Ingatlanvásárlás 5. rész: lehetőségek, vágyak és szükségek

Ha az ingatlanvásárlásról és eladásról szóló sorozat előre el lett volna tervezve, ezzel a cikkel kellett volna kezdenem: mi alapján kezdj el ingatlant keresni.

Az eddigi részek:

1, Hogyan találd meg az ingatlant

2, Hogyan kérdezd le az ingatlan adatait még az első megnézés előtt.

3, Hogyan értelmezd a tulajdoni lapot és a térképmásolatot még mielőtt ajánlatot adnál az ingatlanra.

4, Hogyan ellenőrizd a helyi előírásokat, ha házat vagy telket készülsz venni.

A legelső lépés, hogy tisztázzuk magunkban, miért is akarunk ingatlant venni. Mert a szüleink erőltetik? Mert lakásbérleti díj helyett inkább pénzbérleti díjat (kamat) akarunk fizetni, a lakástulajdonos helyett egy banknak? Otthont szeretnénk a már meglévő vagy tervezett családnak?

Sok huszonéves akar ingatlant vásárolni, csak azért, hogy legyen neki. Ezzel én nem feltétlen értek egyet. Huszonéves korában az ember egy garzont keres valahol a metró közelében a belvárosban. Rákölt néhány millió forintot (ingatlanos, ügyvéd, illeték, felújítás, berendezés, stb.), majd találkozik valakivel, akivel családot alapít és azonnal sem az ingatlan mérete sem a lokációja nem lesz többé megfelelő az új élethelyzethez. De az is lehet, hogy csak munkahelyet vált és máris nagyon messze lesz a lakás az új munkahelyétől. Főleg, ha másik városban vagy országban folytatja a karrierjét.

Jön a költözés egy nagyobba, egy máshol lévő lakásba. S újra ki kell fizetni az ingatlanost, az ügyvédet, az illeték-különbséget, a felújítást és így tovább. Az előző néhány millió forintot pedig el lehet könyvelni veszteségként, amiből hosszú ideig lehetett volna fizetni egy bérleményt.

A másik véglet, amivel szintén sokat találkoztam már, amikor már középiskolába járnak a gyerekek, de mivel akkor jött össze pénz, akkor vesznek 250 négyzetméteres házat. Eltelt öt év és a gyerekek már nem laknak otthon. A tulajdonos pedig nekem panaszkodik, hogy most ketten kergetik egymást a nagy házban az asszonnyal, amire 150 milliót költöttek és eladni sem tudják annyiért. Miért, mit gondolt, meddig fognak otthon lakni a 16-17 éves fiatalok?

De olyan is van, hogy a kisiskolás gyerekeidet autóval hordod az iskolába, elröppen öt év és már maguk járnak busszal gimnáziumba a szomszédos településre. Illetve járnának, ha nem óránként járna a busz. Amikor odaköltöztél, erre nem is figyeltél, mert az egész család autóval járt iskolába és dolgozni is. Most a gyerekeid állnak a téli fagyban 58 percet, ha éppen lekésték a buszt.

Ingatlant akkor érdemes vásárolni, ha a tervek szerint a következő nyolc-tíz évben megfelelő lesz méret, lokáció és minden egyéb más szempontból.

» Read more

Share

Megéri a drágább ruha?

Régi dilemma, hogy olcsó ruhát vegyek sűrűn vagy drágább darabokat ritkábban, mivel járok jobban a végén.

(Amivel a világ biztos jobban jár, ha minél kevesebb ruhát veszel. Kevesen tudják, de a ruhaipar a legnagyobb környezetszennyező. Nem csak a ruhák alapanyagainak és a ruhák gyártása okoz rengeteg környezeti kárt, de a kidobott, legtöbbször legalább részben sok műanyagot tartalmazó ruhák is nagyon szennyezik a környezetet. Nemcsak a PET palackok nem bomlanak le, a műanyag tartalmú ruhák sem. Persze, mivel a gyártás is a távoli Bangladesben és hasonló helyeken történik, illetve legtöbbször oda is szállítják vissza a szemétté vált ruhaneműk jelentős részét, így a fejlett világban kevesen szembesülnek ezzel a környezeti kárral. Egy ideig Afrikába vitték ezeket a ruhákat, hogy tovább hordják az ott lakók, de ezzel pedig a helyi ipart és kereskedelmet tették tönkre. Ezért most megy a szemétbe a globálisan 92 millió tonnányi használt ruha. Csak az Egyesült Államokban 15 millió tonnánál több ruha kerül a szemétbe minden évben és csak 15,2%-át dolgozták fel újrahasznosítás céljából 2017-ben. Szóval minden egyes ruhadarabbal, amit meg sem veszel, hatékonyan véded a környezetet. De most nézzük azt, te mivel jársz jobban.)

