent bebizonyosodott, hogy az állami támogatásnak megint nem lett semmi értelme, csak a piacot torzítja és az adófizetők pénzét herdálja el.
Lehet meg ebbol akkora galiba mint a devizahitelekbol…
Emellett ne felejtsük el, a használt házak ára is emelkedett, talán még jobban is, mint az új építésűeké. Ergo szerintem kicsit sarkítás ezt csak a támogatásokra fogni.
Ez a trend nyilván szar annak, aki támogatások nélkül kíván venni lakást. Viszont az én lakásom ára is növekedett, hozzáadom a 10+10-es csokot, és 60 nm-es panelből 100-120 nm-es újépítésűbe költözhetek 10 milliós hitelből (annál azért kevesebb lesz, mert van spórolt pénzem).
Csak a hiteltol nem olyan konnyu szabadulni mint egy alberlettol. Mert ha nem birod fizetni igy is ugy is az utcara kerulsz, csak alberlet eseten nullaval, hitel eseten meg meg millionyi tartozassal.
Ha ez igaz, akkor nem helyes a cikkben írott 40M->50M áremelkedős példa.
Szvsz amúgy is kicsit szubjektívre sikerült ez az írás.
Úgy tudom, hogy aránylag nagyon kevés ember kapta meg ténylegesen a 10+10-et az igénylők közül.
Folyamatosan figyelem az ingatlanokat, a legtöbb esetben a CSOK10+10-es szűrés között is csak elvétve találok olyat, ami valóban megfelel a kritériumoknak.
Korán van még. Pillanatnyilag valójában a helyzet még annál is szomorúbb, mint ahogy leírod. A piacon lévő új lakások hány százaléka felel meg 10+10 igényléséhez? És hány épeszű szülő fog bepréselni egy 60 m2-es lakásba 3 gyereket? Egy ekkora lakásra elvileg lehet 10+10-et igényelni, de a mai fejlesztési szokások szerint egy ekkora lakásban jó esetben található egy amerikai konyhás nappali és két hálószoba.
De az ÁTLAGár nőtt 51%-kal. Ez jóval több a várható 10+10+ÁFÁnál. Mérnökök ezt úgy mondják, hogy a rendszer alulcsillapított, ezért jelentős a túllövés, és nincs elég adatunk megállapítani a beállási időt. De még buborék is lehet.
A felvevők 4%-a veszi igénybe a 10 milliót, azaz ennyi az új lakás vásárlás. A többi a használt.
A lazítástól nem lesz több pénz még ha többen is élhetnek vele. De azért nem hiszem, hogy többszörösére nő az érintettek száma, sőt ettől még több pénzük sem lesz azoknak akik eddig sem tudták igénybe venni.
Nem?
Egyébként vidéken nem volt ekkora drágulás, Budapesttől 30-40 km-re lényegesen olcsóbbak az újépítésű lakások (példa: egy 70 nm-es új lakás 3-5 millióval drágább Budapesten külső kerületeiben is, mint például Vácon – a vicc az egészben, hogy Vácról előbb beérsz a belvárosba, mint például rákoscsabáról, vagy újpest széléről).
Szóval ha már amúgy is gyereket terveztek, akkor ki kell jönni a zöldebb, vidékiesebb terepre és akkor megéri a CSOK, nem beszélve arról, hogy azoknak a szegény gyerekeknek talán jobb is kevesebb zajban, bűzben felnőni.
Vidéken a legtöbb városban a CSOK óriási segítséget jelent, mert ott a leírtakhoz képest kb fele az ár. Persze Pesten pontosan ezért szerintem kár a CSOK számlájára írni a drágulást. Szerintem komolyabb tényező benne, hogy történelmi mélyponton vannak a forinthitel kamatok, és egyszerűen kezd élénkülni a kereslet. Sajnos nagyon kevés 3+ gyerekes család van, akire vonatkozik az igazán komoly kedvezmény.
