Garázsvásárlás társasházban: gond lehet az elővásárlási joggal

Imre írta meg a történetét, ami mást is érdekelhet illetve érinthet, aki hozzá hasonlóan társasházi garázst vagy autóbeállót szeretne venni. Mivel a teremgarázs osztatlan közös tulajdon lehet, így a házban lakó többi tulajdonosnak elővásárlási joga van, amivel utólag is élhet, ha nem mondatták le arról.

A témához nem értek, de mivel elég felkapott befektetés a garázsvásárlás, érdemes elgondolkodni rajta. (A két belinkelt cikk tárgyalja bővebben a problémát.)

Ha van ezzel kapcsolatos tudásod, történeted, meglátásod, írd meg a hozzászólásokban.

Következzen a levél:

Belefutottam egy érdekes (és kellemetlen) esetbe, azért írom meg Önnek, mert esetleg másokat is érinthet, illetve Önt is.

Szeretnék venni 2 db garázs beállóhelyet egy nemrég épült társasházban. Viszont az eladó ügyvédje által készített adásvételi szerződés nem tárgyalja megnyugtatóan az elővásárlási jog kérdését.

Elvben egy több mint 60 fős társasházban nem köteles az eladó (akár magánszemély, akár ingatlanfejlesztő) megkérni minden egyes tulajdonostól az elővásárlási jogról való lemondást, viszont ahogy a nekem segítő ügyvéd (nem azonos az eladó ügyvédjével) felhívta a figyelmemet, egy idei kúriai döntést felülbírálja a Ptk-t (mert ugye hazánkban miért lennének fekete-fehér törvények, kiskapuk nélkül?), ami alapján egy már évekkel ezelőtt megvett garázs/lakás is elvehető a tulajdonostól, elővásárlási jogra hivatkozva.

Ebben az a szép, hogy pl. én egyrészt elveszíthetem a tulajdonjogomat az adott ingatlanon, másrészt a pénzt (nem számolva a piac növekedése miatti veszteséggel, mivel csak a vásárlási árat kapnám vissza) nem az elővásárlást gyakorlótól, hanem az eladótól kellene visszakapjam, ami pl. egy felszámolt ingatlanfejlesztő esetén szerintem elég problémás.

Most ott tartok, hogy az eladó ügyvédjétől kértem egy társasházi alapító okiratot és garanciát a fenti probléma orvoslására, de már napok óta nem válaszolt, felteszem el fognak állni a vásárlástól és eladják egy kevésbé akadékoskodó vevőnek.

Linkek:
https://www.pwc.com/hu/hu/sajtoszoba/2021/elovasarlasi-jog-evek-mulva-is-megtamadhato-az-adasveteli-szerzodes.html
https://www.bacskougyved.hu/elovasarlasi-jog/

Ha esetleg érdekes a téma, bátran írjon róla, ami információm még van (pl. szerződéstervezet, a nevemet, adataimat kivéve belőle), szívesen megosztom.

Gratulálok a bloghoz és a “közneveléshez”, én is sokat tanulok belőle!

Share

60 hozzászólás

  • Kodex
    Egyébként hogy mekkora üzlet ez a pereskedés, szemléltetem. Lakás+garázs kombó magáncélú vásárláskor az óvatlan vevő-eladó arra megy, hogy a lakás ára legyen magasabb a szerződésben: vevő a hitelkonstrukció miatt (garázsra nem, vagy nem “úgy” kap) vagy az eladó illeték fizetés végett (új ára-régi különbözet). Ügyvédek 90%a rutinból dolgozik copy paste-el és beírja a sablon szöveget hogy hivatkoznak a “magas tulajdonosszámra”. Így lesz a 3M forgalmi értékű garázs mondjuk 1M. Befektető beperli, kifizeti az 1M-t (perkltsge nem lesz hiszen nyerni fog), kiadja a garázst 20-30e/hó – amire egyébként minimális a “rezsi/kltsg” díja. 1M Ft-ra 240e Ft “kamat” / év amiből még ha lejön az adó (már amelyik adózik…) akkor is főnyeremény. És a pereket nem az alperesek nyerik 80%ban. ;)) A bukást pedig max. az ügyvédeden verheted le ill. a biztosításán.
  • promontor
    “A teremgarázsok pedig nem az építtető lustasága miatt kerülnek közös tulajdonban az új építésű házaknál sem, hanem mert a jogszabályok alapján nem minősülhetnek önálló építménynek, ezért nem kaphatnak külön hrsz-t se.”