Gábor küldött át egy cikket, amiben a kíváncsi szerző három éven át követte, melyik ruhát mennyiért vette és mennyit használta, mikor dobta ki és vett újabbat, mennyire jött ki egy használat költsége.

Fanatikus? Szerinte az adatok napi feljegyzésére negyedannyi időt sem fordított, mint a fogmosásra naponta. Mindenesetre 300 ezer adatot gyűjtött össze a ruhaneműk hordásával illetve nem hordásával kapcsolatban, a sportruhákat külön táblázatban kezelte.

Az adatgyűjtés elkezdésekor a leghalványabb fogalma sem volt, hányszor is használ egy-egy ruhadarabot, mielőtt megválna tőle.

Mint kiderült, egy pólót átlagosan 25-28-szor használ, amelyik póló 10 használat után már a végelgyengülés jeleit mutatta, az átlag alatti minőségű volt.

A 90 eurós Converse lépő és a 30 eurós Mywears hordásonkénti költsége 0.87 euróra és 0.70 euróra jött ki, vagyis szinte semmivel nem volt drágább megvenni a háromszor olyan drága Converse-t, mint a Mywears-t. Viszont a 150 eurós Diesel cipő csak kétszer olyan sokáig bírta, mint a Mywears, így egy használat költsége lényegesen magasabb volt, itt nem érte meg a felárat a drágább cipő. Ezzel szemben a százeurós Hugo Boss cipő már most majdnem feleannyiba kerül az egy hordásra vonatkoztatott ár szempontjából, mint a 90 eurós Converse és azzal szemben még mindig bírja.

A cikk még nagyon-nagyon hosszan folytatódik, sok grafikonnal, kitér még a szennyesben töltött holtidő miatti kiesésre is és tippeket ad a ruhatár optimalizálására. A cikk végén még felveti a témát, hogy minden mást is lehetne így vizsgálni (kihasználtság illetve egy használatra jutó költség), az automata kávéfőzőtől a Spotify előfizetésig.

Akit érdekel a téma, olvassa el az eredeti cikket erre.

(Igen, tudjuk, nem csak ár-érték arány miatt vesz meg valaki egy ruhadarabot, ennek ellenére érdekes látni, hogy a nagyobb ár vajon hosszabb használhatóságot jelent-e. S igen, van aki nyolc évig hord egyetlen pólót és még mindig a tizenöt éves cipőjét használja, de a cikk nem erről szól, hogy te meddig hordasz egy-egy ruhadarabot.)

Köszönjük Gábornak a cikket.

Share

Transferwise mostantól Wise

A Transferwise nevet vált, nemsokára már Wise néven fog futni. Hogy miért? Mert szerintük már nem csak nemzetközi utalásokban (transferekben) erősek, hanem helyi szolgáltatásokban is, ezért mostantól (március másodikától, hogy pontos legyek) Wise-nak fogják hívni őket.

A weboldaluk címe is wise.com-má változik. Csak azért szólok, hogy ne lepődj meg. 🙂

Hogy mennyit spórolhatsz meg a magyar számlaszámukkal akár cégként, akár magánemberként, arról itt írtam:

Transferwise céges számla: spórolj tízezreket belföldön is

Share

Kuponfüzet építkezőknek, lakásfelújítóknak

Attila küldött át egy linket, ahol rengeteg felújítással, építkezéssel kapcsolatos kupon van összegyűjtve, 200-nál is több. Van olyan, ami csak adott termékre jó, de van olyan is, ami egy webáruház teljes kínálatára ad 20%-ot, ami már komolyan vehető.

Ha felújítasz, építkezel vagy csak “lakberendezel” éppen, érdemes vetned rá egy pillantást.

A kuponfüzet nincs ingyen, de csak 1.500 Ft, a fenti linkkel pedig ennek a fele, így ha találsz olyat, ami érdekel, szerintem érdemes megvásárolni. (Ráérsz utána, ha találtál valamit, amit megvennél kedvezménnyel.)

Share

Google kereső vásárlás menüpont

Már néhány hónapja elérhető a Google keresőben a “vásárlás” lehetőség is, de sokan talán még észre sem vették. Így járt Péter is, aki nem habozott e-mailt írni a felfedezéséről.

Mivel sokan vannak még olyanok, akik nem ismerik ezt az új fület, érdemes írni róla néhány szót.

A példa kedvéért cipősszekrényt keresel. Írd be a keresőbe és válaszd ki a “vásárlás” funkciót.

S mindjárt rengeteg találatunk lesz, tudunk szűrni árra, gyártóra, értékelésre és hasonlókra is. Sokkal nagyobb a választék, mintha az árukeresőt vagy bármilyen hasonló szolgáltatást használnánk, hiszen ott csak a fizetett hirdetők ajánlatait láthatjuk. (A kereskedőknek fel kell tenniük ide a termékeiket, még akkor is, ha nem kér érte pénzt a Google. Ezért nem látsz itt minden terméket.)