Egy tavalyi példa más területről, amikor ment a pánikkeltés a médiában, hogy milyen borzasztó a megyei matrica, mert így a budapestieknek kemény évi 5000 forintot ki kell fizetniük majd az autópálya használatra. A legtöbb vidéki számára, aki rendszeresen autópályázik Budapestre közben felére, harmadára csökkent az éves autópálya költség.
anno 2007 előtt is mindenki abban a hitben volt, hogy csak fölfelé mehetnek az árak, oszt nem úgy lett
ami a mostani lakáspropagandát illeti egy dolog hót ziher:
ez nem lesz vmi fényes befektetés
(ez persze önmagában még nem feltételez nominális árcsökkenést, 2002 után is ellavíroztak reálértéken történő stagnálás mellett az árak vagy 5 évig)
eddig még leginkább az un. “befektetőket” sikerült beugrasztani:)
Én mindig is hitel ellenző voltam világ életemben (annak ellenére, hogy egyetem alatt én is éltem vele), csak mikor már az ember belegondol, hogy 100+ ezer forintot kiad albérletre, elkezd gondolkodni rajta, hogy TŐKÉVEL!! a háta mögött, jó keresettel és kompetenciával bevállaljon egy hitelt. Még úgy is, hogy egyébként nem fűti a magyarokra nagyon jellemző tulajdonlási vágy (magamat hozom itt példának).
Amit kétség kívül nyújt a saját ingatlan, az az érzelmi biztonság, feltéve persze ha az ember fia lánya tudatában van annak, hogy hogyan kezeli a vele járó költségeket. Ha rettegni kell minden hónap elején, hogy hogy fizeti ki a törlesztőt, akkor valamit nagyon rosszul csinál.
Természetesen, ha a kamatok felmennek és kevesebb turista jön Magyarországra simán lemehetne az ingatlan árak, de az is ennek a fundamentumnak köszönhetően lesz.
Rövid távon, változatlan fundamentumok mellett és nem látok buborékot az ingatlanpiacon! A jelenlegi árak teljesen indokoltak!
Nagyságrendekkel reálisabb a meglévőhöz hozzáépiteni, tetőteret beépiteni, mint újat venni / épiteni csak azért, hogy “elférjünk a 3 gyerekkel”
A budapesti átlagfizetés többszörösét viszem haza, ahogy a diplomás középvezető ismerőseim is. Tehát elvileg a felső 20%-ban vagyunk.
Sem én, sem ők nem tudják ezt kifizetni.*
Akkor mégis honnan ez a kereslet?
* nyilván ha két keresővel számolok, minimum önerővel és max LTV-vel, úgy lehet hogy kijön a matek, de ne a pengeélen táncolás legyen már a normális. Az élet munkája ne egy lakás legyen már…
Szerintem hosszútávon az várható, ami 2008-ban volt. Készüljön mindenki a shortolásra! 🙂
Ahhoz képest hogy évente hány lakás cserél gazdát Budapesten, ez nagyon kicsi szám. Ezért szerintem az Airbnb árfelhajtó hatása nem jelentős.
A keresleti oldal pedig logikus:
Ha van par millionyi onerod, akkor eleg sok lakast ossze tudsz szedni. nem is kell olyan sokat keresned.
Ha 5% THM-el szamolsz, es havi atlag 400e nettoval ( ez kb a duplaja a budapesti atlagfizunak ) , akkor evi 2.4 millio torlesztot vallalhatsz be, ami 48 millio ft hitelnek az 5%-a. Vagyis 35 evre kb 40 milliot siman felvehetsz. , vagyis 10-15 millios sajat vagyonnal ~50 millionyi ingatlanvagyonod lehet. Ha ez nem ujepitesu akkor abbol 2-3 is siman kijohet.