    Mondjuk egynémely fenti hozzászólás ennek ellentmond, de akár igaz, akár nem, az végeredményben mindegy, hogy a törvényhozó vagy az építtető (illetve az építtető jogásza, tipikusan) az oka, attól még hülyeség, hogy nem külön helyrajzi számon van a garázshely.

    Az elővásárlási jogot külön ki lehet kötni az alapító okiratban egy külön albetétre is, ha indokolt. Viszont pont egy nagy, akár töbszáz lakásos társasházban indok nem nagyon van rá, az eladásnál meg csak extra idő és pénz az emiatti levelezgetés és nyilatkoztatás.

  • Megoldhato
    Korabban 2020 elott a foldhivataloknal ossze vissza ment a dolog, volt hogy elfogadtak volt hogy nem. Most mar ugy tudom sehol nem fogadjak el ezt a hivatkozast. En is hivatkoztam ra (~70 tulaj, ~40 belole kulfoldi befekteto), de visszadobtak 2020 tavaszan egy olyan foldhivatalban ahol elotte ezeket elfogadtak. Kiertesites vagy kifuggesztes kell attol fuggoen, hogy mit enged meg az alapito okirat. De mivel a foldhivatalt nem erdekli az alapito okirat igy ok a kifuggesztest is elfogadjak, viszont ha az alapito okiratban az ki van zarva akkor utolag megtamadhato.
  • Jogasz
    Lee732: Igen, kell. Ezt nem fogadj el a foldhivatal 2018 ota. Hozzateszem, korabban sem kellett volna, de a foldhivatal nagyvonalu volt. A jogszabalyok egyertlemuen megmondjak hogy mit kell tenni. Persze van lehetoseg arra, hogy megkeruld azokat akik elovasarlasi jogra jogosultak es ezt legalisan, ugymond torvenyesen megteheted. Leirtak hogy hogyan teheted meg. Olvass vissza.

    Olvasva a hozzaszolasokat azt mondom, hogy nagy katyvasz van a koztudatban. Erdemes ugyvednel vagy kozjegyzonel tajekozodni mielott vki vasarol teremgarazst.

  • Alfa
    @Lee732: pont ez van a cikkben, hogy ezt az alapító okiratos bejegyzést a hajadra kenheted.
    Tájékoztató jellege van, de egy alapító okirat a vonatkozó szabályozást nem tudja felülírni, alacsonyabb rendű szabály.
    A Kúriás cikkben le van írva a lényeg. 3 éven belül simán jöhet egy tulajdonostárs és perelhet és nyerni fog, ha nem értesítették az adásvételről.
    A biztos módszer az, hogy
    1) meghirdeted a garázst, kiderül mennyiért lehet eladni (van rá vevőjelölted X áron)
    2) meghirdeted a házban az összes tulajdonostársnak, hogy vegyék meg ezen az áron. (faliújság, postaládába üzenet, facebook csoport, stb. ami van)
    3) Ezután tértivevényes levélben IS értesíted őket. Ha megveszik, kész vagy
    4) Ha nem vették meg, akkor elrakod 3 évre a papírokat…
    5) Eladod a külső vevőnek.
    Így szerintem nem bukod majd a pert, ha egy idióta tulajdonostárs 3 éven belül perelne.
  • Hz
    Ha nagyon nagy számú a tulajdonos (100+), akkor elég szokott lenni a kifüggesztett vételi szándékról egy, a közös képviselő által igazolt nyilatkozat.
    Más kérdés hogy a kk-k ezt nem kedvelik.
  • Kiosztom a 30asokat
    Ez az egész elővásárlási jog egy régi bukott rendszer maradéka, ami itt marad nekünk örökségnek 🙂 (Másik kedvencem ebből az érából: bérleti díj megvásárolható hirdetések.)