S ha már vásárlás, nézd meg, mit tud a Google a vásárlási múltadról és az e-maileid közül is kicsit félelmetesen hatékonyan kiválogatja azokat, amik valami vásárlással kapcsolatos e-mailek voltak.

 

Share

Újraindult a támogatott energetikai felújítási hitel

Újra elérhetővé vált a támogatott felújítási hitel lakóépületek energiahatékonyságának fejlesztésére. Újra lehet igényelni Közép-Magyarországon a 0%-os hitelt.

“Tájékoztatjuk a tisztelt kölcsönigénylőket, hogy a Széchenyi 2020 keretében megjelent „Lakóépületek energiahatékonyságának és megújuló energia felhasználásának növelését célzó hitel” című (VEKOP-5.2.1-17 kódszámú) hitelprogram – Budapesten és Pest megye területén megvalósuló beruházások – esetében kérelmek benyújtása 2021. február 22. 9:00 órától ismét elérhetővé válik.

Növelje lakásának, házának energiahatékonyságát, telepítsen megújuló energiaforrást 0%-os hitellel!

Magánszemélyek igényelhetik, minimum 10%-os saját forrással, többek között fűtési rendszerek korszerűsítésére, szigetelésre, nyílászárók cseréjére, valamint megújuló energiaforrások, vagyis napelemek, napkollektorok, hőszivattyúk, vagy korszerű faelgázosító berendezések beépítésére. A visszatérítendő hitelösszeg magánszemélyeknek 500.000 – 5 millió forint. A hitel futamideje maximum 20 év lehet.”

Bővebb infó erre.

Köszönjük minden Gábornak, aki e-mailen elküldte a hírt. 🙂

Share

Kiszámoló Életbiztosítás február

Itt a februári biztosítotti lista Kiszámoló Életbiztosításhoz. Kérek mindenkit, ellenőrizze magát a tagsági szám és a születési dátum alapján, jó csomagban van-e a listában. (Belépési sorrendben és nem feltétlen számsorrendben vannak a sorok, ezért keress rá a tagszámodra CTRL-F-fel.)

Más: valaki igénybe szerette volna venni a táppénz-kiegészítésre szóló biztosítást, mert a kislányával volt otthon táppénzen. A feltételekben azonban egyértelműen le van írva, hogy csak a saját betegség miatti táppénzes ellátás esetén van lehetőség a kiegészítést igénybe venni. Erről jobb ha tudsz, ha esetleg te is hasonló helyzetbe kerülnél.

A befizetések erre a hónapra:

Share

Nem veszem ki a cégből a pénzt

Rengetegszer találkozok azzal az érveléssel, hogy nem veszem ki a kft-ből a pénzt, mert akkor le kell adózni és azon rengeteget bukok. Inkább bennhagyom a cégben és a kamatos kamat csodája miatt sokkal több pénzem lesz, ha cégként fektetek be, hiszen 15%-kal magasabb összegről indulok, így a végén több pénzem lesz.

Ez egy remek elképzelés, két apró bökkenő van: az egyik, hogy az adófizetést nem elkerülöd, csak elodázod. Mindegy a számolás szempontjából, hogy először szorzok meg egy számot 0,85-tel (15%-ba kerül kivenni a cégből a pénzt) és utána évi 1,05-tel (5% hozamot feltételezve) (ez van, ha kiveszem a pénzt az elején) vagy fordítva, először szorzom meg évi 1,05-tel és a legutolsó évben az egészet 0,85-tel. (ez van, ha a végén veszem ki a pénzt.)

Vizuálisabban az első eset: (X*0,85)*1,05*1,05*1,05*1,05*1,05

A második eset: (X*1,05*1,05*1,05*1,05*1,05)*0,85

A zárójel felesleges, csak azért tettem oda, hogy könnyebben lehessen értelmezni.

Hiszen egyszer ki kell venned a cégből a pénzedet és ha közben a 100 tőke 200-ra hízott, az adó is 15-ről 30-ra, tehát a hozamok után is fizeted a 15%-os adót.

A másik probléma, hogy magánemberként kivéve a pénzt TBSZ számlán kamatadómentesen tudom befektetni a tőkémet, míg cégként bár nem fizetek kamatadót a hozamra, viszont nyereségadót igen a pénzügyi műveletek eredménye után, jelenleg 9%-ot.

Tehát még a hozamra is több adót fizetek közben. Évek múlva nem hogy több pénzem nem lesz, hanem egyenesen kevesebb.

Ezért nincs sok értelme feleslegesen bennhagyni a pénzt a cégben, ha ott egyébként nincs rá semmi szükség, csak azért nem veszed ki, hogy ne kelljen adóznod utána. Mert egyszer úgyis kell majd a nagyobb összeg után adózni és ugyanott leszel, illetve még hátrább.