“hogy egy darabig még nem fognak zuhanni az árak. ”
lehet, hogy igen, lehet hogy nem
az azonban felettébb valószínű, hogy az elkövetkező évtizedek semmi jót sem tartogatnak azoknak akik “lakásárrobbanásban” reménykednek
a demográfiai folyamatok és az idővel óhatatlanul emelkedő kamatkörnyezet (innen már csak felfelé lehet menni, esetleg még egy picit le de annak nagyon kemény ára lesz) inkább jelentős (inflációval kiigazított) reálárcsökkenést vetít előre
a DH ingatlanbarométer szerint a budapesti vásárlók 37%-a önbevallás alapján “befektető”
inkább az építéskorlátozó szabályozásnak, illetve a területi egyenlőtlenségeket elmélyítő szakpolitikáknak vetnének véget az airbnb üldözése helyett
ha vmit meg lehetett tanulni az utóbbi évtizedekben az az alábbi lenne
fülsiketítő lakáspropaganda közepette még a készpénzből saját használtra történő lakásvásárlás is felettébb alaposan megfontolandó, a “remek” hitellehetőségeknek pedig még a gondolatát is célszerű ignorálni…
na igen. tehát ez egy nagy lufi már most. ha nem tudják majd a drágán vásárolt lakást jó áron kiadni (ennek ugye elég sok oka lehet) akkor máris nem nyerő ez a befektetés, sőt igen kevés kell hozzá ilyen magas árak mellett, hogy ez egy elég rossz befektetés legyen.
90%-a a lakosságnak saját ingatlanban lakik szóval ők ha nem is nyertesek, de biztosan nem vesztesek! Reálbérek emelkednek, munkanélküliség lent (mindegy h miért), a lakosság hitelezettsége nagyon alacsony EU viszonylatban (azaz még sokan tudnak hitelre lakást venni), alapkamatot hamarosan a béka segge alá vágják tovább, stb.
És ami a legfontosabb: én elég komolyan érintve vagyok ingatlan ügyben (lásd nickname) szóval hajráááááá előre, a végtelenbe és tovább!!! 😉
Ez nem valós kereslet, hanem tőkeáttételes ingatlanspekuláció.
Ráadásul minden szakmai alap nélkül, ez ebből a pár sorodból is kiderült.
8 év sem telt el a legutóbbi óta, de már megint pukkanásszagot érzek.
Nem vagyok ingatlanos de akiket a környezetemben látok/hallok és újépítésűt vesznek ők hitelből teszik, szülőtől vagy albérletből cuccolnak át. Horror áruk van ezeknek a lakásoknak (legalábbis itt BPn) szerintem aki kiadásra veszi (az már többnyire megtette) de ha még nem annak jó a használt lakás is.
Az meg, hogy rövid vagy hosszútáv szerintem teljesen irreleváns ugyanis nem tudjuk mikor indul a kamatemelés, lehet, hogy 5 hónap de lehet hogy 5 év múlva. Mert,mint 2007/08-ban, most is ez fog eldönteni (képletesen is) mindent.
Remelem csak ironizalsz.
“Magyarország világviszonylatban is egy jó hely”.
Ha a foldon elo 7 milliard embert nezzuk, tenyleg. Csak ne feledjuk, hogy ennek az embertomegnek a jelentos resze a 3. vilagban el kozmuvek, oktatas es egeszsegugy nelkul. Annak kellene orulnunk Europa kozepen, hogy van fedel a fejunk felett? Ketlem.
“Reálbérek emelkednek”. Hol, mikor? Forrast!
“EU viszonylatban” jok vagyunk… Javasolom jatsz el kicsit a statisztikakkal itt. Probald meg nem elsirni magad: oecd.org/statistics/compare-your-country.htm
“Alapkamatot hamarosan a béka segge alá vágják tovább”. Ezt mibol gondolod? Szerintem mar ott van. Szerintem innen inkabb mar csak emelni lehet.
Ingatlanos csaladtagom nekem is van. Nem tudom megerositeni amiket irsz.
Ha ironizaltal, akkor elnezest, annak jo volt. 🙂