    Visszatérve a garázsra. Lehet, hogy a lakókat segítenék vele, de a tapasztalat azt mutatja, hogy ha egy házban már 3-4 lakásnál több van a lakók soha semmiben nem fognak megegyezni (többsége nem is ismeri egymást). Tízemeletes ház esetében tuti káosz, mindenféle anyagi helyzettel jelenlévő családok miatt. Aki azt mutatja, hogy van lé, sokszor kiderül, hogy nincs is és a házon X millió hitel, de azért nagy kocsi 🙂 Nálunk konkrétan egy bödön festékért kell cirkuszolni, hogy kifessük (igen, a lakók!) a lépcsőházat. Statisztikailag is megjelennek az okoskodó, mutyizós emberek, akikkel az ember ilyen-olyan okok miatt nem akar üzletelni. És én sem akarok fél milláért ajánlott leveleket küldeni.

  • BTM
    : “Garázsnál meg van olyan konkrét ügyvéd+befektetők akik arra mennek rá, hogy ilyen adásvételiket támadjanak meg”
    Ismersz ilyen ügyvédet? Tud ajánlani bárki?
  • V
    ezek az ugyvedek maguknak veszik a garazst, nem olyan ugyved akire te gondolsz 🙂
  • naa
    @alfa: “Nincs itt kitolás. Ha a lakással együtt veszi a garázst, akkor csomagban meg lehet oldani az adásvételt.”

    Ha ez így van, akkor valóban nincs kitolás. Ha külön akarom eladni, pont nem érdekel, hogy ugyanannyiért ki veszi meg.
    Ha viszont a lakást garázzsal akarom eladni, mert garázs nélkül sokkal kevesebbet érne a lakás, akkor nem mindegy, ha a vevőnek be tud tenni egy kedves szomszéd (Példa: ki vesz meg egy 100 milliós, teremgarázsos társasházban levő lakást úgy, hogy nincs hozzá vagy “nem biztos” hozzá garázsbeálló? Senki, vagy csak áron alul)
    Persze lehet magasabb árat írni a garázsra a szerződésben, ha erre gondolsz, de ez egyéb okok miatt hátrányos. Vagy lehet tértivevényes leveleket kiküldeni, és ha valaki megveszi, akkor megszívtad, onnantól garázs nélkül árulhatod a lakást úgy, hogy a vevőidnél garázs hiánya kizáró ok (nálam az lenne).

Vélemény, hozzászólás?

A megadott név fog megjelenni, ezért érdemes nem a valódi nevedet megadni a hozzászóláshoz.

A hozzászólás előzetes moderáció után fog megjelenni.

A hozzászólás párbeszédre van kitalálva és nem monologizálásra. Ezért fogalmazd meg úgy a mondanivalód, hogy beleférjen egyszerre egy hozzászólásba. Senki nem akar téged olvasni 15 hozzászóláson keresztül (rajtad kívül természetesen). Ha cikket szeretnél írni, ajánlom valamelyik ingyenes blog oldalt, azok valók ilyenre.

Minden hozzászólótól elvárjuk a minimális tiszteletet mások felé. Akiknek ez (még) nem megy, azoknak felesleges fáradnia a gépeléssel. Beszélj úgy másokkal, ahogy szeretnéd, hogy veled beszéljenek. Ennyire egyszerű eldöntened, megfelelsz-e ennek a feltételnek.

A hozzászólás nem alanyi jog, hanem egy lehetőség, ha olyat tudsz mondani, ami mások számára hasznos és építő. Köszönjük a megértést.

(Elnézést kérek mindenkitől, a fentiekért, sajnos a félreértések miatt kénytelen voltam leírni ezeket. Természetesen a te hozzászólásodat is szeretettel várjuk.)

Figyelem: FIREFOX böngészővel gondod lehet a hozzászólás elküldésével. Használj másik böngészőt a hozzászóláshoz, amíg ki nem javítják a hibát.

 karakter még felhasználható

A hozzászólás elküldésével hozzájárulsz, hogy az IP címed technikai okokból tárolva legyen. Ha ezt nem szeretnéd, ne küldd el a hozzászólást. Kérésre a hozzászólást töröljük az IP címeddel együtt.