(Felesleges az a pénz, ami se a biztonságos működéshez, se a későbbi beruházáshoz nem fog kelleni, pusztán csak ott van a cég számláján.)

További hátrány, hogy a cég vagyonával felelsz a cég tetteiért, ha kivetted a pénzt és az már a te magánvagyonod, sokkal nagyobb biztonságban van egy esetleges kártérítési per esetén.

S az is elképzelhető, hogy egy kormányváltással emelkedni fognak a céges adókulcsok, így pár év múlva többért fogod kivenni a pénzt a cégből, mint ma. (Persze tovább is csökkenhetnek, de azért arra már sokkal kisebb az esély.)

Mindez egy szép táblázatban. 1 millió forint, kivétel költsége 15%, céges nyereségadó 9%.

Első oszlop: kivettem a pénzt a nulladik évben, tehát már a saját pénzemet fektetem be. Második oszlop: bent kamatozik a cégben a pénz, de még nincs leadózva a kivétel miatt, tehát ez még csak a cég pénze és nem az enyém. Harmadik oszlop: ennyi marad, ha abban az évben veszem ki a cégből a már kamatozott, magasabb összeget. Ekkor lesz az enyém az a pénz, ami eddig a cégé volt.

Share

Lakás árát Transferwisera?

Többször felmerült mostanában tanácsadáson, hogy valaki eladja a lakását és utalhatja-e Transferwise-ra a vételárat a vevő, hogy olcsó legyen a továbbutalás is (96 forint, ugye), illetve az átváltás euróra, dollárra, vagy akármilyen másik devizára, ha éppen azt szeretné.

(Aki kimaradt az infóból, a Transferwise néhány hónapja ad magyar számlaszámot is mindenkinek, így teljesen normális magyar számlának is tudod használni, akár magánemberként, akár cégként, nulla forint havi díj és 96 forint/utalás költség mellett, cikk erre.)

Nos, a válasz kettős: egyrészt semmi akadálya, másrészt viszont ha egy frissen nyitott számlára ennyi pénz érkezik, az mindenhol kiveri a biztosítékot, így a Transferwise-nál is.

Felhívtam őket, mit lehet vagy kell tenni ilyenkor. Azt mondták, ami várható volt: a pénzt meg fogják kapni, de azzal a lendülettel zárolni is fogják és megkérik, hogy töltsd fel az ügyvéd által aláírt, teljesen hivatalos adásvételi szerződést, utána két-három napon belül minden rendben lesz. Van magyar telefonos ügyfélszolgálat, ahol fel is veszik a telefont, nem úgy mint sok hasonló cégnél, a feltöltés sem egy agysebészet, szkennelés, fájl csatolása és kész.

Amit érdemes tudnod: sok magyar banknál is (bár tudtommal nem mindnél) van úgynevezett egyedi devizaváltási árfolyam. Kellően nagy összegnél már normál bankban sem azt a lehúzós mértékű devizaátváltást használják, hanem középárfolyamhoz képest 0,5-1 forinttal többet. Ez akár olcsóbb is lehet, mint a Transferwise váltási költsége. Van olyan bank is, ahol az összeg nagyságának megfelelően sávosan adnak kedvezményt a devizaváltásból. Így amíg kisebb összegnél egyértelműen nyerő a Transferwise árfolyama, ennyi pénznél ez már nem olyan biztos, hogy így van. Ja és ugye a Transferwise elkezdett negatív kamatot felszámítani a nagyösszegű eurós számlaegyenlegekre, ahogy azt szintén írtam néhány hónapja.

A másik, hogy az utalást idehaza a tranzakciós adó drágítja meg, annak viszont van felső határa, alkalmanként hatezer forint. Tehát ha egyébként az utalás esetleg ingyenes a számlacsomagoddal, vagyis a bank nem kér pénzt, csak az adót számítja fel neked, akkor hatezer forintnál megáll a számláló, ami azért 30-40 milliós eladásnál nem biztos, hogy kibírhatatlan összeg.

Mindegy, ettől még előfordulhat, hogy a Transferwise lesz a nyerő, mert például utalnád külföldre a pénzt és abban nem igazán van olcsóbb nála a magyar bankok között.

Tehát a lehetőség adott, működik, de ne lepődjél meg, ha fennakadsz a rostán, ha ennyi pénzt egy idegen beutal a számládra. Nem csak a Transferwise-nál, de sok másik banknál is.

Share

Dollar Street

Kicsit megszakítva az ingatlanos sorozatot (sokak nagy örömére, akiket nem érint, így nem érdekel… 🙂 ), Márton küldött egy nagyon érdekes oldalt.

50 ország 230 családját fényképezték le és interjúvolták meg, milyen céljaik vannak, milyen álmaik, a gyerekek milyen játékkal játszanak, milyen a cipőjük, fogkeféjük, milyen a fürdőszoba, hogyan mosnak kezet, hol alszanak és így tovább. Minden családhoz oda van írva, mennyit keresnek havonta. 27 dollár Burundiban, 375 dollár Ghánában, de akár 19 ezer dollár Franciaországban.

Kicsit rá kell érezni az oldalon való navigálásra, de ha az megvan, nagyon jó szociális túra a világ rengeteg országában. Érdemes megnézni, hogy mennyire inkább az határozza meg az emberek életét, hogy milyen anyagi körülmények között élnek, mint az, hogy a világ melyik táján.

Az oldalt itt éritek el.

Share

Ingatlanvásárlás ötödik rész: ügyvéd vagy közjegyző?

Kicsit felborítva a logikus sorrendet (még nem nézettük meg az ingatlanukat egy statikussal vagy építésszel), folytatjuk a sort az adásvétellel.

Sokan nem tudják, hogy nem csak ügyvédhez hanem közjegyzőhöz is lehet menni ingatlanvásárlással kapcsolatban. A közjegyzőnek van előnye és hátránya is. Az egyik előnye kétségkívül az, hogy a legtöbb esetben olcsóbb, mivel fix tarifával kell dolgoznia, akkor is, ha szövevényes az ügy. A közjegyző tarifája 10 és 200 millió forint között 86.200 Ft plusz a 10 millió forint feletti rész 0,2%-a. Ehhez még jön 40% költségáltalány. (Köszönjük Sh-nak a kiegészítést.)

Ezzel szemben az ügyvédek jellemzően 0,5-1% között szoktak elkérni egy ilyen ügyletért. Minél drágább egy ingatlan, annál inkább előfordulhat, hogy jobban jársz anyagilag egy közjegyzővel.

A másik előnye lehet a közjegyzőnek, hogy mindjárt kilakoltatási végzést is lehet íratni, ha az eladó nem hagyja el időben a megvásárolt ingatlant (mert mondjuk ő sem tud beköltözni abba az ingatlanba, amit ő vett), ahogy végrehajtást is lehet egyből kérni, ha a vevő nem fizeti ki időben az ingatlant. (Persze más kérdés, ez utóbbinak mennyi értelme van, ha a vevő mondjuk nem kapta meg a hitelt a banktól és azért nem tud fizetni, mert nincs miből.)

Az ügyvéd előnye, hogy ő, szemben a közjegyzővel, tanácsot is adhat, az ügyfeleket felvilágosíthatja és képviselheti az érdekeiket. Ilyet egy közjegyző nem tehet.

Megkértem Norbertet, aki ingatlanokkal foglalkozó ügyvéd, hogy írjon erről egy rövid írást, mi a különbség a közjegyző és az ügyvéd feladata és tevékenysége között.

De mielőtt még átadom a szót, gyakori kérdés, hogy miért kérnek el ilyen sokat az ügyvédek, amikor csak átírnak két nevet és két címet egy biankó szerződésen. Az esetek nagy részében ez nem ennyire egyszerű. A legegyszerűbb esetben is hitel van a házon, amit első körben le kell róla szedni, hogy egyáltalán eladható legyen. Jellemzően erre a vásárló önerejét szokták használni. De akkor már gond van, ha több a hitel, mint a vásárló önereje. Ha a vásárló is hitelt vesz fel, az egy újabb csavar, mert megint többlépcsős lesz a dolog. Ha pedig van is rajta hitel és a vásárló is kér hitelt, az még tovább komplikálja a papírmunkát és a lépések számát. Ha CSOK volt rajta vagy lesz rajta, megint színesíti a kérdést. Előfordul az is, hogy a sok szereplő miatt kicsúszik az ügy az ügyintézés határidejéből és lehet mindent előröl kezdeni, mert valamelyik bank vagy az állam túl későn reagált az ügyre.

S ezek csak a legegyszerűbb esetek, ahol nincs kiskorú a tulajdonosok között, nincs semmi egyéb teher a házra bejegyezve és így tovább. A faék egyszerűségű ügyek a legritkábbak, ahol a tehermentes házat készpénzért veszi meg a vásárló.

Éppen ezért, bár spórolni mindenki szeret, erősen gondold meg, hogy túl olcsó ügyvédre bízod-e a legegyszerűbbnél bonyolultabb ingatlanvásárlásodat. Sajnos ebben a szakmában is igaz, hogy olcsó húsnak gyakran híg a leve.

Ennyi bevezető után következzen Norbert írása:

» Read more

Share

Ingatlanvásárlás negyedik rész: a helyi rendelkezések ellenőrzése

Elkezdtünk egy sorozatot, hogyan vegyél vagy adjál el ingatlant témában.

Az eddigi részek:

1, Hogyan találd meg az ingatlant

2, Hogyan kérdezd le az ingatlan adatait még az első megnézés előtt.

3, Hogyan értelmezd a tulajdoni lapot és a térképmásolatot még mielőtt ajánlatot adnál az ingatlanra.

Ha eddig minden stimmelt az ingatlannal, jön a következő lépés: mit lehet és mit nem építeni, átalakítani stb. egy ingatlannal kapcsolatban az adott önkormányzat területén. Ugyanis lehetnek helyi meglepetések, amire nem is gondoltál: változtatási tilalom, beépítési tilalom, helyi előírások és a többi.

Az önkormányzat honlapján keresd ki a helyi építési szabályzatot. A példa kedvéért ez a budaörsi szabályozás. Sok mindenről szó van benne, ami téged egyáltalán nem érdekel és érint, de azt is itt találod, ami viszont igen. (Szintén érdemes áttanulmányozni a településarculati leírást is.)

Érdemes felhívni is az önkormányzatot, ha nem tudod kimatekolni a szabályzatból a neked fontos részeket. Van olyan önkormányzat, ahol városképi jelleggel szabályozva van például a tető színe, ami miatt a mediterrán tarka cserép például nem jó. Hogy miért, ne kérdezd, de ez a helyi előírás és kész.

Van, hogy egy adott területre változtatási tilalmat írnak ki és ez csak innen fog kiderülni. Vásárlás előtt mindenképp érdemes megkérdezni a helyi önkormányzat építési osztályát, van-e valami tudnivaló az adott utcával esetleg telekkel kapcsolatban. Esetleg a környéken akarnak hamarosan fejleszteni, amitől például az addig csendes utca nagy átmenő forgalmat kap. Egy diszkontlánc megvette a tiéd mögötti összes telket, hamarosan egy áruház mögött fogsz lakni, ahol vasárnap reggel hétkor dobálják le a sörösrekeszeket a kamionokról. (Látod azt a hatalmas üres telket középen a sok építési telek és családi ház között? Az a Lidl telke Budaörsön, amit fű alatt, titokban néhány éve összevásárolt parcelláról parcellára. Szeretnél mellette venni egy házat, reménykedve abban, hogy nem lesz semmi oda építve soha? Most is van eladó telek mellette. 🙂 ) Ezekről a dolgokról a legtöbb esetben kaphatsz információt az önkormányzattól.

Ezután keresd ki, hogy a kinézett telek a helyi szabályozásban milyen besorolásba esik. Megint csak a budaörsi példa. Ez egy térkép, ahol minden egyes telekhez oda van írva, milyen az úgynevezett övezeti besorolása. (Ha már úgyis itt vagyunk, nézzük meg, az önkormányzat térképén ugyanúgy néz-e ki a kinézett ház térképe, mint a földhivatalnál.)

Itt kikeresve a kinézett telket vagy házat a cím alapján, rájövünk, hogy ez a példa kedvéért az “LKE-4/SZ” besorolásba esik. Már csak azt kell megtudni, ez mit jelent.

Ide kattintva azt is megtudjuk.

A telek nem lehet kisebb 700 nm-nél, legalább 16 méter szélesnek kell lennie, 20%-nál nem lehet jobban beépíteni, minimum 50% a zöldterület aránya, a homlokzatmagasság nem lehet több 6,5 méternél, az épület nem lehet nagyobb bruttó 200 nm-nél, szintterületi mutató 0,7, vagyis az építmény bruttó területe nem lehet nagyobb, mint a telek területének 70%-a, emeletek számától függetlenül és a többi.

(Egy kis segítség, hogyan kell értelmezni ezeket a kódokat, mint Lke és társai.)

Ez két ok miatt fontos. Egyrészt, hogy te mit építhetsz másrészt, hogy a szomszéd mit építhet. Mert felrántanak melléd egy 200 fős idősotthont és csak nézel okosan, miközben a telekbesorolás miatt ez teljesen szabályos volt. (Ez is egy másik konkrét példa a környékünkről.) De ha az “örök panoráma”, amiért egy vagyont fizettél lesz elvéve tőled egy háromemeletes, többlakásos társasházzal, annak se fogsz örülni.

Ezért mindenképp tudd meg, hogy a te és a melletted lévő telkekre mekkora házakat lehet felhúzni. Ha kész házat veszel, nézd meg, hogy az teljesíti-e ezeket a feltételeket. (Ha a használatbavételi engedélyt megkapta és a térkép alapján ez az építmény kapta meg, nem az, amit engedély nélkül leromboltak és aminek a helyére építették ezt (lásd előző rész), akkor jó eséllyel igen.)

S ha már csak egy dolgot kell kikeresned az önkormányzat oldaláról: tudd meg az ingatlanok adóztatását is. A legtöbb önkormányzat vet ki a lakóingatlanokra is adót, jellemzően minél nagyobb az ingatlan, annál többet. Ha már eddig is Budaörs volt a példa, az adó éves mértéke 700 Ft/nm, de az első 150 nm után nem kell fizetni. Vagyis ha veszel egy 300 nm-es hodályt, annak az éves önkormányzati adója 105 ezer Ft/év.

Ez még nem is olyan rengeteg, a kérdés, meddig marad ennyi, főleg, mert rengeteg önkormányzattól rengeteg pénzt elvettek. Érdemes ezzel is számolnod, ha ingatlant keresel.

Ha idáig eljutottál, akkor elvileg közvetetten már nagy meglepetés nem érhet a kiszemelt ingatlannal kapcsolatban. (Persze hátra van még, hogy egy építész vagy hasonló szakember megnézze az ingatlant vásárlás előtt, de az már egy másik történet.)

A következő részek tartalmából: Mekkora ingatlant vegyél és hogyan lődd be a lehetőségeidet, illetve az igényeidet? Ügyvéd vagy közjegyző írja a szerződést? Illetve ezek után beszélünk majd arról, hogyan add el az ingatlant.

Share

Ingatlanvásárlás 3. rész: tulajdoni lap és térképmásolat

Az ingatlanvásárlás és eladás (alapvetően és általában) nem egy agysebészet, amihez mindenféle túlfizetett ügynököt kellene igénybe venned.

Azonban az emberek nagy része egész életükben csak néhányszor vesznek vagy adnak el ingatlant, ezért bátortalanok. Nekik segít ez a sorozat. Először a vevők, aztán az eladók szempontjából nézzük meg, hogyan zajlik egy ingatlanvásárlás és hogyan lehet milliókat megspórolni, ha magunknak csináljuk.

Az első rész arról szól, hogyan találj meg egy ingatlant.

A második rész arról szól, hogyan ellenőrizd ingyen, amit tudni érdemes az ingatlanról, mielőtt még egyáltalán elmennél megnézni.

A mostani rész a földhivatali tulajdoni lapról és térképmásolatról szól. Ezt mindenképp érdemes kikérned, mielőtt még egyáltalán ajánlatot tennél az ingatlanra.

Ellenőrizned kell, hogy kié az ingatlan (azé-e, aki árulja, csak az övé-e, van-e rajta haszonélvezet vagy elidegenítési tilalom és így tovább), hogy akkora-e az ingatlan, mint állítják, hogy a rajta lévő épületek fel vannak-e tüntetve, hogy lakóingatlan vagy zártkerti ingatlan, mezőgazdasági épület, nyaraló vagy minek minősül az egész és így tovább.

Elöljáróban annyit, hogy a földhivatali nyilvántartásban rengeteg hiba lehet. (Apám egész életében földhivatalban dolgozott, tudna mesélni, de nem fog, mert úriember. 🙂 )

Ha valami nincs feltüntetve a földhivatalnál, lehet, hogy csak adminisztrációs hiba vagy földhivatali csúszás miatt még nem történt meg a felvitel. De lehet, hogy tényleg engedély nélkül építkeztek vagy rántották fel a garázst a kert végében. Esetleg lebontották a kisházat és engedély nélkül odarittyentettek egy háromszor akkorát, vagy csak bővítették néhány szobával. Amire nem kértek használatba vételi engedélyt, mert nem is kaptak volna, hiszen meghaladták a beépíthetőség százalékos értékét.

Tehát bármi eltérés kisebb eséllyel lehet adminisztrációs hiba, de nagyobb eséllyel súlyos probléma. Soha ne adj még foglalót se, amíg ez nincs tisztázva!

» Read more

Share

Ingatlanvétel második rész

Rengetegen megélnek az emberi tudatlanságból és rosszul értelmezett biztonságra való vágyukból.

Az emberek szó szerint milliókat fizetnek ki elrejtett költségeken keresztül egy magát pénzügyi tanácsadónak kiadó “szakembernek”, akinek konkrétan semmi képzettsége nincs azon az egyhetes tanfolyam kívül, ahol öt napból három és fél napig a sales volt a téma, a maradék másfél nap pedig termékismeret és jutaléktábla.

Miért teszik ezt az emberek? Hamis biztonságot és kényelmet vásárolnak milliós költség mellett olyanoktól, akik pont úgy nem értenek hozzá, mint ő. Inkább kifizet valakinek egy talicskányi pénzt és meggyőzi magát, hogy mindent megtett, hogy biztonságban legyen a pénze.

Állampapírt bárki tudna venni, ha pedig annál kockázatosabbat vesz, övé továbbra is az összes kockázat a brutális költségek mellett is. Épeszű ember meg nem hiszi el, hogy majd helyette figyelik a piacot és a piac előtt fogják tudni, mikor kell kiszállni és mibe kell helyette átrakni a pénzt. Ez a mese része, de az emberek éppen ezt a mesét szeretnék hallani, ezért fizetnek vagyonokat.

Miért mondom ezt? Mert az ingatlanpiac komoly része is pont így működik. Az átlagemberek életük során kétszer, maximum háromszor vesznek vagy adnak el ingatlant, a két tranzakció között gyakran 25 év is eltelik. Kell nekik egy hamis biztonságérzet, hogy valaki helyettük átlátja a piacot, ismer minden buktatót, az ingatlant szemre felméri és észreveszi a statikai hibákat és így tovább. Kerül, amibe kerül, inkább kifizetik és igazából semmi olyat nem kapnak érte, amit ők maguk nem tudnának megtenni.

Eladóként felfogadhatnának profi fotóst, értékbecslőt, virtuális asszisztenst a telefonok kezelésére, de akár még lótifutit is, aki mutogatja a lakásukat, mindezt tizedáron, százszor jobb minőségben. Egy google kereső elég, hogy találjak bárkit közülük.

Vevőként pedig statikust, építészt, ügyvédet és bárkit, aki ezerszer jobban ért a szakmájához, mint aki állítólag szakértő lenne az ügyletben. (Ráadásul ha az eladó fizeti, miért gondolom, hogy számomra megbízható információkat ad?)

Szeretnék elöljáróban valamit leszögezni: az ingatlanosokra bizonyos esetekben nagyon nagy szükség van és baj lenne, ha nem lennének. Ha befektető lennék és kellene tíz lakás a belvárosban, biztos, hogy ingatlanost fogadnék. Ha külföldi lennék és nem ismerném a várost, csakis megbízható ingatlanossal mernék vásárolni. Ha ilyen külföldieknek akarom eladni vagy kiadni a lakásom, akkor is megkeresném őket. Ha nyolcszázmilliós házat keresnék, nem böngészném a hirdetéseket, főleg, hogy a milliárdos ingatlanok fel sem kerülnek ezekre az oldalakra. Ha pedig az ország másik végében kellene eladnom egy ingatlant, ami ráadásul nem is egy egyszerű ingatlan, nagy segítség lenne egy ingatlanos. S lehet, hogy annyira elfoglalt és jól kereső vagyok, hogy megéri az ingatlanos jutaléka, hogy ne nekem kelljen foglalkozni a nagymamától örökölt lepukkant garzon eladásával. Ha lenne egy igazán megbízható ingatlanosom, akiről tudom, hogy előre kiszűri a hülyéket és a megbízhatatlanokat helyettem, amikor a lakásomat szeretném kiadni, örömmel fizetnék neki egyhavi bérleti díjat. Tehát az ingatlanos szakma is hasznos és szükség van rá. Erre a részére.

Azonban az ügyletek 95%-ában semmi szükség rájuk, amit tesznek, nélkülük legalább ilyen minőségben megcsinálhatná mind a vevői, mind az eladói oldal tizedannyi költség mellett. Gyakran az ingatlanosok a tulajdonos által feladott hirdetésekre vadásznak és addig zaklatják a tulajdonost, amíg az be nem adja a derekát.

Mindig lesznek emberek, akik félelemből vagy tudatlanságból, megszokásból esetleg az életkoruk miatt ingatlanoshoz fognak fordulni, de hátha sokan megértik, hogy nem egy atomfizika ez az egész. (S még egyszer: nem arról beszélek, amikor egy ingatlanosnak komoly hozzáadott értéke van. Hanem a többi esetről, amik az esetek nagy részét kiteszik.)

Igen, tudom, ahogy tíz éve utál minden “pénzügyi tanácsadó”-nak hívott ügynök és szitokszó a nevem közöttük, most utálni fog az összes ingatlanügynök is, kivéve azok, akik abból élnek, hogy tényleg szükség van rájuk, lásd fentebb és/vagy olyan minőségben dolgoznak, hogy már keresik őket az eladók vagy a vevők. De nem is róluk beszélek és valószínűleg ők nem is fogják magukra venni.

Tíz év alatt százezrek menekültek meg unit linked biztosításoktól meg nyugdíjbiztosításoktól csak azért, mert mertem írni róla és nem érdekelt, mennyit gyaláznak azok, akiknek az üzletét rontottam azzal, hogy az embereket felvilágosítottam. Csak ezért már megérte. Hogy az emberek rájöjjenek, hogy ők is képesek kezelni a pénzüket, sőt sokkal jobban meg tudják tenni, mint az állítólagos szakértők és sokkal olcsóbban is.

Ezért arra gondoltam, folytassuk a témát, először a vevők szemszögéből. Az előző cikkben arról volt szó, hogyan találj meg egy ingatlant.

» Read more

Share
1 2 3 146